Verkehrswert einer verschenkten Liegenschaft ist auf der Grundlage der Bewertung der Bodenbewertungsstelle des Grundbuch-und Vermessungsamts korrekt ermittelt worden. Berechnung des Vermögensverzichts und infolgedessen der Ergänzungsleistung richtig erfolgt.

Sozialversicherungsgericht

des Kantons Basel-Stadt

URTEIL

vom 16. März 2020

Mitwirkende

Dr. A. Pfleiderer (Vorsitz), Dr. med.

W. Rühl , MLaw M. Kreis

und

Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Gmür

Parteien

A____

vertreten durch B____

Beschwerdeführerin

Amt für Sozialbeiträge

Basel-Stadt

Rechtsdienst, Grenzacherstrasse 62,

Postfach, 4005 Basel

Beschwerdegegnerin

Gegenstand

EL.2019.5

Einspracheentscheid vom 26. März

2019

Verkehrswert einer verschenkten

Liegenschaft ist auf der Grundlage der Bewertung der Bodenbewertungsstelle des

Grundbuch-und Vermessungsamts korrekt ermittelt worden. Berechnung des

Vermögensverzichts und infolgedessen der Ergänzungsleistung richtig erfolgt.

Tatsachen

Sachverhalt

I.

Die 1922 geborene Beschwerdeführerin meldete sich am 7. August

2018 zum Bezug von Ergänzungsleistungen (EL) an (Gerichtsakte 6). Nach

erfolgten Abklärungen verneinte die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 14.

August 2018 (Beschwerdeantwortbeilage [AB] 4) den Anspruch der

Beschwerdeführerin auf Ergänzungsleistungen ab 1. Juli 2018 gestützt auf einen

mit Fr. 30'893.-- bezifferten Einnahmeüberschuss. Dagegen erhob die

Beschwerdeführerin, vertreten durch ihren Sohn, am 6. September 2018 Einsprache

(AB 6). Nach weiteren Abklärungen hiess die Beschwerdegegnerin die Einsprache

teilweise gut und sprach der Beschwerdeführerin mit Einspracheentscheid vom 13.

November 2018 ab Oktober 2018 Ergänzungsleistungen in Höhe von Fr. 175.--

monatlich zu. Im Übrigen wies die Beschwerdegegnerin die Einsprache ab. In der gleichzeitig

erlassenen Verfügung vom 13. November 2018 rechnete die Beschwerdegegnerin bei

der Ermittlung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen bei den Einnahmen einen

Vermögensverzicht in Höhe von Fr. 170'091.-- an. Bei der Berechnung des

Vermögensverzichts wurde unter anderem die Schenkung einer nicht zu eigenen

Wohnzwecken der Versicherten dienenden Liegenschaft in Basel zum Verkehrswert

in Höhe von Fr. 385'000.-- (vgl. Verkehrswertschätzung der Bodenbewertungsstelle

vom 10. November 2010 abzüglich Hypothekarschulden von Fr. 5'000.--) an den

Sohn der Beschwerdeführerin berücksichtigt (AB 7). Am 11. Dezember 2018 erliess

die Beschwerdegegnerin eine der Verfügung vom 13. November 2018 entsprechende

Verfügung und bestätigte ihren Entscheid (AB 9).

Nachdem die Beschwerdeführerin ab Oktober 2018

Hilflosenentschädigung der AHV zugesprochen erhielt (vgl. Verfügung

Hilflosenentschädigung der AHV vom 15. Januar 2019, Gerichtsakte 6), errechnete

die Beschwerdegegnerin den Anspruch auf Ergänzungsleistungen neu. Mit Verfügungen

vom 14. und 15. Januar 2019 forderte die Beschwerdegegnerin infolge eines

Einnahmeüberschusses von Fr. 4'961.-- die bereits bezogenen

Ergänzungsleistungen in Höhe von insgesamt Fr. 854.-- von Oktober 2018 bis

Januar 2019 sowie Prämienverbilligung in Höhe von Fr. 859.-- zurück (AB 11 und

12). Am 28. Januar 2019 und am 15. Februar 2019 erhob die Beschwerdeführerin

gegen die Verfügung vom 11. Dezember 2018 und die Rückforderungsverfügungen vom

14. und 15. Januar 2019 Einsprache. Im Wesentlichen machte sie geltend, die in

den Verfügungen aufgenommene Liegenschaftsbewertung sei nicht nachvollziehbar.

Unter Berücksichtigung der baulichen Einschränkungen und der unumgänglichen,

dringend notwendigen Renovationen könne der Gebäudezeitwert mit maximal Fr. 69'945.--

beziffert werden. Auch der von der Bodenbewertungsstelle geschätzte m2-Preis in

Höhe von Fr. 1'600.--/m2 überzeuge nicht. In Anbetracht eines quartierüblichen

m2-Preises von Fr. 700.--/m2 ergäbe sich ein Bodenpreis von Fr. 103'600.--.

In Addition mit dem angemessenen Gebäudepreis von Fr. 69'945.-- lasse sich der

Wert für die Liegenschaft mit Fr. 173'545.-- im Jahr 1990 beziffern (AB 10, 13

und 14). Mit Schreiben vom 12. März 2019 nahm die Bodenbewertungsstelle zu den

Einwänden der Beschwerdeführerin Stellung. Sie erachtete nunmehr aufgrund des

weit zurückliegenden Bewertungszeitpunktes einen Verkehrswert von Fr. 351'000.--

für die Liegenschaft als vertretbar (AB 16). Gestützt auf das vorerwähnte

Schreiben hiess die Beschwerdegegnerin die Einsprachen vom 28. Januar und 15.

Februar 2019 mit Einspracheentscheid vom 26. März 2019 teilweise gut und sprach

der Beschwerdeführerin Ergänzungsleistungen ab Juli 2018 in Höhe von Fr. 393.--,

ab September 2018 in Höhe von Fr. 417.--, ab Oktober 2018 in Höhe von Fr.

174.--, ab Januar 2019 in Höhe von Fr. 211.-- sowie ab Juli 2018 jeweils die

ganze monatliche Durchschnittsprämie zu. Im Übrigen wies sie die Einsprachen

ab. In der gleichzeitig erlassenen Verfügung vom 26. März 2019 rechnete die

Beschwerdegegnerin bei der Ermittlung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen

bei den Einnahmen einen Vermögensverzicht in Höhe von Fr. 141'651.-- an, wobei

nunmehr von einem Verkehrswert der verschenkten Liegenschaft in Höhe von Fr.

351'000.-- ausgegangen wurde (AB 15).

Erwägungen

II.

Dagegen erhebt die Beschwerdeführerin am 13. Mai 2019

Beschwerde beim Sozialversicherungsgericht Basel-Stadt. Darin beantragt sie, es

sei die Ziffer 2 des Einspracheentscheides vom 26. März 2019 aufzuheben und die

Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin Ergänzungsleistungen

gemäss ELG zu erbringen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird um die

Bewilligung der unentgeltlichen Verfahrensführung und Verbeiständung ersucht.

Mit Beschwerdeantwort vom 25. Juni 2019 schliesst die

Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde.

Mit Replik vom 5. September 2019 und Duplik vom 24. September

2019.

halten die Parteien im Wesentlichen an den gestellten Rechtsbegehren fest.

III.

Die Instruktionsrichterin bewilligt mit Verfügung vom 6.

September 2019 die unentgeltliche Vertretung durch Advokat B____.

IV.

Nachdem keine der Parteien die Durchführung einer mündlichen

Verhandlung verlangt hat, findet am 16. März 2020 die Urteilsberatung durch die

Kammer des Gerichts statt.

Entscheidungsgründe

1.

1.1

Das Sozialversicherungsgericht Basel-Stadt ist zur Beurteilung der

vorliegenden Beschwerde in sachlicher Hinsicht gemäss Art. 56 Abs. 1 und Art.

57.

des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts

(ATSG), § 12a des basel-städtischen Gesetzes über die Einführung des

Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und

Invalidenversicherung (EG/ELG), § 56a lit. a des basel-städtischen

Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG) und § 1 Abs. 1 des basel-städtischen

Sozialversicherungsgerichtsgesetzes (SVGG) zuständig. Die örtliche

Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 58 Abs. 1 ATSG.

1.2

Da die Beschwerde rechtzeitig innert der Frist von Art. 60 Abs. 1

ATSG erhoben wurde und auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die Beschwerdegegnerin hat mit Einspracheentscheid vom 26. März 2019

die Verfahren bezüglich der Einsprache vom 28. Januar 2019 gegen die

Ergänzungsleistungsverfügung vom 11. Dezember 2018 sowie die

Ergänzungsleistungsverfügung vom 15. Januar 2019 und die

Prämienverbilligungsverfügung vom 14. Januar 2019 vereinigt, da sich alle drei

Einsprachen der Beschwerdeführerin gegen den für das Jahr 1990 berücksichtigten

Verkehrswert der Liegenschaft [...] richteten und den Einsprachen somit der

gleiche Sachverhalt zu Grunde liege. Die Beschwerdegegnerin kommt im

angefochtenen Einspracheentscheid zum Schluss, gemäss der Stellungnahme der

Bodenbewertungsstelle vom 12. März 2019 sei für die Liegenschaft C____ im Jahr

1990.

von einem Verkehrswert von mindestens Fr. 351'000.-- auszugehen. Dies habe

eine Anpassung des angerechneten Vermögensverzichts zur Folge. Dadurch entstehe

eine EL-Nachzahlung von Fr. 2'010.-- und ein durchgehender Anspruch auf

Prämienverbilligung in Höhe der ganzen kantonalen Durchschnittsprämie von Fr.

592.-- pro Monat im Jahr 2018 und von Fr. 602.-- pro Monat im Jahr 2019,

weshalb die Einsprachen teilweise gutgeheissen würden (vgl. Einspracheentscheid

vom 26. März 2019).

2.2

Die Beschwerdeführerin ist mit der Bewertung der im Jahr 1990 verschenkten

Liegenschaft und der daraus folgenden Berechnung des Vermögensverzichts nicht

einverstanden. Sie macht in der Hauptsache geltend, der von der

Bodenbewertungsstelle im Jahr 2010 nachträglich ermittelte Verkehrswert der

Liegenschaft für das Jahr 1990 in Höhe von Fr. 390'000.-- bzw. Fr. 351'000.--

sei nicht nachvollziehbar. Die Liegenschaftsbewertungsstelle der

Steuerverwaltung Basel-Stadt habe im Jahr 1990 und somit im Jahr der für das vorliegende

Verfahren massgeblichen Entäusserung einen steuerlich relevanten Wert von Fr.

145'000.-- ermittelt. Dies entspreche gemäss § 63 des alten Steuergesetzes zwei

Dritteln des Realwertes. Der durch die Liegenschaftsbewertungsstelle eruierte

Realwert/Verkehrswert im Jahr 1990 habe somit aufgerechnet Fr. 217'500.--

betragen. Die Beschwerdeführerin habe auf die Verlässlichkeit der Bewertung der

Liegenschaftsbewertungsstelle der Steuerverwaltung Basel-Stadt vertrauen

können. Die Beschwerdeführerin habe denn auch im Schenkungsvertrag vom 18.

Oktober 1990 exakt den durch die Amtsstelle bekannt gegebenen Liegenschaftswert

übernommen. Es sei unzulässig, wenn derselbe Kanton 20 Jahre im Nachhinein

anhand einer neuen, massiv nach oben abweichenden Bewertung die Ausgangslage

und die Konsequenzen der längst zurückliegenden Schenkung grundlegend zum

Nachteil der Beschwerdeführerin verändern wolle. Auch vor dem Hintergrund der

Tatsache, dass die Liegenschaft im Jahr 1990 einer umfassenden Sanierung

bedurfte, um überhaupt mit behördlicher Erlaubnis bewohnt zu werden, vermöge

die Verkehrswertschätzung der Bodenbewertungsstelle nicht zu überzeugen. Sodann

reduzieren die geringe Parzellenbereite von 5.7 Metern den Verkehrswert der

Liegenschaft. Im Vergleich zu anderen, sich in der Nachbarschaft befindenden

Liegenschaften sei der bestätige hohe Quadratmeterpreis von Fr. 1'600.-- nicht

nachvollziehbar. Zudem widerspreche die vom Architekten im Jahr 1991

vorgenommene Realwertschätzung dem von der Bodenbewertungsstelle festgelegten

Quadratmeterpreis. Der Architekt gehe darin von einem relativen Landwert von

Fr. 700.--/m2 aus. Nach dem Dargelegten sei der Verkehrswert der Liegenschaft

mit Fr. 217'500.-- zu beziffern (vgl. Beschwerde vom 13. Mai 2019).

2.3

Strittig ist in erster Linie der Verkehrswert der Liegenschaft [...]

und die daraus folgende Berechnung des Vermögensverzichts. Die übrigen

Positionen der Berechnung der Ergänzungsleistungen sind zu Recht unbestritten.

Auf diesbezügliche Weiterungen kann deshalb verzichtet werden.

3.

3.1

Bund und Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach

den Art. 4-6 des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur Alters-,

Hinterlassenen- und Invalidenversicherung vom 6. Oktober 2006 (ELG,

SR 831.30) erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenzbedarfs

(Art. 1 Abs. 1 ELG).

3.2

Nach Art. 9 Abs. 1 ELG entspricht die jährliche Ergänzungsleistung

dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben (Art. 10 ELG) die anrechenbaren

Einnahmen (Art. 11 ELG) übersteigen.

3.3

Gemäss Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG werden die Einkünfte und

Vermögenswerte, auf die verzichtet worden ist, als Einnahmen angerechnet. Ein

Verzicht im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG liegt unter anderem vor, wenn

die versicherte Person ohne rechtliche Verpflichtung oder ohne adäquate

Gegenleistung auf Vermögen verzichtet hat (BGE 140 V 267 E. 2.2

S. 270 mit Hinweisen). Für die Prüfung der Frage, ob ein Vermögensverzicht in

diesem Sinne vorliegt, ist bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen

Entäusserung eines Grundstückes der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Hingabe

massgebend (Art. 17 Abs. 5 Satz 1 ELV [dieser gelangt gemäss dem hier nicht

weiter interessierenden Satz 2 nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein

Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht]). Nach der

Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft im Sinne dieser

Bestimmung der Verkaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr

hat (Urteil des Bundesgerichts vom 15. Oktober 2013 [9C_396/2013], E. 7.1.1 mit

Hinweis). Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und

aktuelle Liegenschaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Praktikabilität können

aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werden (Urteil des

Bundesgerichts vom 16. Mai 2019 [9C_100/2019], E. 6.1).

4.

4.1

Es steht fest, dass die Beschwerdeführerin am 18. Oktober 1990 die

in ihrem Eigentum stehende Liegenschaft C____ ihrem Sohn schenkte, wobei der

Schenkungswert der Liegenschaft auf Fr. 145'000.-- festgesetzt wurde. Der Sohn

übernahm den auf der Liegenschaft lastenden Schuldbrief in Höhe von Fr.

5'000.-- (Beschwerdebeilage [BB] 5). Der Schenkungswert der Liegenschaft

stützte sich dabei im Wesentlichen auf die von der Bodenbewertungsstelle der

Steuerverwaltung Basel-Stadt vorgenommene Schätzung vom 25. Juni 1990, in

welcher der Inventarwert der Liegenschaft C____ mit Fr. 145'000.-- beziffert wurde

(BB 4). Die Beschwerdegegnerin stützt sich dagegen bei der Bewertung der Liegenschaft

auf die Verkehrswertschätzungen der Bodenbewertungsstelle des Grundbuch- und

Vermessungsamts vom 10. November 2010 und vom 12. März 2019 (BB 6 und 12). Die

Bodenbewertungsstelle des Grundbuch- und Vermessungsamts hat zur Ermittlung des

damaligen Verkehrswerts der Liegenschaft den Gebäudezeitwert in Höhe von

155'434.-- und den auf statistischer Grundlage ermittelten Landpreis in Höhe von

Fr. 236'800.-- (148 m2 x Fr. 1'600) addiert, was Fr. 392'234.-- ergab (BB 6).

Mit Stellungnahme vom 12. März 2019 führte die Bodenbewertungsstelle aus, in

Anbetracht des weit zurückliegenden Bewertungszeitpunktes könne eine allgemeine

Bewertungsungenauigkeit, insbesondere aufgrund der Altersentwertung der

Liegenschaft, von maximal 10% zugestanden werden. Bei dem daraus resultierenden

Verkehrswert von Fr. 351'000.--, sei selbst eine Altersentwertung von 60%

(Gebäudezeitwert von Fr. 113'000.--) berücksichtigt (AB 12).

4.2

Um eine rechtsgleiche Ermittlung des Verkehrswerts zu gewährleisten,

gibt die höchstrichterliche Praxis vor, dass die EL-Durchführungsstellen in

allen Fällen die gleiche Amtsstelle mit der Schätzung betrauen (vgl.

Carigiet/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 2. überarbeitete und ergänzte

Auflage, Zürich 2009, S. 171 bei Fn 524, mit Hinweis auf AHI-Praxis 1993, S.

129, 132). Die Beschwerdegegnerin lässt den Verkehrswert in der Regel durch die

Bodenbewertungsstelle des Grundbuch- und Vermessungsamts schätzen. Mit Blick

auf den erwähnten Grundsatz, wonach die gleiche Amtsstelle mit der Schätzung zu

betrauen ist, ist das Vorgehen der Beschwerdegegnerin deshalb nicht zu

beanstanden. Darum ist grundsätzlich von der Liegenschaftsbewertung der

Bodenbewertungsstelle des Grundbuchs- und Vermessungsamts auszugehen. Aus den

nachfolgenden Erwägungen ergibt sich, dass kein Grund besteht, vorliegend von

diesem Grundsatz abzuweichen.

4.3

Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, dass am 25. Juni 1990

die Liegenschaftsbewertungsstelle der Steuerverwaltung Basel-Stadt die

Liegenschaft C____ mit Fr. 145’000.-- bewertet habe. Gemäss § 63 Abs. 2 des damals

geltenden Gesetzes über die direkten Steuern des Kantons Basel-Stadt vom 22.

Dezember 1949 (SG 640.100) entspreche die Bewertung von Grundstücken und

Liegenschaften 2/3 des Realwertes. Der durch die Liegenschaftsbewertungsstelle

der Steuerverwaltung Basel-Stadt eruierte Realwert/Verkehrswert im Jahr 1990

sei daher aufgerechnet auf 3/3 mit Fr. 217'500.-- zu beziffern.

Wie die Beschwerdegegnerin in ihren Rechtsschriften

nachvollziehbar dargelegt, entspricht der von der Liegenschaftsbewertungsstelle

der Steuerverwaltung Basel-Stadt ermittelte Wert in Höhe von Fr. 145'000.-- bzw.

aufgerechnet auf Fr. 217'500.-- dem unter dem Verkehrswert liegenden Vermögenssteuerwert.

Gemäss § 63 Abs. 2 des damals geltenden Gesetzes über die direkten Steuern sind

selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zu 2/3 des Realwertes

und unbebautes Land ist zum Verkehrswert zu schätzen. Nach § 34 Abs. 1 der

damals geltenden Verordnung zum Gesetz über die direkten Steuern vom 30. Januar

1990.

(SG 640.110) setzt sich der Realwert zusammen aus dem geltenden

Gebäudeversicherungswert abzüglich der Altersentwertung des Gebäudes zuzüglich

des relativen Landwertes. Der relative Landwert leitet sich aus dem absoluten

Bodenwert gemäss Bodenwertkatalog ab. Der absolute Bodenwert des

Bodenwertkatalogs richtet sich nach dem Durchschnitt der Preise, die in

vergleichbaren Verhältnissen der betreffenden Gegend und der gleichen Bauzone

in den letzten zwei Jahren vor dem Bewertungsstichtag bezahlt worden sind (§ 34

Abs. 3 der Verordnung zum Gesetz über die direkten Steuern). Mit der

Beschwerdegegnerin kann festgehalten werden, dass sich der relative Landwert

zwar aus dem absoluten Bodenwert ableitet, dieser indes nicht unverändert

übernommen wird. Aus den von der Beschwerdegegnerin genannten Entscheiden der

Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt geht hervor, dass praxisgemäss zur

Ermittlung des relativen Landwerts ausgehend vom absoluten Bodenwert

prozentuale Einschläge (vorliegend von 50%) vorgenommen wurden. Hinzu kommt,

dass der absolute Bodenwert, welcher dem Bodenwertkatalog entnommen wurde und

den Ausgangspunkt für die Berechnung des relativen Landwerts darstellt, aufgrund

von Vergleichspreisen so errechnet wurde, dass er 10-20% unter einem festgestellten

Mittelwert zu liegen kam (vgl. Entscheide der Steuerrekurskommission des

Kantons Basel-Stadt Nr. 18/1994 vom 14. März 1994 und Nr. 3/1996 vom 22.

Februar 1996). Um den relativen Landwert zu ermitteln, wurde somit der absolute

Bodenwert, der bereits um 10-20% tiefer festgesetzt ist als die üblichen

Marktpreise, zusätzlich noch um prozentuale Einschläge reduziert (vgl. auch §

51.

Abs. 3 der geltenden Verordnung zum Gesetz über die direkten Steuern). Aus diesen

Darlegungen folgt, dass die Beschwerdeführerin in der Annahme, der Steuerwert

bzw. der steuerrechtliche Realwert entspreche 2/3 des Verkehrswerts der

Liegenschaft, fehlgeht. Der von den Steuerbehörden basierend auf dem relativen

Landwert und dem Gebäudeversicherungswert abzüglich der Altersentwertung

ermittelte Steuerwert der Liegenschaft kann nicht mit dem Verkehrswert der

Liegenschaft C____ gleichgesetzt werden, sondern wird aufgrund der vorerwähnten

Faktoren tiefer veranschlagt. Daran vermag auch die Tatsache nichts zu ändern,

dass der vom absoluten Bodenwert vorgenommene Einschlag an das objektive

Kriterium der «altersabhängigen Nutzungsintensität» gekoppelt ist und der

Beschwerdeführerin zufolge auch den Verkehrswert beeinflusse. Dabei handelt es

sich um einen schematischen Abzug (vgl. auch Merkblatt zur generellen

steuerlichen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften im Kanton

Basel-Stadt per 31. Dezember 2016), der den spezifischen Gegebenheiten der

Liegenschaft keine Rechnung trägt. Nach dem Vorerwähnten ist dem Vorbringen der

Beschwerdeführerin, es sei auf den von den Steuerbehörden festgesetzten

Realwert bzw. Inventarwert von Fr. 145'000.-- bzw. dem aufgerechneten Realwert

im Jahr 1990 von Fr. 217'500.-- abzustellen, nicht zu folgen.

Sofern sich die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang auf

den Vertrauensschutz beruft, ist ihr entgegenzuhalten, dass die Schätzung der

Steuerverwaltung Basel-Stadt vom 25. Juni 1990 im Rahmen der Veranlagung für

die Erbschaftssteuer erfolgt ist (BB 4). Es handelt sich dabei nicht um eine

Auskunft der zuständigen Stelle (BGE 137 II 182 E.

3.6.2

S. 193 mit Hinweisen; ARV 2015 S. 334, 8C_306/2015 E. 3.2). Im

Übrigen ist es notorisch, dass der Verkehrswert einer Liegenschaft meist

deutlich über dem Steuerwert liegt (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 13. Dezember

2001.

[P 31/01] E. 2a), so dass die Beschwerdeführerin auch diesbezüglich nicht

auf die Bewertung der Liegenschaft durch die Steuerverwaltung Basel-Stadt

vertrauen durfte.

4.4

Im Weiteren bringt die Beschwerdeführerin vor, der Quadratmeterpreis

in Höhe von Fr. 1'600.-- sei im Vergleich zu Nachbarliegenschaften, deren

Preise deutlich unter dem Vorgenannten liegen würde, nicht nachvollziehbar.

Hierzu hat die Bodenbewertungsstelle am 12. März 2019 und am

12.

Juni 2019 Stellung genommen: Sie gibt an, dass zwar der Landpreis in den

Jahren um 1990 im Durchschnitt um Fr. 1'000.--/m2 gelegen sei. Dieser Landwert

gelte indes für eine durchschnittliche Ausnützungsziffer von 0.5

Liegenschaften, deren Ausnützungsziffer höher sei, hätten in der Regel einen

höheren Landwert pro m2 Parzellenflächen. In diesem Kontext sei auch der

relative Landwert von Fr. 1'600.--/m2 für die Liegenschaft C____ für das Jahr

1990.

einzureihen. Die Ausnützungsziffer habe im damals noch nicht ausgebauten

Zustand ca. 0.86 bei einer Brutto-Grundfläche von ca. 128 und einer

Parzellenfläche von 148 m2 betragen. Im Vergleich mit den angebrachten D____-Auswertungen

liege der Quadratmeterpreis von 1'600 /m2 also sogar in einem moderaten

Bereich. Die von der Beschwerdeführerin angeführten Vergleichsliegenschaften

hätten alle eine mindestens doppelt so grosse Parzellengrösse und eine sehr

viel kleinere Ausnützungsziffer. Auch der von der Beschwerdeführerin

herangezogene Bodenrichtwert der Bodenbewertungsstelle (BB 11) beziehe sich auf

eine Standardparzelle an dieser Lage mit deren Potenzial in der Zone E____. Ein

direkter Vergleich dieser Landwerte mit dem Landwert der Liegenschaft C____ sei

somit nicht möglich, sondern könne nur über die Ausnützungsziffer erfolgen. Die

Liegenschaftsparzelle C____ sei keine Normalparzelle, sondern eine schmale,

kleine Parzelle mit einer überdurchschnittlich hohen Ausnutzung und damit auch

mit einem überdurchschnittlich hohen Landwert (vgl. Stellungnahme vom 12. März

2019, AB 16). Auf diese nachvollziehbaren Ausführungen der Bodenbewertungsstelle

kann abgestellt werden. Aus der Beilage zur Stellungnahme der

Bodenbewertungsstelle vom 12. Juni 2019 wird sodann ersichtlich, dass

Liegenschaften mit einer hohen Ausnützungsziffer auf dem Markt höhere

Quadratmeterpreise erzielten als Liegenschaften mit einer tieferen Ausnützungsziffer

(AB 17), was die Darstellungen der Bodenbewertungsstelle belegt. Weiter geht

aus der Tabelle zu den Bodenpreisen in der Zone E____ in Basel-Stadt hervor,

dass die Bodenpreise in den Jahren 1991 bis 1995 ähnlich hoch oder sogar etwas

tiefer waren als im Jahr 1990 (AB 17). Vor diesem Hintergrund sind die von der

Bodenbewertungsstelle herangezogenen Vergleichswerte zur Ermittlung des

Quadratmeterpreises plausibel; ein Abstellen auf Vergleichswerte zwei Jahre vor

der Schenkung im Jahr 1990 ist daher nicht notwendig. Sodann ist darauf

hinzuweisen, dass die von der Beschwerdeführerin angeführten

Vergleichsbeispiele zum Quadratmeterpreis teilweise auf dem oben erwähnten

tieferen Steuerwert beruhen (BB 20-22), weshalb sie die Schätzung der

Bodenbewertungsstelle nicht in Zweifel zu ziehen vermögen. Schliesslich stellt auch

die vom Architekten in den Jahren 1991 und 1992 durchgeführten

Realwertschätzungen die Verkehrswertschätzung der Bodenbewertungsstelle nicht in

Frage. Die im Rahmen einer Hypothekaufnahme vorgenommene Realwertschätzung der

Liegenschaft zuhanden der Bank dient in erster Linie dem Zweck, das Darlehen

bzw. die Hypothek der Bank durch die Immobilie angemessen abzusichern. Es

handelt sich hierbei nicht um eine gänzlich unabhängige Bewertung, weshalb

dieser Schätzung nicht der gleiche Beweiswert zukommt wie derjenigen der

Bodenbewertungsstelle. Gesamthaft betrachtet kann daher auf die zutreffende Schätzung

des Quadratmeterpreises in Höhe von Fr. 1'600.--/m2 der Bodenbewertungsstelle

abgestellt werden.

4.5

Die Beschwerdeführerin stellt sich sodann auf den Standpunkt, dass

die baulichen Einschränkungen, der Instandstellungsbedarf sowie die schmale

Parzelle bei der Bewertung der Liegenschaft nicht berücksichtigt worden seien.

Im Übrigen fehle es an einem Augenschein.

Entgegen der Behauptungen der Beschwerdeführerin wurden die baulichen

Einschränkungen und der Sanierungsbedarf durch die Bodenbewertungsstelle

einbezogen. Wie die Bodenbewertungsstelle in der Stellungnahme vom 12. März

2019.

schlüssig darlegt, sind zur Ermittlung des Verkehrswertes Verkaufspreise

vergleichbarer Liegenschaften ausgewertet worden. Dabei wurde der Lage der

Liegenschaft, der Parzellenfläche, dem Gebäudekubus sowie dem

«Umgestaltungspotenzial» angemessen Rechnung getragen. Hinsichtlich des

Sanierungsbedarfs bzw. der Altersentwertung hält die Bodenbewertungsstelle

fest, dass die in der Bewertung vom 10. November 2010 verwendete

Altersentwertung von 45% in einem moderaten Bereich liege. Ein grosser Teil des

Gebäudes mache die Grundsubstanz aus. Diese Grundsubstanz erfordere keine

laufende Erneuerung und entwerte sich nicht. Selbst bei einem sehr hohen

Unterhaltsrückstand sei die technische Entwertung einer Liegenschaft deshalb

begrenzt und liege bei maximal 60%. In Anbetracht des weit zurückliegenden

Bewertungszeitpunktes könne eine Bewertungsungenauigkeit von 10% zugestanden

werden, was selbst eine Altersentwertung von 60% berücksichtige (BB 16). Damit

hat die Bodenbewertungsstelle den schlechten baulichen Zustand des Gebäudes in

der Bewertung der Liegenschaft gebührend berücksichtigt, so dass in diesem

Zusammenhang auf einen Augenschein verzichtet werden konnte.

4.6

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin zu Recht

auf die Verkehrswertschätzungen der Bodenbewertungsstelle des Grundbuch- und

Vermessungsamts vom 10. November 2010 und vom 12. März 2019 abgestellt hat und

von einem Verkehrswert in Höhe von Fr. 351'000.-- der Liegenschaft C____ im

Jahr 1990 ausgegangen ist. Im Übrigen wird die von der Bodenbewertungsstelle

angewandte Schätzmethode auch vom Bundesgericht anerkannt. Danach stellt die

Addition des Zeitwerts der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des

Marktwerts des Bodens eine geschützte Vermögensermittlung dar (vgl. Urteil des

Bundesgerichts vom 15. Oktober 2013 [9C_396/2013, 9C_397/2013, 9C_398/2013], E.

7.1.2

mit Hinweisen). Der von der Bodenbewertungsstelle präsentierte, von der

Beschwerdegegnerin gemäss Einspracheentscheid geschätzte Verkehrswert von Fr. 351'000.--

und die daraus folgende Berechnung des Vermögensverzichts ist nach dem

Dargelegten folglich nicht zu beanstanden. Nähere sachverhaltliche Abklärungen

zum Verkehrswert erübrigen sich somit.

5.

5.1

Aus diesen Erwägungen folgt, dass der angefochtene Einspracheentscheid

vom 26. März 2019 zu schützen und die dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen

ist.

5.2

Das Verfahren ist kostenlos.

5.3

Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind die ausserordentlichen

Kosten wettzuschlagen. Dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin im Kostenerlass ist ein angemessenes Anwaltshonorar aus der

Gerichtskasse auszurichten. Das Sozialversicherungsgericht geht bei der

Bemessung eines Kostenerlasshonorars für durchschnittliche (IV-)Verfahren bei

doppeltem Schriftenwechsel im Sinne einer Faustregel von einem Honorar in Höhe

von Fr. 2'650.-- (inklusive Auslagen) zuzüglich 7.7% Mehrwertsteuer (Fr.

204.05) aus. Bei einfacheren oder komplizierteren Verfahren kann dieser Ansatz

entsprechend erhöht oder reduziert werden. Der vorliegende Fall ist in Bezug

auf die sich stellenden Sachverhalts- und Rechtsfragen durchschnittlicher

Natur, weshalb ein Honorar in Höhe von Fr. 2'650.-- zuzüglich Mehrwertsteuer

als angemessen erscheint.

Demgemäss erkennt das

Sozialversicherungsgericht:

://: Die Beschwerde wird abgewiesen.

Das Verfahren ist kostenlos.

Dem Vertreter der Beschwerdeführerin im

Kostenerlass, Advokat B____, wird ein Anwaltshonorar von Fr. 2'650.--

(inklusive Auslagen) zuzüglich Mehrwertsteuer von Fr. 204.05 (7.7%) aus der

Gerichtskasse ausgerichtet.

Sozialversicherungsgericht

BASEL-STADT

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Dr. A. Pfleiderer lic.

iur. A. Gmür

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid

kann innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim

Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 100 Abs. 1 des Bundesgesetzes

vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG]). Die

Beschwerdefrist kann nicht erstreckt werden (Art. 47 Abs. 1 BGG). Die

Beschwerdegründe sind in Art. 95 ff. BGG geregelt.

Die Beschwerdeschrift ist

dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, in dreifacher Ausfertigung

zuzustellen. Die Beschwerdeschrift hat den Anforderungen gemäss Art. 42 BGG zu

genügen; zu beachten ist dabei insbesondere:

a) Die Beschwerdeschrift

ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten;

b) in der Begründung ist in

gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt;

c) die Urkunden, auf die

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie

in Händen hat, ebenso der angefochtene Entscheid.

Geht an:

– Beschwerdeführerin

– Beschwerdegegnerin

– Bundesamt

für Sozialversicherungen

Versandt am: