Peut-on révoquer la jouissance «à bien plaire» d’un jardin sans motif?

II. […], le demandeur conclut à ce qu’il soit constaté que les nouvelles prétentions que la défenderesse lui a notifiées au moyen de la formule officielle du 15 juillet 2022 et qui révoquent la jouissance du jardin sont nulles. Il fait à cet égard valoir que dite formule n’indique aucun motif. Subsidiairement, le demandeur invoque que les nouvelles prétentions sont abusives et conclut à leur annulation. Selon lui, l’usage du jardin est un élément essentiel du contrat litigieux, dont la suppression constituerait une résiliation partielle et, partant, impossible.
La défenderesse conclut quant à elle au rejet des conclusions du demandeur, soutenant que le jardin n’est pas un objet du contrat – encore moins l’un de ses éléments essentiels – et qu’il a été mis à disposition du demandeur uniquement à bien plaire, de sorte qu’elle pouvait en supprimer librement l’utilisation.

a) aa) En vertu de l’art. 253a al. 1 CO, les choses dont l’usage est cédé avec une habitation sont également soumises aux dispositions concernant les baux d’habitations. Sont réputés choses louées, dont le bailleur cède l’usage au locataire avec les habitations, non seulement les biens mobiliers, mais aussi les biens immobiliers comme les garages, les places de stationnement, les jardins, le grenier, la cave, etc. De tels accessoires sont liés à la chose principale lorsqu’ils lui sont fonctionnellement utiles et que l’usage n’en est cédé qu’en raison du bail portant sur la chose principale. L’accessoire peut être compris dans le contrat de bail principal ou faire l’objet d’un contrat séparé (art. 1 OBLF ; ATF 125 III 231 consid. 2, JT 2000 I 194 ; Bohnet/Dietschy, CPra Bail, nn. 16 à 18 ad art. 253a CO). Peu importe que l’accessoire soit ou non mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche, pour que les dépendances suivent le sort du logement ou du local commercial, les parties aux deux contrats doivent être les mêmes (Lachat/Stastny, in Lachat et al., Le bail à loyer, p. 146).
La suppression de l’usage de dépendances, telles qu’une cave ou un grenier, de même que la suppression de l’usage de locaux communs (buanderie, local à vélos) constitue une diminution des prestations du bailleur. La diminution des prestations du bailleur est une « autre modification du bail au détriment du locataire » au sens de l’art. 269d al. 3 CO. En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 let. b OBLF, toute modification unilatérale du contrat en faveur du bailleur doit être notifiée au locataire sur une formule officielle agréée par le canton, sous peine de nullité. En outre, celle-ci doit notamment contenir les motifs précis justifiant ces prétentions (Lachat, op. cit., p. 712 ; Marchand, CPra Bail, nn. 5, 16 et 22 ad art. 269d CO).
La remise d’une chose à bail doit être distinguée de sa mise à disposition à titre gratuit et à bien plaire. Le contrat par lequel une partie s’engage à céder gratuitement l’usage d’une chose à l’autre partie, laquelle s’engage pour sa part à la restituer après en avoir fait usage, est un contrat de prêt à usage (cf. art. 305 CO). Aux termes de l’art. 310 CO, si le prêt a été convenu pour un usage dont ni le but ni la durée ne sont déterminés, le prêteur est libre de réclamer la chose quand bon lui semble. Conformément à cette disposition légale, le prêteur peut donc réclamer la chose en tout temps si la durée du prêt ne peut être déterminée ni par la convention des parties, ni par l’usage convenu (ATF 125 III 363 consid. 2h).

bb) Lorsque le bailleur reprend unilatéralement une partie essentielle de l’objet loué, il ne s’agit plus d’une modification en défaveur du locataire, mais d’une résiliation du bail soumise aux exigences de formes et possibilités de contestation correspondantes. Seules les parties non essentielles de la chose louée peuvent être supprimées par le biais d’une modification unilatérale du contrat. A défaut, celle-ci correspond à une résiliation partielle du bail, nulle. En effet, le bail forme un tout : une résiliation déploie ses effets pour l’ensemble des locaux loués. Le congé partiel est donc a priori nul. Ainsi, lorsque les parties ont conclu un seul bail portant sur plusieurs objets (un appartement, une cave, un grenier et une place de parc, etc.) la résiliation doit nécessairement concerner l’ensemble des locaux. Elle est nulle s’il résulte de son texte que le locataire ou le bailleur n’entend se délier contractuellement que pour certains des objets loués, mais pas pour tous. Pour déterminer si une partie de l’objet loué est, ou non, essentielle, il convient de tenir compte de sa destination, de sa surface et de la volonté des parties lors de la conclusion du bail (selon les circonstances, les parties ont fait d’une portion du jardin ou d’une place de parking pour la clientèle un élément subjectivement essentiel du bail) (ATF 125 III 231 consid. 3a, JT 2000 I 194 ; Lachat/Grobet Thorens, in Lachat et al., Le bail à loyer, pp. 710 et 842 ; Marchand, op. cit., nn. 13 et 14 ad art. 269d CO).
Cela étant posé, il convient de déterminer à quel titre l’usage du jardin a été cédé au demandeur en procédant à l’interprétation du contrat de bail selon l’art. 18 CO.

cc) En présence d’un litige sur l’interprétation d’un contrat, le juge doit tout d’abord s’efforcer de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu’il s’agisse des déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou encore de faits postérieurs à la conclusion du contrat, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l’époque les conceptions des contractants. La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d’interprétation subjective (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 ; TF 4A_200/2015 du 3 septembre 2015 consid. 4.1.1).
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties – parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes – ou s’il constate qu’une partie n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre à l’époque de la conclusion du contrat – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu’elle l’affirme en procédure, mais doit résulter de l’administration des preuves –, il doit recourir à l’interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre, d’après leur teneur, le contexte, et l’ensemble des circonstances. Les circonstances déterminantes à cet égard sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, à l’exclusion des évènements postérieurs. Il s’agit d’une interprétation selon le principe de la confiance. D’après ce principe, la volonté interne de s’engager du déclarant n’est pas seule déterminante ; une obligation à sa charge peut découler de son comportement, dont l’autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une volonté de s’engager. Le principe de la confiance permet ainsi d’imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s’il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 144 III 93 déjà cité consid. 5.2.3).

b) aa) En l’occurrence, il n’est pas possible de déterminer la commune et réelle intention des parties, dès lors que le demandeur affirme que le jardin lui aurait été remis à bail, la défenderesse prétendant, au contraire, que le jardin aurait été mis à disposition du demandeur à bien plaire. L’instruction n’a pas permis de dégager une intention initiale concordante des parties à cet égard. Il conviendra donc d’interpréter le contrat de bail au regard du principe de la confiance.
On relève au préalable que le contrat de bail ne mentionne pas le jardin sous la rubrique « objets de location », mais dans la clause 10 intitulée « dispositions complémentaires » en ces termes : « utilisation du jardin à bien plaire, contre l’entretien de celui-ci », ainsi que dans la clause 9.3 qui apporte des précisions quant à son entretien régulier. On note ensuite que la clause 10 diffère de la formulation usuelle « à titre gratuit et à bien plaire », celle-ci ne contenant pas la notion de gratuité. On constate également que la clause précitée est différente de celle (n° 9.13) concernant la cave et le galetas dont l’usage est pourtant également cédé à bien plaire. S’agissant de ces derniers, il est en effet précisé que le bailleur se réserve le droit de les récupérer moyennant préavis de 30 jours, sans avoir à en justifier le motif, et sans que cela ne donne droit à une indemnité quelconque ou une réduction de loyer. La jouissance du jardin n’a pas été intégrée à cette clause mais a en revanche fait l’objet d’une clause séparée (n° 10) ne mentionnant aucune facilité de résiliation. En outre, l’état des lieux d’entrée fait également mention du jardin sous la rubrique « balcon » qui a été barrée. Enfin, la gérante a déclaré que lors des pourparlers précontractuels, le demandeur avait indiqué à la défenderesse que la jouissance du jardin était une condition à la signature du bail et que cette dernière lui avait proposé qu’il l’entretienne en échange de son utilisation. A la lumière de ce qui précède, le demandeur pouvait comprendre, de bonne foi, que le jardin lui était remis en location, au même titre que son appartement. Il s’impose donc de retenir, en fonction de l’ensemble des circonstances, que le jardin a bien été remis à bail et non pas uniquement cédé à bien plaire.
Le jardin faisant partie intégrante du contrat de bail liant les parties, la révocation de son usage modifierait donc sensiblement les caractéristiques de la chose louée et péjorerait unilatéralement la situation du locataire sans aucune contrepartie économique. Par conséquent, elle doit être considérée comme une modification unilatérale du contrat au sens de l’art. 269d al. 3 CO, de sorte que la défenderesse ne peut l’imposer au demandeur qu’en respectant les conditions de la disposition précitée, c’est-à-dire moyennant l’envoi, dix jours avant l’échéance, d’une formule officielle de notification de nouvelles prétentions dûment motivée. Or, en l’occurrence, bien que la bailleresse ait utilisé une formule officielle, la rubrique relative aux motifs a été remplie par la simple reproduction de la formulation utilisée pour désigner les nouvelles prétentions, sans indiquer aucune raison justifiant la suppression de la jouissance du jardin.
Ainsi, l’inobservation par la bailleresse de l’exigence de motivation est sanctionnée par la nullité de la modification unilatérale du contrat (art. 269d al. 2 let. b et 3 CO). Force est par conséquent de retenir que le locataire pourra continuer à jouir du jardin qui lui a été remis à bail.

bb) Par surabondance, indépendamment de sa nullité pour vice de forme, le tribunal relève que la validité de la modification unilatérale du contrat est également matériellement douteuse. En effet, il a déjà été précédemment exposé que le demandeur avait indiqué à la défenderesse que la jouissance du jardin était une condition sine qua non à la conclusion du contrat et que cette dernière avait proposé son entretien en contrepartie. De surcroît, le tribunal a constaté, lors de son inspection locale, qu’en raison de la configuration des lieux, le jardin faisait naturellement partie intégrante de l’appartement du rez-de-chaussée occupé par le demandeur. En effet, ce dernier accède directement au jardin par des escaliers depuis sa cuisine. De plus, ses fenêtres donnent directement sur le jardin qui entoure la maison. Par conséquent, il ne ferait aucun sens de séparer l’usage du jardin de celui de l’appartement du rez-de-chaussée. Qui plus est, transférer l’utilisation du jardin à un tiers retirerait toute intimité au locataire dudit appartement.
Ainsi, le tribunal de céans estime que la jouissance du jardin constitue bien un élément essentiel de l’objet loué par le demandeur, de sorte qu’il ne pourrait pas en être privé par la notification ultérieure par la défenderesse d’une formule officielle de nouvelles prétentions dûment motivée et respectant les conditions posées par l’article 269d CO.