1. Pauschale anstelle der tatsächlichen Kosten

Gestützt auf Art. 44 Abs. 4 StG hat die Regierung einen Pauschalabzug anstelle der tat- sächlichen Kosten für

• Unterhalt inkl. Kosten der Instandstellung von neuerworbenen Grundstücken (StB 44 Nr. 2 - 4),

• Versicherungsprämien,

• Verwaltung,

• Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen (StB 44 Nr. 5) sowie

• Denkmalpflege (StB 44 Nr. 7)

festgesetzt (Art. 29 StV). Die Pauschale kann nur für Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, in Anspruch genommen werden. Der Pauschalab- zug beträgt 20% des Bruttomietertrages ohne Nebenkosten oder des angerechneten Ei- genmietwertes. Der Steuerpflichtige kann für jede Steuerperiode und für jedes Grundstück zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen (Wechsel- pauschale).

2. Wohnzwecken dienende Grundstücke

Der Pauschalabzug ist beschränkt auf Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen (Präponderanzmethode). Ob ein Grundstück vorwiegend Wohnzwe- cken dient, wird auf Grund der tatsächlichen Nutzung beurteilt.

Weil bei Eigengebrauch die überwiegend (selbst) bewohnten Grundstücke immer zum Pri- vatvermögen gehören (überwiegend anders genutzte, überbaute Grundstücke sind in der Regel Geschäftsvermögen), scheiden nur jene Grundstücke des Privatvermögens aus, die von Dritten (Drittgebrauch) überwiegend geschäftlich - d.h. hauptsächlich nicht zu Wohn- zwecken - genutzt werden.

3. Bemessung der Pauschale

Unter dem Bruttomietertrag wird das Entgelt des Mieters an den Vermieter für die Überlas- sung der Mieträumlichkeiten verstanden (Art. 257 OR). Darin eingeschlossen sind Miet- zinseinnahmen, die direkt mit einer Gegenleistung des Mieters verrechnet werden (z.B. Hauswartentschädigung). Hingegen gehören die Nebenkosten (für Heizung, Strom, Wasser usw.) nicht zu den vereinnahmten Mieterträgen. Ebenso zählen Sicherheits- und Schadenersatzleistungen des Mieters nicht zu den Bruttomieterträgen.

Als Eigenmietwert gilt der steuerbare Mietwert des selbstbewohnten Wohnraums (Art. 34 Abs. 1 Bst. b StG; StB 34 Nr. 1). Bei einem nur teilweise selbstbewohnten Grundstück (ei- gene Wohnung im MFH) werden die Bruttomieterträge und der angerechnete Eigenmiet- wert zusammengerechnet.

Baurechtszinsen bilden keine Bezugsgrösse, weil diese Ertrag eines Baurechts und nicht einer Wohnliegenschaft darstellen. Beim Baurechtsnehmer, der sein Grundstück vermietet,

01.01.2026 -1- ersetzt 01.07.2011

StB 44 Nr. 8

sind die bezahlten Baurechtszinsen für die Berechnung der 20%-Pauschale von den Brut- tomietzinseinnahmen abzuziehen (StB 44 Nr. 9).

4. Direkte Bundessteuer

In der Praxis werden für die direkte Bundessteuer die gleichen Grundsätze angewendet (Art. 32 Abs. 4 DBG; Art. 2 - 4 der Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegen- schaften des Privatvermögens vom 24.8.1992, SR 642.116).

ersetzt 01.07.2011 -2- 01.01.2026