Förderung des Wohnraumtauschs

Verfahrensbeitrag

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Hardegger, Jositsch, Kiener Nellen, Leutenegger Oberholzer, Schwaab, Sommaruga Carlo, Vischer Daniel)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Hardegger, Jositsch, Kiener Nellen, Leutenegger Oberholzer, Schwaab, Sommaruga Carlo, Vischer Daniel)

Donner suite à l'initiative

Sommaruga Carlo · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

Mon initiative parlementaire demande à ce que l'on inscrive dans le Code des obligations, au titre huitième "Du bail à loyer", la possibilité pour les locataires de faire des transferts croisés de baux, c'est-à-dire un échange d'appartements - un locataire qui trouve un autre locataire et qui estime que les besoins de chacun se trouvent dans l'appartement de l'autre -, et de pouvoir faire cet échange sans avoir l'accord des bailleurs respectifs. L'idée est de ne permettre aux bailleurs d'intervenir dans cet échange d'appartements entre locataires que si des justes motifs peuvent être opposés à l'échange.

Pourquoi faire cette proposition? En Suisse, surtout dans les centres urbains, il y a une pénurie de logements. Celle-ci est due au manque de construction de logements, à l'augmentation de la population, à la consommation accrue de logements, mais aussi à une mauvaise adéquation entre les appartements et leur usage. Il y a des appartements relativement grands où vivent actuellement seulement un couple voire une personne seule parce que les enfants de la famille sont partis, qu'ils ont créé leur propre foyer. Il y a aussi des familles qui vivent dans des appartements exigus. Ces personnes, et vous le lisez dans la presse, sollicitent des échanges d'appartements. Ces échanges, soit la possibilité pour une personne seule dans un grand appartement de prendre un petit appartement et vice versa, ne se concrétisent pas. Pourquoi? Parce qu'au moment où ils demandent au propriétaire de pouvoir faire l'échange, celui-ci refuse et propose une augmentation de loyer - cela concerne d'ailleurs les deux appartements. Cela devient naturellement inintéressant pour les locataires. Imaginez une personne âgée qui habite dans un 5 pièces à 1000 francs par mois et qui souhaite avoir un 3 pièces qui est à 800 francs; elle est prête à y aller, mais lorsque le bailleur intervient, l'appartement de 3 pièces passe à 1200, 1300 ou 1400 francs - donc plus cher que l'appartement de 5 pièces. C'est la réalité quotidienne que l'on constate sur le terrain, et cela dans tous les cantons.

Ce que mon initiative parlementaire va réussir à faire, ce n'est pas à résoudre la crise du logement, mais à fluidifier le marché. Elle va permettre, finalement, qu'il y ait une meilleure adéquation en permettant l'échange d'appartements.

Y a-t-il aujourd'hui une position de principe qui justifierait le refus? Je dirai que non, parce que le droit suisse connaît déjà une institution du transfert du bail sans que le propriétaire puisse intervenir, sauf justes motifs. Cela concerne les baux commerciaux. Un commerçant qui souhaite vendre son commerce à un tiers peut transférer son bail et le propriétaire ne peut pas s'y opposer. S'il s'y oppose, il doit l'indemniser. Naturellement, si deux commerçants souhaitent faire un échange d'arcades ou de bureaux parce que cela est plus adéquat par rapport à leur activité, ils peuvent le faire et le propriétaire ne peut pas intervenir, si ce n'est pour de justes motifs.

Je demande simplement que cette règle qui existe et qui peut être mise en application pour les locataires commerciaux puisse également être appliquée aux locataires d'habitation et permettre, finalement, cette adéquation des besoins, permettre que les grands appartements restent occupés par des groupes familiaux importants et que les petits appartements, où il y a parfois des surpopulations, puissent plutôt servir pour loger des personnes seules.

Est-ce que les propriétaires seraient lésés? C'est finalement une question légitime. La réponse est clairement non. Pourquoi? Parce que lorsqu'il y a un échange d'appartements, le locataire qui reprend les droits et obligations du locataire sortant ne peut rien demander de plus au bailleur que le locataire en place. Cela vaut pour les deux appartements d'un échange.

Je vous invite donc à donner suite à mon initiative parlementaire, car elle répond à un besoin réel ainsi qu'à un souhait réel de la population. Cela permet d'avoir des conditions d'habitation meilleures et adéquates au budget des familles de manière beaucoup plus facile.

Hardegger Thomas · Mit-M · Nationalrat · Zürich · Sozialdemokratische Fraktion

Sind Sie gerade auf Wohnungssuche? Wahrscheinlich sind dies nur wenige von Ihnen, und wenn, dann suchen Sie wohl eher im gehobenen Segment, bei dem der Markt vielleicht noch stimmt. Sie kennen aber bestimmt jemanden, der auf der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung grossen Problemen begegnet ist. Denn wenn Sie eine günstige Wohnung benötigen, werden Sie es gegenwärtig sehr schwer haben. Einen funktionierenden Markt gibt es seit Langem nicht mehr, ganz besonders nicht in den Städten.

Es ist unmöglich, per sofort die Zahl der günstigen Wohnungen zu vermehren. Umso wichtiger ist es deshalb, mit Massnahmen, und mögen sie noch so gering erscheinen, die Zahl der günstigen Wohnungen zu erhalten und sie nicht der Gefahr auszusetzen, dass sie beim nächsten Mieterwechsel verteuert werden. Wenn es Möglichkeiten gibt, günstige Wohnungen als günstige Wohnungen weiterzugeben, müssen diese auch umgesetzt werden. Eine Möglichkeit ist die des vorgeschlagenen Wohnungstausches. Ich denke da auf der einen Seite an Familien, die Nachwuchs erhalten und eine grössere Wohnung suchen, aber keine finden, die sie mit ihrem Familieneinkommen bezahlen können. Auf der anderen Seite gibt es ältere Menschen, die eine kleinere Wohnung suchen, aber auf dem Markt nur eine zu einem viel höheren Mietzins finden. So sind sie gezwungen, in der grösseren Wohnung zu bleiben.

Wenn wir die Entwicklung der Mietzinse mit der Teuerung vergleichen, dann sehen wir, dass es unbestritten ist, dass in den letzten Jahren die Mietpreise sehr viel stärker gestiegen sind als die Teuerung.Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass bei jedem Wohnungswechsel die Mieten angepasst werden, auch wenn das nicht gerechtfertigt ist. Jeder hat zwar das Recht, die Anfangsmiete anzufechten, aber aus vielfältigen Gründen wird das selten getan, z. B. weil man das Verhältnis mit dem Vermieter nicht trüben will. Durch das direkte Verfahren des Wohnungstausches könnte verhindert werden, dass die Mieten wegen des Wechsels angepasst werden. Mit dieser Ergänzung des OR würden die Voraussetzungen geschaffen, dass ein eingeschränkter Anspruch auf den Wohnungstausch entsteht, wenn man einen passenden Tauschpartner findet. Das wäre eine Neuerung, die wieder mehr günstige Wohnungen verfügbar machen würde. Es ist ein Verfahren, das bei Geschäftsräumen üblich ist und für das es im OR auch eine Bestimmung gibt. Hier wird die persönliche Initiative für die Lösungsfindung gelobt, aber bei der Wohnungsmiete soll sie nun nicht erlaubt sein. Das widerspricht doch Ihren Forderungen nach mehr Eigenverantwortung.

Zwei Tatsachen sind unbestritten. Die eine ist das Problem der Mietzinserhöhungen bei Mieterwechseln, und die andere ist die Unterbelegung der Wohnungen durch Mieter oder der Mehrbedarf, der etwa bei wachsenden Familien entstehen kann. Viele Wohnbaugenossenschaften zeigen, dass die Anpassung der Wohnungsgrösse an sich verändernde Bedürfnisse sehr gut funktioniert. Leider gibt es zu wenig Genossenschaftswohnungen und damit zu wenig Tauschwohnungen. Man kann die Anzahl der günstigen Wohnungen mit diesem Vorschlag, den Tauschanspruch auf alle Wohnungen auszudehnen, nicht steigern, aber man kann die Anzahl der verfügbaren Wohnungen für bestimmte Gruppen erhöhen.

Deshalb bitte ich Sie, der parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Lüscher Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · FDP-Liberale Fraktion

Le contenu de l'initiative vous a déjà été amplement expliqué par son auteur ainsi que par le porte-parole de la minorité. Comme vous l'avez compris, la commission n'est pas d'accord avec cette initiative et elle propose, par 16 voix contre 7 et 1 abstention, de ne pas y donner suite.

La majorité de la commission a exprimé le doute que la réglementation de l'échange d'appartements proposée par l'initiative puisse, d'une quelconque manière, améliorer la situation sur le marché du logement. Elle considère que, pour garantir l'efficacité d'un marché du logement qui soit capable de créer une offre suffisante de logements, il est essentiel que la réglementation du bail soit libérale. C'est pourquoi elle rejette la nouvelle réglementation proposée par l'initiative qui représente, selon elle, une limitation trop importante du droit de la propriété, en ce qu'elle ne permet plus le libre choix de son partenaire contractuel - en l'occurrence, du locataire - et qu'elle ne permet plus non plus l'adaptation du loyer aux prix du marché.

La majorité de la commission doute également de l'applicabilité du modèle proposé, d'autant que les parties participant à un tel échange devraient se mettre d'accord sur de nombreux éléments, tels que la date de l'échange et la taille du logement notamment. La majorité de la commission note que l'échange d'appartements est déjà possible de nos jours, pour autant qu'il y ait un accord des parties concernées; c'est ce que prévoit le droit suisse en matière contractuelle.

Au vu de ce qui précède, la majorité de la commission estime qu'il n'y a pas lieu de légiférer dans le sens demandé par l'initiative et propose donc de ne pas y donner suite.

On peut encore noter, soit dit en passant, l'effet pervers d'une telle initiative, puisqu'elle pourrait avoir pour conséquence qu'un bailleur n'ait plus envie de mettre un objet sur le marché au risque de se retrouver confronté à un partenaire contractuel dont il ne voudrait pas.

On ajoutera que la meilleure façon de lutter contre la pénurie de logements, c'est non pas d'essayer d'échanger des appartements, mais de construire. Or, je constate que ceux-là même qui, aujourd'hui, essaient de surfer sur la pénurie sont ceux qui la créent aussi puisqu'ils s'opposent systématiquement à la construction de logements, en tout cas dans certains cantons.

Egloff Hans · Mit-M · Nationalrat · Zürich · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

Die parlamentarische Initiative Sommaruga Carlo verlangt eine Ergänzung des Obligationenrechtes durch einen zusätzlichen Artikel zur Förderung des Wohnraumtauschs. Damit soll dem Mieter oder den Mietern von Wohnräumen die Möglichkeit gegeben werden, das Mietverhältnis auf einen Dritten zu übertragen, sofern dieser ihm gleichzeitig sein eigenes Mietverhältnis überträgt.

Der Initiant verweist im Wesentlichen auf die unausgewogene Nutzung der Wohnflächen. Mieterinnen und Mieter von geräumigen Wohnräumen - beispielsweise Eltern von Kindern, die bereits ausgezogen sind - würden auf das Mieten einer neuen, kleineren Wohnung aufgrund des zu teuren Anfangsmietzinses verzichten. Mitunter würde dieser Mietzins sogar denjenigen der grösseren Wohnung übersteigen. Umgekehrt könnten Familien in engen Wohnverhältnissen nicht in geeignete Wohnräume umziehen, da die Mietzinsen im Verhältnis zum Familienbudget zu hoch wären. Darin sieht der Initiant den gesetzgeberischen Handlungsbedarf.

Die nationalrätliche Kommission für Rechtsfragen hat am 26. April 2012 die parlamentarische Initiative Sommaruga Carlo geprüft und beantragt mit 16 zu 7 Stimmen bei 1 Enthaltung, der Initiative keine Folge zu geben.

Der Initiant moniert im Wesentlichen, dass die Anzahl freier günstiger Wohnungen ungenügend gross sei, und verweist dabei unter anderem auf den Leerwohnungsbestand in der Schweiz. Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 1 Prozent, was bedeutet, dass rund 30 000 Wohnungen leer stehen. Nun, ich weiss nicht ganz genau, was an dieser Zahl schlecht bzw. gut sein soll. Jedenfalls muss der Wohnungsmarkt, um das Übel an der Wurzel zu packen, liquid sein. Es muss dafür mehr Markt geben - dies fördert nämlich die nötigen Investitionen - und nicht mehr Regulierung.

Mit dem Vorstoss würde das Eigentumsrecht weiter ausgehöhlt. Die Privatautonomie und das Recht eines jeden, selber zu bestimmen, mit wem er Verträge schliessen möchte, würden eingeschränkt.

Weit über 50 Prozent der Wohnungen sind in privaten Händen. Das sind Eigentümer, die zum Teil nur über wenige Wohnungen verfügen, trotzdem aber eine Vermieterpolitik verfolgen. Sie sind interessiert an einer guten Durchmischung oder schwergewichtig an einer Vermietung an Familien, an ältere Menschen usw.

Schliesslich wird diese Änderung des Obligationenrechtes zu einer weiteren Marktabschottung führen. Die Gesetzesänderung würde damit genau das Gegenteil dessen bewirken, was der Initiant eigentlich möchte. Denn viele Vermieter, die die möglichen Mietzinsanpassungen nicht mehr vorgenommen haben, wären dadurch, um einen angemessenen Ertrag zu erzielen, genötigt, immer dann, wenn es möglich ist, den Mietzins zu erhöhen, dies auch zu tun.

Zuletzt noch ein Hinweis auf die Kündigungsmöglichkeiten. Jedermann, der eine Wohnung gefunden hat, die seinen Bedürfnissen entspricht, kann heute ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder eines Kündigungstermins ausziehen. Er braucht lediglich einen einzigen Nachmieter zu nennen. Das ist ja in der heutigen Situation wohl kein Problem. Etwas durchsichtig wird das Anliegen dann, wenn bei dem Vorstoss die Wohnungen der öffentlichen Hand und der Wohnbaugenossenschaften ausgenommen sein sollen; wenn überhaupt, dann ist das Problem genau in diesem Segment virulent. Das Problem, soweit es, wie vom Initianten behauptet, überhaupt besteht, kann nur an der Wurzel gepackt werden, wenn wir endlich mit dieser Überregulierung im Mietrecht aufhören und dieses liberalisieren.

Nochmals der Antrag der deutlichen Mehrheit der Kommission: Es sei der parlamentarischen Initiative Sommaruga Carlo keine Folge zu geben.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 51 Stimmen

Dagegen ... 102 Stimmen

Schluss der Sitzung um 12.35 Uhr

La séance est levée à 12 h 35