KBE.2024.17 - Obergericht / Zivilgericht / Schuldbetreibungs- und Konkurskommission - 2025-03-21

Obergericht Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde

KBE.2024.17 (AU.2023.1)

Entscheid vom 21. März 2025

Besetzung Oberrichter Holliger, Präsident Oberrichter Roth Oberrichterin Schär Gerichtsschreiber Huber

Beschwerde- A._____ führer […] vertreten durch Rechtsanwalt Benedict Burg, Unterer Graben 1, Postfach 637, 9001 St. Gallen

Anfechtungs- Entscheid des Präsidiums des Zivilgerichts des Bezirksgerichts gegenstand Aarau vom 15. Juli 2024

in Sachen Regionales Betreibungsamt Q._____

Betreff Neuschätzung der Grundstücke LIG R._____/aaa, bbb und ccc in der Grundpfandverwertung für die Pfändungsgruppe Nr. xxx

Sachverhalt

1.

Das Regionale Betreibungsamt Q._____ teilte dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 19. September 2023 mit, dass die betreibungsamtlichen Schätzungen der in der Pfändungsgruppe Nr. xxx zur zwangsrechtlichen Versteigerung gelangenden Grundstücke LIG R._____/aaa (S-Strasse [...]a) Fr. 960'000.00, LIG R._____/bbb (T-Weg [...]) Fr. 1'800'000.00 und LIG R._____/ccc (S-Strasse [...]b) Fr. 950'000.00 betragen. Dieses Schreiben wurde dem Beschwerdeführer am 26. September 2023 zugestellt.

2.

2.1. Mit Eingabe vom 2. Oktober 2023 stellte der Beschwerdeführer beim Präsidium des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau folgende Anträge:

" 1. Es sei für die Liegenschaft LIG R._____ / aaa, Plan [...] mit 306 m2, S-Strasse [...]a, R._____, eine Neuschätzung vorzunehmen.

2.

Es sei für die Liegenschaft LIG R._____ / bbb, Plan [...] mit 625 m2, T-Weg [...], R._____, eine Neuschätzung vorzunehmen.

3.

Es sei für die Liegenschaft LIG R._____ / ccc, Plan [...] mit 259 m2, S-Strasse [...]b, R._____, eine Neuschätzung vorzunehmen.

– alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge –"

2.2. 2.2.1. Die Präsidentin des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau ordnete mit Verfügung vom 2. November 2023 eine Neuschätzung der Grundstücke LIG R._____/aaa, LIG R._____/bbb und LIG R._____/ccc durch F._____, D._____ AG, R._____, an (Verfahren AU.2023.1).

Aufgrund der mit Eingabe vom 8. November 2023 erhobenen Einwendungen des Beschwerdeführers beauftragte die Präsidentin des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau mit Verfügung vom 8. November 2023 anstelle von F._____ neu B._____, C._____ AG, R._____, mit der Neuschätzung.

Der Beschwerdeführer und das Regionale Betreibungsamt Q._____ erhoben innert Frist keine Einwendungen gegen die Person des Experten B._____ sowie dessen schriftliche Instruktion und Inpflichtnahme, worauf

diesem am 29. November 2023 der Auftrag zur Erstellung eines Gutachtens über den Verkehrswert der genannten Grundstücke erteilt wurde.

Die Verkehrswertgutachten vom 19. Dezember 2023 betreffend die Grundstücke LIG R._____/aaa, LIG R._____/bbb und LIG R._____/ccc gingen am 25. Januar 2024 beim Präsidium des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau ein.

2.2.2. Der Beschwerdeführer beantragte mit Stellungnahme vom 25. April 2024:

" 1. Die Verkehrswertschätzungen der C._____ AG betreffend die Liegenschaften T-Weg [...] sowie S-Strasse [...]a und [...]b seien aus dem Recht zu weisen.

2.

Es seien bei einem neuen Schätzer eine fundierte Liegenschaftsbewertung der Liegenschaften T-Weg [...] sowie S-Strasse [...]a und [...]b einzuholen."

2.2.3. Der Experte B._____ äusserte sich mit Eingabe vom 14. Mai 2024 zur Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 25. April 2024.

2.2.4. Der Beschwerdeführer nahm dazu mit Eingabe vom 13. Juni 2024 Stellung.

2.2.5. Das Regionale Betreibungsamt Q._____ liess sich zum Verkehrswertgutachten sowie den Stellungnahmen des Beschwerdeführers und des Experten B._____ nicht vernehmen.

2.3. Die Präsidentin des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau als untere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde entschied am 15. Juli 2024:

" 1. Das Regionale Betreibungsamt Q._____ wird angewiesen, in der Grundpfandverwertung A._____, S-Strasse [...]b, R._____ für das zu verwertende Grundstück Stadt R._____, Grundstück Nr. aaa, Plan Nr. [...] (S-Strasse [...]a) den Schätzwert von Fr. 1'115'000.00 einzusetzen.

2.

Das Regionale Betreibungsamt Q._____ wird angewiesen, in der Grundpfandverwertung A._____, S-Strasse [...]b, R._____ für das zu verwertende Grundstück Stadt R._____, Grundstück Nr. ccc, Plan Nr. [...] (S-Strasse [...]b) den Schätzwert von Fr. 1'122'500.00 einzusetzen.

3.

Das Regionale Betreibungsamt Q._____ wird angewiesen, in der Grundpfandverwertung A._____, S-Strasse [...]b, R._____ für das zu verwertende Grundstück […] R._____, Grundstück Nr. bbb, Plan Nr. [...] (T-Weg [...]) den Schätzwert von Fr. 1'507'500.00 einzusetzen.

4.

Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 150.00 sowie den richterlich genehmigten Gutachterkosten von Fr. 5'945.50 (inkl. Auslagen und MWSt.), insgesamt Fr. 6'095.50, werden dem Gesuchsteller auferlegt.

Diese werden mit dem Vorschuss des Gesuchstellers von Fr. 6'000.00 verrechnet, so dass der Gesuchsteller Fr. 95.50 nachzuzahlen hat.

5.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. "

3.

3.1. Gegen diesen ihm am 19. August 2024 zugestellten Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 29. August 2024 bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde Beschwerde mit den folgenden Anträgen:

" 1. Der Entscheid des Bezirksgerichts Aarau vom 15. Juli 2024 (Verfahren-Nr. AU.2023.1) sei aufzuheben.

2.

Die Verkehrswertschätzungen der C._____ AG betreffend die Liegenschaften T-Weg [...] sowie S-Strasse [...]a und [...]b, alle R._____, seien aus dem Recht zu weisen.

3.

Es seien bei einem neuen Schätzer fundierte Verkehrswertschätzungen der Liegenschaften T-Weg [...] sowie S-Strasse [...]a und [...]b, alle R._____, einzuholen.

4.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates."

Überdies stellte der Beschwerdeführer den Antrag, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

3.2. Mit Verfügung vom 30. August 2024 erteilte die Instruktionsrichterin der Schuldbetreibungs- und Konkurskommission der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

3.3. Die Präsidentin des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau verzichtete mit Amtsbericht vom 3. September 2024 auf eine Stellungnahme.

3.4. Das Regionale Betreibungsamt Q._____ liess sich nicht vernehmen.

Erwägungen

1.

Gemäss den in den entsprechenden Grundbuchauszügen vorgemerkten Verfügungsbeschränkungen wurden die Grundstücke LIG R._____/aaa (S-Strasse [...]a) und LIG R._____/ccc (S-Strasse [...]b) im Jahr 2015 zugunsten der G._____ für Forderungen von Fr. 1'173'220.00 und Fr. 1'218'366.65 und zugunsten der Schweizerischen Eidgenossenschaft und des Kantons Aargau für eine Forderung von Fr. 48'057.00 (je nebst Zins und Kosten) gepfändet. Eine weitere Pfändung erfolgte im Jahr 2016 zugunsten des Kantons Aargau für eine Forderung von Fr. 112'180.30 (nebst Zins und Kosten). Gemäss Grundbuchauszug wurde zudem das Grundstück LIG R._____/bbb (T-Weg [...]) im Jahr 2013 für eine Forderung von Fr. 25'000.00 zugunsten von E._____ sowie in den Jahren 2015 und 2016 für die oben erwähnten Forderungen der G._____, der Schweizerischen Eidgenossenschaft und des Kantons Aargau gepfändet.

2.

Bei Grundstücken können zwischen dem Pfändungsvollzug und der Verwertung mehr als zwei Jahre liegen (vgl. Art. 116 Abs. 1 SchKG, wonach das Verwertungsbegehren spätestens zwei Jahre nach der Pfändung einzureichen ist). Abgesehen davon, dass in der erwähnten Zeitspanne eine allfällige Lastenbereinigung durchgeführt worden ist, können die Verhältnisse sich auch sonst erheblich verändert haben. Gemäss Art. 140 Abs. 3 SchKG ordnet der Betreibungsbeamte deshalb vor der Versteigerung eine nochmalige Schätzung des Grundstücks an und teilt deren Ergebnis den Beteiligten mit (BGE 122 III 338 E. 3a). Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstücks und seiner Zugehör nach dem Lastenbereinigungsverfahren, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen (Art. 44 i.V.m. Art. 9 Abs. 1 VZG). Jeder Beteiligte ist berechtigt, innerhalb der Frist von Art. 17 Abs. 2 SchKG bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 44 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG). Den Beteiligten steht indessen kein Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zu (BGE 134 III 42 E. 3).

3.

3.1

Auf Gesuch des Beschwerdeführers vom 2. Oktober 2023 gab die Vorinstanz mit Verfügung vom 29. November 2023 eine Neuschätzung der Grundstücke LIG R._____/aaa (S-Strasse [...]a), LIG R._____/bbb (T-Weg [...]) und LIG R._____/ccc (S-Strasse [...]b) bei B._____, C._____ AG, R._____, in Auftrag. Gemäss den Gutachten von B._____ vom 19. Dezember 2023 beträgt der Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/aaa Fr. 1'270'000.00 (vorinstanzliche Akten [VA] act. 58 ff.), der Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/bbb Fr. 1'215'000.00 (VA act. 100 ff.) und der Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/ccc Fr. 1'295'000.00 (VA act. 58 ff.). In der Eingabe vom 14. Mai 2024 (VA act. 155 f.) äusserte sich der Experte zu sämtlichen Einwendungen, die der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme vom 25. April 2024 (VA act. 147 ff.) erhoben hatte.

3.2. Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus, der Gutachter B._____ habe den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/aaa auf Fr. 1'270'000.00, den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/ccc auf Fr. 1'295'000.00 und den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/bbb auf Fr. 1'215'000.00 geschätzt. Er habe in seinen Gutachten schlüssig dargelegt, wie er zu diesen Ergebnissen gelangt sei. Die dagegen vom Beschwerdeführer erhobenen Einwendungen habe der Gutachter in seiner Stellungnahme vom 14. Mai 2024 nachvollziehbar entkräften können. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass Kriterien berücksichtigt worden wären, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder dass umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben wären. Gleiches gelte für die betreibungsamtlichen Schätzungen vom 19. September 2023, welche von einem gleich kompetenten Sachverständigen stammten wie die gerichtlich angeordneten Gutachten. Die betreibungsamtlichen Schätzungen hätten einen Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/aaa von Fr. 960'000.00, einen Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/ccc von Fr. 950'000.00 und einen Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/bbb von Fr. 1'800'000.00 ermittelt. Bei der Errechnung der Verkehrswerte sei daher auf den Durchschnitt der betreibungsamtlichen und der gerichtlichen Gutachten abzustellen. Für das Grundstück LIG R._____/aaa ergebe sich ein mittlerer Wert von Fr. 1'115'000.00, für das Grundstück LIG R._____/ccc resultiere ein mittlerer Wert von Fr. 1'122'500.00 und für das Grundstück LIG R._____/bbb errechne sich ein mittlerer Wert von Fr. 1'507'500.00. Das Regionale Betreibungsamt Q._____ sei entsprechend anzuweisen.

3.2. Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus, der Gutachter B._____ habe den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/aaa auf Fr. 1'270'000.00, den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/ccc auf Fr. 1'295'000.00 und den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/bbb auf Fr. 1'215'000.00 geschätzt. Er habe in seinen Gutachten schlüssig dargelegt, wie er zu diesen Ergebnissen gelangt sei. Die dagegen vom Beschwerdeführer erhobenen Einwendungen habe der Gutachter in seiner Stellungnahme vom 14. Mai 2024 nachvollziehbar entkräften können. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass Kriterien berücksichtigt worden wären, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder dass umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben wären. Gleiches gelte für die betreibungsamtlichen Schätzungen vom 19. September 2023, welche von einem gleich kompetenten Sachverständigen stammten wie die gerichtlich angeordneten Gutachten. Die betreibungsamtlichen Schätzungen hätten einen Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/aaa von Fr. 960'000.00, einen Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/ccc von Fr. 950'000.00 und einen Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/bbb von Fr. 1'800'000.00 ermittelt. Bei der Errechnung der Verkehrswerte sei daher auf den Durchschnitt der betreibungsamtlichen und der gerichtlichen Gutachten abzustellen. Für das Grundstück LIG R._____/aaa ergebe sich ein mittlerer Wert von Fr. 1'115'000.00, für das Grundstück LIG R._____/ccc resultiere ein mittlerer Wert von Fr. 1'122'500.00 und für das Grundstück LIG R._____/bbb errechne sich ein mittlerer Wert von Fr. 1'507'500.00. Das Regionale Betreibungsamt Q._____ sei entsprechend anzuweisen.

3.3. Der Beschwerdeführer bringt in seiner Beschwerde zunächst vor, die Vorinstanz habe sich mit seinen in der Eingabe vom 13. Juni 2024 erhobenen Einwänden, welche die Plausibilität der vorgenommenen Neuschätzungen

in Frage stellten, im angefochtenen Entscheid nicht auseinandergesetzt. Sie habe lediglich festgehalten, dass der Gutachter die vom Beschwerdeführer gegen die Gutachten erhobenen Einwendungen nachvollziehbar habe entkräften können. Anhand des Entscheids lasse sich jedoch nicht feststellen, aufgrund welcher Argumente die Vorinstanz die Gutachten für "nachvollziehbar" halte bzw. weshalb sie die Einwände des Beschwerdeführers verwerfe. Dies wäre aber zwingend in der Entscheidbegründung aufzuzeigen gewesen, da die vorinstanzliche "Mittelwertberechnung" auf den (zweifelhaften) Neuschätzungen basiere. Der angefochtene Entscheid verletze somit den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör. Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, das Bundesgericht habe es zwar mitunter als zulässig erachtet, dass bei Vorliegen von zwei voneinander abweichenden Schätzungen kompetenter Sachverständiger der massgebende Verkehrswert aus dem Mittelwert der Schätzungen gebildet werde. Diese Form der Ermessensausübung setze jedoch voraus, dass belastbare Verkehrswertschätzungen vorlägen, aus welchen der Mittelwert errechnet werden könne. Dies sei vorliegend nicht der Fall, nachdem die Neuschätzungen der C._____ AG mangelhaft und in verschiedenen Punkten nicht nachvollziehbar seien. Trotzdem habe die Vorinstanz ohne ausreichende Begründung auf die Verkehrswertschätzungen der C._____ AG bei der Bildung des Mittelwerts abgestellt. Damit liege ein Ermessensmissbrauch bzw. eine willkürliche Anwendung des Ermessens durch die Vorinstanz vor. Demzufolge sei der Entscheid der Vorinstanz aufzuheben. Da die Verkehrswertschätzungen der C._____ AG trotz Erläuterung gemäss Vernehmlassung vom 14. Mai 2024 sodann mangelhaft und nicht nachvollziehbar seien, seien diese nicht belastbar und aus dem Recht zu weisen. Da nicht zu erwarten sei, dass eine erneute Vernehmlassung des Gutachters die Mängel der Verkehrswertschätzungen noch zu beheben vermöge, sei dem Antrag des Beschwerdeführers auf Einholung von neuen, diesmal lege artis erstellten und nachvollziehbaren Verkehrswertschätzung, stattzugeben.

4.

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 Abs. 1 ZPO) folgt unter anderem die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er als auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dabei kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Die Behörde hat demnach in der Begründung ihres Entscheids diejenigen Argumente aufzuführen, die tatsächlich ihrem Entscheid zugrunde liegen (BGE 134 I 83 E. 4.1, 136 I 184 E. 2.2.1). Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 133 III 439 E. 3.3, 143 III 65 E. 5.2, 146 II 335 E. 5.1).

Die Begründung des angefochtenen Entscheids enthält die Überlegungen, von denen sich die Vorinstanz leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Sie ermöglicht es dem Beschwerdeführer, den Entscheid sachgerecht anzufechten, und der oberen Aufsichtsbehörde, diesen zu überprüfen. Gemäss der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung musste sich die Vorinstanz nicht mit jedem Vorbringen der Parteien auseinandersetzen; vielmehr durfte sie sich auf die für ihren Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Vorinstanz hat ihre Begründungspflicht somit nicht verletzt. In diesem Punkt ist die Beschwerde somit abzuweisen.

5.

5.1. 5.1.1. Der Schätzungswert ist vom minimalen Zuschlagspreis zu unterscheiden. Gemäss Art. 126 Abs. 1, Art. 142a und Art. 156 Abs. 1 SchKG unterliegt der Zuschlag der Einhaltung des Deckungsprinzips, nach welchem das Grundstück nur zugeschlagen werden darf, sofern das höchste Gebot den Betrag allfälliger dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehender pfandgesicherter Forderungen (welche im Lastenverzeichnis erfasst sind) übersteigt. Unter dieser Bedingung muss der Zuschlag stattfinden, selbst wenn das massgebende Gebot – auch wesentlich – niedriger ist als der Schätzungswert; tatsächlich verlangt die aktuelle Gesetzgebung nicht mehr, dass das Gebot zudem den "Schätzungswert" erreicht. Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstücks bestimmen (Art. 9 Abs. 1 VZG), also den vorhersehbaren Ausgang des Verkaufs, ohne "möglichst hoch" sein zu müssen. Sie greift aber in keiner Weise dem Preis vor, der anlässlich der Versteigerung tatsächlich erzielt wird, sie kann den Bietern höchstens einen Anhaltspunkt bzw. eine Richtschnur hinsichtlich eines vorstellbaren Angebots liefern (BGE 143 III 532 E. 2.2 [= Pra 2018 Nr. 147]).

Die Schätzung muss alle Kriterien umfassen, welche geeignet sind, den Zuschlagspreis zu beeinflussen (BGE 143 III 532 E. 2.3 [= Pra 2018 Nr. 147]).

5.1.2. Die Schätzungen von B._____ vom 19. Dezember 2023 berücksichtigen sämtliche relevanten Kriterien. Die zur Bestimmung der Verkehrswerte angewandte Methodik (Substanzwertmethode, Ertragswertmethode, Barwertmethode) entspricht den anerkannten Grundsätzen der Liegenschaftsbewertung. Die Entwertung wurde aufgrund der Altersentwertungstabelle nach SIV bestimmt; Rückstellungsbedarf und Entwertung wurden mit finanzmathematischen Methoden berechnet (VA act. 60, 65 ff., 81, 86 ff., 102, 107 ff.). Bezüglich der Eigenkapitalzinssätze wird in den Verkehrswertgutachten vom 19. Dezember 2023 aufgezeigt, wie diese innerhalb realistischer Bandbreiten bestimmt wurden. Bei der Festlegung im Einzelnen kommt dem Gutachter fraglos ein Ermessen zu. Der Beschwerdeführer legte im Übrigen weder vor Vorinstanz noch in der vorliegenden Beschwerde dar, von welchen Zinssätzen der Gutachter B._____ denn aus seiner Sicht korrekterweise hätte ausgehen müssen. Weiter erscheint es plausibel, dass bei einer Liegenschaft, die sich im Rohbau befindet und seit mehreren Jahren leer steht, wie es bei der Liegenschaft T-Weg [...] der Fall ist, das Immobilienrisiko für einen allfälligen Käufer im Vergleich zu einer fertiggestellten Liegenschaft erhöht ist und sich dies preismindernd auswirkt. Die der Verkehrswertschätzung der Liegenschaft T-Weg [...] zugrunde gelegte Nettogeschossfläche von 190 m2 (VA act. 105) wurde gemäss dem Gutachter B._____ vor Ort ausgemessen. Bei einer Nettogeschossfläche von 196 m2, wie sie der Schätzung des I._____ vom 11. Januar 2017 zugrunde gelegt worden war (VA Beilage 7 zur Eingabe des Beschwerdeführers vom 25. April 2024), würde der Mietwert pro Jahr Fr. 47'040.00 (= 196 m2 x Fr. 240.00/m2) betragen. Unter Anwendung des Kapitalisierungszinssatzes von 2,5 % würde ein Ertragswert von Fr. 1'881'600.00 resultieren. Nach Abzug der technischen Entwertung von 10,03 %, ausmachend Fr. 188'724.00, wäre der Ertragswert auf gerundet Fr. 1'690'000.00 festzusetzen. Dieser wäre nur Fr. 35'000.00 höher als der vom Gutachter B._____ bestimmte Ertragswert. Eine solche geringfügige Abweichung lässt die neue Schätzung nicht als fehlerhaft und damit unverwertbar erscheinen, zumal der Beschwerdeführer nicht ansatzweise substantiiert dargelegt hat, weshalb die vom Gutachter B._____ ermittelte Nettogeschossfläche von 190 m2 unzutreffend sein soll und nicht jene von

196 m2 gemäss Schätzung des I._____ vom 11. Januar 2017. Die Vorinstanz durfte deshalb auf die Verkehrswertschätzungen vom 19. Dezember 2023 abstellen.

5.2. Der Anspruch auf Neuschätzung durch Sachverständige dient gerade nicht der Nachprüfung der betreibungsamtlichen (Sachverständigen-)Schätzung, d.h. der Aufsichtsbehörde ist eine Nachprüfung untersagt. Er trägt vielmehr dem Umstand Rechnung, dass die Ansichten über den Verkaufswert eines Grundstücks – selbst unter Sachverständigen – nicht selten erheblich auseinander liegen können (BGE 131 III 136 E. 3.2.1). Auf diese Rechtsprechung wurde der Beschwerdeführer bereits in den Entscheiden der Schuldbetreibungs- und Konkurskommission KBE.2017.14 vom 29. August 2017 sowie KBE.2018.9 und KBE.2018.10 vom 4. April 2018 hingewiesen.

Der vom Beschwerdeführer in der Beschwerde verlangte Vergleich zwischen den betreibungsamtlichen Gutachten des I._____ vom 11. Januar 2017 und den gerichtlichen Gutachten von B._____ vom 19. Dezember

2023 ist demnach nicht statthaft. Gleiches gilt für einen Vergleich der Verkehrswertschätzungen von B._____ vom 19. Dezember 2023 mit denjenigen des I._____ vom 19. September 2023. Das Gesuch um Neuschätzung i.S.v. Art. 44 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG stellt kein Rechtsmittel gegen die betreibungsamtliche Schätzung dar. Eine Verletzung des Anspruchs des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) durch die Vorinstanz kann somit auch aus diesem Grund nicht erkannt werden. Weder der von der Vorinstanz eingesetzte Experte (der die betreibungsamtlichen Schätzungen weder kannte noch kennen musste) noch die Vorinstanz selbst waren verpflichtet, die Abweichungen gegenüber den betreibungsamtlichen Schätzungen zu begründen. Die Vorinstanz musste daher auch nicht begründen, in welchem Punkt die einen Gutachten den anderen aus welchen Gründen vorzuziehen seien. Soweit der Beschwerdeführer solches verlangt, ist die vorliegende Beschwerde deshalb ebenfalls abzuweisen.

5.3. Abschliessend ist nochmals darauf hinzuweisen, dass die Schätzung des zu versteigernden Grundstücks nichts über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren Erlös aussagt, sondern im Pfandverwertungsverfahren den Interessenten allenfalls einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot gibt. Deshalb soll die Schätzung nicht "möglichst hoch" sein, sondern den mutmasslichen Verkehrswert des Grundstücks bestimmen. Diesem Zweck dienen das Recht der Beteiligten (auch des Schuldners), ohne nähere Begründung eine Neuschätzung durch Sachverständige zu verlangen, sowie die Regel, dass die Aufsichtsbehörde sich für einen Mittelwert (nicht den höheren Wert) entscheiden darf, wenn voneinander abweichende Schätzungen zweier gleich kompetenter Sachverständiger vorliegen (BGE 129 III 595 E. 3.1, 134 III 42 E. 4). Wie bei der Schätzung des Verkehrswerts vorzugehen ist, legt das Gesetz nicht fest. Aus der in den vorinstanzlichen Akten liegenden Neuschätzung geht hervor, dass der Sachverständige B._____ den Verkehrswert aus dem gewichteten Mittel aus Ertrags- und Realwert ermittelt hat, was als Methode anerkannt und verbreitet ist (BGE 134 III 42 E. 4).

Der von der Vorinstanz eingesetzte Experte B._____ schätzte den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/aaa (S-Strasse [...]a) auf Fr. 1'270'000.00, den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/ccc (S-Strasse [...]b) auf Fr. 1'295'000.00 und den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/bbb (T-Weg [...]) auf Fr. 1'215'000.00. Er legte in seinen Gutachten vom 19. Dezember 2023 schlüssig dar, wie er zu diesen Ergebnissen gelangte. Die dagegen erhobenen Einwendungen des Beschwerdeführers konnte er in seiner Eingabe vom 14. Mai 2024 (VA act. 155 f.) nachvollziehbar entkräften. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass Kriterien berücksichtigt worden wären, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder dass umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben wären. Dies gilt gleichermassen für die betreibungsamtlichen Schätzungen vom 19. September 2023, welche von einem gleich kompetenten Sachverständigen stammen wie die von der Vorinstanz angeordneten Gutachten, und für das LIG R._____/aaa einen Verkehrswert von Fr. 960'000.00, für das Grundstück LIG R._____/ccc einen Verkehrswert von Fr. 950'000.00 und für das Grundstück LIG R._____/bbb einen Verkehrswert von Fr. 1'800'000.00 ergaben (VA, Beilagen zur Eingabe des Regionalen Betreibungsamts Q._____ vom 6. November 2023). Deshalb ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Regionale Betreibungsamt Q._____ anwies, in der Verwertung für das Grundstück LIG R._____/aaa den mittleren Wert von Fr. 1'115'000.00, für das Grundstück LIG R._____/ccc den mittleren Wert von Fr. 1'122'500.00 sowie für das Grundstück LIG R._____/bbb den mittleren Wert von Fr. 1'507'500.00 einzusetzen. Damit wird bezüglich des Grundstücks LIG R._____/bbb insbesondere berücksichtigt, dass in der betreibungsamtlichen Schätzung von einem höheren Verkehrswert ausgegangen wurde als in der von der Vorinstanz in Auftrag gegebenen Schätzung, was vom Beschwerdeführer gerügt wurde (Beschwerde Rz. 10).

5.4. Zusammenfassend ist der vorinstanzliche Entscheid vom 15. Juli 2024 somit nicht zu beanstanden. Die vorliegende Beschwerde ist deshalb abzuweisen.

6.

6.1. Im Verfahren vor der oberen betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörde sind ungeachtet des Ausgangs keine Verfahrenskosten zu erheben und keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 1 SchKG i.V.m. Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Bei böswilliger oder mutwilliger Prozessführung können einer Partei oder ihrem Vertreter jedoch Bussen bis zu Fr. 1'500.00 sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG). Als bös- oder mutwillige Prozessführung gelten insbesondere reine Verfahrensverzögerung, Handeln wider Treu und Glauben oder Rechtsmissbrauch, indem eine Partei unbekümmert um ein konkretes Rechtsschutzinteresse alle Rechtsbehelfe unnütz ausschöpft (Urteil des Bundesgerichts 5A_825/2015, 5A_919/2015 vom 7. März 2016 E. 5.1; COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., N. 26 zu Art. 20a SchKG).

6.2. Aus E. 3 und 4 hievor ergibt sich, dass der vorliegenden Beschwerde von Anfang an kein Erfolg beschieden war. Obwohl der Beschwerdeführer dieselben Argumente bereits in den Verfahren KBE.2017.14 (vom Bundesgericht bestätigt mit Urteil 5A_692/2017 vom 18. Mai 2018), KBE.2018.9 und KBE.2018.10 erfolglos geltend gemacht hatte, erhob er auch gegen den vorinstanzlichen Entscheid vom 15. Juli 2024 Beschwerde, mit welcher er die Neuschätzungen vom 19. Dezember 2023 beanstandete. Offensichtlich verfolgt der Beschwerdeführer mit seinen Rechtsmitteln einzig das Ziel, das die erwähnten Grundstücke betreffende Zwangsvollstreckungsverfahren in die Länge zu ziehen. Unter diesen Umständen ist die vorliegende Beschwerde als trölerisch und rechtsmissbräuchlich und damit als mutwillig i.S.v. Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG zu bezeichnen. Gestützt auf diese Bestimmung ist dem Beschwerdeführer deshalb für das vorliegende Verfahren eine Busse aufzuerlegen, welche auf Fr. 800.00 festzusetzen ist.

Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entscheidet:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Dem Beschwerdeführer wird eine Busse von Fr. 800.00 auferlegt.

3.

Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Zustellung an: […]

Mitteilung an: […]

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)

Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung des Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 2 und Art. 112 Abs. 1 BGG).

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

Aarau, 21. März 2025

Obergericht des Kantons Aargau Schuldbetreibungs- und Konkurskommission Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Holliger Huber