1. Einlagen in den Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft

Beiträge in den Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften sind abziehbar, sofern reglementarisch und tatsächlich jede andere Verwendung als zur Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten ausgeschlossen ist. Wenn dann später aus dem Erneuerungsfonds Unterhaltsarbeiten bezahlt werden, kann dafür kein besonderer Abzug mehr beansprucht werden. Ist eine zweckwidrige Verwendung nicht ausgeschlossen, gelten die Beiträge als Rückstellung und sind im Zeitpunkt der Zuweisung nicht abziehbar. Der Abzug ist erst möglich, sobald der Erneuerungsfonds zur Deckung von Unterhaltskosten tat- sächlich beansprucht wird. Die Gesamtaufwendungen sind dann nach Massgabe des Miteigentumsanteils abziehbar.

2. Behebung konstruktiver Mängel

Aufwendungen zur Behebung konstruktiver Mängel (Konstruktionsfehler) sind keine Unterhaltskosten, sondern Investitionen. Diese Aufwendungen können daher nicht abgezogen werden. Kosten für die Behebung von Folgeschäden, die auf Konstruktionsfehler zurückzu- führen sind, bleiben hingegen abzugsfähig.

3. Gartenunterhalt

Gemäss konstanter Praxis ist einerseits zwischen den Kosten für die Pflege, also namentlich das Decken, Schneiden, Scheren, Putzen und Spritzen von mehrjährigen Pflanzen und Bäumen sowie deren Ersatz und andererseits den Aufwendungen zur Gewinnung von Gemüse, Baumfrüchten und Beeren sowie das Ziehen und Überwin- tern von Zimmerpflanzen, wie beispielsweise Geranien, zu unterscheiden. Lediglich die erste Kategorie von Arbeiten stellen abziehbare Unterhaltskosten dar. Zusätzlich ist eine übliche Pflege des Rasens als Unterhalt zu qualifizieren, da ein regelmässiges Mähen notwendig ist, um den Wert des Umschwunges zu erhalten.

4. Umbaukosten mit Nutzungsänderung

Keine abzugsfähigen Liegenschaftenkosten entstehen, wenn eine Liegenschaft bau- lich verändert wird, um sie (partiell) einer neuen Nutzung zuzuführen. Geht der Umbau einer Liegenschaft mit einer Nutzungsänderung von Teilen der Lie- genschaft einher, sind die entsprechenden Kosten für den Steuerpflichtigen Einkom- mensverwendung, in aller Regel sogar wertvermehrende Anlagekosten (Zwahlen, Die einkommenssteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Seite 119).

5. Aufwendungen für Ersatzbauten

Die Erstellungskosten für den Neubau eines Hauses bzw. eines Hausteiles oder An- baus sind nicht abziehbare Anlagekosten. Dabei ist es unerheblich, ob das Gebäude erstmals neu errichtet oder ob ein altes ersetzt wird und mit diesem baugleich ist.

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Steuerverwaltung

StP 34 Nr. 5

Unerheblich ist auch, aus welchem Grund das vorbestehende Gebäude untergegan- gen ist, ob es vom Eigentümer abgebrochen oder durch Brand oder ein Naturereignis zerstört wurde. Aufwendungen für Ersatzbauten, die anstelle renovationsbedürftiger Bauten errichtet werden, zählen nicht zu den abzugsfähigen Unterhaltskosten. Im Vordergrund steht eine Verbesserung der Liegenschaft durch wertvermehrende Aufwendungen im Sin- ne von § 7 Ziff. 1 StV. Diese kommt wirtschaftlich betrachtet einem Neubau gleich und kann deshalb, gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, steuerlich nicht als Unterhalt behandelt werden.

6. Altlasten, Belastete Standorte

7. Übergang Nutzen und Gefahr

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind beim Kauf von Liegenschaften vertragliche Vereinbarungen betreffend rückwirkender Übertragung von Nutzen und Gefahr nichtig und daher für die Steuerbehörden unbeachtlich. Nutzen und Gefahr können frühestens mit dem Datum des Eintrags im Grundbuch auf den neuen Eigen- tümer übergehen (vgl. StP 41 Nr. 1). Vor dem Grundbucheintrag des Kaufs angefallene Liegenschaftenunterhaltskosten können folglich vom Käufer nicht geltend gemacht werden. Zulässig ist hingegen, den Übergang von Nutzen und Gefahr durch eine vertragliche Vereinbarung über das Datum des Grundbucheintrags hinauszuschieben.

ersetzt 15.10.2009 - 2/3 - 01.01.2013

Steuerverwaltung

StP 34 Nr. 5

8. Liegenschaften im Geschäftsvermögen

Ausgaben, die ein Unternehmen aufwendet um ein Wirtschaftsgut anzuschaffen, herzustellen, in seinem Bestand zu vermehren oder in seinem Zustand dauernd we- sentlich zu verbessern, dürfen nicht dem Aufwand der laufenden Geschäftsperiode belastet werden. Für bewertbare Wirtschaftsgüter, die dem Unternehmen über den Bilanzstichtag hin- aus wirtschaftlich zur Verfügung stehen und einen künftigen Nutzen aufweisen, be- steht handelsrechtlich eine Aktivierungspflicht. Sie sind in der Regel mit den Anschaf- fungs- respektive den Herstellungskosten dem entsprechenden Bestandeskonto gut- zuschreiben. Abziehbaren Aufwand stellen in der Folge die nach Massgabe von § 30 Absatz 1 Ziffer 2 StG und Artikel 27 Absatz 2 lit. a DBG bzw. § 77 Absatz 1 Ziffer 1 StG und Artikel 62 DBG vorgenommenen Abschreibungen auf den Investitionen dar. Daher können nur die Unterhalts- und Reparaturkosten für die Instandhaltung von Liegenschaften im Geschäftsvermögen dem Aufwand der laufenden Geschäftsperio- de belastet werden. Für künftige Grossreparaturen können auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens im Sinne einer Pauschale jährlich Rückstellungen im Umfang von 1 % der am Ende des Geschäftsjahres gültigen Gebäudeversicherungssumme der jeweiligen Liegen- schaft gebildet werden. Der Rückstellungsbestand der jeweiligen Liegenschaft darf 15 % der Gebäudeversicherungssumme nicht übersteigen. Rückstellungen für Grossreparaturen werden nur akzeptiert, wenn auf dem betref- fenden Objekt keine vorgenommen werden oder wurden. Für detailliertere Ausfüh- rungen wird auf die Weisung StP 30 Nr. 10 verwiesen. Hingegen gelten Aufwendungen für:

• Umbauten

• die Modernisierung der Liegenschaft

• Baukreditzinsen

als Anlage- bzw. Investitionskosten und sind in der Geschäftsbilanz zu aktivieren. Auf diesen aktivierten Kosten können in der Folge Abschreibungen vorgenommen wer- den (vgl. StP 30 Nr. 6).

01.01.2013 - 3/3 - ersetzt 15.10.2009