Pflicht zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs, [...], Basel (Umnutzung sowie Änderung des Grundrisses einer Wohnung)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2019.151

URTEIL

vom 12. Mai

2020

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.

Claudius Gelzer, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiberin

MLaw Nicole Aellen

Beteiligte

A____

Rekurrent 1

[...]

B____

Rekurrentin 2

[...]

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Bau- und

Gastgewerbeinspektorat

Rittergasse 4, 4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Baurekurskommission

vom 26. Juni 2019

betreffend Pflicht zur

Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs, Steinengraben 12, Basel (Umnutzung

sowie Änderung des Grundrisses einer Wohnung)

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Schreiben

vom 18. Dezember 2017 forderte das Bau- und Gastgewerbeinspektorat des Bau- und

Verkehrsdepartements Basel-Stadt A____ dazu auf, ihm bis zum 31. Januar

2018 für die unbewilligte Nutzungsänderung der Wohnung im zweiten Obergeschoss

der Liegenschaft Steinengraben 12 in Basel ein nachträgliches Baugesuch

einzureichen. A____ und B____ (nachfolgend Rekurrenten) bestritten daraufhin

mit Schreiben vom 25. Januar 2018, dass eine Nutzungsänderung der Wohnung

stattgefunden habe, und wiesen darauf hin, dass gemäss Zonenplan bis zu vier

Arbeitsgeschosse in der zu beanstandenden Liegenschaft zulässig seien. Das Bau-

und Gastgewerbeinspektorat hielt daraufhin mit Schreiben vom 7. Februar

2018 an A____ an der Notwendigkeit der Eingabe eines nachträglichen

Nutzungsänderungsgesuchs fest und legte die Frist dafür auf den 2. März

2018 fest. Mit Schreiben vom 2. März 2018 teilten die Rekurrenten mit,

dass sie kein nachträgliches Baugesuch einreichen würden, da die Wohnung ihrer

Meinung nach gesetzeskonform genutzt werde. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat

verfügte daraufhin am 13. März 2018, dass bis zum 3. April 2018 ein

nachträgliches Baugesuch eingereicht werden müsse. Gegen diese Verfügung erhob A____,

nunmehr vertreten durch [...], Advokat, mit Schreiben vom 30. April 2018

Rekurs an die Baurekurskommission. Gleichzeitig beantragte er beim Bau- und

Gastgewerbeinspektorat, die angefochtene Verfügung sei auch auf den Namen der

anderen Eigentümerin der Liegenschaft, Frau B____, auszustellen. Daraufhin forderte

das Bau- und Gastgewerbeinspektorat mit Verfügungen vom 2. August 2018

beide Rekurrenten zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuches innert Frist

bis zum 7. September 2018 auf. In diesem Baugesuch müssten die Nutzungen

und baulichen Veränderungen in der zu beanstandenden Nutzungseinheit im zweiten

Obergeschoss, abweichend vom zuletzt bewilligten Planstand, dem Bauentscheid

aus dem Jahr 1954, klar definiert werden.

Gegen diese

Verfügungen vom 2. August 2018 erhoben die Rekurrenten am 13. August

2018 Rekurs an die Baurekurskommission, den sie am 19. September 2018

begründeten. Nach einem Augenschein vom 26. Juni 2019 wies die

Baurekurskommission die Rekurse mit Entscheid vom gleichen Datum, versandt am

23. Juli 2019, ab und legte die Frist für die Einreichung des

nachträglichen Baugesuches auf einen Monat ab Rechtskraft des Entscheids fest.

Gegen diesen

Entscheid haben die Rekurrenten mit Anmeldung von 5. August 2019 sowie

Begründung vom 23. September 2019 Rekurs an das Appellationsgericht als

Verwaltungsgericht erhoben. Darin beantragen sie, es sei der angefochtene

Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben, eventualiter sei die Sache an die

Vorinstanz oder Erstinstanz zurückzuweisen.

In der

Rekursantwort vom 29. November 2019 beantragt die Baurekurskommission die

Abweisung des Rekurses. Die Rekurrenten haben sich mit Schreiben vom

16. Dezember 2019 mit dem Verzicht auf eine Parteiverhandlung einverstanden

erklärt und am 28. Februar 2020 eine schriftliche Replik eingereicht.

Die Replik ist der

Baurekurskommission sowie dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat zugestellt worden.

Die Tatsachen und Einzelheiten der Standpunkte ergeben sich, soweit sie von

Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist

auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Die

Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die

Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte

Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie

§ 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100)

dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11

des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht

zum Entscheid berufen. Die Rekurrenten sind als Adressaten des vorinstanzlichen

Entscheids und Eigentümer der streitbezogenen Wohnung vom angefochtenen

Entscheid berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung

oder Änderung, weshalb sie zum Rekurs berechtigt sind (§ 13 Abs. 1 VRPG). Auf den frist- und formgerecht eingereichten Rekurs ist einzutreten.

1.2

Die

Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift

von § 8 VRPG. Danach prüft das Gericht, ob die Verwaltung öffentliches

Recht nicht oder nicht richtig angewendet, den Sachverhalt unrichtig

festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr

Ermessen überschritten oder missbraucht hat.

2.

2.1

Das

Bau- und Gastgewerbeinspektorat führte in der im vorinstanzlichen Verfahren

angefochtenen Verfügung vom 2. August 2018 aus, dass bei einer Kontrolle

in der nordwestlich angeordneten Dreizimmerwohnung im zweiten Obergeschoss der

Liegenschaft Steinengraben 12 ein Sexbetrieb in Form eines Salons festgestellt

worden sei. Dies habe sich einerseits aus einer Kontrolle vor Ort ergeben und

sei andererseits aufgrund von Angaben im Internet sowie Informationen der

örtlichen Polizeibehörde bestätigt worden. Zudem entspreche die zu

beanstandende Wohnung nicht dem zuletzt bewilligten Planstand. Daher müssten

die Rekurrenten ein nachträgliches Baugesuch einreichen. In diesem müssten die

Nutzungen und baulichen Veränderungen in der zu beanstandenden Nutzungseinheit

abweichend vom zuletzt bewilligten Planungsstand klar definiert werden (vgl.

act. 7/3, Verfügung des Bau- und Gastgewerbeinspektorats vom

2.

August 2018). Im angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission stufte

diese die aktuelle Nutzung der Wohnung für sexgewerbliche Zwecke als klar gewerblich

ein. Aus dem Augenscheinprotokoll des Bau- und Gastgewerbeinspektorats und den

aktenkundigen Polizeirapporten ergebe sich, dass regelmässig mehrere Frauen in

den Räumlichkeiten anwesend seien, die Sexdienstleistungen anbieten würden.

Allein schon die Anzahl der angetroffenen Personen würde eine Wohnnutzung als

unmöglich oder jedenfalls nebensächlich erscheinen lassen. Die von den

Rekurrenten als Wohnungsmieterinnen bezeichneten Frauen C____ und D____ seien

bei den polizeilichen Requisitionen nur einmal respektive gar nie anwesend

gewesen. Entgegen den Ausführungen der Rekurrenten sei der Lebensmittelpunkt

der genannten Frauen nicht in der Wohnung im zweiten Obergeschoss der

Liegenschaft. Auch die Werbung auf einschlägigen Websites für die Dienstleistungen

zeige den gewerblichen Charakter der Nutzung auf (vgl. angefochtener Entscheid,

E. 11 S. 6 f.). Die Baurekurskommission prüfte daraufhin, ob die

vorliegende Nutzungsänderung von der bewilligten Büronutzung hin zur

sexgewerblichen Nutzung bewilligungspflichtig sei. Für eine solche Bewilligungspflicht

spreche, dass bei einer Umnutzung von Büronutzung zu sexgewerblicher Nutzung im

Hinblick auf das öffentliche Interesse an einem hinreichenden Brandschutz eine

Unterscheidung vorliege, welche nach einer vorgängigen behördlichen Kontrolle

verlange. Im Übrigen habe sich beim Augenschein gezeigt, dass der Grundriss der

streitbezogenen Wohnung verändert worden sei. Es handle sich dabei um einen baubewilligungspflichtigen

Vorgang, weshalb die Verfügung des Bau- und Gastgewerbeinspektorats betreffend

Anordnung der Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs nicht zu beanstanden

sei. Es sei nicht relevant, ob die Rekurrenten oder eine Rechtsvorgängerin die

Grundrissveränderungen vorgenommen habe, da die Rekurrenten als Eigentümer eine

bauordnungsrechtliche Zustandsverantwortlichkeit treffe (vgl. angefochtener

Entscheid, E. 12 S. 7 f.). Die angefochtene Verfügung sei damit

rechtmässig. Ob die in den Räumlichkeiten vorgenommenen Veränderungen

bewilligungsfähig seien, müsse an dieser Stelle nicht geprüft werden

(angefochtener Entscheid, E. 13 S. 8).

2.2

Die

Rekurrenten machen in ihrem Rekurs vom 23. September 2019 geltend, dass

nach wie vor nicht klar sei, was die baulichen Veränderungen seien respektive

was gemäss Planungsstand 1954 zu heute baulich neu eingegeben werden müsse.

Die Erstellung von inneren neuen Wänden sei bewilligungsfrei. Es sei unklar,

was (der frühere Grundeigentümer) genau verändert oder für welche Elemente eine

Bewilligung nötig sei. Daher sei die Sache an die Vorinstanz respektive das Bau-

und Gastgewerbeinspektorat zurückzuweisen. Zudem sei das Objekt im zweiten

Obergeschoss am Steinengraben schon immer für eine gewerbliche Nutzung

errichtet und so genutzt worden. Es liege somit keine Nutzungsänderung vor.

Eine Nutzungsänderung von der Büronutzung zu einer Nutzung im Sinne der Wohnungsprostitution

und Escort Service sei nicht bewilligungspflichtig. Zudem sei davon auszugehen,

dass die vorliegende Nutzung schon vor dem Inkrafttreten des WRFG vorgelegen

habe und dass die neuen nicht tragenden Trennwände schon länger als 30 Jahre

eingebaut worden seien. Damit liege Besitzstand vor (vgl. zum Ganzen: Rekursbegründung,

Ziff. 6a–e S. 2 f.). Die aktuelle Nutzung sei zonenkonform. Die

Rekurrenten hätten Anspruch darauf zu wissen, ob sie in einem nachträglichen

Baugesuch die Trennwände neu eingeben müssten oder nicht. Es sei Sache der

verfügenden Instanz, darzulegen, wo die Unterschiede liegen würden und welche

Bauteile nachträglich zu bewilligen seien. Zudem könne die Baurekurskommission

auch nicht offenlassen, ob die Nutzungsänderung als solche

bewilligungspflichtig sei. Dies sei auch im Hinblick auf die Frage, ob ein

ordentliches oder ein vereinfachtes Bauverfahren zur Anwendung käme, von

entscheidender Bedeutung (vgl. zum Ganzen: Rekursbegründung, Ziff. 7a–d

S. 4–6). Die Wohnung sei seit längerem für Wohnungsprostitution genutzt

worden. Daher komme die Bestandesgarantie zum Tragen. Auch für die baulichen

Änderungen würde die erweiterte Bestandesgarantie gemäss § 77 Abs. 3 BPG

zur Anwendung gelangen (vgl. Rekursbegründung, Ziff. 8b–d S. 6 f.).

Es sei auch nicht richtig, dass im Hinblick auf die Frage der Sicherheit und

des Brandschutzes von einem wesentlichen Unterschied zwischen der Büronutzung

einerseits und der sexgewerblichen Nutzung andererseits auszugehen sei. Auch

allfällig geltend gemachte ideelle Immissionen könnten mangels entsprechender

gesetzlicher Grundlage nicht für eine restriktivere Beurteilung von

sexgewerblichen Betrieben dienen (vgl. Rekursbegründung, Ziff. 9a f.

S. 8 f.).

2.3

In

Sachverhaltshinsicht ist zunächst zu prüfen, von welcher Nutzung der Wohnung

auszugehen ist. Die Baurekurskommission ist dabei der Einschätzung des Bau- und

Gastgewerbeinspektorats gefolgt. Dieses ist aufgrund eines Augenscheins vor Ort

und verschiedener Polizeirapporte zum Ergebnis gekommen, dass regelmässig

mehrere Frauen in den Räumlichkeiten anwesend seien, die Sexdienstleistungen

anbieten würden. Die von den Rekurrenten angegebene Wohnungsmieterin sei mit

Ausnahme von einer polizeilichen Requisition nie in der Wohnung angetroffen

worden. Frau D____ sei gar nie anwesend gewesen. Die Wohnung bildete daher nicht

den Lebensmittelpunkt der Frauen D____ und C____. Für den gewerblichen

Charakter der Nutzung spreche sodann die Werbung auf einschlägigen Websites für

Sexdienstleistungen sowie die bei einer polizeilichen Kontrolle gemachte

Aussage, wonach Geld (offenbar die Tagesmiete) an Frau C____ bezahlt werde

(vgl. angefochtener Entscheid, E. 11 S. 6 f.). Diese

Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanzen werden von den Rekurrenten nicht

substantiiert infrage gestellt, auch wenn sie die Nutzung als «Wohnungsprostitution»

bezeichnen (Rekursbegründung, Ziff. 8b S. 6). Zwar behaupten die

Rekurrenten, der «Schwerpunkt bei der aktuellen Nutzung» liege beim

«Escort-Service, wo die Dienstleistungen ohnehin extern erbracht» würden (Rekursbegründung,

Ziff. 9b S. 8). Diese Behauptung wird aber mit keinerlei

Beweisanträgen unterlegt. Sie steht auch im Widerspruch zu den vorgenannten

Ausführungen auf Seite 6 der Rekursbegründung zur Belegung der Wohnung mit

«Wohnungsprostitution». Den Ausführungen der Vorinstanzen zur Nutzung der

Wohnung ist aufgrund der von diesen erhobenen Beweisen vollumfänglich zu

folgen. Daraus ergibt sich, dass die sexgewerbliche Nutzung der Wohnung eindeutig

dominiert und das Wohnen dagegen nebensächlich erscheint.

Von den

Rekurrenten wird zudem behauptet, dass die Wohnung schon seit vielen Jahren mit

Wohnungsprostitution belegt gewesen sei (vgl. Rekursbegründung, Ziff. 8b

S. 6). Aus den in den Akten vorhandenen Polizeirapporten geht hervor, dass

seit 2017 eine sexgewerbliche Nutzung der Wohnung festgestellt worden ist

(act. 7/3, Beilage 4 zur Rekursantwort der Baurekurskommission vom

12.

Oktober 2018; act. 7/4, E-Mail der Kantonspolizei Basel-Stadt vom

9.

März 2018). Die Rekurrenten gaben gegenüber dem Bau- und

Gastgewerbeinspektorat an, dass sie die Wohnung ab 1. September 2017 an

Frau C____ vermietet hätten, welche einen Teil der Wohnung an eine Frau D____

vermietet habe (act. 7/4, Eingabe der Rekurrenten vom 2. März 2018).

Hinweise auf eine bereits in früheren Zeiten erfolgte Nutzung der Wohnung für

das Sexgewerbe ergeben sich weder aus den Akten noch werden solche von den

Rekurrenten vorgebracht. Die Baurekurskommission weist in ihrer Rekursantwort

zurecht darauf hin, dass sich aus den Akten vielmehr ergibt, dass die aktuelle

sexgewerbliche Nutzung im Jahr 2000 noch nicht bestanden hat

(Rekursantwort der Baurekurskommission vom 29. November 2019, Rz. 8

S. 3).

Von den

Rekurrenten wird vorgebracht, dass das Objekt im zweiten Obergeschoss Steinengraben 12

schon immer für eine gewerbliche Nutzung errichtet und als solche

bewirtschaftet worden sei (Rekursbegründung, Ziff. 6d S. 3). Aus den

in den Vorakten befindlichen Bewilligungsunterlagen vom November 1953 (vom

Bau- und Gastgewerbeinspektorat anlässlich des Augenscheins durch die

Baurekurskommission eingereicht) geht hervor, dass in der betroffenen

Liegenschaft im ersten und zweiten Obergeschoss Büronutzung vorgesehen und

bewilligt worden war, währendem im dritten und vierten Obergeschoss eine

Wohnnutzung vorgesehen und bewilligt worden war. Im Jahr 1985 wurde ein

Gesuch der damaligen Eigentümerschaft [...] für die Umnutzung von Büros in zwei

Wohnungen im ersten Stock bewilligt. In ihrer Rekursbegründung an das

Verwaltungsgericht machen die Rekurrenten geltend, dass davon auszugehen sei,

dass die damalige Eigentümerschaft im Jahr 1985 auch die Büros im zweiten

Obergeschoss zwecks besserer Vermietung analog zur Umwandlung von Büros in

Wohnungen im ersten Obergeschoss umgewandelt habe. Das zweite Obergeschoss sei

jedoch weiter gewerblich genutzt worden (vgl. Rekursbegründung, Ziff. 8c

S. 7). Für diese Behauptungen können die Rekurrenten allerdings nur auf das

vereinfachte Baubegehren von 1985 für das erste Obergeschoss verweisen.

Entgegen den Behauptungen der Rekurrenten ergeben sich daraus keine Hinweise,

dass zu diesem Zeitpunkt auch im zweiten Obergeschoss Änderungen vorgenommen worden

waren.

Die

Baurekurskommission ging im angefochtenen Entscheid davon aus, dass in der

streitbezogenen Wohnung gegenüber dem bewilligten Zustand eine Veränderung der

Raumaufteilung stattgefunden habe (angefochtener Entscheid, Sachverhalt

S. 3). Die Rekurrenten machen geltend, dass der Einbau von neuen Trennwänden

bereits vor mehr als 30 Jahren vorgenommen worden sei (Rekursbegründung, Ziff. 6e

S. 3). Die Rekurrenten beantragen dazu die Anordnung eines Gutachtens über

Qualität und Jahr des Einbaus der Trennwand und behalten sich die Edition von

Bauunterlagen (Jahr und Qualität der Trennwand nach Recherche mit Voreigentümer

etc.) vor (Rekursbegründung, S. 3). Die Rekurrenten übersehen bei ihrer

Argumentation, dass sie als Eigentümerschaft verantwortlich sind für die

Einhaltung einer baurechtlichen Bewilligung (VGE VD.2017.193 vom

6.

Dezember 2018 E. 2.4.3.1). Die Baubewilligung ist eine

sachbezogene Bewilligung und grundsätzlich nicht an eine bestimmte Person

gebunden. Sie haftet am Grundstück und ist mit diesem übertragbar. Sie gilt mit

den in ihr enthaltenen Nebenbestimmungen für den jeweiligen Eigentümer des

Baugrundstücks. Beim Rechtsnachfolger entsteht nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

und der Lehre originär eine eigene bauordnungsrechtliche

Zustandsverantwortlichkeit; selbst wenn der Rechtsnachfolger im damaligen

Zeitpunkt nicht Adressat der Baubewilligung war, ist ihm als neuem Eigentümer

ein allfälliger rechtswidriger Zustand grundsätzlich zuzurechnen (vgl. BGer 1C_59/2011

vom 10. Mai 2011 [Zermatt], 1P.519/2004 vom 4. März 2005 E. 4 sowie

1A.19/2001 vom 22. August 2001 E. 4a, in: ZBl 2002, S. 582 ff.; VGer

ZH VB.2016.00411 vom 07. Juni 2018 E. 2.1; Waldmann/Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz,

Bern 2006, Art. 22 N. 74). Wenn wie hier (unbestrittenermassen)

eine Diskrepanz zwischen den vorhandenen Baubewilligungsunterlagen und der

tatsächlichen baulichen Situation festgestellt wird, obliegt es der

Eigentümerschaft, darzutun, zu welchem Zeitpunkt welche baulichen Änderungen

vorgenommen worden sind. Ihr obliegt damit die von den Rekurrenten bloss

vorbehaltene Edition von Bauunterlagen und die entsprechenden Recherchen mit

der Voreigentümerschaft. Die Baurekurskommission ist zu Recht zum Schluss

gelangt, dass gegenüber dem bewilligten Grundzustand bauliche Änderungen

vorgenommen worden sind, welche von der Eigentümerschaft weder in Bezug auf den

Zeitpunkt noch das Ausmass geklärt wurden.

2.4

Basierend

auf diesen Sachverhaltsfeststellungen ist zu prüfen, ob das Bau- und

Gastgewerbeinspektorat in der ursprünglich angefochtenen Verfügung zurecht die

Eigentümerschaft dazu aufforderte, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen,

in welchen die Nutzungen und baulichen Änderungen in der zu beanstandenden

Nutzungseinheit im zweiten Obergeschoss, abweichend vom zuletzt bewilligten

Planstand, dem Bauentscheid [...] aus dem Jahr 1954, klar definiert

werden müssten. Die Baurekurskommission bejahte diese Frage zurecht. Bereits

für die Klärung der Frage, welche baulichen Änderungen gegenüber dem bewilligten

Zustand zu welchem Zeitpunkt vorgenommen wurden, war die Anordnung eines

nachträglichen Baubewilligungsverfahrens richtig. Für die Rechtmässigkeit

dieser Anordnung spielt es entgegen den Ausführungen der Rekurrenten keine

Rolle, ob die baulichen Änderungen von den Rekurrenten oder der früheren

Eigentümerschaft der Liegenschaft vorgenommen worden waren. Ebenso spielt es

für die Rechtmässigkeit dieser Anordnung keine Rolle, ob diese Änderungen im

vereinfachten Verfahren zu beurteilen sind und ob die baulichen Änderungen aufgrund

des Bestandesschutzes zu bewilligen sind. Die Frage des richtigen Verfahrens

sowie die Frage der Bewilligungsfähigkeit können erst aufgrund des nachträglichen

Baubewilligungsgesuches geprüft und beantwortet werden. Die für die Beantwortung

dieser Fragen erforderlichen Angaben sind von der Eigentümerschaft mit dem

verlangten Baugesuch zu liefern. Die erkannten baulichen Änderungen gegenüber

dem bewilligten Grundzustand rechtfertigen somit bereits alleine für sich die

Einforderung eines nachträglichen Baugesuches.

2.5

Entgegen

den Ausführungen der Rekurrenten rechtfertigt aber auch die Umnutzung der

Wohnung von der bisherigen bewilligten Büronutzung zu einer sexgewerblichen

Nutzung die Anordnung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens.

Bauten und

Anlagen dürfen gemäss Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700)

nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Nach der

Rechtsprechung ist eine bauliche Massnahme dann dem Baubewilligungsverfahren zu

unterwerfen, wenn mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen,

nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden

sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer

vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c S. 383 f. mit

Hinweisen). Daher kann sich die Bewilligungspflicht auch aus dem Betrieb einer

Baute ergeben (Waldmann/Hänni, a.a.O.,

Art. 22 N 10). Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, unterstehen

reine Umnutzungen ebenso der Baubewilligungspflicht (BGE 119 Ib 222 E. 3a

S. 226 f. mit Hinweisen; BGer 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 3.1,

1C_47/2008 vom 8. August 2008 E. 2.5.1, in: ZBl 111/2010

S. 397, 1A.216/2003 vom 16. März 2004 E. 2.1, erwähnt in:

URP 2004 S. 349). Auch blosse Nutzungsänderungen, die ohne bauliche

Vorkehrungen auskommen, unterstehen der Bewilligungspflicht, wenn sie neu,

organisiert und von erheblicher Intensität sind, regelmässig erfolgen sowie auf

Dauer angelegt sind (vgl. BGer 1C_529/2012 vom 29. Januar 2013 E. 5.1

m.H. auf BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 223). Bewilligungspflichtig sind

dabei auch Zweckänderungen, selbst wenn sie äusserlich nicht in Erscheinung

treten und nicht mit baulichen Veränderungen verbunden sind. Eine ohne bauliche

Vorkehren auskommende Zweckänderung unterliegt der Bewilligungspflicht nur dann

nicht, wenn auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone

zugelassenen Nutzung entspricht und sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkung

auf Umwelt sowie Planung als ausgesprochen geringfügig erweist (BGE 113 Ib 219

E. 4d S. 223 m.H.; BGer 1C_120/2012 vom 22. August 2012 E. 3.2).

Es ist somit zu

prüfen, ob bei einer Umnutzung einer Wohnung von der bisherigen (bewilligten)

Büronutzung in eine sexgewerbliche Nutzung von ausgesprochen geringfügigen

Auswirkungen auf Umwelt und Planung auszugehen ist. Das Verwaltungsgericht hat

die Bewilligungspflicht bei einer Umnutzung einer bisher als Fitnessclub

bewilligten Liegenschaft zu einem Erotikclub unter Berücksichtigung von

möglichen Lärmemissionen und auch ideellen Immissionen bejaht (vgl. VGE VD.2013.39

vom 1. November 2013). Im Entscheid VD.2018.72 vom 24. Mai 2019 hat

das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass gemäss Lehre und Rechtsprechung von

sexgewerblichen Betrieben generell ideelle Immissionen ausgehen, deren

Konfliktpotential von der Besiedlungsdichte eines Gebietes abhängt. Je stärker

eine Nachbarschaft besiedelt ist, desto höher ist das Konfliktpotential

zwischen der Wohnnutzung und der sexgewerblichen Nutzung (Koller, Defizite in der

öffentlich-rechtlichen Regulierung der Sexarbeit in der Schweiz, in: ex

ante 1/2017 S. 13, 22).

Das

Bundesgericht hat im Entscheid 1C_518/2016 vom 26. September 2017 E. 4.3

die Bewilligungspflicht für die Einrichtung eines Massagesalons bejaht. Unbesehen

der Frage, in welchem Umfang die Liegenschaft bis anhin zu Wohn- bzw. zu

gewerblichen Zwecken genutzt worden war, stelle die Einrichtung von

Massagestudios eine relevante Nutzungsänderung dar. Das Kantonsgericht habe zu

Recht auch darauf hingewiesen, dass diese Art von Betrieb mit Freierverkehr

verbunden sei, der sich auf die Erschliessungssituation auswirke, und dass

damit entsprechende ideelle Immissionen einhergehen würden. Hinzuzufügen sei,

dass sich das geplante Erotikgewerbe auch aufgrund der Öffnungszeiten (bis 22

bzw. 24 Uhr) von anderen Gewerbenutzungen unterscheiden würde (BGer

1C_518/2016 vom 26. September 2017 E. 4.3 mit Verweis auf 1C_499/2014

vom 25. März 2015 E. 6, in: ZBl 117/2016 S. 609, 612 ff.).

Diese

Überlegungen sind analog zu übertragen auf den Fall, dass in einer Liegenschaft

mit gemischter Wohn-/Büronutzung eine Änderung von Büronutzung zu

sexgewerblicher Nutzung erfolgt. Die Kundschaft sucht einen solchen

sexgewerblichen Betrieb nicht nur tagsüber, sondern auch am Abend und in der

Nacht auf. Darauf wird denn auch in den sich in den Akten befindlichen Auszügen

der entsprechenden Werbung verschiedentlich hingewiesen («ich bin 24/7

verfügbar»; act. 7/4, Printscreens vom 7. Dezember 2017). Die

Lärmemissionen, welche von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehen,

unterscheiden sich daher von denjenigen eines Bürobetriebs. Aus den Vorakten geht

zudem hervor, dass die Anbietenden der Sexdienstleistungen vorwiegend aus dem

Ausland stammen und sich jeweils nur für kürzere Dauer in den gleichen

Betrieben aufhalten (vgl. act. 7/3, Polizeirapporte). Auch hier besteht

ein Unterschied zur üblichen Nutzung eines Büros. Die Baurekurskommission hat

zurecht darauf hingewiesen, dass bei einer sexgewerblichen Nutzung somit ein

erhöhtes öffentliches Interesse an der Überprüfung der Sicherheitsvorschriften

insbesondere in Bezug auf den Brandschutz besteht. Auch aus diesem Grund hat

die Baurekurskommission somit die Anordnung eines nachträglichen

Baubewilligungsverfahrens zurecht als rechtmässig qualifiziert.

2.6

Entgegen

den Ausführungen der Rekurrenten ist für die Bejahung dieser Bewilligungspflicht

die Einhaltung des Wohneinheitsplans sowie des Wohnfördergesetzes nicht

relevant. Es ist unbestritten, dass die Nutzung der Wohnung für Bürozwecke und

somit eine gewerbliche Nutzung der Wohnung bewilligt und somit rechtmässig ist.

Dies ändert aber gemäss den obigen Ausführungen nichts am Erfordernis einer

eigenständigen Bewilligung für die Umnutzung der Liegenschaft von dieser

bewilligten Büronutzung hin zu sexgewerblicher Nutzung.

3.

Aus dem

Dargelegten ergibt sich, dass der Rekurs in allen Punkten abzuweisen ist. Bei

diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten gemäss § 30 Abs. 1 VRPG dessen Kosten zu tragen.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrenten tragen die Kosten des Rekursverfahrens

mit einer Gebühr von CHF 1'500.–, einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrenten

-

Bau- und Gewerbeinspektorat

-

Baurekurskommission

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

MLaw Nicole Aellen

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.