Stockwerkeigentum

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2019.61

ENTSCHEID

vom 14. Januar 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André

Equey, Dr. Cordula Lötscher

und

Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____ Beschwerdeführerin

[...] Klägerin

vertreten durch [...]

[...]

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft

B____ Beschwerdegegnerin

vertreten durch [...], Advokat, Beklagte

[...]

Gegenstand

Beschwerde gegen einen Entscheid

des Zivilgerichts

vom 29. April 2019

betreffend Stockwerkeigentum

Sachverhalt

Sachverhalt

Am

27. Dezember 2018 reichte A____ (nachfolgend: Stockwerkeigentümerin) beim

Zivilgericht-Basel-Stadt Klage gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft B____

in Basel (nachfolgend: Stockwerkeigentümergemeinschaft) ein. Sie stellte den

Antrag, es sei der an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018

gefasste Beschluss aufzuheben, wonach der Vergleich vom 11. Oktober 2017

angenommen werde. An der Hauptverhandlung vom 12. April 2019 beantragte die

Stockwerkeigentümergemeinschaft die Abweisung der Klage. Mit Entscheid vom

selben Tag wies das Zivilgericht die Klage ab. Der schriftlich begründete

Entscheid wurde der Stockwerkeigentümerin am 5. Juli 2019 zugestellt.

Dagegen erhob

die Stockwerkeigentümerin mit Eingabe vom 2. September 2019 (Poststempel vom 3.

September 2019) Beschwerde beim Appellationsgericht. Darin verlangt sie die

Aufhebung des Zivilgerichtsentscheids und die Aufhebung des Beschlusses vom 19.

April 2018, wonach der Vergleich vom 11. Oktober 2017 angenommen werde.

Eventualiter sei der Fall zur Neubeurteilung an das Zivilgericht

zurückzuweisen. Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet. Die

Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf

dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

Erstinstanzliche

Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit Berufung

anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung

[ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen

Endentscheid der ersten Instanz. Der Streitwert vor Zivilgericht betrug CHF 4'000.–,

womit Beschwerde erhoben werden kann (Art. 319 lit. a ZPO). Die Beschwerde ist

frist- und formgerecht eingereicht worden, weshalb darauf einzutreten ist. Zum

Entscheid über die vorliegende Beschwerde ist das Dreiergericht des

Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Entscheid des Zivilgerichts

Das

Zivilgericht hat in seinem Entscheid zunächst dargelegt, unter welchen

Voraussetzungen Beschlüsse einer Stockwerkeigentümerversammlung angefochten werden

können (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). Sodann hat es die vier Einwände der

klagenden Stockwerkeigentümerin gegen den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung

vom 19. April 2018 zusammengefasst (E. 3). Im Weiteren hat es zu diesen

vier Einwänden Stellung genommen (E. 4), so zum ersten Einwand, dass der

Beschluss vom 19. April 2018 künftig als Präzedenzfall für weitere

Normverstösse Geltung beanspruchen könnte (E. 4a), zum zweiten Einwand, dass

der dem Beschluss zugrunde liegende Vergleich vom 11. Oktober 2017 fehlerhaft

sei (E. 4b), zum dritten Einwand, dass unzulässigerweise der Rechtsanwalt [...]

an der Stockwerkeigentümerversammlung teilgenommen habe (E. 4c), und schliesslich

zum vierten Einwand, dass einzelne Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft

an der Versammlung vom 19. April 2018 wegen Interessenkollisionen in den

Ausstand hätten treten müssen (E. 4d). Das Zivilgericht hat diese vier Einwände

zurückgewiesen und die Klage demzufolge abgewiesen.

3.

Allgemeine

Anmerkungen der Stockwerkeigentümerin

Die

Stockwerkeigentümerin kritisiert mit ihrer Beschwerde zunächst drei konkrete

Textstellen im angefochtenen Zivilgerichtsentscheid. Diese drei Textstellen

hätten – so die Stockwerkeigentümerin – für die Aufarbeitung des Falls

keinerlei Bedeutung und hätten somit gar nicht mitgeteilt werden müssen. Die

Textstellen liessen aber „ein negatives Vorverständnis gegenüber der

eingereichten Klage“ erkennen, was zu einer einseitigen Beweiswürdigung zu ihren

Lasten geführt habe. In der Folge zitiert sie diese drei Textstellen

(Beschwerde, S. 1 f.).

Die erste

Textstelle betrifft die Angaben der Stockwerkeigentümerin zum Streitwert in

ihrer Klage (CHF 40.–) und in einer späteren Eingabe (CHF 4‘000.–) (vgl.

Zivilgerichtsentscheid, S. 2 oben). Die zweite und die dritte Textstelle

betreffen die Einschätzung des Zivilgerichts, wonach der Vortrag der

Stockwerkeigentümerin an der Hauptverhandlung vom 12. April 2019 „teilweise

unnötig lang“ gewesen sei (E. 3). Die Stockwerkeigentümerin legt nicht dar,

dass die drei beanstandeten Textstellen inhaltlich unzutreffend seien. Sie

führt auch nicht aus, in welchen konkreten Punkten diese Angaben und

Einschätzungen des Zivilgerichts zu einer einseitigen Beweiswürdigung zu ihren

Lasten geführt hätten. Die allgemeinen Anmerkungen der Stockwerkeigentümerin

sind somit nicht geeignet, den Zivilgerichtsentscheid in Zweifel zu ziehen.

4.

Feststellung des Sachverhalts

4.1

Die Stockwerkeigentümerin kritisiert

sodann die zivilgerichtliche Feststellung des Sachverhalts in zwei Punkten:

Erstens habe das Zivilgericht fälschlicherweise festgestellt, dass an der

Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 korrekt über die Gesamtkosten

des Vergleichs vom 11. Oktober 2017 informiert worden sei. Zweitens sei die

zivilgerichtliche Einschätzung falsch, dass der Beizug eines Juristen durch die

Stockwerkeigentümerin am Ausgang der Beschlussfassung nichts geändert hätte

(Beschwerde, S. 2 f.).

4.2

Mit der Beschwerde kann die

unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des

Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Hinsichtlich der

Sachverhaltsfeststellung gilt im Beschwerdeverfahren somit eine beschränkte

Kognition: Offensichtlich unrichtig ist dabei gleichbedeutend mit willkürlich

(BGE 138 III 232 E. 4.1.2 S. 234; eingehend Stauber,

in: Kunz et al. [Hrsg.], ZPO-Rechtsmittel, Basel 2013, Art. 320 ZPO N 4–17).

Willkür liegt nicht schon vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu

ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid

offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem

Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass

verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Der

angefochtene Entscheid ist dabei nur aufzuheben, wenn er auch im Ergebnis und

nicht nur in der Begründung willkürlich ist. Die Beweiswürdigung ist

willkürlich, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels

offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und

entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen hat oder wenn es

auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen

gezogen hat (vgl. zum Ganzen BGer 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.1).

4.3

In Bezug auf die Information der

Stockwerkeigentümer über die Kosten des Vergleichs vom 11. Oktober 2017

hat das Zivilgericht Folgendes festgestellt: „Vorab wurden die an der

Versammlung anwesenden Eigentümer darüber informiert, dass die Gesamtkosten in

Sachen Mietausweisung [...] CHF 8‘168.25 betragen und diese auf die betroffenen

Eigentümer verteilt würden. Insofern geht der Einwand der Klägerin fehl, dass

die Kosten bei Annahme der Vereinbarung vom 11. Oktober 2017 nicht bekannt

gewesen seien“ (Zivilgerichtsentscheid, E. 4a S. 6). Die

Stockwerkeigentümerin kritisiert diese Textstelle als nicht korrekt, da im

Vergleich vom 11. Oktober 2017 zusätzliche Kosten ausdrücklich erwähnt seien,

nämlich die Parteikosten für das Schlichtungsverfahren und für die Erstellung

dieses Vergleichs. Diese konkreten Kosten seien aber weder vor noch während der

Versammlung vom 19. April 2018 genannt worden (Beschwerde, S. 2 f.). Diese

Auffassung ist unzutreffend: Der Vergleich vom 11. Oktober 2017 sieht vor,

dass die Parteikosten für das Schlichtungsverfahren und für die Erstellung des

Vergleichs wettgeschlagen werden (Klagebeilage 22, Ziffern 3 und 5). Da im

Vergleich ausser diesen Kosten keine weiteren Kosten genannt werden, ist

anzunehmen, dass die an der Stockwerkeigentümerversammlung genannten

Gesamtkosten von CHF 8‘168.25 just die Parteikosten für das

Schlichtungsverfahren und für das Erstellen des Vergleichs betreffen und dass

die Stockwerkeigentümer somit korrekt über die Kosten des Vergleichs informiert

worden sind. Die Stockwerkeigentümerin kann denn auch nicht darlegen, dass über

diese an der Versammlung genannten Kosten von CHF 8‘168.25 hinaus weitere

Kosten aus dem Vergleich vom 11. Oktober 2017 angefallen wären. Unter diesen

Umständen ist die Feststellung des Zivilgerichts korrekt, dass die Kosten des

Vergleichs bei der Beschlussfassung vom 19. April 2018 bekannt waren. Auf jeden

Fall sind die Ausführungen in der Beschwerde ungeeignet, die zivilgerichtliche

Feststellung gar als willkürlich zu qualifizieren (zur Willkür vgl.

E. 4.2).

Die

Stockwerkeigentümerin widerspricht sodann der zivilgerichtlichen Einschätzung,

dass der „Beizug eines Juristen [durch die Stockwerkeigentümerin] am Ausgang

der Beschlussfassung“ nichts hätte ändern können. Dies sei nicht richtig:

Einerseits leide der Vertreter der Stockwerkeigentümerin an einer chronischen

Heiserkeit und er sei deshalb an der Versammlung von 19. April 2018 aus rein

akustischen Gründen im Nachteil gewesen und andererseits hätte ein von der

Stockwerkeigentümerin beauftragter Jurist einen Ausgleich zum einzig anwesenden

Juristen geschaffen und auf gewisse rechtliche Aspekte hinweisen können

(Beschwerde, S. 3 Mitte). Diese beiden Vorbringen sind nicht geeignet, die

Feststellung des Zivilgerichts, wonach der Beizug eines Juristen am Ausgang der

Beschlussfassung nichts geändert hätte, als willkürlich zu qualifizieren. Das

Zivilgericht hat ausgeführt, es sei nicht zu erkennen, dass der an der

Versammlung anwesende Rechtsanwalt [...] in irgendeiner Form Druck auf die Versammlungsteilnehmer

ausgeübt hätte. Im Übrigen habe der Vertreter der Stockwerkeigentümerin mit

seiner Klage und seinen Eingaben bewiesen, dass er sich tatsächlich als auch

rechtlich zu wehren wisse. Es sei deshalb nicht zu sehen, weshalb eine

persönliche Teilnahme der Stockwerkeigentümerin an der Versammlung oder gar der

Beizug eines Juristen am Ausgang der Beschlussfassung etwas hätte ändern sollen

oder können. Die beiden Vorbringen der Stockwerkeigentümerin – chronische

Heiserkeit ihres Vertreters und Möglichkeit eines von ihr beigezogenen

Juristen, auf gewisse rechtliche Aspekte hinweisen zu können – genügen nicht,

die zivilgerichtliche Feststellung in Zweifel zu ziehen, geschweige denn, sie

gar als willkürlich einzustufen.

5.

Rechtsanwendung

5.1

Die Stockwerkeigentümerin kritisiert

im Weiteren die zivilgerichtliche Rechtsanwendung: Erstens habe das

Zivilgericht zu Unrecht angenommen, dass die Teilnahme des Rechtsanwalts [...]

an der Stockwerkeigentümerversammlung zulässig gewesen sei. Zum anderen habe es

zu Unrecht angenommen, dass der Verwalter zur Unterzeichnung des Vergleichs vom

11.

Oktober 2017 berechtigt gewesen sei (Beschwerde, S. 3–5).

5.2

In Bezug auf die Teilnahme des

Rechtsanwalts [...] an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018

hat das Zivilgericht Folgendes ausgeführt: Der Verwalter habe zu Beginn der

Versammlung den Rechtsanwalt [...] angekündigt. Dies bestreite auch die

Stockwerkeigentümerin nicht. Wie diese selbst ausführe, sei auch gemäss

Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Anwesenheit von Drittpersonen

möglich. Es hätte – so das Zivilgericht weiter – jedem Stockwerkeigentümer frei

gestanden, an der Versammlung vom 19. April 2018 formell gegen die Anwesenheit

des Rechtsanwalts zu opponieren. Nachdem dies offensichtlich nicht gemacht

worden sei, sei gegen seine Teilnahme aus rechtlicher Sicht nichts einzuwenden

(Zivilgerichtsentscheid, E. 4c S. 7 f.).

Die

Stockwerkeigentümerin kritisiert, das Zivilgericht habe das Recht falsch

angewendet, indem es angenommen habe, dass gemäss Reglement der

Stockwerkeigentümergemeinschaft die Anwesenheit von Drittpersonen möglich sei.

Im Reglement sei – so die Stockwerkeigentümerin – ausschliesslich die

Vertretung von Stockwerkeigentümern durch Drittpersonen geregelt, nicht aber

die Teilnahme von Drittpersonen. Die zwingende Vorschrift von Art. 68 ZGB regle

die Ausschliessung vom Stimmrecht und erfasse bereits das Beratungsstadium.

Durch die Nichtbeachtung von Art. 68 ZGB habe eine Gruppe von

Stockwerkeigentümern die Gelegenheit gehabt, zusammen mit ihrem Rechtsanwalt [...]

die anderen Stockwerkeigentümer bis zur Beschlussfassung zu beeinflussen. Eine

unverfälschte Willensbildung sei jedenfalls nicht möglich gewesen (Beschwerde,

S. 3 f.).

Entgegen

der Auffassung der Stockwerkeigentümerin ist die Rechtsauffassung des

Zivilgerichts zutreffend: Das Stockwerkeigentümerreglement regelt die

Vertretung von Stockwerkeigentümern durch Drittpersonen an der

Stockwerkeigentümerversammlung (bei den Klagelagebeilagen 4 [Reglement, S. 16

Ziffer 24 Absatz 2]). Dagegen regelt es die Teilnahme von Drittpersonen nicht

und schliesst sie somit auch nicht aus. Dies wird auch von der

Stockwerkeigentümerin nicht bestritten. Sie hat denn auch vor Zivilgericht

ausgeführt, dass es bisher Übung gewesen sei, die Teilnahme von Drittpersonen

an der Stockwerkeigentümerversammlung (schriftlich) anzukündigen (bei den

Klagebeilagen 4 [Plädoyernotizen, S. 10 oben]). Damit hat sie zumindest

implizit anerkannt, dass das Reglement und die bisherige Übung die Teilnahme

von Drittpersonen an Eigentümerversammlungen nicht ausschliessen. Entgegen der

Auffassung der Stockwerkeigentümerin schliesst auch Art. 68 ZGB die

Teilnahme von Drittpersonen an Eigentümerversammlungen nicht aus: Art. 68 ZGB

regelt den Ausschluss von Mitgliedern eines Vereins bzw. einer

Stockwerkeigentümergemeinschaft vom Stimmrecht – und nicht den Ausschluss von Drittpersonen.

Art. 68 ZGB ist mit anderen Worten auf den Beizug von Drittpersonen gar nicht anwendbar.

Das Zivilgericht hat zudem richtigerweise festgestellt, dass sich in den

eingereichten Unterlagen keine Hinweise auf eine Beeinflussung durch den Rechtsanwalt

[...] finden lassen. Dem Protokoll der ordentlichen Versammlung der

Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 kann vielmehr entnommen

werden, dass sich [...] lediglich zu Beginn der Versammlung sowie zum

Traktandum 10.1 zu Wort meldete (Klagebeilage 28, S. 2 und 6). In Bezug auf das

Traktandum 8.2 betreffend die vorliegend angefochtene Annahme des Vergleichs

vom 11. Oktober 2017 wird er im Protokoll hingegen nicht erwähnt

(Klagebeilage 28, S. 5 f.).

Die

Kritik der Stockwerkeigentümerin an der Teilnahme des Rechtsanwalts [...] an

der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 ist somit haltlos.

5.3

In Bezug auf die Unterzeichnung des

Vergleichs vom 11. Oktober 2017 hat das Zivilgericht festgehalten, dass dem

Verwalter nicht vorgeworfen werden könne, die Interessen der

Stockwerkeigentümer nicht gewahrt zu haben. Es gehöre gerade zu den Aufgaben

eines Verwalters, allfällige Vereinbarungen zu Handen bzw. im Namen der

Stockwerkeigentümer zu unterzeichnen. So sei im Verwaltungsauftrag vom 28.

Dezember 2016/2. Januar 2017 vereinbart worden, dass die Verwaltung die

Interessen der Stockwerkeigentümergemeinschaft vertrete und die Gemeinschaft

der Verwaltung die Vollmacht mit Substitutionsrecht zur Durchführung aller sich

aus dem Verwaltungsauftrag und im Rahmen der Verwaltungstätigkeit ergebenden

Rechtshandlungen erteile. Die Verwaltung habe somit ihre Pflichten

vertragsgemäss erfüllt und den in Vertretung der Stockwerkeigentümer

unterzeichneten Vergleich vom 11. Oktober 2017 den Stockwerkeigentümern

korrekt zur Beschlussfassung vorgelegt (Zivilgerichtsentscheid, E. 4c S. 8).

Die

Stockwerkeigentümerin erachtet diese zivilgerichtliche Auffassung als

unhaltbar. Der betreffende Passus im Verwaltungsauftrag beziehe sich auf die

Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach aussen; der Vergleich vom

11.

Oktober 2017 sollte aber – so die Stockwerkeigentümerin – eine

Angelegenheit innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft regeln, habe also

nichts mit einer Vertretung nach aussen zu tun (Beschwerde, S. 4 f.).

Wie

das Zivilgericht ausgeführt hat, erteilt der Verwaltungsauftrag vom 28.

Dezember 2016/2. Januar 2017 der Verwaltung „die Vollmacht mit Substitutionsrecht

zur Durchführung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag und im Rahmen der

Verwaltungstätigkeit ergebenden Rechtshandlungen“. Der Abschluss des Vergleichs

vom 11. Oktober 2017 fällt ohne Weiteres unter die im Verwaltungsauftrag

genannten Rechtshandlungen. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass das

Zivilgericht aufgrund des Verwaltungsauftrags angenommen hat, dass der

Verwalter zum Abschluss des Vergleichs berechtigt war.

6.

Sachentscheid

und Kostenentscheid

Aus diesen Erwägungen

folgt, dass der angefochtene Zivilgerichtsentscheid korrekt ist und die dagegen

erhobene Beschwerde abzuweisen ist.

Bei diesem

Verfahrensausgang trägt die unterliegende Stockwerkeigentümerin die

Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1‘000.– (vgl. § 13 Abs. 1 des

Reglements über die Gerichtsgebühren [GGR, SG 154.810];

Zivilgerichtsentscheid, E. 5). Die Stockwerkeigentümerin hat der obsiegenden

Stockwerkeigentümergemeinschaft im Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung

zu zahlen, weil der Stock­werkeigentümergemeinschaft infolge des Verzichts auf

die Einholung einer Beschwerdeantwort keine Parteivertretungskosten entstanden

sind.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Beschwerde gegen den Entscheid des

Zivilgerichts Basel-Stadt vom 29. April 2019 [...] wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin trägt die

Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1‘000.–.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführerin

-

Beschwerdegegnerin

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.