Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2024.56

ENTSCHEID

vom 12. September 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und a.o.

Gerichtsschreiberin MLaw Andrea Meyer

Parteien

A____ Beschwerdeführerin

[…]

Gesuchsgegnerin

gegen

B____ Beschwerdegegnerin

[…] Gesuchstellerin

vertreten durch […], Advokat,

[…]

Gegenstand

Beschwerde gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 3. Juli 2024

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag vom 18. September 2006 mieteten A____ (nachfolgend

Mieterin) und eine weitere Person bei B____ (nachfolgend Vermieterin) eine

3-Zimmer-Wohnung an der […]. Es wurden ein monatlich vorauszahlbarer Mietzins

von CHF 1’425.00 brutto sowie Mietantritt per 1. Oktober 2006 vereinbart.

Mit Nachtrag vom 30. Juli 2014 übernahm die Mieterin den bestehenden

Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten allein. Am 1. Dezember 2023 kündigte

die Vermieterin das Mietverhältnis auf amtlich genehmigtem Kündigungsformular

wegen wiederholter schwerer Sorgfaltspflichtverletzung und Missachtung der

Hausordnung ausserordentlich per 31. Januar 2024. Die ausserordentliche

Kündigung wurde von der Mieterin bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten Basel-Stadt angefochten. Das Schlichtungsverfahren wurde am 12. März 2024 zufolge Nichterscheinens der Mieterin als

gegenstandslos abgeschrieben. Ein Wiederherstellungsgesuch

der Mieterin wurde abgewiesen.

Am 26. März 2024 stellte die Vermieterin beim Zivilgericht

ein Gesuch um Ausweisung der Mieterin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren

Fällen. Sie beantrage, es sei die Mieterin gerichtlich anzuweisen, die bei der

Vermieterin gemietete 3-Zimmer-Wohnung per sofort zu räumen. Für den Fall, dass

die Mieterin die Wohnung bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt

habe, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Nach

Durchführung einer Verhandlung stellte das Zivilgericht mit Entscheid vom 3. Juli

2024 fest, dass die Parteien übereinstimmend erklärt hätten, dass die Mieterin

in der Zwischenzeit ausgezogen sei. Die Mieterin werde bei ihrer Bereitschaft

behaftet, die bei der Vermieterin gemietete 3-Zimmer-Wohnung bis zum 4. Juli

2024,10:00 Uhr, vollständig zu räumen und besenrein mitsamt Schlüsseln zu

übergeben. Das Zivilgericht ordnete an, dass auf Antrag der Vermieterin ohne

Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen werden

könne, wenn die Mieterin innert der gesetzten Frist die Wohnung nicht geräumt

habe bzw. die Übergabe nicht stattfinden kann. Der Mieterin wurden die

Verfahrenskosten auferlegt, welche aber zufolge Gewährung der unentgeltlichen

Rechtspflege zu Lasten des Staates gingen. Der Entscheid wurde den Parteien an

der Hauptverhandlung im Dispositiv eröffnet. Auf entsprechendes Gesuch der

Mieterin vom 12. Juli 2024 hin erfolgte eine schriftliche Begründung des

Entscheids, welche der Mieterin am 16. August 2024 eröffnet worden ist.

Mit Schreiben vom 2. Juli 2024 (Postaufgabe 2. August 2024)

richtete die Mieterin eine «Beschwerde bezüglich des missbräuchlichen

Ausweisungsbegehren mit Verhandlungsdatum vom April 2024, dem 15. Mai 2024 und

2. Juli 2024 und Vorgehen bezüglich Fall: 24/KA-1, der Anfechtung einer

missbräuchlichen ausserordentlichen Kündigung bei der staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt, respektive vorgängige

Verhandlungen bezüglich des Mietobjekts Liegenschaft […], vierter Stock» an das

Zivilgericht. Dieses überwies die Eingabe mit Verfügung vom 7. August 2024 dem

Appellationsgericht zur Behandlung. Mit Verfügung vom 16. August 2024 wurde die

Mieterin darauf hingewiesen, dass im Zeitpunkt der vorgenannten

Beschwerdeerhebung die schriftliche Begründung des angefochtenen Entscheids

noch gar nicht zugestellt worden sei und dass deshalb auf die Beschwerde nicht

eingetreten werden könne. Die Mieterin reichte daraufhin am 25. August 2024

beim Appellationsgericht eine Beschwerde («zweite Fassung») ein, welche den

gleichen Betreff enthielt wie die vorgenannte Beschwerde vom 2. Juli 2024,

jedoch ergänzt mit dem Hinweis, dass sie den begründeten Entscheid am 16.

August 2024 abgeholt habe.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gemäss den Angaben in der Beschwerde vom 2.

Juli 2024 (Postaufgabe vom 2. August 2024) richtet sich diese gegen das

«missbräuchliche Ausweisungsbegehren» und somit wohl gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 3. Juli 2024 betreffend Ausweisung. Im vorliegenden Fall kann

offen gelassen werden, ob dieser Entscheid mit Beschwerde (so die

Rechtsmittelbelehrung) oder mit Berufung angefochten werden konnte, da auf das

ergriffene Rechtsmittel aus den folgenden Gründen in keinem Fall eingetreten

werden kann. Im Zeitpunkt der (ersten) Beschwerdeerhebung am 2. August 2024 lag

der auf Antrag der Mieterin schriftlich begründete, angefochtene Entscheid

dieser noch gar nicht vor. Die Beschwerdeerhebung erfolgte somit verfrüht,

weshalb auf die Eingabe vom 2. Juli 2024 (Postaufgabe vom 2. August 2024) nicht

eingetreten werden kann.

1.2

Die Beschwerde («zweite Fassung») vom 25.

August 2024 richtet sich gegen den am 16. August 2024 der Beschwerdeführerin

zugestellten Entscheid des Zivilgerichts vom 3. Juli 2024 betreffend Ausweisung.

Gemäss Rechtsmittelbelehrung konnte dieser Entscheid innert einer nicht

erstreckbaren Frist von 10 Tagen seit der Zustellung beim Appellationsgericht

mit schriftlich begründeter Beschwerde angefochten werden. Die Beschwerde vom

25.

August 2024 wurde innert der vorgenannten Frist beim Appellationsgericht

eingereicht. Es kann aus den folgenden Gründen offen gelassen werden, ob der

angefochtene Entscheid tatsächlich mit Beschwerde anfechtbar war oder ob hier

nicht eine Berufung richtig gewesen wäre. Zuständig ist in beiden Fällen das

Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes).

Sowohl bei einer Berufung als auch bei einer Beschwerde ist

eine Rechtsmittelklägerin gehalten, sich in der Berufung resp. Beschwerde mit

den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und konkret

aufzuzeigen, inwiefern sie diese für fehlerhaft hält und inwieweit der

angefochtene Entscheid deshalb geändert oder aufgehoben werden soll (BGE 137 III 617 E. 4.2.2; AGE BEZ.2023.52 vom 26. Oktober 2023 E 2). Die

Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein. Dies setzt voraus, dass

die Rechtsmittelklägerin im Einzelnen die erstinstanzlichen Erwägungen

bezeichnet, die sie anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik

beruht (AGE ZB.2014.17 vom 1. April 2015 E. 4.4.3; Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger

[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage,

Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 36). Bei Laien werden diese Voraussetzungen

weniger streng ausgelegt. Auch hier wird aber verlangt, dass aus der Begründung

des Rechtsmittels zumindest rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der

angefochtene Entscheid nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei unrichtig

sein soll (AGE BEZ.2023.59 vom 23. April 2024 E. 1.2, für die Berufung etwa AGE

ZB.2024.2 vom 5. Juni 2024 E. 2.1).

Im hier angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2024 hielt das

Zivilgericht fest, dass die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Mieterin

nach vorheriger Androhung mit amtlichem Formular vom 1. Dezember 2023 ausserordentlich

per 31. Januar 2024 gekündigt habe. Die ausserordentliche Kündigung sei von der

Mieterin bei der Schlichtungsstelle angefochten worden. Die

Schlichtungsverhandlung habe am 12. März 2024 in Anwesenheit der Vermieterin

stattgefunden, weshalb das Schlichtungsverfahren mit Verfügung vom selben Tag

zufolge Nichterscheinens der Mieterin als Klagepartei als gegenstandslos

abgeschrieben worden sei. Die Mieterin habe bei der Schlichtungsstelle ein

Wiederherstellungsgesuch eingereicht, welches von der Schlichtungsstelle

abgewiesen worden sei, wobei dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen sei.

Damit liege eine gültige Kündigung vor, gestützt auf welche das Mietverhältnis

per 31. Januar 2024 beendet worden sei. Die Mieterin nutze somit die Wohnung

seit dem 1. Februar 2024 ohne Rechtsgrundlage und sei gestützt auf Art. 267

Abs. 1 OR dazu verpflichtet, die Wohnung an die Vermieterin zurückzugeben.

Daher werde dem Ausweisungsbegehren entsprochen. Anlässlich der Verhandlung

hätten die Parteien übereinstimmend erklärt, dass die Mieterin in der

Zwischenzeit ausgezogen sei und dass die Abnahme am 4. Juli 2024

stattfinden werde. Daher werde die Mieterin bei ihrer Bereitschaft behaftet,

die Wohnung bis Donnerstag, 4. Juli 2024, 10:00 Uhr vollständig zu räumen und

besenrein mitsamt Schlüsseln zu übergeben. Für den Fall, dass die Mieterin ihre

Verpflichtung bis zum festgesetzten Termin nicht nachkommen solle, werde im

Sinn der beantragten direkten Vollstreckungsmassnahme die amtliche Räumung

gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO angeordnet.

Mit den Ausführungen im angefochtenen Entscheid setzt sich

die Mieterin in ihrer Eingabe vom 25. August nicht auseinander. Die

Ausführungen in der Beschwerde beziehen sich auf die Hintergründe, welche zur

Kündigung geführt hatten. Sie weist auf aus ihrer Sicht ungenügendes Vorgehen

der Vermieterin sowie auf von der Mieterin vorgebrachte Mängel am Mietobjekt

hin. Um von ihr und ihrem Sohn weiteren Schaden abzuwenden, beantrage sie

vollumfänglich abweisende Entscheide an die Adresse der Eigentümer und der

Liegenschaftsverwaltungen bezüglich der unter dem Betreff genannten

Angelegenheit und «wie von ihnen auf Seite zwei ihrer Begründung angeführten

drei Begehren» (gemeint sind wohl die Ziffern 1-3 des Urteilsdispositivs des

angefochtenen Entscheids) und wie auch einen vollumfänglichen Verzicht auf

jegliche Kostenansprüche in spe bezüglich der unter dem Betreff genannten

Angelegenheit. Vielmehr brauche es valable Angebote auf dem Wohnungsmarkt, welche

es ihnen sehr viel günstiger aushelfen würden, sie zu beziehen.

Damit geht die Beschwerdeführerin aber nicht auf die

Feststellungen im Entscheid des Zivilgerichts vom 3. Juli 2024 ein, wonach die

gegenüber ihr ausgesprochene Kündigung rechtsgültig geworden ist, da das gegen

die Kündigung angestrengte Verfahren bei der Mietschlichtungsstelle

rechtskräftig abgeschlossen worden sei. Sie bestreitet nicht, dass das

Mietverhältnis somit beendet worden ist und dass die Parteien in der

Verhandlung vor dem Zivilgericht mitgeteilt haben, dass die Beschwerdeführerin

aus der Wohnung an der […] ausgezogen sei.

Da es bei der von der Mieterin eingereichten zweiten Beschwerde

an einer rechtsgenüglichen Begründung fehlt, kann auf die Beschwerde nicht

eingetreten werden.

2.

Bei diesem

Ausgang hätte die Mieterin die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu

tragen. Angesichts der Umstände ist es aber angebracht, auf die Erhebung von

Gerichtskosten zu verzichten.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Beschwerde gegen den Entscheid

des Zivilgerichts vom 3. Juli 2024 ([...]) wird nicht eingetreten.

Auf die Erhebung von Gerichtskosten für das

Beschwerdeverfahren wird verzichtet.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführerin

-

Beschwerdegegnerin

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die a.o. Gerichtsschreiberin

MLaw Andrea Meyer

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.