Transfert d’immeuble: acquisition récente ou ancienneté, et conséquences probatoires

II. La majoration de loyer précitée étant valable sur le plan formel, il convient d’examiner son bien-fondé, la défenderesse soutenant que le loyer augmenté procurerait un rendement abusif à la demanderesse.

a) aa) En cours de bail, l’art. 270b al. 1 CO dispose que, si le locataire estime qu’une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de hausse.
En l’espèce, la défenderesse a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut d’une requête en contestation de la majoration de loyer dans le délai légalement imparti, ce que la demanderesse ne conteste d’ailleurs pas. Il peut donc être passé à l’examen de la validité matérielle de ladite hausse.

bb) L’art. 269 CO pose le principe selon lequel les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. Le rendement visé par l’art. 269 CO est le rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, et les fonds propres investis. Le loyer doit, d’une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d’autre part, couvrir les charges immobilières (TF 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2). Le calcul de rendement net implique globalement de déterminer les coûts d’investissement financés par les fonds propres (principalement le prix d’acquisition de l’immeuble) et d’appliquer à ces investissements un taux de rendement admissible, qui se définit par le TIH augmenté de 0,5 % ou, selon une jurisprudence récente, de 2 % lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4 et la jurisprudence citée). Il convient d’y ajouter les charges immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes (impôt, prime d’assurance, etc.) et les charges d’entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3). Si l’immeuble est composé de plusieurs appartements, il sied enfin de ventiler le revenu locatif entre les divers appartements de l’immeuble dans lequel se trouve la chose louée selon une clé de répartition (Bohnet, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 11 et 12 ad art. 269 CO).
Il appartient au locataire qui conteste l’augmentation de loyer d’apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Mais, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n’a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’elle est seule à détenir. Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n’implique pas un renversement de celui-ci. C’est dans le cadre de l’appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d’un refus de collaborer à l’administration de la preuve. En l’absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l’amener à croire les indications de l’autre partie (TF 4A_559/2015 du 22 août 2016 consid. 2.1).

cc) Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Toutefois, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier l’emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle. Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail ; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l’immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition et doit être échu au moment où débute le bail (TF 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.2).

dd) Aux termes de l’article 3 alinéa 1er lettre a de la loi fédérale sur la fusion, la scission, la transformation et le transfert de patrimoine du 3 octobre 2003 (RS 221.301 ; LFus), la fusion de sociétés peut résulter notamment de la reprise d’une société par une autre (fusion par absorption). Lors de la fusion, les actifs et les passifs du sujet transférant passent au sujet reprenant par voie de succession universelle et en sauvegardant la continuité du sociétariat. Un troisième effet réside dans la dissolution sans liquidation d’au moins un des sujets (Amstutz/Mabillard, Commentaire romand, Code des obligations II, Bâle 2024, n. 74 ad Intro. LFus).
Il n’est pas possible d’assimiler un changement de propriétaire qui intervient à la suite d’une vente immobilière, soit dans un cas de succession à titre singulier, à un changement par voie de succession universelle, comme dans le cadre d’une reprise d’une société anonyme par une autre société de même espèce (fusion par absorption). En effet, la société qui en absorbe une autre prend simplement la place de la société absorbée avec tous les droits et obligations y afférents, à l’instar des héritiers du bailleur. Elle ne procède du reste pas à un investissement pour acquérir l’immeuble appartenant à la société absorbée. Faute de modification des bases de calcul justifiant une adaptation du loyer, seuls sont donc pertinents les fonds investis à l’époque par la société absorbée pour construire ou acquérir l’immeuble (TF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 3b ; TF 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.4 ; TF 4A_583/2023 précité consid. 5.3).

ee) Selon l’art. 69 LFus, les sociétés et entreprises individuelles inscrites au registre du commerce, les sociétés en commandite de placement collectif et les sociétés d’investissement à capital variable peuvent transférer tout ou partie de leur patrimoine avec actifs et passifs à un autre sujet de droit privé. Le contrat de transfert est conclu par les organes supérieurs de direction ou d’administration des sujets participant au transfert. Il revêt la forme écrite. Lorsque des immeubles sont transférés, les parties correspondantes du contrat revêtent la forme authentique (art. 70 LFus).
Dans l’hypothèse d’un transfert de patrimoine de société à société, dont les associés sont les mêmes à parité de droit, la prise en compte de valeurs comptables ne pose pas de problème. Dans les autres cas, des valeurs de marché s’imposent en principe. Dans ces derniers cas, la contre-prestation doit être à valeur de marché sous réserve de motivation contraire. La contre-prestation doit être indiquée dans le contrat. Un transfert à titre gratuit est possible ; il doit également être mentionné dans le contrat. Les parties peuvent décider librement de la nature de la contre-prestation (Montavon, Abrégé de droit commercial, 6e éd., Genève/Zurich/Bâle 2017, p. 1019).

b) En l’espèce, il s’agit de déterminer si le transfert de l’immeuble litigieux le 13 avril 2006 de X. Pensionskasse E. à X-Y Vorsorgestiftung E. est une vente immobilière et, partant, si l’immeuble doit être considéré comme une acquisition récente – le transfert en cause étant intervenu moins de trente ans avant la conclusion du bail liant les parties – ; dans ce cas, le loyer litigieux devrait être déterminé sur la base du critère du rendement de la chose louée, comme l’invoque la défenderesse. En revanche, s’il s’agit d’une fusion par absorption – ou de toute autre hypothèse où une valeur comptable plutôt que de marché aurait été retenue lors du transfert –, l’immeuble doit être considéré comme ancien, celui-ci ayant été acquis en 1965 – soit plus de trente ans avant la conclusion du contrat de bail concerné –, et le calcul de rendement serait impossible, ainsi que le prétend la demanderesse.
Selon l’extrait historisé du registre foncier du bien-fonds en question, la demanderesse est devenue propriétaire de l’immeuble litigieux par « transfert » le 13 avril 2006, ce qui ne signifie pas pour autant qu’il s’agit d’une fusion par absorption au sens de la LFus. De plus, les extraits du registre du commerce – étant précisé que les indications y figurant, accessibles par internet, sont des faits notoires que le tribunal peut librement prendre en compte (ATF 138 II 557 consid. 6.2) – des sociétés transférante et bénéficiaire n’indiquent aucun signe de fusion entre elles, la société transférante n’ayant par ailleurs été radiée qu’en 2020, soit quatorze ans après le transfert en cause ; on ne peut donc pas inscrire ce dernier dans une optique de réorganisation du patrimoine de deux entités du même groupe avant la liquidation d’une des deux entités, cas de figure qui aurait pu conduire à imaginer une valeur comptable plutôt que de marché.
S’agissant de l’éventualité d’un contrat de transfert de patrimoine au sens de la LFus, les immeubles y sont inscrits, selon les cas, soit à une valeur de marché, soit à une valeur comptable et, pour que cette dernière soit retenue, il est nécessaire que les sociétés concernées par le transfert aient les mêmes associés à parité. Or, aucun élément ne laisse à penser que tel est le cas en l’occurrence. Il s’ensuit que même si l’hypothèse d’un transfert de patrimoine au sens de la LFus était retenue, une valeur de marché aurait dû être appliquée pour le transfert de l’immeuble litigieux.
En outre, on ignore également si les deux fondations entre lesquelles l’immeuble litigieux a été transféré font partie d’un même groupe ou pas, ce qui, dans l’hypothèse d’un groupe identique, pourrait laisser penser que le transfert a été effectué à une valeur comptable plutôt qu’à une valeur de marché. Or, du fait que les parties sont chacune représentées par un mandataire professionnel, il n’appartenait pas au tribunal de céans d’ordonner de son propre chef la production de moyens de preuve complémentaires – notamment le contrat de transfert – destinés à élucider cette question.
Dans ces circonstances, rien ne permet d’attester qu’un calcul de rendement est impossible en l’espèce et la seule hypothèse pouvant être retenue compte tenu des éléments à disposition est celle de l’acquisition récente à une valeur de marché ; ainsi, le loyer concerné doit être déterminé sur le critère du rendement net. Or, bien que la production des pièces permettant de calculer le rendement de l’objet litigieux ait été requise par la défenderesse et ordonnée par la présidente de céans par avis du 3 avril 2024, la demanderesse n’a rien produit à cet égard. Il s’ensuit que son refus de collaborer à l’administration des preuves a privé la défenderesse des moyens d’établir le caractère abusif de la hausse litigieuse et doit être sanctionné par le rejet de la conclusion de la demanderesse en validation de la hausse de loyer qu’elle a notifiée à la défenderesse le 9 octobre 2023, le défaut de production laissant supposer un rendement abusif dont le tribunal a acquis la conviction.
Partant, les conclusions de la bailleresse tendant à fixer le loyer à 1260 fr. et à condamner la locataire au paiement de la différence de loyer depuis le 1er mars 2024 jusqu’au mois de l’entrée en force du présent jugement le sont également.