Verkehrswertschätzung einer Liegenschaft (BGer-Nr. 5A_784/2021 vom 27. Februar 2023)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2021.4

ENTSCHEID

vom 6.

September 2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard

und Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Verfahrens-

beteiligte

A____

Beschwerdeführerin

[...]

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

gegen

Betreibungsamt Basel-Stadt

Beschwerdegegner

Aeschenvorstadt 56, 4001 Basel

B____ Drittadressatin

1

[...]

C____

Drittadressat

2

[...]

D____

Drittadressat

3

[...]

E____ Drittadressatin

4

[...]

F____

Drittadressat

5

[...]

Drittadressaten

3, 4 und 5 vertreten durch [...], Advokat

[...]

Gegenstand

Beschwerde gegen einen

Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt vom

6. Januar 2021

betreffend Verkehrswertschätzung

einer Liegenschaft

Sachverhalt

Sachverhalt

A____

(nachfolgend Beschwerdeführerin) ist Miteigentümerin der Liegenschaft [...].

Weitere Miteigentümerinnen und Miteigentümer sind B____ und C____ einerseits

sowie D____, E____ und F____ andererseits.

Mit Klage vom 3.

Mai 2017 klagten A____, B____ und C____ vor dem Zivilgericht Basel-Stadt gegen D____,

E____ und F____ sowie die mittlerweile verstorbene G____ auf Aufhebung des

Miteigentums an der genannten Liegenschaft. Die Liegenschaft sei durch das

Gericht öffentlich zu versteigern und es sei der Steigerungserlös nach Tilgung

der Steigerungsgebühren und der durch die Versteigerung fällig gewordenen Steuern

den Miteigentümern gemäss ihren Quoten zuzuweisen. Mit Entscheid vom

8. August 2019 erkannte das Zivilgericht in diesem Verfahren Folgendes:

«1. Das

zwischen den Klägern und den Beklagten 1, 3 und 4 bestehende

Miteigentumsverhältnis an der Liegenschaft [...] wird aufgehoben und die

Liegenschaft wird öffentlich durch die Liegenschaftsverwaltung des Betreibungs-

und Konkursamts Basel-Stadt versteigert.

2. Die

Parteien werden bei ihrem Einverständnis behaftet, dass die Liegenschaft im

Hinblick auf die Versteigerung durch die H____ geschätzt wird, dass der

Mindestpreis für den Zuschlag bei öffentlicher Versteigerung bei 3/4 des

ermittelten Schatzwerts liegen soll und dass vom Erlös die fälligen und

rückzahlbaren Pfandforderungen, die Steigerungsgebühren (inkl.

Schatzungskosten), die durch die Versteigerung fällig werdenden Steuern und

Grundbuchgebühren vorab zu begleichen sind und der Nettoerlös den Parteien nach

Quoten und in Berücksichtigung der Befreiung von Pfandforderungen zu verteilen

ist.

3. Die Liegenschaftsverwaltung des

Betreibungs- und Konkursamts Basel-Stadt wird angewiesen, sich durch die

Parteien die aktuell bestehenden Miet- und Pachtverträge vorlegen zu lassen,

die aktuelle Pfandbelastung der Liegenschaften [...] zu ermitteln, die

Schatzung der Liegenschaft durch die H____ vornehmen zu lassen und

anschliessend die öffentliche Versteigerung mit einem Mindestpreis von 3/4 des

ermittelten Schatzwerts durchzuführen, in Anwendung der üblichen

Gantbedingungen.

4. Die Liegenschaftsverwaltung des

Betreibungs- und Konkursamts Basel-Stadt wird sodann angewiesen, aus dem Erlös

der Versteigerung die Pfandforderungen, soweit fällig und rückzahlbar, zu

begleichen, die Steigerungsgebühren (inkl. Schatzungskosten) und die durch die

Versteigerung fällig werdenden Steuern und Grundbuchgebühren abzuziehen und den

Miteigentümern den Nettoerlös gemäss ihren Quoten und in Berücksichtigung der

Befreiung von Pfandforderungen zuzuweisen.

5. [Kosten]»

Dieser Entscheid

ist in Rechtskraft erwachsen und vollstreckbar.

Am 8. Oktober

2019 beauftragte die Liegenschaftsverwaltung des Betreibungs- und Konkursamts

Basel-Stadt (nachfolgend Liegenschaftsverwaltung) die H____ vereinbarungsgemäss

mit der Verkehrswertschätzung der Liegenschaft. Am 20. November 2019 fand

die Besichtigung der Liegenschaft statt. Die Verkehrswertschätzung der H____

vom 24. Januar 2020 sowie eine kurze schriftliche Stellungnahme derselben vom

18. Februar 2020 zu ergänzenden Fragen der Beschwerdeführerin vom 7.

Februar 2020 wurden dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin durch die

Liegenschaftsverwaltung mit Verfügung vom 18. Februar 2020 zugestellt. Gleichzeitig

wurde die Beschwerdeführerin darauf hingewiesen, dass für die Durchführung

einer vom Richter angeordneten Versteigerung das kantonale Gesetz betreffend

das Gantwesen vom 8. Oktober 1936 anwendbar sei. Allfällige Beschwerden gegen

die Verkehrswertschätzung sowie die Stellungnahme des Schätzers vom 18. Februar

2020 seien innert zehn Tagen schriftlich zu begründen und bei der

Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt Basel-Stadt einzureichen.

Am 2. März 2020

reichte die Beschwerdeführerin bei der unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs-

und Konkursamt eine Beschwerde gegen das Betreibungs- und Konkursamt

Basel-Stadt bzw. die Liegenschaftsverwaltung sowie gegen I____, Inhaber des

Einzelunternehmens H____, ein. Die Beschwerdeführerin stellte darin folgende

Rechtsbegehren:

«1. Es

seien die Verfügung des Betreibungs- und Konkursamts des Kantons Basel-Stadt

vom 18. Februar 2020 sowie die von der H____ erstellte

Verkehrswertschätzung vom 20. November 2019 mit der entsprechenden

Stellungnahme vom 18. Februar 2020 aufzuheben.

2. Es

sei das Betreibungs- und Konkursamt des Kantons Basel-Stadt anzuweisen, eine

zweite Verkehrswertschätzung betreffend das Grundstück [...] durch einen von

der H____ unabhängigen Schätzer in Auftrag zu geben.

3. Es

sei das Betreibungs- und Konkursamt des Kantons Basel-Stadt anzuweisen, die

Miteigentümer des Grundstücks aufzufordern, einen gemeinsamen Schätzer zu

bezeichnen, ansonsten vom Betreibungs- und Konkursamt ein Schätzer bezeichnet

würde.

4. Eventualiter

sei das Betreibungs- und Konkursamt des Kantons Basel-Stadt anzuweisen, die H____

mit der Überarbeitung der Schätzung vom 20. November 2019 gemäss folgenden

Instruktionen zu beauftragen:

a. Sämtliche Grundlagen und sämtliche

getroffenen Annahmen betreffend die Verkehrswertschätzung sind offenzulegen und

zu erläutern;

b. Die Schätzungsmethoden sind

einheitlich und nachvollziehbar anzuwenden;

c. die Lageklassen sind neu zu

beurteilen;

d. die Schätzung hat den aktuellen

Mietzins von CHF 90‘000.– zu berücksichtigen;

e. die Tatsache, dass es sich beim

aktuellen Mietzins nicht um eine marktgerechte Miete handelt, ist zu

berücksichtigen;

f.

die Vermietung

des Fassadenplatzes für Leuchtreklamen ist in die Schätzung einzubeziehen;

g. die verschiedenen

Nutzungsmöglichkeiten der Gewerbefläche im Erdgeschoss (insbesondere auch

Gewerbenutzungen als Ladenlokale durch Retailer) sind umfassend zu

berücksichtigen;

h. die Abzüge vom Ertragswert sind zu

überprüfen und sachgemäss vorzunehmen;

i.

sämtliche bisher

getätigte Investitionen sind zu berücksichtigen;

j.

die vorhandenen

Widersprüche sind zu bereinigen.

[Kosten]»

In der

Vernehmlassung vom 4. Mai 2020 erklärte die Liegenschaftsverwaltung, das

Betreibungs- und Konkursamt könne nicht eigenmächtig eine neue Schätzung auf

Kosten der Parteien in Auftrag geben, da sich die Parteien explizit auf diesen

Schätzer geeinigt hätten und das Zivilgericht dessen Beauftragung angeordnet

habe. Es bestehe daher zum vornherein kein Anlass, dass sich das Betreibungs-

und Konkursamt zur angeblichen Mangelhaftigkeit des eingeholten Gutachtens

äussere. Es erscheine naheliegend, Art. 9 VZG vorliegend analog anzuwenden.

Dies hätte aber auch eine Kostenvorschusspflicht der Beschwerdeführerin zur

Folge. Für den Fall, dass eine neue Schätzung auf Kosten aller Parteien

angeordnet würde, schlug die Liegenschaftsverwaltung die Bewertungskommission

des Bau- und Verkehrsdepartements des Kantons Basel-Stadt vor. Mit Eingabe vom

19. Mai 2020 teilten D____, E____ und F____ mit, dass sie auf eine fakultative

Stellungnahme verzichten. Am 8. Juni 2020 reichte die Beschwerdeführerin ihre

Stellungnahme ein. Sie hielt an ihren Rechtsbegehren fest. Unter anderem sprach

sie sich gegen die Bewertungskommission des Bau- und Verkehrsdepartements des

Kantons Basel-Stadt als mögliche neue Schätzerin aus. Weiter erklärte sie, in

vorliegendem Kontext sei es nicht gerechtfertigt, dass sie die Kosten der

Verkehrswertschätzung der H____ alleine oder mit den übrigen ehemaligen

Miteigentümern zu tragen habe. Mit Eingaben vom 11. Juni, 2. und 3. Juli

2020 schlossen sich C____ und B____ den Ausführungen der Beschwerdeführerin an

und kritisierten verschiedene Punkte an der Verkehrswertschätzung. Mit

Entscheid vom 6. Januar 2021 wies die untere Aufsichtsbehörde die

Beschwerde ab und auferlegte der Beschwerdeführerin Verfahrenskosten in Höhe von

CHF 1'000.–.

Gegen diesen

Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 22. Januar 2021

Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt.

Darin beantragt sie, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei

das Betreibungs- und Konkursamt anzuweisen, eine Neuschätzung anzuordnen.

Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Eingabe vom

3. Februar 2021 verzichteten D____, E____ und F____ auf die Einreichung

einer Vernehmlassung. Mit Eingabe vom 8. Februar 2021 verzichtete die

untere Aufsichtsbehörde auf die Einreichung einer Vernehmlassung unter Verweis

auf den angefochtenen Entscheid. Auch das Betreibungs- und Konkursamt

verzichtete mit Eingabe vom 10. Februar 2021 auf eine Vernehmlassung und

verwies auf seine Stellungnahme vom 4. Mai 2020 an die untere Aufsichtsbehörde.

Mit Eingaben vom 19. Februar 2021 schlossen sich B____ und C____ den

Ausführungen der Beschwerdeführerin an. Mit Eingabe vom 15. März 2021 machte die

Beschwerdeführerin geltend, dass D____, E____ und F____ mit dem Verzicht auf

eine Vernehmlassung stillschweigend ihre Zustimmung zur Beschwerde zum Ausdruck

gebracht hätten. Mit Eingaben vom 18. März 2021 schlossen sich B____ und C____

auch diesen Ausführungen der Beschwerdeführerin an. Mit Eingabe vom 30. März

2021 teilten D____, E____ und F____ mit, dass ihr Verzicht auf die Einreichung

einer Vernehmlassung einzig zwecks Beschleunigung des Verfahrens erfolgt sei.

Eine Genehmigung der Argumente der Beschwerdeführer sei somit im Verzicht nicht

enthalten. Vielmehr hätten sie sowohl die Verkehrswertschätzung als auch den

Entscheid der Vorinstanz akzeptiert. Diese Eingabe wurden der

Beschwerdeführerin und den übrigen Verfahrensbeteiligten zur Kenntnisnahme

zugestellt. Der vorliegende Entscheid erging unter Beizug der Akten der unteren

Aufsichtsbehörde auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Die

untere Aufsichtsbehörde führte im angefochtenen Entscheid aus, dass sich die

von ihr zu behandelnde Beschwerde in ihren Hauptbegehren gegen die von der H____

erstellte Verkehrswertschätzung vom 20. November 2019 mit der entsprechenden

Stellungnahme einerseits und gegen die Verfügung des Betreibungs- und

Konkursamts vom 18. Februar 2020 andererseits richte. Während die Versteigerung

von Miteigentum nach Art. 651 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB,

SR 210) im Privatrecht kodifiziert sei, finde die Aufsichtsbehörde über

das Betreibungs- und Konkursamt ihre Grundlage im Schuldbetreibungs- und Konkursrecht.

Das vorliegende Verfahren befinde sich also insofern in einem Spannungsfeld,

als die beurteilende Instanz ihre Rechtsgrundlage (und damit ihre verfahrensrechtlichen

Vorgaben) im Zwangsvollstreckungsrecht begründet sehe, während der zu beurteilende

Sachverhalt nicht zwangsvollstreckungsrechtlicher Natur sei. Im Kanton

Basel-Stadt komme auf alle gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter

angeordneten Versteigerungen, für welche nicht die Vorschriften des Betreibungs-

oder des Konkursrechts gelten würden, das Gesetz betreffend das Gantwesen vom

8.

Oktober 1936 (SG 230.900) zur Anwendung. Auf die im vorliegenden Fall gerichtlich

angeordnete öffentliche Versteigerung von Miteigentum würden damit die Vorgaben

des genannten Gesetzes zur Anwendung gelangen. Demgemäss werde die

Versteigerung von Grundstücken durch die Zivilgerichtsschreiberei in der

Gemeinde der gelegenen Sache, vorliegend also durch die Liegenschaftsverwaltung

des Betreibungs- und Konkursamts (§ 2 Abs. 3 des Gesetzes betreffend das Gantwesen)

durchgeführt. Sodann führe die kantonale Aufsichtsbehörde über das Betreibungs-

und Konkursamt die Aufsicht über die Durchführung von Ganten und könne die

diesbezüglich erforderlichen Reglemente erlassen (§ 3 Abs. 1 und 2 des Gesetzes

betreffend das Gantwesen). Bezüglich der Art und Weise und Durchführung der

Aufsicht durch die Aufsichtsbehörde seien jedoch bis dato keine Reglemente

erlassen worden. Mit Blick auf die Ausübung der Aufsicht sei es deshalb

angezeigt, die in Art. 17 ff. des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und

Konkurs (SchKG, SR 281.1) statuierte Beschwerdemöglichkeit und deren

Rahmenbedingungen vorliegend analog anzuwenden. Nach Art. 17 SchKG könne bei

der Aufsichtsbehörde gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines

Konkursamts wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt

werden, mit Ausnahme der Fälle, in denen das SchKG den Weg der gerichtlichen

Klage vorschreibe. Anfechtungsobjekt einer Aufsichtsbeschwerde sei eine

Verfügung oder ein Unterlassen eines betreibungsrechtlichen Organs. Vorliegend

werde einerseits gegen eine Zustellungsverfügung Beschwerde erhoben. Diese Verfügung

stelle grundsätzlich ein zulässiges Anfechtungsobjekt dar, weshalb

diesbezüglich auf die Beschwerde eingetreten werden könne. Soweit sich die

Beschwerde aber gegen die Verkehrswertschätzung richte, könne die

Beschwerdeführerin nicht gehört werden: Die auf Instruktion des Zivilgerichts

durch die Liegenschaftsverwaltung in Auftrag gegebene Schätzung stelle ein

rechtsgeschäftliches Handeln des Betreibungs- und Konkursamts dar, welches

nicht der Beschwerde an die Aufsichtsbehörde unterliege. Auf die Beschwerde werde

demgemäss eingetreten, soweit diese die Verfügung des Betreibungs- und

Konkursamts vom 18. Februar 2020 betreffe und sich nicht gegen I____ richte

(angefochtener Entscheid E. 1.1–1.3).

Die

Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde zwar

geltend, dass die Liegenschaftsverwaltung die fragliche Verkehrswertschätzung

explizit als Teil ihrer Verfügung vom 18. Februar 2020 eröffnet und damit der

Beschwerde zugänglich gemacht habe. Damit sei auch die Verkehrswertschätzung

ein zulässiges Anfechtungsobjekt (Beschwerde Ziff. 28). Ob dies zutrifft

oder nicht, kann im Folgenden jedoch offenbleiben, da die Beschwerdeführerin am

Rechtsbegehren 1 ihrer Beschwerde an die untere Aufsichtsbehörde, mit welchem

unter anderem die Aufhebung der Verkehrswertschätzung vom 20. November 2019 mit

der entsprechenden Stellungnahme vom 18. Februar 2020 beantragt worden ist, in

ihrer Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde nicht mehr festhält. In der

Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde wird ausschliesslich beantragt, es sei

der Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde aufzuheben und es sei das Betreibungs-

und Konkursamt anzuweisen, eine Neuschätzung anzuordnen. Dies deckt sich im

Wesentlichen mit Rechtsbegehren 2 der an die untere Aufsichtsbehörde

gerichteten Beschwerde.

Die Zuständigkeit

der unteren Aufsichtsbehörde zur Behandlung der an sie adressierten Beschwerde

in Anwendung von § 3 Abs. 1 des Gesetzes betreffend das Gantwesen sowie in

analoger Anwendung von Art. 17 ff. SchKG wird von der Beschwerdeführerin

und den übrigen Verfahrensbeteiligten zu Recht nicht in Zweifel gezogen. Entscheide

der unteren Aufsichtsbehörde können gemäss Art. 18 Abs. 1 SchKG

innert 10 Tagen nach der Eröffnung an die obere Aufsichtsbehörde weitergezogen

werden. Diese Frist hat die Beschwerdeführerin eingehalten. Als obere Aufsichtsbehörde

amtet ein Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 5 Abs. 3 des

basel-städtischen Gesetzes betreffend Einführung des Bundesgesetzes über

Schuldbetreibung und Konkurs [EG SchKG, SG 230.100]; § 92 Abs. 1 Ziff. 13

des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der

Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]). Die Zuständigkeit der oberen

Aufsichtsbehörde ist somit in Anwendung von § 3 Abs. 1 des Gesetzes betreffend

das Gantwesen sowie in analoger Anwendung von Art. 18 Abs. 1 SchKG zu bejahen.

1.2

Das

Verfahren richtet sich nach Art. 20a SchKG. Im Übrigen gelten die

Vorschriften der schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272)

sinngemäss (§ 5 Abs. 4 EG SchKG). Mit der Beschwerde können die

unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

gerügt werden (Art. 320 ZPO). Hinsichtlich des von der Vorinstanz

festgestellten Sachverhalts gilt somit eine auf offensichtliche Unrichtigkeit,

d.h. Willkür, beschränkte Kognition (statt vieler Freiburghaus/Afheldt, in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 320 N 5). In der

Beschwerdebegründung ist darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich die

Beschwerdeführerin beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid

leiden soll. Die Beschwerdeführerin muss erklären, weshalb der vorinstanzliche

Entscheid in den angefochtenen Punkten aus ihrer Sicht unrichtig ist, und es

wird vorausgesetzt, dass sie sich mit der Begründung des angefochtenen

Entscheids auseinandersetzt (Spühler,

Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 321 ZPO N 4; vgl. dazu AGE BEZ.2016.14

vom 8. August 2016 E. 3.1; vgl. auch BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.;

BGer 5A_292/2012 vom 10. Juli 2012 E. 1.3). Mit der Beschwerde an die

obere Aufsichtsbehörde können keine neuen Anträge gestellt, keine neuen

Tatsachenbehauptungen vorgetragen und keine neuen Beweismittel vorgelegt werden

(Art. 326 Abs. 1 ZPO).

1.3

In

ihrer Beschwerde präsentiert die Beschwerdeführerin zunächst den Sachverhalt

aus ihrer Sicht, ohne die Sachverhaltsdarstellung im angefochtenen Entscheid in

konkreten Punkten zu kritisieren (Beschwerde Ziff. 11–17). Damit fehlt es

an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheids

(vgl. dazu oben E. 1.2). Mangels konkreter Rügen zu konkreten Punkten

erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in der Beschwerde

einzugehen. In Bezug auf die Rüge betreffend Verkehrswertschätzung als

unzulässiges Anfechtungsobjekt kann auf die obigen Ausführungen in E. 1.1

verwiesen werden.

Ebenfalls nicht

einzugehen ist auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach die

Liegenschaftsverwaltung den Kostenvorschuss zu hoch angesetzt habe (Beschwerde

Ziff. 67). Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend und es ist auch

nicht ersichtlich, dass die Festlegung der Höhe des Kostenvorschusses

Gegenstand des Verfahrens vor der unteren Aufsichtsbehörde war. Darauf kann im

vorliegenden Beschwerdeverfahren folglich nicht eingetreten werden.

2.

2.1

Die

untere Aufsichtsbehörde hat im angefochtenen Entscheid geprüft, ob das Konkurs-

und Betreibungsamt bei Vorliegen der Schätzung der H____ berechtigt oder

veranlasst gewesen wäre, statt der Zustellung an die Beschwerdeführerin und die

anderen Beteiligten direkt eine neue Schätzung (anderweitig) in Auftrag zu

geben, wie dies von der Beschwerdeführerin geltend gemacht wird. Geprüft wurde dabei,

ob auf die gerichtlich angeordnete Versteigerung das Zwangsvollstreckungsrecht

und damit insbesondere die Vorschriften der Verordnung des Bundesgerichts über

die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SG 281.42) oder das Privatrecht und

damit die Art. 229 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220)

zur Anwendung gelangen würden. Das Bundesgericht habe zwar in einem Entscheid

von 1946 festgehalten, die Auflösung eines Miteigentumsanteils durch

Versteigerung im Sinn von Art. 651 Abs. 2 ZGB stehe der Zwangsversteigerung

näher als der freiwilligen Versteigerung (BGE 72 II 160 E. 3 S. 163 f.).

Die neuere kantonale Rechtsprechung sowie die herrschende Lehre würden indes dafürhalten,

eine Versteigerung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB als freiwillige Versteigerung

anzusehen, welche nicht zwangsvollstreckungsrechtlichen Regelungen, sondern den

Vorgaben von Art. 229 Abs. 2 OR unterstehe, soweit keine anderslautenden

kantonalen Vorschriften existieren würden. Dieser zweitgenannten Ansicht sei grundsätzlich

zu folgen. Dies gelte insbesondere im vorliegenden Fall, da die öffentliche

Versteigerung nachweislich dem Willen der Beschwerdeführerin entsprochen habe.

Dispositiv

Demnach seien die zwangsvollstreckungsrechtlichen Regelungen, mithin das VZG,

im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Somit falle die Möglichkeit einer

Zweitschätzung ausser Betracht und es treffe weder die Liegenschaftsverwaltung

noch die Aufsichtsbehörde eine Pflicht, derartiges anzuordnen (angefochtener

Entscheid E. 2.3 und E. 2.4). Im vorliegenden Fall hätten sich die

Beschwerdeführerin und die übrigen Miteigentümer gemeinsam auf einen Schätzer

geeinigt und damit die Gantbedingungen im Sinn von § 4 Abs. 1 des Gesetzes

betreffend das Gantwesen festgelegt. Die Schätzung durch diesen konkreten

Schätzer sei zudem Teil eines rechtskräftigen Gerichtsentscheids, an welchen

sowohl die Parteien als auch die Liegenschaftsverwaltung gebunden sei. Im

Übrigen erfahre die Beschwerdeführerin durch die in Frage stehende Schätzung

keinen wesentlichen Nachteil. Die Schätzung eines zu wertenden Grundstücks gebe

allenfalls einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot. Auf die an der Versteigerung

tatsächlich abgegebenen Gebote habe sie keine limitierende Wirkung, sondern sei

allenfalls einen Anhaltspunkt für das vertretbare Angebot (angefochtener

Entscheid E. 2.5).

2.2 Die

Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, dass die Umstände des

vorliegenden Falls und die Natur der hier zur Diskussion stehenden Versteigerung

dafür sprächen, dass auf die Versteigerung die zwangsvollstreckungsrechtlichen Regeln

und damit das VZG – wenn auch nicht unmittelbar, so doch analog – zur Anwendung

gelangen sollten (Beschwerde Ziff. 44). Gemäss Art. 9 Abs. 2 VZG sei jeder

Beteiligte berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde bei der

Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Mit

ihrer Mängelanzeige vom 4. Februar 2020 an die Liegenschaftsverwaltung habe die

Beschwerdeführerin sinngemäss von ihrem Recht aus Art. 9 Abs. 2 VZG analog

Gebrauch gemacht. Nachdem die H____ die Behebung der Mängel mit der

Stellungnahme vom 18. Februar 2020 zurückgewiesen habe, wäre die

Liegenschaftsverwaltung in analoger Anwendung von Art. 9 Abs. 2 VZG

verpflichtet gewesen, auch ohne nähere Begründung eine neuerliche – und zwar

ohne Mängel behaftete – Schätzung zu veranlassen. Indem sie dieser Pflicht

nicht nachgekommen sei, habe sie Art. 9 Abs. 2 VZG analog und damit das Recht

verletzt (Beschwerde Ziff. 45–47). Zudem habe die Liegenschaftsverwaltung

bei ihrer Entscheidung, es bei der mangelhaften und zu tief angesetzten

Schätzung vom 20. November 2019 als Grundlage für die Versteigerung zu

belassen, statt eine korrekte Neueinschätzung zu verlangen, eine unsachgemässe

und zweckfremde Erwägung getroffen. Folglich liege in dieser Entscheidung ein

Ermessensmissbrauch. Die Beschwerdeführerin habe sowohl gegenüber der

Liegenschaftsverwaltung als auch im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren auf

diverse Mängel der hier fraglichen Verkehrsschätzung hingewiesen. Es seien die

Nachvollziehbarkeit, vorhandene Widersprüche und die fehlende Sorgfalt

bemängelt worden. Zudem weise die Schätzung inhaltliche Mängel auf. So sei die

Lageklasse zum Teil unangemessen bewertet worden und es sei von einem zu tiefen

Mietertrag ausgegangen worden. Weiter seien vom Ertragswert zu viele Abzüge

vorgenommen worden. Insgesamt sei der geschätzte Verkehrswert viel zu tief.

Entgegen den Ausführungen der unteren Aufsichtsbehörde hätte die Schätzung

durchaus einen Einfluss auf den zu erwartenden Erlös, zumal sich potentielle

Käufer am gutachterlich festgestellten Verkehrswert orientieren würden

(Beschwerde Ziff. 54–64).

2.3

2.3.1 Es

ist nachfolgend zu prüfen, ob die untere Aufsichtsbehörde zu Recht von der Nichtanwendbarkeit

des Zwangsvollstreckungsrechts ausgegangen ist und damit insbesondere die

Vorschriften der VZG zu Recht nicht angewendet hat. Die Beschwerdeführerin

macht geltend, dass die hier vorzunehmende Versteigerung sich von einer

freiwilligen öffentlichen Versteigerung nach Art. 229 Abs. 2 OR in verschiedenen

Punkten unterscheide. Zwischen dem Veräusserer und dem Leitenden einer

freiwilligen öffentlichen Versteigerung bestehe ein besonderes

Auftragsverhältnis. In der Zwangsversteigerung werde der Hoheitsakt der

Zwangsvollstreckung dadurch abgeschlossen, dass der Vollstreckungsbeamte den

Gegenstand zuschlägt. Das Betreibungs- und Konkursamt sei durch einen Entscheid

des Zivilgerichts angewiesen worden, die Schätzung vornehmen zu lassen und

anschliessend die öffentliche Versteigerung in Anwendung der üblichen

Gantbedingungen durchzuführen. Damit liege kein zivilrechtliches

Auftragsverhältnis vor, wie es bei freiwilligen öffentlichen Versteigerungen

nach Art. 229 Abs. 2 und 3 OR erforderlich sei, sondern sei die Durchführung

dieser öffentlichen Versteigerung eben gerichtlich angeordnet worden. Die Höhe

der Steigerungsgebühren richte sich zudem nach der Gebührenordnung zum

Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GebV SchKG, SR 281.35).

Damit seien die Rahmenbedingungen entgegen den Ausführungen im angefochtenen

Entscheid nicht durch die «Parteien» bestimmt worden und der Zuschlag erfolge

durch den Beamten des Betreibungs- und Konkursamts und nicht durch die Veräusserer

selbst. Die Beschwerdeführerin könne die Versteigerung nicht einfach abbrechen,

wie dies bei einer freiwilligen öffentlichen Versteigerung möglich sei. Auch

das kantonale Gesetz betreffend das Gantwesen unterscheide zwischen den

gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter angeordneten Versteigerungen und

den freiwilligen öffentlichen Ganten. Aus dem Wortlaut gehe eindeutig hervor,

dass gerichtlich angeordnete Versteigerungen eben nicht als freiwillige

öffentliche Ganten zu verstehen seien (Beschwerde Ziff. 34–41).

2.3.2 Bei

der vorliegenden Versteigerung handelt es sich unbestrittenermassen um eine

Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB. Die Vornahme der öffentlichen

Versteigerung der Liegenschaft durch die Liegenschaftsverwaltung basiert auf

einer gerichtlichen Anordnung als Ergebnis der Klage der Beschwerdeführerin und

weiterer Beteiligter auf Aufhebung des Miteigentums an der Liegenschaft. In

Bezug auf die Durchführung der Schätzung und der Festlegung des Mindestpreises

auf ¾ des ermittelten Schatzwertes basiert der Entscheid des Zivilgerichts aber

auf einer Einigung unter den Miteigentümern, bei welchem diese behaftet werden

(Ziff. 2 des Entscheids des Zivilgerichts vom 8. August 2019). Die

Beschwerdeführerin bestreitet zu Recht nicht, dass sich die heute herrschende

Lehre und kantonale Rechtsprechung gegen die Qualifikation dieser Versteigerung

als Zwangsversteigerung im Sinn von Art. 229 Abs. 1 OR respektive der VZG

ausspricht (Cavin, in: Schweizerisches

Privatrecht, Bd. VII/1, Basel 1977, S. 162 f.; Ruoss/Gola, in: Basler

Kommentar, 7. Auflage, 2019, Vor Art. 229–236 OR N 10; Schmid, in: Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 3. Auflage,

Bern 2017, § 10 N 9; Ernst

in: Honsel [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Zürich 2014, Art. 229–236 OR N 1; KGer

GR KSK 16 62 vom 30. Mai 2017, in: PKG 2018 Nr. 16 S. 103 ff., 109; OGer ZH

LC110026 vom 17. Oktober 2011 E. 3.3; KGer SG BE.2017.35 vom 25. April

2018 E. III.2.b.cc). Dieser Auffassung ist zu folgen. Gerade in Bezug auf

Art. 9 VZG ergibt eine systematische Auslegung, dass diese Norm nicht zur

Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB passt. Art. 9 VZG findet sich im

Kapitel «Verwertung im Pfändungsverfahren» unter dem Titel «Pfändungsvollzug».

Gemäss Art. 8 VZG vollzieht das Betreibungsamt die Pfändung, indem es so viele

Grundstücke schätzt und in die Pfändungsurkunde einträgt, als erforderlich ist,

um die Forderung nebst Zinsen und Kosten zu decken (Art. 97 SchKG). Die

Bestimmungen über die Schätzungen in Art. 9 VZG und die Möglichkeit der

Beteiligten, eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen, sind vor

dem Hintergrund dieser Bedeutung der Schätzung zu sehen. Relevant ist in

solchen Fällen insbesondere die Frage, ob tatsächlich genug oder allenfalls zu

viele Grundstücke geschätzt und in die Pfändungsurkunde eingetragen worden

sind, um die Forderung nebst Zins und Kosten zu decken (vgl. Mooser, La réalisation forcée en cas de

propriété collective, in: Not@lex 2021, S. 4). Im Hinblick auf diese

Bedeutung der Schätzung im Pfändungsverfahren ist es denn auch zwingend, dass

gemäss Art. 9 VZG bei der Verwertung im Pfändungsverfahren Streitigkeiten über

die Höhe der Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt

werden. Bei einer Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB stellt sich diese

Frage aber nicht, da es hier nicht um die Zwangsvollstreckung einer Forderung

geht. Zudem gibt es bei dieser Konstellation auch keine Gläubiger, welche bei

Beantragung einer Neueinschätzung gemäss Art. 9 VZG Ersatz der Kosten vom

Schuldner nur dann beanspruchen können, wenn die Schätzung des Betreibungsamts wesentlich

abgeändert worden ist. Aus dem Gehalt von Art. 9 VZG und dessen systematische

Einordnung ergibt sich, dass diese Bestimmung nicht auf die Versteigerung auf

Anordnung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB und insbesondere nicht auf die hier

vorliegende Konstellation passt. Entgegen den Ausführungen der

Beschwerdeführerin spricht auch die Formulierung von § 1 des Gesetzes

betreffend das Gantwesen nicht für eine Subsumtion von Versteigerungen gemäss

Art. 651 Abs. 2 ZGB unter die Zwangsversteigerungen gemäss Art. 229 Abs. 1 OR

respektive die Bestimmungen des VZG. Zwar wird in § 1 des Gesetzes betreffend

das Gantwesen unterschieden zwischen den freiwilligen öffentlichen Versteigerungen

(Ganten) einerseits und den gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter

angeordneten Versteigerungen (Ganten), für welche nicht die Vorschriften des

Betreibungs- oder des Konkursrechts gelten, andererseits. Damit wird aber zum

Ausdruck gebracht, dass auch die gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter

angeordneten Versteigerungen nicht den Vorschriften des

Zwangsvollstreckungsrechts bzw. des SchKG unterstehen. Dabei ist weiter zu

berücksichtigen, dass es sich bei der VZG um eine Vollziehungsverordnung zum

SchKG handelt. Dass die vorliegende Versteigerung auf Anordnung nach Art. 651

Abs. 2 ZGB und nicht im Rahmen der Zwangsvollstreckung nach SchKG erfolgt, wird

auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Es ist somit insgesamt nicht

zu beanstanden, dass die untere Aufsichtsbehörde die Anwendung der Vorschriften

über die Zwangsverwertung und insbesondere von Art. 9 VZG auf die

streitbezogene Versteigerung abgelehnt hat.

Entgegen den

Ausführungen der Beschwerdeführerin bestand im vorliegenden Fall auch kein Raum

für die Anordnung einer Neueinschätzung durch die Liegenschaftsverwaltung. Aus

den obigen Ausführungen ergibt sich, dass auf die vom Zivilgericht angeordnete

öffentliche Versteigerung der Liegenschaft die entsprechenden Regelungen von

Art. 229 ff. OR über die öffentlichen Versteigerungen und insbesondere das

Gesetz betreffend das Gantwesen, welches der Kanton Basel-Stadt gestützt auf

Art. 236 OR erlassen hat, inklusive der entsprechenden Gebührenregelung (vgl. §

12 des Gesetzes betreffend das Gantwesen) zur Anwendung gelangen. Weder die

Bestimmungen des OR noch diejenigen des Gesetzes betreffend das Gantwesen sehen

für die Durchführung der Versteigerung eine vorgängige Schätzung und/oder die

Festlegung eines Mindestpreises vor (vgl. zur analogen Situation in Zürich OGer

ZH LC110026 vom 17. Oktober 2011 E. 3.4). Allerdings können die

Versteigerer die Bedingungen, unter denen versteigert werden soll, in den

Schranken der Gesetze und Reglemente bestimmen (§ 4 Abs. 1 des Gesetzes

betreffend das Gantwesen). Art. 651 Abs. 2 ZGB wiederum stellt die Festlegung

der Versteigerungsmodalitäten in das Ermessen des Richters. Die untere

Aufsichtsbehörde hat zu Recht darauf hingewiesen, dass das Zivilgericht im

rechtskräftigen Entscheid vom 8. August 2019 solche Bedingungen im

Einverständnis mit den Verfahrensparteien verbindlich festgelegt hat. In diesem

Entscheid wurden die Parteien bei ihrem Einverständnis behaftet, dass die

Liegenschaft im Hinblick auf die Versteigerung durch die H____ geschätzt wird,

dass der Mindestpreis für den Zuschlag bei öffentlicher Versteigerung bei 3/4

des ermittelten Schatzwerts liegen soll und dass vom Erlös die fälligen und

rückzahlbaren Pfandforderungen, die Steigerungsgebühren (inkl. Schatzungskosten)

sowie die durch die Versteigerung fällig werdenden Steuern und

Grundbuchgebühren vorab zu begleichen sind. Das Betreibungs- und Konkursamt sowie

die untere Aufsichtsbehörde haben zu Recht darauf hingewiesen, dass diese

Anordnungen des Zivilgerichts respektive die Einigung der Versteigerer hinsichtlich

der Durchführung der Versteigerung verbindlich sind. Für die Anordnung einer

weiteren Schätzung durch einen anderen Schätzer bestand unter diesen Umständen

kein Raum. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beschwerde gegen die

Verfügung des Betreibungs- und Konkursamts vom 18. Februar 2020 mit dem darin

enthaltenen Antrag auf Anordnung einer neuen Schätzung lediglich durch eine

Miteigentümerin der betroffenen Liegenschaft erhoben worden ist und nicht von

allen Miteigentümerinnen und Miteigentümer gemeinsam. Von einer Einigung der

Versteigerer über die Durchführung einer weiteren Schätzung und der Tragung der

entsprechenden Kosten kann somit keine Rede sein. Die Beschwerdeführerin hat in

ihrer Replik vom 8. Juni 2020 im vorinstanzlichen Verfahren in Bezug auf

die Kostentragung einer solchen allfälligen zweiten Schätzung selbst betont,

dass die ehemaligen Miteigentümer nur die Kosten einer Verkehrswertschätzung zu

tragen hätten. Dem ist unter Berücksichtigung der verbindlichen Anweisungen

durch das Zivilgericht zu folgen. Geradezu unverständlich ist der Antrag der Beschwerdeführerin

in der genannten Eingabe, wonach die Liegenschaftsverwaltung die Kosten einer

weiteren Schätzung selbst zu tragen habe. Die Versteigerer haben sich auf die H____

als Schätzer geeignet und diese Auswahl hat Eingang in den verbindlichen Entscheid

des Zivilgerichts gefunden. Ohne eine anderslautende Einigung der Versteigerer

über die Durchführung einer weiteren Schätzung und der entsprechenden

Kostentragung bestand für die Liegenschaftsverwaltung unter diesen Umständen

keinerlei Grundlage für die Anordnung einer solchen weiteren Schätzung. Daran

ändert entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nichts, dass die von

der H____ ausgearbeitete Schätzung nach Ansicht der Beschwerdeführerin bzw. eines

Teils der Miteigentümer mangelhaft ist und einen zu tiefen Schätzpreis

ausweist. Nachdem sich die Miteigentümer der Liegenschaft erst aufgrund eines

gerichtlichen Verfahrens auf die Modalitäten einer öffentlichen Versteigerung

(Einholung einer Schätzung durch einen bestimmten Schätzer zur Bestimmung eines

Mindestpreises für den Zuschlag bei öffentlicher Versteigerung) haben einigen

können und diese Einigung Teil des rechtskräftigen Entscheids des Zivilgerichts

wurde, lag es nicht im Ermessen der Liegenschaftsverwaltung und liegt es auch

nicht im Ermessen der Aufsichtsbehörden, auf Antrag eines Teils der Mit-eigentümer

eine weitere Schätzung einzuholen und damit vom gerichtlich angeordneten

Vorgehen abzuweichen. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin basiert

die Abweisung der Beschwerde und des darin enthaltenen Antrags auf Einholung

einer weiteren Schätzung nicht auf einem Ermessensmissbrauch. Die Beschwerde

erweist sich somit als unbegründet.

3.

Aus den

vorgenannten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Zuständigkeit der

unteren und oberen Aufsichtsbehörde basiert im vorliegenden Fall nicht auf

einer direkten Anwendung von Art. 17 SchKG, da die angefochtene Verfügung der

Liegenschaftsverwaltung nicht in Anwendung der Bestimmungen des SchKG, sondern

derjenigen des Gesetzes betreffend das Gantwesen erging. Bereits die untere

Aufsichtsbehörde hat darauf hingewiesen, dass daher die Bestimmung von Art. 20

Abs. 5 SchKG über die Kostenlosigkeit des Beschwerdeverfahrens gemäss

Art. 17 ff. SchKG auf das vorliegende Beschwerdeverfahren nicht

zur Anwendung gelange. Zur Anwendung gelange vielmehr die Auffangbestimmung von

§ 18 Abs. 2 des Gerichtsgebührenreglements (GGR, SG 154.810)

(angefochtener Entscheid E. 3). Diesen Ausführungen, welche von der

Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nicht in Zweifel gezogen werden, ist

auch für das Verfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde zu folgen. Die von der

Vorinstanz aufgrund des Streitwerts und des Umfangs des Falls festgelegte

Gebühr von CHF 1'000.– ist auch für das Beschwerdeverfahren vor der oberen

Aufsichtsbehörde angemessen und gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO von der

Beschwerdeführerin zu tragen. Eine Parteientschädigung an die übrigen

Verfahrensbeteiligten ist nicht geschuldet, zumal sich diese entweder den

Ausführungen der Beschwerdeführerin angeschlossen oder auf die Einreichung

einer Vernehmlassung verzichtet haben.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Beschwerde gegen den Entscheid der

unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt vom 6. Januar

2021 ([...]) wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000.–.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführerin

-

Beschwerdegegner

-

Untere Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt

-

I____

-

B____

-

C____

-

D____

-

E____

-

F____

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in

der gleichen Rechtsschrift einzureichen.