Änderung des Wohnraumförderungsgesetzes, Vernehmlassung

(Vernehmlassung) Mit Schreiben vom 20. September 2024 hat das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung einen Entwurf zur Änderung des Wohnraumförderungsgesetzes vom 21. März 2003 (WFG, SR 842) in die Vernehmlassung gegeben. Gemäss Art. 108 der Bundesverfassung (SR 101) fördert der Bund den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Diesem Auftrag ist der Bund mit dem Erlass des WFG nachgekommen. Obwohl im WFG eine direkte und eine indirekte Bundesförderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus vorgesehen ist, haben die eidgenössischen Räte im Rahmen des Entlastungsprogramms 2003 die direkte Förderung, d. h. die direkte Vergabe von Darlehen für preisgünstige Miet- und Eigentumsobjekte, per Ende 2008 ausgesetzt. Seither fördert der Bund den gemeinnützigen Wohnungsbau nur noch indirekt. Die indirekten Bundesförderung umfasst im Wesentlichen folgende Instrumente (Art. 34 WFG): – Finanzierung eines Fonds de Roulement, der von den Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus treuhänderisch verwaltet und für die Gewährung von zinsgünstigen Darlehen für die Erstellung, Erneuerung und den Erwerb von preisgünstigen Mietobjekten verwendet wird. – Verbürgung von Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW). Mit den langfristigen am Kapitalmarkt aufgenommenen Mitteln gewährt die EGW ihren Mitgliedern Darlehen zu günstigen Zinskonditionen zur Finanzierung des preisgünstigen Wohnungsbaus. – Rückbürgschaften für Bürgschaften der Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft schweizerischer Bau- und Wohnbaugenossenschaften (HBG). Das Kapital des Fonds de Roulement beträgt zurzeit rund 600 Mio. Franken, was die Gewährung von Darlehen im Umfang von jährlich 30 Mio. bis 60 Mio. Franken erlaubt. Mittels dieser Darlehen wurden von 2003 bis 2023 rund 27 000 Wohnungen gefördert. Rund 38 000 Wohnungen profitieren von günstigen EGW-Darlehen. Rund 14 Mio. Franken sind für Rückbürgschaften zugunsten der HBG vorgesehen.

Da es sich bei der Wohnbauförderung um eine parallele Kompetenz von Bund und Kantonen handelt, haben auch die Kantone und je nach kantonalem Recht auch die Gemeinden die Möglichkeit, gestützt auf ihre eigene Gesetzgebung den gemeinnützigen Wohnungsbau zu fördern. So hat die kantonale und die kommunale Wohnbauförderung vor allem in den urbanen Ballungszentren wie u. a. Zürich, Basel und Zug einen grossen Stellenwert. Gesamtschweizerisch hat der gemeinnützige Wohnungsbau einen Marktanteil von knapp 8%, was rund 190 000 Wohnungen entspricht. Etwa ein Drittel davon wird vom Bund gefördert (rund 63 000 Wohnungen). Die Stadt und der Kanton Zürich fördern rund 58 000 Wohnungen. Der Bund beabsichtigt, für seine indirekte Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ein neues Modell zur Berechnung der Kostenmiete einzuführen, das er im Rahmen einer Projektgruppe zusammen mit den bestehenden schweizerischen Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus entwickelt hat. Das neue Kostenmietmodell soll auf alle indirekten Förderinstrumente des Bundes angewendet werden und dabei die Berechnung der Mietzinse erleichtern und für mehr Rechtssicherheit und Transparenz sorgen. Da die Einführung des neuen Kostenmietmodells eine gesetzliche Grundlage erfordert, schlägt der Bund eine Änderung des WFG vor, die den Bundesrat ermächtigt, ein kostenbasiertes Mietzinsmodell einzuführen und die Modalitäten zur Anpassung der Mietzinse während der Dauer der Förderung zu regeln (Art. 38a E-WFG). Weiter soll das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) gesetzlich ermächtigt werden, während der Dauer der Bundeshilfe die Mietzinse zu kontrollieren (Art. 54 Abs. 1 E-WFG). Gemäss erläuterndem Bericht ist vorgesehen, dass die gemeinnützigen Wohnbauträger den Mietzins zu Beginn der Förderung gestützt auf das neue Kostenmietmodell eigenverantwortlich berechnen und festlegen. Erst im Zuge einer Mietzinsanfechtung soll eine Mietzinsüberprüfung durch das BWO erfolgen und, soweit keine Einigung erzielt wird, die Mietzinse von diesem exakt berechnet und verfügt werden. Weiter ist beabsichtigt, sobald die vorliegend vorgeschlagene gesetzliche Grundlage geschaffen ist, das neue Kostenmietmodell auf Verordnungsstufe umzusetzen. Da in der Praxis zahlreiche Wohnobjekte von einer gleichzeitigen Förderung durch Mittel sowohl des Bundes als auch des Kantons und

der Gemeinde profitieren, ist es wichtig, dass die Berechnung der Mietzinse durch das neue Kostenmietmodell des Bundes mit der kantonalen und kommunalen Berechnung der Kostenmieten kompatibel ist. Andernfalls würden sich die Subventionen des Bundes und des Kantons bzw.

der Gemeinde gegenseitig ausschliessen und die gemeinnützigen Wohnbauträger müssten entscheiden, von welcher Staatsebene sie eine Subvention in Anspruch nehmen wollen. Daher ist es angezeigt, das neue Kostenmietmodell des Bundes derart auszugestalten, dass die kantonalen Modelle zur Berechnung der Kostenmiete darin Platz finden und entsprechend mit dem Bundesmodell kompatibel sind. Im erläuternden Bericht ist das neue Kostenmietmodell ausführlich beschrieben und umfasst für die kostenbasierten Mietzinse folgende Parameter: Fremdkapitalzinsen Fremdkapital × tatsächliche Zinsen (tatsächliche Kosten) Eigenkapitalzinsen Eigenkapital × Referenzzinssatz oder Anteilscheinkapital × (Referenzzinssatz + 1,5 Prozentpunkte) Baurechtszinsen Tatsächliche Kosten Betriebskostenpauschale Rund 2,5–3,5% des Gebäudeversicherungswerts Das neue Kostenmietmodell orientiert sich am Zürcher Modell zur Berechnung der Kostenmiete, weicht aber, wie nachfolgend dargestellt, teilweise von ihm ab. Berechnung der Kostenmiete nach Zürcher Modell: Fremdkapitalzinsen Fremdkapital × Referenzzinssatz Eigenkapitalzinsen Eigenkapital × Referenzzinssatz Baurechtszinsen Tatsächliche Kosten Betriebskostenpauschale 3,25% des Gebäudeversicherungswerts Die Gegenüberstellung der beiden Berechnungsmodelle zeigt, dass das Zürcher Modell im neuen Kostenmietmodell des Bundes grundsätzlich Platz hätte, würden im Kostenmietmodell des Bundes die Fremdkapitalzinsen mit dem Referenzzinssatz und nicht mit den tatsächlichen Zinsen berechnet. Nach den Erfahrungen des Vollzugs im Kanton Zürich bietet die Verwendung des Referenzzinssatzes viele Vorteile und der Referenzzinssatz hat sich als feste Grösse bei der Bemessung von Mietpreisen etabliert. Für Mieterinnen und Mieter ist der Zusammenhang zwischen Referenzzinssatz und Mietzinsänderungen allgemein bekannt und akzeptiert. Bei der Festsetzung des Anfangsmietzinses ist mit der Verwendung des Referenzzinssatzes klar festgelegt, wie das Fremdkapital verzinst wird. Der Referenzzins erweist sich bei der Mietzinsberechnung als sinnvoll, weil er naturgemäss weniger grossen Schwankungen unterworfen und besser voraussehbar ist. Für die gemeinnützigen Wohnbauträger bietet der Referenzzinssatz auch den Anreiz, in den Verhandlungen mit den Banken eine möglichst günstige Finanzie- rungslösung zu erzielen, damit sie je nach Konstellation ihre Reserven

aufbauen können. Bei der Berücksichtigung des Eigenkapitals wäre im Sinne der Transparenz und Voraussehbarkeit vor allem für Mieterinnen und Mieter eine einheitliche Lösung mit Referenzzinssatz und damit ohne Spielraum für die Wohnbaugenossenschaften vorziehen. Zudem besteht im neuen Kostenmietmodell des Bundes eine Unsicherheit, wie das zu berücksichtigende Eigenkapital übereinstimmend mit den Kantonen tatsächlich definiert wird. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob die vorgängige Festlegung der Mietzinse durch die gemeinnützigen Wohnbauträger und die Prüfungsoption des BWO im Falle einer Mietzinsanfechtung den Anforderungen einer behördlichen Kontrolle im Sinne Art. 253b Abs. 3 des Obligationenrechts (SR 220) genügt. Auch mit Bezug auf Zuständigkeit und Verfahren bestehen noch verschiedene offene Fragen. Da sich die kantonalen Kostenmietmodelle teilweise bereits über viele Jahre etabliert und bewährt haben, ist es unabdingbar, die Wohnbauförderung des Bundes und der Kantone bzw. Gemeinden transparent und rechtssicher zu koordinieren und dies auf Gesetzesstufe sicherzustellen. Daher ist zu beantragen, die vorgeschlagene Änderung des WFG in Art. 38a E-WFG mit folgendem Vorbehalt zugunsten der kantonalen oder kommunalen Modelle zur Berechnung der Kostenmiete zu ergänzen: «3 Die Berechnung der Kostenmiete für Wohnräume, die auch von Kanton oder Gemeinde gefördert werden, richtet sich nach dem kantonalen oder kommunalen Recht.» Damit wäre sichergestellt, dass die Koordination der Wohnbauförderung zwischen den verschiedenen Staatsebenen nicht an einer inkompatiblen Version des Kostenmietmodells des Bundes scheitert. Bei der vorgeschlagenen Änderung von Art. 54 Abs. 1 E-WFG sollte bereits auf Gesetzesstufe oder allenfalls auf Verordnungsstufe ein Hinweis auf das kantonale Verfahren aufgenommen werden, für den Fall, dass sich gemäss Art. 38a Abs. 3 E-WFG die Berechnung der Kostenmiete nach dem kantonalen oder kommunalen Recht richtet. Was die Umsetzung des Kostenmietmodells und des Verfahrens betrifft, ist der Bund ausdrücklich dazu aufzufordern, vor der Implementierung auf Verordnungsstufe bei den Kantonen und den weiteren Akteuren der Wohnbauförderung eine Vernehmlassung durchzuführen.