002-20-V2007-31.10.pdf
Steuerverwaltung
StP 2 Nr. 20
Steuerausscheidung: Veräusserungsgewinne und -verluste von Grundstücken
1. Allgemeines
Auf Veräusserungsgewinne aus Grundstücken wird in der Schweiz entweder die mo- nistische oder die dualistische Methode angewandt. Bei der monistischen Methode wird der Wertzuwachsgewinn der Grundstückge- winnsteuer unterstellt. Im Kanton Thurgau wird bei natürlichen Personen für Wertzu- wachsgewinne auf im Kanton gelegenen Privat- und Geschäftsgrundstücken aus- schliesslich die monistische Methode angewandt. Bei Veräusserungsgewinnen auf Grundstücken von juristischen Personen im Kanton Thurgau wird dagegen die dualistische Methode angewandt. Dabei unterliegen so- wohl der Wertzuwachsgewinn als auch die wiedereingebrachten Abschreibungen der ordentlichen Gewinnsteuer (und somit nicht der Grundstückgewinnsteuer). Ausgenommen davon sind Veräusserungsgewinne von Grundstücken von juristi- schen Personen, welche nach § 75 Abs. 1 Ziff. 4 bis 7 StG von der Steuerpflicht be- freit sind. Diese Veräusserungsgewinne unterliegen im Kanton Thurgau der Grund- stückgewinnsteuer. Die massgebende Steuerart und somit die steuerliche Behandlung erfolgt im inter- kantonalen Verhältnis nach der jeweiligen Rechtsordnung des zur Besteuerung be- rechtigten Kantons.
2. Grundstücke im Privatvermögen
Das Besteuerungsrecht für Veräusserungsgewinne auf unbeweglichem Privatvermö- gen steht ausschliesslich dem Belegenheitskanton zu. Eine Verrechnung von Be- triebsverlusten und Gewinnungskostenüberschüssen mit Grundstückgewinnen des Privatvermögens ist in jedem Fall ausgeschlossen (vgl. StP 2 Nr. 13 Ziff. 7.2). Wird das Grundstück gegen unmittelbare Einräumung einer Rente veräussert (soge- nannte Veräusserungsrente), ist die Rente nicht im Belegenheitskanton des Grund- stückes, sondern am Hauptsteuerdomizil des Empfängers steuerbar. Dies schliesst aber eine Besteuerung des Veräusserers im Belegenheitskanton für den erzielten Grundstückgewinn nicht aus.
3. Grundstücke im Geschäftsvermögen
3.1. Allgemeines
Bei Veräusserungsgewinnen auf Geschäftsgrundstücken wird zwischen dem Wert- zuwachs und dem Buchgewinn unterschieden (vgl. StP 2 Nr. 24). Der Wertzuwachs ist die Differenz zwischen dem Erlös und dem Anlagewert (Kauf- preis plus wertvermehrende Aufwendungen). Der Buchgewinn ist die Differenz zwi- schen dem seinerzeitigen Anlagewert und dem tieferen Einkommensteuerwert (so- genannte wiedereingebrachte Abschreibungen).
31.10.2007 - 1/2 - ersetzt 01.01.2007
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StP 2 Nr. 20
3.2. Unternehmungen ohne ausserkantonale Betriebsstätten
Bei Unternehmungen ohne ausserkantonale Betriebsstätten werden Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften ausschliesslich dem Belegenheitskanton zu- geteilt. Diese objektmässige Zuweisung gilt sowohl hinsichtlich des Wertzuwachses als auch des Buchgewinns. In den Liegenschaftenkantonen erfolgt die Verrechnung von Geschäftsverlusten mit Grundstückgewinnen des Geschäftsvermögens, ungeachtet ob diese Gewinne mit der Einkommens-, der Gewinn- oder mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wer- den. Dabei werden übernommene Verluste zuerst mit den wiedereingebrachten Ab- schreibungen und ein allenfalls verbleibender Rest mit dem Wertzuwachsgewinn ver- rechnet. Veräusserungsverluste aus Kapitalanlageliegenschaften des Geschäftsvermögens werden in erster Linie mit dem Geschäftseinkommen verrechnet.
3.3. Interkantonale Unternehmungen
Veräusserungsgewinne auf Kapitalanlageliegenschaften ausserhalb des Sitzkantons werden ausschliesslich dem Belegenheitskanton zur Besteuerung zugeteilt. Dies gilt sowohl für den Wertzuwachs als auch für den Buchgewinn. Bezüglich der Verrech- nung von Verlusten mit Grundstückgewinnen des Geschäftsvermögens gelten die selben Ausführungen wie in Ziffer 3.2. Bei Veräusserungsgewinnen auf Betriebsliegenschaften wird bei der Zuteilung zwi- schen Wertzuwachs und Buchgewinn unterschieden. Der Wertzuwachsgewinn wird ausschliesslich dem Belegenheitskanton zur Besteuerung zugewiesen. Allfällige Ge- schäftsverluste aus anderen Kantonen müssen allerdings berücksichtigt werden (vgl. StP 2 Nr. 23 Ziff. 5.2). Der Buchgewinn wird dagegen dem Sitzkanton und den Be- triebsstättekantonen nach der im Zeitpunkt der Veräusserung massgebenden Quote zugeteilt. Dies gilt sinngemäss auch für einen Buchverlust.
3.4. Liegenschaftenhändler und Generalbauunternehmer
Bei Liegenschaftenhändlern und Generalbauunternehmern ohne ausserkantonale Betriebsstätten werden Veräusserungsgewinne von Geschäftsliegenschaften aus- schliesslich dem Belegenheitskanton zur Besteuerung zugeteilt. Dies gilt sowohl für den Wertzuwachs als auch für den Buchgewinn. Bezüglich der Verrechnung von Verlusten und Gewinnungskostenüberschüssen gel- ten die Regelungen gemäss den Ziffern 3.2 und 3.3 dieser Weisung. Die Besteuerung (Reineinkommen-, Gewinn- oder Objektsteuer) erfolgt gemäss dem kantonalen Recht des Belegenheitskantons. Aufgrund der alten bundesgerichtlichen Rechtsprechung mussten Schuldzinsen- und Aufwandüberschüsse auf Grundstücken steuerrechtlich „aktiviert“ werden. Beim Ver- kauf der entsprechenden Grundstücke gelten solche „aktivierte“ Schuldzinsen- und Aufwandüberschüsse bei der Berechnung des Grundstückgewinnes als Anlagekos- ten und mindern den steuerbaren Grundstückgewinn.
ersetzt 01.01.2007 - 2/2 - 31.10.2007