§ 27 Nr. 3 Version vom 10.12.2020

2.1 Gebäude durchs chnittlicher Bauart

Als Gebäude durchschnittlicher Bauart gilt ein Gebäude, bei dem die Katasterschätzung, die auf die selbstbenutzte Wohnung entfällt, nicht mehr als CHF 240‘000 beträgt (§ 1 Abs. 1 StVO Nr. 15).

Der Mietwert wird pauschal nach einem Prozentsatz der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung festgelegt. Je nach Gemeindegruppe, in welcher das Gebäude steht, kommen unterschiedliche Prozentsätze zur Anwendung. Die Zuteilung der Gemeinden in die einzelnen Gemeindegruppen und die Höhe der Prozentsätze ergeben sich aus § 1 und § 2 StVO Nr. 15 (siehe Anhang).

Beis piel 1

Sachverhalt: X wohnt in seinem eigenen Einfamilienhaus in der Gemeinde Bellach. Das Haus hat einen Katasterwert von CHF 187‘500.

Lösung: Die Gemeinde Bellach liegt in der Gemeindegruppe II. Anzuwenden ist der Prozentsatz von 10.02. Der Mietwert beträgt somit CHF 18‘787 (187‘500 x 10.02 %).

Beis piel 2

Sachverhalt: X wohnt in seinem eigenen Mehrfamilienhaus in der Gemeinde Bellach. Das Haus hat ei- nen Katasterwert von CHF 450'000. Der Anteil des Katasterwertes auf die von ihm selbst- bewohnte Wohnung beträgt CHF 187‘500.

Lösung: Obwohl das Mehrfamilienhaus einen Katasterwert von über CHF 240'000 hat, wird der Mietwert nicht mit einer Einzelbewertung festgelegt, da der auf die selbstbewohnte Woh- nung anfallende Katasterwert unter dem Wert von CHF 240'000 liegt.

Die Gemeinde Bellach liegt in der Gemeindegruppe II. Anzuwenden ist der Prozentsatz von 10.02. Der Mietwert beträgt somit CHF 18‘787 (187‘500 x 10.02 %).

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2.2 Gebäude überdurchs chnittlicher Bauart

Als Gebäude überdurchschnittlicher Bauart gilt ein Gebäude, bei dem die Katasterschät- zung, die auf die selbstbenutzte Wohnung entfällt, mehr als CHF 240‘000 beträgt (§ 4 StVO Nr. 15).

Der Mietwert von Gebäuden überdurchschnittlicher Bauart wird mit einer Einzelbewer- tung vom Kantonalen Steueramt festgelegt und dem Grundeigentümer mitgeteilt. Mass- gebend ist die von der Katasterschätzung bestimmte Anzahl Raumeinheiten. Diese wer- den mit einem Ansatz multipliziert. Die Höhe des Ansatzes ist abhängig vom Alter des Gebäudes sowie von der Gemeindegruppe, in der das Gebäude steht (§ 5 Abs. 2 StVO Nr. 15). Dieser Ansatz berücksichtigt aber nicht, ob das Gebäude alleinstehend, einseitig oder zweiseitig angebaut ist. Entsprechend ist der Ansatz für die Raumeinheiten in der Regel um 20 % (alleinstehendes Gebäude), um 15 % (einseitig angebautes Gebäude) oder um 10 % (zweiseitig angebautes Gebäude) zu erhöhen. Hinzu kommen noch die Werte von besonderen Einrichtungen wie Garagen und Bassins. Die Werte von Garagen und Ab- stellplätzen sind in § 6 Abs. 2 StVO Nr. 15 festgelegt. Dabei wird innerhalb der Gemeinde- gruppen unterschieden, ob es sich um eine Einzelgarage, einen zusätzlichen Garagen- platz, einen Einstellhallenplatz oder einen Autounterstand handelt.

Beis piel

Sachverhalt: X wohnt in seinem eigenen Einfamilienhaus in der Gemeinde Oberdorf. Das Haus hat ei- nen Katasterwert von CHF 249‘200 und ist im Zeitpunkt der Bewertung ein Jahr alt. Es sind

10.75 Raumeinheiten sowie zwei Garagenplätze anzurechnen.

Lösung: Die Gemeinde Oberdorf liegt in der Gemeindegruppe III. Anzuwenden ist der Ansatz von CHF 160.

10.75 Raumeinheiten zu CHF 160 x 12 20‘640

Zuschlag für alleinstehendes Haus von 20 % 4‘128

Besondere Einrichtungen (Garagenplätze) 1‘500

Der Mietwert beträgt somit CHF 26‘268 (dieser gilt auch für die direkte Bundessteuer).

2.3 Weitere Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen

Für Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen, die in der Katasterschätzung nicht berück- sichtigt sind, sowie für die 10 Aren übersteigende Grundstückfläche sind angemessene Zuschläge zu machen.

2.4 Unternutzung

Eine Reduktion des Mietwertes aufgrund einer Unternutzung der Liegenschaft ist bei der Staatssteuer mangels gesetzlicher Grundlage nicht möglich.

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2.5 Vorübergehende Eins chränkung

Eine vorübergehende Einschränkung der Nutzung der Liegenschaft führt nicht zu einer Reduktion des Mietwertes. Dafür fehlt eine gesetzliche Grundlage. Der Mietwert ist nur dann anzupassen, wenn sich der Wert der Liegenschaft dauerhaft verändert hat bzw. die Nutzung der Liegenschaft nicht möglich ist.

2.6 Gebäude im Baurecht

Ist das Gebäude im Baurecht erstellt, so wird gemäss § 7 StVO Nr. 15 der Mietwert pau- schal oder nach Einzelbewertung ermittelt, je nach Höhe oder Katasterschätzung, die sich ergibt, wenn Gebäude und Land zusammen geschätzt werden. Bei der Pauschalbewer- tung ist der Katasterwert des Bodens ausser Acht zu lassen.

Der Baurechtszins kann nicht abgezogen werden. Hingegen sind die Zuschläge bei Gebäu- den überdurchschnittlicher Bauart um 50 % zu reduzieren.

2.7 Liegens chaften im Aus land

Der Mietwert ausländischer Liegenschaften beträgt nach konstanter Praxis des Steueram- tes 10 % des nach § 61 StG berechneten Steuerwertes. Der Steuerwert wird auf einen Drit- tel des Kaufpreises festgelegt. Die Umrechnung in Schweizerfranken erfolgt zum beim Kauf massgebenden Umrechnungskurs. Anschliessende Kursveränderungen haben keinen Einfluss mehr auf den Steuerwert bzw. Mietwert. Das Steuergericht hat diese Praxis als korrekt beurteilt (Urteil KSG SGSTA.2011.29 vom 24. Oktober 2011).

3 Wohneigentum s förderung

Gestützt auf das WEG richtet der Bund in Form von Grund- und Zusatzverbilligungen Bei- träge zur Senkung der Eigentümer- und Mieterlasten aus.

3.1 Grundv erbilligung

Bei der Grundverbilligung handelt es sich um rückzahlbare und verzinsliche Vorschüsse, die in Jahresraten sowohl an Wohneigentümer (Selbstnutzer) zur Reduktion der Zinsbe- lastung als auch an Vermieter zur Verbilligung der Mietzinsen ausgerichtet werden und die grundpfandrechtlich sicherzustellen sind. Die Vorschüsse werden während rund 11 Jahren abnehmend ausbezahlt und sind in den folgenden 14 Jahren inkl. Zins zurückzu- zahlen.

Steuerliche Behandlung: Die Vorschüsse sind bei der Einkommenssteuer des selbstnutzen- den Eigentümers unbeachtlich. Sie stellen für den Empfänger Darlehen und nicht Einkom- men dar. Der Eigentümer hat den normalen Mietwert zu versteuern. Entsprechend kön- nen die Rückzahlungen der Bundesvorschüsse nicht abgezogen werden. Sie gelten als steuerlich unbeachtliche Schuldentilgung.

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4 Beis piele

4.1 Uns elbs tändigerw erbender m it Eigenheim

Sachverhalt: Ein Unselbständigerwerbender erhält von seinem Arbeitgeber für die regelmässige Zur- verfügungstellung seines Arbeitszimmers in der privaten Liegenschaft eine Entschädigung von CHF 3'600 pro Jahr.

Lösung: Da die Berufskostenpauschale von 3 % des Nettolohns auch die Kosten des privaten Ar- beitszimmers deckt (§ 6 Abs. 2 StVO Nr. 13), stellt die Entschädigung des Arbeitgebers von CHF 3‘600 steuerbares Einkommen dar. Anstelle der Berufskostenpauschale kann der Steuerpflichtige die effektiven Kosten geltend machen. Der Eigenmietwert ist von der Entschädigung nicht tangiert und ist somit vollumfänglich steuerbar.

4.2 S elbs tändigerw erbender in Eigenheim

Sachverhalt: Ein Selbständigerwerbender benutzt einen Raum (20 %) seiner Liegenschaft für geschäft- liche Zwecke. Der dafür entrichtete Mietzins beträgt CHF 4‘800. Der Mietwert beträgt CHF 15‘000.

Lösung: Selbständigerwerbende können anstelle der Berufskostenpauschale jeweils die effektiven Kosten über Geschäftsbuchhaltung geltend machen.

Im Gegensatz zum einem Unselbständigerwerbenden muss beim Selbständigerwerben- den der Eigenmietwert der Privatliegenschaft aufgrund der Nutzung (privat / geschäftlich) proportional reduziert werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Geschäftsmiete ange- messen ist.

Eigenmietwert (100 %) 15'000 geschäftliche Nutzung (20 %) 3'000 Eigenmietwert netto 12'000

Geschäftsmiete (= Mietertrag) 4'800 Steuerbare Bruttomieterträge 16‘800

5 Direkte Bundes s teuer

5.1 Mietw ert

Im Gegensatz zum kantonalen Recht entspricht der Eigenmietwert dem Marktwert. Die Eidgenössische Steuerverwaltung anerkennt die für die Staatssteuer massgebenden Ei- genmietwerte auch für die direkte Bundessteuer, sofern sie im kantonalen Durchschnitt nicht unter 70 % des Marktmietwertes liegen (FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUF- MANN/HANS ULRICH MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 21

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N 96). Da diese Werte bei Liegenschaften durchschnittlicher Bauart (Katasterwert bis CHF 240‘000) zu tief sind, ist der für die Staatssteuer pauschal berechnete Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer mit dem Faktor 1.25 zu erhöhen.

5.2 Unternutzung

Im Gegensatz zum kantonalen Recht ist der Eigenmietwert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung festzulegen. Der Unternutzungsabzug nach Art. 21 Abs. 2 DBG ist von der steuerpflichtigen Person zu beantragen, darzutun und nachzuweisen (FELIX RICH- NER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, a.a.O., Art. 21 N 103).

Dem Unternutzungsabzug schwebt der Modellfall älterer Wohneigentümer vor, die nach dem Wegzug der Kinder wegen einer zu hohen finanziellen Belastung durch die nunmehr überdimensionierte Liegenschaft in eine finanzielle Notlage geraten würden (Urteil BGer 2C_1039/2015 vom 28. April 2016). Das Bundesgericht hat in einem Leitentscheid zum Un- ternutzungsabzug (BGE 135 II 416) dargelegt, dass der Abzug - bereits dem Wortlaut nach

• nur für das am Wohnsitz selbstgenutzte Eigentum in Frage kommt. Gemeint ist also nicht

eine zeitliche, sondern eine raummässige Unternutzung. Weiter geht es um eine Un- ternutzung, wie sie modellhaft dann eintritt, wenn die Kinder aus dem Eigenheim der alternden Eltern ausgezogen sind. Die Raumreserve beruht somit auf Gründen, auf welche die steuerpflichtige Person nicht direkt Einfluss hat, wobei dies gegebenenfalls auch bei tatsächlicher Trennung oder im Todesfall des Ehepartners zutreffen kann. Der Abzug setzt weiter voraus, dass einzelne Räume tatsächlich und dauernd nicht benützt werden. Ein nur weniger intensiver Gebrauch berechtigt nicht zum Abzug. Wenn Räume - selbst nur gelegentlich - als Gäste- oder Arbeitszimmer oder als Bastelraum bzw. Abstellraum ver- wendet werden, ist wie bei einem wenig benützten Ferienhaus oder einer Zweitwohnung der ungekürzte Mietwert steuerbar. Da die Lehre Art. 21 Abs. 2 DBG kritisch würdigt und eine (sehr) restriktive Handhabung empfiehlt, kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass sich ein Unternutzungsabzug selbst unter Berücksichtigung der restriktiven Gesichts- punkte zumindest aber dann rechtfertigt, wenn der Modell- zu einem Härtefall Anlass gibt.

Kein Härtefall liegt in der Regel vor, wenn eine Person in normalen bis guten finanziellen Verhältnissen vier Zimmer bzw. zwei (oder mehr) Personen vier bis sechs Zimmer bewoh- nen (FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, a.a.O., Art. 21 N 101). Zudem haben die Steuerpflichtigen darzutun, ohne den Unternutzungsabzug Gefahr zu laufen, ihr Haus verkaufen zu müssen oder sonst in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten (Urteil BGer 2C_279/2015 vom 30. Oktober 2015). Handelt es sich bei den leerstehenden Räumlichkeiten nicht bloss um einzelne Zimmer, sondern um eine eigenständige, von der übrigen Liegenschaft abgetrennte Wohnung, die vermietet werden könnten, kann der Unternutzungsabzug ebenfalls nicht geltend gemacht werden (Urteil BGer 2C_1039/2015 vom 28. April 2016).

Der reduzierte Eigenmietwert berechnet sich wie folgt:

Eigenmietwert x (genutzte Zimmer + 2) / (sämtliche Zimmer + 2)

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Beis piel

Sachverhalt: Die steuerpflichtige Person bewohnt ein 5 Zimmerhaus (ohne Nebenräume wie Küche, Bad, Dusche, Keller). Der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer beträgt CHF 16‘500. Die Voraussetzungen für den Unternutzungsabzug für ein Zimmer sind gegeben.

Lösung: 16‘500 x 6 / 7 = 14‘143

Der Unternutzungsabzug beträgt somit CHF 2‘357.

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6 Anhang

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