Überbauung "Volta Ost", Neubau von Wohn- und Geschäftshäusern (BGer 1C_418/2020 vom 28. Oktober 2021)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2019.102

URTEIL

vom 15. Mai 2020

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.

Stephan Wullschleger,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

A____

Rekurrent

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Bau- und

Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 11, 4001 Basel

Einwohnergemeinde Basel-Stadt

Beigeladene

Fischmarkt 10, 4001 Basel

vertreten durch Immobilien

Basel-Stadt,

Rechtsdienst & Baurechte,

Fischmarkt 10, 4051 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Beschluss

der Baurekurskommission

vom 8. Mai 2019

betreffend Überbauung "Volta

Ost",

Neubau von Wohn- und

Geschäftshäusern

Sachverhalt

Sachverhalt

Am 9. Mai

2012 unterbreitete der Regierungsrat dem Grossen Rat für das Geviert Elsässerstrasse,

Voltastrasse, Mülhauserstrasse und Wasserstrasse (Areal Volta Ost) einen

Ratschlag (Nr. 12.0622.01) für eine Zonenänderung, die Festsetzung eines

Bebauungsplans sowie weitere nutzungsplanerische Massnahmen. Im Mittelteil des

Areals findet sich das Fernheizkraftwerk (FHKW) der Industriellen Werke Basel

(IWB). Im Teilbereich Ost befinden sich das Primarschulhaus Volta, das

Öltanklager der IWB und die Voltahalle. Im Teilbereich West befand sich zu

jener Zeit eine Wohnbebauung mit Solitärgebäuden. Dieser Teilbereich sollte

unverändert der Wohnnutzung vorbehalten werden, aber auch Räume für

Publikumsnutzung (Läden, Gastronomie, Ateliers, Praxen) wie auch Raum für

Kindertagesbetreuung bereitstellen. Unter Vergrösserung der Parzellen gegen

Osten hin (Mittelbereich FHKW IWB) sollte der Teilbereich West zugunsten

der baulichen Entwicklung im Norden gegen den Voltaplatz und die Voltastrasse

hin der Zone 6 zugeordnet werden, während der übrige Bereich der

Elsässerstrasse entlang in der Zone 5a verbleiben sollte. Gemäss dem für

das Areal vorgesehenen Bebauungsplan sollte hier von den massgeblichen

Bestimmungen betreffend Gebäudehöhe, Geschosszahl und Gebäudetiefe sowie von

der Baulinie abgewichen werden können, falls das Projekt auf dem Resultat eines

sogenannten Varianzverfahrens beruhen und zu einer städtebaulich und

architektonisch hochstehenden Bebauung führen sollte. Mit Beschluss vom

11. März 2015 genehmigte der Grosse Rat die vorgeschlagene

Zonenänderung und den vorgeschlagenen Bebauungsplan.

Gestützt auf ein

zwischenzeitlich durchgeführtes Varianzverfahren (Siegerprojekt

"Gregory") reichte das Hochbauamt am 26. September 2017 für die

Einwohnergemeinde der Stadt Basel als Grundeigentümerin des Areals Volta Ost

ein Baubegehren für einen Neubau von Wohn- und Geschäftshäusern an der

Elsässerstrasse 50, 52, 54, 56, 58 und 60 sowie Voltastrasse 39, 41 und 43

mit Baumfällungen und Abbruch der Liegenschaften Elsässerstrasse 54 und 56

sowie Voltastrasse 39, 41, 43, 63, 65, 67 und 69 ein. Aufgrund einer

entsprechenden Baupublikation erhob A____ am 5. Dezember 2017

Einsprache gegen das Bauvorhaben. Mit Entscheid vom 21. August 2018

wies das Bau- und Gastgewerbeinspektorat die Einsprache ab und erteilte mit

Bauentscheid Nr. [...] die Baugenehmigung unter gewissen Auflagen.

Hiergegen

rekurrierte A____ am 5. September 2018 an die Baurekurskommission,

welche den Rekurs mit Entscheid vom 8. Mai 2019 (Versand:

28. Mai 2019) abwies, soweit darauf eingetreten werden konnte.

Gegen diesen

Entscheid erhob A____ mit Anmeldung vom 7. Juni 2019 und Begründung vom

27. Juni 2019 Rekurs beim Verwaltungsgericht. Damit beantragt er, den

Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben und die Baubewilligung nicht zu

erteilen, eventualiter die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubehandlung an

die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat verzichtet

mit Eingabe vom 13. August 2019 auf eine eingehendere Stellungnahme

unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid. Immobilien Basel-Stadt

beantragen mit Vernehmlassung vom 5. September 2019 im Namen des

Finanzdepartements des Kantons Basel-Stadt, den Rekurs abzuweisen, soweit

darauf eingetreten werden könne. Die Baurekurskommission beantragt mit

Vernehmlassung vom 18. September 2019 die Abweisung des Rekurses. Mit

Replik vom 20. November 2019 verlangt der Rekurrent zusätzlich, die

Planauflage des Bebauungsplans aus dem Jahre 2011 für ungültig zu erklären

und zu wiederholen. Das Verwaltungsgericht hat am 15. Mai 2020 im

Teilbereich West des Areals Volta Ost einen Augenschein genommen und im Bau-

und Verkehrsdepartement das Stadtmodell von Basel besichtigt. Daran haben der Rekurrent und sein Vertreter sowie die

Vertreter der Bauherrschaft und der Baurekurskommission teilgenommen und sich

zu den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort äussern können. In der

anschliessenden Gerichtsverhandlung sind sie zum Vortrag gelangt. Ausserdem

sind am Augenschein [...] von der Stadtgärtnerei und [...] vom Planungsamt als

Auskunftspersonen befragt worden. Für ihre Ausführungen wird auf das Protokoll

verwiesen. Die Tatsachen und Standpunkte der Beteiligten ergeben sich, soweit

sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen

Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Die

Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission

(BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission, deren

Entscheide nach § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

(VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht unterliegen (vgl.

auch § 6 BRKG). Dementsprechend ist das Verwaltungsgericht für die

Beurteilung des vorliegenden Rekurses sachlich und funktionell zuständig.

Gemäss § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes

(GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum Entscheid berufen.

1.2

Der

Rekurrent wohnt in einer unmittelbar an

das Baugrundstück grenzenden Liegenschaft. Er hat sich als Einsprecher am

ursprünglichen Baubewilligungsverfahren sowie als Rekurrierender im vorinstanzlichen Rekursverfahren beteiligt. Er

ist daher sowohl formell wie auch materiell beschwert und somit gemäss

§ 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert. Auf den frist- und

formgerecht erhobenen Rekurs ist somit einzutreten.

1.3

Der

Rekurrent stellt erstmals in der Replik den Antrag, wonach die Planauflage aus

dem Jahr 2011 für "ungültig zu erklären" respektive die Planauflage

zu wiederholen sei. Diese Planauflage erfolgte im Hinblick auf den Entscheid

des Grossen Rats vom 11. März 2015 betreffend Zonenänderungen und

Bebauungsplan. Dieser Entscheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Weder der Entscheid des Grossen Rats selbst noch das diesem vorangehende Planauflageverfahren

sind somit Streitgegenstand des hier angefochtenen Bau- und

Einsprachenentscheids des Bau- und Gastgewerbeinspektorats. Auf den erstmals in

der Replik, und damit ohnehin verspätet (vgl. VGE VD.2015.73 vom 1. März 2016

E. 1.2 mit weiteren Hinweisen) vorgebrachten Antrag kann somit nicht

eingetreten werden (VGE VD.2015.73 vom 1. März 2016 E. 1.2,

VD.2015.32 vom 2. Juni 2015 E. 1.3, VD.2015.59 vom 23. August

2015.

E. 1.1 und VD.2013.54 vom 20. Dezember 2013 E. 1.2).

Zu behandeln bleibt aber der in der Rekursbegründung gestellte Antrag auf

Aufhebung des Entscheids der Baurekurskommission sowie auf Nichterteilung der

Baubewilligung.

1.4

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach

Dispositiv

der Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die

Verwaltung das öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und

Planungsgesetz (BPG, SG 730.100) sowie die Ausführungsbestimmungen in der

Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110), nicht oder nicht richtig

angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt

unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt

oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler

VGE 692/2005 vom 12. Mai 2006 E. 1.3, in: BJM 2008 S. 271).

2.

Strittig ist die

Erteilung einer Baubewilligung für die Überbauung des Teilbereichs West des

Areals Volta Ost. Der Rekurrent erhebt

verschiedene Rügen. In formaler Hinsicht beanstandet er eine Befangenheit des

in das Baugenehmigungsverfahren involvierten Planungsamts (dazu nachstehend

E. 3) und einen ungenügenden Einbezug der Quartierbevölkerung in die

Meinungs- und Willensbildung nach § 55 der Kantonsverfassung (KV,

SG 111.100; dazu nachfolgend E. 4). In materieller Hinsicht beklagt

er Verletzungen der Bestimmungen über den Freiflächen- und Grünflächenanteil

(E. 5), des Denkmalschutzrechts (E. 6) sowie des Baumschutzgesetzes

(E. 7). Schliesslich rügt der Rekurrent

einen Verstoss des Bauprojekts gegen den vorangegangenen Bebauungsplan

(E. 8).

3.

3.1 Im

Verfahren vor der Baurekurskommission hat der Rekurrent gerügt, dass das Bau-

und Gastgewerbeinspektorat sich in seinem Baugenehmigungsentscheid auf das

Urteil des zur Dienststelle Städtebau & Architektur gehörenden Planungsamts

verlassen habe, welches fast identisch mit dem Gesuchsteller Bau- und

Verkehrsdepartement (BVD) sei. Damit sei gegen die konventions- und

verfassungsrechtlich geschützten Gebote für ein faires Verfahren und

Unabhängigkeit verstossen worden. Das Planungsamt / Städtebau & Architektur

hätte daher als Ganzes in den Ausstand treten müssen (Rekursbegründung an die

Baurekurskommission vom 25. September 2018, S. 10). Das

Planungsamt habe die Arealentwicklung von Volta Ost projektiert, habe den

Bebauungsplan ausgearbeitet und den dazugehörigen Bericht an den Grossen Rat

verfasst und sei schliesslich in das spätere Varianzverfahren involviert

gewesen (Replik an die Baurekurskommission vom 21. Dezember 2018,

S. 10).

Die Vorinstanz

hat diese Vorbringen als unzulässig zurückgewiesen. Die Einsprecher hätten im

Zeitpunkt ihrer Einsprache in der Regel zwar keine Kenntnis davon, welche

Fachinstanzen das Baugesuch prüfen würden, weshalb zu diesem Zeitpunkt auch

noch keine Befangenheit gerügt werden könne. Dem Rekurrenten

als Architekt und demnach mit dem Baubewilligungsverfahren vertraute Person

hätte im Zeitpunkt seiner Einsprache aber klar sein müssen, dass verschiedene

dem BVD zugehörige Fachinstanzen das Baugesuch prüfen würden. Eine allfällige

Rüge hätte daher bereits in der Einsprache vorgebracht werden müssen. Auf die erst

im Verfahren vor der Baurekurskommission erhobene Rüge sei deshalb nicht

einzutreten. Gleichwohl hat die Vorinstanz das Vorbringen materiell noch

beurteilt. Unter Bezugnahme auf einen früheren Entscheid der Baurekurskommission

(referiert in BJM 2018, S. 149 ff., 150) hat sie ausgeführt,

dass es den Vorgaben des Gesetzgebers entspreche, dass staatliche Fachstellen,

die üblicherweise am Baubewilligungsverfahren beteiligt seien, auch die

Rechtskonformität von staatlichen Bauten und Anlagen überprüften. Eine

Auslagerung beziehungsweise Übertragung der entsprechenden Zuständigkeiten auf

Dritte sei durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen und komme deshalb bereits

aufgrund von rechtsstaatlichen Überlegungen nicht in Betracht. Wenn eine

Behörde ein Bauvorhaben auf seine Übereinstimmung mit den

öffentlichen-rechtlichen Vorschriften überprüfe, nehme sie eine Aufgabe wahr,

die im öffentlichen Interessen liege. Bei der Wahrung öffentlicher Interessen

bestehe ohne gegenläufige Anhaltspunkte keine Ausstandspflicht. Konkrete

Anhaltspunkte, die auf eine Befangenheit schliessen liessen, seien vorliegend

nicht ersichtlich und würden nicht dargetan (angefochtener Entscheid,

E. 8).

Der Rekurrent

wendet im Verfahren vor Verwaltungsgericht hiergegen ein, dass man auch als

Architekt nicht wissen könne, ob und wo das Bau- und Gastgewerbeinspektorat in

planungsrechtlicher Hinsicht Fachinstanzen beiziehe. Im Allgemeinen würden

planungsrechtliche Aspekte vom Bau- und Gastgewerbeinspektorat eigenständig

beurteilt. Der Rekurrent rügt, dass das Baugesuch vom Hochbauamt eingereicht

worden sei und die Stellungnahmen zu seiner Einsprache vom Planungsamt erfolgt

seien. Gemäss Organigramm gebe es direkte Verbindungen zwischen diesen beiden

Ämtern, welche direkt dem Kantonsbaumeister unterstellt seien. Das Bau- und

Gastgewerbeinspektorat habe die Stellungnahme des Planungsamts direkt

übernommen, wie sie auch diejenige des Planungsamts im vorinstanzlichen

Rekursverfahren für die eigene Stellungnahme übernommen habe. Diese

Stellungnahmen seien von [...] verfasst worden, derselben Person, die den

kompletten Planungsprozess des Projektes seitens des Planungsamts begleitet

habe und auch die öffentliche Planauflage erstellt habe. Das sei ein klarer

konkreter Anhaltspunkt für eine Befangenheit (Rekursbegründung,

S. 7 f.).

3.2 Die

Frage, ob der Rekurrent als mit dem

Ablauf von Baugesuchsverfahren (möglicherweise) vertrauter Architekt seine

Einwände betreffend die fehlende Unabhängigkeit der involvierten Stellen

bereits im Einspracheverfahren hätte vortragen können und müssen (vgl.

§ 92 Abs. 2 BPG) oder ob ihm dies mangels näherer Kenntnis des

Einbezugs anderer Fachinstanzen nicht möglich war, kann vorliegend

offenbleiben. Denn seine Rügen sind, wie die nachstehenden Erwägungen zeigen,

auch dann abzuweisen, wenn ihm die Erhebung dieser Rügen erst im Verfahren vor

der Baurekurskommission möglich gewesen wäre.

3.3

3.3.1 Der

Rekurrent hat im vorinstanzlichen

Rekursverfahren seinen Eventualantrag auf Rückweisung des Baugesuchs an das

Bau- und Gastgewerbeinspektorat (Rechtsbegehren 2) mit dem Begehren

verbunden, dass die Neubehandlung so zu organisieren sei, "dass Entscheid

und eingeholte Stellungnahmen von Fachämtern nicht von Personen und

Institutionen stammen, welche dem Gesuchsteller Bau- und Verkehrsdepartement

des Kantons Basel-Stadt hierarchisch untergeordnet sind, wie dies bei dem im

angefochtenen Entscheid involvierten Planungsamt / Städtebau- und Architektur

(…) der Fall ist" (Rechtsbegehren 3). Er hat dies damit begründet,

dass das Planungsamt als Fachinstanz fast identisch mit dem Grundeigentümer

(Einwohnergemeinde Basel) bzw. Baugesuchsteller (Hochbauamt) sei und das Bau-

und Gastgewerbeinspektorat als Baubewilligungsbehörde sich auf das Urteil des

Planungsamts verlassen habe. Das Planungsamt als Ganzes hätte deshalb in den

Ausstand treten müssen (Rekursbegründung an die Baurekurskommission,

S. 10). Mit diesen Vorbringen und seiner Berufung auf

Art. 29 ff. der Bundesverfassung (BV, SR 101) verkennt der Rekurrent, dass auf verwaltungsinterne

Verfahren nur Art. 29 Abs. 1 BV Anwendung findet. Diese

Bestimmung verlangt im Gegensatz zu Art. 30 Abs. 1 BV von

Verwaltungsbehörden nicht Unabhängigkeit und Unparteilichkeit im Sinne von

Organisationsmaximen, sondern lediglich, aber immerhin Unbefangenheit (BGer

9C_773/2018 vom 3. April 2019 E. 2 mit Hinweisen). Im

Unterschied zu richterlichen Behörden sind sie nicht nur zur neutralen

Rechtsanwendung oder Streitentscheidung berufen, sondern erfüllen auch

öffentliche Aufgaben und nehmen die Interessen des Gemeinwesens wahr.

Verwaltungsbehörden sind vielfach Partei und in eine Verwaltungsorganisation

eingebunden. Sie können deshalb beim Erlass einer Verfügung oder eines

Entscheids nicht im eigentlichen Sinne als unparteilich bezeichnet werden (Steinmann, in: Ehrenzeller et al.

[Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung. St. Galler Kommentar,

3. Auflage, Zürich/St. Gallen 2014, Art. 29 N 35). Die

Wahrnehmung öffentlicher Interessen führt unter diesen Gegebenheiten nicht zu

einer generellen Ausstandspflicht von Behördenmitgliedern. Es ist deshalb auch

nicht grundsätzlich zu beanstanden, wenn Gemeindevertreter an Baubewilligungen

mitwirken, die Bauprojekte der Gemeinde selber betreffen (BGer 1C_278/2010 vom

31. Januar 2011 E. 2, 1C_97/2014 vom 9. Februar 2015

E. 3.4 und 1C_555/2015 vom 30. März 2016 E. 4; Steinmann, a.a.O., Art. 29 BV

N 36). Von Bundesrecht wegen besteht keine Pflicht, die Zuständigkeit zur

Erteilung der Baubewilligung bei kommunalen Baugesuchen einer kantonalen

Behörde zu übertragen (BGer 1C_278/2010 vom 31. Januar 2011 E. 2.3).

Das basel-städtische Baurecht kennt denn auch keine Vorschrift, wonach die

gesetzlich vorgesehene Zuständigkeit des Bau- und Gewerbeinspektorats zur

Bewilligung von Baugesuchen bei Bauvorhaben der Einwohnergemeinde Basel, wie

vom Rekurrenten gefordert, auf eine

andere Fachinstanz überzugehen hat, die nicht dem BVD untergeordnet ist.

Aufgrund der zwingenden Natur des Organisationsrechts darf von dieser

Zuständigkeitsordnung nicht abgewichen werden (BGE 133 II 181

E. 5.1.3 S. 193 mit Hinweisen). Abgesehen davon ist es grundsätzlich

auch nicht möglich, mit gegen eine ganze Amtsstelle gerichteten

Befangenheitsbegehren eine Verwaltungseinheit in corpore in den Ausstand zu

schicken, es sei denn, jede einzelne Amtsperson wäre befangen (BGer 1C_44/2019

vom 29. Mai 2019 E. 4.3 und 1C_555/2015 vom

30. März 2016 E. 4.1, je mit Hinweisen; Schindler, Die Befangenheit der Verwaltung,

Zürich/Basel/Genf 2002, S. 75 ff. und 191 f.).

3.3.2 Art. 29

Abs. 2 BV garantiert vor Gerichts- und Verwaltungsbehörden den

Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung. Das Gebot der Unbefangenheit und

die daraus folgende Ausstandspflicht von Behördenmitgliedern bilden Teilgehalt dieser

Garantie (BGE 140 I 326 E. 5.2 S. 329; BGer

1C_517/2017 vom 18. Dezember 2017 E. 4.2). Gemäss Rechtsprechung des

Bundesgerichts gilt für nicht richterliche Amtspersonen allerdings nicht der

gleich strenge Massstab wie gemäss Art. 30 BV und Art. 6

Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK, SR 0.101)

für unabhängige richterliche Behörden (BGE 137 II 431 E. 5.2

S. 452; BGer 1C_44/2019 vom 29. Mai 2019 E. 4.2). Die

für Gerichte geltenden Anforderungen an die Unbefangenheit können deshalb nicht

unbesehen auf das Verwaltungsverfahren übertragen werden (BGE 140 I 326

E. 5.2 S. 329). Das grundrechtliche Unbefangenheitsgebot zielt zum

einen auf die Vermeidung von Interessenkonflikten, zum anderen auf den Schutz

vor unzulässiger Vorbefassung ab (zu diesen beiden Teilaspekten des

Unbefangenheitsanspruchs auch Thurnherr,

Verfahrensgrundrechte und Verwaltungshandeln, Zürich/St. Gallen 2013,

Rz. 382 ff.). In diesem Sinne verlangt § 22 des Personalgesetzes

von den Mitarbeitenden der basel-städtischen Verwaltung, die eine Verfügung

oder einen Entscheid zu treffen oder vorzubereiten oder als Mitglied einer

Behörde zu amten haben, dass sie in den Ausstand treten, wenn sie in der Sache

in persönliches Interesse haben oder wenn sie aus anderen Gründen in der Sache

befangen sein könnten. Im Kern des Unbefangenheitsanspruchs steht für Richter

wie für Verwaltungspersonen, dass sie sich bei ihren Entscheiden bzw.

Verfügungen in Bezug auf die Beurteilung des Sachverhalts nicht bereits

festgelegt haben. Verwaltungsbehörden erfüllen wie ausgeführt (E. 3.3.1)

mannigfaltige Aufgaben und nehmen die Interessen des Gemeinwesens wahr. In

diesem Sinne liegt die amtliche Mehrfachbefassung im öffentlichen Interesse und

ist sie gewollt. Darin liegt nicht bereits eine unzulässige Vorbefassung. Nach

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entscheidet sich daher die Frage, ob

eine systembedingt vorbefasste Amtsperson tatsächlich voreingenommen erscheint,

nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, namentlich nach Verfahrensart,

Funktion und Streitgegenstand des betreffenden Verfahrens (BGE 140 I 326

E. 5.2 S. 329 f. mit Hinweisen; BGer 1C_44/2019 vom

29. Mai 2019 E. 4.2; zur systembedingten Mehrfachbefassung auch Waldmann, in Waldmann/Belser/Epiney,

Basler Kommentar. Bundesverfassung, Basel 2015, Art. 29 N 35 und

Schindler, a.a.O.,

S. 150 f.). Massgeblich ist dabei, ob sich die betreffende Amtsperson

in einem früheren Verfahrensschritt in amtlicher Funktion mit derselben

Angelegenheit befasst hat und dabei eine ähnliche oder qualitativ gleiche Frage

zu beantworten gehabt hat und sie sich durch ihre Mitwirkung am früheren

Entscheid in Bezug auf einzelne Fragen bereits derart festgelegt hat, dass sie

nicht mehr als unvoreingenommen gelten kann und der Verfahrensausgang deshalb

nicht mehr als offen erscheint (VGE VD.2015.179 vom 16. September 2016

E. 9.2; dazu Schindler,

a.a.O., S. 146 ff.)

Nachdem der Rekurrent im vorinstanzlichen Rekursverfahren

noch das Planungsamt in corpore als in dieser Sache befangen und

ausstandspflichtig erachtet hatte (Rekursbegründung an die Baurekurskommission,

S. 10), was die Vorinstanz als zu pauschal zurückgewiesen hat

(angefochtener Entscheid, E. 8), bezeichnet er nunmehr [...], seines

Zeichens Mitarbeiter des Planungsamts, als im vorliegenden Baubewilligungsverfahren

befangen. Er begründet dies damit, dass [...] den kompletten Planungsprozess

seitens des Planungsamts begleitet habe, dass er sodann dessen Stellungnahme im

Einspracheverfahren verfasst habe, welche dann vom Bau- und

Gastgewerbeinspektorat für den Bewilligungsentscheid übernommen worden sei, und

dass dieser Mitarbeiter schliesslich auch eine Stellungnahme im Namen des

Planungsamts verfasst habe, die das Bau- und Gastgewerbeinspektorat im

vorinstanzlichen Rekurs eingereicht habe (Rekursbegründung, S. 7).

Diesen

Vorbringen kann nicht gefolgt werden. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sie

verspätet erfolgen. Es wäre dem Rekurrenten

ohne Weiteres möglich gewesen, bereits im Verfahren vor Baurekurskommission und

nicht erst im Verfahren vor Verwaltungsgericht den Namen des Mitarbeiters des

Planungsamts zu nennen, welchen er der Voreingenommenheit bezichtigt. Selbst

wenn man diese Vorbringen als rechtzeitig erachten würde, übergeht der Rekurrent den Umstand, dass [...] nicht

Mitarbeiter des Bau- und Gewerbeinspektorats, sondern des Planungsamts ist und

somit in der Frage der Erteilung der Baugenehmigung gar nicht entscheidbefugt war.

Unbestrittenermassen war [...] in die Ausarbeitung des Bebauungsplans

involviert. Rechtskräftig verabschiedet wurde der Bebauungsplan aber nicht

durch das Planungsamt, sondern durch den Grossen Rat. Ging es damals also um städtebauliche

und planungsrechtliche Fragen, so erscheint es nur als folgerichtig, dass das

Bau- und Gastgewerbeinspektorat, als es um die Prüfung des konkreten

Bauvorhabens auf seine Übereinstimmung mit dem vorangegangen Bebauungsplan

ging, das Planungsamt als Fachstelle zur Stellungnahme zu den

planungsrechtlichen Einwänden der Einsprecher einlud. Als Mitarbeiter des

Planungsamts hatte [...] somit im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens keine

Entscheidungskompetenzen, sondern nahm nur eine Aufgabe im Rahmen der

gesetzlich vorgesehenen Mitwirkung wahr. Über das Baugesuch zu entscheiden, lag

einzig in der Kompetenz des Bau- und Gastgewerbeinspektorats, welches auch in

eigener Kompetenz darüber zu entscheiden hatte, inwiefern es der Stellungnahme

des Planungsamts folgt und in welcher Form es diese in den Einspracheentscheid

einfliessen lässt (vgl. § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 51 Ab. 2

BPV). Erst recht kann aus dem Umstand, dass [...] eine weitere Stellungnahme

verfasst hat, welche das Bau- und Gastgewerbeinspektorat im vorinstanzlichen

Rekursverfahren zusammen mit der eigenen an die Baurekurskommission weiterleitete,

eine unzulässige Vorbefassung abgeleitet werden. Denn "verteidigt"

eine mit der Abfassung einer Verfügung oder sonstigen Arbeiten betraute

Amtsperson ihren Entscheid bzw. ihre Auffassung im Rechtsmittelverfahren vor

oberen Instanzen, liegt keine Voreingenommenheit vor (Schindler, a.a.O., S. 147).

Zusammenfassend

ist festzustellen, dass die Mehrfachbefassung bzw. Mehrfachzuständigkeiten von [...]

unterschiedliche Angelegenheiten bzw. unterschiedliche Fragestellungen betrafen.

Im Rahmen der Vorbereitung des Bebauungsplans war er mit Fragen der

Arealentwicklung und der Nutzungsordnung befasst, während seine Involvierung in

das vorliegende Baubewilligungsverfahren lediglich im Rahmen einer

Stellungnahme des Planungsamts zur Konformität des Bauvorhabens mit dem

Bebauungsplan erfolgte. Entscheidbefugnisse kamen ihm hierbei nicht zu.

Insofern war seine Mehrfachbefassung bzw. -zuständigkeit systembedingt und kann

nicht eine Ausstandspflicht innerhalb des Baubewilligungsverfahrens begründen.

Abgesehen davon legt der Rekurrent in

keiner Weise dar und ergibt sich auch nicht aus den Akten, inwiefern sich [...]

bei früherer Gelegenheit in einem Masse festgelegt hätte, dass der Ausgang des

Baubewilligungsverfahrens nicht mehr offen gewesen wäre. Die Rüge einer

unzulässigen Vorbefassung geht daher ins Leere.

4.

4.1 Im

vorinstanzlichen Rekursverfahren machte der Rekurrent

replicando eine Verletzung von § 55 KV geltend. Nach dieser

Verfassungsbestimmung bezieht der Staat die Quartierbevölkerung in seine

Meinungs- und Willensbildung ein, sofern ihre Belange besonders betroffen sind.

Der Rekurrent führte hierzu aus, dass an einem Vorbereitungsworkshop zur

Anhörung "Städtebauliche Entwicklungen auf dem Areal Volta Ost" vom

21. April 2010 der Quartierbevölkerung ein Bauprojekt mit einer

fünfgeschossigen Bebauung entlang der Elsässerstrasse und mit einer

siebengeschossigen Bebauung entlang der Voltastrasse vorgestellt worden sei.

Mit dem jetzigen zehngeschossigen Riegelbau an der Elsässerstrasse ohne

Parkierplätze im Untergeschoss würden die Anliegen der Quartierbevölkerung nach

einer Begrenzung der Gebäude auf sieben Geschosse und nach Schaffung von

Parkierplätzen missachtet und nicht umgesetzt (Replik an die

Baurekurskommission, S. 7 f.). Auf diese Rüge ist die Vorinstanz

nicht eingetreten, weil es sich hierbei um neue Einwände im Sinne von § 92 Abs. 2 BPG handle und sie erst noch in der Replik und damit verspätet

vorgebracht worden seien (angefochtener Entscheid, E. 9). Der Rekurrent hält im verwaltungsgerichtlichen

Verfahren an seinen Vorbringen fest. Er habe mit der Rekursbegründung im

vorinstanzlichen Verfahren "sämtliche Akteneinsicht auch über die des Baugesuchs

hinaus" beantragt, was von der Vorinstanz jedoch abgewiesen worden sei, weshalb

seine nachträgliche Rüge zulässig gewesen sei (Rekursbegründung,

S. 8 f.). Ob der Rekurrent

seine Rüge der Verletzung von § 55 KV rechtzeitig vorgetragen hat,

kann dahingestellt bleiben. Denn, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen,

liegt kein Verstoss gegen § 55 KV vor.

4.2 Wie

der Rekurrent selber darlegt und belegt,

hat am 21. April 2010 ein Vorbereitungsworkshop zur Anhörung "Städtebauliche

Entwicklungen auf dem Areal Volta Ost" stattgefunden, an welchem auch die

Bewohner des St. Johann-Quartiers ihre Anliegen an die Arealentwicklung

vortragen konnten (Protokoll des Vorbereitungsworkshops "Städtebauliche

Entwicklungen auf dem Areal Volta Ost" [Rekursbegründungsbeilage 1a]).

Deren Anliegen fanden in der Folge auch Eingang in die Anhörung der

verschiedenen betroffenen Gruppierungen wie Anwohner, Gewerbe und Schule vom

14. Juli 2010 (vgl. Zusammenfassung der Anhörung "Städtbauliche

Entwicklung auf dem Areal Volta Ost" vom 14.7.2010 [Rekursbegründungsbeilage 1b]).

Vom 19. Oktober 2011 bis 18. November 2011 fand die

gesetzlich vorgeschriebene öffentliche Planauflage für die Zonenänderung und

Festsetzung des Bebauungsplans statt, womit die interessierte

Quartierbevölkerung Gelegenheit erhielt, sich über das Vorhaben zu orientieren,

Anregungen einzureichen und Einsprache zu erheben

(§§ 109 f. BPG). Schliesslich wurde es der Quartierbevölkerung

mit der öffentlichen Auflage des Baubegehrens vom 8. November bis zum

8. Dezember 2018 im Kantonsblatt und im Internet (§ 45 BPV)

ermöglicht, sich über das konkrete Bauprojekt zu orientieren (vgl. Gebhardt et al., Die Baubewilligung im

Kanton Basel-Stadt, Basel 2014, S. 80) und gegebenenfalls Einsprache zu

erheben (§ 91 BPG), wovon auch der Rekurrent

Gebrauch gemacht hat. Die Quartierbevölkerung hatte somit mehrfach Gelegenheit,

ihre Anliegen zur Entwicklung des Areals Volta Ost einzubringen, sich über den

Verlauf des Vorhabens zu orientieren wie auch Einsprache sowohl gegen die

Nutzungsplanung wie auch gegen das Baugesuch einzureichen. Damit war der

Einbezug der Anwohner in jeder Hinsicht gewährleistet. § 55 KV,

wonach der Staat die Quartierbevölkerung in seine Meinungs- und Willensbildung

einbezieht, sofern ihre Belange besonders betroffen sind, kommt darüber hinaus

keine eigenständige Bedeutung zu (VGE VD.2016.51 vom 10. August 2017

E. 2.5 und 745-748/2007 vom 23. Januar 2009 E. 2.2). Soweit

der Rekurrent geltend macht, dass das

endgültige Bauvorhaben in seinen Baumassen nicht dem ursprünglich vorgestellten

Projekt entspricht, verkennt er, dass § 55 KV keinen Anspruch auf Umsetzung

von spezifischen Anliegen der Quartierbevölkerung gewährleistet, sondern nur

einen Anspruch auf Anhörung begründet (VGE VD.2010.86 vom 16. August 2011

E. 4). Hat wie vorliegend unbestrittenermassen eine Anhörung

stattgefunden, liegt auch keine Verletzung von Verfassungsrecht vor.

5.

5.1 Im

vorinstanzlichen Rekursverfahren machte der Rekurrent

replicando eine Verletzung der Bestimmungen von §§ 29 und 52 BPG

geltend. In der Zone 5 müsse die Freifläche 50 % der Grundfläche

betragen. Vorliegend belege die Bebauung in der Zone 5a 1'550 m2

und übersteige das zulässige Mass um 171 m2 (Replik an die

Baurekurskommission, S. 5). Auf diese Rüge ist die Vorinstanz mit der

Begründung nicht eingetreten, dass es sich hierbei um einen neuen Einwand im

Sinne von § 92 Abs. 2 BPG handle und sie erst noch in der Replik

und damit verspätet vorgebracht worden sei (angefochtener Entscheid,

E. 9). Der Rekurrent hält im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren an seinen Vorbringen fest. Er hält sie auch

nachträglich noch für zulässig, weil die Vorgaben des Freiflächen- und

Grünflächenanteils erst durch Einreichen der entsprechenden Anlagen der

Wettbewerbsunterlagen ersichtlich geworden seien. Daher habe in der Einsprache

die Überschreitung der bebaubaren Fläche noch nicht gerügt werden können

(Rekursbegründung, S. 10).

5.2 Den

Vorbringen des Rekurrenten kann nicht

gefolgt werden. Ob die gesetzlichen Anforderungen an den Freiflächenanteil

eingehalten waren, ergab sich entgegen seiner Behauptung nicht erst aus den

Wettbewerbsunterlagen, sondern bereits aus den Baugesuchsunterlagen. In der

Baueingabe befand sich ein "Nachweis Bruttogeschossfläche (BGF) und

Freifläche" vom 26. September 2017 (Beilage 014 zum Baubegehren).

Der Rekurrent hätte daher die Möglichkeit und die Obliegenheit gehabt, dessen

Angaben bereits im Einspracheverfahren zu rügen, falls er diese als

unzutreffend respektive das Projekt als nicht gesetzeskonform angesehen hätte

(§ 92 Abs. 2 BPG). Die Baurekurskommission ist daher zu Recht zum

Schluss gekommen, dass die Erhebung der entsprechenden Rüge erst im Verfahren

vor der Baurekurskommission verspätet erfolgt ist. Im Übrigen ist dem genannten

Nachweisplan zu entnehmen, dass die geforderte Freifläche auf dem vom Baugesuch

umfassten Areal eingehalten ist (Freifläche [Zone 5a + 6]: 1'420 m2;

geforderte Freifläche [1/2 Grundfläche von 2'758 m2]: 1'379 m2).

Dabei durfte auch die im Bereich der Zone 6 ausgewiesene Freifläche

berücksichtigt werden, da gemäss § 36 lit. b BPG für diese Zone

keine Freiflächenvorschriften gelten. Mit den entsprechenden Angaben setzt sich

der Rekurrent auch im vorliegenden Verfahren nicht substantiiert auseinander.

Darauf ist daher nicht weiter einzugehen.

6.

6.1 Replicando

machte der Rekurrent im vorinstanzlichen

Rekursverfahren des Weiteren eine Verletzung von § 13 Abs. 2 des

Denkmalschutzgesetzes sowie von § 3 Abs. 2 der

Denkmalpflegeverordnung geltend. Die Gebäude an der Elsässerstrassse 59-65 mit

einer fünfgeschossigen Gebäudehöhe würden sich in der Schonzone befinden.

Direkt gegenüber solle nun der zehngeschossige Riegelbau entstehen. Durch

diesen Neubau würde die Massstäblichkeit der Gebäude in der Schonzone

beeinträchtigt. Gleichzeitig würde das Ortsbild der Stadt Basel massiv

beeinträchtigt. Ausserdem hätte das Bauprojekt von der kantonalen Denkmalpflege

visiert und genehmigt werden müssen (Replik an die Baurekurskommission,

S. 7). Auch auf diese Rüge ist die Vorinstanz nicht eingetreten, weil es

sich hierbei um einen neuen Einwand im Sinne von § 92 Abs. 2 BPG

handle und sie erst noch in der Replik und damit verspätet vorgebracht worden

sei (angefochtener Entscheid, E. 9). Hiergegen wendet der Rekurrent ein, dass das Bauvorhaben gemäss

§ 3 Abs. 2 der Denkmalpflegeverordnung angesichts seiner grossen

Tragweite von der Denkmalpflegekommission hätte visiert werden müssen. Da

während des Baugesuchs noch keine Stellungnahme der Denkmalpflege vorgelegen

habe, habe dieses in der Einsprache auch noch nicht gerügt werden können. Daher

sei dieser nachträgliche Einwand zulässig (Rekursbegründung, S. 10). Im

Übrigen hält der Rekurrent unverändert an

seiner Auffassung fest, dass der Neubau die bestehende Bebauung in der

Schonzone stark beeinträchtige und daher gegen § 13 Abs. 2 des

Denkmalschutzgesetzes verstosse (Rekursbegründung, S. 11).

6.2 Mit

seinen Vorbringen verkennt der Rekurrent,

dass das strittige Bauprojekt nicht in der Schonzone, sondern in den

Zonen 5a und 6 liegt. Entgegen seiner Behauptung war deshalb vorliegend

kein Einbezug der Denkmalpflege angezeigt. Da die Zoneneinteilung des

Bauvorhabens unbestreitbar schon im Baubewilligungsverfahren bekannt war, hätte

er seine Rüge eines Verstosses gegen die Vorschriften des Denkmalschutzes

bereits im Einspracheverfahren vortragen können und müssen (§ 92 Abs. 2 BPG). Die Vorinstanz ist daher zu Recht auf die entsprechenden

Vorbringen nicht eingetreten. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass § 13

Abs. 2 des Gesetzes über den Denkmalschutz (SG 497.100)

ausschliesslich auf Bauten und Anlagen in der Schonzone selbst zur Anwendung

kommt. Anders als den im Denkmalverzeichnis eingetragenen Denkmälern kommt den

Liegenschaften in der Schonzone wie vorliegend die gegenüberliegenden Gebäude

in der Elsässerstrasse ebenso wie denjenigen in der Schutzzone kein besonderer

Umgebungsschutz zu (VGE VD.2016.45 vom 13. Juni 2018 E. 3.1.2

und VD.2012.111 vom 26. April 2013 E. 3.2).

7.

7.1 Der

Rekurrent machte im Verfahren vor der

Baurekurskommission auch Verletzungen des Baumschutzes geltend. Es gebe auf dem

Areal neben vielen schützenswerten Bäumen auch Bäume, die im Inventar als

"unbedingt schützenswert" eingestuft worden seien. Diese müssten

unbedingt erhalten bleiben. Der Grünbereich, habe so viele schützenswerte

Bäume, die ein Fällen nicht rechtfertigen würden. Eine Ersatzbaumbepflanzung

könne diesen Baumbestand nie wiederherstellen (Rekursbegründung an die

Baurekurskommission, S. 9 f.). Darüber hinaus machte er replicando

geltend, dass das Baufällgesuch nicht der Anzahl geschützter Bäume entspreche.

Auch sei der höchste Baum auf der Parzelle mit einer Randlage ohne bauliche

Tangierung des Projektes zur Fällung vorgesehen. Es müsse daher ein neues

aktuelles Baumfällgesuch eingereicht werden (Replik an die Baurekurskommission,

S. 9). Hierzu hat die Vorinstanz ausgeführt, dass der Rekurrent sich in der Rekursbegründung zum

ersten Mal auf den Baumschutz beziehe. Da dieser bereits im Rahmen des

Einspracheverfahrens hätte thematisiert werden können, handle es sich um einen

neuen Einwand im Sinne von § 92 Abs. 2 BPG, auf den nicht

eingetreten werden könne. Zwar enthalte der angefochtene Einspracheentscheid

Ausführungen zum Baumschutz. Diese hätten sich aber offensichtlich auf eine

andere Einsprache bezogen (angefochtener Entscheid, E. 7).

7.2 In

Bezug auf die vor der Baurekurskommission verspätet erhobene Rüge macht der

Rekurrent geltend, dass gegen "das gesamte Projekt" Einsprache

erhoben worden sei, was auch beinhalte, dass die Bäume weiterhin geschützt

bleiben müssten und nicht gefällt werden dürften (Rekursbegründung, S. 11).

Mit dem Vorbringen, gegen das gesamte Projekt Einsprache erhoben zu haben, zeigt

der Rekurrent jedoch nicht auf, dass er im Einklang mit § 92 Abs. 2 BPG

konkrete Einwände betreffend den Baumschutz bereits im Einspracheverfahren

vorgebracht hätte. Der Rekurrent bestreitet nicht, dass in seiner Einsprache

das Thema Baumschutz überhaupt nicht thematisiert worden ist (vgl. auch

Verhandlungsprotokoll der Hauptverhandlung, S. 6), obwohl dem Baugesuch

ein Fällgesuch beilag (Beilage 026 zum Baubegehren). Die Baurekurskommission

ist daher zu Recht unter Verweisung auf § 92 Abs. 2 BPG auf die

erstmals bei ihr erhobenen Einwendungen nicht eingetreten.

Im Übrigen wären

die materiellen Vorbringen des Rekurrenten

ohnehin abzuweisen. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht macht er noch geltend, dass

die Stadtgärtnerei mit der Baubewilligung noch die Einreichung von

Austauschplänen für das Baumfällgesuch verlangt habe. Dadurch sei das

Baumfällgesuch auch nicht korrekt gewesen und hätte von der Stadtgärtnerei

zurückgewiesen werden müssen (Rekursbegründung, S. 11). Im angefochtenen

Bauentscheid [...] wurden die Erwägungen, welche zur Fällbewilligung und zur

Festlegung von Ersatzpflanzungen geführt haben, dargelegt und einzeln

festgelegt, welche Bäume gefällt werden dürfen (Ziff. 72 des Bauentscheids).

Für die Fällung von anderen Bäumen liegt kein Gesuch und somit auch kein

Entscheid vor, der im Verfahren vor der Baurekurskommission hätte behandelt

werden können oder müssen. Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten ist der

angefochtene Bauentscheid sowohl in Bezug auf die Fällbewilligungen als auch in

Bezug auf die Anordnung der Ersatzpflanzungen rechtsgenüglich definiert. Daran

ändert nichts, dass die Baumarten und Standorte der angeordneten

Ersatzpflanzungen unter Berücksichtigung der Empfehlung der

Baumschutzkommission in Absprache mit der Stadtgärtnerei vor Baubeginn zu

definieren sind (vgl. Ziff. 74 des Bauentscheids) und dass vor Baubeginn

ein aktualisierter Baumbestandplan als Austauschplan einzureichen ist (vgl.

Ziff. 75 des Bauentscheids). Mit dieser Auflage wird vielmehr

sichergestellt, dass im Zeitpunkt des Baubeginns aufgrund der Entwicklung der

Bäume seit der Einreichung des Baugesuchs allenfalls auftretendes neues

Schutzbedürfnis berücksichtigt werden kann. Sollten zu diesem Zeitpunkt für die

Ausführung des Bauprojektes geschützte Bäume gefällt werden müssen, deren

Fällung im Bauentscheid noch nicht bewilligt worden ist, müsste ein

entsprechendes Fällgesuch gestellt werden. Dies wird mit der Auflage der

Einreichung eines aktualisierten Baumbestandplans vor Baubeginn in Ziff. 75

des Bauentscheids rechtskonform festgehalten.

8.

8.1

8.1.1 In

Bezug auf die Frage der Übereinstimmung der geplanten Bebauung mit dem Bebauungsplan

vom 11. März 2015 macht der Rekurrent wie bereits vor der Baurekurskommission

geltend, dass unter Berücksichtigung des entsprechenden Ratschlags des

Regierungsrats (Nr. 12.0622.01 vom 8. Mai 2012) und des Berichts der Bau- und

Raumplanungskommission des Grossen Rats (Nummer 12.0622.02 vom 6. Februar 2015)

lediglich gegen die Voltastrasse aufgrund eines Varianzverfahrens eine höhere

Geschosszahl von sieben anstelle von sechs geschossen zulässig sei. So sei die

Planauflage und der Bebauungsplan der Bevölkerung am 20. Oktober 2011

vorgestellt worden und so seien die Planauflage und der Bebauungsplan mit

dessen Historie und den Berichten zu verstehen (Rekursbegründung,

S. 13 f.). Es wäre nach Ansicht des Rekurrenten widersprüchlich, wenn

der Bereich West der Zone 5a und der Zone 6 zugewiesen würde und gleichzeitig

auf dem Planungsperimeter eine Abweichung von der zulässigen Gebäudetiefe, der

Gebäudehöhe, der Geschosszahl und von der Baulinie als Ergebnis eines

Varianzverfahrens zugelassen würde (Rekursbegründung, S. 14). Die

entsprechende Bestimmung im Bebauungsplan müsse daher unter Berücksichtigung

der Erläuterungen in der Planauflage sinnvoll ergänzt werden. In diesen

Erläuterungen sei ausgeführt worden, dass im Bereich gegen die Voltastrasse

eine leicht höhere Bebauung (7 statt 6 Geschosse) durchaus eine Verbesserung

der stadträumlichen Situation ermögliche. Insgesamt soll aus diesem Grund von

der Gebäudehöhe, der Geschosszahl und der Gebäudetiefe abgewichen werden

können, wenn das Projekt auf dem Resultat eines Varianzverfahrens beruht, wobei

die gemäss Grundordnung zulässigen Bruttogeschossfläche von rund 16'600 m²

nicht überschritten werden dürfe (Rekursbegründung, S. 15). Der Rekurrent

macht geltend, dass der Sinn des Bebauungsplans durch die Angaben in Bericht

erkennbar werde. Nach Ansicht des Rekurrenten würde es einen Bebauungsplan "ins

ad absurdum führen", wenn auf dem Planungsperimeter nur noch eine

Freifläche veröffentlicht werde, auf dem mittels eines Varianzverfahrens ein

beabsichtigtes Projekt entstehen solle, jedoch keiner wisse, wie dieses

aussehen werde (Rekursbegründung, S. 16).

8.1.2 Den

Ausführungen des Rekurrenten kann nicht gefolgt werden. Der Rekurrent verweist

in seiner Rekursbegründung selbst darauf, dass im Bericht zur Planauflage

bereits als verbindlicher Text für den Bebauungsplan vorgesehen worden ist,

dass im Teilbereich West zur Gewährung einer städtebaulich und architektonisch

hochstehenden Bebauung, als Ergebnis eines Varianzverfahrens von der zulässigen

Gebäudetiefe, der Gebäudehöhe, der Geschosszahl und von der Baulinie abgewichen

werden darf. Schon im Zeitpunkt der öffentlichen Planauflage wurde somit kundgetan,

dass für den gesamten Teilbereich West aufgrund eines Varianzverfahrens

Abweichungen von der Gebäudetiefe, der Gebäudehöhe, Geschosszahl und Baulinie

zulässig sein sollen.

Dies ergibt sich

deutlich auch aus den Folien zur Informationsveranstaltung zur Planauflage vom

20. Oktober 2011 (Rekursbegründungsbeilage 2a): Auf Folie 13 wird die Zuweisung

zur Zone 5a respektive Zone 6 als Grundzone dargestellt und auf Folie 15

explizit ausgeführt, dass für den Teilbereich West aufgrund eines

Varianzverfahrens Abweichungen in Bezug auf Gebäudetiefe, Gebäudehöhe,

Geschosszahl, Baulinie für zulässig erklärt werden sollen. Auf Folie 14

wird wiederum grafisch klargemacht, dass der von dieser Vorschrift betroffene

Teilbereich West sowohl den Bereich an der Elsässerstraße als auch denjenigen

an der Voltastrasse umfasst. Die gesamtheitliche Regelung dieses Teilbereichs

West geht auch aus Folie 19 betreffend Wohnanteilplan hervor. Richtig ist zwar,

dass Folie 20 "Einbezug Quartieranliegen" unter dem Stichwort

"Wohnen" auch das Anliegen "nicht mehr als

7 Stockwerke" aufgeführt wurde. Allerdings wurde im Bericht zur

Planauflage vom 18. Oktober 2011 (Rekursbegründungsbeilage 2b) für

den Teilbereich West bereits von einem sieben- bis zehngeschossigen Abschnitt

gesprochen, für welchen ein Bebauungsplan erforderlich sei. Aufgrund eines

Varianzverfahrens sollten insbesondere auch eine bessere städtebauliche

Gesamtlösung mit zwei Teilbereichen möglich sein (Bericht zur Planauflage vom

18. Oktober 2011, S. 11). Im genannten Bericht wird zudem klar

unterschieden zwischen der Zuweisung des Teilbereichs West zu einer Grundzone

(Bericht zur Planauflage vom 18. Oktober 2011, S. 16) und den

weiteren Vorschriften unter anderem für diesen Teilbereich. In den

Erläuterungen zum Teilbereich West wird auf die bereits mehrfach erwähnte Möglichkeit

der Abweichung von der "Grundordnung" hingewiesen. Dazu wird

ausgeführt:

«Insgesamt soll aus diesem Grund von der Gebäudehöhe,

der Geschosszahl und der Gebäudetiefe abgewichen werden können, wenn das

Projekt auf dem Resultat eines Varianzverfahrens (Wettbewerb, Studienauftrag,

Bauträgerausschreibung o.ä.) beruht und zu einer besseren städtebaulichen und

architektonischen Bebauung führt. Dabei darf aber die gemäss Grundordnung

zulässige BGF von rund 16'600 m² nicht überschritten werden und der Frei- und

Grünflächenanteil sowie die notwendigen Lichteinfallswinkel gegen Nachbarbebauungen

nicht unterschritten werden.» (Bericht zur Planauflage vom

18. Oktober 2011, S. 18 f.)

Der Rekurrent weist zwar zu Recht darauf hin, dass die Möglichkeit zur

Verbesserung der stadträumlichen Situation aufgrund einer städtebaulichen Studie

lediglich gegen die Voltastrasse gesehen worden ist (vgl. Rekursbegründung,

S. 18). Entgegen seinen Ausführungen führt dieser Hinweis aber nicht dazu,

dass die Möglichkeiten zur Prüfung einer besseren städtebaulichen und

architektonischen Bebauung auf das Ergebnis dieser genannten städtebaulichen Studie

beschränkt werden soll. Sowohl aus der Formulierung des Bebauungsplantextes

selbst als auch aus den Erläuterungen dazu geht vielmehr das Gegenteil hervor.

Die Bestimmungen über die zulässige Abweichung von der zonenrechtlichen

Grundordnung wie auch über die Festsetzung eines Mindestwohnanteils betreffen

jeweils den gesamten Teilbereich West. Etwas Anderes ergibt sich entgegen den

Ausführungen des Rekurrenten auch nicht aus dem Ratschlag des Regierungsrats

vom 8. Mai 2012 (Rekursbegründungsbeilage 3), welcher nach Abschluss des

Planauflageverfahrens verabschiedet worden ist. Auch im Ratschlag werden die

Zuweisung des Teilbereichs West zur Grundzone 5a bzw. 6 und die

Abweichungsmöglichkeiten von der Grundordnung im Teilbereich West dargestellt

und erläutert. Als Begrenzung für die Abweichungsmöglichkeiten von der

Grundordnung im Teilbereich West wird in den Erläuterungen festgehalten, dass

auch bei einer solchen Abweichung die gemäss Grundordnung zulässige Bruttogeschossfläche

von rund 16'600 m² nicht überschritten werden dürfe und dass der Frei- und

Grünflächenanteil sowie die notwendigen Lichteinfallswinkel gegen

Nachbarbebauung nicht unterschritten werden dürften (Ratschlag, S. 18).

Aus diesen Ausführungen geht keine Beschränkung dieser Abweichungsmöglichkeiten

auf einen bestimmten Abschnitt des Teilbereichs West hervor. Die

Bebauungsplanbestimmungen gelten vielmehr klarerweise für den gesamten

Teilbereich West.

Im Einklang mit

diesen Ausführungen im Ratschlag des Regierungsrates hat auch die Bau- und

Raumplanungskommission des Grossen Rats in ihrem Bericht vom 10. Februar 2015

(Rekursbegründungsbeilage 4) festgehalten, dass im Teilbereich West "gemäss

dem Bebauungsplan […] von der Gebäudehöhe, der Geschosszahl und der

Gebäudetiefe abgewichen werden [darf], wenn das Projekt auf dem Resultat eines

Varianzverfahrens (Wettbewerb, Studienauftrag, Bauträgerausschreibung o.ä.)

beruht und zu einer besseren städtebaulichen und architektonischen Bebauung

führt. Dabei dürfen die gemäss Grundordnung zulässige Bruttogeschossfläche ('BGF')

von rund 16'600 m² nicht überschritten und der Frei- und Grünflächenanteil

sowie die notwendigen Lichteinfallswinkel gegen Nachbarbebauungen nicht

unterschritten werden." (Kommissionsbericht, S. 5) Auch hier ist

keine Rede davon, dass diese Abweichungsmöglichkeit auf einen bestimmten

Abschnitt des Teilbereichs West hätte beschränkt sein sollen.

8.1.3 Entgegen

den Ausführungen des Rekurrenten ist diese Festlegung einer zonenrechtlichen

Grundordnung mit Abweichungsmöglichkeiten in den Bebauungsplanvorschriften

weder widersprüchlich noch führt es "einen Bebauungsplan und eine

Planauflage ins ad absurdum" (Rekursbegründung, S. 16). Vielmehr

ergeben sich aus dem Zusammenspiel zwischen den gesetzlichen Bestimmungen für

die planungsrechtlichen Grundzonen 5a und 6 einerseits und den spezifischen

Bebauungsplanvorschriften andererseits gesamtheitliche Vorgaben für die

Zulässigkeit eines künftigen Bauvorhabens.

Der Rekurrent

weist zwar zu Recht darauf hin, dass die maximale zulässige

Bruttogeschossfläche von 16'600 m² im Bebauungsplantext selbst nicht erwähnt

wird (Rekursbegründung, S. 16). Dies ist aber auch nicht erforderlich,

weil sich diese maximale Bruttogeschossfläche bereits aus der zonenrechtlichen

Grundordnung des Teilbereichs West ergibt. Im Bebauungsplan wird festgehalten,

dass von der Gebäudehöhe, der Geschosszahl und von der Baulinie abgewichen

werden darf. Aus dieser Aufzählungen ergibt sich e contrario, dass eben von der

gemäss Grundordnung maximal zulässigen Bruttogeschossfläche nicht abgewichen

werden darf. Das zeigt einerseits, dass die Zuweisung des Gebietes zu einer

zonenrechtlichen Grundordnung trotz der Abweichungsmöglichkeiten gemäss dem

Bebauungsplan durchaus sinnvoll und notwendig ist. Andererseits ergeben sich

aus dieser Begrenzung der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche sowie der

Verpflichtung zur Einhaltung des Frei- und Grünflächenanteils sowie des

notwendigen Lichteinfallswinkels gegen benachbarte Bebauungen auch klar

umschriebene Vorgaben für die Projektierung eines Bauprojektes. Damit erfüllt

der Bebauungsplan zusammen mit dem Erfordernis eines Varianzverfahrens für

allfällige Abweichungen von den Grundnormen der Zoneneinweisung seinen Zweck,

"die Rahmenbedingungen für eine städtebaulich hochstehende Bebauung im

Teilbereich West zu schaffen" (Replik, S. 7 unter Zitierung des

regierungsrätlichen Ratschlags).

Aus diesem Grund

liegt in den strittigen Abweichungsmöglichkeiten des Bebauungsplans auch kein

Verstoss gegen die Planungspflicht nach Art. 2 des Bundesgesetzes über die

Raumplanung (RPG, SR 700), wonach Bund, Kantone und Gemeinden die für ihre

raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen erarbeiten und sie aufeinander

abstimmen (Abs. 1). Mit dieser Planungspflicht verbinden sich einige

allgemeine Direktiven, welche teils den Inhalt der Planung, teils das Verfahren

betreffen (eingehend dazu Tschannen,

in: Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung,

Interessenabwägung, Zürich/Basel/Genf 2019, Art. 2

N 57 ff.). Der Grundsatz der umfassenden Planung verlangt in der

Nutzungsplanung eine ganzheitliche Betrachtungsweise und verbietet inhaltsleere

Pläne (Tschannen, a.a.O.,

Art. 2 N 62). Pläne mit (weitgehend) unbestimmtem Inhalt sind zu

vermeiden (BGE 120 Ib 207 E. 6 S. 214). Entgegen der

Darstellung des Rekurrenten ist mit dem

Bebauungsplan nicht nur ein Planungsperimeter mit einer Freifläche

veröffentlicht worden, "auf dem mittels eines Varianzverfahrens ein

beabsichtigtes Projekt entstehen soll, jedoch keiner weiss, wie dieses aussehen

wird" (Rekursbegründung, S. 16). Im Zusammenspiel mit den für die

Grundzonen geltenden Bestimmungen, namentlich über die maximal zulässige

Bruttogeschossfläche, mit dem geltenden Lichteinfallswinkel sowie der

Voraussetzung eines Varianzverfahrens für allfällige Abweichungen, weist der

strittige Bebauungsplan eine ausreichende Bestimmtheit und damit eine genügende

Steuerungskraft für die spätere Bebauung des Areals auf.

8.1.4 Zusammenfassend

ist somit festzuhalten, dass die Baurekurskommission zu Recht erkannt hat, dass

gemäss dem rechtskräftigen Bebauungsplan auf dem gesamten Teilbereich West zur

Gewährleistung einer städtebaulich und architektonisch hochstehenden Bebauung

als Ergebnis eines Varianzverfahrens von der Gebäudehöhe, Geschosszahl und der

Gebäudetiefe im Rahmen der im Bebauungsplan vorgeschriebenen Vorgaben

abgewichen werden darf. Genau diese Bestimmung wurde in der öffentlichen

Planauflage im Jahre 2011 als Inhalt des geplanten Bebauungsplanes transparent

dargestellt. Dass die möglichen Abweichungen von der gemäss geplanter

Zonenzuweisung zulässigen Gebäudehöhe, Geschosszahl und Gebäudetiefe im

öffentlich aufgelegten Plan nicht grafisch dargestellt wurden, ist entgegen der

Auffassung des Rekurrenten nicht zu beanstanden. Eine solche Darstellung wäre aufgrund

der Vielfalt möglicher Varianten gar nicht realisierbar Im Übrigen ist darauf

hinzuweisen, dass gegen den nach der Planauflage im Jahre 2011 vom Grossen Rat am

11. März 2015 verabschiedeten Bebauungsplan keine Rechtsmittel

ergriffen wurden, womit dieser in Rechtskraft erwachsen ist. Selbst wenn die

Planauflage im Vorfeld zum vom Grossen Rat verabschiedeten Bebauungsplan

unzulänglich gewesen wäre, was gemäss den vorstehenden Ausführungen nicht der

Fall ist, könnte dies nicht mehr im Verfahren betreffend die Baubewilligung

gerügt werden. Es ist in diesem Verfahrensstadium ausschliesslich noch zu

prüfen, ob das Baubegehren mit den Vorgaben unter anderem gemäss rechtskräftigem

Bebauungsplanplan im Einklang steht.

8.2

8.2.1 Der

Rekurrent macht in seinem Rekurs an das Verwaltungsgericht geltend, dass das

Varianzverfahren, welches zu dem gemäss Baugesuch beurteilten Projekt geführt

habe, den Vorgaben des Bebauungsplans nicht entsprechen würde. Bezweifelt werde

nicht der Siegerentwurf, sondern die Auslobung des Wettbewerbes. Kritisiert

wird die Formulierung im Wettbewerbsprogramm aus dem Jahr 2015, wonach

innerhalb des Planungsperimeters gesamthaft eine maximale Ausnutzung von

16'600 m² zu erzielen sei. Es sei nicht darauf hingewiesen worden, dass

lediglich zur Voltastrasse von der Geschosszahl abgewichen werden dürfe. Zudem

sei zu Unrecht mitgeteilt worden, dass sämtliche Bäume auf dem Areal gefällt

werden dürften (Rekursbegründung, S. 17). Diesen Vorbringen kann nicht

gefolgt werden.

8.2.2 Die

Abteilung Immobilien Basel-Stadt des Finanzdepartements hat als

Eigentümervertretung 2015 einen Wettbewerb für den Teilbereich West des Areals

an der Ecke Volta-/Elsässerstrasse ausgeschrieben. Einleitend wurde im

Wettbewerbsprogramm festgelegt, dass sich die baurechtlichen Rahmenbedingungen

aus der Zonenänderung samt Bebauungsplan Nr. 213 ergeben würden, welche am

11. März 2015 rechtskräftig beschlossen wurden (Wettbewerbsprogramm

Quartierergänzung VoltaOst vom 24. September 2015

[Wettbewerbsprogramm], Ziff. 1.1, ferner Ziff. 6.2). Im

Wettbewerbsprogramm wurde weiter angegeben, dass auf dem Projektperimeter eine

Neubebauung angestrebt werde, welche sich gezielt an Nachfragegruppen richten

solle, die von den aktuellen Neubau- und Sanierungsaktivitäten im Quartier

weniger angesprochen würden. Das Projekt solle – im Vergleich zu anderen

Neubauten – erschwingliche Wohnungen- und Geschäftsflächen bieten. Neben frei

verfügbaren Wohn- und Arbeitsflächen sollten rund 80 Wohnplätze für Studierende

entstehen. Ebenfalls solle ein Teil der geplanten Wohnflächen durch die

Sozialhilfe an deren Zielgruppe vermietet werden (Wettbewerbsprogramm,

Ziff. 1.2). Der Wettbewerb wurde zur Erlangung eines qualitativ

hochstehenden Projektvorschlags als anonymer, einstufiger Projektwettbewerb

nach GATT/WTO im selektiven Verfahren (Präqualifikation) durchgeführt

(Wettbewerbsprogramm, Ziff. 2.2). Als Ziel wurde im Wettbewerbsprogramm

vorgegeben, dass die Realisierung von erschwinglichen Wohn- und Arbeitsflächen

oberste Priorität habe. Die zu planende Überbauung solle nicht nur

flächeneffizient, verdichtet und kostengünstig, sondern gleichzeitig vielfältig

genutzt und sozial integrativ sein. Sie solle das Quartier nutzungsmässig und

städtebaulich sinnvoll ergänzen und mit einer zeitgemäßen Architektur und

ökologischen Bauweise über das Quartier hinaus einen Beitrag zur nachhaltigen

Entwicklung von Basel leisten (Wettbewerbsprogramm, Ziff. 1.4).

Dass im Kapitel

Raumprogramm bzw. Allgemeine Rahmenbedingungen auf die maximal zulässige

Bruttogeschossfläche von 16'600 m² hingewiesen worden ist (Wettbewerbsprogramm,

Ziff. 5.3 und 6.2), ist entgegen den Ausführungen des Rekurrenten nicht zu

beanstanden. Diese Vorgabe ergibt sich aus der zonenrechtlichen Zuordnung und

dem Bebauungsplan. Richtig ist auch der Hinweis im Wettbewerbsprogramm, wonach

gemäss Bebauungsplan von der Gebäudetiefe, Gebäudehöhe, der Geschosszahl und

von der Baulinie abgewichen werden darf (Wettbewerbsprogramm, Ziff. 6.2

a.E.). Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten betrifft diese

Abweichungsmöglichkeit den gesamten Perimeter und nicht nur einen Teil des

Perimeters des Bebauungsplanes. Es kann diesbezüglich auf die vorstehenden

Erwägungen (oben E. 8.1.2) verwiesen werden. Auch die Hinweise auf die

erforderliche Einhaltung des Lichteinfallswinkels und der Freiflächen

(Wettbewerbsprogramm, Ziff. 6.3) werden in Wettbewerbsprogramm korrekt

dargestellt. Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten ist es auch nicht zu

beanstanden, dass im Wettbewerbsprogramm davon ausgegangen wurde, dass

grundsätzlich sämtliche Bäume innerhalb des Areals gefällt werden können, auch

wenn eine entsprechende Fällbewilligung für die geschützten Bäume zum damaligen

Zeitpunkt selbstverständlich noch nicht vorlag. Über die Fällbewilligungen wird

nicht im Rahmen des Wettbewerbsprogramms entschieden, sondern bei der

Beurteilung des entsprechenden Fällgesuchs. Für den Wettbewerb musste daher von

einer Annahme ausgegangen werden, wobei auch die Prüfung von Varianten mit dem

Erhalt von Bäumen gewünscht worden war (Wettbewerbsprogramm, Ziff. 6.4).

Die Auslobung des Wettbewerbs ist somit entgegen den Ausführungen des

Rekurrenten nicht zu beanstanden. Entgegen seiner Auffassung war es ebenso

wenig notwendig, die öffentlich zugänglichen Beschlüsse des Grossen Rats

betreffend Zonenänderungen und Bebauungsplan (SG 730.150) dem

Wettbewerbsprogramm anzuhängen.

8.3 Dass

das aus dem Wettbewerb hervorgegangene Bauprojekt "Gregory" das durch

den Bebauungsplan statuierte Erfordernis einer städtebaulich und

architektonisch hochstehenden Bebauung erfüllt, wird vom Rekurrenten explizit nicht bestritten

("Wir zweifeln nicht den Siegerentwurf an" [Rekursbegründung,

S. 17]). Die Jury, welche sich aus fünf Fachpreisrichtern, darunter vier

Architekten und einer Landschaftsarchitektin und vier Sachpreisrichtern

(Geschäftsführer WoVe, Leiter Portfolio Management der Immobilien Basel-Stadt,

Vertretung der Sozialhilfe sowie Portfoliomanager Pensimo) zusammensetzte, hat

die eingereichten Unterlagen aufgrund der angegebenen Beurteilungskriterien

insbesondere auf städtebauliche, volumenmetrische und architektonische Aspekte

hin geprüft und bewertet (Jurybericht Wettbewerb Quartierergänzung VoltaOst vom

12. April 2016 [Jurybericht], Ziff. 2.7). Die Jury, deren

Qualifikation vom Rekurrenten zu Recht nicht in Frage gestellt worden ist, hat

ihren Entscheid zu Gunsten des Vorschlages "Gregory" der ARGE

Trachsler & Hoffmann damit begründet, dass dieses Projekt auf Basis einer

optimalen städtebaulichen Lösung das grösstmögliche Entwicklungspotential für

eine adäquate und innovative Antwort auf die komplexe Aufgabenstellung biete

(Jurybericht, Ziff. 4). Das Projekt zeichne sich durch einen prägnanten

zehngeschossigen Riegelbau entlang der Elsässerstrasse und einem

dreigeschossigen Sockel zum Fernheizkraftwerk aus. Ergänzt werde diese Setzung

durch eine viergeschossige Tagesstätte als Fortführung der Zeile an der

Elsässerstrasse. Entsprechend ihrer historischen Bedeutung als Ausfallachse

werde die Elsässerstrasse durch den prägnanten Riegel gestärkt. Der Sockel

beziehe sich auf die Bauten der Chemieindustrie auf der gegenüberliegenden

Seite der Voltastrasse und auf das Fernheizkraftwerk und schaffe den Bezug zu

dieser andersartigen Typologie, welche sich bis zum Rhein hinziehe. Der

Riegelbau rücke von der Baulinie an der Elsässerstrasse zurück und halte damit

den gesetzlich geforderten Einfallswinkel ein. Formal würden sich die Bauten in

Strukturen und Materialisierung an den Bauten der Industrie orientieren und

damit in deutlichem Kontrast zum Bestand an der Elsässerstrasse stehen

(Jurybericht, S. 12). Der Riegelbau beherberge die Quartier- und

Sozialwohnungen. Die Galerie mit Arbeitsplätzen im ersten Obergeschoss habe

direkten Bezug zur Halle der Studierenden. Der durch das Zurückweichen des Riegelbaus

erweiterte Aussenraum an der Elsässerstrasse eigne sich im Bereich der

geschützten Kastanie gut als Gartencafé. Die Wohnungen im Riegelbau seien nach

Nordost und/oder Südwest ausgerichtet. Die größeren entwickelten sich über die

ganze Gebäudetiefe und profitierten von einer zweiseitigen Orientierung. Die

Vorhalle ermögliche, dass die Wohnungen von einem Maximum an Weitblick

profitieren würden. Die dem Raumprogramm und der Erschwinglichkeit geschuldete

reduzierte private Fläche in den Wohnungen werde durch gezielte Massnahmen in

den halbprivaten Bereichen des Hauses kompensiert. Die umliegenden Gebäudevorzonen

entlang der Elsässerstrasse, am Voltaplatz, an der Voltastrasse und zum Hof

würden geschickt als Ankunftsorte, Aufenthaltsbereiche, Verbindungs- und

Begegnungsräume ausformuliert und wirkten einladend und verbindend. Sie würden

sich mit dem gemeinschaftlich genutzten Erdgeschoss der Studentenwohnungen

verweben. Die Anbindung und Vernetzung im Innern und ins Quartier seien sehr

gut gelöst (Jurybericht, Ziff. 5.1 S. 15). Das auf dem Siegerprojekt

"Gregory" basierende Baugesuch wurde von der Stadtbildkommission

genehmigt. Das Verwaltungsgericht konnte sich anhand der Pläne sowie beim

Augenschein vor Ort und beim Stadtmodell ein eigenes Bild machen und kann sich

der nachvollziehbar begründeten Einschätzung der Fachinstanzen anschliessen.

Die Baurekurskommission weist zurecht darauf hin, dass der Rekurrent in keiner

Weise darzutun vermöge, dass das Projekt "Gregory" nicht einer

architektonischen städtebaulich hochstehenden Bebauung entsprechen soll

(angefochtener Entscheid, E. 32). Der Rekurrent zweifelt im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren den Siegerentwurf wie ausgeführt explizit

nicht mehr an.

9.

Aus den

vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Rekurs in allen Punkten

abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des

Verfahrens hat der Rekurrent gemäss

§ 30 Abs. 1 VRPG dessen Kosten zu tragen.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf

eingetreten werden kann.

Der Rekurrent

trägt die Kosten des Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 2'500.–.

Mitteilung an:

-

Rekurrent

-

Beigeladene

-

Bau- und Gastgewerbeinspektorat

-

Baurekurskommission

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.