Évaluation des immeubles et des biens-fonds

La valeur officielle

Fondement de l’impôt sur la fortune et de la taxe immobilière

La valeur officielle est la valeur attribuée à un immeuble pour l’im- pôt sur la fortune. Les communes utilisent aussi la valeur officielle pour calculer la taxe immobilière et, parfois, la taxe des digues. L’évaluation officielle est principalement réglée dans la loi canto- nale sur les impôts (LI) et les normes d’évaluation non agricoles de la Commission cantonale d’estimation. La loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR), ses dispositions d’exécution et ses appen- dices, ainsi que la loi cantonale sur le droit foncier rural et le bail à ferme agricole (LDFB) s’appliquent en plus à l’évaluation officielle des immeubles agricoles.

La valeur officielle est valable jusqu’à la prochaine évaluation, gé- nérale ou extraordinaire. Les changements apportés à l’état et à l’étendue ou à l’utilisation d’un immeuble ou d’un bâtiment dé- clenchent son évaluation extraordinaire. En revanche, l’évaluation générale (EG) consiste à réévaluer tous les immeubles sis dans le canton. Elle est ordonnée par le Grand Conseil dès que les valeurs du marché ou les valeurs de rendement ont sensiblement évolué dans la majeure partie du canton depuis la dernière éva- luation générale. La loi cantonale sur les impôts règle les détails aux articles 181 à 184.

La valeur officielle est déterminée à l’occasion d’une évaluation extraordinaire, généralement sur la base d’une visite des lieux et d’une évaluation par un estimateur ou une estimatrice cantonal-e. Quant aux évaluations générales, elles ont lieu, la plupart du temps, de manière automatisée et sans visite des lieux. Les par- ticularités de chaque immeuble sont prises en compte. Les don- nées de l’immeuble recueillies par les estimateurs ou les estima- trices sont consignées dans le procès-verbal d’immeuble (dossier d’évaluation). Ces dossiers d’évaluation sont déposés auprès de l’administration de la commune de situation de l’immeuble, où les propriétaires et les usufruitiers peuvent les consulter.

Les informations qui suivent ont pour but de vous aider à com- prendre le déroulement d’une évaluation. Vous y trouverez des renseignements sur les principaux genres d’immeubles: les im- meubles d’habitation, les immeubles commerciaux, les biens- fonds industriels, les parcelles sur lesquelles sont édifiés des bâtiments publics et les terrains situés dans la zone à bâtir, ainsi que quelques informations sur les entreprises et les immeubles agricoles. Si vous souhaitez des renseignements sur l’évaluation officielle d’immeubles moins répandus (p. ex. établissements de l’hôtellerie et de la restauration, stations-service, installations de transport, immeubles grevés d’un droit de superficie, droits de superficie et autres servitudes, forces hydrauliques), vous pouvez vous adresser à l’administration de votre commune ou à l’Inten- dance des impôts du canton de Berne, section Evaluation offi- cielle.

La hauteur de la valeur officielle

Selon l’article 14, alinéa 1 de la loi sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (loi d’harmonisation fis- cale; LHID), la fortune constituée d’immeubles non agricoles est

La valeur officielle

estimée à la valeur vénale pour l’impôt sur la fortune. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon ap- propriée. L’article 56, alinéa 1, lettre d de la loi sur les impôts du canton de Berne (LI) établit le principe suivant: la valeur officielle est fixée modérément en prenant en considération l’encourage- ment à la prévoyance et à l’accès à la propriété du logement. En conséquence, les valeurs officielles doivent, sans exception, être inférieures à 100 % de la valeur marchande.

La loi sur l’harmonisation fiscale laisse une marge de manœuvre considérable, qui n’exclut pas la prise en compte des aspects de politique immobilière et peut aboutir à ce que les valeurs officielles soient, de manière générale, inférieures aux valeurs moyennes du marché. Toutefois, dans deux arrêts marquants du 20 mars 1998 (ATF 124 I 145, consid. 6c et ATF 124 I 167, consid. 2h), le Tribunal fédéral a estimé que des valeurs cibles nettement inférieures à la valeur marchande ne sont pas admises, car cela entraînerait un traitement préférentiel excessif des propriétaires fonciers par rapport aux personnes possédant des biens meubles.

Pour des raisons pratiques, il est impossible de fixer la valeur of- ficielle avec une précision mathématique, et donc de garantir une parfaite égalité de traitement de tous les contribuables – même selon l’avis du Tribunal fédéral (ATF 124 I 193, consid. 3e, p. 197 avec renvoi à l’ATF 112 I a 240, consid. 4b, p. 244). L’objec- tif est donc de s’assurer que les évaluations se situent dans la fourchette souhaitée. Cette fourchette est déterminée en fixant, dans les normes d’évaluation cantonales, ce que l’on appelle la médiane cible des valeurs officielles. Celle-ci exprime le rapport entre la valeur officielle à atteindre et la valeur du marché.

Lors de sa session de printemps 2020, le Grand Conseil a fixé la médiane cible à 70 % pour l’évaluation générale 2020. Cette médiane cible ne confère toutefois pas un droit opposable à une valeur officielle strictement égale à 70 % de la valeur du marché. Elle signifie simplement que le plus grand nombre de valeurs offi- cielles doit se situer autour de 70 % de la valeur du marché, plus précisément que la moitié doit être inférieure, et l’autre moitié, su- périeure à ces 70 %. Ainsi, la réduction d’une valeur officielle fixée conformément à la loi et aux normes d’évaluation ne se justifie pas, même si cette valeur représente 95 % de la valeur présumée du marché, par exemple. Le seul facteur décisif est que les va- leurs officielles se situent dans la fourchette souhaitée des valeurs marchandes moyennes d’objets ou d’immeubles comparables sis dans la même région, et que les normes d’évaluation aient été correctement appliquées pour déterminer la valeur officielle.

Vieillissement et valeur officielle

Les constructions vieillissent avec le temps, ce qui entraîne leur dépréciation. L’évaluation officielle tient compte de cette dépré- ciation grâce à une «indexation rétroactive» de tous les facteurs de calcul à la période d’évaluation: tous ces facteurs, par exemple les facteurs de valeur locative, mais aussi les majorations de valeur réelle et les taux de capitalisation, qui servent de base à l’évaluation officielle des immeubles dans le canton de Berne, se fondent sur la période d’évaluation concernée.

En principe, l’année de référence pour les âges économiques est

La valeur locative

Rendements des immeubles occupés par leur propriétaire

La loi d’harmonisation fiscale, la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD) et la loi bernoise sur les impôts (LI) prescrivent que les rendements (revenus) de la fortune sont un élément imposable parmi d’autres. Le rendement des biens immobiliers occupés par leur propriétaire (valeur locative) est donc également imposable.

En effet, en se réservant l’usage de tout ou partie de son im- meuble, le ou la propriétaire tire un revenu en nature de son bien immobilier, qu’il ou elle doit déclarer à ce titre. Cet avantage en nature équivaut à la somme qu’il ou elle réaliserait en louant son bien à une tierce personne, c’est-à-dire au loyer qu’un-e locataire devrait payer.

Deux valeurs locatives différentes pour la Confédération et le canton

Les valeurs locatives imputées doivent être calculées à la valeur du marché (local), mais il existe des différences dans les législa- tions fédérale et cantonale. La loi fiscale bernoise demande que les valeurs locatives des immeubles affectés à l’usage personnel du ou de la propriétaire soient fixées de manière modérée sur la base de la valeur mar- chande locale, compte tenu de l’encouragement de l’accès à la propriété et de la prévoyance individuelle (art. 25, al. 4 LI), alors que le droit fiscal fédéral exige qu’elles correspondent à la va- leur du marché. Ces différentes exigences légales entraînent la fixation de deux valeurs locatives différentes: l’une pour l’im- pôt fédéral direct et l’autre, légèrement inférieure, pour les impôts cantonaux et communaux.

La hauteur de la valeur locative

La hauteur du loyer que le ou la propriétaire demande à son ou sa locataire pour son immeuble est fonction de l’offre et de la demande. En l’absence de loyer effectif, la valeur locative imputée doit être calculée sur la base de données statistiques de réfé- rence.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral répondant à des impératifs constitutionnels, la valeur locative imputée doit être au moins égale à 60 % des loyers du marché dans le cadre de l’imposition cantonale et communale bernoise et à 70 % des loyers du marché dans le cadre de l’imposi- tion fédérale (voir ATF du 11.12.96, publié dans StE 1997 A 21.11 n° 41 et ATF du 13.2.97, n°2A.254 / 1996 commenté dans la NZZ des 2 / 3.5.98, p. 57).

Pour les impôts cantonaux et communaux, les valeurs lo- catives atteignent, depuis 1991, en moyenne au moins 60 % des loyers pratiqués sur le marché.

Pour l’impôt fédéral direct, la valeur locative est en principe fixée sur la base de la valeur marchande. En effet, le Tribunal fédéral considère qu’à la différence du principe prévalant pour

La valeur locative

les impôts cantonaux et communaux bernois, une imposition dite «modérée» de la valeur locative ne s’impose pas pour l’impôt fédéral direct. Mais il considère toutefois comme admissible la pratique qui consiste à fixer la valeur locative pour l’impôt fédéral direct à au moins 70 % du rendement (loyer) réalisable en théorie.

La valeur locative fédérale peut être réduite uniquement si le loyer pratiqué sur le marché pour l’immeuble ou la partie d’immeuble considérés était manifestement inférieur à la valeur locative en question durant les années d’évaluation déterminantes (DCR du 11.8.98; ATA du 18.2.99 en la cause P., publ. in NStP 1999 p. 7).

Comment fixe-t-on la valeur locative dans les faits?

La valeur locative de chaque immeuble est en principe fixée au cas par cas lors de l’évaluation officielle des immeubles. Celle-ci s’effectue selon les normes établies par la Commission cantonale d’estimation et consiste à fixer la valeur appelée valeur locative de procès-verbal (valeur locative de base). La valeur locative de procès-verbal tient compte des particularités de chaque immeuble en termes de taille (relevé des locaux), de qualité (notations), de localisation (situation, accessibilité, catégo- rie de valeur locative) et de vieillissement (âge économique). D’une part, elle sert de base de calcul de la valeur officielle, puisqu’elle constitue l’assiette de l’impôt sur la fortune placée dans des im- meubles, et, d’autre part, elle sert à fixer la valeur locative, qui est un revenu imposable.

La valeur locative de procès-verbal est établie en fonction des revenus réalisables (rendement) sur un immeuble durant la pé- riode d’évaluation déterminante pour fixer la valeur officielle. Il est donc normal que les valeurs locatives de procès-verbal se soient progressivement éloignées de la réalité au fil des années. Afin de répondre à l’obligation légale d’actualisation des valeurs locatives, l’Intendance cantonale des impôts a introduit, dès le début des années 90, le facteur de valeur locative. L’Intendance des im- pôts le détermine pour chaque commune, ou partie de commune, en comparant les données de ses statistiques sur les loyers. Ces dernières sont basées sur les revenus locatifs réels et actuels. Le facteur de valeur locative est utilisé pour remettre la valeur locative de procès-verbal individuel au niveau des loyers observés dans la commune pendant la période concernée.

La valeur locative de procès-verbal (valeur locative de base), mul- tipliée par le facteur de valeur locative correspondant, donne la valeur locative déterminante pour l’imposition du revenu. Contrai- rement à la valeur officielle, qui suit le mécanisme de l’évaluation générale (EG), la valeur locative peut théoriquement être redéfinie chaque année par simple application de la loi.

Le facteur de valeur locative servant à calculer la valeur locative pour les impôts cantonaux et communaux est inférieur au facteur utilisé pour calculer la valeur locative valant pour l’impôt fédéral direct. Par conséquent, la valeur locative cantonale est tou- jours inférieure de 14,5 % à la valeur locative fédérale. Cela garantit le respect du principe de l’imposition «modérée» des valeurs locatives, énoncé à l’art. 25, al. 4 LI.

Evaluations non agricoles

Valeur vénale, valeur de rendement et valeur réelle

La valeur officielle des immeubles non agricoles se fonde sur la valeur vénale, déterminée à partir de la valeur de rendement et de la valeur réelle.

La valeur vénale est le prix de vente qu’un objet peut atteindre sur le marché dans des conditions normales. La valeur de ren- dement équivaut au rendement d’un objet sur le marché après capitalisation. La somme de la valeur actuelle (valeur intrinsèque) de toutes les constructions, des frais secondaires de construction

et de la valeur relative du terrain est appelée valeur réelle.

Le marché immobilier de la période d’évaluation concernée – c’est-à-dire les prix d’achat ou de vente moyens effectivement réalisés sur cette période – constitue la base statistique pour fixer les normes d’évaluation. Il s’agit de déterminer si la valeur mar- chande moyenne des différents types de biens immobiliers s’ap- proche plus de la valeur de rendement ou de la valeur réelle. Les normes d’évaluation non agricoles de la Commission cantonale d’estimation sont conçues de sorte à tenir compte de l’évolution du marché lors de l’actualisation des valeurs officielles.

Les normes appliquées lors de l’évaluation se fondent sur les prix de vente et les loyers effectivement réalisés et sur le coût usuel de la construction durant la période d’évaluation. Ainsi, l’estimation de la valeur de rendement et de la valeur réelle, donc des valeurs officielles, est basée sur la situation du marché immobilier durant cette période d’évaluation.

Du 1.1.1999 au 31.12.2019, la période d’évaluation s’étendait de 1993 à 1996 (évaluation générale de 1999) et, à partir de 2020, elle va de 2013 à 2016 (évaluation générale de 2020).

Immeubles d’habitation et immeubles commerciaux

L’estimateur ou l’estimatrice commence chaque évaluation par l’établissement, sur place, d’un procès-verbal de relevé. Ce- lui-ci contient une description du bâtiment et une estimation de la surface des pièces. Cette surface est exprimée en unités de lo- caux (UL) pour les parties habitables et en m2 notamment pour les garages, les parkings couverts, les places de stationnement, les bâtiments secondaires, les bureaux, les magasins et les locaux commerciaux et artisanaux.

Le procès-verbal d’objet d’immeuble contient l’évaluation du bâtiment établie par l’estimateur ou l’estimatrice. Celle-ci se traduit par l’attribution de notes aux éléments suivants: genre du bâtiment (p. ex. maison familiale, maison de plusieurs logements, appartement en propriété par étages, immeuble d’habitation, im- meuble commercial, etc.), qualité de la construction, degré de confort, situation de l’habitation ou du commerce et accessibilité. Les notes vont de 1 (la moins bonne) à 9 (la meil- leure). Le procès-verbal d’objet d’immeuble indique également l’âge économique estimé du bâtiment.

En combinant le relevé des locaux, la notation et l’âge écono- mique, d’une part, et la catégorie de valeur locative de la com-

Evaluations non agricoles

Evaluation basée sur la valeur de rendement p. ex. pour les immeubles d’habitation et les immeubles commerciaux

Relevé des locaux

Genre de bâtiment Qualité de la construction Degré de confort Notation Situation de l’habitation / du commerce Accessibilité

Valeur locative de procès- Catégorie de valeur locative verbal (valeur locative de base) Age économique

Taux de capitalisation

Valeur de rendement

Majoration de la valeur réelle en %

Valeur officielle

mune d’autre part, on peut déterminer la valeur locative de procès-verbal (valeur locative de base) d’un bâtiment à partir des tableaux figurant dans les normes d’évaluation. Ces tableaux sont eux aussi élaborés sur la base d’un relevé complet des loyers effectivement payés durant la période d’évaluation pour des loge- ments loués dans des immeubles d’habitation.

La catégorie de valeur locative reflète le niveau des loyers dans une commune par rapport aux autres communes du can- ton. Quant aux variations de loyers à l’intérieur d’une même com- mune, elles sont traduites par les notes attribuées à la situation de l’immeuble dont nous avons déjà parlé (micro-situation de l’habi- tation et du commerce, accessibilité).

La valeur locative de procès-verbal (valeur locative de base) est capitalisée à la valeur de rendement avec un taux de capita- lisation fixé dans les normes d’évaluation.

Outre la valeur de rendement, la valeur réelle influe sur la valeur vénale et donc aussi sur la valeur officielle. Il en est tenu compte

au moyen de la majoration de la valeur réelle, qui figure dans les tableaux des normes d’évaluation élaborés à partir de résul- tats d’analyses complets des prix pratiqués lors de ventes immo- bilières effectuées durant la période d’évaluation.

La hauteur de cette majoration est principalement liée au genre de bâtiment. Ainsi, l’expérience montre que la valeur vénale des maisons familiales et des propriétés par étages pratiquée sur le marché immobilier est surtout déterminée par la valeur réelle, ce qui justifie l’addition d’une majoration élevée de la valeur réelle à la valeur de rendement estimée. Par contre, pour les bâtiments locatifs et les immeubles commerciaux, c’est surtout le rende- ment qui détermine leur valeur vénale, ce qui justifie une majora- tion moindre de la valeur réelle.

La valeur de rendement, additionnée de la majoration de la valeur réelle, donne la valeur officielle des immeubles d’habitation et des immeubles commerciaux.

Biens-fonds industriels et immeubles avec bâtiments publics

A la différence de ce qui se fait pour les immeubles d’habitation et les immeubles commerciaux, l’estimateur ou l’estimatrice n’établit pas de procès-verbal de relevé de ces immeubles lors de la visite des lieux. Son évaluation se fonde généralement sur une estimation du coût de la construction. Il ou elle calcule la valeur réelle de l’immeuble en prenant en considération la dépréciation pour âge et la valeur relative du terrain. Il est tenu compte de l’inci-

Evaluation basée sur la valeur réelle p. ex. pour les biens-fonds industriels et les parcelles sur lesquelles sont édifiés des bâtiments publics

Notation

Possibilité d’utilisation Coût de la construction Qualité de construction ou valeur de l’assurance Degré de confort

Evaluations non agricoles

dence de la valeur de rendement par le biais de la déduction de la valeur de rendement, calculée par l’estimateur ou l’esti- matrice au moyen des notes attribuées à l’immeuble.

La valeur réelle, moins la déduction de la valeur de rendement, donne la valeur officielle des biens-fonds industriels et des im- meubles avec bâtiments publics.

Terrains situés dans la zone à bâtir

Le terme de terrains situés dans la zone à bâtir recouvre ex- clusivement les immeubles et parties d’immeubles constructibles mais non bâtis. Leur évaluation se fonde sur ce qu’il est convenu d’appeler la valeur de base du terrain, qui figure pour chaque commune dans les tableaux des normes d’évaluation. Ces ta- bleaux ont été élaborés sur la base des prix de vente effectifs relevés durant la période d’évaluation.

La valeur vénale des terrains situés dans la zone à bâtir est estimée individuellement pour chaque immeuble au moyen d’une notation.

En multipliant la valeur vénale estimée par le facteur de valeur officielle on obtient la valeur officielle du terrain par m2.

La valeur officielle du terrain par m2, multipliée par la superficie de l’immeuble, donne la valeur officielle des terrains non bâtis situés dans la zone à bâtir.

Evaluation basée sur la valeur vénale pour les terrains situés dans la zone à bâtir Possibilité d’utilisation Degré de viabilité Appropriation Notation Situation de l’habitation / du commerce Accessibilité

Valeur de base du terrain

Evaluations agricoles

Valeur de rendement agricole

La loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) dispose que les immeubles affectés à l’agriculture ou à la sylviculture sont estimés à leur valeur de ren- dement. Cette valeur et la manière de la déterminer sont définies dans la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR). Les détails sont énoncés dans le «Guide fédéral pour l’estimation de la valeur de rendement agricole» du 31 janvier 2018 (guide d’estimation 2018). Celui-ci est basé sur la période d’évaluation 2009 – 2024 et prend ainsi en compte les perspectives d’avenir changeantes du secteur agricole.

Les entreprises agricoles au sens de l’article 7 LDFR et tous les bâtiments indispensables à l’entreprise sont évalués selon le Guide fédéral d’estimation. Compte tenu des liens établis par ce guide du point de vue de la technique d’évaluation entre l’entre- prise agricole et les constructions et installations en faisant partie, celles-ci doivent toutes être prises en compte dans la réévaluation de la valeur de rendement, qu’elles se trouvent sur un ou plusieurs immeubles ou qu’elles aient subi des modifications ou non.

Dans le canton de Berne, la valeur officielle des biens immobiliers et des entreprises agricoles n’a pas seulement les fonctions men- tionnées à la page 3; elle sert aussi à

• calculer la limite de charge,

• fixer le prix de remise du domaine agricole,

• calculer des fermages,

• régler des litiges relatifs aux droits de successions.

Distinction entre évaluation agricole et évaluation non agricole

L’évaluation selon les normes agricoles présuppose en principe une affectation agricole. Selon le droit fédéral, le critère essentiel permettant de décider de la nature de l’évaluation est le temps de travail requis pour la gestion de l’exploitation. Sinon, les bâtiments font l’objet d’une évaluation non agricole, qui aboutit généralement à des valeurs plus élevées, surtout à cause des parties d’habita- tion. En ce qui concerne ces distinctions, l’Evaluation officielle re- prend, le cas échéant, les décisions de la préfecture compétente, contraignantes au regard du droit foncier.

Les entreprises agricoles au sens de l’article 7 LDFR et tous les bâ- timents indispensables à l’entreprise sont évalués selon le Guide fédéral pour l’estimation de la valeur de rendement agricole. Une entreprise agricole est une unité composée d’immeubles, de bâti- ments et d’installations agricoles, qui sert de base à la production agricole et qui exige, dans les conditions d’exploitation usuelles dans le pays, 0,85 unité de main-d’œuvre standard (UMOS). Les exploitations agricoles situées dans les zones de montagne et de colline au sens du cadastre de la production agricole sont déjà soumises aux dispositions relatives aux entreprises agricoles si leur exploitation nécessite au moins 0,60 unité de main-d’œuvre standard (UMOS). Le nombre d’unités de main-d’œuvre standard (UMOS) est calculé selon les dispositions de l’ordonnance sur le droit foncier rural (ODFR) et de l’ordonnance sur la terminologie agricole (Oterm).

Evaluations agricoles

En vertu du droit foncier rural fédéral, les bâtiments situés sur des immeubles agricoles qui ne font pas partie d’une entreprise agri- cole sont évalués selon les normes d’évaluation non agricoles de la Commission cantonale d’estimation.

Les taux de valeurs locatives non agricoles applicables aux parties de bâtiments d’exploitation utilisées à des fins agricoles doivent être choisis de façon à obtenir le même résultat qu’avec une éva- luation selon les normes agricoles.

La valeur officielle des logements et des parties de bâtiments d’ex- ploitation utilisées à des fins non agricoles est fixée sur la base des prix de vente moyens effectivement pratiqués pendant la période d’évaluation. Cette réglementation permet de garantir l’égalité en matière d’imposition de la fortune des petites exploitations agri- coles et des entreprises artisanales non agricoles comparables et de leurs parties habitables.

Le logement du ou de la chef-fe d’exploitation est évalué confor- mément au Guide d’estimation fédéral 2018. Tous les autres loge- ments sont évalués selon les normes d’évaluation non agricoles.

Les bâtiments agricoles ou leurs parties sont évalués selon des normes non agricoles, à condition qu’ils ne servent pas à l’agricul- ture (voir page 7 et suivantes).

Terrains situés dans la zone à bâtir

Les terrains situés dans la zone à bâtir sont évalués à la valeur vénale (voir page 8).

Par exception à cette règle, les terrains agricoles situés dans la zone à bâtir sont évalués à la valeur de rendement, capitalisée en fonction de leur utilisation, si

• ils appartiennent à une collectivité de droit public;

• ils sont propriété d’une exploitation agricole effectivement exploitée;

• ils sont propriété d’une exploitation agricole ou maraîchère dont le terrain et les bâtiments constituent une unité économique et dont le rendement représente une part importante du revenu du ou de la propriétaire, du fermier ou de la fermière, même si l’exploitation n’est pas considérée comme une entreprise agricole.

Imposition complémentaire Les conditions autorisant une telle imposition à la valeur de ren- dement peuvent cesser d’être réunies pour diverses raisons, no- tamment en cas

• d’aliénation du terrain à bâtir,

• de réduction notable et durable du revenu agricole,

• de cessation de l’exploitation,

• de cession de l’exploitation sans le terrain à bâtir,

• d’affermage par parcelle.

Dans ce cas, une imposition complémentaire à la valeur de rende- ment est effectuée avec effet rétroactif au début de l’imposition, mais au maximum sur les dix dernières années.

Evaluation de la matière imposable pour l’imposition

complémentaire

L’imposition complémentaire de la fortune ou du capital s’effectue

en fonction de la différence entre la valeur de rendement et la

valeur officielle selon les normes d’évaluation en vigueur l’année

concernée.

Valeur de rendement agricole – valeur officielle

Evaluation d’après le Guide fédéral d’estimation 2018

Bâtiment d’habitation

Rural

Terrain

Relevé des locaux

Relevé des locaux

Relevé de la surface du sol

puis répartis en

puis répartis par modules

Parties agricoles

Parties non agricoles

Module bovins

Logement du ou de la chef-fe

(autres logements)

Module fourrage

Notation du terrain

d’exploitation

Module engrais de ferme

Module entrepôts, remises

ou autres …

Taux de la valeur

Notation d’après

de rendement

Guide d’estimation

Normes cantonales

Majorations / déductions

Valeur locative d’après

Valeur locative d’après

Majoration / déduction

Loyer réalisable à long terme

Guide d’estimation

(normes cantonales)

Guide d’estimation

Capitalisation d’après

Capitalisation d’après

Arboriculture, vignes, etc.

Guide d’estimation

Normes cantonales

Guide d’estimation

Valeur de rendement

Valeur de rendement

Valeur de rendement

Explications sur le système d’évaluation fiscale des immeubles et des biens-fonds, édition 2020

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Comment puis-je vérifier ma valeur officielle?

Deux formulaires sont déterminants pour la valeur officielle, le pro- cès-verbal de relevé et le procès-verbal d’objet d’immeuble «E». Vous trouverez ci-dessous un aperçu et une explication détaillée de l’évaluation.

Aperçu

Le procès-verbal de relevé (pages 13 et 14) dresse l’inventaire des locaux de l’immeuble sous forme d’objets, c’est-à-dire tout ce qui existe dans l’immeuble à la date de référence. > Vérifiez que les indications qui y figurent corres- pondent à la situation réelle sur place et qu’elles sont réper- toriées selon le tableau 3.1 des normes d’évaluation non agricole (normes NA).

L’inventaire du procès-verbal de relevé est reporté dans le pro- cès-verbal d’objet d’immeuble «E» (page 15). Un procès-ver- bal d’objet d’immeuble est créé et numéroté pour chaque objet. Plusieurs parties d’objet d’immeuble peuvent être calculées sur un même procès-verbal d’objet d’i<mmeuble. Par exemple, la va- leur d’un garage intégré à une maison individuelle est comprise dans la valeur de la maison (objet) figurant sur le procès-verbal d’objet, mais celui-ci fait apparaître le calcul qui lui est propre. > Vérifiez si le report a été effectué correctement.

L’évaluation proprement dite est effectuée sur le procès-verbal d’objet d’immeuble (page 16). L’attribution de la catégorie de valeur locative se fait par commune et automatiquement. En- suite, on procède d’abord aux notations de haut en bas (détails page 18), puis on détermine l’âge économique (détails page 19). > Vérifiez si ces paramètres sont plausibles.

Le total final des notes, multiplié par la «valeur locative par point et par unité», donne la «valeur locative par unité». En multipliant ce chiffre par les unités de locaux / m2, on obtient la valeur locative de procès-verbal. Ce montant est divisé par le taux de capitalisation et multiplié par la majoration de la valeur réelle en %. Le résultat obtenu donne la valeur officielle avant déduction. La déduction ne s’applique qu’aux objets d’immeubles qui ont été construits avec un droit de superficie et elle est calculée séparément. En addi- tionnant toutes les parties d’objet, on obtient la valeur officielle de l’objet. La valeur officielle de tous les objets donne alors la valeur officielle de l’ensemble de l’immeuble.

Les champs grisés du procès-verbal d’objet «E» sont les infor- mations propres à l’immeuble et sont remplis par l’estimateur ou l’estimatrice individuellement pour chaque objet. Les valeurs figurant dans les champs blancs ont été calculées se- lon les normes non agricoles. Les chiffres tirés des normes non agricoles (champs blancs) ne peuvent pas être contes- tés, contrairement aux informations figurant dans les champs grisés, sauf le code de valeur locative qui est obligatoi- rement «00» pour les immeubles d’habitation (page 16).

> Vous pouvez également vérifier la dissociation et le calcul de la valeur locative (pages 17 et 20), mais vous ne pourrez les contester que dans le cadre de votre taxation ordinaire. La valeur locative est calculée en multipliant la valeur locative de

Comment puis-je vérifier ma valeur officielle?

procès-verbal de la partie d’objet d’immeuble par le facteur de va- leur locative de la commune (page 17). La dissociation est effec- tuée par objet ou partie d’objet; elle consiste à isoler la valeur des parties qui sont utilisées par le ou la propriétaire (également droit d’habitation et usufruit). Parfois, une partie d’objet n’est inscrite au procès-verbal, avec un code de traitement interne spécifique, que pour la dissociation et le calcul de la valeur locative, sans que cela n’ait d’incidence sur le calcul de la valeur officielle (exemple page 16, colonnes 2 et 3 du procès-verbal d’objet d’immeuble).

Remarque Les quotes-parts attribuées à l’immeuble peuvent, bien sûr, être vérifiées de la même manière. Dans ce cas, il faut contrôler les documents relatifs à l’immeuble sur lequel porte l’évaluation (p. ex. l’immeuble du fonds servant en cas de PPE).

Procès-verbal de relevé

• Enregistrement et contrôle des données sur place. Tout est enregistré, mais l’évaluation ne porte que sur les éléments à évaluer selon les normes NA.

• Chiffres et objets tracés = ne reflètent plus l’état actuel

• Souligné une fois = résultat intermédiaire pour la dissociation de valeur locative (colonne à l’extrême droite). N’influence pas directement la valeur officielle.

• Souligné deux fois = reporté pour calcul sur le «procès-verbal d’objet d’immeuble-E»; une valeur officielle est alors calculée par partie d’objet.

• Unités de local (UL) pour les parties destinées à l’habitation (code valeur locative «00»), tableau 3.2 des normes NA (à partir de la page 50)

• m2 = autres genres d’objets (entreprises, places de stationnement, etc.), tableau 3.2 des normes NA (à partir de la page 50)

• Les aménagements supplémentaires qui sont supérieurs au standard normal sont évalués selon les directives figurant dans le tableau 3.1 des normes NA (à partir de la page 49) et sont généralement inscrits sous «aménagements supplémentaires», p. ex. sauna, poêles suédois, etc.

• «–» = non évalué

• Les petits appels de notes pouvant figurer dans la marge de gauche renvoient aux explications au bas du procès-verbal indiquant la date de la visite des lieux. Ces informations permettent de reconstituer l’historique des modifications apportées à la construction.

Remarque

• L’ancienne version du procès-verbal de relevé est imprimée recto verso, sur papier vert (page 13).

• Sa nouvelle version est imprimée seulement au recto, sur papier blanc (page 13).

La version du formulaire n’a naturellement aucune incidence sur le relevé des locaux ni sur la valeur officielle.

Procès-verbal de relevé: relevé des locaux Lexique / abréviations

UL Unités de local

Appareils, éléments encastrés MLA Machine à laver automatique

SL Séchoir à linge automatique MLV Machine à laver la vaiselle HV Hotte de ventilation FS Four surélevé RF Réfrigérateur CG Congélateur AE Armoire encastrée CFC Coordination fonctionnelle (récupération de chaleur)

Distribution d’eau chaude BO Chauffe-eau individuel (boiler) SG Distribution centrale d’eau chaude

Aménagements supplémentaires Normes EG99 valables pour les évaluations jusqu’au 31.12.2019

Cheminées, agencements de cuisine supplémentaires, saunas, etc. Frais de construction rentabilisés à 5 % et VL à convertir en UL ou en m²:

CHF 1’800 = 1,0 UL

CHF 120 = 1 m2

15 m2 = 1,0 UL

Arrondir UL à arrondir au dixième m² à arrondir en unités entières

Comment puis-je vérifier ma valeur officielle?

Genre de chauffage (note indicative)

Aménagements supplémentaires Normes EG20

Cheminées, agencements de cuisine supplémentaires,

VL à convertir en UL ou en m²:

CHF 2’100 = 1,0 UL

Les notes de détail servent à fixer

plus précisément les notes

prin-

notes principales sont obtenues sur

la base des notes de détail.

uniquement pour la valeur locative,

les notes de détail ne sont pas

nécessaires. La notation est effectuée séparément pour chaque

objet / partie d’objet. Par exemple, une grange attenante doit

être

Total final des notes = total des 5

notes principales

Genre de bâtiment

Note 1– 5

Toujours un seul genre de bâtiment par objet

Exception: garages / abris à voiture / parkings souterrains, etc. = note 1

> Tableau 3.3 des normes NA (à partir de la page 155)

Qualité de construction

Note 1– 9

En général, il y a un rapport entre ces notes principales et

l’âge économique. La note attribuée à la qualité de construction n’est pas

fixée de manière linéaire. Les notes inférieures à 5 attribuées à

des bâtiments principaux indiquent généralement qu’ils sont proches

de la fin de leur durée de vie.

Niveau de confort

Note 1– 9

Tient compte des aménagements intérieurs, de la répartition des locaux,

des installations et du genre de chauffage.

Situation de l’habitation /

Note 1– 9

Evaluation individuelle de la situation par une visite des lieux

du commerce

– Situation de l’habitation pour les maisons d’habitation

Accessibilité

Note 1– 9

Selon les plans des notes d’accessibilité des communes correspondantes

> Géoportail

Explications sur le système d’évaluation fiscale des immeubles

et des biens-fonds, édition 2020 18/21

Procès-verbal d’objet d’immeuble «E»: valeur locative / dissociation de la valeur locative La valeur locative imposable est le revenu que le contribuable ob- tiendrait s’il louait son bien à un tiers, autrement dit le loyer que paierait un-e locataire.

• Elle doit comprendre toutes les pièces et aménagements que le ou la propriétaire peut utiliser lui-même dans sa propriété. Le fait qu’il ou elle ne les utilise pas entièrement ou qu’une partie du temps, ainsi que sa situation financière et sociale n’ont aucune importance pour les impôts cantonaux et communaux. Une déduction pour sous-utilisation ne peut être demandée que pour l’impôt fédéral direct.

• L’appartement occupé par le ou la propriétaire comprend également les locaux de rangement et de bricolage, les garages, les places de stationnement, les maisons de jardin, les terrasses aménagées, les piscines extérieures, les écuries privées pour chevaux, les carnotzets, etc., ainsi que les valeurs locatives des parties en copropriété et des accessoires, etc., dans la mesure où un loyer serait normalement payé pour ceux-ci.

• Les pièces utilisées pour l’exercice d’une profession au sein du logement occupé par le ou la propriétaire, telles que les bureaux, etc., doivent également être taxées. Le contribuable peut demander la déduction des frais qui leurs sont inhérents lors de l’établissement de sa déclaration d’impôt annuelle. Les pièces utilisées à des fins professionnelles en dehors du domicile du ou de la propriétaire, telles que les ateliers, les magasins, les écuries pour petits animaux, etc., ne doivent pas être incluses dans la valeur locative.

Comment puis-je vérifier ma valeur officielle?

Code de dissociation de la valeur locative / cas standard Dans le système de l’évaluation officielle, le code dissociation de la valeur locative signifie que les informations sur la dissociation de la valeur locative imposable et de son montant sont commu- niquées à l’autorité de taxation. Le code varie selon le type d’uti- lisation ou de propriété.

• Code «01» La valeur locative est calculée en même temps que la valeur officielle. Ce code est utilisé lorsque la totalité des unités de l’objet d’immeuble ou de la partie d’objet d’immeuble a une valeur locative imposable.

• Code «02» (agriculture, code «03») La valeur locative et la valeur officielle sont calculées séparément. Ce code sert aux unités de local utilisées par leur propriétaire qui ne représentent qu’une partie de la totalité des unités de l’objet ou de la partie d’objet d’immeuble. En présence des codes 2 ou 3, seule la valeur locative est calculée, pas la valeur officielle (uniquement jusqu’à la rubrique «Valeur locative par partie d’objet d’immeuble»).

• Code «71» (agriculture, code «81») Utilisé pour la dissociation de la valeur locative en cas d’usufruit sur l’immeuble entier. L’usufruit doit être inscrit au registre foncier.

• Code «72» (agriculture, code «82») Utilisé pour la dissociation de la valeur locative en cas de droit d’habitation. Le droit d’habitation doit être inscrit au registre foncier et il doit être effectivement exercé, c.-à-d. que le ou la bénéficiaire doit habiter un objet de l’immeuble grevé.

• Code «83» Agriculture Utilisé pour la dissociation de la valeur locatives pour fermiers ou fermières.

• Le code «91» Utilisé uniquement pour les maisons individuelles ou appartements loués servant aux statistiques de valeur locative de l’Intendance des impôts. N’a aucune signification pour le contribuable.