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Entscheid

BEZ.2026.29

Grundstückverwertung (BGer Nr. 5A_543/2026 vom 17.06.2026)

22. Mai 2026Deutsch12 min

Source bs.ch

Sachverhalt

Mit Eingabe vom 18. März 2025 (eingereicht am 20. März 2026) verlangte

die B____ AG (nachfolgend: Gläubigerin) beim Betreibungsamt Basel-Stadt die

Verwertung des von der Betreibung Nr.[...] als Grundpfand betroffenen Grundstücks

[...] in Basel ([...]; nachfolgend: das Grundstück) für eine Forderung über CHF 297'635.–

zuzüglich Zinsen. Am 21. März 2025 benachrichtigte das Betreibungsamt den Schuldner

der in Betreibung gesetzten Forderung und Miteigentümer des zu verwertenden

Grundstücks, A____ (nachfolgend: Schuldner), über das Verwertungsbegehren und

ordnete die Schätzung des mutmasslichen Verkaufswerts respektive Verkehrswerts

des Grundstücks an. Der eingesetzte Sachverständige, E____ ([…]), schätzte den Verkehrswert

des Grundstücks mit Schätzungsbericht vom 12. Juni 2025 auf CHF 710'000.–.

Das Betreibungsamt stellte den Bericht dem Schuldner am 17. Juni 2025 zu und

informierte ihn darüber, dass er gegen Leistung eines Kostenvorschusses eine

neue Bewertung des Grundstücks bei der Aufsichtsbehörde über das Betreibungs-

und Konkursamt (nachfolgend: untere Aufsichtsbehörde) verlangen könne.

Von dieser Möglichkeit machte der Schuldner Gebrauch, indem

er mit Eingabe vom 10. September «Einsprache» erhob und mit Schreiben vom 10.

September 2025 die Einholung einer Schätzung bei der C____ AG vorschlug. Dem

Ersuchen des Schuldners entsprechend wies die untere Aufsichtsbehörde das

Betreibungsamt nach Eingang des Kostenvorschusses mit Verfügung vom 28. Oktober

2025 an, der C____ AG den Auftrag zur Schätzung des Grundstücks zu erteilen. Mit

Schätzungsbericht vom 14. Januar 2026 schätzte D____ (C____ AG) den Verkehrswert

des Grundstücks auf CHF 847'000.–. Am 12. Februar 2026 stellte die

untere Aufsichtsbehörde diesen Bericht dem Schuldner zu und kündigte an, es sei

vorgesehen, den Mittelwert der Erst- und Zweitschätzung als für die

Versteigerung massgebenden Schätzwert festzulegen. Der Schuldner zeigte sich

mit diesem Vorgehen nicht einverstanden und verlangte mit Eingabe vom 27. Februar

2026 die Einholung eines Obergutachtens. Eventualiter beantragte er, es seien den

Sachverständigen Ergänzungsfragen zu stellen und diese aufzufordern, ihre

Bewertungsgrundlagen offenzulegen. Die untere Aufsichtsbehörde lehnte die

Anträge des Schuldners mit Entscheid vom 8. April 2026 ab und setzte den Schätzwert

auf CHF 778'500.– fest. Ferner wies sie das Betreibungsamt an, die Schätzungsberichte

bekanntzumachen.

Dagegen erhob der Schuldner am 21. April 2026 Beschwerde an

das Appellationsgericht Basel-Stadt als obere Aufsichtsbehörde über das

Betreibungs- und Konkursamt (nachfolgend: obere Aufsichtsbehörde). Darin

beantragte er, die Sache sei zur ergänzenden fachlichen Klärung und

Neubeurteilung an die untere Aufsichtsbehörde zurückzuweisen. Eventualiter seien

die Sachverständigen zu einer ergänzenden schriftlichen Stellungnahme auf

Grundlage eines gerichtlichen Fragenkatalogs und unter Offenlegung der

wesentlichen Bewertungsgrundlagen zu den massgebenden Unterschieden, Annahmen

und Bewertungsgrundlagen aufzufordern. Zudem sei der Beschwerde die

aufschiebende Wirkung zu erteilen. Mit Verfügung vom 8. April 2026 wies der

Verfahrensleiter das Gesuch um Anordnung der aufschiebenden Wirkung für das

Beschwerdeverfahren ab. Die obere Aufsichtsbehörde verzichtete auf die

Einholung von Stellungnahmen, zog die Akten der unteren Aufsichtsbehörde bei

und fällte den vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.

Entscheide der unteren Aufsichtsbehörde können innert 10

Tagen nach der Eröffnung an die obere Aufsichtsbehörde weitergezogen werden. Als

solche amtet ein Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 5 Abs. 3

des basel-städtischen Gesetzes betreffend Einführung des Bundesgesetzes über

Schuldbetreibung und Konkurs [EG SchKG, SG 230.100]; § 92 Abs. 1

Ziff. 13 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Das

Verfahren richtet sich nach Art. 20a SchKG. Im Übrigen gelten die

Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272)

sinngemäss (§ 5 Abs. 4 EG SchKG). Mit der Beschwerde

können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige

Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).

Die Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde ist zu

begründen. Aus der gesetzlichen Pflicht, die Beschwerde zu begründen (Art. 321

Abs. 1 ZPO), fliesst die Pflicht, mit der Beschwerde konkrete Anträge zu

stellen, ansonsten auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann. Eine

Beschränkung darauf, lediglich die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids zu

beantragen, genügt nicht, sondern es muss ein Antrag in der

Sache gestellt werden (AGE BEZ.2023.28 vom 4. März 2024 E. 1.3 mit weiteren

Hinweisen). In Bezug auf den von der unteren Aufsichtsbehörde festgesetzten

massgebenden Schätzwert des Grundstücks enthält die Beschwerde keinen Antrag.

Es wird lediglich die Rückweisung der Sache zur ergänzenden fachlichen Klärung

und Neubeurteilung und eventualiter die Vornahme einer weiteren Klärung durch

die obere Aufsichtsbehörde beantragt. Ob in dieser Situation von einem

genügenden Antrag in der Sache auszugehen ist, kann vorliegend offenbleiben, da

die Beschwerde aus den nachfolgenden Gründen ohnehin abzuweisen ist.

2.

Die untere Aufsichtsbehörde erwog zusammengefasst, vorliegend

würden Schätzungen gleich kompetenter Sachverständiger vorliegen, in den

Schätzungsberichten seien die Grundlagen für die Bewertungen jeweils aufgeführt,

und es würden keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine der Schätzungen

nicht gesetzeskonform erstellt worden wäre. Aus dem Umstand allein, dass sie im

Resultat wertmässig erheblich auseinanderliegen würden, könne nicht geschlossen

werden, es liege eine falsche Bewertung vor. Zudem würden die Schätzungen im

Ergebnis ohnehin nicht derart auseinanderliegen, dass erhebliche Zweifel an der

fachgerechten Bewertung bestehen würden. Somit seien weder ein Obergutachten

einzuholen noch den Sachverständigen Ergänzungsfragen zu stellen. Die untere

Aufsichtsbehörde stellte auf den Mittelwert der Erst- und Zweitschätzung ab,

setzte den Wert des Grundstücks auf CHF 778'500.– fest und wies das

Betreibungsamt an, beide Schätzungsberichte öffentlich bekanntzumachen.

3.

Der Schuldner macht in seiner Beschwerde geltend, es hätte

angesichts der erheblichen Differenz im Ergebnis der beiden Schätzungen geprüft

werden müssen, ob diese auf vergleichbaren, transparent offengelegten und

fachlich tragfähigen Grundlagen beruhen würden. Dies hätte in Form der

Einholung eines Obergutachtens oder durch Stellung gezielter Rückfragen an die Sachverständigen

geschehen können. Insbesondere sei unklar geblieben, ob in beiden Schätzungen

von denselben Wohn- und Nutzflächen ausgegangen werde, wie diese hergleitet und

wie sie wertmässig behandelt würden. Ferner sei offen, wie die

Denkmal-/Stadtbild-Schonzone in den Wert eingeflossen sei, wie die Renovations-

und Investitionsannahmen hergeleitet worden seien, wie die Altersentwertung

begründet werde, wie Nebenflächen und der Grenznutzen zusätzlicher

Grundstückfläche berücksichtigt würden und was bei der zweiten Schätzung die

konkrete Vergleichsdatenbasis und die Art der Adjustierungen gewesen sei. Es

gehe nicht an, dass die untere Aufsichtsbehörde, ohne auf die Gründe für die

Differenzen der beiden Schätzungen einzugehen, auf deren Mittelwert abstelle.

Gemäss Art. 99 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über

die Zwangsverwertung von Grundstücken vom 23. April 1920 (VZG; SR 281.42)

ordnet das Betreibungsamt nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens die

Schätzung des zu verwertenden Grundstücks an. Dabei ist zu beachten, dass die

Schätzung des zu versteigernden Objekts nichts über den tatsächlich erzielbaren

Erlös aussagt, sondern den Interessenten bloss einen Anhaltspunkt über das

vertretbare Angebot geben und daher nicht möglichst hoch sein soll (BGE 143 III

532.

E. 2.2, 135 I 102 E. 3.2.2 f., 134 III 42 E. 4). Dem Umstand, dass

Schätzungen selbst von Experten auseinanderfallen können, wird dadurch Rechnung

getragen, dass jeder Beteiligte ohne nähere Begründung eine Neuschätzung durch

einen Sachverständigen verlangen kann (BGer 4A_471/2024 vom 3. Dezember 2024 E.

2.1

; vgl. BGE 131 III 136 E. 3.2.1, 120 III 79 E. 2a). Sofern beide

Schätzungen von gleich kompetenten Sachverständigen erstellt worden und

schlüssig sind, ist es sachgerecht, auf den Mittelwert der beiden Schätzungen

abzustellen (BGer 5A_471/2024 vom 3. Dezember 2024 E. 2.2; BGE 129 III 595 E.

3.

, 120 III 79 E. 2b). Ein Anspruch auf Einholung eines Obergutachtens

existiert nicht (BGE 120 III 135 E. 2). Da es sich bei der Schätzung um eine

Ermessensfrage handelt, werden Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung

endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Kren Kostkiewicz, in: SchKG Kommentar,

20.

Auflage, Zürich 2020, Art. 97 N 11).

Im vorliegenden Fall liegen keinerlei Anzeichen dafür vor,

dass eine oder beide der Schätzungen nicht fachgerecht erarbeitet worden wären.

Sowohl E____ als auch D____ gehören der Schätzungsexperten-Kammer des

schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft an. Ihre fachliche Fähigkeit

und Erfahrung werden vom Schuldner zu Recht nicht in Zweifel gezogen. In beiden

Schätzungsberichten werden die Grundlagen, auf welchen die Schätzung basiert,

ausführlich dargestellt. Beide Berichte enthalten eine Beschreibung des Objekts

mit Detailangaben der Nutzungsflächen (Schätzung von E____ S. 9 ff.; Schätzung C____S. 4.2

und 5.2). In beiden Schätzungsberichten wird dargelegt, auf welchen Unterlagen

die Beurteilung basiert (Schätzung von E____ S. 3 f.; Schätzung C____ AG S. 5.1

und 5.3). Beide Schätzungen basieren neben den genannten Planunterlagen auch

auf einer Besichtigung, und die Berichte enthalten eine ausführliche Fotodokumentation.

Die angewandte Methodik zur Ermittlung des Verkehrswerts wird in beiden

Schätzungsberichten nachvollziehbar dargestellt (Schätzung von E____ S. 3 f.;

Schätzung C____ AG S. 3 ff.). Bei der Ermittlung des Realwerts respektive

Sachwerts des Grundstücks kommen die beiden Sachverständigen zu einem Ergebnis

mit einer sehr geringfügigen Differenz (Schätzung von E____ S. 14:

CHF 710'000.–; Schätzung C____ AG S. 3.1: CHF 756'000.–.). Im

Schätzungsbericht von E____ wird in nachvollziehbarer Weise aufgezeigt, weshalb

auf eine Ertragswert-Schätzung verzichtet und auf den Realwert unter Abzug der

sofort notwendigen Investitionen für Instandstellungsarbeiten abgestellt wird

(Schätzung von E____ S. 15). Ebenso transparent und nachvollziehbar wird im

Schätzungsbericht von D____ erläutert, dass die Bewertung aufgrund von

Sachwert, Ertragswert, Barwert, einer DCF(«Discounted-Cashflow»)-Berechnung und

einem Vergleichswert erfolge, wobei die DCF-Berechnung der Plausibilisierung

diene (Schätzung C____ AG S. 3 f.). Auch im Schätzungsbericht von D____ wird

darauf hingewiesen, dass die ertragsorientierten Werte bei Bewertungen von

selbstgenutztem Wohneigentum in den Hintergrund treten würden (Schätzung C____

AG S. 3 f.). Im Schätzungsbericht von D____ wird zudem ausgeführt, dass für die

Klärung eines erzielbaren Verkaufserlöses auch Knappheitsüberlegungen berücksichtigt

werden könnten. Die Bewertung mithilfe eines Vergleichswerts der Firma F____

berücksichtige die heutige erhöhte Nachfrage nach Einfamilienhäusern, da nur

wenige bis gar keine solchen Objekte in Städten erstellt würden. Damit würden

die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in die Höhe getrieben. Gestützt auf

den Vergleichswert der Datenbank der Firma F____ gelangt D____ zu einem

Verkehrswert von CHF 847'000.–, welcher damit höher liegt als der von ihm

errechnete Sachwert von CHF 756'000.– respektive Ertragswert von

CHF 720'000.– (Schätzung C____ AG S. 3 und 3.1).

Somit beruhen beide Schätzungen auf vergleichbaren,

transparent offengelegten und fachlich tragfähigen Grundlagen. Insbesondere ist

nicht ersichtlich, dass Kriterien berücksichtigt worden wären, die keine Rolle

hätten spielen dürfen, oder dass umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser

Acht geblieben wären. Wie die untere Aufsichtsbehörde zu Recht festgestellt

hat, besteht damit kein Anlass für eine zusätzliche fachliche Klärung. Dabei

durfte und musste die untere Aufsichtsbehörde berücksichtigen, dass ihr eine

Nachprüfung der Schätzungen untersagt ist (Kren

Kostkiewicz, in: SchKG Kommentar, 20. Auflage, Zürich 2020, Art.

97.

N 7) und dass auch der Anspruch auf die hier erfolgte Zweitschätzung gerade

dem Umstand Rechnung trägt, dass die Ansichten über den Verkehrswert eines

Grundstücks – selbst unter Sachverständigen – nicht selten erheblich

auseinander liegen können (BGer 4A_471/2024 vom 3. Dezember 2024 E. 2.1.1; vgl.

BGE 131 III 136 E. 3.2.1, 120 III 79 E. 2a). Da im vorliegenden Fall zwei

sachgerecht ausgearbeitete Schätzungen von zwei gleich kompetenten Sachverständigen

vorliegen, ist es entgegen den Ausführungen des Schuldners richtig, dass als

massgebender Schätzwert des Grundstücks der Mittelwert zwischen den beiden

Schätzungen festgelegt wurde (vgl. BGer 5A_471/2024 vom 3. Dezember 2024

E. 2.2; BGE 129 III 595 E. 3.1, 120 III 79 E. 2b). Gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung sind in diesem Fall die beiden Sachverständigen auch nicht zu

einer Stellungnahme aufzufordern (BGer 5A_639/2013 vom 21. Januar 2014 E. 2.3).

4.

Der Schuldner moniert ferner, es sei widersprüchlich, dass

die untere Aufsichtsbehörde den Mittelwert der beiden Schätzungen als

massgebenden Schätzwert bestimmt und dennoch die Bekanntgabe der beiden

Schätzungen angeordnet habe. Dadurch werde Unklarheit geschaffen.

Die Einholung einer Schätzung gemäss Art. 97 SchKG verfolgt

im Pfändungsverfahren primär zwei Funktionen. Erstens dient sie der Bestimmung

des Deckungsumfangs, dessen Kenntnis notwendig ist, um sicherzustellen, dass

nicht mehr Vermögenswerte mit Beschlag belegt werden, als zur Befriedigung der

pfändenden Gläubiger für ihre Forderungen samt Zinsen und Kosten erforderlich

ist. Zweitens orientiert die Schätzung die Gläubiger über das voraussichtliche

Ergebnis der späteren Verwertung der gepfändeten Gegenstände. Die Schätzung

soll somit den Interessenten einen Anhaltspunkt über ein «vertretbares» Angebot

liefern und nicht «möglichst hoch» sein (BGE 143 III 532 E. 2.2, 135 I 102 E.

3.2.2

f., 134 III 42 E. 4, BGer 5A_34/2023 vom 22. August 2023 E. 2.3). Diesem

Ziel dienen in erster Linie die Festlegung und Bekanntgabe des massgebenden Schätzwerts

selbst. Dieser Wert wird denn auch gemäss Art. 29 VZG in die

Steigerungsbedingungen aufgenommen. In den Bekanntmachungen für

Grundstücksversteigerungen wird im Kanton Basel-Stadt neben dem massgebenden Schätzwert

und den Steigerungsbedingungen auch der Schätzungsbericht selbst aufgeführt

respektive per Link zugänglich gemacht. Diese Praxis steht im Einklang mit dem

von Art. 97 SchKG verfolgten Ziel, den Interessenten einen möglichst

aussagekräftigen Anhaltspunkt für das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung

zu liefern.

Da der massgebende Schätzwert im vorliegenden Fall auf dem

Mittelwert zwischen den beiden sachgerecht ausgearbeiteten Schätzungen von zwei

gleich kompetenten Sachverständigen basiert, ist es angebracht, zusätzlich zum

bekannt gegebenen massgebenden Schätzwert auf die beiden Schätzungsberichte hinzuweisen

respektive diese im Hinblick auf die Versteigerung öffentlich zugänglich zu

machen. Es ist nicht ersichtlich, welches Interesse gegen die Zugänglichmachung

der beiden Schätzungsberichte im Vorfeld der Versteigerung sprechen würde,

zumal die Offenlegung der abweichenden Schätzungsberichte dem interessierten

Publikum auch insofern einen Mehrwert liefert, als sie verdeutlicht, dass es

sich beim festgesetzten Schätzwert um einen blossen Anhaltspunkt handelt, der

vom auf dem Markt erzielbaren Preis erheblich abweichen kann.

5.

Aus den genannten Gründen ist die Beschwerde gegen den

Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde vom 8. April 2026 abzuweisen. Das

Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde ist kostenlos

(Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG).

Demgemäss

erkennt die obere Aufsichtsbehörde:

://: Die Beschwerde gegen den Entscheid der

unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt vom 8. April 2026

(AB.2025.37) wird abgewiesen.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführer

-

B____ AG

-

Betreibungsamt Basel-Stadt

-

Untere Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Martin Manyoki

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 10 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000

Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art.

42.

BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.