Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2023.37

ENTSCHEID

vom 21.

Juni 2023

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Beschwerdeführerin

[...]

gegen

B____

Beschwerdegegnerin

[...]

Zustelladresse: [...]

Gegenstand

Beschwerde gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 8. Mai 2023

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

A____ (Mieterin)

und B____ (Vermieterin) vereinbarten am 22. Februar 2022 vor dem Zivilgericht

Basel-Stadt, dass das Mietverhältnis über die von der Mieterin gemietete

3-Zimmerwohnung definitiv am 31. März 2023 endet. Am 31. März 2023 ersuchte die

Vermieterin das Zivilgericht Basel-Stadt um Ausweisung der Mieterin im

Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. Mit Entscheid vom 8. Mai 2023

wies das Zivilgericht die Mieterin an, die 3-Zimmerwohnung bis spätestens 19.

Mai 2023, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihr angedroht, dass widrigenfalls

die Räumung vollzogen werde.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid vom 8. Mai 2023 erhob die Mieterin am 19. Mai

2023 Beschwerde beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Auf die Einholung einer

Beschwerdeantwort wurde verzichtet. Die Akten des Zivilgerichts wurden

beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Wird dieser Streitwert

nicht erreicht, kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319

lit. a ZPO). Im vorliegenden Fall haben die Parteien mit gerichtlichem

Vergleich vom 22. Februar 2022 vereinbart, dass das vorliegende Mietverhältnis

definitiv am 31. März 2023 endet. Damit ist die Gültigkeit der Beendigung des

Mietverhältnisses nicht streitig, sondern nur die Ausweisung als solche. Geht

es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der

Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des summarischen

Ausweisungsverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist von einer

Verfahrensdauer von sechs Monaten auszugehen (zum Ganzen vgl. BGE 144 III 346

E. 1.2.1 mit Hinweisen). Nach der Praxis des Appellationsgerichts ist für

die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern der

Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall

beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 1'665.80, so dass der massgebliche

Streitwert von CHF 10'000.– nicht erreicht wird (6 Monatsbruttomietzinsen

à CHF 1'665.80 = CHF 9'994.80; vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3). Das

vorliegende Rechtsmittel ist folglich als Beschwerde entgegenzunehmen.

Die Beschwerde

ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden

(Art. 321 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die Beschwerde ist

deshalb grundsätzlich einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht

des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Mit der Beschwerde können

eine unrichtige Rechtsanwendung und eine offensichtlich unrichtige Feststellung

des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).

2.

2.1

Das

Zivilgericht prüfte und bejahte in einem ersten Schritt die Frage, ob es auf

das Ausweisungsbegehren der Vermieterin eintreten kann (Zivilgerichtsentscheid,

E. 1). In einem zweiten Schritt legte es zunächst die beiden

Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen

eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare

Rechtslage. Sodann prüfte und bejahte es die Frage, ob im vorliegenden Fall der

Sachverhalt und die Rechtslage klar sind (E. 2). In einem dritten Schritt

setzte das Zivilgericht der Mieterin eine Frist von 10 Tagen ab Zustellung des

Entscheids, um die Wohnung selber zu räumen (E. 3). Schliesslich auferlegte es

der Mieterin die Gerichtskosten von CHF 400.– (E. 4).

2.2

Die

Mieterin legt zunächst den Sachverhalt aus ihrer Sicht dar. Sie betont

insbesondere den Umstand, dass an der Gerichtsverhandlung vom 22. Februar 2022

(an welcher die Parteien sich über die Beendigung des Mietverhältnisses per 31. März

2023.

geeinigt hatten) vom Strafverfahren der Vermieterin gegen die Mieterin

wegen Hausfriedensbruch «noch nichts zu hören gewesen» sei. Die

«profijuristische» Sicht sage, dass das mietrechtliche und das strafrechtliche

Verfahren total unabhängig voneinander liefen; es sei aber auch für diese Sicht

nachvollziehbar, dass aus der Sicht der Mieterin, bei der die beiden Verfahren

in ein- und derselben Person aufeinanderträfen, die «Unabhängigkeitsthese» von

der gelebten Wirklichkeit weit entfernt sei (Beschwerde, S. 1).

Gemäss

Art. 320 ZPO ist die Beschwerdeführerin

gehalten darzutun, auf welchen Beschwerdegrund sie sich beruft und an welchen

Mängeln der angefochtene Entscheid leidet (Freiburghaus/Afheldt,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage

2016, Art. 321 N 15). Die Beschwerdeführerin hat somit zu erklären,

weshalb der erstinstanzliche Entscheid im angefochtenen Punkt unrichtig sein

soll; es wird vorausgesetzt, dass sie sich mit der Begründung des angefochtenen

Entscheids auseinandersetzt (BGer 5D_65/2014 vom 9. September 2014

E. 5.4.1). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese

Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen

Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest

sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält

und inwieweit dieser geändert oder aufgehoben werden soll (AGE BEZ.2013.73 vom

24.

Januar 2014 E. 2; Bachofner,

Die Mieterausweisung, Dissertation Basel 2018, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Im vorliegenden

Fall legt die Mieterin nicht dar, inwiefern die «profijuristische

Unabhängigkeitsthese» für die Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts eine

Rolle spielt. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das Strafverfahren gegen

die Mieterin, das angeblich in der Verhandlung vom 22. Februar 2022 kein Thema

gewesen sein soll, für die Beurteilung des vorliegenden Ausweisungsgesuchs von

Bedeutung sein könnte. Es fehlt somit in diesem Punkt an einer genügenden Begründung

der Beschwerde.

2.3

Die

Mieterin bringt sodann vor, ihre gesundheitlichen Schwierigkeiten seien beim

Festlegen der Frist zu wenig berücksichtigt worden. Es sei möglich, dass das

Gewähren einer längeren Frist sie «vor dem jetzt hochkritischen Zustand hätte

bewahren können». Sie habe eine Therapeutin gefunden, mit der sich eine

fruchtbare Zusammenarbeit entwickelt habe. Die Schwierigkeit liege darin, dass

ihr in ihrer aktuellen Verfassung Termine Schwierigkeiten bereiteten. Der

Kontakt mit der KESB stehe zur Zeit noch ganz am Anfang; es werde eine

Vertretungsbeistandschaft im Bereich Wohnen organisiert. Die Mieterin fragt, ob

es nicht irgendwie möglich wäre, eine vertretbare Übergangslösung zwischen dem

bereits beendeten Mietverhältnis und dem Zeitpunkt eines geordneten Umzugs zu

finden, «um den Horror und das Trauma einer Zwangsräumung zu umgehen». Der

Besitz der Vermieterin sei nicht gefährdet, da sie mehrere Häuser mit zig

Wohnungen besitze (Beschwerde, S. 1 unten bis S. 2 Mitte).

Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung muss die Räumungsfrist knapp bemessen bleiben und darf nicht auf

eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen. Zudem ist auch zu

berücksichtigen, dass eine Mieterin durch die Anfechtung des

Ausweisungsentscheids von einer Verlängerung der Räumungsfrist profitiert. Eine

Räumungsfrist von zehn Tagen wird vom Bundesgericht denn auch in der Regel

nicht als unverhältnismässig kurz erachtet (vgl. zum Ganzen BGer 4A_333/2022

vom 9. November 2022 E. 8 mit weiteren Hinweisen).

Im vorliegenden

Fall sind die Ausführungen der Mieterin zu ihrem Gesundheitszustand allgemein

gehalten und unbelegt. Sie zeigt nicht auf, inwiefern die zehntägige Frist, die

ihr das Zivilgericht zur Räumung der Wohnung setzte, unverhältnismässig kurz

sein soll. Im Übrigen hätte sie die Wohnung bereits am 31. März 2023 verlassen

müssen; sie profitiert als Folge des vorliegenden Verfahrens somit von einer

Verlängerung von mehr als zwei Monaten. Die zehntägige Räumungsfrist ist somit

nicht zu beanstanden.

2.4

Die

Mieterin macht im Weiteren geltend, die Liegenschaftsverwaltung habe sich

entschieden, sich ihr gegenüber «gesprächslos» zu verhalten. Dies führe zur

Frage, was im Zivilgerichtsentscheid als Tatsache gelte und was nicht. Der

Brief der Verwaltung vom 6. März 2023 gehöre unzweifelhaft zu den Tatsachen,

eben­so die Briefe der Mieterin (Beschwerde, S. 2 unten). Mit diesen

Ausführungen legt die Mieterin nicht dar, inwiefern der angefochtene Entscheid

mangelhaft sein soll und inwiefern diese Briefe entscheidrelevant sein sollen

(vgl. dazu E. 2.2). Es ist somit nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht

diese Briefe im angefochtenen Entscheid nicht erwähnte.

2.5

2.5.1

Schliesslich

zeigt sich die Mieterin überrascht, dass der Zivilgerichtsentscheid von nur einer

Person verantwortet werde. Jede mündliche Verhandlung habe einen Beisitzer, der

sich an der anschliessenden Urteilsfindung beteiligen dürfe. Sie erlaube sich

die Frage, ob der vorliegende Entscheid «nicht in dem und jenem Detail ein

wenig anders lautete, wenn eine Zweitleserin mitgewirkt hätte» (Beschwerde, S.

2.

unten).

2.5.2

Nach

Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV,

SR 101) hat jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt

werden muss, Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges,

unabhängiges und unparteiisches Gericht. Art. 30 Abs. 1 BV gewährleistet

insbesondere die gehörige Besetzung des Gerichts nach den geltenden

Vorschriften. Das Gericht muss richtig zusammengesetzt sein und in

vollständiger Besetzung und ohne Mitwirkung Unbefugter entscheiden. Die

Garantien von Art. 30 Abs. 1 BV sind auch auf die Gerichtsschreiberinnen und

Gerichtsschreiber einer gerichtlichen Behörde anwendbar, sofern sie an der

Willensbildung des Spruchkörpers mitwirken. Dies ist der Fall, wenn sie im

Hinblick auf ihre Redaktionstätigkeit an der Beratung teilnehmen und ihre

Auffassung äussern können, weil sie so, auch wenn sie nicht stimmberechtigt

sind, unter Umständen auf den Entscheid des Gerichts Einfluss nehmen können (BGer

5A_523/2014 vom 13. Januar 2015 E. 2.2 mit zahlreichen Hinweisen).

Die Organisation

der Gerichte ist Sache der Kantone (Art. 3 ZPO). Zum Gerichtsorganisationsrecht

und damit in die Gesetzgebungshoheit der Kantone gehört unter anderem die

Zusammensetzung der Gerichte bzw. der Spruchkörper (statt vieler Berger, in: Berner Kommentar, 2012, Art.

3.

N 3 und 6). Das kantonale Recht kann hierbei für die Gerichtsschreiberin oder

den Gerichtsschreiber beratende Stimme vorsehen (statt vieler Killias, in: Berner Kommentar, 2012, Art.

236.

N 16). Die ZPO sieht somit nicht zwingend vor, dass ein Gerichtsschreiber

oder eine Gerichtsschreiberin für die Entscheidfällung mit beratender Stimme

beigezogen werden muss (Zilte­ner,

Entscheidfindung ohne juristisches Sekretariat nach dem neuen GOG, in: SJZ

106/2010 S. 196 ff., 198).

2.5.3

Das

Gerichtsorganisationsrecht des Kantons Basel-Stadt hält fest, dass ein

Spruchkörper entscheidfähig ist, wenn er nach den Vorschriften dieses Gesetzes

besetzt ist (§ 33 Abs. 1 GOG). Die Besetzung des Spruchkörpers wird allgemein

in § 32 und für das Zivilgericht im Besonderen in § 71 GOG geregelt.

Dispositiv

Demnach entscheiden die Gerichte als Einzelgerichte, als Dreiergerichte oder

als Kammern in Fünferbesetzung (§ 32 Abs. 1 GOG). Für summarische

Verfahren vor dem Zivilgericht ist unabhängig vom Streitwert das Einzelgericht

zuständig (§ 71 Abs. 1 Ziffer 1 lit. b GOG). Weder aus dem GOG noch aus

dem Organisationsreglement des Zivilgerichts (SG 154.170) ergibt sich, dass in allen

Fällen zwingend eine Gerichtsschreiberin oder ein Gerichtsschreiber beizuziehen

ist. Die vorliegende Angelegenheit ist Gegenstand eines summarischen

Verfahrens, welches in die erstinstanzliche Zuständigkeit des Einzelgerichts fällt

(vgl. angefochtener Entscheid E. 1.2), und dieses hat ohne Durchführung

einer Verhandlung zu entscheiden. Zumindest in einem solchen Fall ist nicht zu

beanstanden, dass der Entscheid ohne Mitwirkung einer Gerichtsschreiberin oder

eines Gerichtsschreibers gefällt wurde (vgl. auch AGE BEZ.2020.22 vom 24. Juli

2020, S. 5 unten, in Bezug auf die Zulässigkeit der Fällung eines

Einzelgerichtsentscheids im Home-Office). Über die Zulässigkeit eines solchen

Vorgehens in anderen Fallkonstellationen ist vorliegend nicht zu befinden.

3.

Aus diesen

Erwägungen folgt, dass der angefochtene Entscheid korrekt ist. Die dagegen erhobene

Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Demgemäss

trägt grundsätzlich die unterliegende Mieterin die Prozesskosten (Art. 106

Abs. 1 ZPO). Umständehalber wird auf die Erhebung von

Gerichtskosten verzichtet.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Beschwerde gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 8. Mai 2023 ([...]) wird abgewiesen, soweit darauf

eingetreten werden kann.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführerin

-

Beschwerdegegnerin

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in

der gleichen Rechtsschrift einzureichen.