Nichtanhandnahme

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Einzelgericht

BES.2023.67

ENTSCHEID

vom 23.

Oktober 2023

Mitwirkende

lic. iur. Marc Oser

und Gerichtsschreiberin

MLaw Mateja Smiljic

Beteiligte

A____, geb. [...] Beschwerdeführerin

[...]

gegen

Staatsanwaltschaft Basel-Stadt

Beschwerdegegnerin 1

Binningerstrasse 21, 4001 Basel

B____

Beschwerdegegnerin 2

[...] Beschuldigte

C____, Advokat,

Beschwerdegegner 3

[...] Beschuldigter

Gegenstand

Beschwerde gegen eine Verfügung

der Staatsanwaltschaft

vom 4. April 2023

betreffend Nichtanhandnahme

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Schreiben

vom 5. Dezember 2022 reichte A____ gegen B____ sowie C____ Strafanzeige

wegen Widerhandlungen gegen Bestimmungen zum Schutze der Mieterinnen und Mieter

von Wohn- und Geschäftsräumen zu ihrem Nachteil ein. Mit Nichtanhandnahmeverfügung

vom 4. April 2023 trat die Staatsanwaltschaft Basel-Stadt nicht auf die

Strafanzeige ein, da der fragliche Straftatbestand oder die

Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt seien. Zugleich verlegte sie die

Kosten zu Lasten des Staates.

Gegen diese

Verfügung hat A____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 20. April

2023 Beschwerde an das Appellationsgericht erhoben. Sie beantragt, die

angefochtene Nichtanhandnahmeverfügung sei aufzuheben und das Strafverfahren zu

eröffnen (Ziff. 1 und 2). Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten des Kantons

Basel-Stadt (Ziff. 3). In prozessualer Hinsicht beantragt die

Beschwerdeführerin den Beizug der Verfahrensakten der Staatsanwaltschaft sowie

der Polizei Basel-Stadt. Die Staatsanwaltschaft hat sich am 28. Juni 2023

mit Antrag auf Abweisung der Beschwerde vernehmen lassen. Gleichzeitig hat sie

die Verfahrensakten eingereicht. Hierzu hat die Beschwerdeführerin am 13. Juli

2023 unter Aufrechterhaltung ihrer Anträge repliziert. Mit Schreiben vom

11. Juli 2023 hat C____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 3) sowohl in

eigenem als auch im Namen von B____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) mitgeteilt,

dass unter Bestreitung der Behauptungen der Beschwerdeführerin auf eine

ergänzende Stellungnahme verzichtet werde. Schliesslich hat die Staatsanwaltschaft

am 3. August 2023 eine E-Mail der Beschwerdeführerin vom 7. Juli 2023

zu den Akten gereicht.

Der vorliegende

Entscheid ist aufgrund der Akten (einschliesslich der von der Staatsanwaltschaft

eingereichten Verfahrensakten) ergangen. Die Einzelheiten ergeben sich – soweit

sie für den Entscheid von Bedeutung sind – aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Nichtanhandnahmeverfügungen

der Staatsanwaltschaft können innert zehn Tagen mittels Beschwerde bei der

Beschwerdeinstanz angefochten werden (Art. 393 Abs. 1 lit. a und Art.

310.

Abs. 2 in Verbindung mit Art. 322 Abs. 2 der Strafprozessordnung

[StPO, SR 312.0]). Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen, einschliesslich

Überschreitung und Missbrauch des Ermessens, Rechtsverweigerung und

Rechtsverzögerung, die unvollständige oder unrichtige Feststellung des

Sachverhalts sowie Unangemessenheit gerügt werden (Art. 393 Abs. 2

StPO). Zu deren Beurteilung ist das Appellationsgericht als Einzelgericht

zuständig (§ 88 Abs. 1 in Verbindung mit § 93 Abs. 1 Ziff. 1 des Gerichtsorganisationsgesetzes

[GOG, SG 154.100]), welches nach Art. 393 Abs. 2 StPO mit freier

Kognition urteilt.

1.2

1.2.1

Jede

Partei, die ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung oder Änderung

eines Entscheides hat, kann ein Rechtsmittel ergreifen (Art. 382

Abs. 1 StPO). Ein solches haben Anzeigesteller, welche durch die

beanzeigten Delikte selbst und unmittelbar in ihren Rechten verletzt worden

sind und ausdrücklich erklären, sich am Strafverfahren als Straf- oder

Zivilkläger zu beteiligen (Art. 104 Abs. 1 lit. b in Verbindung

mit Art. 115 und 118 StPO; vgl. BGE 141 IV 380 E. 2.3.1; BGer 1B_426/2015

vom 17. Mai 2016 E. 1.4; AGE BES.2019.128 vom 5. Juni 2020

E. 1.3.1; jeweils mit Hinweisen). Aus der Anzeigestellung allein kann

jedoch kein Beschwerderecht abgeleitet werden. Die anzeigestellenden Personen

haben gemäss Art. 301 Abs. 2 StPO bloss Anspruch darauf, dass ihnen

die Strafverfolgungsbehörden auf Anfrage mitteilen, ob ein Strafverfahren

eingeleitet und wie es erledigt wird. Weitergehende Verfahrensrechte stehen

ihnen nur dann zu, wenn sie sich auch gültig als Privatkläger konstituieren. Als

Privatklägerschaft gilt die geschädigte Person, die gegenüber einer

Strafverfolgungsbehörde ausdrücklich erklärt, sich am Strafverfahren als Straf-

oder Zivilklägerin zu beteiligen (Art. 118 Abs. 1 und 3 StPO), wobei der

Strafantrag dieser Erklärung gleichgestellt ist (Art. 118 Abs. 2 StPO).

Geschädigte Person ist, wer durch die Straftat in ihren Rechten unmittelbar

verletzt worden ist (Art. 115 Abs. 1 StPO).

1.2.2

Fraglich

ist, ob das Schreiben der Beschwerdeführerin vom 5. Dezember 2022 einen

gültigen Strafantrag im Sinne von Art. 30 des Schweizerischen Strafgesetzbuches

(StGB, SR 311.0) darstellt. Die Beschwerdeführerin ist beruflich als

Rechtsanwältin tätig. Sie ist daher keine juristische Laiin. Ihre als «Gesuch

um Akteneinsicht und Strafanzeige gegen B____ ([...]) und C____ ([...]) wegen

Widerhandlung gegen Bestimmungen zum Schutze der Mieterinnen und Mieter von Wohn-

und Geschäftsräumen (Art. 325quater StGB)» betitelte

Eingabe vom 5. Dezember 2022 enthält keinen ausdrücklichen Strafantrag. Insgesamt

wird aufgrund der Angaben in der Strafanzeige vom 5. Dezember 2022

genügend deutlich, für welchen Sachverhalt die Strafverfolgung verlangt wird. Die

Beschwerdeführerin beantragt darin explizit eine Bestrafung der beiden

Beschwerdegegner 2 und 3 gemäss Art. 325quater StGB. Folglich

liegt eine klare Willenserklärung der Beschwerdeführerin vor. Wesenselement des

Strafantrages ist denn auch die Kundgabe des Willens, dass ein bestimmtes

Verhalten verfolgt und bestraft wird (Nydegger,

Strafantrag als Prozesshindernis? – Anmerkungen zur jüngsten

bundesgerichtlichen Praxis zum Strafantrag, in: recht 2018, S. 195, 196). Die

Beschwerdeführerin ist vorliegend somit Strafantragstellerin und als Mieterin

zudem Trägerin des infrage stehenden Rechtsgutes und damit im Sinne von Art. 115

StPO unmittelbar geschädigt, womit sie zur Beschwerde legitimiert ist

(vgl. Graf, in: Graf [Hrsg.],

StGB Annotierter Kommentar, Bern 2020, Art. 325bis N 6).

1.3

Die

Beschwerde ist innert zehn Tagen schriftlich und begründet bei der Beschwerdeinstanz

einzureichen (Art. 396 Abs. 1 StPO). Die angefochtene Verfügung vom

4.

April 2023 ist der Beschwerdeführerin am 18. April 2023 zugestellt

worden. Ihre am 21. April 2023 der Post übergebene Beschwerde ist daher

fristgemäss erfolgt und erfüllt die gesetzlichen Anforderungen an die

inhaltliche Begründung, weshalb auf die form- und fristgerecht erhobene

Beschwerde einzutreten ist.

2.

2.1

Hintergrund

des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet eine mietrechtliche

Auseinandersetzung. Die Beschwerdeführerin bewohnte mit ihrer Familie seit dem 30. September

2022.

die sich im Eigentum der [...] AG befindliche Wohnung am [...] in [...]. Einziges

Mitglied des Verwaltungsrates der [...] AG ist die Beschwerdegegnerin 2. Nach Bezug

der Wohnung kam es zu verschiedenen Vorfällen zwischen der Beschwerdeführerin

und der betreuenden Liegenschaftsverwaltung, der [...] AG, sowie weiteren

Drittpersonen. In der Folge liess die Vermieterschaft, vertreten durch den

Beschwerdegegner 3, das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f resp. Art. 266g

des Obligationenrechts [OR, SR 220]) am 29. November 2022 kündigen. Die

Beschwerdeführerin wirft den beiden Beschwerdegegnern 2 und 3 in ihrer

Strafanzeige vom 5. Dezember 2022 vor, eine sogenannte «Rachekündigung»

gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR ausgesprochen zu haben, was nach

Art. 325quater Abs. 2 StGB zu bestrafen sei (vgl. act. 5,

S. 4). Am 15. März 2023 schlossen die Parteien vor der staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten des Kantons Basel-Stadt zwei

Vergleiche. Darin einigten sie sich zum einen auf eine pauschale, einmalige

Entschädigung von CHF 500.– zu Gunsten der Beschwerdeführerin. Zum anderen

wurde das Mietverhältnis einmalig bis Ende Juni 2023 erstreckt.

2.2

Die

Staatsanwaltschaft begründet ihre Nichtanhandnahmeverfügung damit, dass der

fragliche Straftatbestand oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht

erfüllt seien. Beurteilt werde, ob aufgrund der eingereichten Unterlagen

Hinweise für eine strafbare «Rachekündigung» gemäss Art. 325quater StGB

vorlägen. Zwar habe die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion aufgrund von

Baulärm eingefordert. Aus den Unterlagen gehe jedoch auch hervor, dass der

Kündigung Konflikte mit Bauarbeitern und Nachbarn, Verstösse gegen die

Hausordnung sowie Strafanzeigen gegen die Verwaltung vorangegangen seien. Das

Mietverhältnis sei folglich zerrüttet gewesen, sodass die Kündigung aus guten

Gründen erfolgt sei. Vorliegend habe es sich um eine rechtmässige Kündigung und

keinesfalls um eine «Rachekündigung» gemäss Art. 271a Abs. 1

lit. a OR gehandelt, womit kein strafrechtlich relevantes Verhalten der

Beschwerdegegner 2 und 3 erkennbar oder auch nur ansatzweise belegt sei. Somit

werde die fragliche Anzeige nicht anhand genommen.

2.3

In

ihrer Beschwerde wirft die Beschwerdeführerin der Staatsanwaltschaft im

Wesentlichen vor, die Sachverhaltselemente aktenwidrig unvollständig, unrichtig

und geradezu willkürlich festgestellt zu haben. In Wirklichkeit habe die

Beschwerdegegnerin 2 nicht damit umgehen können, dass sich die

Beschwerdeführerin gegen die im Mietshaus beschäftigten Bauarbeiter mittels

Strafanzeige zur Wehr gesetzt habe, sie mit diesen unflätigen Bauarbeitern keinen

sozialen Umgang pflegen wollte, sie die unwahren Unterstellungen gegen die

angebliche ständige Besetzung der Waschküche zurückgewiesen und zudem noch

Entschädigungsforderungen wegen ständigen Baulärms geltend gemacht habe. Mit dem

Kündigungsschreiben hätten die Beschwerdegegner sie dafür gestraft, dass sie

ihre Rechte aus dem Mietvertrag geltend gemacht habe. Ihr als Mieterin könnten

jedoch keine Verstösse gegen die Hausordnung vorgeworfen werden, die als

ursächlich für eine Zerrüttung des Mietverhältnisses qualifiziert werden

könnten. Bei fehlerfreier Sachverhaltsfeststellung lägen somit zahlreiche

Anhaltspunkte dafür vor, dass die Kündigung vom 29. November 2022 als

«Rachekündigung» ausgesprochen worden sei. Als Rechtsfolge des begründeten

Tatverdachts nicht die Eröffnung eines Strafverfahrens anzuordnen, sei

unangemessen, wenn nicht gar rechtsfehlerhaft (Verletzung des Willkürverbots).

2.4

Die

Staatsanwaltschaft hält in der Stellungnahme zur Beschwerde vom 28. Juni

2023.

an ihrer bisherigen Auffassung fest. Der fragliche Tatbestand beziehe sich

ausschliesslich auf Konstellationen, in denen der Mieter einen zivilrechtlichen

Anspruch wahrnehme und diese Anspruchsausübung dabei ursächlich sei für die

spätere Kündigung. Diese Kausalität sei insbesondere dann nicht gegeben, wenn

die Kündigung auf eine unzumutbare Fortsetzung des Mietverhältnisses

zurückzuführen sei. Im vorliegenden Fall gehe gestützt auf die Akten deutlich

hervor, dass es zwischen Mieter und Vermieter (bzw. der Verwaltung) zu diversen

Vorkommnissen und Konflikten gekommen sei, weshalb sich das Mietverhältnis als schwierig

gestaltet habe. Neben der Behauptung der Beschwerdeführerin gebe es – auch

unter Einbezug der beiden Vergleiche als weitere Informationsquelle – keine

konkreten Anhaltspunkte, die den Nachweis einer Kausalität zwischen der

Geltendmachung einer Forderung aus dem OR und der Kündigung unterstützten. Letztere

sei vielmehr aus wichtigen Gründen erfolgt, da die Parteien bereits zerstritten

gewesen seien.

2.5

Die

Beschwerdeführerin entgegnet in ihrer Replik vom 13. Juli 2023

zusammengefasst, die Staatsanwaltschaft verkenne nach wie vor die zentralen

Elemente des rechtserheblichen Sachverhalts und ziehe die falschen Schlüsse aus

den im Recht liegenden Beweismitteln. Die Staatsanwaltschaft übersehe

insbesondere, dass einer «Rachekündigung» typischerweise immer eine

«schwierige» Situation vorangehe, auf welche der Vermieter aus Rache mit einer

Kündigung des Mietverhältnisses reagiere. Die Staatsanwaltschaft habe dieser

für die «Rachekündigung» typischen Situation keine Rechnung getragen und den

rechtserheblichen Sachverhalt willkürlich verkannt, weil sie nicht untersucht

habe, welches Verhalten der Beschwerdeführerin eine Rachereaktion der

Hausverwaltung (als Hilfsperson der Vermieterin) ausgelöst habe. Mit anderen

Worten habe die Staatsanwaltschaft der rechtserheblichen natürlichen Kausalität

zwischen den Ereignissen keine Rechnung getragen. Die zivilrechtlich

geschlossenen Vergleiche entfalteten schliesslich keine präjudizielle Wirkung

für die strafrechtliche Qualifikation des Verhaltens der angezeigten Personen.

Dies anerkenne selbst die Staatsanwaltschaft, weshalb diese aus den Vergleichen

nichts zu ihren Gunsten ableiten könne.

2.6

Der

Beschwerdegegner 3 hat mit Eingabe vom 11. Juli 2023 sowohl in eigenem als

auch im Namen der Beschwerdegegnerin 2 mitgeteilt, dass unter Verweis auf die

überzeugenden Darlegungen der Staatsanwaltschaft auf eine ergänzende

Stellungnahme verzichtet werde. Die Beschwerdeführerin bestätige mit dem

vorliegenden Verfahren eindrücklich ihr gesamtes untragbares Verhalten,

aufgrund dessen auch die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden

und dieses deshalb rechtsgültig gekündigt worden sei. Letzteres sei durch den

von der Beschwerdeführerin selbst unterzeichneten Schlichtungsstellenvergleich

unverrückbar belegt.

3.

3.1

Gemäss

Art. 310 Abs. 1 lit. a und b StPO verfügt die

Staatsanwaltschaft die Nichtanhandnahme, sobald aufgrund der Strafanzeige oder

des Polizeirapports feststeht, dass die fraglichen Straftatbestände oder die

Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind oder Verfahrenshindernisse

bestehen. Wie bei der Frage, ob ein Strafverfahren über eine (definitive)

Verfahrenseinstellung durch die Strafverfolgungsbehörde erledigt werden kann,

gilt auch bezüglich der Nichtanhandnahme der aus dem Legalitätsprinzip

fliessende Grundsatz «in dubio pro duriore» (Art. 5 Abs. 1 der

Bundesverfassung [BV, SR 101] und Art. 2 Abs. 1 in Verbindung

mit Art. 309 Abs. 1, Art. 319 Abs. 1 und Art. 324 Abs. 1

StPO). Dieser gebietet, dass eine Nichtanhandnahme oder Einstellung durch die

Staatsanwaltschaft nur bei klarer Straflosigkeit bzw. offensichtlich fehlenden

Prozessvoraussetzungen angeordnet werden darf. Bei der Beurteilung dieser Frage

verfügt die Staatsanwaltschaft über einen gewissen Spielraum (BGer 1B_253/2012

vom 19. Juli 2012 E. 2.1; 6B_960/2014 vom 30. April 2015 E. 2.1).

Eine Nichtanhandnahmeverfügung

hat zu ergehen, wenn bereits aus den Ermittlungsergebnissen oder aus der

Strafanzeige selbst ersichtlich wird, dass der zur Beurteilung vorliegende

Sachverhalt mit Sicherheit unter keinen Straftatbestand fällt oder gar nicht

verfolgbar ist, sodass die Führung eines Verfahrens geradezu aussichtslos

erscheint. Sie kommt somit bei Fällen in Frage, die allein aufgrund der Akten

sowohl betreffend Sachverhalt als auch in rechtlicher Hinsicht klar sind (Vogelsang, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger [Hrsg.],

Basler Kommentar StPO, 3. Auflage 2023, Art. 310 N 6 und 9; Bosshard/Landshut, in: Donatsch et al.

[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung, 3. Auflage 2020,

Art. 310 N 4).

3.2

Wer

den Mieter unter Androhung von Nachteilen, insbesondere der späteren Kündigung

des Mietverhältnisses, davon abhält oder abzuhalten versucht, Mietzinse oder

sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten, wer dem Mieter kündigt, weil

dieser die ihm nach dem OR zustehenden Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will,

wer Mietzinse oder sonstige Forderungen nach einem gescheiterten

Einigungsversuch oder nach einem richterlichen Entscheid in unzulässiger Weise

durchsetzt oder durchzusetzen versucht, wird auf Antrag des Mieters mit Busse

bestraft (Art. 325quater StGB).

Mit dem

Inkrafttreten des Gegenvorschlages zur Volksinitiative «Für verantwortungsvolle

Unternehmen – zum Schutz von Mensch und Umwelt» per 1. Januar 2022 wurde der

frühere Art. 325bis StGB zum Art. 325quater

StGB (AS 2021 846). An der Strafbestimmung und ihrem Zweck hat sich indes inhaltlich

nichts geändert, sie bildet nach wie vor den sogenannten Strafrechtsschutz des

Mieters. Das von dieser Vorschrift geschützte Rechtsgut besteht darin, die

Freiheit des Mieters, die ihm zustehenden Rechte durchzusetzen, vor den Folgen

des Missbrauchs eines sozialen Machtgefälles zu bewahren (Muskens, in: Niggli/Wiprächtiger

[Hrsg.], Basler Kommentar Strafrecht, 4. Auflage 2019, Art. 325bis N

1.

und 3, mit Aktualisierungen). Im Kern will Art. 325quater

StGB dem Mieter erlauben, alle ihm vom Gesetz zugestandenen Rechte frei und

ohne Angst wahrzunehmen. Art. 325quater Abs. 2 StGB stellt

die Kündigung aus Rache unter Strafe, also die repressive Reaktion auf das

Ausüben oder Anmelden seiner Rechte durch den Mieter. Gedacht wird an den Fall,

wo der Vermieter den Vertrag auflöst, um den Mieter zu bestrafen, weil dieser

seine Rechte nach dem Gesetz nutzt. Zum Schutz des Mieters sollen mit anderen

Worten «Rachekündigungen» vermieden werden, um eine ordnungsgemässe

tatsächliche und wirksame Anwendung der obligationenrechtlichen Bestimmungen zu

ermöglichen. Es genügt, wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter klar zum

Ausdruck bringt, dass er gesetzliche oder vertragliche Ansprüche geltend machen

will. In subjektiver Hinsicht ist einzig vorsätzliches Handeln strafbar, wobei

Eventualvorsatz genügt. Will der Mieter Abs. 2 des Straftatbestands anrufen,

muss er den Kausalzusammenhang zwischen der «Rachekündigung» und den Ansprüchen

nachweisen, die er geltend macht oder sich anschickt, geltend zu machen. Der

Beweis für eine hohe Wahrscheinlichkeit dieses Kausalzusammenhangs reicht

allerdings (vgl. Trechsel/Ogg, in:

Trechsel/Pieth [Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Praxiskommentar,

4.

Auflage 2021, Art. 325bis N 5; Montini, Der strafrechtliche Schutz des

Mieters [Art. 325bis und 326bis StGB], in: mp 2007, S. 1, 2, 7 und 9).

3.3

3.3.1

Zwischen

den Parteien ist umstritten, welche Gründe effektiv zur Kündigung des

Mietverhältnisses geführt haben. Die Beschwerdeführerin bringt in ihren

Schreiben zunächst vor, dass sie die aus ihrer Sicht als (strafbare) «Rachekündigung»

einzustufende Beendigung des Mietverhältnisses im Anschluss an ihre Strafanzeigen

erhalten habe. So reichte die Beschwerdeführerin etwa Strafanzeige gegen einen

im Mietgebäude tätigen Bauleiter ein, mit dem Vorwurf, er habe sie als «dumme

Kuh» beschimpft. Mit Datum vom 3. November 2022 erhielt die

Beschwerdeführerin ein Abmahnungsschreiben seitens der Liegenschaftsverwaltung.

Daraufhin reichte die Beschwerdeführerin gegen die beiden Unterzeichnenden

dieses Schreibens ebenfalls Strafanzeige wegen Nötigung sowie Urkundenfälschung

ein, da sie ihre Zeichnungsberechtigung mangels Eintrags im Handelsregister der

[...] AG anzweifelte. Es stellt sich nun die Frage, ob die Einreichung dieser Strafanzeigen

eine «Wahrnehmung der dem Mieter nach dem OR zustehenden Rechte» darstellt. Vorausgesetzt

wird nämlich, dass die betreffenden Rechte und Forderungen einen Zusammenhang

mit dem Mietverhältnis aufweisen, ihre Rechtsgrundlage also im OR haben (vgl. Muskens, a.a.O., Art. 325bis N 14 f.).

Die gegen den Bauleiter wegen mutmasslicher Beschimpfung eingereichte

Strafanzeige erfüllt dieses Tatbestandsmerkmal offensichtlich nicht. Der

Sachverhalt hat sich gemäss E-Mail der Beschwerdeführerin vom 1. Oktober

2022.

an einem Samstag und damit ausserhalb der regulären Arbeitszeit ereignet.

Doch selbst wenn die infrage stehende Person in ihrer Funktion als Bauleitung

und unter der Woche vor Ort tätig gewesen wäre, würde das Einreichen der

Strafanzeige wegen mutmasslicher Beschimpfung nicht zu einer Bejahung des

Tatbestandsmerkmals führen. Unabhängig davon, ob es seitens des angezeigten

Bauleiters tatsächlich zur vorgeworfenen Äusserung gekommen ist, stellt das

Einreichen einer Strafanzeige gegen diesen kein Wahrnehmen eines

zivilrechtlichen Anspruchs des Mieters nach dem OR dar. Der Vorfall betrifft

lediglich die beiden involvierten Privatpersonen, mithin fehlt es am

erforderlichen Zusammenhang zum Mietverhältnis. Die gleiche Schlussfolgerung ergibt

sich bezüglich der zweiten, gegen die beiden Mitarbeiterinnen der [...] AG

gerichteten Strafanzeige der Beschwerdeführerin. Ungeachtet der Tatsache, dass

es sich bei den beanzeigten Personen um Angestellte der zuständigen

Liegenschaftsverwaltung handelt, vermag auch die Einreichung dieser

Strafanzeige keinen Bezug zur Wahrnehmung von Rechten oder Forderungen der

Mieterschaft aus dem OR zu begründen.

3.3.2

Hingegen

hat die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion wegen übermässigen Baulärms gefordert

und auch angekündigt, eine solche im Bedarfsfall gerichtlich durchsetzen zu

wollen (vgl. E-Mail vom 24. Oktober 2022; act. 5, S. 91). Diese

Ankündigung kann als Geltendmachung eines zivilrechtlichen Anspruchs gemäss Art. 259d

Dispositiv

OR angesehen werden. Fraglich ist demnach, ob die Forderung einer

Mietzinsreduktion der ausschlaggebende Grund für die nachfolgende Kündigung

gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen, da sich der notwendige

Kausalzusammenhang zwischen dieser Geltendmachung und dem Kündigungsschreiben

nicht erbringen lässt:

Das

Kündigungsschreiben vom 29. November 2022 wird wie folgt begründet: «Aufgrund

der eingetretenen und von Ihnen zu verantwortenden Situation, welche die

Fortführung des Mietverhältnisses für unsere Mandantin unzumutbar macht, sieht

sich diese veranlasst, Ihnen hiermit das Mietverhältnis […] zu kündigen».

Dabei stützt sich die Vermieterschaft primär auf Art. 257f OR (Pflicht zur

Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter) und subsidiär auf Art. 266g

OR (ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen bei Unzumutbarkeit der

Vertragserfüllung). Auch die Abmahnung vom 3. November 2022 hat inhaltlich

nicht die Mietzinsreduktionsforderung im Zusammenhang mit dem Baulärm zum

Gegenstand. Vielmehr wurde die Beschwerdeführerin mit dem genannten Schreiben

aufgefordert, die Hausordnung einzuhalten. Ebenfalls wurde sie aufgrund

diverser Reklamationen von Drittpersonen darauf hingewiesen, Drohungen den

Handwerkern gegenüber zu unterlassen sowie sich diesen und Nachbarn gegenüber

anständig zu verhalten. Auf die geforderte Mietzinsreduktion hat die Verwaltung

hingegen mit separatem Schreiben vom 31. Oktober 2022 reagiert und darin

ausführlich Stellung zur Forderung der Beschwerdeführerin bezogen. Es deutet

aufgrund der Unterlagen und der Umstände demnach zu wenig darauf hin, dass die

Kündigung wegen der Herabsetzungansprüche ausgesprochen worden wäre. Selbst die

Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, dass die Kündigung aufgrund

der von ihr eingereichten Strafanzeigen gegen den Bauleiter resp. die

Mitarbeiterinnen der Liegenschaftsverwaltung erfolgt sei. In ihrer Strafanzeige

vom 5. Dezember 2022 wird die aufgrund des Baulärms geltend gemachte

Mietzinsreduktion denn auch mit keinem Wort erwähnt (vgl. act. 5,

S. 4 f.). Weitere Anhaltspunkte für einen entsprechenden

Kausalzusammenhang sind nicht ersichtlich. Folglich kann nicht rechtsgenüglich

nachgewiesen werden, dass die Kündigung im Zusammenhang mit der Mängelrüge in

Bezug auf den Baulärm gestanden hat.

3.3.3 In

Übereinstimmung mit den zutreffenden Ausführungen der Staatsanwaltschaft ist

festzuhalten, dass die vorhandenen Beweismittel keine weiteren Hinweise für den

Nachweis einer Kausalität zwischen der Geltendmachung einer Forderung aus dem

OR und der Kündigung liefern. Durch die von der Beschwerdeführerin

aufgestellten Mutmassungen kann jedenfalls keine Willkür in der

Sachverhaltsfeststellung der Staatsanwaltschaft erblickt werden. Im Ergebnis

ist der Staatsanwaltschaft somit in ihrer Schlussfolgerung zuzustimmen. Im

vorliegenden Fall ist die Kündigung einzig auf die persönlichen Differenzen

zwischen den Parteien und damit einhergehend auf die unzumutbare Fortsetzung

des Mietverhältnisses zurückzuführen. Das Mietverhältnis war offensichtlich

schon frühzeitig zerrüttet, was sich beispielsweise aus der Mailkorrespondenz

zwischen der Beschwerdeführerin und der betreuenden Liegenschaftsverwaltung vom

12. Oktober 2022 ergibt. Hierfür spricht im Übrigen auch folgende

Tatsache: Die Beschwerdeführerin liess bereits einen Tag nach ihrem Einzug mit

E-Mail vom 1. Oktober 2022 an die Liegenschaftsverwaltung verlauten, sie

werde das Mietverhältnis wegen Unzumutbarkeit ausserordentlich per sofort

kündigen, falls sich solche Vorfälle (gemeint ist die mutmassliche Beschimpfung

durch den Bauleiter) wiederholen sollten (vgl. act. 3, Beilage 4). Das Gleiche

verkündigte sie nochmals mit E-Mail vom 6. Oktober 2022 (vgl. act. 3, Beilage

7). Daraufhin wurde ihr seitens der Verwaltung mitgeteilt, dass sie jederzeit

unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen könne und in

Anbetracht der Umstände auf die vereinbarte Mindestmietdauer von zwei Jahren

verzichtet würde (vgl. act. 3, Beilage 9). Es standen somit offensichtlich

andere Gründe für die Kündigung im Vordergrund. Ob die vorgeworfenen Verstösse

gegen die Hausordnung, wie beispielsweise die allfällig unangemessene Benutzung

der Waschküche, tatsächlich vorgefallen sind, spielt entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin für die Tatbestandserfüllung von Art. 325quater

dagegen keine Rolle. Dies wäre allenfalls Gegenstand eines mietrechtlichen

Verfahrens mit zivilrechtlichen Konsequenzen geworden, was jedoch mit dem Abschluss

der beiden Vergleiche vom 15. März 2023 obsolet wurde.

3.3.4 Was

die restlichen Vorbringen der Beschwerdeführerin anbelangt, so gehen diese an

der Sache vorbei. Dass es sich bei der Mitarbeiterin der Verwaltung, [...], um

eine polizeilich bekannte Person handeln soll, ist genauso irrelevant wie die

Ausführungen der Beschwerdeführerin zu mutmasslichen Verbindungen von [...] zu

albanischen Clans und deren Verwicklung in Schiessereien in Basel. Gleiches

gilt für die Aussagen bezüglich des unerwünschten sozialen Kontakts zu den in

der Liegenschaft tätigen Handwerkern, die ebenfalls aus dem Umfeld des Clans

stammen sollen. Diese Behauptungen stehen in keinem Zusammenhang zur vorliegend

zu beurteilenden Frage, ob Anhaltspunkte für eine Verwirklichung des

Straftatbestands von Art. 325quater Abs. 2 StGB durch die

Beschwerdegegner 2 und 3 vorliegen oder nicht. Diese vermögen insbesondere

keinen, für ein strafrechtlich relevantes Verhalten der beiden Beschwerdegegner

vorausgesetzten, Kausalzusammenhang zwischen der ausgesprochenen Kündigung

sowie der Geltendmachung von Rechten aus dem OR der Mieterschaft zu begründen.

4.

4.1 Die

Vorschrift von Art. 310 StPO hat zwingenden Charakter; liegen deren Voraussetzungen

vor, darf die Staatsanwaltschaft kein Strafverfahren eröffnen, sondern hat

zwingend eine Nichtanhandnahmeverfügung zu erlassen (AGE BES.2022.154 vom 11. Januar

2023 E. 2.2; Vogelsang,

a.a.O., Art. 310 N 8). Demgemäss greift der Grundsatz «in dubio pro

duriore» nicht. Zusammenfassend handelt es sich bei den beanzeigten Handlungen

der Beschuldigten um Verhaltensweisen, die strafrechtlich offensichtlich nicht

relevant sind, weshalb die Staatsanwaltschaft das Verfahren zu Recht nicht

anhand genommen hat. Die Beschwerde erweist sich folglich als unbegründet,

weshalb sie vollumfänglich abzuweisen ist.

4.2 Bei

diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Kosten zu tragen

(Art. 428 Abs. 1 StPO), wobei vorliegend eine Gebühr von

CHF 800.– (§ 21 Abs. 2 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]) als

angemessen erscheint und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen ist.

Der Beschwerdegegnerin 2 und dem Beschwerdegegner 3 ist mangels wesentlicher

Umtriebe für das Beschwerdeverfahren keine Entschädigung zuzusprechen (Art. 436

in Verbindung mit Art. 429 StPO).

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Einzelgericht):

://: Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin trägt die Kosten des

Beschwerdeverfahrens mit einer Gebühr von CHF 800.–, einschliesslich

Auslagen. Diese wird mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher

Höhe verrechnet.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführerin

-

Staatsanwaltschaft Basel-Stadt

-

Beschwerdegegnerin 2

-

Beschwerdegegner 3

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

lic. iur. Marc

Oser MLaw Mateja Smiljic

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 78 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde

in Strafsachen erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss spätestens am

letzten Tag der Frist beim Bundesgericht (1000 Lausanne 14) eingereicht oder zu

dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer diplomatischen oder

konsularischen Vertretung der Schweiz im Ausland übergeben werden (Art. 48 Abs.

1 BGG). Für die Anforderungen an den Inhalt der Beschwerdeschrift wird auf Art.

42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.