Barwertberechnung von Wohn- und Nutzungsrechten bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Finanzdepartement Steuerverwaltung Bahnhofstrasse 15 Postfach 1232 6431 Schwyz

Merkblatt

1. Allgemein

Als Veräusserungserlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen (Barzahlungen, Schuld- übernahmen, Nutzungsrechte 1 etc.). Sachleistungen werden zum Verkehrswert, wiederkehrende Leistungen zum Barwert angerechnet (§ 114 Abs. 1 StG).

Gemäss Rechtsprechung ist der Wert von teilentgeltlichen (Differenz zwischen zu zahlendem und marktüblichem Wert) oder unentgeltlichen Wohn- oder Nutzungsrechten inkl. Nebenleistungen als weitere Leistung 2 aufzurechnen, wenn die veräussernde Person für sich solche einbedingt resp. von einem Rechtsvorgänger übernommene Wohn- oder Nutzungsrechte auf die erwerbende Person wei- terüberträgt. Bei Veräusserung eines durch die veräussernde Person resp. einen Rechtsvorgänger mit einer Nutzniessung 3 belasteten Grundstücks erfolgt die Barwertberechnung weiterer Leistungen im Sinne von § 114 Abs. 1 StG nur soweit, als die erwerbende Person Kaufpreisleistungen abwei- chend vom Untergang / Wegfall der Nutzniessung zu erbringen und Leistungen 4 zu übernehmen hat, welche gem. Art. 745 ff. ZGB vom Nutzniesser zu tragen sind.

2. Grundlagen

2.1 Wohn- oder Nutzungsrechte

Bei Veräusserung einer Liegenschaft dient als Ertragsbasis für die Barwertermittlung eines Wohn- oder Nutzungsrechts der landwirtschaftlich bestimmte jährliche Mietwert 5 gemäss Ertragswert- schätzung, sofern:

a) ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB 6 abgetreten wird;

1 Hauptsächlich Wohnrechte. 2 Der Barwert bestimmt sich bei wiederkehrenden Leistungen, indem die jährliche Leistung mit 4.2 % kapita- lisiert wird (analog der Grundlage für die Barwertberechnung), bei einmaligen Leistungen nach derem Markt- wert. 3 Bei einem Grundstück, bei welchem die Ausübung an der Nutzniessung auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes oder des Grundstücks beschränkt ist (siehe Art. 745 Abs. 3 ZGB), ist der vertragliche Gesamtkauf- preis im Verhältnis der einzelnen (Grundstücks-) Verkehrswerte aufzuteilen und eine Barwertberechnung er- folgt soweit, als der auf den Nutzniessungsteil entfallende Teilkaufpreis abweichend vom Untergang resp. Wegfall der Nutzniessung zu erbringen ist. 4 Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung (Versicherungen etc.) der Sache, die Zinsen für die darauf haftenden Kapitalschulden sowie die Steuern und Abgaben. 5 Bei Vermietung resp. vertraglichen Ersatzwerten dient als Ertragsbasis der marktübliche nichtlandwirt- schaftliche Wert. 6 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, SR 211.412.11.

b) das Wohn- oder Nutzungsrecht mit der Veräusserung resp. Hofübergabe schriftlich eingeräumt wurde;
c) das landwirtschaftliche Gewerbe nach den Vorschriften des BGBB abgetreten wird;
d) die erwerbende Person vorkaufsberechtigt 7 ist;
e) die erwerbende Person die Liegenschaft selbst bewirtschaftet.

– Sind die Voraussetzungen nicht kumulativ erfüllt, so		erfolgt die Barwertberechnung der Wohn-
oder Nutzungsrechte gemäss dem Merkblatt „Barwertberechnung von			Wohn- und Nutzungs-
rechte bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken“.
Der Mietwert bestimmt sich entsprechend den	vorhandenen Unterlagen wie folgt:

a) Nach der aktuellen, nach den Bestimmungen der eidg. Schätzungsanleitung vorgenommenen Ertragswertschätzung gemäss Art. 87 BGBB, sofern eine solche vorhanden ist.
b) Nach der aktuellen steuerlichen Schätzungsverfügung, sofern diese nicht älter als zwei Jahre ist und zwischenzeitlich keine wesentliche Änderung der Verhältnisse stattgefunden hat (der Miet- wert ist im Schätzungsbericht, Abschnitt „Berechnung Ertragswert“ resp. „Wohnen Ertragswert“ [Spalte „Mietwert“] ersichtlich 8).
c) Durch Festlegung der Werte durch die Schätzungsabteilung der kantonalen Steuerverwaltung, sofern keine Schätzungen im Sinne von Bst. a oder b vorliegen oder die vorhandenen Nut- zungseinheiten nicht getrennt geschätzt wurden.

2.2 Nebenleistungen

Vereinbarte	Nebenleistungen wie Naturalbezüge, Heizkosten, Strom,					Wasser usw.	sind generell zum
Marktwert anzurechnen,		wobei Naturalbezüge nach dem für die Landwirtschaft gültigen Merkblatt

NL 1/2007 und übrige Leistungen nach den Richtwerten des Schweizerischen Bauernverbandes 9

bewertet werden können.

2.3 Barwertbestimmung

Grundlage für die Barwertbestimmung bildet Tafel 3 von					Stauffer/Schätzle, Ausgabe 2018 (Zins-
satz 4.24 %	[in Übereinstimmung mit eidg. Schätzungsanleitung, Fassung vom 01.04.2018], gül-
tig für Veräusserungen		ab 01.01.2021):
Alter	Mann	Frau	Alter	Mann	Frau	Alter	Mann	Frau
51	18.20	18.82	61	15.70	16.52	71	12.36	13.32
52	17.99	18.63	62	15.40	16.25	72	11.99	12.95
53	17.77	18.43	63	15.09	15.96	73	11.61	12.57
54	17.54	18.22	64	14.78	15.66	74	11.22	12.18
55	17.30	18.00	65	14.46	15.36	75	10.83	11.78
56	17.05	17.78	66	14.13	15.04	76	10.44	11.37
57	16.80	17.54	67	13.79	14.71	77	10.04	10.96
58	16.54	17.30	68	13.45	14.38	78	9.64	10.53
59	16.27	17.05	69	13.09	14.04	79	9.24	10.10
60	15.98	16.79	70	12.73	13.68	80	8.84	9.67
7
Art. 42 BGBB: Verwandte der veräussernden				Person, wenn diese die Liegenschaft selber bewirtschaften

wollen und dafür als geeignet erscheinen: 1. Jeder Nachkomme. 2. Jedes Geschwister und Geschwisterkind,

wenn die veräussernde Person das Gewerbe vor weniger als 25 Jahren ganz oder zum grössten			Teil von den
Eltern oder	aus deren Nachlass erworben hat.
8
Bei allfälligen Fragen resp. nicht den tatsächlichen		Verhältnissen entsprechenden Schätzungsverfügungen
wenden Sie sich bitte direkt an die kantonale Steuerverwaltung, Grundstückgewinnsteuer.
9

Ansätze pro Person und Jahr: Strom Fr. 310, Wasser Fr. 90. Heizkosten: Fr. 124 pro Raumeinheit und Jahr

(vgl. Richtwerte SBV Treuhand und			Schätzungen, Brugg).
				2

3. Berechnungen

Zur Berechnung von Barwerten steht im Internet unter www.sz.ch/steuern/grundstueckgewinnsteuer
(Rubrik Berechnungen)	ein Berechnungstool zur Verfügung.

3.1 Barwert bei Nutzungsrechten

Werden für mehrere Personen Nutzungsrechte für die gleiche Liegenschaft resp. Wohnung einbe-
dungen, ist für die Barwertberechnung der höhere Ansatz zu berücksichtigen (ohne Berechnung
einer sog. Verbindungsrente 10).
Beispiel: Veräusserung Grundstück am 04.02.2021 (Grundbucheintrag) mit Eintrag eines Wohn-
rechts z.G. des Veräusserers (geb. 05.10.1953) und dessen Ehefrau (geb. 2.04.1958); Wert Nut-
zungsrecht pro Jahr Fr. 4'375:
Nutzungsberech-	Geb.-Datum Alter Ansatz/Faktor höherer Ansatz Mietwert/Jahr	Barwert
tigte Person
Ehemann	05.10.1953 67 13.79 -------- ---------	----------
Ehefrau	02.04.1958 62 16.25 16.25 4‘375	71‘072

3.2 Barwert bei Nebenleistungen

Beispiel: Veräusserung Grundstück am 04.02.2021 (Grundbucheintrag); zusätzlich zum gewährten
Nutzungsrecht übernimmt die erwerbende Person für den Veräusserer (geb. 05.10.1953) und des-
sen Ehefrau (geb. 2.04.1958) die Strom-, Wasser- und Heizungskosten und liefert Naturalien aus
dem Betrieb:

	Alter Strom Wasser Natu- Sonstige Total pro Ansatz / Bemerkungen				Bar-
	ralbezü- Nebenl. Jahr			Faktor	wert
	ge 11
Ehemann, 5.10.1953	67 310 90 960		1‘360	13.79 Total x Ansatz	18’753
Ehefrau, 02.04.1958	62 310 90 960		1‘360	16.25 Total x Ansatz	22’093
Heizkosten	4.40 Raumeinheiten x Fr. 124	546	546	16.25 T. x höh. Ansatz	8’869
Barwert Nebenleistungen					49’715

4. Gültigkeit

Dieses Merkblatt gilt	für alle ab dem 1. Januar 2021 veräusserten Grundstücke (ersetzt das Merk-
blatt vom 16. Dezember 2011).

5. Publikation

Dieses Merkblatt wird

im Internet publiziert.

Schwyz, 17. November 2020

10
Stauffer/Schaetzle/Weber 7. Auflage, Ausgabe 2018, Tafel M5xy
11
Bewertung gemäss	Merkblatt NL 1/2007 (in Zusatzwegleitung Landwirtschaft ersichtlich). 3