138-01-V2014-01.01.pdf
Steuerverwaltung
StP 138 Nr. 1
Ersatzbeschaffung bei selbstgenutztem Wohneigentum
1. Allgemeines
Auch bei der Handänderungssteuer kommt beim Ersatzbeschaffungstatbestand ge- mäss § 129 Absatz 1 Ziffer 9 StG eine Steuerprivilegierung zur Anwendung (§ 138 Abs. 2 StG). Die Privilegierung erfolgt nicht über einen Aufschub wie bei der Grundstückge- winnsteuer (§ 129 Abs. 1 StG), sondern über eine Befreiung von der Handände- rungssteuer.
2. Ersatzbeschaffung bei der Handänderungssteuer
2.1. Tatbestand
Was die Voraussetzungen für den Ersatzbeschaffungstatbestand anbelangt, verweist § 138 Absatz 2 StG auf § 129 Absatz 1 Ziffer 9 StG (siehe StP 129 Nr. 1). Dieser Verweis kann aber aufgrund der Besonderheiten, die der Handänderungssteuer ei- gen sind, nur analog verstanden werden (siehe Ziffer 2.3).
2.2. Umfang der Steuerbefreiung
Die Steuerbefreiung gilt gemäss § 138 Absatz 2 StG nur im Umfang der Reinvestition des Veräusserungserlöses in das Ersatzobjekt, was folgende Auswirkungen zeitigt:
Liegt der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag über dem Veräusserungser- lös der ursprünglichen Liegenschaft, erfolgt eine Steuerbefreiung im Umfang des Veräusserungserlöses der ursprünglichen Liegenschaft. Auf dem überschiessen- den Betrag ist die Handänderungssteuer geschuldet.
Liegt der in der Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag hingegen unter dem Ver- äusserungserlös, erfolgt eine vollumfängliche Steuerbefreiung.
2.3. Besonderheit bei der Handänderungssteuer
2.3.1. Steuersubjekt
Bei der Handänderungssteuer ist gemäss § 141 Absatz 1 StG der Erwerber Steuer- subjekt. Dabei handelt es sich um zwingendes Recht, welches jeder anderslauten- den vertraglichen Abrede vorgeht. Da bei der Grundstückgewinnsteuer der Veräusserer steuerpflichtig ist, kann der Verweis von § 138 Absatz 2 StG daher nur analog verstanden werden. Er beschränkt sich auf die Voraussetzungen des Ersatzbeschaffungstatbestands.
2.3.2. Steuerbefreiung
Da der Erwerber in jedem Fall handänderungssteuerpflichtig ist, kann die Befreiung von der Handänderungssteuer erst beim Kauf des Ersatzobjekts beansprucht wer- den.
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StP 138 Nr. 1
Beispiel Herr Meier verkauft seine selbstgenutzte Wohnliegenschaft an Frau Weiss. Die Handänderungssteuer ist von Frau Weiss als Erwerberin zu begleichen. Kauft Herr Meier nun innert angemessener Frist (d.h. innert 2 Jahren) eine Ersatzliegenschaft zur ausschliesslichen Selbstnutzung, so wird er bei deren Erwerb gemäss § 141 Ab- satz 1 StG handänderungsteuerpflichtig, kann diesfalls aber eine Ersatzbeschaffung gemäss § 138 Absatz 2 i.V.m. § 129 Absatz 1 Ziffer 9 StG geltend machen. Frau Weiss ihrerseits kann kein Steuerprivileg aufgrund der Ersatzbeschaffung von Herrn Meier geltend machen.
3. Verfahren
3.1. Ersatzbeschaffung vor Veräusserung
Häufig findet die Ersatzbeschaffung für das selbstgenutzte Wohneigentum zeitlich vor der Veräusserung des zu ersetzenden Objektes statt (siehe auch StP 129 Nr. 1 Ziff. 5). Diesfalls kann die Steuerprivilegierung im Revisionsverfahren nachgeholt werden, falls folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Das Revisionsgesuch um Steuerbefreiung der Handänderungssteuer wegen Er- satzbeschaffung ist innert 90 Tagen nach Verkauf der ursprünglich selbstgenutzten Wohnliegenschaft zu stellen, wobei als Stichtag der Grundbucheintrag gilt. Die Be- freiung von der Handänderungssteuer erfolgt auf dem Ersatzobjekt.
Die revisionsweise Rückerstattung von Handänderungssteuern erfolgt vollumfäng- lich an den antragsberechtigten Erwerber. Eine anderslautende vertragliche Abre- de zwischen den Vertragsparteien zur Übernahme der Handänderungssteuer bleibt dabei unbeachtlich
3.2. Verkauf des Ersatzobjekts innert fünf Jahren nach Kauf
Wird das Ersatzobjekt innert fünf Jahren nach Erwerb wieder veräussert oder dau- ernd einer anderen Nutzung zugeführt (z.B. Vermietung), wird die Handänderungs- steuer im Umfang der gewährten Steuerbefreiung nachbesteuert (§ 138 Abs. 2 i.V.m. § 129 Abs. 1 Ziff. 9 i.V.m. § 129 Abs. 4 StG).
3.3. Kauf einer Baulandparzelle und anschliessende Neubauerstellung
Es kann vorkommen, dass die steuerpflichtige Person eine Landparzelle zum Zweck, darauf ein Ersatzobjekt erstellen zu lassen, erwirbt. Betreffend Ersatzbeschaffung gilt folgendes: Der Kauf der Landparzelle unterliegt beim Erwerber der Handänderungssteuer. Als Bemessungsgrundlage gilt in der Regel der Landpreis, nur im Fall eines sogenann- ten Vertragsverbundes wird auf die Gesamtleistung abgestellt (siehe StP 139 Nr. 1). Da die Voraussetzungen für eine Ersatzbeschaffung im Zeitpunkt des Erwerbs (noch) nicht erfüllt sind, kann eine solche erst nach „Bezugsreife“ des Neubaus vorliegen.
ersetzt 01.01.2010 - 2/3 - 01.01.2014
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StP 138 Nr. 1
Da die beim Erwerb der Landparzelle veranlagte Handänderungssteuer bereits
rechtskräftig ist, hat der | Erwerber innert drei Monaten seit Beendigung des Neubaus | |
und Bezugs zum Zweck der ausschliesslichen Selbstnutzung ein Revisionsgesuch
beim Grundbuchamt zu stellen.
4. Berechnung | |||
Gemäss § 138 Absatz 2 StG erfolgt die Steuerbefreiung | im Umfang der Reinvestition | ||
des Veräusserungserlöses in das Ersatzobjekt. | |||
Beispiel 1 Beispiel 2 Beispiel 3 Beispiel 4 Beispiel 5 | |||
Veräusserungserlös | 600 000 1 500 000 | 500 000 1 000 000 | 250 000 |
Reinvestition | 1 200 000 870 000 | 700 000 | |
Reinvestition Bauland | 230 000 | 350 000 | |
Baukosten | 750 000 | 650 000 | |
Steuerbefreiung | 600 000 870 000 | 500 000 230 000 | 250 000 |
Bemessungsgrundlage | 600 000 0 | 200 000 0 | 100 000 |
Handänderungssteuer 1 % | 6 000 0 | 2 000 0 | 1 000 |
01.01.2014 | - 3/3 - | ersetzt 01.01.2010 |