Vermögensrechtliche Ansprüche

100.2019.122U

KEP/BAE/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 27. März 2020

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiberin Barben

A.________ GmbH

Beschwerdeführerin

gegen

B.________ AG

Beschwerdegegnerin

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Heiligenschwendi

Baupolizeibehörde, im Schuelhus 195a, 3625 Heiligenschwendi

betreffend Bauvorhaben für zwei Mehrfamilienhäuser; Widerruf der Bau­bewilligung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 3. April 2019; RA Nr. 110/2019/7)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.03.2020, Nr. 100.2019.122U, Seite 1

Sachverhalt:

Sachverhalt

A.

Die B.________ AG reichte am 6. Mai 2013 ein Baugesuch ein für den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern mit je drei Wohnungen auf der Parzelle Heiligen­schwendi Gbbl. Nr. 1________. Das Grundstück liegt in der Zone WG 2. Gegen das Vorhaben gingen keine Einsprachen ein. Der Regierungsstatt­halter von Thun bewilligte das Gesuch mit Gesamt­entscheid vom 11. No­vem­ber 2013. Am 13. Januar 2017 verlängerte er die Bewilligung auf An­trag der B.________ AG um zwei Jahre.

Am 15. September 2018 erhob die A.________ GmbH, neue Eigen­tümerin der Nachbarparzellen Nrn. 2________ und 3________, gegen die Bau­bewilligung Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; heute Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). Diese trat auf das Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. November 2018 nicht ein.

B.

Nach Beginn der Bauarbeiten reichte die A.________ GmbH bei der Einwohnergemeinde (EG) Heiligenschwendi am 1. November 2018 eine baupolizeiliche Anzeige ein und beantragte unter anderem die Ein­stellung der Bauarbeiten. Die EG Heiligenschwendi wies das Gesuch mit Ver­fügung vom 13. November 2018 ab. Dagegen erhob die A.________ GmbH am 16. November 2018 Beschwerde bei der BVE. Diese wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 19. März 2019 ab, soweit sie da­rauf eintrat. Gegen diesen Entscheid hat die A.________ GmbH am 10. April 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben (Verfahren 100.2019.128).

C.

Mit undatiertem Schreiben (Posteingang 17.9.2018) beantragte die A.________ GmbH beim Regierungsstatthalteramt Thun den Widerruf der Bau­bewilligung vom 11. November 2013 bzw. der Verlängerungsverfügung vom 13. Januar 2017. Der Regierungsstatthalter wies das Begehren am 19. De­zember 2018 ab, soweit er darauf eintrat.

Dagegen erhob die A.________ GmbH am 7. Januar 2019 Be­schwerde bei der BVE. Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 3. April 2019 ab, soweit sie darauf eintrat. Die Verfahrenskosten auferlegte sie der A.________ GmbH.

D.

Gegen den Entscheid der BVE vom 3. April 2019 hat die A.________ GmbH am 6. April 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit folgenden Rechtsbegehren:

«1. Der vorinstanzliche Entscheid sei inkl. Kostenverlegung aufzu­heben.

2. Die Bauarbeiten seien wegen ungenügender Hang- und Gruben­sicherung respektive der widerrechtlichen Baubewilligung unver­züg­lich zu stoppen.

3. Die Baubewilligung vom 11. November 2013 […] für das Erstellen von zwei Mehrfamilienhäusern mit je drei Wohnungen auf dem Stand­ort …, Parzelle Nr. 1________ der Gemeinde Heiligen­schwendi sei aufzuheben resp. zu widerrufen.

Unter Kostenfolge»

Die B.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 14. Mai 2019, die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVE beantragt mit Vernehmlassung vom 25. April 2019 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Die EG Heiligen­schwendi hat mit Eingabe vom 13. Mai 2019 auf eine Stellung­nahme verzichtet. Die A.________ GmbH hat am 31. Mai 2019 ab­schliessende Bemerkungen eingereicht. Die BVE hat mit Eingabe vom 17. Ju­ni 2019 auf weitere Ausführungen verzichtet, die übrigen Verfahrens­beteiligten haben sich nicht mehr vernehmen lassen.

Mit Verfügung vom 29. Januar 2020 hat der Instruktionsrichter die Akten und Vorakten des Verfahrens 100.2019.128 zu den Akten des vorliegenden Ver­fahrens erkannt.

Erwägungen:

Erwägungen

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge­setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 43 Abs. 3 i.V.m. Art. 40 Abs. 5 des Bau­gesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerde­führerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den an­gefochtenen Entscheid besonders berührt und hat grundsätzlich ein schutz­würdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG).

Dispositiv

1.2 Die Baubewilligung vom 11. November 2013 ist rechtskräftig. Die BVE hat am 12. November 2018 entschieden, dass die Beschwerde­führerin nicht zur nachträglichen Beschwerde gegen die Baubewilligung be­rechtigt ist; dieser Entscheid ist unangefochten in Rechtskraft er­wachsen. Gegen­stand des Verfahrens bildet demnach nur der beantragte Widerruf, nicht die Aufhebung der Baubewilligung, wie die BVE zutreffend erkannt hat. Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Betreffend den beantragten Widerruf der Bau­bewilligung (Rechtsbegehren 3) ist auf die Beschwerde einzutreten. Die Frage der Baueinstellung (Rechtsbegehren 2) bildet jedoch Gegen­stand des separaten (parallel geführten) Verfahrens 100.2019.128 und ist des­halb hier nicht zu prüfen. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzu­treten.

1.3 Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, überprüft das Ver­waltungs­gericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Die Beschwerdeführerin macht wiederholt geltend, die Gemeinde sei be­treffend die Baubewilligung befangen gewesen. – Zur Erteilung der Bau­bewilligung war der Regierungsstatthalter zuständig, nicht die Gemeinde (Art. 33 Abs. 1 BauG). Wie insbesondere aus dem Schreiben vom 18. Juli 2013 hervorgeht (act. 100.2019.128/7B2 pag. 88), hat der Regierungsstatt­halter das Vorhaben selber eingehend geprüft. Dass er befangen gewesen wäre, behauptet die Beschwerdeführerin nicht. Aus einer angeblichen Be­fangen­heit der Gemeinde kann sie nichts für sich ableiten; darauf ist nicht weiter einzugehen.

3.

3.1 Eine Baubewilligung kann gemäss Art. 43 Abs. 1 BauG widerrufen werden, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften er­teilt worden ist oder bei ihrer Ausübung mit der öffentlichen Ordnung nicht mehr vereinbar ist. Da die Baubewilligung aufgrund eines aus­gebauten Ver­fahrens mit weitgehenden Prüfungs-, Einsprache- und Be­schwerde­möglichkeiten zustande gekommen ist, darf sie nicht leichthin in Frage ge­stellt werden; ein Widerruf setzt deshalb voraus, dass die Aus­führung des Bau­vorhabens wesentliche schutzwürdige Interessen verletzen würde (BVR 1999 S. 309 E. 2b; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni­schen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 43 N. 4). Die Wendung «mit der öffent­lichen Ordnung nicht mehr vereinbar» ist restriktiv zu verstehen und be­deutet nicht jede Rechtswidrigkeit. Vorab ist damit eine erhebliche Be­drohung der Sicherheit und Gesundheit von Personen oder Tieren gemeint. In Frage kommt sodann eine erhebliche Gefährdung der Umwelt, allenfalls auch eine Gefährdung ästhetischer Werte von hoher Bedeutung (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 43 N. 5 mit Hinweisen). Sind aufgrund der Bau­bewilligung bereits erhebliche Arbeiten ausgeführt, so ist der Widerruf nach Art. 43 Abs. 2 BauG nur zulässig, wenn überwiegende Interessen ihn ge­bieten (Bst. a) oder wenn die gesuchstellende Person die Bewilligung durch Irre­führung erwirkt hat (Bst. b).

3.2 Die umstrittene Baubewilligung betrifft zwei Mehrfamilienhäuser mit je drei 3,5- bzw. 4,5-Zimmer-Wohnungen auf dem Grundstück Nr. 1________. Die Ge­bäude sind durch ein Treppenhaus mit Lift ver­bunden und insgesamt 30,7 m lang (act. 100.2019.128/7B1). Das Grund­stück Nr. 1________ liegt in der Zone WG 2 an einem Südhang. Nördlich davon befinden sich die über­bauten Grundstücke Nrn. 4________, 5________, 2________ und 3________, welche ursprünglich eben­falls zum Grundstück Nr. 1________ gehörten, aber bereits vor der Bau­bewilligung vom 11. No­vem­ber 2013 abparzelliert worden sind. Die Grund­stücke Nrn. 2________ und 3________ hat die Beschwerdeführerin am 4. Juni 2014 er­worben. Östlich der Parzelle Nr. 1________ befinden sich die Grundstücke Nrn. 6________ und 7________. Diese sind ebenfalls vor der Bau­bewilligung vom 11. No­vem­ber 2013 vom Grundstück Nr. 1________ ab­parzelliert worden und im Zeit­punkt der Bewilligung noch unüberbaut. Nach Er­teilung der Bau­bewilligung, am 2. Februar 2015, wurden vom südlichen Teil der Parzelle Nr. 1________ die Grund­stücke Nrn. 8-13________ ab­parzelliert (act. 5A pag. 47); dar­auf sind ge­mäss Grundbuchplan inzwischen Gebäude projektiert bzw. be­reits gebaut.

3.3 Umstritten ist zunächst, ob die Baubewilligung im Widerspruch zu öffent­lich-rechtlichen Vorschriften erteilt worden ist. Die Beschwerde­führerin macht hauptsächlich geltend, das Vorhaben überschreite die zu­lässige Ausnützungsziffer, unterschreite den Grenz- und Gebäudeabstand und halte die Vorschriften betreffend Gebäudelänge und ‑höhe nicht ein.

4.

4.1 Das Mass der zulässigen baulichen Nutzung wird grundsätzlich durch die baupolizeilichen Masse festgelegt, die für das Baugrundstück gelten (Bauabstände, Gebäudedimensionen; Art. 92 Abs. 1 der Bau­verord­nung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Darüber hinaus können die Ge­meinden gemäss Art. 92 Abs. 2 BauV das Mass der zulässigen bau­lichen Nutzung durch verschiedene Nutzungsziffern begrenzen. Die EG Heiligen­schwendi hat dies mit der Ausnützungsziffer getan; Art. 13 Abs. 2 des Baureglements der EG Heiligenschwendi vom 29. September 1994 (GBR) verweist dafür auf die Begriffsbestimmung in aArt. 93 BauV (Fassung vom 6. März 1985; GS 1985 S. 135). Mit Inkrafttreten der Ver­ordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bau­wesen (BMBV; BSG 721.3) per 1. August 2011 wurde diese Norm zwar auf­gehoben (Art. 35 und 36 BMBV). Da die EG Heiligenschwendi die Be­stimmungen der BMBV noch nicht umgesetzt hat, bleibt aArt. 93 BauV mit der dazu ergangenen Rechtsprechung aber weiterhin massgebend (Art. 34 Abs. 2 BMBV). Demnach ist die Ausnützungsziffer die Verhältnis­zahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Ge­bäude und der anrechenbaren Landfläche (aArt. 93 Abs. 1 BauV). Als an­rechen­bare BGF gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschoss­flächen ein­schliess­lich der Mauer- und Wandquerschnitte (aArt. 93 Abs. 2 BauV). Die an­rechenbare Landfläche ist gleich der Fläche der von der Baueingabe er­fassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grund­stück­teile (aArt. 93 Abs. 3 BauV).

4.2 Die BVE hat zusammengefasst erwogen, mit der 1996 genehmigten Orts­planungsrevision sei die gesamte Fläche der Parzelle Nr. 1________ ein­gezont und die Ausnützungsziffer für die Zone WG2 von 0,6 auf 0,45 redu­ziert worden. Die Parzelle Nr. 1________ habe damals auch die heutigen Par­zellen Nrn. 5________ und 2________ umfasst und sei 7'832 m2 gross gewesen. Die da­mals bestehenden bzw. bereits projektierten Gebäude auf den heutigen Par­zellen Nrn. 5________ und 2________ hätten eine BGF von 537,6 m2 bzw. 597,9 m2 auf­gewiesen und folglich zur Einhaltung der Ausnützungsziffer von 0,45 zu­sammen eine anrechenbare Landfläche von 2'524 m2 beansprucht (1'135,5 / 0,45). Abparzelliert worden seien aber nur 1'215 m2 (486 m2 als Parzelle Nr. 5________ und 729 m2 als Parzelle Nr. 2________). Auf der Restparzelle Nr. 1________ sei des­halb nach der Abtrennung dieser Parzellen noch eine Fläche von 1'309 m2 «blockiert» gewesen. Abgetrennt worden seien eben­falls die Par­zellen Nrn. 6________ (684 m2) und 7________ (615 m2), zudem sei ein 222 m2 grosser Teil der Parzelle Nr. 4________ wieder in die Parzelle Nr. 1________ ein­gegliedert worden. Im Zeitpunkt der Baubewilligung vom 11. November 2013 sei die Par­zelle Nr. 1________ folglich 5'539 m2 gross gewesen. Abzüglich der «blockierten» Fläche von 1'309 m2 sei eine anrechenbare Landfläche von 4'230 m2 verblieben. Das Vorhaben gemäss Baubewilligung vom 11. No­vem­ber 2013 habe eine anrechenbare Landfläche von 1'779 m2 be­an­sprucht (800,65 m2 anrechenbare BGF / 0,45). Die zulässige Ausnützung sei damit nicht überschritten worden. Die Parzellen Nrn. 8-13________ (ins­gesamt 3'489 m2) seien erst nach der Baubewilligung vom 11. November 2013 abparzelliert worden, weshalb sie bei der Berechnung der Aus­nützungs­ziffer nicht abgezogen werden müssten. Hingegen dürfe bei der Be­bauung dieser neuen Parzellen die Ausnützung nicht jeweils bezogen auf die Einzelparzelle berechnet werden; es müsse sichergestellt sein, dass die durch Anrechnung an die Ausnützungsziffer beanspruchten Flächen auf der gesamten ursprünglichen Parzelle Nr. 1________ nicht erneut für ein Bauvorhaben angerechnet würden.

4.3 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Abparzellierung der süd­lichen Grundstücke (Nrn. 8-13________) sei bei Erteilung der Baubewilligung be­reits beschlossen gewesen; diese seien im Plan zur Baubewilligung be­reits provisorisch aufgeführt und im Baugesuch sei als anrechenbare Land­fläche bereits die heutige Grundstücksfläche von 2'050 m2 genannt. Die Par­zelle Nr. 4________ sei zudem bereits übernutzt gewesen; die 222 m2, die wieder in das Grundstück Nr. 1________ eingegliedert wurden, dürften darum nicht berücksichtigt werden. Zudem sei im Jahr 2000 beim Gebäude auf dem Grundstück Nr. 5________ ein neuer Dachstock erstellt und die BGF damit er­höht worden.

4.4 Wie die Beschwerdeführerin vorbringt, war die Abparzellierung der Grund­stücke Nrn. 8-13________ im Zeitpunkt der Baubewilligung bereits vor­gesehen. Die Berechnung der BVE entspricht jedoch der Praxis, wonach vor­gesehene Abparzellierungen bei der Berechnung der Ausnützung nicht be­rücksichtigt werden (BVR 2011 S. 272 E. 5.2 und 6.3). Die nachträgliche Ab­parzellierung der Grundstücke Nrn. 8-13________ und die darauf nachträglich ge­planten bzw. bereits erstellten Gebäude führen nicht dazu, dass die Bau­bewilligung am 11. November 2013 im Widerspruch zu öffentlich-recht­lichen Vorschriften erteilt worden wäre. Waren die Grundstücke Nrn. 8-13________ zu diesem Zeitpunkt noch Teil der Parzelle Nr. 1________, so war die Aus­nützungs­ziffer nicht überschritten; dies unabhängig von einer Nutzungs­übertragung von den Grundstücken Nrn. 5________ und 2________ und unabhängig davon, ob die 222 m2 angerechnet werden dürfen, die vom Grundstück Nr. 4________ abgetrennt und wieder in das Grundstück Nr. 1________ eingegliedert wurden. Es ändert ebenfalls nichts, wenn wie geltend gemacht beim Ge­bäude auf dem Grundstück Nr. 5________ ein neuer Dachstock erstellt wurde, welcher Auswirkungen auf die anrechenbare BGF gehabt hätte.

4.5 Es besteht die Gefahr, dass durch die nachträglich geplanten bzw. er­stellten Gebäude auf den neu abparzellierten Grundstücken Nrn. 8-13________ die zulässige Ausnützung missachtet wird. Dies stellt jedoch keinen Ver­stoss gegen die öffentliche Ordnung im Sinn von Art. 43 Abs. 1 BauG dar, der den nachträglichen Widerruf der ursprünglich rechtmässigen Be­willigung rechtfertigen würde. Vielmehr ist die Einhaltung der Ausnützungs­ziffer bei den neuen Projekten auf den Grundstücken Nrn. 8-13________ zu kon­trollieren.

5.

5.1 Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die beiden Gebäude auf dem Grundstück Nr. 1________ seien wegen des gemeinsamen Treppen­hauses als eine Baute zu betrachten; diese sei insgesamt 30,7 m lang und 15 m breit. Sie halte die Vorschriften betreffend Gebäudelänge, Grenz- und Ge­bäudeabstand, Gebäudehöhe sowie Spielfläche nicht ein; ent­sprechende Ausnahmen seien weder beantragt noch gewährt worden.

5.2 Die BVE hat dazu ausgeführt, die Bauherrschaft habe für ihr Vor­haben die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG beansprucht und der Re­gierungs­statthalter habe diese im Gesamtentscheid vom 11. November 2013 gewährt. Die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände, die An­ordnung der Bauten und die Gebäudelängen könnten daher frei bestimmt werden; die Beschwerdeführerin zeige nicht auf und es sei auch nicht er­sicht­lich, dass diese Vorschriften falsch angewendet worden wären. Eine Aus­nahmebewilligung sei bei Inanspruchnahme der Gestaltungsfreiheit nicht nötig. Die weiteren Vorbringen betreffend Grenz- und Gebäude­abstände, baupolizeiliche Masse sowie Spielplatzvorschriften hat die BVE nicht näher geprüft, da die behaupteten Normverstösse, selbst wenn sie zu­träfen, nach ihrer Auffassung keinen Widerruf der Baubewilligung recht­fertigen würden.

5.3 Bei gemeinsamer Projektierung eines Areals mit mehreren Bauten können die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände, die Anordnung der Bauten und die Gebäudelängen unter bestimmten Voraussetzungen frei bestimmt werden (Gestaltungsfreiheit, Art. 75 Abs. 1 BauG). In der EG Heiligen­schwendi gilt die Gestaltungsfreiheit für das ganze Baugebiet, so­weit in den Zonenvorschriften nichts Abweichendes bestimmt wird (Art. 12 GBR). – Die hier zur Diskussion stehende Bewilligung betrifft zwei Mehr­familien­häuser, von denen offene Galerien auf jedem Stockwerk zu einem ge­meinsamen Lift- und Treppengebäude führen (Baugesuchspläne, act. 100.2019.128/7B1). Sie erscheinen weder funktionell noch optisch als Ein­heit und sind deshalb nicht als ein Baukörper zu betrachten (vgl. BVR 2016 S. 79 E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 5 Bst. c). Die Ge­bäude­länge und -breite braucht deshalb nicht zusammengerechnet zu werden. Das ursprüngliche Projekt mit einem 42 m langen durchgehenden Sockel­geschoss wurde abgeändert, damit die maximale Länge von 25 m pro Gebäude gemäss Art. 54 GBR eingehalten werden konnte (act. 100.2019.128/7B2 pag. 88). Die Gebäudemasse überschreiten die re­gle­mentarisch zulässige Grösse somit nicht, weshalb auf den Grenz- und Ge­bäudeabständen kein Mehrlängen- oder Mehrbreitenzuschlag gemäss Art. 20 GBR zu den Grenzabständen nötig ist. Von welchem Punkt aus der süd­liche Grenzabstand zu bemessen ist, kann ebenfalls offenbleiben, da die südlich abparzellierten Grundstücke im Zeitpunkt des Baugesuchs bzw. der Baubewilligung noch zum Grundstück Nr. 1________ gehörten und dem­zu­folge kein Grenzabstand einzuhalten war.

5.4 Die zulässige Gebäudehöhe beträgt gemäss Art. 54 GBR in der WG2 8 m. Die Gebäudehöhe wird in den Fassadenmitten gemessen und zwar vom gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit Ober­kante des Dachsparrens. Abgrabungen für Hauseingänge und Garagen­einfahrten, deren Breite insgesamt nicht mehr als 5 m pro Fassa­den­seite beträgt, werden nicht an die Gebäudehöhe angerechnet (Art. 29 Abs. 1 GBR). Bei Bauten am Hang ist mit Ausnahme der berg­seitigen Fassade überall eine Mehrhöhe von 1 m gestattet. Als Hang gilt eine Neigung des gewachsenen Bodens, die in der Falllinie gemessen inner­halb des Gebäudegrundrisses wenigstens 10 % beträgt (Art. 29 Abs. 2 Satz 2 und 3 GBR). Letzteres trifft hier offensichtlich zu (Plan Schnitt A-A, act. 100.2019.128/7B1). Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, die Gebäude seien höher als 8 m; sie äussert sich jedoch nicht da­zu, inwiefern die Gebäudehöhe unter Berücksichtigung von Art. 29 GBR nicht eingehalten wäre. Dies ist auch nicht ersichtlich.

5.5 Gemäss Art. 15 Abs. 1 BauG hat die Bauherrschaft beim Bau von Mehr­familienhäusern im Freien Aufenthaltsbereiche, insbesondere Kinder­spiel­plätze, zu schaffen. Unter Mehrfamilienhäusern sind Wohnhäuser mit mehr als zwei Familienwohnungen zu verstehen, nicht aber zusammen­gebaute Reiheneinfamilienhäuser. Als Familienwohnung gelten Woh­nun­gen mit wenigstens drei Zimmern (Art. 43 Abs. 3 BauV). In Wohn­siedlungen, die aufgrund eines einheitlichen Projektes oder einer Über­bau­ungs­ordnung erstellt werden, ist zudem eine angemessene grössere Spiel­fläche vorzusehen; ihr Bestand und Unterhalt müssen gesichert sein (Art. 15 Abs. 2 BauG). Wohnsiedlungen sind Überbauungen mit Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, die zusammen mehr als 20 Familienwohnungen ent­halten (Art. 43 Abs. 4 BauV). – Die Baubewilligung betrifft zwei Mehr­familien­häuser, für welche Spielplatzfläche im Baugesuch ausgewiesen und bewilligt worden ist. Hingegen handelt es sich nicht um eine Wohn­siedlung, welche zusätzliche Spielfläche erforderte. Das Bauvorhaben hat keinen Zusammenhang mit den Bauten auf den umliegenden und neu ab­parzellierten Grundstücken; es besteht weder ein gemeinsames Projekt noch eine Überbauungsordnung. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb die ausgeschiedene Fläche für den Spiel­platz der erstellten Baute nicht genügen würde.

6.

Die umstrittene Baubewilligung wurde somit nicht im Widerspruch zu öffent­lich-rechtlichen Vorschriften erteilt und sie ist mit der öffentlichen Ordnung nach wie vor vereinbar. Es kann daher offenbleiben, in welchem Umfang die Bauarbeiten bereits ausgeführt sind. Die Beschwerde erweist sich als un­begründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vorne E. 1.2).

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerde­führerin die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Partei­kosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin auf­erlegt.

Es werden keine Parteikosten gesprochen.

Zu eröffnen:

- Beschwerdeführerin

- Beschwerdegegnerin

- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

- Einwohnergemeinde Heiligenschwendi

und mitzuteilen:

- Regierungsstatthalteramt Thun

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.

Hinweis: Bezüglich einer allfälligen Verlängerung der oben erwähnten Frist siehe auch die Verordnung des Schweizerischen Bundesrats vom 20. März 2020 über den Stillstand der Fristen in Zivil- und Verwaltungsverfahren zur Aufrechterhaltung der Justiz im Zusammenhang mit dem Coronavirus (COVID-19 [SR 173.110.4]).

VGE 27

Art. 79 VRPGart. 79 LPJAart. 79 VRPG

Art. 81 VRPGart. 81 LPJAart. 81 VRPG

Art. 32 VRPGart. 32 LPJAart. 32 VRPG

Art. 80 VRPGart. 80 LPJAart. 80 VRPG

Art. 33 BauGart. 33 LCart. 33 BauG

Art. 43 BauGart. 43 LCart. 43 BauG

BVR 1999 309

Art. 43 BauGart. 43 LCart. 43 BauG

Art. 92 BauVart. 92 OCart. 92 BauV

Art. 93 BauVart. 93 OCart. 93 BauV

Art. 35 BMBVart. 35 ONMCart. 35 BMBV

Art. 36 BMBVart. 36 ONMCart. 36 BMBV

Art. 93 BauVart. 93 OCart. 93 BauV

Art. 34 BMBVart. 34 ONMCart. 34 BMBV

Art. 93 BauVart. 93 OCart. 93 BauV

Art. 93 BauVart. 93 OCart. 93 BauV

Art. 93 BauVart. 93 OCart. 93 BauV

BVR 2011 272

BVR 2011 6

Art. 43 BauGart. 43 LCart. 43 BauG

Art. 75 BauGart. 75 LCart. 75 BauG

Art. 75 BauGart. 75 LCart. 75 BauG

BVR 2016 79

Art. 15 BauGart. 15 LCart. 15 BauG

Art. 43 BauVart. 43 OCart. 43 BauV

Art. 15 BauGart. 15 LCart. 15 BauG

Art. 43 BauVart. 43 OCart. 43 BauV

Art. 108 VRPGart. 108 LPJAart. 108 VRPG

Art. 108 VRPGart. 108 LPJAart. 108 VRPG

Art. 104 VRPGart. 104 LPJAart. 104 VRPG