Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan Löwenbräuareal

Für das im Plan bezeichnete Gebiet im Halte von 11 303 m 2 an der Limmatstrasse zwischen der Gerstenstrasse und dem Dammweg wird ein Privater Gestaltungsplan im Sinne der §§ 83 und 85f des Planungs- und Baugesetzes (PBG) festgesetzt, welcher der Zustimmung des Gemeinderates der Stadt Zürich bedarf.

Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den nachstehenden Vorschriften und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:500.

Im Gestaltungsplangebiet gelten die nachstehenden Vorschriften. Vorgehendes kantonales Recht und Bundesrecht bleiben vorbehalten.

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung sowie die Wirkungen der Baulinien an der Limmatstrasse, der Gerstenstrasse und dem Dammweg suspendiert.

Die zulässige Kubatur eines für die Bewilligung von Hochhäusern allenfalls erforderlichen Vergleichsprojektes im Sinne von § 30 Abs. 2 ABV bestimmt sich nach der jeweils geltenden Bau- und Zonenordnung.

Im Gestaltungsplangebiet befinden sich folgende Schutzobjekte: – – Stahlsilo a – – Hochkamin b – – Brauereihof c – – Brauerei-Hauptgebäude d – – Fasslager I e – – Fasslager II f – – Alte Werkstätten g – – Flaschengeschäft h

Massgebend für den Schutz dieser Bauten und Anlagen sind der Stadtratsbeschluss Nr. 103 vom 26. Januar 2005 und der zugehörige Unterschutzstellungsvertrag vom 23. Dezember 2004.

Der Gebäudemantel ergibt sich aus den im Plan 1:500 eingezeichneten Baubereichen und den dort eingetragenen maximalen Höhenkoten.

Im Bereich der Aufstockung an der Kreuzung Limmatstrasse/ Gerstenstrasse sind ab einer Gebäudehöhe von 16 m Auskragungen gemäss Bezeichnung im Plan in den öffentlichen Grund und über die Baulinie hinweg zulässig. Vorbehalten bleibt die Erteilung der entsprechenden Bewilligungen bzw. Konzessionen durch die zuständigen Behörden.

Im Bereich des Dammweges sind ab einer Gebäudehöhe von 6 m Auskragungen unbeachtlich des Wegabstandes innerhalb des Gebäudemantels zulässig.

Besondere Gebäude im Sinne des PBG dürfen ausserhalb des Gebäudemantels erstellt werden; ihre Grundfläche ist auf maximal 5% der Grundstückfläche beschränkt.

Im Rahmen von § 260 Abs. 3 PBG dürfen Gebäude und Gebäudeteile über den Gebäudemantel hinausragen. Als Dachaufbauten zulässig sind Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie mit einer maximalen Höhe von 1.20 m sowie technische Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Liftaufbauten, Treppenhäuser, Oblichter und dergleichen.

Auf Hochhäusern sind Dachaufbauten nur innerhalb des Gebäudemantels zulässig.

Untergeschosse sind vorbehältlich Art. 13 Abs. 2 dieser Vorschriften ausserhalb des Gebäudemantels zulässig.

Für die Mindestgebäudeabstände sind bei Gewährleistung einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG die Begrenzungen der Baubereiche massgebend.

Gegenüber dem Dammweg gilt bis zu einer Gebäudehöhe von 6 m ein minimaler Wegabstand von 2.5 m.

Die geschlossene Bauweise ist gestattet.

Innerhalb des Gebäudemantels sind mit Ausnahme der Hochhäuser nach Abs. 3 maximal 7 Vollgeschosse zulässig.

Es sind keine Dachgeschosse zulässig.

Hochhäuser sind in den entsprechenden, im Plan 1:500 angelegten Baubereichen zulässig. Im Übrigen gelten die §§ 282 ff PBG und § 30 ABV.

Es ist eine anrechenbare Gesamtnutzfläche von maximal 31 400 m2 zulässig.

Zusätzlich zu Abs. 1 ist an der Ecke Limmat-/Gerstenstrasse eine Aufstockung mit einer zusätzlichen Nutzfläche von 680 m 2

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1. müssen kulturellen Nutzungen dienen. (Art. 9 Abs. hoss müssen mindestens 1600 m 2 der anrechen- 3 Vom Erdgesc utzfläche (Art. 9 Abs. 1) für solche Gewerbe- und baren Gesamtn gsbetriebe sowie Einrichtungen verwendet werden, Dienstleistun ezogen oder für das Quartier von Nutzen sind. Dazu die quartierb unstgalerien. zählen auch K iche Nutzfläche nach Art. 9 Abs. 2 darf ausschliess- 4 Die zusätzl cht kommerziellen, kulturellen Nutzung dienen. Ein lich einer ni einer anderen Nutzung ist zulässig, wenn im Rah- Abtausch mit willigungsverfahrens für die Aufstockung nach- men des Baube en kann, dass sich die zu diesem Zeitpunkt aus- gewiesen werd che für kulturelle, nicht kommerzielle Nutzungen gewiesene Flä f dem Areal um 680 m 2 vergrössert. andernorts au he anrechenbare Gesamtnutzfläche darf für Dienst- 5 Die restlic d gewerbliche Nutzungen verwendet werden. leistungen un en nach den Absätzen 2, 3 und 4 hievor können 6 Die Nutzung Jahre nach Inkraftsetzung des Gestaltungsplanes frühestens 10 dere nach den Vorschriften zum Gestaltungsplan durch eine an zweise ersetzt werden. Dabei darf das Mass von zulässige Nut chenbarer Gesamtnutzfläche für die nach Abs. 3 1200 m 2 anre zung im Erdgeschoss nicht unterschritten werden. zulässige Nut weiser Realisierung dürfen vorweg 50% der nach 7 Bei etappen

Bauten, Anlagen und Umschwung müssen im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen besonders gut gestaltet sein.

Die geometrisch klaren und einfachen Volumen der bestehenden Industriebauten sind weiterzuführen; gegenüber den Hauptfassaden zurückgesetzte Geschosse sowie Steildächer sind nicht zulässig.

Innerhalb des Plangebietes gilt eine Freiflächenziffer im von § 257 PBG von 20%.

Der Bereich zwischen den Fassaden und der Grundstücksgrenze an der Limmatstrasse darf nicht unterkellert werden.

Längs der Limmatstrasse sind Bäume zu pflanzen.

Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Verordnung über den Natur- und Heimatschutz zu optimieren.

Mit der Überbauung und Umgebungsgestaltung ist der Meteorwasserversickerung in Anwendung von Art. 7 des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes Rechnung zu tragen.

Bei Neubauten sind horizontale Dachflächen, ausser bei besonderen Gebäuden, kleineren Dachaufbauten etc. extensiv zu begrünen, sofern sie nicht als begehbare Terrassen ausgestaltet werden.

Die Parkplatzzahl berechnet sich nach der städtischen Parkplatzverordnung in der Fassung vom 11. Dezember 1996 mit den folgenden Abweichungen: – – Für das Gestaltungsplangebiet gilt ein reduzierter Maximalwert von 55% des Normalbedarfs im Sinne von Art. 5 Abs. 1 und 2 PPV; – – der Normalbedarf für kulturelle Nutzungen berechnet sich nach dem Ansatz 1 Personenwagenabstellplatz pro 100 m 2 Geschossfläche; der Pflichtanteil nach Art. 6 PPV für Besucherinnen/Besucher sowie Kundschaft beträgt dabei 50% des Minimalbedarfes gemäss Art. 5 Abs. 1 PPV; – – nach Abzug der nach Art. 4 und 5 PPV für die Wohnnutzung erforderlichen Personenwagenabstellplätze und der nach Art. 6 PPV errechneten Parkplätze für Besucherinnen/ Besucher sowie Kundschaft werden die restlichen Abstellplätze der Nutzweise «Beschäftigte» zugeordnet. Innerhalb dieser nutzungsspezifischen Zuordnung können die Parkplätze frei genutzt werden; – – nebst den Abstellplätzen für Besucherinnen/Besucher sowie Kundschaft sind auch diejenigen für die Wohnnutzung besonders zu bezeichnen; – – die Abstellplätze für Besucherinnen/Besucher sowie Kundschaft dürfen nicht fest vermietet oder zugewiesen werden.

Die Abstellplätze, ausgenommen jene für Anlieferung und Besucherinnen/Besucher sowie Kundschaft, sind unterirdisch anzuordnen.

Im geschützten Hofraum c dürfen keine oberirdischen Besucherparkplätze erstellt werden.

Im Plangebiet sind in angemessener Anzahl und in Eingangsnähe Abstellplätze für Fahrräder bereitzustellen.

Die Hauptverkehrserschliessung erfolgt über den im Plan bezeichneten Bereich.

Ausserhalb dieses Bereichs sind nur Nebenerschliessungen gestattet.

Für Neubauten darf der Heizwärmebedarf die um 10% reduzierten Werte gemäss den Wärmedämmvorschriften der Baudirektion nicht überschreiten.

Im Rahmen des Energiekonzeptes zu den Neu- und Umbauten ist die Verwertung der auf dem benachbarten KVZ-Areal (Kat. Nr. 6215) anfallende Abwärme zu prüfen.

Genehmigt durch die Baudirektion des Kantons Zürich am 26. Inkraftsetzung auf den 26. April 2008