Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hat das Bundesgericht am 9. November 2016 abgewiesen (BGer 2C_226/2016).

100.2018.408U publiziert in BVR 2020 S.93

STE/BAE/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 5. November 2019

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller, Verwaltungsrichter Rolli, Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiberin Barben

A.________ und B.________

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführende

gegen

Einwohnergemeinde Unterseen

Baukommission, Obere Gasse 2, 3800 Unterseen

Beschwerdegegnerin

und

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli

Schloss 1, 3800 Interlaken

sowie

C.________ und D.________

Beigeladene

betreffend Feststellung des Eigentums an Abwasserleitung (Entscheid des Regierungs­statthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 2. November 2018; vbv 9/2018)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, Seite 1

Sachverhalt:

Sachverhalt

A.

A.________ und B.________ bauten im Jahr 2002 das Einfamilienhaus E.________strasse 39E auf dem Grundstück Unterseen Gbbl. Nr. 1________. Sie er­stellten eine private Abwasserleitung, die beim Kontrollschacht (KS) 3 in die öffentliche Kanalisation mündet. Gestützt auf eine Be­willigung der Einwohnergemeinde (EG) Unterseen vom 4. April 2003 er­richteten C.________ und D.________ auf dem Nachbargrundstück Nr. 2________ das Ein­familienhaus E.________strasse 39. Sie schlossen ihre Abwasserleitung beim KS 2 an die Leitung des Einfamilienhauses E.________strasse 39E an.

Für die Erarbeitung des Generellen Entwässerungsplans (GEP) unter­suchte die EG Unterseen die öffentlichen und privaten Abwasserleitungen auf dem Gemeindegebiet. Die Untersuchung ergab, dass die Leitung auf dem Abschnitt vom KS 2 bis zum KS 1 (zwischen KS 2 und KS 3) in sehr schlechtem Zustand ist und ersetzt werden muss. Die EG Unterseen stellte A.________ und B.________ das Untersuchungs­protokoll am 2. Sep­tem­ber 2015 «zur weiteren Veranlassung» zu. A.________ und B.________ stellten sich jedoch auf den Standpunkt, der Lei­tungs­abschnitt sei Bestandteil der Detailerschliessung, für deren Unter­halt die Gemeinde verantwortlich sei. Sie ersuchten die Gemeinde um Er­lass einer entspre­chenden Feststellungsverfügung.

Die EG Unterseen lud C.________ und D.________ zum Verfahren bei und stellte mit Verfügung vom 16. März 2018 fest, dass die Leitung ab dem KS 2 bis zum KS 3 sowie die KS 1 und 2 private Anlagen seien.

B.

Dagegen erhoben A.________ und B.________ am 9. April 2018 Be­schwer­de an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli. Der Re­gierungs­statt­halter lud C.________ und D.________ erneut zum Verfahren bei und wies die Beschwerde mit Entscheid vom 2. November 2018 ab.

C.

Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________ am 22. No­vem­ber 2018 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit folgen­den Rechts­begehren:

«In Aufhebung des Entscheids des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 2. November 2018 sei festzustellen, dass es sich bei der Abwasserleitung auf dem Grundstück Unterseen-Gbbl. Nr. 3________ vom Kontrollschacht 3 bis zum Kontrollschacht 2, bei welchem sich die Leitung zu den Grundstücken Unterseen-Gbbl. Nr. 1________ einerseits und Nr. 2________ andererseits verzweigt, um eine Detail­erschliessungs­anlage handelt und die Abwasserleitung im Eigen­tum der Einwohnergemeinde Unterseen steht und durch diese zu be­treiben und zu unterhalten ist.

Eventualiter:

Der Entscheid des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 2. November 2018 sei aufzuheben und die Sache zur Neu­entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin»

Die EG Unterseen und das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli be­antragen mit Beschwerdeantwort vom 28. Januar 2019 bzw. Ver­nehm­lassung vom 6. Dezember 2018, die Beschwerde sei abzuweisen. C.________ und D.________ teilen mit Eingabe vom 30. November 2018 mit, sie ver­träten als Beigeladene vollumfänglich die gleichen Ansichten und Inter­essen wie A.________ und B.________.

A.________ und B.________ sowie die EG Unterseen haben sich mit wei­teren Eingaben vom 19. Februar und 8. Mai bzw. 5. April und 5. Juli 2019 zum Sachverhalt geäussert; C.________ und D.________ haben am 17. Juni 2019 ebenfalls eine weitere Eingabe gemacht.

Erwägungen:

Erwägungen

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge­setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanz­lichen Verfahren teilgenommen und sind durch den angefochtenen Ent­scheid besonders berührt (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Sie haben ein schutz­würdiges Feststellungsinteresse, zumal Art. 109 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) die Feststellung des Eigentums­übergangs ausdrücklich vorsieht (vgl. auch den vergleichbaren Sachverhalt in BVR 2019 S. 264). Die Bestimmungen über Form und Frist sind ein­gehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist ein­zu­treten.

1.2

Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechts­verletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Da die Streitigkeit von grund­sätzlicher Bedeutung ist, urteilt es in Fünferbesetzung (Art. 56 Abs. 2 Bst. a des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Ge­richts­behörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

2.

2.1

Das BauG unterscheidet je nach ihrer Funktion im Erschliessungs­netz zwischen den Basiserschliessungsanlagen, welche aus den Haupt­strängen der Erschliessungsanlage und den zugehörigen Einrichtungen be­stehen (Art. 106 Abs. 2 Bst. a BauG), den Detailerschliessungsanlagen, welche mehrere Grundstücke mit den Anlagen der Basiserschliessung ver­binden (Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG), und den Hausanschlüssen, welche ein Gebäude oder eine zusammengehörige Gebäudegruppe mit dem Er­schliessungs­netz verbinden (Art. 106 Abs. 3 BauG). Gemäss Art. 108 Abs. 1 BauG projektiert und baut die Gemeinde die Erschliessungsanlagen in der Bauzone mit Ausnahme der Hausanschlüsse, soweit dafür nicht be­sondere Erschliessungsträgerschaften bestehen oder die Erstellung durch die Grundeigentümerschaft vereinbart ist. Erschliessungsanlagen, deren Pla­nung und Erstellung den interessierten Grundeigentümerinnen und –eigen­tümern vertraglich überbunden worden sind, gehen nach ihrer ord­nungs­gemässen Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt über; der Gemeinderat stellt den Eigentums­übergang in einer Verfügung fest, eröffnet diese den bisherigen Eigen­tüme­rinnen und Eigentümern und meldet, sobald die Verfügung rechts­kräftig ist, die neuen Eigentumsverhältnisse zur Eintragung in das Grund­buch an (Art. 109 Abs. 2 BauG).

2.2

Es ist umstritten, ob die Unterscheidung zwischen Detail­erschliessung und Hausanschluss für Ver- und Entsorgungsanlagen sinn­voll ist. Dementsprechend behält das BauG eine anderweitige Regelung der Spezialgesetzgebung oder durch die zuständige öffentliche Er­schliessungs­trägerschaft vor (Art. 106 Abs. 2 BauG; zum Ganzen Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 106/107 N. 3 mit Hinweis). Die EG Unterseen hat die Hausanschluss­leitungen definiert als private Leitungen, die ein Gebäude oder eine Ge­bäude­gruppe mit dem öffentlichen Leitungsnetz verbinden. Die Leitung zu einer zusammengehörenden Gebäudegruppe (gemeinschaftlich pro­jek­tierte Überbauung eines in sich geschlossenen Areals einer Grund­eigen­tümerin oder eines Grundeigentümers bzw. mehrerer in einer Bau­herren­gemeinschaft zusammengeschlossener Grundeigentümerinnen und Grund­eigen­tümer) gilt als gemeinsame private Hausanschlussleitung, auch wenn das Areal in verschiedene Grundstücke aufgeteilt ist (Art. 7 Abs. 1 und 2 des Abwasserentsorgungsreglements der EG Unterseen vom 3. Juni 1996 [nach­folgend: AER]). Die EG Unterseen orientiert sich damit im Wesent­lichen an der Praxis zu Art. 106 Abs. 3 BauG (vgl. etwa BVR 2019 S. 264).

2.3

Das Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern (AWA) empfiehlt, für die Abgrenzung zwischen öffentlicher Detailerschliessung und privatem Haus­anschluss die sogenannte «Y-Regel» anzuwenden, wonach die Lei­tun­gen ab demjenigen Kontrollschacht als öffentlich gelten, bei dem die An­schlüsse von zwei Gebäuden oder zusammengehörenden Gebäude­gruppen vereinigt werden. Wenn in einer Gemeinde eine bewährte Praxis zur Eigentumsabgrenzung bestehe, die im Einklang mit den geltenden Vor­schriften stehe, jedoch nicht der Y-Regel entspreche, so könne diese aber weiter­hin angewandt werden. Für zusammengehörende Gebäudegruppen könnten gemeinsame (private) Hausanschlussleitungen eine sinnvolle Lösung darstellen, um aufwendige Doppel- und Mehrfachleitungen zu ver­meiden; das Gleiche gelte für vertragliche Lösungen (Merkblatt «Eigen­tums­abgrenzung und öffentlich-rechtliche Sicherung von öffentlichen Lei­tun­gen» des AWA vom September 2012 S. 9 f., einsehbar unter: <www.bve.be.ch>, Rubriken «Amt für Wasser und Abfall», «For­mu­la­re/Merk­blätter», «Abwasserentsorgung» [nachfolgend: Merkblatt AWA]).

3.

3.1

Die Beschwerdeführenden planten ursprünglich eine Überbauung mit einem Einfamilienhaus, einem Doppeleinfamilienhaus und drei Reihen­einfamilien­häusern auf dem Grundstück Nr. 1________, das damals auch die Fläche der mittlerweile abparzellierten Grundstücke Nrn. 2________ und 3________ um­fasste. Vorgesehen war dafür eine gemeinsame private Abwasser­leitung, die beim KS 3 auf der südlich gelegenen Baurechtsparzelle Nr. 4________ an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden sollte (Ge­samt­entscheid vom 8.10.2001; act. 4C). Die Beschwerdeführenden er­stellten schliesslich nur das Einfamilienhaus E.________strasse 39E mit der privaten Abwasserleitung und parzellierten die Grundstücke Nrn. 2________ und 3________ ab (act. 19D). Der hier umstrittene Leitungsabschnitt verläuft nun über die östlich gelegene Parzelle Nr. 3________ (act. 11C). Die Beigeladenen er­warben die nördlich gelegene Parzelle Nr. 2________ und errichteten das Ein­familien­haus E.________strasse 39, gestützt auf eine Baubewilligung vom 4. April 2003 mit Gewässerschutzbewilligung vom 4. März 2003. Aus dem Plan zur Gewässerschutzbewilligung geht hervor, dass die Abwasser­leitung an die bestehende Leitung des Einfamilienhauses 39E an­ge­schlossen werden sollte. In der Bewilligung und in den Akten ist keine Zustimmung der Beschwerdeführenden vermerkt; die Gewässerschutz­bewilligung sah lediglich vor, dass der «Kanalisationsanschluss an die Ge­mein­de­leitung […] nach den Normalien der Gemeinde Unterseen» zu er­folgen habe (zum Ganzen act. 4B). Auf dem Grundstück Nr. 3________ errichtete die neue Eigentümerschaft das Mehrfamilienhaus E.________strasse 39A; ge­mäss Gewässerschutzbewilligung vom 10. November 2003 war vor­ge­sehen, dass die Abwasserleitung beim KS 3 direkt an die Gemein­de­kanalisation angeschlossen würde (act. 4D). Der Anschluss erfolgte je­doch beim KS 1 im Leitungsabschnitt zwischen dem KS 2 und dem KS 3 (act. 14A Beilage 12; act. 11C).

3.2

Es ist unbestritten, dass die Abwasserleitung vom Einfamilienhaus E.________strasse 39E bis zum KS 3 ursprünglich als Hausanschluss er­stellt worden ist. Die Beschwerdeführenden machen aber geltend, mit dem Anschluss des Einfamilienhauses E.________strasse 39 sei der Lei­tungs­abschnitt zwischen dem KS 2 und dem KS 3 zu einer Detail­erschliessung geworden und unmittelbar von Gesetzes wegen in das Eigen­tum der Gemeinde übergegangen. Die Gemeinde habe den An­schluss des Einfamilienhauses E.________strasse 39 bewilligt und damit über die Leitung disponiert. – Die Gemeinde stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, die Leitung sei im Privateigentum verblieben, selbst wenn sie inzwischen die Funktion einer Detailerschliessungsanlage hätte, wozu noch weitere Anforderungen erfüllt sein müssten.

3.3

Der Regierungsstatthalter hat im angefochtenen Entscheid er­wogen, es sei zwar nicht ganz einzusehen, weshalb die Gesamt­erschliessung als Hausanschluss zu betrachten wäre, wenn die Gesamt­über­bauung der ursprünglichen Parzelle Nr. 1________ gemäss der Bau­bewilligung vom 8. Ok­to­ber 2001 ausgeführt worden wäre, und dies nun allein deshalb nicht gelten solle, weil die Überbauung durch verschiedene, von­einander un­ab­hängige Bauherrschaften und in Etappen erfolgt sei. Da die Recht­sprechung des Verwaltungsgerichts zur «zusammengehörenden Gebäude­gruppe» aber restriktiv sei und auf den Endzustand abstelle, sei der um­strittene Leitungsabschnitt mit dem Anschluss des Einfamilien­hauses E.________strasse 39 rechtlich neu als Detailerschliessung zu qualifizieren. Da­ran ändere nichts, dass sich wohl weder die Bauherr­schaften noch die Ge­meinde bewusst gewesen seien, dass der Haus­anschluss teilweise zur Detail­erschliessung mutieren würde. Der Regie­rungsstatthalter hat weiter er­wogen, wenn das umstrittene Leitungsstück als Detailerschliessung zu qua­lifizieren sei, bedeute dies nicht zwingend, dass auch das Eigen­tum an der Leitung und die damit verbundene Unter­haltspflicht zum Zeit­punkt des Anschlusses automatisch und voraus­set­zungslos auf die Ge­mein­de übergegangen seien. Soweit ersichtlich habe die Gemeinde nie eine Bau­abnahme des Leitungsstücks durchgeführt; die Beschwerdeführenden und die Beigeladenen könnten daher den Nachweis nicht erbringen, dass die Anlage ordentlich erstellt worden sei, was gemäss Art. 109 Abs. 2 BauG Voraussetzung für den Eigentumsübergang sei. Einer­seits deuteten die Untersuchungsbefunde der … AG darauf hin, dass ein Teil der Anlagen von Anfang an nicht mängelfrei er­stellt worden sei; anderer­seits entspreche der Leitungsabschnitt nicht den Anforderungen an öffent­liche Leitungen gemäss Art. 18 Abs. 1 AER. Des­halb sei der Lei­tungs­abschnitt trotz seines Charakters als Detail­erschliessung bisher nicht in das Eigentum der Gemeinde übergegangen. Der Regierungsstatthalter emp­fahl den Beteiligten, einvernehmlich oder mittels Verfügung den Um­fang der Sanierungspflicht zu klären, den Leitungs­abschnitt nach der Sa­nie­rung abzunehmen und bei ordnungs­gemässer Erstellung die Über­nahme durch die Gemeinde zu verfügen.

3.4

Die Qualifikation des umstrittenen Leitungsabschnitts als Detail­erschlies­sung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Verwaltungs­gerichts. Nach Art. 7 Abs. 4 BauG haben die benachbarten Grund­eigen­tüme­rinnen und Grundeigentümer ihre Erschliessungsanlagen auf­einander ab­zustimmen und soweit nötig gemeinsam zu erstellen. Daraus folgt, dass ge­meinsame Erschliessungsanlagen in der Regel Detail­erschlies­sungs­anlagen darstellen. Die Unterscheidung zwischen Detail­erschliessung und Haus­anschluss kannte bereits das alte Baugesetz vom 7. Juni 1970 (aBauG; GS 1970 S. 163, in Kraft bis 31.12.1985). Daran hat sich mit dem neuen BauG nichts geändert. Mit dem Institut der Detail­erschliessung wollte der Gesetzgeber die Zahl der Anschlüsse vermindern, die Er­schlies­sungs­kosten senken und den Anschluss weiterer Grundstücke erleichtern (Art. 73 Abs. 2 aBauG). Zudem wollte er den häufigen Streitereien unter Grund­eigentümerinnen und Grundeigentümern wegen der Erschliessungs­anlagen ein Ende bereiten und später Anschliessende vor übermässigen For­de­rungen der privaten Erstellerinnen und Ersteller schützen. Ferner wollte er durch den Übergang des Eigentums an der Er­schliessungsanlage auf die öffentliche Erschliessungsträgerschaft (Art. 78 Abs. 1 aBauG) den ordent­lichen Unterhalt und die dauernde Benützbarkeit der Anlage sicher­stellen (zum Ganzen VGE 2010/10 vom 10.6.2010 E. 3.3; Peter Ludwig, Die Baulanderschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1982 S. 411 ff., 417; Aldo Zaugg, Die Detailerschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1976 S. 417 ff., 429 und 435). Nach der Recht­sprechung kann die Er­schliessung mehrerer freistehender Häuser daher in der Regel nicht mehr als blosser Hausanschluss angesehen werden (so etwa BVR 1977 S. 456 E. 3 [betreffend Detailplanpflicht für neu erstellte Häuser]; RR 6.12.1978, in BVR 1979 S. 131 E. 2c [betreffend Bauabstand zu einer Strasse, die künftig noch weitere Grundstücke erschliessen könnte]; VGE 23460 vom 5.1.2010 E. 4; zum Ganzen BVR 2019 S. 264 E. 3.2).

3.5

Ausnahmen von diesem Grundsatz waren bereits unter dem aBauG in­sofern denkbar, als es angehen konnte, einzelne zusammengebaute Ein- oder Mehrfamilienhäuser, welche eigentumsrechtlich mehrere selbständige Par­zellen bilden, oder Arealüberbauungen mit gemeinsamer Zufahrt und ge­mein­samen Abstellplätzen, deren interne Verbindungen nur aus Fuss­wegen bestehen, erschliessungsmässig als eine Einheit zu betrachten (VGE 2010/10 vom 10.6.2010 E. 3.3 mit Hinweis auf Peter Ludwig, a.a.O., S. 417). Art. 106 Abs. 3 BauG verwendet nun den Begriff der zusammen­gehörigen Gebäudegruppe. Von einer solchen kann gesprochen werden, wenn die gemeinschaftlich projektierte Überbauung eines in sich ge­schlos­senen Areals in Frage steht und das Areal einer einzigen Grund­eigen­tümerin bzw. einem einzigen Grundeigentümer oder mehreren, zu einer Bau­herrengemeinschaft zusammengeschlossenen Grund­eigentümerinnen und Grundeigentümern gehört. Entscheidend ist, wie sich der Endzustand präsentieren wird: Der Gesetzgeber dachte vor allem an eine Areal­überbauung mit gemeinsamer Zufahrt, gemeinsamen Parkplät­zen und internen Verbindungen, die weitgehend nur aus Fusswegen be­stehen (VGE 2010/150 vom 9.8.2010 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 106/107 N. 11; zum Ganzen BVR 2019 S. 264 E. 3.2). Mehrere frei­stehende Häuser, die nicht gemeinsam geplant bzw. bewilligt und zu unter­schied­lichen Zeitpunkten gebaut wurden, stellen nach der Rechtsprechung des Ver­waltungs­gerichts keine Arealüberbauung dar (BVR 2019 S. 264 E. 5.5; VGE 2010/10 vom 10.6.2010, 23460 vom 5.1.2010; BVR 1995 S. 75). Er­schlies­sungs­anlagen werden in diesen Fällen in der Regel nicht gemein­sam geplant und nur beschränkt vertraglich geregelt.

Dispositiv

3.6 Es trifft zwar zu, dass ursprünglich eine Überbauung mit einer ge­mein­samen Hausanschlussleitung geplant und bewilligt worden war. Diese Über­bauung wurde anschliessend jedoch nicht realisiert; die Gebäude E.________strasse 39 und 39A wurden von unterschiedlichen Bauherr­schaften erstellt und je einzeln bewilligt. Seit dem Anschluss des Ein­familien­hauses E.________strasse 39 erschliesst die Abwasserleitung zwischen dem KS 3 und dem KS 2 somit mehrere unabhängig von­einander erstellte Bauten. Zudem wurde später auf dem unteren Leitungs­abschnitt (beim KS 1) auch das Mehrfamilienhaus E.________strasse 39A an­geschlossen. Der Leitung kommt daher Detailerschliessungsfunktion zu, wie der Regierungsstatthalter zu Recht erkannt hat. Dass die Leitung ur­sprüng­lich als Hausanschluss für eine ganze Überbauung vorgesehen war, ändert daran nichts. Massgebend ist der Endzustand, und in diesem handelt es sich nicht mehr um eine gemeinsam erstellte Leitung für eine zu­sammengehörige Gebäudegruppe. Vielmehr hat jede Bauherrschaft ihre Leitung selber angeschlossen; so hat die Gemeinde erst im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht erkannt, dass die Leitung des Mehrfamilienhauses E.________strasse 39A beim KS 1 in die Leitung der Beschwerde­führenden mündet, obwohl der Anschluss an die öffentliche Leitung beim KS 3 be­willigt war (act. 11; vorne E. 3.1).

4.

Umstritten ist, was die Detailerschliessungsfunktion für das Eigentum an der Abwasserleitung bedeutet.

4.1 Mit Art. 108 Abs. 1 und Art. 109 Abs. 2 BauG hat der Gesetzgeber fest­gelegt, dass neu erstellte Detailerschliessungsanlagen grundsätzlich im Eigen­tum der Gemeinde stehen sollen (vorne E. 2.1). Dies dient der Rechts­klarheit und Rechtssicherheit, vor allem für Fragen des Unterhalts und der Haftung (VGE 22074 vom 18.7.2005 E. 5.8). Im Gegensatz zum aBauG erklärt Art. 108 Abs. 1 BauG grundsätzlich die Gemeinde für zu­ständig, Detailerschliessungen zu bauen. Private können solche dann er­richten, wenn die Gemeinde dies mit ihnen vertraglich vereinbart. Damit werden die Abgrenzungsschwierigkeiten zum grossen Teil vermieden, die sich nach dem aBauG daraus ergeben konnten, dass Private sowohl Haus­anschlüsse als auch Detailerschliessungsanlagen erstellten (Art. 74 Abs. 1 und Art. 76 Abs. 1 aBauG; BVR 2019 S. 264 E. 2.3; Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 89). Privat er­stellt werden nach dem BauG in der Regel nur Hausanschlüsse. Ohne Ver­ein­barung mit der Gemeinde privat erstellte Detailerschliessungen sieht das BauG – im Gegensatz zum aBauG – nicht vor. Wie es sich mit Haus­anschlüssen verhält, die unter der Geltung des BauG erstellt und später durch weitere private Hausanschlüsse zu Detailerschliessungsanlagen er­weitert werden, regelt das BauG nicht. Insbesondere sieht es nicht vor, dass diese im Zeitpunkt der Erweiterung von Gesetzes wegen in das Eigen­tum der Gemeinde übergehen würden. Art. 109 Abs. 2 BauG regelt nur den Eigentumsübergang bei neuen Detailerschliessungsanlagen, die ge­stützt auf eine Vereinbarung mit der Gemeinde von Grund­eigen­tüme­rinnen und Grundeigentümern erstellt werden. Um eine solche Anlage handelt es sich hier nicht. Art. 109 Abs. 2 BauG ist daher nicht direkt an­wend­bar, was auch die Beschwerdeführenden anerkennen. Das Ziel des BauG, dass Detailerschliessungsanlagen grundsätzlich im Eigen­tum der Ge­meinde stehen sollen, kann für sich allein keinen Eigentums­übergang be­wirken. Ein solcher lässt sich auch nicht aus der Er­schliessungspflicht ge­mäss Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum­planung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) ableiten.

4.2 Art. 109 Abs. 2 BauG nennt zudem als Voraussetzung für den Eigen­tumsübergang neu erstellter Anlagen, dass diese ordnungsgemäss er­stellt worden sind (nach Art. 78 Abs. 1 aBauG mussten die Anlagen voll­endet sein; insofern ungenau die französische Fassung von Art. 109 Abs. 2 BauG [«achevées»], die Art. 78 Abs. 1 aBauG entspricht). Solange die An­lage nicht ordnungsgemäss erstellt worden ist, verbleibt sie im Eigentum der privaten Grundeigentümerschaft (VGE 19368 vom 16.3.1995 E. 2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 21). Der Leitungsabschnitt zwischen dem KS 3 und dem KS 2 ist als privater Hausanschluss mit einem Durch­messer von 150 mm erstellt worden (vgl. etwa act. 11C). Die Ge­meinde verlangt für öffentliche Detailerschliessungsanlagen zwar einen Durch­messer von 250 mm (Art. 18 Abs. 1 AER; act. 4A2 Beilage 4); aller­dings ist davon auszugehen, dass der aktuelle Durchmesser des Leitungs­abschnitts für die Erschliessung der angeschlossenen Gebäude ausreicht, zu­mal ursprünglich der Anschluss einer grösseren Überbauung vorgesehen war (vorne E. 3.1). Der Leitungsabschnitt zwischen dem KS 2 und dem KS 1 ist jedoch in einem schlechten Zustand und muss saniert werden (act. 4A3 Beilage 4). Er kann daher nicht einer neuen, ordnungsgemäss er­stellten Detailerschliessung gleichgesetzt werden.

4.3 Der Leitungsabschnitt zwischen dem KS 2 und dem KS 3 ist folg­lich nicht von Gesetzes wegen auf die Gemeinde übergegangen. Viel­mehr ist er im Privateigentum verblieben. Für die Frage des Eigentums ist nicht von Bedeutung, ob der Anschluss des Mehrfamilienhauses E.________strasse 39A (Grundstück Nr. 3________) beim KS 1 zum schlechten Zustand des oberen Leitungsabschnitts beigetragen hat, wie dies die Beschwerde­führenden vorbringen. Zudem wird von keiner Seite geltend gemacht, dass das Eigentum an der Leitung auf die Erwerberinnen und Erwerber der Par­zelle Nr. 3________ übergegangen wäre (vgl. Art. 676 des Schweizerischen Zivil­gesetz­buches [ZGB; SR 210]; Rey/Strebel, in Basler Kommentar, 5. Aufl. 2015, Art. 676 N. 15; Vereinbarung vom 25.1.2006, Ziff. I 3 [act. 11D]). Der an­gefochtene Entscheid ist somit nicht zu beanstanden. Die Beschwerde er­weist sich als unbegründet und ist abzuweisen.

4.4 Der Umfang der Sanierungspflicht wurde mit der Feststellungs­verfügung nicht bestimmt und ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Aus pro­zess­ökonomischen Gründen ist dazu dennoch Folgendes festzuhalten: Die Erneuerung des Leitungsabschnitts zwischen KS 1 und KS 2 obliegt grund­sätzlich der privaten Eigentümerschaft. Die Gemeinde wird jedoch zu be­rück­sichtigen haben, dass Detailerschliessungsanlagen entsprechend dem Ziel des BauG grundsätzlich im Eigentum der Gemeinde stehen sollen, und dass gemäss Art. 19 Abs. 2 RPG das Gemeinwesen zur Er­schliessung der Bauzonen verpflichtet ist; diese Pflicht umfasst auch die An­lagen der Detailerschliessung (Art. 108 Abs. 1 BauG). Die Gemeinde hat da­her die Übernahme der Leitung zu prüfen (vgl. Merkblatt AWA, S. 12; Schöll/Battaglia, Eigentumsabgrenzung von Abwasseranlagen, in Aqua & Gas Nr.5/2019, S. 36 ff., 39 [act. 19E]). Sollte sie den Ausbau der Leitung auf einen Durchmesser von 250 mm als erforderlich erachten, würde sich der Zeitpunkt der Sanierung dafür eignen. Wer diese Massnahme zu treffen und die Kosten dafür zu tragen hätte, ist hier jedoch nicht zu entscheiden.

5.

5.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Be­schwerde­führenden kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wer kraft Beiladung Partei­rechte ausübt, wird gestützt auf Art. 108 Abs. 1 VRPG gleichermassen kosten­pflichtig wie eine Hauptpartei (BVR 2010 S. 433 [VGE 2009/152/153 vom 1.10.2009] nicht publ. E. 8.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 14 N. 7, Art. 107 N. 2, Art. 108 N. 3). Wie bereits vor dem Regierungsstatthalteramt haben die Beigeladenen er­klärt, sie verträten vollumfänglich die gleichen Ansichten und Interessen wie die Beschwerdeführenden, und haben dies mit Eingabe vom 17. Juni 2019 erneut bekräftigt. Ihre Ausführungen sind als Antrag zu verstehen; die Bei­geladenen werden also gleich wie die Beschwerdeführenden kosten­pflichtig. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht sind je zur Hälfte den Beschwerdeführenden und den Beigeladenen aufzuerlegen.

5.2 Der Regierungsstatthalter hat die Ausführungen der Beigeladenen im vorinstanzlichen Verfahren nicht als Antrag verstanden und demzufolge die gesamten Verfahrenskosten den Beschwerdeführenden auferlegt. Es be­steht kein Anlass, diese Kostenverlegung zu ändern, da die Beschwer­de­führenden für den Fall der Abweisung der Beschwerde keinen ent­sprech­en­den (Eventual-)Antrag gestellt haben.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden je zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'500.--, den Beschwerdeführenden und den Beigeladenen auferlegt.

Es werden keine Parteikosten gesprochen.

Zu eröffnen:

- den Beschwerdeführenden

- der Einwohnergemeinde Unterseen

- dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli

- den Beigeladenen

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.

BVR 2020 93

VGE 05

Art. 79 VRPGart. 79 LPJAart. 79 VRPG

Art. 109 BauGart. 109 LCart. 109 BauG

BVR 2019 264

Art. 81 VRPGart. 81 LPJAart. 81 VRPG

Art. 32 VRPGart. 32 LPJAart. 32 VRPG

Art. 80 VRPGart. 80 LPJAart. 80 VRPG

Art. 106 BauGart. 106 LCart. 106 BauG

Art. 106 BauGart. 106 LCart. 106 BauG

Art. 106 BauGart. 106 LCart. 106 BauG

Art. 108 BauGart. 108 LCart. 108 BauG

Art. 109 BauGart. 109 LCart. 109 BauG

Art. 106 BauGart. 106 LCart. 106 BauG

Art. 106 BauGart. 106 LCart. 106 BauG

BVR 2019 264

Art. 109 BauGart. 109 LCart. 109 BauG

Art. 7 BauGart. 7 LCart. 7 BauG

Art. 73 BauGart. 73 LCart. 73 BauG

Art. 78 BauGart. 78 LCart. 78 BauG

VGE 2010/10

BVR 1982 411

BVR 1976 417

BVR 1977 456

BVR 1979 131

VGE 23460

BVR 2019 264

VGE 2010/10

Art. 106 BauGart. 106 LCart. 106 BauG

VGE 2010/150

BVR 2019 264

BVR 2019 264

VGE 2010/10

BVR 1995 75

Art. 108 BauGart. 108 LCart. 108 BauG

Art. 109 BauGart. 109 LCart. 109 BauG

VGE 22074

Art. 108 BauGart. 108 LCart. 108 BauG

Art. 74 BauGart. 74 LCart. 74 BauG

Art. 76 BauGart. 76 LCart. 76 BauG

BVR 2019 264

Art. 109 BauGart. 109 LCart. 109 BauG

Art. 109 BauGart. 109 LCart. 109 BauG

Art. 109 BauGart. 109 LCart. 109 BauG

Art. 78 BauGart. 78 LCart. 78 BauG

Art. 109 BauGart. 109 LCart. 109 BauG

Art. 78 BauGart. 78 LCart. 78 BauG

VGE 19368

Art. 19 RPGart. 19 LATart. 19 LPT

Art. 108 BauGart. 108 LCart. 108 BauG

Art. 108 VRPGart. 108 LPJAart. 108 VRPG

Art. 108 VRPGart. 108 LPJAart. 108 VRPG

Art. 108 VRPGart. 108 LPJAart. 108 VRPG

BVR 2010 433

VGE 2009/152/153