RRB Nr. 1308/2021
Umsetzung vier parlamentarischer Initiativen betreffend das Mietrecht, Vernehmlassung, Schreiben an die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates
Rubrum
Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Zürich Sitzung vom 17. November 2021
1308. Umsetzung vier parlamentarischer Initiativen
Erwägungen
betreffend das Mietrecht (Vernehmlassung) Mit Schreiben vom 6. September 2021 hat die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates das Vernehmlassungsverfahren zur Umsetzung von vier parlamentarischen Initiativen betreffend das Mietrecht eröffnet. Gegenstand der Vernehmlassung sind die folgenden parlamentarischen Initiativen, die in drei gesonderten Erlassen umgesetzt werden sollen: – 15.455 n Pa. Iv. Egloff. Missbräuchliche Untermiete vermeiden – 16.458 n Pa. Iv. Vogler. Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen – 16.459 n Pa. Iv. Feller. Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften für zulässig erklären – 18.475 n Pa. Iv. (Merlini) Markwalder. Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen Die drei erstgenannten Vorstösse sehen eine Änderung des Mietrechts im Obligationenrecht (OR, SR 220) vor, während die zuletzt erwähnte parlamentarische Initiative zusätzlich noch eine Anpassung der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) bezweckt. Die Änderungen des Mietrechts sollen in drei gesonderten Erlassen (Vorlagen 1 bis 3) umgesetzt werden. Aufgrund des sachlichen Zusammenhangs, des Verfahrensstadiums und der Prozessökonomie werden die mit den vier parlamentarischen Initiativen angestrebten Anpassungen in einem Vernehmlassungsverfahren unterbreitet. Die zentralen Regelungspunkte der Vorlagen sind die Folgenden:
Vorlage 1, Untermiete (Art. 262 OR) und Unterpacht (Art. 291 OR) Um in Zukunft Missbräuche bei der Untermiete und der Unterpacht zu verhindern, sollen im Mietrecht mit der Vorlage 1 Bestimmungen aufgenommen werden, welche die Anforderungen der Untermiete anpassen und ergänzen. Neu soll festgehalten werden, dass Gesuch und Zustimmung betreffend die Untermiete bzw. eine Unterpacht schriftlich sein muss. Zudem sind im Rahmen des Gesuches die Einzelheiten der Untermiete bzw. Unterpacht offenzulegen. Die Zustimmung kann neu insbesondere dann verweigert werden, wenn die Dauer zwei Jahr übersteigt.
Vorlage 2, Formvorschriften (Art. 269 d Abs. 4 und 5 OR) Mit der Vorlage 2 sollen die bestehenden Formvorschriften im Mietrecht in zwei Teilbereichen leicht gelockert werden. So soll in Zukunft für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse nach Art. 269 c OR vorgesehen ist, die schriftliche Form genügen. Gemäss geltendem Recht muss dafür ein amtliches Formular verwendet werden. Zudem wird vorgeschlagen, dass für die Unterzeichnung des amtlichen Formulars, das bei Mietzinserhöhungen sowie anderen einseitigen Vertragsänderungen zu verwenden ist, neu eine mechanische Unterschrift (sogenannte Faksimile) genügt.
Vorlage 3, Kündigung wegen Eigenbedarfs (Art. 271 f. und 261 OR) Eine weitere Änderung soll mit der Vorlage 3 im Bereich der Kündigung bei Geltendmachung von Eigenbedarf an einer Mietsache greifen. Die heute geltenden Voraussetzungen, die für die Geltendmachung von Eigenbedarf eine zeitliche und sachliche Dringlichkeit vorsehen, sollen gelockert werden, sodass es für eine neue Eigentümerin oder einen neuen Eigentümer einfacher wird, mit Hinweis auf den Eigenbedarf eine Kündigung auszusprechen und durchzusetzen.
Dispositiv
Auf Antrag der Baudirektion beschliesst der Regierungsrat:
I. Schreiben an die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates, 3003 Bern (Zustellung auch auch per E-Mail als PDF- und Word-Version an recht@bwo.admin.ch): Mit Schreiben vom 6. September 2021 hat die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates das Vernehmlassungsverfahren zur Umsetzung vier parlamentarischer Initiativen betreffend das Mietrecht eröffnet. Wir danken für die Gelegenheit zur Stellungnahme und äussern uns wie folgt:
1. Allgemeine Bemerkungen Wir begrüssen sämtliche Änderungen im Mietrecht und schliessen uns den Kommissionsmehrheiten an. Die Eigentumsrechte der Vermietenden werden dadurch gestärkt, ohne die Mieterinnen und Mieter in ihrer Stellung zu schwächen. Allerdings dürften die daraus entstehenden volkswirtschaftlichen Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt kaum spürbar sein, da es sich eher um geringfügige Änderungen handelt.
2. Bemerkungen zu den Vorlagen im Einzelnen Vorlage 1, Untermiete (Art. 262 OR) und Unterpacht (Art. 291 OR) Wir begrüssen die Vorlage 1. Eine Verschärfung der Regelungen betreffend die Befristung der Untermiete (Art. 262 OR) bzw. der Unterpacht (Art. 291 OR) erachten wir als sachgerecht. Missbräuchliche Sachverhalte im Zusammenhang mit der Untermiete können durch die neuen klaren Anforderungen an die Berechtigung zur Untermiete vermieden bzw. vermindert werden. Dadurch kann einer ständigen Untervermietung bzw. Unterverpachtung entgegengewirkt und die gemeldeten Sachverhalte bzw. deren Korrektheit besser überprüft werden. Vorlage 2, Formvorschriften (Art. 269 d Abs. 4 und 5 OR) Die vorgesehenen Lockerungen der Formvorschriften erachten wir als sachliche Notwendigkeit. Die Zulässigkeit von mechanisch nachgebildeten Unterschriften (Art. 269 d Abs. 4 OR), die schriftliche Form der Mietzinserhöhung bei der Staffelmiete (Art. 269 d Abs. 5 OR) und die weiteren Regelungen im Zusammenhang mit der Mitteilung der Mietzinserhöhung erachten wir als zeitgemäss und zielführend. Die Vereinfachung der Formvorschriften ermöglicht eine Digitalisierung der Mietzinserhöhungen. Nachgebildete Unterschriften entsprechen der heutigen Zeit und der Verzicht auf amtliche Formulare bei Mietzinsanpassungen von Staffelmietzinsen stellt eine Vereinfachung für die Vermietenden dar ohne Nachteil für die Mieterinnen und Mieter. Vorlage 3, Kündigung wegen Eigenbedarfs (Art. 271 f. und 261 OR) Wir erachten die vorgesehene Änderung als angezeigt, da die Geltendmachung von Eigenbedarf für den Vermietenden erleichtert wird. Die Änderung ist unserer Ansicht nach nicht derart gravierend, dass es zu einem Ungleichgewicht zwischen der mietenden und der vermietenden Partei kommt.
II. Mitteilung an die Mitglieder des Regierungsrates sowie an die Baudirektion.
Vor dem Regierungsrat Die Staatsschreiberin:
Kathrin Arioli