Forderung aus Mietvertrag

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2024.43

ENTSCHEID

vom 7.

Oktober 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und a.o.

Gerichtsschreiberin BLaw Yasmin Zarin

Parteien

A____

Beschwerdeführer

[...]

Zustelladresse: [...]

gegen

B____ Beschwerdegegnerin

[...]

Gegenstand

Beschwerde gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. April 2024

betreffend Forderung aus

Mietvertrag

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag vom 13. Juni 2009 mietete A____ (Mieter) bei

der B____ (Vermieterin) eine 2 ½-Zimmerwohnung an der [...] in Basel, dies zu

einem Mietzins von CHF 742.– und einer Akontozahlung von CHF 158.– für die

Nebenkosten. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis per Ende Dezember

2021. Mit Entscheid vom 21. Dezember 2022 wies das Zivilgericht Basel-Stadt den

Mieter an, die Wohnung bis spätestens 9. Januar 2023 zu verlassen. Nachdem die

Vermieterin die Räumung der Wohnung verlangt hatte, setzte das Zivilgericht den

Räumungstermin auf den 1. Februar 2023 fest. Mit Schreiben vom 3. Februar 2023

teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass beim Auszug verschiedene Mängel

festgestellt worden seien und weitere Forderungen offen seien. Mit

Schlussrechnung vom 1. Juli 2023 forderte sie vom Mieter CHF 5'394.75.

In der Folge rief die Vermieterin die Staatliche

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. Da der Mieter nicht zur

Schlichtungsverhandlung erschien, stellte die Schlichtungsstelle die

Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 18. Oktober 2023 gelangte die Vermieterin

an das Zivilgericht und verlangte, es sei festzustellen, dass der Mieter die

Schlussrechnung nebst 5 % Zins schulde. Nachdem das Zivilgericht ein Gesuch des

Mieters um Verschiebung der Hauptverhandlung abgewiesen hatte, nahm der Mieter

mit Eingabe vom 9. April 2024 zur Angelegenheit kurz Stellung. Am 9. April 2024

führte das Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Abwesenheit

des Mieters und in Anwesenheit der Vermieterin, die ihr Klagebegehren

abänderte, indem sie neu verlangte, der Mieter sei zur Zahlung von CHF 5'394.75

zu verurteilen. Mit Entscheid vom 9. April 2024 verurteilte das Zivilgericht

den Mieter im Wesentlichen zur Zahlung von CHF 3'538.15; im übrigen Umfang

schrieb es das Verfahren ab, trat auf die Klage nicht ein oder wies die Klage

ab. Auf Gesuch des Mieters hin begründete es den Entscheid schriftlich.

Dagegen erhob der Mieter mit Eingabe vom 4. Juni 2024

(Übergabe am Zivilgerichtsschalter am 6. Juni 2024) Beschwerde. Das

Zivilgericht überwies die Beschwerde an das zuständige Appellationsgericht.

Dieses verlangte vom Mieter einen Kostenvorschuss, den dieser fristgerecht

zahlte. Die Vermieterin reichte innert Frist keine Beschwerdeantwort ein. Das

Appellationsgericht zog die Akten des Zivilgerichts bei und fällte den

vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Formelles

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Wird dieser Streitwert

nicht erreicht, kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319

lit. a ZPO). Im vorliegenden Fall beträgt der Streitwert der zuletzt

aufrechterhaltenen Rechtsbegehren CHF 5'044.75 (ursprüngliches Klagebegehren

von CHF 5'394.75 [Zivilgerichtsentscheid, E. 1.2] abzüglich Klagerückzug im

Umfang von CHF 350.– [E. 2] = CHF 5'044.75). Das vorliegende Rechtsmittel ist

folglich als Beschwerde entgegenzunehmen. Die Beschwerde wurde frist- und

formgerecht eingereicht. Zuständig zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde

ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1

Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Mit der

Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich

unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320

ZPO).

2.

Entscheid

des Zivilgerichts

Im angefochtenen

Entscheid vom 9. April 2024 führte das Zivilgericht in einem ersten Schritt

aus, dass auf die Klage von CHF 5'394.75 im Umfang von CHF 4'994.75 eingetreten

werden könne (Zivilgerichtsentscheid, E. 1). Im Umfang des Klagerückzugs von

CHF 350.– und sei die Klage abzuschreiben (E. 2).

In einem zweiten

Schritt prüfte das Zivilgericht den Anspruch der Vermieterin auf Zahlung der

Mietzinsen für die Monate Januar und Februar 2023 (CHF 1'800.–). Es bejahte

einen Anspruch im Umfang von CHF 930.– (E. 3). In einem dritten Schritt prüfte

und bejahte es den Anspruch der Vermieterin auf Zahlung der Reinigungskosten

von CHF 1'631.65 (E. 4). In einem vierten Schritt prüfte es den Anspruch der

Vermieterin auf Zahlung von Schadenersatz für vom Mieter verursachte Mängel

(Instandstellungskosten); es bejahte einen Schadersatzanspruch von CHF 318.65

für das Auswechseln eines Schlosszylinders und von CHF 507.85 für das Entfernen

einer WC-Brause, nicht aber einen Schadenersatzanspruch von CHF 36.60 für zwei

Zahnputzgläser (E. 5). In einem fünften Schritt prüfte und bejahte das

Zivilgericht einen Anspruch der Vermieterin auf Zahlung von Schadenersatz für

die Räumungskosten von CHF 1'600.–. In der Begründung führte es aus, dass es

der Vermieterin fälschlicherweise CHF 1'600.– zugesprochen habe; richtigerweise

– und das sei aufgrund des vorgängigen Räumungsverfahrens gerichtsnotorisch –

seien der Vermieterin Räumungskosten von lediglich CHF 280.– entstanden. Falls

die Vermieterin auf der Eintreibung der fälschlicherweise zugesprochenen CHF

1'320.– beharre, habe der Mieter die Möglichkeit, Beschwerde zu erheben und die

Korrektur des Zivilgerichtsentscheids zu verlangen (E. 6).

Zusammenfassend

hielt das Zivilgericht fest, es habe der Vermieterin einen Totalbetrag von CHF

4'988.15 zugesprochen (Mietzinsen von CHF 930.–, Reinigungskosten von CHF

1'631.65, Schlosszylinder von CHF 318.65, WC-Brause von CHF 507.85 und

Räumungskosten von CHF 1'600.– = CHF 4'988.15). Aus der Schlussrechnung der

Vermieterin sei sodann ersichtlich, dass von diesem Totalbetrag Zahlungen des

Mieters von CHF 1'450.– abzuziehen seien, was einen Betrag von CHF 3'538.15

ergebe (E. 7). Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens auferlegte es die

Gerichtskosten von CHF 500.– im Umfang von CHF 165.– der Vermieterin und im

Umfang von CHF 335.– dem Mieter (E. 8).

3.

Reinigungskosten

Der Mieter wehrt

sich mit seiner Beschwerde zunächst gegen die Auferlegung der Reinigungskosten

von CHF 1'631.65. Mit Einschreiben vom 26. Januar 2023 habe er die Vermieterin

zur Wohnungsabgabe am 30. Januar 2023 oder am 31. Januar 2023 (als

Ausweichtermin) eingeladen. Die Vermieterin habe die Pflicht gehabt, an diesem

Termin zu erscheinen und die Wohnung wieder an sich zu nehmen. Durch das

Nichterscheinen der Vermieterin seien ihm diverse Rechte entzogen worden, wie

etwa die Reinigung oder das Nachbessern von Mängeln. Zudem gebe es keine

Beweise, dass sich in der Wohnung ein Tisch, ein Gestell und eine Garderobe

befunden hätten. Schliesslich bestreite er, dass es sich beim Abfall und den

anderen entsorgungspflichtigen Sachen um seine Sachen gehandelt habe; eine

Quittung der Stadtreinigung vom 30. Januar 2023 beweise vielmehr, dass er

seinen Abfall fachgerecht entsorgt habe (Beschwerde, S. 1 f. mit Verweis auf

die Beschwerdebeilagen 1–4).

Neue

Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel (sog. Noven) sind im

Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenverbot

ist umfassend und gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven (AGE

BEZ.2019.35 vom 24. Juni 2019 E. 2.2). Der Mieter gibt nicht an, an

welcher Stelle er seine Behauptungen bereits vor Zivilgericht gemacht und

belegt hat. Damit kommt er seiner Pflicht, seine Beschwerde ausreichend zu

begründen, nicht nach. Es ist nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz, die erstinstanzlichen

Rechtsschriften nach den entsprechenden Angaben und Beweismitteln zu

durchforsten (zu den Anforderungen an die Beschwerdebegründung vgl. BGer

5D_65/2014 vom 9. September 2014 E. 5.4.1). Dies gilt auch dann, wenn

es sich beim Beschwerdeführer um einen juristischen Laien handelt; auch bei

juristischen Laien muss aus der Beschwerdebegründung ersichtlich sein, ob die

Tatsachenbehauptungen und Beweismittel bereits vor der Vor-instanz vorgebracht

worden sind, soweit sich dies nicht bereits aus dem angefochtenen Entscheid

ergibt (AGE BEZ.2023.43 vom 11. November 2023 E. 1.1.2). Dies ist vorliegend

abgesehen von der Behauptung, bei den entsorgungspflichtigen Sachen habe es

sich nicht um Sachen des Mieters gehandelt (vgl. Zivilgerichtsentscheid E. 4.1),

nicht der Fall. Folglich ist davon auszugehen, dass es sich bei den mit der

Beschwerde gemachten Behauptungen und eingereichten Beweismitteln abgesehen von

der vorstehend erwähnten Behauptung um unzulässige Noven handelt.

Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass die im Zusammenhang mit den Reinigungskosten vom Mieter

in der Beschwerde gemachten Behauptungen und eingereichten Beweise abgesehen

von der Behauptung, die entsorgungspflichtigen Sachen hätten nicht ihm gehört, unzulässig

und unbeachtlich sind. Die erwähnte blosse Behauptung ist nicht geeignet,

Zweifel an der Richtigkeit des sorgfältig begründeten Entscheids des

Zivilgerichts (E. 4) zu erwecken. Es ist somit nicht zu bemängeln, dass das

Zivilgericht dem Mieter Reinigungskosten von CHF 1'631.65 auferlegte.

4.

Instandstellungskosten

Der Mieter wehrt

sich sodann gegen die Auferlegung der Instandstellungskosten von CHF 318.65 für

das Auswechseln eines Schlosszylinders und von CHF 507.85 für das Entfernen

einer WC-Brause. Er bestreitet, die Mängelliste von der Vermieterin rechtzeitig

erhalten zu haben. Zudem sei im Zusammenhang mit dem Schlosszylinder

«interessant», dass auf einem von der Vermieterin eingereichten Foto ein

Zylinder der Haustür ersichtlich sei; er fragt in diesem Zusammenhang, welcher

Zylinder denn nun fehle (Beschwerde, S. 2 mit Verweis auf die Beschwerdebeilage

5). Auch bei diesen Behauptungen und bei diesem Beweismittel handelt es sich um

unzulässige und unbeachtliche Noven (zur Zulässigkeit und Beachtlichkeit von

Noven vgl. oben E. 3 zweiter Absatz). Es ist somit nicht zu beanstanden, dass

das Zivilgericht dem Mieter die Instandstellungskosten von CHF 318.65 und CHF

507.85

auferlegte.

5.

Räumungskosten

Der Mieter

bringt schliesslich vor, es sei zu prüfen, ob er die Räumungskosten von CHF

1'600.– zu tragen habe (Beschwerde, S. 2 unten). Dieses Vorbringen ist

berechtigt: In seiner Entscheidbegründung räumt das Zivilgericht denn auch ein,

es habe der Vermieterin fälschlicherweise Räumungskosten im Umfang von CHF

1'600.– zugesprochen; richtigerweise – und das sei aufgrund des vorgängigen

Räumungsverfahrens gerichtsnotorisch – seien der Vermieterin Räumungskosten von

lediglich CHF 280.– entstanden. Der Mieter habe die Möglichkeit, Beschwerde zu

erheben und in diesem Punkt eine Korrektur des Zivilgerichtsentscheids zu

verlangen (Zivilgerichtsentscheid, E. 6). Da sich die Vermieterin im

Beschwerdeverfahren nicht mehr geäussert hat und kein begründeter Zweifel an

der Einschätzung des Zivilgerichts besteht, ist die Beschwerde im Umfang von

CHF 1'320.– gutzuheissen.

6.

Beschwerdeentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass der Zivilgerichtsentscheid

teilweise aufzuheben und die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gutzuheissen

ist. Der Mieter ist demgemäss zu verurteilen, der Vermieterin CHF 2'218.15

(statt CHF 3'538.15) zu zahlen. Im Übrigen ist der Zivilgerichtsentscheid zu

bestätigen. Umständehalber werden für das Beschwerdeverfahren keine

Gerichtskosten erhoben.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: In teilweiser Gutheissung der Beschwerde

wird Ziffer 3 des Dispositivs des Zivilgerichtsentscheids vom 9. April 2024

(MG.2023.56) wie folgt geändert:

«3. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin

CHF 2'218.15 zu bezahlen. Das weitergehende Begehren wird abgewiesen.»

Für das Beschwerdeverfahren werden keine Gerichtskosten erhoben.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführer

-

Beschwerdegegnerin

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die a.o. Gerichtsschreiberin

BLaw Yasmin Zarin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.