§ 55 Nr. 1 Version vom 26.09.2017

2.2.1 Allgem ein

Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der Verkehrswert im Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung (§ 55 Abs. 3 StG). Da der Kaufpreis in Kaufverträgen öffentlich beurkundet werden muss, gelangt diese Bestimmung u.a. zur Anwendung, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück durch Tauschgeschäft erworben hat. Von Bedeutung sind auch Fälle, in denen das Grundstück während der massgebli- chen Besitzesdauer erhebliche Veränderungen erfahren hat, indem wiederholt Flächen abparzelliert und wieder zugeschlagen sowie Dienstbarkeiten begründet worden sind. Der Verkehrswert ist in diesen Fällen nach der gleichen Methode zu schätzen wie jener vor 30 Jahren.

2.2.2 Verkehrs w ert v or 30 Jahren

Als Erwerbspreis gilt der Verkehrswert auch dann, wenn der massgebende Erwerb, d.h. die letzte steuerbegründende Veräusserung, mehr als 30 Jahre zurückliegt (§ 55 Abs. 4 StG). Dann ist der Verkehrswert vor 30 Jahren massgebend. Im Ergebnis gelangt damit nur der Mehrwert des Grundstücks in den letzten 30 Jahren zur Besteuerung; die frühere Wertsteigerung bleibt steuerlich unbeachtlich. In beiden Fällen, wenn kein Erwerbspreis feststellbar ist und beim Erwerb vor mehr als 30 Jahren, muss der Verkehrswert ge- schätzt werden. Wenn man bedenkt, dass auch aktuelle Bewertungen von Grundstücken oft eine grosse Spannweite aufweisen, kann von einer Schätzung des Verkehrswertes vor 30 Jahren keine hohe Genauigkeit erwartet werden. Den Steuerpflichtigen bleibt aber immer die Möglichkeit offen, einen höheren Erwerbspreis nachzuweisen.

Beis piel: Die Schätzung des Verkehrswertes vor 30 Jahren lautet auf CHF 300'000. Die Steuerpflichtigen weisen mit Kaufvertrag und Bauabrechnung nach, dass sie die Baupar- zelle vor 36 Jahren zum Preis von CHF 80'000 erworben und dass die Baukosten im da- rauffolgenden Jahr CHF 255'000 betragen haben. Die Summe von CHF 335'000 ist als Er- werbspreis anzuerkennen.

Wenn keine Schätzung des Verkehrswertes aus der Zeit vor 30 Jahren (z.B. in einem Erb- schaftsinventar) vorliegt, ist er gemäss Rechtsprechung schematisch wie folgt zu ermit- teln:

Solothurner Steuerbuch § 55 Nr. 1 Fassung vom 26.09.2017

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Gebäudeneuwert vor 30 Jahren (gemäss Solothurnischer Gebäudeversicherung;

• 0.5% Altersentwertung pro Jahr von den Neubaukosten (bei nachgewiesenermas- sen schlecht unterhaltenen Gebäuden kann die Altersentwertung bis auf 1% pro Jahr erhöht werden)

+ Landwert vor 30 Jahren aufgrund von Preisvergleichen (statistische Methode)

= Verkehrswert vor 30 Jahren

1955 erbaut haben. Aufgrund der Abklärungen bei der Amtschreiberei wurde Bauland

cherungssumme bei der Gebäudeversicherung betrug im Jahr 1987 CHF 48'200 (100%,

dies bei der Einkommenssteuer eine Besteuerung des Liquidationsgewinns zur Folge

dende Veräusserung, so dass der Wert, der Grundlage für die Liquidationsgewinnsteuer

als Liquidationsgewinn besteuert wurden. Seit 2011 ist grundsätzlich die Differenz zwi- schen Verkehrswert und Buchwert als Liquidationsgewinn zu besteuern (§ 24 Abs. 2 StG). Der Steuerpflichtige kann jedoch beantragen, nur die bisher zugelassenen Abschreibun- gen und Rückstellungen als Liquidationsgewinn zu versteuern. In diesem Fall unterliegt

dann aber der Gewinn aus der späteren Veräusserung der Einkommenssteuer (§ 24

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2.4 Wirts chaftliche Handänderung

Bei der Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften ist der Erwerbspreis grundsätzlich gleich zu ermitteln wie der Erlös, sofern die Gesellschaft beim Erwerb der Mehrheitsbeteiligung bereits Eigentümerin des Grundstücks war (siehe StB SO § 54 Nr. 1). Hat die Gesellschaft das Grundstück erst gekauft, nachdem der Gesell-

Wenn der Gesellschafter die Mehrheitsbeteiligung vor mehr als 30 Jahren erworben hat und das Grundstück ebenfalls mindestens 30 Jahre im Eigentum der Gesellschaft war, ist auch hier der Verkehrswert vor 30 Jahren massgebend. Hat die veräusserte Immobilien-

gen getätigt, sind diese ebenfalls als Anlagekosten zu berücksichtigen.

Beis piel: Armin Amrein hat vor 25 Jahren sämtliche Aktien der Alpha AG, damals

Die Alpha AG hat vor 10 Jahren die Liegenschaft umgebaut und saniert. Die wertver- mehrenden Aufwendungen von CHF 500'000 wurden aktiviert und seither teilweise wieder abgeschrieben. Nun verkauft Amrein als Alleinaktionär sämtliche Aktien zum Preis von CHF 1‘800‘000. Verkaufsbasis bildet die nachstehende Bilanz (in TCHF):

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Grunds tückgew inn Erlös 2'250‘000 – Erwerbspreis vor 25 Jahren – 1'350‘000 – Wertvermehrende Aufwendungen vor 10 Jahren *) – 500‘000 Reingewinn 400‘000 Besitzesdauerabzug, 25 Jahre, 40 % – 160‘000 Steuerbarer Grundstückgewinn 240‘000 *) Die wertvermehrenden Aufwendungen sind zu berücksichtigen, ungeachtet in welchem Umfang die Gesellschaft sie aktiviert und wieder abgeschrieben hat.

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bei einem Totalschaden) mit einem Wert, der auf die Baukosten im Basisjahr 1988 (vor-

ne Schätzung mit dem Index des aktuellen Jahres, der an den Zürcher Baukosten-Index