Für eine faire Verteilung der Schadenskosten bei einem Mangel der Mietsache ohne Verschulden der Vertragsparteien

Riniker Maja · 1VP-F · Nationalrat · Aargau · FDP-Liberale Fraktion

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Dandrès, Funiciello, Hurni, Marti Min Li, Trede, Walder)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Dandrès, Funiciello, Hurni, Marti Min Li, Trede, Walder)

Donner suite à l'initiative

Präsidentin (Riniker Maja, erste Vizepräsidentin): Die parlamentarische Initiative Hurni wurde von Herrn Dandrès übernommen. Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.

Dandrès Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

J'annonce tout d'abord mes liens d'intérêt. Je suis membre du comité de l'Asloca Suisse et salarié de l'Asloca Genève. Avec cette proposition, M. Hurni a fait un bref bilan de ce qui s'est passé pendant la période du COVID-19 autour de la question des loyers commerciaux. L'objectif est de répondre à l'un des aspects des conséquences sociales et économiques des mesures sanitaires qui ont dû être prises par la Confédération pendant la pandémie.

Durant le COVID-19, plusieurs milliers de locataires commerciaux ont été contraints de fermer du jour au lendemain, parce que la Confédération a pris ces mesures. Elle a également pris ces mesures pour compenser peu ou prou les pertes de revenu pour les travailleurs salariés. Pour les indépendants, elle a également pris les mesures dites "cas de rigueur". Mais ces mesures sont intervenues toujours quelques semaines, voire quelques mois, après les ordres de fermeture. Durant ces quelques mois ou semaines, les locataires de leurs locaux commerciaux ont dû payer leurs loyers malgré une chute drastique, voire la suppression de leur chiffre d'affaires.

On a frôlé la catastrophe, parce que le droit du bail, lui, a continué de s'appliquer, dans toute sa rigueur, notamment l'obligation de payer le loyer en temps et en heure; à l'exception d'un petit bémol, puisque le Conseil fédéral avait accepté, dans ses ordonnances, de reporter de quelques jours le délai pour la mise en demeure avant la résiliation du contrat de bail.

Je ne reviendrai pas longuement sur le système, que vous connaissez, parce qu'on en a abondamment parlé dans cet hémicycle. Le locataire doit payer le loyer: s'il ne le fait pas, le bailleur peut le mettre en demeure avec un délai de 30 jours pour se mettre à jour. A défaut de paiement dans ce délai, si la lettre comminatoire a été adressée, le bail peut être résilié. Il n'y a ensuite plus aucun moyen juridique d'obtenir la remise en vigueur du contrat de bail.

Pendant la période du COVID-19, quelques solutions ont dû être négociées en urgence dans des cantons. Cela a été le cas dans le canton de Vaud. Cela a également été le cas dans le canton de Genève. M. Hurni s'inspire de la solution trouvée à Genève: un accord tripartite - cantons, Chambre genevoise immobilière et associations de défense des locataires - à l'origine de cette solution.

Ceci est un élément intéressant, car il a une forte légitimité. La solution était assez simple: il s'agissait de demander au locataire de payer ce qu'il est en mesure de payer, puis le solde aurait été réparti à 50 pour cent pour la collectivité publique cantonale et à 50 pour cent pour le bailleur. L'initiative Hurni pose le principe d'un abattement et d'une intervention des pouvoirs publics, mais ne fixe pas précisément le mécanisme et le pourcentage - qui auraient dû être évoqués si l'initiative avait été acceptée lors du vote d'entrée en matière.

Cette proposition nous pose deux questions. Qui doit faire l'arbitrage; l'Assemblée fédérale ou le Tribunal fédéral? Quelle est la solution matérielle à ce problème? Pour le groupe socialiste, il y a un intérêt à légiférer. Celles et ceux qui plaidaient, la semaine dernière, lorsque l'on traitait de la proposition de M. Engler, l'absolue nécessité que le Parlement tranche en lieu et place du Tribunal fédéral devraient aussi se rallier à cette opinion. Il faut avoir à l'esprit que les circonstances qui appellent des mesures de fermeture de la part des autorités frappent presque toujours de manière abrupte et subie. Il faut systématiquement négocier les accords en urgence, alors que le temps joue précisément contre les personnes impactées. On doit presque toujours négocier à l'aveugle, puisqu'on ne sait ni pendant combien de temps la pandémie continuera ni quelles circonstances économiques doivent dicter de tels accords. Les conséquences d'une fermeture ne sont à l'évidence pas les mêmes selon la durée de la fermeture. Le risque est donc fort que les autorités se disent - pour des raisons budgétaires - qu'il vaut mieux attendre que la situation se règle d'elle-même. Plus le temps passe, plus le risque se réalisera, avec une menace réelle sur le tissu économique et social de notre pays.

Il y a donc un intérêt à légiférer dans ce domaine pour poser au moins le cadre dans lequel des négociations plus fines pourraient avoir lieu, afin d'assurer une prévisibilité - cela a également été le maître-mot des discussions de la semaine dernière sur le texte de M. Engler.

L'autre problème se situe dans le fait de confier l'arbitrage de cette question - existentielle pour beaucoup d'entreprises - à la justice. Ce n'est pas que le Tribunal fédéral ne soit pas capable de le faire, mais l'on sera forcément confronté à des solutions partielles. Le juge ne répond évidemment qu'à la question qui lui est posée, et toujours - toujours - a posteriori. Et, dans cette matière, a posteriori peut signifier "une fois que la résiliation du contrat de bail a déjà été donnée".

Cela concerne donc potentiellement des milliers de petites entreprises. C'est une question qui est toujours d'actualité et, dans ces circonstances, il faut soutenir cette proposition pour ouvrir ce débat et essayer d'apporter des solutions à la hauteur de ces enjeux.

Kamerzin Sidney · Mit-M · Nationalrat · Wallis · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

L'auteur de l'initiative souhaite proposer une règlementation pour indemniser les locataires en cas d'impossibilité d'utiliser les locaux conformément à l'usage prévu sans faute des parties. En somme, cette proposition vise aujourd'hui à trouver une solution à une problématique que ni les commissions concernées - Commission de l'économie et des redevances et Commission des affaires juridiques - ni le Parlement n'ont réussi à résoudre durant la crise sanitaire, à savoir trouver les moyens d'aider les commerces suite aux interdictions d'utiliser les locaux commerciaux. Si l'idée d'intervenir en faveur des locataires commerciaux a pu séduire une bonne partie du Parlement à l'époque de la crise sanitaire, le rejet final d'une règlementation résultait des motifs suivants qui prévalent encore aujourd'hui aux yeux de la commission.

Tout d'abord, dans une majorité des cas, comme cela est exposé dans les trois monitorings 2020, 2021 et 2022, les locataires ont trouvé un arrangement avec les bailleurs durant la crise sanitaire. La liberté contractuelle a en effet permis de trouver des solutions à cette situation difficile. Deuxièmement, les aides pour les cas de rigueur ont permis de couvrir également les loyers, qui font partie des charges des entreprises concernées. Il s'agissait d'une aide indirecte pour donner les moyens aux entreprises en difficulté de faire face à la crise. Ainsi, les aides pour les cas de rigueur, mises en place durant la crise sanitaire, ont permis de soulager aussi la problématique des loyers commerciaux. Troisièmement, dans certains cantons - Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Genève et Bâle-Ville -, des solutions locales ont été mises en place. La situation sur le marché des loyers est très différente d'une région à l'autre et d'un canton à l'autre et les solutions locales doivent être privilégiées par rapport à une solution globale.

Enfin, la commission ajoute d'autres arguments à ceux qui ont été évoqués durant la crise sanitaire.

Les aides prévues ne concerneraient pas uniquement les locaux commerciaux, mais aussi les logements, ce qui élargit considérablement le cercle des bénéficiaires des aides. Durant la crise sanitaire, les loyers commerciaux représentaient environ 390 000 loyers en 2020, soit environ 2 milliards de francs de location par mois. Il faudrait ajouter les loyers des logements, c'est-à-dire de 2,3 millions de locaux pour 40 milliards de francs par an. Cela multiplie quasiment par 20 les loyers concernés et donc les aides. Cette extension à tous les objets loués entraînerait une charge double pour les collectivités.

La crise sanitaire consistait en une situation imprévisible. Dans la présente proposition, il semble que toute décision pouvant aboutir à un empêchement d'utiliser un local commercial ou un logement pourrait conduire à une indemnisation: par exemple la fermeture provisoire d'une route, le bruit causé par des travaux publics, etc. Une telle réglementation est excessive et imprévisible quant à ses effets, notamment financiers.

Le projet reste flou dans le cadre de la proportion de prise en charge par les collectivités. Cela donnera lieu à des débats parlementaires et à des litiges potentiels pour savoir si tout ou partie du loyer doit être pris en charge par la collectivité. La question ne serait ainsi que partiellement réglée.

Pour toutes ces raisons, la commission vous propose, par 13 voix contre 11 et 1 abstention, de ne pas donner suite à cette initiative parlementaire.

Bühler Manfred · Mit-M · Nationalrat · Bern · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

Die Kommission für Rechtsfragen hat diese parlamentarische Initiative an ihrer Sitzung vom 27. Oktober 2023 intensiv diskutiert. Es geht hier nämlich um die Bewältigung einiger Diskussionen, die während der Pandemie die Politik sehr stark geprägt haben.

Die parlamentarische Initiative fordert eine allgemeine Regelung für Fälle, bei welchen behördliche Massnahmen zu einer starken Einschränkung der Nutzbarkeit eines Lokals führen. Eine solche allgemeine Regelung ist nach Ansicht der Kommission jedoch problematisch. Wir befinden uns in einem Spannungsfeld, das verschiedene Ausprägungen kennen kann. Zum einen geht es um allgemeingültige Entscheide von Behörden. Geht es beispielsweise um eine umfassende Strassensanierung, hat das natürlich Auswirkungen auf kommerziell vermietete Lokale. Zum andern geht es um Krisensituationen, was hier nun matchentscheidend ist.

Bei Krisensituationen handelt es sich per definitionem um unvorhersehbare Ereignisse. Kann man etwas, das nicht vorhersehbar ist, allgemeingültig im Voraus regeln? Nach Ansicht der Kommissionsmehrheit ist das nicht möglich; es wäre nicht vernünftig und auch nicht zielführend. Nicht zuletzt die Pandemie hat uns das vor Augen geführt. Es ist letztlich keine allgemeingültige Lösung verordnet worden, weder vom Parlament noch von anderen Instanzen. Vielmehr haben die Parteien, die von diesen Mietzinsstreitigkeiten betroffen waren, intensiv miteinander diskutiert, sodass viele massgeschneiderte Lösungen gefunden werden konnten. Letztlich waren nur noch sehr wenige Fälle problematisch; einige sind noch vor den Gerichten hängig. Es ist also nicht gerechtfertigt, in einer solchen Konstellation eine allgemeingültige Regel über die Vertragsfreiheit zu stellen. Auch haben Kantone, je nach Bedürfnislage auf dem lokalen Immobilienmarkt, massgeschneiderte Lösungen gefunden.

In diesem Sinne befand die Kommission, dass keine allgemeine Regelung mit starren Regeln notwendig ist. Auch die Definition dieser Regeln könnte gewisse Probleme verursachen. Es besteht das Risiko einer gewissen Willkür, wenn man Prozentsätze für die Verteilung des Schadens gesetzlich verankert. Eine solche Regelung schafft mehr Probleme als Lösungen.

Deshalb war die Kommission mit 13 zu 11 Stimmen bei 1 Enthaltung der Meinung, dass man der parlamentarischen Initiative keine Folge geben soll.

Abstimmung

Präsidentin (Riniker Maja, erste Vizepräsidentin): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Dandrès beantragt, der Initiative Folge zu geben.

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 65 Stimmen

Dagegen ... 129 Stimmen

(0 Enthaltungen)

Schluss der Sitzung um 12.45 Uhr

La séance est levée à 12 h 45