Quelle

137-01-V2011-01.01.pdf

Steuerverwaltung

StP 137 Nr. 1

Handänderungssteuer

1. Allgemeines

Der Handänderungssteuer unterliegen Eigentumsübertragungen von Grundstücken von natürlichen und juristischen Personen. Der Veräusserung von Grundstücken ist die Veräusserung von Anteilen an solchen gleichgestellt (126 Abs. 2 StG).

2. Steuersubjekt

Die Handänderungssteuer ist gemäss § 141 Absatz 1 StG vom Erwerber zu entrich- ten. Gemäss § 141 Absatz 2 StG haftet der Veräusserer für die Steuer solidarisch. Gemäss § 68 EG ZGB sind die Steuern vom Grundeigentum grundpfandgesichert (§ 198 StG).

3. Steuerobjekt

Die Steuer wird gemäss § 139 StG von der Gesamtsumme der Leistungen erhoben, die dem Veräusserer zufliessen oder die der Erwerber zu dessen Gunsten gegen- über Dritten übernimmt (vgl. StP 139 Nr. 1).

4. Steuersatz

Gemäss § 140 StG beträgt der Steuersatz einheitlich 1 %.

5. Steuerbefreiung

5.1. Grundsatz

Gemäss § 138 Absatz 1 StG sind die folgenden, in § 129 Absatz 1 Ziffern 1 bis 9 StG aufgeführten Eigentumswechsel von der Handänderungssteuer befreit:

  • Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug oder Schenkung;

  • Handänderung unter Ehegatten, zwischen Eltern und Kindern, Stief- oder Schwie- gerkindern und zwischen Geschwistern;

  • Umstrukturierungen von Personenunternehmungen nach § 21 StG;

  • Umstrukturierungen von juristischen Personen nach § 79 StG;

  • Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereini- gung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie Landumlegungen im Ent- eignungsverfahren oder bei drohender Enteignung;

  • Ersatzbeschaffung von selbstgenutzten Wohnliegenschaften oder von betriebs- notwendigem Anlagevermögen von Geschäfts- oder Landwirtschaftsbetrieben.

Gemäss Artikel 3 Absatz 4 StHG sind eingetragene Partnerinnen oder Partner steuerrechtlich Ehegatten gleichgestellt (vgl. StP 12 Nr. 1). Handänderungen unter Partnerinnen oder Partner in eingetragener Partnerschaft sind daher ebenfalls von der Handänderungssteuer befreit.

5.2. Gemischter Erbvorbezug

Beim Erbvorbezug handelt es sich um ein Rechtsgeschäft, bei dem der Veräusserer mit Rücksicht auf die Person des Erwerbers als Erbanwärter auf ein Entgelt ganz oder

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StP 137 Nr. 1

offenkundig teilweise verzichtet. Ein Erbvorbezug kann nur durch Erbanwärter (pflichtteilsgeschützte oder erbvertraglich eingesetzte Erben) getätigt werden. Vor- aussetzung für die Befreiung von der Handänderungssteuer infolge Erbvorbezugs ist es daher, dass die Veräusserung der Liegenschaft ganz oder mindestens teilweise unentgeltlich vollzogen worden ist. Liegt der Veräusserungserlös der Liegenschaft an einen Erbanwärter unter dem amt- lichen Verkehrswert, handelt es sich um einen gemischten Erbvorbezug. In diesem Fall wird eine vollständige Befreiung von der Handänderungssteuer gewährt.

5.3. Direkte Ausgleichszahlungen bei Umstrukturierung nach § 21 StG

Bei Umstrukturierungen nach § 21 StG unterstehen direkte Ausgleichszahlungen für stille Reserven auf den übertragenen Liegenschaften der Handänderungssteuer.

5.4. Aufzahlungen und freihändiger Verkauf bei Landumlegungen

Von der Steuerbefreiung ausgenommen bleiben allfällige Aufzahlungen und der frei- händige Verkauf bei Landumlegungen.

5.5. Ersatzbeschaffung

Bei der Ersatzbeschaffung nach § 129 Absatz 1 Ziffern 7 bis 9 StG gilt die Steuerbe- freiung nur soweit, als der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag die Anlage- kosten der veräusserten Liegenschaft umfasst. Beispiele:

  • Liegt der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag über den bisherigen Anla- gekosten und dem Verkaufspreis, erfolgt die Steuerbefreiung im Umfang der Rein- vestition.

  • Liegt der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag unter den bisherigen Anla- gekosten, erfolgt eine vollumfängliche Steuerbefreiung.

6. Verletzung von Veräusserungssperrfristen

In folgenden Fällen erfolgt gemäss § 138 Absatz 1 StG bei Verletzung der fünfjähri- gen Veräusserungssperrfrist eine Nachbesteuerung nach den §§ 204 bis 206 StG:

  • Veräusserung von Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechten bei der Übertragung eines Betriebs oder eines Teilbetriebs auf eine juristische Person nach § 21 StG;

  • Veräusserung des Ersatzgrundstücks bei Ersatzbeschaffung von selbstgenutzten Wohnliegenschaften oder von betriebsnotwendigem Anlagevermögen von Ge- schäfts- oder Landwirtschaftsbetrieben.

Gemäss § 31a StV erfolgt in folgenden Fällen eine Nachbesteuerung bei Verletzung der fünfjährigen Veräusserungssperrfrist:

  • Veräusserung von übertragenen Vermögenswerten oder Beteiligungs- oder Mit- gliedschaftsrechten an der Tochtergesellschaft bei der Übertragung auf eine Toch- tergesellschaft (Tochterausgliederung) nach § 79 Absatz 2 StG;

  • Veräusserung von Vermögenswerten oder Aufgabe der einheitlichen Leitung bei der Übertragung zwischen inländischen Konzerngesellschaften (Konzernübertra- gung) nach § 79 Absatz 4 StG.

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