Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2023.33

ENTSCHEID

vom 29.

August 2023

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____

Beschwerdeführerin

[...]

Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

und [...], Advokatin,

[...]

gegen

B____

Beschwerdegegnerin

[...]

Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Beschwerde gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 24. Oktober 2022

betreffend Kündigung und

Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Sachverhalt

Die B____ (Vermieterin) ist Grundeigentümerin,

Baurechtsgeberin und -nehmerin des [...]. Das Areal umfasst unter anderem auch

ein Lagergebäude an der C____strasse [...] und zwei angrenzende

Aussenparkplätze Nr. xx und yy an der D____-Strasse. Die A____ (Mieterin) ist

einerseits Unterbaurechtsnehmerin an der Unterbaurechtsparzelle C____strasse [...]

und andererseits Mieterin der beiden angrenzenden Aussenparkplätze Nr. xx und yy.

Der Mietzins für die Parkplätze beträgt CHF 130.– (Nr. xx) und

CHF 180.– (Nr. yy). Mit Schreiben vom 3. Februar 2022 kündigte die

Vermieterin das Mietverhältnis über die beiden Parkplätze per Ende März 2022;

als Kündigungsgrund gab sie an, dass die beiden von der Mieterin an die E____ untervermieteten

Parkplätze Nr. xx und yy künftig direkt an die E____ vermietet werden sollten.

Nachdem an der Schlichtungsverhandlung vom 31. Mai 2022 keine

Einigung erzielt werden konnte, gelangte die Mieterin mit Klage vom 1. Juli

2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt. Darin beantragte sie, es sei die Kündigung

vom 3. Februar 2022 für ungültig zu erklären; eventualiter sei das

Mietverhältnis zu erstrecken. Nachdem die Vermieterin zur Klage Stellung

genommen hatte, führte das Zivilgericht am 24. Oktober 2022 eine mündliche

Verhandlung durch. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies es die Klage der

Mieterin ab. Auf Gesuch der Mieterin hin begründete das Zivilgericht diesen

Entscheid schriftlich.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 4. Mai 2023 Beschwerde

beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des Entscheids und

die Ungültigerklärung der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis zu

erstrecken; subeventualiter sei die Sache zur erneuten Beurteilung an das

Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Juni 2023 beantragt

die Vermieterin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Mit unaufgefordert eingereichten Stellungnahmen vom 10. Juli 2023 und 26. Juli

2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden

beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Wird dieser Streitwert

nicht erreicht, kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319

lit. a ZPO). Im vorliegenden Fall beträgt der Streitwert unbestrittenermassen

CHF 910.– (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 7.4). Das vorliegende Rechtsmittel

ist folglich als Beschwerde entgegenzunehmen.

Zum Entscheid

über die vorliegende Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts

zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes

[GOG, SG 154.100]). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung

und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht

werden (Art. 320 ZPO).

2.

Anwendbarkeit

von Art. 253a OR

2.1

Im angefochtenen Entscheid legte das

Zivilgericht zunächst die Standpunkte der Mieterin und der Vermieterin dar

(Zivilgerichtsentscheid, E. 2 und 3). Sodann hielt es fest, dass es sich bei

den beiden gemieteten und von der Vermieterin gekündigten Aussenparkplätzen Nr.

xx und yy an der D____-Strasse nicht um Wohn- oder Geschäftsräume handle und

diese somit nicht direkt den Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn- und

Geschäftsräumen unterstünden. Schliesslich begründete es eingehend, weshalb diese

Schutzbestimmungen auch nicht aufgrund von Art. 253a Abs. 1 OR auf

die vorliegende Kündigung Anwendung fänden: Art. 253a Abs. 1 OR dehne die

Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf

mitvermietete (Neben-)Sachen aus. Anknüpfungspunkt für die Frage, ob eine

mitvermietete Nebensache von den mietrechtlichen Schutzbestimmungen profitiere,

bilde somit ein Hauptmietverhältnis über Wohn- oder Geschäftsräume. Beim

Hauptrechtsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Mieterin handle es sich

um ein Unterbaurechtsverhältnis über die Parzelle C____ [...] (Lagergebäude) –

und nicht um ein Mietverhältnis. Dadurch sei die Mieterin der Aussenparkplätze

im Hauptrechtsverhältnis Eigentümerin des Lagergebäudes an der C____strasse [...]

– und nicht Mieterin, die auf die Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn-

und Geschäftsräume angewiesen sei (E. 4).

Die Mieterin

erachtet diese Beurteilung als unzutreffend: Entgegen der zivilgerichtlichen

Beurteilung bestehe der Sinn von Art. 253a OR nicht darin, den mietrechtlichen

Schutz der Haupträume auf Nebensachen auszudehnen, sondern den Nebensachen

ihren eigenständigen Schutz zu gewährleisten. Geschützt werden sollen nicht

irgendwie erweiterte Haupträume, sondern ausschliesslich die damit funktional

zusammenhängenden Nebensachen. Die vom Zivilgericht zitierte Literaturstelle

(SVIT-Kommentar, Art. 253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich

ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines

einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch

Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei.

Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien,

nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der

Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese

Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles

umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale

Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen,

die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde

Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen

Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit

hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche

Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich

kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und

missbräuchlich (Beschwerde, Rz 5–17).

2.2

Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und

Geschäftsräumen gelten von Gesetzes wegen auch für die Sachen, die der

Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art.

253a Abs. 1 OR). Mit Art. 253a Abs. 1 OR werden die gesetzlichen Begriffe des

Wohn- und Geschäftsraums ausgedehnt auf Sachen, die dem Mieter vom Vermieter

zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum überlassen werden. Diese Sachen sind

als Nebensachen der Hauptmietsache (Wohn- oder Geschäftsraum) zu bezeichnen.

Sie unterstehen insoweit den mietrechtlichen Schutzbestimmungen über Wohn- und

Geschäftsräume. Bei der Nebensache muss es sich um ein Objekt handeln, das

einen besonderen Bezug zur Hauptsache hat. Dieser besondere Bezug umfasst einen

persönlichen und einen sachlichen Zusammenhang, nicht aber einen zeitlichen

Zusammenhang: Zunächst muss die Nebensache vom selben Vermieter dem selben

Mieter überlassen werden (persönlicher Zusammenhang). Sodann muss die

Nebensache dem Gebrauch der Hauptsache dienen, was regelmässig eine räumliche

Nähe von Haupt- und Nebensache verlangt (sachlicher Zusammenhang). Besteht ein

persönlicher und ein sachlicher Zusammenhang, braucht es darüber hinaus keinen

zeitlichen Zusammenhang; es spielt mit anderen Worten keine Rolle, ob die

Nebensache bereits von Anfang an vertraglich als Teil der Hauptsache bezeichnet

oder erst durch Vertragsänderung zum Teil der Hauptsache wird; es spielt auch

keine Rolle, ob die Nebensache zusammen mit der Hauptsache zum Gebrauch

überlassen wird oder zuvor oder danach (zum Ganzen vgl. Higi/Wildeisen, Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019,

Art. 253a/253b OR N 49–56 mit Hinweisen; ähnlich SVIT-Kommentar,

4.

Auflage, 2018, Art. 253a OR N 15–17; BGE 125 III 231 E.

2a).

Der persönliche Zusammenhang zwischen Nebensache und

Hauptsache wird in Lehre und Rechtsprechung auch als Parteiidentität

bezeichnet. Das Bundesgericht führt in diesem Zusammenhang aus, dass Art. 253a

Abs. 1 OR nach seinem Wortlaut vor­aussetzt, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen

werden und dass ihr Gebrauch mit dem Gebrauch des Hauptmietobjekts

zusammenhängt. Demgemäss ist erforderlich, dass die Parteien beider

Mietverträge dieselben sind, dass also Parteiidentität besteht (zum Ganzen vgl.

BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.3 mit Hinweisen). Auch in der Lehre

wird in Bezug auf Art. 253a Abs. 1 OR explizit die Identität der Mietparteien

Dispositiv

verlangt; die Nebensache muss demnach vom selben Vermieter der Hauptsache

(Wohn- oder Geschäftsräume) dem gleichen Mieter der Hauptsache zum Gebrauch

überlassen werden (Giger, Berner

Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 35; Higi/Wildeisen,

a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Weber,

Basler Kommentar, 7. Auflage, 2020, Art. 253a/253b OR N 15; Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique,

Droit du bail à loyer, 2. Auflage, Basel 2017, art. 253a CO N 17;

SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 16; Blumer, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], Basel

2012, N 149).

Mit anderen

Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die

Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch

überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im

Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht.

Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen

der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene

Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale

Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen»

besteht – unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des

Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht

oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Die Auffassung der Mieterin, dass Art.

253a Abs. 1 OR keine Mietrechtsbeziehung im Hauptrechtsverhältnis voraussetze,

ist somit unzutreffend. Bezeichnenderweise gibt sie in ihrer Beschwerde denn

auch keine Belegstelle für ihre Auffassung an.

2.3 Im

vorliegenden Fall haben die Parteien über die Hauptsache (Parzelle C____strasse

[...], Lagergebäude) unbestrittenermassen einen Unterbaurechtsvertrag

geschlossen (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.2) – und nicht einen Mietvertrag.

Damit ist die Mieterin der beiden Aussenparkplätze an der D____-Strasse

Eigentümerin, aber nicht Mieterin der Hauptsache (Lagergebäude). Fehlt es an

einem Mietvertrag über die Hauptsache, sind die mietrechtlichen Schutzbestimmungen

auf die zum Gebrauch ebenfalls überlassenen Nebensachen (zwei Aussenparkplätze)

nicht anwendbar. Die Kündigung der beiden Parkplätze vom 3. Februar 2022

unterstand somit weder der Formularpflicht (Art. 266l OR) noch den Bestimmungen

über die missbräuchliche Kündigung (Art. 271 ff. OR) und die Erstreckung

(Art. 272 ff. OR). Der Zivilgerichtsentscheid (E. 4) erweist sich in

diesem Punkt als richtig.

3. Widersprüchliches

Verhalten der Vermieterin

3.1 Das Zivilgericht verneinte auch die Frage, ob

die Vermieterin das Mietverhältnis über die beiden Parkplätze offenbar

rechtsmissbräuchlich im Sinn von Art. 2 Abs. 2 ZGB gekündigt hat. Die

von der Vermieterin angeführten Gründe seien überzeugend: Die Mieterin habe von

der Untermieterin der beiden Parkplätze einen höheren Mietzins verlangt (CHF

400.–) als die Vermieterin von der Mieterin (CHF 310.–). Und: aufgrund der

Parkplatzknappheit auf dem [...] und der Vielzahl der Unterbaurechtsnehmer

benötige die Vermieterin als Eigentümerin des [...] eine gewisse Flexibilität

in der Parkplatzbewirtschaftung. Das Interesse der Mieterin, bei einer

allfälligen Weitervermietung der Parzelle C____strasse [...] auch Parkplätze

anbieten zu können, wiege nicht höher als das Interesse der Vermieterin, diese

Parkplätze selbstbestimmt anderen Baurechtsnehmern vermieten zu können

(Zivilgerichtentscheid, E. 5.1–5.3).

Die Mieterin wendet dagegen ein, mit der Kündigung vom 3.

Februar 2022 sei es der Vermieterin einzig darum gegangen, ihr einen Nachteil

zuzufügen. Dies ergebe sich aus drei Elementen: Erstens habe die Vermieterin am

17. Januar 2022 – kurz vor der Kündigung – die Mieterin noch angefragt, ob sie

die Parkplätze weiterhin mieten wolle. Am 21. Januar 2022 habe die Mieterin

eine positive Antwort erteilt, worauf die Vermieterin – in eklatantem

Widerspruch zur vorherigen Anfrage – die Parkplätze am 3. Februar 2022

aufgekündigt habe, dies mit der Begründung, sie künftig direkt an die E____

vermieten zu wollen. Zweitens habe die Kündigung – «was ja legitim gewesen

wäre» – nicht bezweckt, eine höhere Rendite zu erzielen. Drittens habe die

Vermieterin im Rahmen der Anfrage vom 17. Januar 2022 für die Weiterführung der

Mietverträge mit der Mieterin einen höheren Mietzins von CHF 450.– (statt

bisher CHF 310.–) verlangt; dass sie später von der E____ dann bloss CHF 310.–

verlangt habe, sei offensichtlich mit dem Zweck geschehen, der Mieterin im

vorliegenden Fall ein fragwürdiges Verhalten vorzuwerfen. Diese

Widersprüchlichkeiten blende das Zivilgericht komplett aus (Beschwerde, Rz

18–22; vgl. auch Rz 23–27).

3.2 Jedermann

hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach

Treu und Glauben zu handeln (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der offenbare Missbrauch eines

Rechts findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Die Geltendmachung eines

Rechts ist missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten

steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht.

Widersprüchliches Verhalten kann ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen

auch in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum

widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden. Dabei ist zu beachten, dass

Art. 2 Abs. 2 ZGB bloss als korrigierender «Notbehelf» für die Fälle dient, in

denen formales Recht zu materiell krassem Unrecht führen würde.

Rechtsmissbrauch ist restrikitv anzunehmen (zum Ganzen vgl. BGE 143 III 666 E.

4.2 mit zahlreichen Hinweisen).

3.3 Die von der Mieterin im vorliegenden Fall

vorgebrachten Elemente begründen keinen offenbaren Rechtsmissbrauch. Zum

angeblichen Widerspruch zwischen der Anfrage der Vermieterin vom 17. Januar

2022 und der Kündigung der Vermieterin vom 3. Februar 2022 ist Folgendes festzuhalten:

Mit dem Kauf der F____ durch die Mieterin im Jahr 2020 übernahm diese auch den

Unterbaurechtsvertrag der F____ über die Parzelle C____strasse [...]

(Lagergebäude) und den Mietvertrag über die beiden Aussenparkplätze an der D____-Strasse.

Vor diesem Hintergrund schrieb die Vermieterin der Mieterin am 17. Januar 2022

ein E-Mail mit folgendem Inhalt (Klagebeilage 13):

«Sie haben ja die Liegenschaft an der C____strasse [...] in

Basel übernommen. Nun möchte ich gerne nachfragen, ob Sie die Parkplätze Nr. xx,

yy […] ab dem 01.01.22 auch übernehmen möchten […]. Für den Parkplatz Nr. xx

berechnen wir CHF 200.00 zzgl. MwSt. pro Monat und für den Parkplatz Nr. yy

berechnen wir CHF 250.00 zzgl. MwSt. pro Monat. Bitte geben Sie mir doch bis

Ende der Woche Bescheid, ob Sie diese mieten möchten.»

Mit E-Mail vom 21. Januar 2022 antwortete die Mieterin

(Klagebeilage 13):

«Ja, wir haben 2020 die gesamte F____ gekauft und diese 2021

mit der A____ fusioniert. Damit haben wir auch sämtliche Verbindlichkeiten und Verträge

übernommen, so auch die von Ihnen angesprochenen Parkplätze. Diese gedenken wir

bis auf weiteres zu übernehmen wie gehabt und werden diese gern auch weiterhin

mieten.»

Entgegen der Ansicht der Mieterin setzte sich die Vermieterin

mit der nachfolgenden Kündigung der Parkplätze vom 3. Februar 2022 nicht in

Widerspruch zu ihrem bisherigen Verhalten, namentlich zu ihrer E-Mail-Anfrage

vom 17. Januar 2022: Die Vermieterin führte sowohl vor Zivilgericht als auch

vor Appellationsgericht aus, sie habe nach dem E-Mail der Mieterin vom 21.

Januar 2022 erfahren, dass die Mieterin die Parkplätze nicht nur untervermiete,

sondern dafür auch einen Mietzins vereinnahme, der über demjenigen liege, den

sie der Vermieterin entrichte (Klageantwort, Rz 14; Beschwerdeantwort,

Rz 15). Die Mieterin wendet dagegen vor Appellationsgericht ein, die

Vermieterin habe spätestens seit 2011 von der Untervermietung gewusst

(Stellungnahme der Mieterin vom 10. Juli 2023, S. 2 oben). Sie bestreitet

aber nicht, dass die Vermieterin erst nach dem E-Mail der Mieterin vom 21.

Januar 2022 erfuhr, dass der von der Mieterin vereinnahmte Untermietzins höher

war als der mit der Vermieterin vereinbarte Mietzins. Mit der Kenntnis dieses

Umstands präsentierte sich die Ausgangslage für die Vermieterin anders als noch

bei der E-Mail-Anfrage vom 17. Januar 2022, so dass das Verhalten der

Vermieterin nicht als widersprüchlich erscheint. Zudem erscheint das Verhalten

auch deshalb nicht als widersprüchlich, weil die Mieterin in ihrem Antwortmail

vom 21. Januar 2022 nicht klar zum Ausdruck brachte, dass sie auch mit dem von

der Vermieterin verlangten höheren Mietzins einverstanden sei. Vielmehr gab sie

an, sie gedenke die Parkplätze «wie gehabt» – also wohl gemäss den bisherigen

Konditionen – zu übernehmen.

Entgegen der Ansicht der Mieterin ist die Kündigung auch

nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil die Vermieterin mit der Kündigung

keine Renditesteigerung beabsichtigt habe. Es bleibt denn auch unklar, worauf

die Mieterin abzielt mit ihrem Einwand, die Kündigung der Vermieterin habe

nicht zum Zweck gehabt, eine etwas höhere Rendite zu erzielen– «was ja legitim

gewesen wäre». Eine Kündigung kann ohne Weiteres auch dann legitim sein, wenn

sie von anderen Motiven als einer Renditesteigerung getragen wird. Im

vorliegenden Fall bestreitet die Mieterin auch nicht, dass die Vermieterin ein

Interesse hatte an der direkten Vermietung der Parkplätze und an einem

grösseren Spielraum bei der Parkraumbewirtschaftung.

Wie das

Zivilgericht bereits festgestellt hat, ist dieses Motiv nachvollziehbar und

legitim (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.3). Da es zudem wie dargelegt an einem

widersprüchlichen Verhalten der Vermieterin fehlt, ist die Kündigung vom 3.

Februar 2023 weit davon entfernt, offensichtlich rechtsmissbräuchlich zu sein.

4. Schikanöses

Verhalten der Vermieterin

Das Zivilgericht verneinte auch einen offenbaren

Rechtsmissbrauch aufgrund eines schikanösen Verhaltens der Vermieterin: Die von

der Mieterin angeführte Situation – die Vermieterin habe vor dem Lagergebäude

an der C____strasse [...] einen Parkplatz vermietet und so den Zugang zum Tor

und zum Warenlift des Lagergebäudes unbenutzbar gemacht – begründe keinen

offenbaren Rechtsmissbrauch (Zivilgerichtsentscheid E. 5.1, 5.2 und 5.4). In

diesem Zusammenhang prüfte das Zivilgericht auch das Vorbringen der Mieterin,

die Vermieterin habe bestimmte Behauptungen der Mieterin zum schikanösen

Verhalten der Vermieterin und zur Erstreckung nicht substantiiert oder zu spät

bestritten. Es hielt fest, dass das schikanöse Verhalten auch ohne

Berücksichtigung allfälliger Bestreitungen der Vermieterin keinen offenbaren

Rechtsmissbrauch begründe (E. 6).

Die Mieterin beruft sich auch in der Beschwerde auf ein

offensichtlich schikanöses Verhalten der Vermieterin (Versperren eines

Zugangstors zum Lagergebäude und zur gleich daneben befindlichen Tür zu einem

Warenlift mittels eines Parkplatzes). Diese Schikane komme zum

widersprüchlichen Verhalten der Vermieterin hinzu. Die Vermieterin habe – so

die Mieterin – die Ausführungen der Mieterin zum schikanösen Verhalten vor

Zivilgericht nicht genügend bestritten. Auch ohne Berücksichtigung allfälliger

Bestreitungen der Vermieterin sei das Zivilgericht zum Schluss gekommen, dass

die behauptete offenbare Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung nicht gegeben

sei. Das Zivilgericht meine, sich damit nicht befassen zu müssen, da die von

der Mieterin geltend gemachte Rechtsmissbräuchlichkeit – gemeint ist das

angeblich widersprüchliche Verhalten der Vermieterin – nicht gegeben sei. Da

das widersprüchliche Verhalten aber vorliege, komme «der unterlassenen

Bestreitung des schikanösen Verhaltens durchaus Bedeutung zu» (Beschwerde, Rz

28–32).

In E. 3 wurde

ausgeführt, dass die Kündigung der Vermieterin vom 3. Februar 2023 von einem

legitimen Motiv getragen ist und auch kein widersprüchliches Verhalten darstellt

– dies im Einklang mit dem Zivilgericht (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.4 und 6),

aber entgegen der Auffassung der Mieterin. Fehlt es aber an einem

widersprüchlichen Verhalten, ist der Argumentation der Mieterin – die

Kombination von widersprüchlichem Verhalten und schikanösem Verhalten begründe

einen offenbaren Rechtsmissbrauch – der Boden entzogen. Die Mieterin behauptet

jedenfalls zu Recht nicht, dass das schikanöse Verhalten der Vermieterin für

sich allein genüge, um die offenbare Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung zu

begründen (vgl. Beschwerde, Rz 28–32). Der Einwand der Mieterin erweist sich

mit anderen Worten als unbegründet.

5. Beschwerdeentscheid

und Kostenentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Beschwerde gegen den

Zivilgerichtsentscheid vom 24. Oktober 2022 abzuweisen ist.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens trägt die unterliegende Mieterin die Prozesskosten des

Beschwerdeverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und

Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,

betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer

Nettomonatsmiete bis CHF 3'500.– Geschäftsraummiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes

über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Die

zweitinstanzlichen Gerichtskosten sind somit wie die erstinstanzlichen

Gerichtskosten mit CHF 500.– festzusetzen.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Beschwerde gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 24. Oktober 2022 (MG.2022.44) wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 500.–.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführerin

-

Beschwerdegegnerin

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.