5.1 Zahlungsfrist

Die Grundstückgewinnsteuer ist innert 30 Tagen nach Eröffnung der definitiven Veranlagung zu bezahlen. Bei fristgerechter Zahlung gilt der Fall als abgeschlossen.

Wenn die Zahlung nicht fristgerecht eintrifft, werden ab dem 1. Tag nach Fälligkeit Verzugszinsen (3 %) berechnet.

Erfolgt kein Zahlungseingang innert der geforderten Frist, wird eine 1. Zahlungserinnerung mit einer neuerlichen Frist von 14 Tagen versendet. Erfolgt wiederum kein Zahlungseingang innert der nachträglich gewährten Frist, wird eine 2. Zahlungserinnerung (eingeschrieben) mit einer letzten Frist von 10 Tagen versendet. Gleichzeitig wird eine Mahngebühr von Fr. 50.- erhoben.

Wird diese Zahlungsfrist erneut nicht eingehalten, werden betreibungsrechtliche Schritte eingeleitet.

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5.2 Pfandrecht / Erlass

Bei der Grundstückgewinnsteuer handelt es sich um eine Objektsteuer, welche im Zusammenhang mit einer Gewinnerzielung bei Veräusserung eines Grundstückes entstanden ist und somit unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der steuerpflichtigen Person besteht.

Hier ist zu beachten, dass alle Grundsteuern (u.a. Grundstückgewinnsteuern) durch ein gesetzliches Pfandrecht gesichert sind, welches allen vertraglichen Pfandrechten vorgeht. Das Grundpfandrecht umfasst die fälligen Betreffnisse des laufenden und der beiden vorangegangenen Jahre.

Durch einen Erlass zu Gunsten der steuerpflichtigen Person (Veräusserer des Grundstücks) würde auch das Pfandrecht gegenüber dem Grundstückseigentümer untergehen. Ein Erlass kann somit überhaupt nur in Frage kommen, wenn kein Pfandrecht mehr besteht (z. B. mangels Geltendmachung gemäss Art. 199 StG).

Auch bei Untergang des Pfandrechts werden jedoch Erlassgesuche restriktiv gehandhabt, da grundsätzlich erwartet und als zumutbar erachtet wird, dass aus dem Verkaufserlös vorweg die mit der Veräusserung verbundenen Lasten wie Grundstückgewinnsteuern beglichen werden.

7.1 Erlös (Art. 110 StG)

Als Erlös gilt der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. Unentgeltliche Wohnrechte und Nutzniessungen werden mit dem Kapitalwert zum Kaufpreis per se hinzugerechnet (siehe C. und D., Seiten 17 und 18). Wird kein Kaufpreis festgelegt, gilt der Verkehrswert als Verkaufspreis. Sofern im öffentlich beurkundeten Kaufpreis nachweislich nichtliegenschaftliche Werte inbegriffen sind, wirkt sich dies erlösmindernd aus. Die entsprechenden nichtliegenschaftlichen Werte sind diesfalls aus der Veräusserungserlös- berechnung auszuscheiden. Ist für die Liegenschaft und die nichtliegenschaftlichen Werte nur ein Gesamtpreis vereinbart, muss dessen Aufteilung nach einem objektiven Massstab erfolgen.

• Erneuerungsfonds: Ist im Kaufpreis nachweislich ein Anteil am Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümerschaft eingeschlossen, kann dieser als nichtliegenschaftlicher Wert der Wertquote entsprechend (Stand per Veräusserung) vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht werden.

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• Inventar: Mitveräussertes Inventar ist mittels einer detaillierten, von der erwerbenden und veräussernden Person unterzeichneten Inventarliste auszuweisen, wobei die einzelnen Positionen zum heutigen Wert (= Verkehrswert) aufzuführen sind.

7.2 Erwerbspreis (Art. 111 StG)

Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis. Liegt kein Kaufpreis vor, wird der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt. Bei Erwerb aus Eigentumswechsel mit Steueraufschub ist der Erwerbspreis bei der letzten Veräusserung massgebend, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt hätte.

Liegt die massgebende Handänderung mehr als 30 Jahre zurück, kann der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor 30 Jahren in Anrechnung bringen. Dabei muss die damalige Zoneneinteilung (Landwirtschafts-, Bau- oder Industriezone) berücksichtigt werden. Der Verkehrswert vor 30 Jahren wird ihnen auf Anfrage durch die Veranlagungsbehörde bekanntgegeben. Dieser wird anhand des Baukosten-Index ermittelt.

Ist im Kaufpreis für ein Grundstück Inventar inbegriffen, kann der Inventarwert vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht werden. Wenn der Inventarwert im Kaufvertrag nicht ausgewiesen wird, ist eine vom Erwerber und Veräusserer unterzeichnete Liste über die veräusserten Gegenstände und deren Bewertung beizubringen.

7.3 Aufwendungen (Art. 112 StG)

Als Aufwendungen sind anrechenbar:

• Ausgaben, die eine dauernde Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie Kosten für Planung, Bau und Verbesserung;

• Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbeiträge für Bau und Korrektion von Strassen und Wegen, für Bodenverbesserung und Wasserbau;

• durch eigene Arbeitsleistung geschaffene Mehrwerte, soweit diese mit der Einkommenssteuer erfasst wurden oder werden (vgl. Kap. 8);

• Schuldzinsen, soweit sie als Anlagekosten gelten (Bau- und Landkreditzinsen während der Bauphase);

• Provisionen an Drittpersonen, soweit sie ortsüblich sind und für eine Tätigkeit entrichtet wurden, die zum Vertragsabschluss geführt hat; - Mehrfamilien-, Wohn-, Geschäfts-, Büro- und Gewerbehäuser 1 bis 3% - Grossüberbauungen und Siedlungen 1 bis 2% - Einfamilienhäuser 2 bis 4% - Einzelobjekte im Stockwerkeigentum 2 bis 4% - Landwirtschaftliche Betriebe und Grundstücke 4 bis 5%

• die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten (Grundbuch- und Notariatskosten (ohne Erbgang und Erbteilung), Inserate, Maklerprovision);

• bei Teilveräusserungen eines Grundstücks Verluste aus früheren Teilveräusserungen.

• Vorfälligkeitsentschädigungen im Hinblick auf die Veräusserung der Liegenschaft (BGer 2C_1148/2015 vom 03.04.2017), d. h. wenn das Darlehensverhältnis nicht umgestaltet, sondern beendet wird.

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• Instandhaltungskosten, d. h. Auslagen für übliche Ausbesserungsarbeiten und anfallende Reparaturen, welche zur Erhaltung gebrauchsfähigen Zustandes beitragen;

• Instandstellungskosten wie z. B. Ersatz der Heizanlage, Waschmaschine, Kücheneinrichtung, Teppiche;

• Abbruchkosten (Bundesgerichtsurteil vom 10. März 2020 -2C_665/2019)

• Eigenleistungen, die im Rahmen der ordentlichen Steuererklärung nicht als Einkommen versteuert worden sind;

• Eigenprovisionen (Entschädigungen an Miterben, Miteigentümer sowie Leistungen juristischer Personen an ihre Organe);

• Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds;

• Sachversicherungsprämien;

• Kosten und Gebühren für Wasser / Abwasser / Strom / Gas;

• Mietzinsausfälle;

• Kosten für eigenen Zeitaufwand, Kilometerentschädigungen sowie Essen mit Erwerbern;

• Gebäudereinigungs-, Umzugs-, Betriebsverlegungs- oder Räumungskosten;

• Rechnung vom Treuhänder für die Erstellung der Grundstückgewinnsteuererklärung.

• Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek beim gleichen Kreditgläubiger ersetzt wird. Sie sind deshalb im Recht der Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkten Bundessteuer als Schuldzinsen abziehbar.

• Vorfälligkeitsentschädigungen, bei welchen der Kreditgläubiger gewechselt wird, sind weder bei der Grundstückgewinnsteuer noch als Schuldzinsen abzugsberechtigt.

Eine Auflistung mit expliziten Beispielen, finden Sie unter B. Anlagekosten auf Seite 16.

geordneter Aufstellung über die einzelnen Kosten geltend zu machen und mittels Belege oder

Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, d. h. kann die Aufwendung nicht substantiiert

Ungeordnete bzw. unübersichtliche Bundesordner und Sichtmappen werden nicht akzeptiert

8.1 Rechtsgrundlage

Nach Art. 112 Abs. 1 Ziff. 3 StG sind durch eigene Arbeitsleistung geschaffene Mehrwerte als

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8.2 Begriff der Eigenleistungen

Eigenleistungen sind Arbeiten, die jemand sich selber erbringt. Durch diese Arbeiten wird ein wirtschaftliches Gut mit einem marktmässigen Wert geschaffen.

Eigenleistungen, mit denen ein Mehrwert geschaffen wird, stellen nach der Reinvermögenszugangstheorie immer steuerbares Einkommen dar, unabhängig von einer allfälligen Buchführungspflicht. Der Mehrwert wird entweder mit der Vermietung oder der Veräusserung des Grundstücks realisiert. Spätestens zu diesem Zeitpunkt entsteht somit die Einkommenssteuerpflicht. Typische Erscheinungsformen von Eigenleistungen sind Eigenarbeiten an Häusern. Von den Eigenleistungen im hier umschriebenen Sinne zu unterscheiden sind die Leistungen, die in einem Betrieb an eigenen Bauten ausgeführt werden.

Die Einsparung von bloss werterhaltenden Auslagen durch eigene Arbeitsleistung ist steuerlich nicht von Belang (z.B. Rasenmähen, neuer Farbanstrich an Zimmerwänden). Zu einem selbstgeschaffenen Mehrwert führen nur Leistungen, die der Steuerpflichtige selbst erbringt (persönlich erbrachte, eigene Arbeitsleistungen). Leistungen des einen Ehegatten am Grundstück des andern Ehegatten oder Leistungen des Erwerbers am Grundstück des Veräusserers gelten deshalb als Fremdleistungen.

8.3 Eigenleistungen als anrechenbare Aufwendung

Bei der Grundstückgewinnsteuer sind Eigenleistungen als wertvermehrende Aufwendungen und damit als Anlagekosten anrechenbar, soweit diese mit der Einkommenssteuer erfasst wurden oder noch erfasst werden. Gewinnschmälernd ist grundsätzlich der Betrag, den der Steuerpflichtige einem Dritten für die betreffende Arbeit (inkl. Material) im Zeitpunkt der Erbringung hätte bezahlen müssen (sach- und zeitgerechter Marktwert). Nicht massgebend ist mithin der Wert, den der Steuerpflichtige selbst seiner Arbeit beimisst. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass Leistungen eines Hobbywerkers in der Regel nicht den Wert erreichen, der bei der Ausführung der Arbeit durch einen sachkundigen Fachmann hätte bezahlt werden müssen.

In Fällen von vollständigem Steueraufschub mit Subjektwechsel (z.B. Erbgang, Erbteilung, reine Schenkung) unterbleibt eine Gewinnbesteuerung. Ein allfälliger, selbst geschaffener Mehrwert wird folglich auch nicht als Einkommen realisiert. Erst der spätere Veräusserer des unter vollständigem Besteuerungsaufschub erworbenen Grundstücks realisiert den Mehrwert. Dieser unterliegt bei ihm der Grundstückgewinnsteuer. Weil er selbst keinen Mehrwert durch eigene Arbeit (Ziff. 1) geschaffen hat, kann er diesen nur als Veräusserungsgewinn, nicht aber als Eigenleistung realisieren. Bei teilweisem Steueraufschub (z.B. bei gemischter Schenkung) werden die Anlagekosten voll angerechnet, weshalb die als wertvermehrende Aufwendungen berücksichtigten Eigenleistungen realisiert und einkommenssteuerrechtlich erfasst werden.

Die Nachweispflicht für Wertvermehrungen aus Eigenleistungen trifft in jedem Fall den Steuerpflichtigen.

Es gilt folgendes zu beachten:

• Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer bereits als Abzüge berücksichtigt worden sind oder die Steuerpflichtige erfolgreich als Unterhaltskosten geltend gemacht haben, können nicht als wertvermehrende Aufwendungen angerechnet werden.

• Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer, weil wertvermehrend, nicht zum Abzug zugelassen wurden, sind bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten zuzurechnen.

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• Werden Eigenleistungen geltend gemacht, so sind sie grundsätzlich nur anzurechnen, wenn sie bereits als Einkommen versteuert worden sind.

12.1 Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung

Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung bedeutet, dass das veräusserte Objekt durch den Steuerpflichtigen selbst zu Wohnzwecken an seinem Wohnsitz genutzt wird. Diese Voraussetzung ist bei Zweit- oder Ferienwohnungen nicht erfüllt.

Mit der Voraussetzung der Dauerhaftigkeit ist eine Selbstnutzung ohne Unterbruch gemeint. Bei überraschendem Wohnsitzwechsel (z.B. wegen Unfallfolgen oder beruflich bedingtem Wohnsitzwechsel) wird eine kurzfristige Fremdnutzung (Vermietung) oder Nichtnutzung (leerstehend) anerkannt. Der Begriff der ausschliesslichen Selbstnutzung schliesst nach der neuesten Rechtsprechung eine geschäftliche oder eine Fremdnutzung neben einer Wohnnutzung nicht von vornherein aus, doch kommt auf dem nicht zu Wohnzwecken dienenden Teil der Liegenschaft ein Steueraufschub nicht in Betracht. Neu ist somit auch ein teilweiser Steueraufschub zu gewähren, und zwar bezogen auf jenen Teil der Liegenschaft, der vom Veräusserer selbst bewohnt worden war. Der Tatbestand von Art. 107 Abs. 1 Ziff. 7 StG setzt nicht mehr voraus, dass dessen Voraussetzungen in Bezug auf die gesamte veräusserte Liegenschaft erfüllt sind. Es genügt, wenn der Veräusserer einen Teil (abgeschlossene Wohneinheit) davon zu Wohnzwecken genutzt hat. Wurde z.B. ein veräussertes Objekt teils zu Wohnzwecken und teils geschäftlich genutzt, so umfasst die Ersatzbeschaffung den Wohnteil. Für deren Umfang kann auf das Verhältnis der Mietwerte und/oder Nutzfläche abgestellt werden.

Nicht nur ein teilweiser, sondern ein gänzlicher Steueraufschub wird hingegen gewährt, wenn eine Fremd- oder geschäftliche Nutzung mit Blick auf das veräusserte Gesamtobjekt völlig untergeordnet ist. Das trifft etwa zu, wenn in einer Wohneinheit ein einzelner Raum (ohne Küche oder weitere Nebenräume) zu geschäftlichen Zwecken genutzt oder eine Einzelgarage an einen Dritten vermietet wurde. In diesen Fällen ist trotzdem von einem ausschliesslichem Selbstbewohnen der gesamten Liegenschaft auszugehen.

12.2 Gleiche Nutzung der Ersatzliegenschaft

Gleiche Nutzung liegt dann vor, wenn es sich bei der veräusserten und der neu erworbenen Liegenschaft um funktional identische Objekte handelt. Dies trifft für ein Einfamilienhaus und eine Eigentumswohnung in der Regel zu.

Wurde z.B. eine ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken des Veräusserers dienende Liegenschaft verkauft und durch ein Mehrfamilienhaus oder eine teilweise geschäftlich genutzte Liegenschaft im Privatvermögen ersetzt, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, soweit der Veräusserungserlös für den selbstgenutzten Wohnraum verwendet wird. Kein Steueraufschub gibt es indessen, wenn die neu erworbene Liegenschaft aufgrund der Präponderanz dem Geschäftsvermögen zuzuordnen ist.

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12.3 Subjektive Voraussetzung: Kontinuität des Steuersubjektes

Der Steueraufschub ist untrennbar mit der Person des Steuerpflichtigen und nicht mit dem Objekt verknüpft. Die Ersatzbeschaffung muss durch den steuerpflichtigen Veräusserer selbst vorgenommen werden. Ein Subjektwechsel ist grundsätzlich nicht zulässig. Der Veräusserer muss Allein- oder zumindest Mit- oder Gesamteigentümer der Ersatzliegenschaft sein.

Ein teilweiser Subjektwechsel wird bei Ersatzbeschaffungen durch in rechtlich und tatsächlich ungetrennter Ehe lebende Ehegatten ausnahmsweise toleriert, wenn der Veräusserer Alleineigentümer war, das Ersatzobjekt jedoch von dem Veräusserer und dem neu erwerbenden Ehegatten zu gemeinschaftlichem Eigentum erworben wird. Die Praxis gilt analog für eingetragene Partnerschaften (Art. 2a StG). Aufgrund des mit dem Subjektwechsel einhergehenden teilweisen Übertrags des aufgeschobenen Grundstückgewinns (= latente Steuerschuld) auf den neu erwerbenden Ehegatten erfolgt der Steueraufschub nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider Ehegatten auf Antrag. Wird kein Antrag gestellt, so wird bei der Berechnung der Ersatzbeschaffung nur der Eigentumsanteil des Veräusserers berücksichtigt.

12.4 Ersatzbeschaffungsfrist

Der Ersatz muss in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgen. Längere Fristen sind in Einzelfällen möglich, wenn der Steuerpflichtige die Umstände, die zur Verzögerung führen nachweist und diese nicht von ihm zu verantworten sind. Der Steueraufschub ist auch möglich, wenn der Ersatz vor der Veräusserung des ursprünglichen Objekts erfolgt. Voraussetzung dazu ist, dass zwischen dem Erwerb und der Veräusserung ein adäquater Kausalzusammenhang besteht. Dazu muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass der Kauf oder die Erstellung des Ersatzobjekts im Hinblick auf die Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgt.

12.5 Umfang des Steueraufschubes

Ein Steueraufschub erfolgt, soweit der Veräusserungserlös reinvestiert wird. Wird der Veräusserungserlös vollständig reinvestiert, so wird auch die Besteuerung ganz aufgeschoben.

Bei nur teilweiser Reinvestition des Veräusserungserlöses kommt für die Berechnung des Aufschubbetrages bzw. des steuerpflichtigen Gewinnes die absolute Methode zur Anwendung. Nach dieser Methode wird der Grundstückgewinn soweit nicht besteuert, als der Veräusserungserlös für das Ersatzobjekt verwendet wird. Dabei erfolgt die Reinvestition vorab aus den freigewordenen Anlagekosten des ersetzten Objektes. Der aufgeschobene Grundstückgewinn entspricht sodann der Differenz zwischen den bisherigen Anlagekosten und den höheren Reinvestitionskosten. Entsprechen hingegen die Reinvestitionskosten den Anlagekosten des ersetzten Objektes oder liegen sie darunter, kann kein Steueraufschub erfolgen. Es gibt somit 3 Konstellationen:

Vollständige Reinvestition des Gewinns in das Ersatzobjekt: Der gesamte Erlös des veräusserten Objekts (oder mehr) wird in das Ersatzobjekt reinvestiert. Der gesamte Gewinn bleibt unbesteuert, da die Grundstückgewinnsteuer vollumfänglich aufgeschoben wird.

Teilweise Reinvestition des Gewinns in das Ersatzobjekt: Die Reinvestition in das Ersatzobjekt ist höher als die Anlagekosten des veräusserten Grundstücks, aber weniger als der Erlös des veräusserten Grundstücks. Im Umfang, in dem der Gewinn in das Ersatzobjekt reinvestiert wird, findet ein Steueraufschub statt. Die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös für die bisher selbst genutzte Liegenschaft und den

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tieferen Anlagekosten des Ersatzobjekts wird besteuert, da der Erlös in diesem Umfang nicht mehr gebunden ist und für andere Zwecke zur Verfügung steht.

Fehlende Reinvestition des Gewinns in das Ersatzobjekt: Die Reinvestition in das Ersatzobjekt ist kleiner als die Anlagekosten des veräusserten Grundstücks. Der ganze Gewinn wird besteuert, wie wenn keine Ersatzbeschaffung stattgefunden hätte.

12.6 Veranlagung

Die Ersatzbeschaffung ist auf Seite 4 der Steuererklärung unter der Position „5. Antrag auf Aufschub der Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer Ersatzbeschaffung“ mittels detaillierten Antrags geltend zu machen. Die Veranlagungsbehörde stellt bei einem Aufschub der Besteuerung zufolge Ersatzbeschaffung den aufgeschobenen Gewinn in einer anfechtbaren Verfügung fest. Ist zum Zeitpunkt der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer noch kein Ersatzgrundstück erworben worden, erfolgt die Steuerveranlagung ohne Gewährung eines Steueraufschubes. Dem Steuerpflichtigen steht das Recht zu, die Revision der Grundstückgewinnsteuerveranlagung zu verlangen, wenn er innert der Frist von 2 Jahren doch noch ein Ersatz beschafft. Wichtig ist, dass das Revisionsgesuch innert 90 Tagen nach Entdeckung des Revisionsgrunds (Kaufvertrag, definitive Baukostenabrechnung) gestellt wird. Bei Veräusserung eines Grundstücks, bei dessen Erwerb oder Verbesserung die Besteuerung eines bestimmten Gewinnbetrages aufgeschoben wurde, wird der wieder angelegte aufgeschobene Gewinn von den Anlagekosten abgezogen. Das Recht zur Besteuerung des aufgrund des Steueraufschubes im Wegzugskanton aufgeschobenen Grundstückgewinns kommt bei Wegfall des Steueraufschubs grundsätzlich dem Zuzugskanton zu.

12.7 Fallbeispiele

a. vollumfänglicher Aufschub

Herr X (Alleineigentümer) veräussert sein Grundstück in Glarus für CHF 600‘000 und erzielt nach Abzug der Anlagekosten (Erwerbspreis, Nebenkosten, wertvermehrende Aufwendungen) einen Grundstückgewinn von Fr. 100‘000.-.

Herr X erwirbt in der Folge (zu Alleineigentum) ein Ersatzgrundstück in Näfels für CHF 800‘000 und reinvestiert somit CHF 200‘000 mehr als der Veräusserungserlös in Glarus (CHF 600‘000) war.

Somit erfüllt Herr X sämtliche Tatbestandsmerkmale von Art. 107 Abs. 1 StG und der erzielte Grundstückgewinn von CHF 100‘000 wird vollumfänglich auf das Grundstück in Näfels aufgeschoben. Die Voraussetzungen für einen Aufschub wären auch dann erfüllt, wenn das Ersatzgrundstück in Näfels für CHF 600‘000 erworben würde. Denn vorausgesetzt ist, dass der Erlös wiederverwendet wird.

b. teilweiser Aufschub

Herr X (Alleineigentümer) veräussert sein Grundstück in Glarus für CHF 600‘000 und erzielt nach Abzug der Anlagekosten (Erwerbspreis, Nebenkosten, wertvermehrende Aufwendungen) einen Grundstückgewinn von CHF 150‘000.

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Herr X erwirbt in der Folge (zu Alleineigentum) ein Ersatzgrundstück in Näfels für CHF 500‘000 und reinvestiert damit CHF 100‘000 weniger als der Veräusserungserlös in Glarus (CHF 600‘000) war.

Somit erfüllt Herr X nicht sämtliche Tatbestandsmerkmale von Art. 107 Abs. 1 Ziff. 7 StG. Herr X verfügt aus der Veräusserung in Glarus über einen frei verfügbaren Grundstückgewinn infolge zu geringer Reinvestition von CHF 100‘000.-, welcher der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Der darüber liegende Betrag von CHF 50‘000 (CHF 150‘000 Grundstückgewinn abzüglich zu wenig reinvestierten Betrages von CHF 100‘000 beim Ersatzgrundstück) wird auf das Ersatzgrundstück aufgeschoben.

c. kein Aufschub

Herr X (Alleineigentümer) veräussert sein Grundstück in Glarus für CHF 800‘000 und erzielt nach Abzug der Anlagekosten (Erwerbspreis, Nebenkosten, wertvermehrende Aufwendungen) einen Grundstückgewinn von CHF 100‘000.

Derselbe Herr X erwirbt (zu Alleineigentum) ein Ersatzgrundstück in Näfels für CHF 600‘000 und reinvestiert CHF 200‘000 weniger als der Veräusserungserlös (CHF 800‘000) in Glarus war.

Somit erfüllt Herr X nicht sämtliche Tatbestandsmerkmale des Art. 107 Abs. 1 Ziff. 7 StG. In diesem Fall muss der gesamte Grundstückgewinn aus der Veräusserung in Glarus (CHF 100‘000) versteuert werden und es gibt kein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer.