132-01-V2011-31.10.pdf
Steuerverwaltung
StP 132 Nr. 1
Veräusserungserlös von Grundstücken
1. Allgemeines
Der Erlös umfasst die Gesamtheit der dem Veräusserer zufliessenden Werte, na- mentlich den Veräusserungspreis einschliesslich aller weiteren Leistungen des Er- werbers. In Betracht fallen somit alle Leistungen, welche mit der Handänderung in kausalem Zusammenhang stehen. Ein Inflationsausgleich bei der Berechnung des Veräusserungserlöses ist in den ge- setzlichen Bestimmungen nicht vorgesehen. Für Grundstücke, die mehr als fünf Jah- re im Besitz des Eigentümers gewesen sind, wird ein Haltezeitabzug gewährt (§ 136 Abs. 2 StG).
2. Verkaufspreis
Der öffentlich beurkundete Kauf-/Verkaufpreis bildet in der Regel den grundsteuerlich massgebenden Erlös. Die Schulden, welche übernommen werden, entsprechen dem Mindestwert, den man als Erlös aus der Veräusserung zugrunde legen kann. Nachträgliche Änderungen des Verkaufpreises durch Vertrag, Verwaltungsverfügung oder Urteil sind, allenfalls über die Revision, zu berücksichtigen. Die Wertverminderung einer anlässlich eines Grundstückverkaufes an Zahlungsstatt genommenen Forderung kann nicht im Nachhinein als Minderung des Veräusse- rungserlöses geltend gemacht werden. Massgebend sind die Wertverhältnisse im Zeitpunkt der Handänderung. Ebenso stellt die Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers keinen Minderungsgrund dar. WIR-Geld gilt nur dann als minderwertiges Zahlungsmittel, wenn im Kaufvertrag sel- ber bestimmt ist, dass der Erlös in minderwertigen Vermögensobjekten entgegenzu- nehmen ist. Dabei genügt etwa die blosse Nennung des Zahlungsmittels WIR-Check beziehungsweise WIR-Geld im Kaufvertrag nicht, um einen allfälligen Minderwert des damit geleisteten Erlöses darzutun. Wenn aus dem Kaufvertrag nicht hervorgeht, ein WIR-Check werde als minderwertig erachtet und auch sonst keine Zusatzvereinba- rung zum Kaufvertrag oder eine ähnliche Abrede belegt, dass man einem WIR-Check einen Minderwert beimisst, muss auf den beurkundeten Kaufpreis abgestellt werden. Entwertungen, die erst nach Vertragsabschluss eintreten oder Einbussen, die der Veräusserer nachträglich bei der Realisierung unter ungünstigen Umständen erleidet, müssen ausser Betracht fallen (VGE vom 4.2.1998 = TVR 1998, Nr. 22). Nicht liegenschaftliche Werte sind grundsätzlich vom Veräusserungserlös abzuzie- hen. Somit bilden mitverkauftes Mobiliar (Möbel, Vorhänge, Rasenmäher etc.), Einla- gen in den Erneuerungsfonds bei Mit- und Stockwerkeigentum, Goodwill usw. keine steuerbaren Leistungen. Sie sind aufzulisten, zu bewerten und von beiden Parteien zu unterzeichnen. Bei einer wirtschaftlichen Handänderung kann der Veräusserungspreis i.d.R. nur indi- rekt über den Aktienverkaufserlös ermittelt werden (vgl. StP 127 Nr. 1 Ziff. 4).
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StP 132 Nr. 1
Den Veräusserungserlös bei Erwerb durch Tausch bildet der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Tausches. Der Verkehrswert richtet sich nach den Bewertungsvorschriften für die Vermögenssteuer (§§ 43/44 StG).
3. Weitere Leistungen
3.1. Grundsatz
Massgebend ist die Gesamtheit aller dem Veräusserer im Zusammenhang mit dem Grundstücksverkauf zukommenden Vermögenswerte, und zwar unbekümmert um deren Verwendung. In Betracht fallen somit alle Leistungen, welche mit der Handänderung in kausalem Zusammenhang stehen. Unter weitere Leistungen fallen insbesondere:
3.2. Übernahme der Grundstückgewinnsteuer
In der Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch den Erwerber liegt eine zusätz- liche Leistung. Gemäss § 130 StG ist ausdrücklich der Veräusserer steuerpflichtig.
3.3. Schwarzzahlungen
Schwarzzahlungen des Erwerbers stehen in direktem Zusammenhang mit der Über- tragung der Liegenschaft; sie erhöhen den Verkaufspreis.
3.4. Nutzungsrecht
Bedingt sich der Veräusserer ein Wohnrecht, die Nutzniessung oder eine Verpfrün- dung aus, liegt darin ebenfalls eine zusätzliche Leistung. Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer wird bei der Bewertung solcher Rechte davon ausgegangen, dass Leistungen, welche mit der Lebensdauer einer Person verbunden sind, zu den Ansätzen im Zeitpunkt der Erteilung derartiger Rech- te bemessen werden und gestützt auf die theoretische Lebenserwartung zu berech- nen sind. Der Barwert solcher Leistungen ist anhand der Barwerttafeln von STAUFFER/SCHAETZLE oder den von der Eidg. Steuerverwaltung herausgegebe- nen Tabellen zu ermitteln (vgl. StP 132 Nr. 2).
3.5. Vorauszahlung
Leistet der Käufer eine unverzinsliche Kaufpreisanzahlung und findet der Eigentums- übergang und die Nutzungseinräumung an der Liegenschaft erst später statt, gilt die Verzinsung der Vorauszahlung als zusätzliche Verkaufsleistung. Der anwendbare Zinssatz richtet sich nach dem ortsüblichen Zinsniveau.
3.6. Schuldübernahme / Forderungsverzichte
Übernimmt der Käufer im Zusammenhang mit der Handänderung Schulden des Ver- äusserers (beispielsweise Baukredit, Kleinkredit, Warenschulden etc.), stellen diese eine zusätzliche Entschädigung für den Liegenschaftsverkauf dar.
ersetzt 30.06.2007 - 2/3 - 31.10.2011
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StP 132 Nr. 1
Ebenso qualifiziert der Verzicht des Erwerbers auf eine ihm gegenüber dem Veräus- serer zustehende Forderung als weitere Leistung.
3.7. Überhöhte Zahlungen für nichtliegenschaftliche Werte
Kauft der Erwerber neben der Liegenschaft auch das darin befindliche Inventar und bezahlt er dafür einen übersetzten Preis, stellt der überhöhte Preis eine zusätzliche Kaufpreisleistung dar. Wird mit dem Grundstück ein Bauprojekt – ohne Werkvertrag (vgl. StP 139 Nr.1) - mitveräussert, so darf sich die Gewinnberechnung grundsätzlich nicht auf diese nichtliegenschaftlichen Werte beziehen. Kann das Projekt nicht ausgeführt werden oder sind die Pläne für den Erwerber ohne jeden Nutzen, haben sie den Charakter einer zusätzlichen Kaufpreisleistung. Beim Kauf von Mit- oder Stockwerkeigentum können Einlagen in den Erneuerungs- fonds vom Veräusserungspreis in Abzug gebracht werden, sofern die Schaffung ei- nes Erneuerungsfonds gemäss Art. 712m Ziff. 5 ZGB erfolgte, eine Bestätigung von der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft des für diese Mit- oder Stockwerkeigentumseinheit tatsächlich im Erneuerungsfonds (im Zeitpunkt der Ver- äusserung) ausgewiesenen Betrages vorliegt und der Betrag im Kaufvertrag aufge- führt ist. Sind die Bedingungen nicht erfüllt, stellt der Betrag eine zusätzliche Kauf- preisleistung dar.
31.10.2011 - 3/3 - ersetzt 30.06.2007