Eintragung der Liegenschaft [...] in Riehen in das Kantonale Denkmalverzeichnis

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2019.172

VD.2019.174

URTEIL

vom 30. September 2020

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.

Stephan Wullschleger,

Dr. Andreas Traub und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

Freiwillige Basler

Denkmalpflege Rekurrentin

Gemsberg 11, 4001 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

und

Heimatschutz Basel Rekurrent

Hardstrasse 45, 4052 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Regierungsrat des Kantons

Basel-Stadt

Marktplatz 9, 4001 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

A____ Beigeladener

1

[...]

vertreten durch [...],

Rechtsanwalt,

[...]

B____

Beigeladener 2

[...]

vertreten durch [...],

Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Rekurs gegen einen

Entscheid des Regierungsrats vom 13. August 2019

betreffend Eintragung der

Liegenschaft [...] in Riehen

in das Kantonale

Denkmalverzeichnis

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Beschluss

vom 22. August 2017 beschloss der Denkmalrat, dem Regierungsrat die

Unterschutzstellung des Hauses [...] in Riehen (ohne Atelieranbau) zu

beantragen. Nach erfolglosen Bemühungen um Abschluss eines Schutzvertrags

stellte der Denkmalrat am 12. September 2018 Antrag auf Eintragung

der Liegenschaft ins Kantonale Denkmalverzeichnis. Das Bau- und

Verkehrsdepartement (BVD) holte in der Folge Stellungnahmen von diversen

Verwaltungsstellen sowie der Gemeinde Riehen und der Eigentümerschaft zur

vorgeschlagenen Unterschutzstellung ein. Nach Eingang der Stellungnahmen legte

das BVD dem Regierungsrat das Geschäft mit Bericht vom 8. Mai 2019 zum

Beschluss vor und beantragte ebenfalls die Unterschutzstellung. Am 30. April

2019 nahm eine Delegation des Regierungsrats einen Augenschein vor. In seiner

Sitzung vom 21. Mai 2019 gelangte der Regierungsrat zum Schluss, dass die für

die Unterschutzstellung angeführten Gründe nicht zu überzeugen vermögen. Er

wies das Geschäft an das BVD zurück mit dem Auftrag, einen Beschlussentwurf

vorzulegen, der die Gründe für den Verzicht auf die Eintragung der Liegenschaft

[...], Riehen im Denkmalverzeichnis darlegt. Am 13. August 2019 entschied der

Regierungsrat, auf eine Eintragung der Liegenschaft ins Denkmalverzeichnis zu

verzichten. Den entsprechenden Beschluss (Nr. 19/23/107, PI 90392) publizierte er

am 21. August 2019 im Kantonsblatt Basel-Stadt.

Gegen diesen

Beschluss erhoben die Freiwillige Basler Denkmalpflege (Rekurrentin) mit

Anmeldung vom 29. August 2019 und Begründung vom 28. Oktober 2019 (VD.2019.172)

und der Basler Heimatschutz (Rekurrent) mit Anmeldung vom 27. August 2019 sowie

Begründung vom 28. Oktober 2019 (VD.2019.174) Rekurs an das Appellationsgericht

als Verwaltungsgericht. Darin beantragt die Rekurrentin, es sei der Beschluss

des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die Liegenschaft [...],

Riehen ins Kantonale Denkmalverzeichnis aufzunehmen. Eventualiter sei der

Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die Sache an

die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Der Rekurrent beantragt, es

sei der Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die

Liegenschaft [...], Riehen entsprechend den Anträgen des Denkmalrats vom 12.

September 2018 und des BVD vom 8. Mai 2019 ins Kantonale Denkmalverzeichnis

einzutragen. Mit Rekursantworten vom 22. November 2019 beantragt der

Regierungsrat die Abweisung der beiden Rekurse. Die Eigentümer A____ und B____

(Beigeladene) beantragen mit Vernehmlassungen vom 2. Januar 2020 ebenfalls

die Abweisung der Rekurse.

Am

30. September 2020 hat das Verwaltungsgericht bei und in der

Liegenschaft [...], Riehen einen Augenschein genommen. Daran haben die

Rechtsvertreter der Rekurrenten wie auch

des Regierungsrats, ferner die Beigeladenen mit ihrem Rechtsvertreter

teilgenommen und sich zu den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort äussern

können. Des Weiteren sind verschiedene Auskunftspersonen vor Ort und im

Gerichtssaal befragt worden. Die Tatsachen und Standpunkte der Beteiligten

ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus den

nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Angefochten

ist vorliegend ein Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019, mit

welchem der Regierungsrat auf die Eintragung der Liegenschaft [...], Riehen ins

Kantonale Denkmalverzeichnis verzichtet hat. Gemäss § 28 des

Denkmalschutzgesetzes (DSchG; SG 497.100) richtet sich die Anrufung des

Verwaltungsgerichts nach den allgemeinen Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

(VRPG, SG 270.100). Nach § 10 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes unterliegen

Verfügungen des Regierungsrates der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht.

Damit ist dessen Zuständigkeit gegeben, wobei der Entscheid in die

Spruchkompetenz des Dreiergerichts fällt (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 und § 99 des

Gerichts-organisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Die Freiwillige Basler

Denkmalpflege und der Heimatschutz Basel sind private Organisationen, die sich

seit mehr als fünf Jahren statutengemäss der Denkmalpflege und ähnlichen

ideellen Zielen widmen. Als solche sind sie vom Regierungsrat gemäss § 29 Abs. 2 DSchG in die Liste der zum Rekurs berechtigten Organisationen

aufgenommen worden (Anhang zur Verordnung betreffend die Denkmalpflege

[Denkmalpflegeverordnung, SG 497.110]). Sie sind deshalb rekurslegitimiert

(§ 13 Abs. 1 VRPG und § 29 Abs. 1 DSchG). Da die Rekurse sich gegen

das gleiche Anfechtungsobjekt richten und inhaltlich weitgehend identisch sind,

rechtfertigt sich ihre Zusammenlegung und gemeinsame Behandlung im vorliegenden

Urteil. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Rekurse ist einzutreten.

1.2

Die

Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach § 28 des

Denkmalschutzgesetzes (DSchG, SG 497.100), soweit die Anwendung von Bestimmungen

des Denkmalschutzgesetzes zu beurteilen ist. Danach hat das Verwaltungsgericht

nicht bloss im Sinne von § 8 VRPG zu prüfen, ob der Regierungsrat den

Sachverhalt unrichtig festgestellt, das geschriebene oder ungeschriebene

öffentliche Recht falsch angewendet oder sein Ermessen überschritten hat,

sondern es hat auch über die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids zu

befinden. Soweit allerdings die Anwendung und Auslegung der im

Denkmalschutzgesetz enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe zur Diskussion

stehen, übt das Verwaltungsgericht praxisgemäss auch bei freier Kognition eine

gewisse Zurückhaltung, um dem Beurteilungsspielraum der Verwaltung und vor

allem ihrer besonderen Sachkenntnis Rechnung zu tragen (vgl. VGE VD.2014.151 vom

2.

Februar 2015 E. 1.2).

2.

2.1

Der

Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass das Haus an der [...]

in Riehen 1954/55 als eines der ersten Wohnhäuser der Nachkriegsmoderne in der

Region erbaut worden sei und klare Referenzen an die internationale Moderne

aufzeige. Es stelle ein progressives Beispiel eines Einfamilienhauses dar, das

aus der gebauten Masse der Boomjahre zwischen 1945 und 1970 heraussteche. Der

Flachdachbau sei eine Komposition aus horizontal wie vertikal abgestuften

Baukörpern, massiv in Erscheinung tretenden und leichten, vorkragenden

Bauteilen sowie offenen und geschlossenen Bereichen. Das ursprüngliche Wohnhaus

sei 1968/69 an der Nordseite mit einem Atelieranbau ergänzt und durch einen

Mauerdurchbruch und eine dort eingesetzte Tür mit diesem verbunden worden. Die

vom Denkmalrat beantragte Eintragung des Gebäudes in das Denkmalverzeichnis

bewirke eine Beschränkung der Verfügungsbefugnis der Grundeigentümer und

tangiere somit die Eigentumsgarantie. Es sei daher im Einzelfall zu eruieren,

ob das öffentliche Interesse am Erhalt des Denkmals höher zu gewichten sei als

gegenläufige private Interessen.

Der

Regierungsrat anerkennt, dass Bauten aus den fünfziger Jahren unter

Denkmalschutz gestellt werden könnten. Das Haus [...] stamme aus den Jahren

1954/55 und sei in diesem Sinn ein Zeitzeuge. Trotz seiner zeitlich verortbaren

Erscheinung und der ihm zukommenden architekturhistorischen Bedeutung ist der

Regierungsrat aber zur Auffassung gelangt, dass das Gebäude nicht von derselben

herausragenden Qualität sei wie die im bauhistorischen Gutachten der kantonalen

Denkmalpflege vom August 2017 erwähnten Vergleichsbauten. Zu berücksichtigen

sei zudem, dass das Gebäude heute durch die erst in jüngerer Zeit entstandenen

Nachbarbauten ungünstig beeinflusst werde. Insbesondere das nördlich gelegene

Nachbarhaus beeinträchtige die Erscheinung und den Aussenraum des Hauses [...]

erheblich. Auch der südlich gelegene Nachbarbau, zu dem die Hauptwohnseite des

Hauses [...] gewandt sei, wirke auf dieses bedrängend. Der Regierungsrat habe

ferner den Eindruck gewonnen, dass die Substanz der Baute relativ schlecht sei und

ihre insbesondere in energetischer Hinsicht dringend und umfassend

erforderliche Sanierung nur mit Massnahmen möglich wäre, die zu erheblichen

denkmalpflegerischen Einbussen führen würden. Dazu komme, dass Raumkonzept und

Ausstattung des Gebäudes extrem determiniert seien und den heutigen Ansprüchen

einer Wohnnutzung auch mit den gemäss den Werteplänen der kantonalen

Denkmalpflege möglichen Veränderungen in keiner Weise gerecht werden könnten.

Schliesslich sei festzuhalten, dass am Gebäude diverse Veränderungen wie

beispielsweise der Ersatz der unteren verglasten Fensterflügel durch weisse

Brüstungsfelder oder eine Verbreiterung des Dachrands vorgenommen worden seien,

die oft beeinträchtigend gewirkt hätten und nur teilweise reversibel seien.

Insgesamt hat der Regierungsrat das öffentliche Interesse am Erhalt des Hauses [...]

für gering erachtet.

Diesem

öffentlichen Interesse steht gemäss den Ausführungen des Regierungsrats der

Umstand gegenüber, dass die bestehende Baute das Grundstück massiv unternutze.

Die heutige Bruttogeschossfläche betrage rund 200 m², während das

Nutzungspotenzial bei 750 m² liege. Auch wenn die Geometrie der Parzelle die

Realisation der gesamten Nutzungsreserve kaum zulassen würde, bestehe ein

erhebliches privates Interesse an der Ausschöpfung der dennoch grossen

Nutzungsreserve. Die bestehende Unternutzung des Grundstücks sei überdies auch

aus wohnpolitischen Überlegungen unerwünscht, d.h. es bestehe auch ein

öffentliches Interesse an einer besseren Ausnutzung der Parzelle.

Gesamthaft ist

der Regierungsrat damit zum Schluss gekommen, dass das Interesse am Erhalt des

Gebäudes zu geringfügig ist, um die öffentlichen und privaten Interessen an

einer zeitgemässen Nutzung der Parzelle überwiegen zu können. Deshalb hat der

Regierungsrat auf eine Eintragung des Gebäudes [...], Riehen ins

Denkmalverzeichnis verzichtet.

2.2

Nach

Auffassung der Rekurrentin (VD.2019.172)

kommt dem Haus an der [...] Denkmalcharakter zu, weil es hohe architektonische

und architekturgeschichtliche Qualitäten aufweise, wobei sie hierfür in erster

Linie auf das von der Kantonalen Denkmalpflege in Auftrag gegebene Gutachten

vom August 2017 verweist (Rekursbegründung, Rz 23 ff.). Nach

ihrer Auffassung spricht für die Unterschutzstellung, dass im Vergleich zu

anderen Bauten des Architekturbüros Rasser & Vadi das streitbetroffene Haus

sich in gutem baulichen Zustand befinde und der Instandsetzungsbedarf nicht

über den im Allgemeinen üblichen Unterhaltsumfang hinausgehe (Rz 29).

Gemäss Gutachten verfüge das Haus weitgehend über die ursprüngliche

Materialität der Fassaden und Innenausstattung. Der relativ gute

Erhaltungszustand bringe die ursprüngliche Architektur authentisch und

überzeugend zum Ausdruck. Mit Wärmedämmmassnahmen (Verbesserung der

Dachisolation) und Fensterersatz könnte die Energiebilanz des Hauses erheblich

verbessert werden, ohne das Erscheinungsbild des Gebäudes zu beeinträchtigen

(Rz 38). Die Kantonale Denkmalpflege lasse relativ grosszügige Veränderungsmöglichkeiten

zu, welche eine Verbesserung der Behaglichkeit und die Modernisierung des

gesamten Wohnhauses erlaubten (Rz 39). Bezüglich des überwiegenden

öffentlichen Interesses an einer Eintragung der Liegenschaft ins

Denkmalverzeichnis führt die Rekurrentin

aus, dass die privaten Interessen der Eigentümer an einer finanziell

interessanteren Nutzung ihres Grundstücks als auch wohnpolitische Überlegungen

die architekturgeschichtlichen Aspekte des Hauses nicht überwiegen könnten

(Rz 42). Die Argumentation im angefochtenen Entscheid weiche in grossen

Teilen von den Expertenmeinungen ab, ohne dass dies sachlich nachvollzogen

werden könne. Der "Abbruch eines monumentalen Zeitdokuments von

schweizweiter Bedeutung" sei nicht zu rechtfertigen (Rz 44).

2.3

Auch

nach Auffassung des Rekurrenten

(VD.2019.174) weist das streitbetroffene Haus hohe architektonische und

architekturgeschichtliche Qualitäten auf, weshalb es als schutzwürdig zu

beurteilen sei. Unter Verweisung auf das denkmalpflegerische Gutachten von

August 2017 führt er die ausserordentlich progressive architektonische

Artikulation des Hauses, die kompositorische Aufgliederung, die räumlichen

Durchdringungen, die Trennung der wichtigsten Funktionsbereiche, die

halbgeschossig versetzte Organisation der Räume und die kontrastreichen

Materialkombinationen an. Andere Wohnhäuser von Rasser & Vadi in Riehen

seien stark verändert worden und daher nicht mehr repräsentativ für ihr Werk

(Rekursbegründung, S. 2 f.). Die Begründung des Regierungsrats für

seinen ablehnenden Entscheid stehe, was die Denkmalqualität des Hauses angeht, in

krassem Widerspruch zum denkmalpflegerischen Gutachten und zu sämtlichen

Fachbehörden, ebenso wie dessen Einschätzung, dass eine Sanierung in

energetischer Hinsicht zu erheblichen denkmalpflegerischen Einbussen führen

würde (S. 6). Schliesslich rügt der Rekurrent,

dass rein finanzielle Interessen des Eigentümers wie vorliegend nach

bundesgerichtlicher Rechtsprechung das öffentliche Interesse an einer

Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht überwiegen könnten

(S. 7 f.).

2.4

Der

Regierungsrat lässt in seiner für die beiden Verfahren identischen

Vernehmlassung ausführen, dass in denkmalpflegerischer Hinsicht mit dem

Gutachten die ausserordentlich progressive architektonische Artikulation des

Hauses zwar als schutzwürdig zu bezeichnen sei. Das Haus weise aber nicht

dieselbe hohe Qualität auf wie die im Gutachten erwähnten Vergleichsbauten von

Rasser & Vadi. Ihr Gesamtwerk weise hochwertigere Bauten in der Region

Basel auf, die allesamt noch vorhanden seien (Vernehmlassung,

Rz 10 ff.). Es müsse eine umfassende und unvoreingenommene

Interessenabwägung vorgenommen werden, die nicht einfach einer Fachbehörde

überlassen werden dürfe. Bei einem Erhalt und der Weiternutzung der

Liegenschaft müssten erhebliche Bauarbeiten vorgenommen werden, um das Haus den

aktuellen Anforderungen an die gesetzlichen Energievorschriften und den

Wohnkomfort anzupassen. Diese baulichen Massnahmen würden zu erheblichen

Einbussen bei der originalen Bausubstanz führen. Der Regierungsrat sei deshalb

zu Recht davon ausgegangen, dass der Denkmalwert des Hauses zwar vorhanden,

jedoch nicht als hoch einzustufen sei (Rz 15 ff.). Der Regierungsrat

sei verpflichtet, dem raumplanerischen Gebot des haushälterischen Umgangs mit

der beschränkten Ressource Boden Beachtung zu schenken und gemäss Kantonsverfassung

den Wohnungsbau aktiv zu fördern. Auch habe er die privaten Interessen der

Eigentümer an der Werterhaltung des Grundstücks und dessen besseren Ausnutzung

in die Interessenabwägung miteinbeziehen müssen (Rz 18 ff.).

2.5

Die

Beigeladenen halten dafür, dass der Regierungsrat das ihm zustehende Ermessen

rechtskonform, jedenfalls nicht rechtsfehlerhaft betätigt habe (Vernehmlassung

VD.2019.172, S. 6 f.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 4 f.).

Sie verneinen den Denkmalcharakter des streitbetroffenen Hauses (dazu

Vernehmlassung VD.2019.172, S. 9 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174,

S. 5 ff.) und kommen zusam-menfassend zum Schluss, dass "die für

eine besondere Repräsentanz in architekturhistorischer, städtebaulicher und

bautypologischer Hinsicht notwendigen Voraussetzungen bei diesem kleinen

Einfamilienhaus, das günstig gebaut wurde und sich daher bautechnisch in

schlechtem Zustand befindet, welches versteckt inmitten disperser neuer

Bebauung fristet – und dies in erheblich abgeänderter Gestalt –, nicht vorhanden"

seien. Dem Objekt komme nicht die vom Denkmalschutzgesetz geforderte besondere

Bedeutung zu, zumal das Gesamtwerk von Rasser & Vadi hochwertigere Bauten

aufweise, welche erhalten seien (Vernehmlassung VD.2019.172,

S. 17 f.). Entgegen der Auffassung des Rekurrenten

liege diesbezüglich keine Substitution des Gutachterwissens durch den

Regierungsrat vor (Vernehmlassung VD.2019.174, S. 12 f.). Der

Regierungsrat habe eine umfassende und unvoreingenommene Interessenabwägung

durchgeführt und sich dabei an der Denkmalqualität des Objekts orientiert. Er

habe berücksichtigt, dass die bestehende Nutzung des Grundstücks nicht dem

raumplanerischen Gebot des haushälterischen Umgangs mit der beschränkten

Ressource Boden entspreche und dass ihn die Kantonsverfassung zur aktiven

Förderung des Wohnungsbaus verpflichte (Vernehmlassung VD.2019.172,

S. 18 f.). Der Regierungsrat hätte darüber hinaus die privaten

Interessen der Beigeladenen an einer normalen guten wirtschaftlichen Nutzung

des Objekts angesichts des mit einer integralen Unterschutzstellung verbundenen

schweren Eingriffs in ihre Eigentumsrechte mit dem notwendigen Gewicht mehr

berücksichtigen müssen, als er es beiläufig getan habe (Vernehmlassung

VD.2019.172, S. 19 f.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 15 f.).

Wie eine Begutachtung durch einen von ihnen beigezogenen Fachmann zeige, wäre

das Objekt bei einer Unterschutzstellung nicht zumutbar durch sie zu nutzen.

Die dringend notwendige energetische Sanierung liesse sich wegen der engen

Raumverhältnisse innen nicht realisieren. Sämtliche Proportionen würden

verändert. Eine Vermietung des Objekts bliebe in jedem Fall klar defizitär

(Vernehmlassung VD.2019.172, S. 20 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174,

S. 16 ff.).

3.

Nach der

gesetzlichen Definition von § 5 Abs. 1 DSchG sind Denkmäler

Einzelwerke, Ensembles und deren Reste, die wegen ihres kulturellen,

geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Wertes erhaltenswürdig

sind. Darunter fallen auch private Bauwerke wie Wohn- und Geschäftshäuser sowie

Gaststätten (§ 5 Abs. 2 Ziff. 1 DSchG). Der Grundsatz der

Erhaltung von Denkmälern gemäss § 6 DSchG kommt indes aufgrund des damit

verbundenen Grundrechtseingriffs nur für hochrangige Baudenkmäler in Frage (vgl.

dazu BJM 1995 S. 42 ff., 43 mit weiteren Hinweisen; VGE VD.2016.216-218

vom 25. September 2017 E. 3.4.1). Hochrangig sind dabei

allerdings nicht allein Spitzenwerke einer Stilrichtung oder Epoche, sondern

auch Bauwerke, die in Einzelheiten gewisse Mängel oder Fehler aufweisen, aber

in ihrer Gesamtheit als schützenswert erscheinen – sei dies als Einzelbauwerk

oder als Teil eines Ensembles. Insbesondere braucht die Hochrangigkeit nicht in

jedem Fall im architektonischen Bereich zu liegen, sondern sie kann sich auch

aus der kulturellen, historischen, künstlerischen oder städtebaulichen

Bedeutung des Bauwerks ergeben (BJM 1995 S. 43; VGE 659 und 660/2007 vom 11.

Juni 2008 E. 2.2). Die Denkmalqualität eines Bauwerks ist somit anhand

historischer Gesichtspunkte und ästhetischer Einstufungen auf der Grundlage

einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten

Gesamtbeurteilung zu ermitteln, die den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,

gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben

(zum Ganzen BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275 und

118.

Ia 384 E. 5 S. 389 mit weiteren Hinweisen; VGE 659

und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 2.3 sowie 686 und

687/2003 vom 22. Oktober 2004 E. 3b). Dabei erstreckt sich der

Denkmalschutz heute nicht nur auf Altertümer und Bauten von überragender

Schönheit, kunsthistorischem Wert und geschichtlicher Bedeutung, sondern auch

auf Objekte aus neuerer Zeit und auf Gebäude, welche für ihre Entstehungszeit

charakteristisch sind wie Industriegebäude, Fabrik- und andere technische

Anlagen (BGE 121 II 8 E. 3b S. 15 f.;

BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2020 E. 3.1 mit weiteren

Hinweisen). Denkmalschutzmassnahmen können mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen

verbunden sein, namentlich wenn mit einer integralen Unterschutzstellung

wesentliche Nutzungsänderungen verunmöglicht oder erheblich erschwert werden

(BGer 1C_368/2019 vom 9. Juni 2020 E. 9.3). Sie dürfen deshalb

nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten angeordnet

werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien

abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um

Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können

(BGE 135 I 176 E. 6.2 S. 182 mit weiteren Hinweisen [=

Praxis 2009 Nr. 117]; BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2010

E. 3.1). Die zuständige Behörde hat bei ihrem Entscheid einen Ausgleich

zwischen kunsthistorischer Erkenntnis und publikumsgängiger Meinung zu finden

(VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 2.1 a.E.).

Das

Verwaltungsgericht überprüft die fachliche Einschätzung der Denkmalqualität von

Werken hinsichtlich der objektiven und grundsätzlichen Kriterien nur

zurückhaltend, jedenfalls dann, wenn die einbezogenen Fachleute sich

einheitlich geäussert haben (dazu VGE 659 und 660/2007 vom

11.

Juni 2008 E. 1.4 mit weiteren Hinweisen). Ähnlich wie bei

Fachgutachten und in Anlehnung an die Kriterien für die Beurteilung medizinischer

Gutachten kann sich die Überprüfung dieser Fachäusserungen darauf beschränken,

ob der Bericht der Fachbehörden bezüglich der streitigen Belange umfassend ist,

auf allseitigen Untersuchungen beruht und hinsichtlich der Beurteilung der

fachlichen Zusammenhänge und der daraus gezogenen Schlussfolgerungen

einleuchtend und schlüssig erscheint. Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht

frei bei der Einschätzung, ob ein grösserer Teil der Bevölkerung der fachlichen

Beurteilung folgen würde. Denn die Beurteilung durch die Fachwelt umfasst eine

solche durch die Laiensphäre gerade nicht. Zudem erachtet sich das Gericht in

der Beurteilung ästhetischer Fragen als gleichermassen befähigt wie die

Verwaltung oder die Regierung.

4.

4.1

Umstritten

ist vorliegend die Unterschutzstellung des von den Architekten Max Rasser &

Tibère Vadi 1954/1955 an der [...] in Riehen errichteten Wohnhauses (nach dem

damaligen Bauherrn Sulzer benanntes Haus Sulzer). Gemäss dem denkmalpflegerischen

Gutachten von lic. phil. I D____, welches er im Auftrag der Kantonalen

Denkmalpflege im August 2017 erstattete, zeichnet sich der Flachdachbau

durch seine differenzierte Setzung im leicht abfallenden Terrain, die

geometrische Komposition des Baukörpers sowie dessen vielfältige Materialität

aus. Der Gutachter beschreibt das Haus als einen horizontal und vertikal

abgestuften Baukörper, der von einem Kamin durchstossen und überragt werde und

sich aus zwei sich durchdringenden Hausteilen zusammensetze: ein

eingeschossiger im Südosten und ein zweigeschossiger im Nordwesten. Zwei

mächtige Bruchsteinmauern, die das Haus im Boden verankerten, fassten den zweigeschossigen

Hausteil mit den Schlafräumen ein. Daran schliesse sich der eingeschossige und

mit Holz verkleidete Wohnteil an. Dieser pavillonartige Baukörper, der über dem

Sockel vorkrage und dadurch vom Erdboden abgehoben erscheine, öffne sich mit

einer grossen Fensterfront zum Garten hin und sei mit diesem über eine

Freitreppe verbunden (Denkmalpflegerisches Gutachten Einfamilienhaus, [...], Riehen,

erstellt von lic. phil. I D____, August 2017 [Gutachten],

S. 4). An dieses Wohnhaus schliesse sich im Nordosten das 1968-1969

angebaute Atelier an, das einen Teil des ursprünglichen Gartens in Anspruch

nehme. Äusserlich wirkten Wohnhaus und Atelier wie aus einem Guss, da sowohl

Dachhöhe als auch Holzverschalung und Wandkonstruktion in Analogie zum

bestehenden Wohnbau fortgeführt würden. Der Anbau sei deshalb nicht sofort als

solcher zu erkennen. Typisch für die Gesamtheit von Wohnhaus, Atelier und Garten

sei der Wechsel von offenen und geschlossenen Fassadenbereichen, wodurch sich

die Innen- und Aussenräume akzentuiert durchdrängen. Augenfälliges Merkmal sei

die kontrastreiche Materialisierung. Grobe Bruchsteinmauern, glatte, in einem

Gelbton gestrichene Holzverschalungen, verputzte und verglaste Bereiche

bildeten spannungsvolle Kombinationen und Kontraste (Gutachten, S. 5).

Gemäss dem Gutachter folgte die innere Raumordnung dem Prinzip der beiden

halbgeschossig zueinander versetzten Hausteile. Der zweigeschossige Schlafteil

nehme nebst dem Eltern- und den zwei Kinderschlafzimmern Badezimmer, Toilette

sowie das geräumige Treppenhaus auf, der eingeschossige Wohnteil das

Wohnzimmer, die Küche sowie ein Arbeitszimmer und das angefügte Atelier

(Gutachten, S. 6). Den grössten zusammenhängenden Raum des Hauses bilde das

Wohnzimmer. Dieses werde durch einen Kaminblock mit Cheminée in einen grösseren

vorderen und kleineren hinteren Bereich unterteilt. Dieser frei im Raum

stehende Raumteiler sei aus roten Sichtbacksteinen aufgemauert. An der

Nordwestseite des Wohnzimmers bilde eine weiss gestrichene Sichtbacksteinwand

die Abgrenzung zum Schlafteil des Hauses. Neben dem kleineren Wohnbereich mit

dem Cheminée schliesse auf der Seite des Schlafteils ein Arbeitszimmer an, das

wie die neben dem Eingang zum Wohnzimmer gelegene Küche mit einer Schiebetür

geschlossen werden könne. Das Arbeitszimmer sei der einzige Innenraum, in dem

das Bruchsteinmauerwerk sichtbar sei. Etwa in der Mitte zwischen Arbeitszimmer

und Cheminéebereich führe eine Tür in den später angebauten Atelierraum

(Gutachten, S. 7). Dem Gutachten zufolge bestehen das Fundament und die

Aussenwände des Untergeschosses aus Stahlbeton, die zwei Hauptwände des

Schlafteils aus einem Bruchsteinmauerwerk mit Muschelkalksteinen, während die

Umfassungswände des Wohnteils aus einer Holzkonstruktion in Riegelbauweise mit

einer horizontalen Bretterverschalung aus Tannenholz bestünden. Die inneren

Tragwände seien mit Backsteinen aufgemauert, teils verputzt, teils nur gestrichen

(Gutachten, S. 7). Den Erhaltungszustand des Wohnhauses bezeichnet der

Gutachter als relativ gut. Abgesehen vom Atelieranbau, der sich nach seiner

Auffassung gut an das Wohnhaus anpasst, habe das Wohnhaus nur kleinere

Veränderungen erfahren (Erneuerung von Farbanstrichen, Einfügung von weissen

Brüstungsfeldern anstelle verglaster Fensterflügel an der Südwest- und

Nordostfassade, Verbreiterung des Dachrands, Blechüberdeckung auf

Bruchsteinmauern), welche der Gutachter als "wohl reversibel"

bezeichnet (Gutachten, S. 11 f.).

Zur

architekturgeschichtlichen Bedeutung des 1954/1955 erbauten Hauses Sulzer führt

der Gutachter aus, dass sich die Gemeinde Riehen im Lauf des 20. Jahrhunderts

und insbesondere in den Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg enorm entwickelt

habe. Von 1941-1970 habe sich die Bevölkerung in Riehen verdreifacht. In dieser

Zeit sei ein Drittel der im Jahr 2000 gezählten Häuser errichtet worden. Das

Siedlungsbild von Riehen werde massgeblich von den Bauten der 1940er, 1950er

und 1960er Jahre geprägt. Schon zuvor habe der Bau von architektonisch

anspruchsvollen privaten Wohnhäusern eingesetzt, die oft weit über die Region

hinaus Bekanntheit erlangt hätten. Im Zeichen des Neuen Bauens in den 1920er

und 1930er Jahren seien wegweisende Bauten entstanden wie beispielsweise das

1924.

von Rudolf und Flora Steiger-Crawford erbaute Haus Sandreuter, das Haus

Colnaghi von 1927, das Haus Schaeffer von 1927-1928 und das Haus Huber von 1928

der Architekten Paul Artaria & Hans Schmidt sowie das 1933-1934 von Otto

und Walter Senn erbaute Haus Senn (Gutachten, S. 12 f.). Einige Jahre

nach dem Zweiten Weltkrieg habe diese Serie architektonisch hochrangiger

Wohnbauten in Riehen eine Fortsetzung gefunden. Das Haus Sulzer gehöre, wie der

Gutachter unter Verweis auf einschlägige Fachpublikationen ausführt, zu jenen

frühen Bauten der Schweizer Nachkriegsarchitektur, deren Gestaltung nach Jahren

des Traditionalismus im Geist der Landesausstellung von 1939 bewusst an die

Ziele der modernen Bewegung angeknüpft habe. An die Stelle von einfachen

Baukörpern mit Giebeldächern, wenig innovativen, hinter verputzten Fassaden mit

Fensterläden versteckten Grundrissen sei nun wieder eine Architektur getreten,

die von spannungsvollen Raum- und Volumenbeziehungen sowie einer

differenzierten Materialisierung ausgegangen sei. Fruchtbar verarbeitet worden

seien dabei auch Impulse aus dem Ausland, etwa aus den skandinavischen Ländern.

Diese Tendenz zeige sich prägnant beim Haus Sulzer. Es sei sorgfältig in das

leicht abfallende Terrain gesetzt, und weise mit dem Flachdach eine

spannungsvolle Komposition auf aus horizontal wie vertikal abgestuften

Baukörpern, massiv in Erscheinung tretenden und leichten, elegant vorgetragenen

Bauteilen, offenen und geschlossenen Bereichen. Diesem Spiel von Raum und Masse

entspreche der Grundriss und die kontrastreiche Materialisierung mit

Bruchstein, Holzverschalungen, verputzten sowie grosszügig verglasten

Bereichen. Anne Nagel und Klaus Spechtenhauser führten im schweizerischen

Kunstführer zu Riehen zu Recht aus, dass das Haus Sulzer wohl der stimmigste

Wohnbau aus der Frühphase der 1952 gegründeten Bürogemeinschaft Rasser &

Vadi sei, dessen Wirkung wesentlich durch das spannungsvolle Spiel der Formen

und Materialien bestimmt werde (Gutachten, S. 13).

Zusammenfassend kommt

der Gutachter zum Schluss, dass das Haus Sulzer, das im Inventar der

schützenswerten Bauten der Kantonalen Denkmalpflege von 2002 aufgeführt sei,

hohe architektonische und architekturgeschichtliche Qualitäten aufweise und

daher als schutzwürdig zu beurteilen sei. Im architekturgeschichtlichen Kontext

sei die architektonische Artikulation des Hauses ausserordentlich progressiv

und gehöre zu den ersten Werken, welche die durch den Zweiten Weltkrieg

unterbrochene Moderne aufgegriffen und konsequent fortgeführt hätten.

Kompositorische Aufgliederung und räumliche Durchdringung seien

Schlüsselthemen, die in diesem Fall mit betonten Körpern und Flächen bildhaft

umgesetzt worden seien. Die Architekten Rasser und Vadi gehörten zu den

bedeutendsten Basler Architekten ihrer Generation, welche neben Johannes Gass,

Wilfried Boos, Walter Wurster, Hans-Ulrich Huggel, Martin H. Burckhardt, Markus

Diener, Peter Suter, Florian Vischer und George Weber die Nachkriegsmoderne in

und um Basel ganz wesentlich mitgeprägt hätten. Das Haus an der [...] sei eines

ihrer wichtigsten Einfamilienhäuser. Unter den architektonischen Qualitäten

könnten die Trennung der wichtigsten Funktionsbereiche von Wohnen und Schlafen

und die halbgeschossig versetzte Organisation der Räume (Split-Level)

entsprechend der leichten Hanglage ebenso genannt werden wie die kontrastreiche

Materialkombination. Die klare Form sei aus der Funktion und Konstruktion

hergeleitet. Zudem füge sich das Gebäude in den städtebaulichen Kontext des

umgebenden Wohnquartiers ein und sei ein Teil der prägenden Entwicklungsphase

Riehens in den Nachkriegsjahren, die sich in besonderem Mass durch

architektonisch anspruchsvolle Einfamilienhäuser auszeichne (Gutachten,

S. 16). Aus Sicht des Gutachters sind die Aussenhaut, d. h. die Fassaden

in ihrer jeweiligen Materialität, die Flachdächer, Haustüren, Fenster und

Gestaltungselemente, der Grundriss und die Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage

mit Gitterwand, der Kaminblock in Sichtbackstein mit Cheminée, die bauzeitliche

Ausstattung, insbesondere materialsichtige und vertäferte Wände,

(Schiebe-)Türen sowie die Schrankwand zwischen Küche und Wohnzimmer, in den

Schutzumfang aufzunehmen (Gutachten, S. 17).

4.2

Der

Fachgutachter begründet die Schutzwürdigkeit des Hauses Sulzer einerseits mit

dessen architektonischer Qualität und andererseits mit dessen

architekturgeschichtlichem Zeugniswert. Das Verwaltungsgericht kann seinen

Schlussfolgerungen vollumfänglich folgen. Seine Ausführungen sind ohne Weiteres

nachvollziehbar und schlüssig.

4.2.1

Die

architektonische Qualität des Hauses Sulzer ist offensichtlich. Dass das in den

Jahren 1954/55 erbaute Haus in seiner kubisch-modernen Erscheinung mit

Flachdach und seiner inneren Organisation für die damalige Zeit absolut

avantgardistisch war, ist augenscheinlich und letztlich nicht zu bestreiten.

Wie im Inventar der schützenswerten Bauten der kantonalen Denkmalpflege von

2002.

ausgeführt wird, besticht die Baute im Äusseren durch das Spiel der wohlproportionierten,

einander durchdringenden Wand- und Deckenscheiben aus unterschiedlichen

Materialien wie Bruchsteinmauern, gelb gestrichenen Holzverschalungen,

verputzten und verglasten Fassaden. Der zweigeschossige Schlaftrakt und der

eingeschossige Wohntrakt sind horizontal wie vertikal zueinander versetzt. Gegen

den Garten hin kragt der Baukörper über dem Sockel vor und erscheint dergestalt

vom Erdboden abgehoben, was dem pavillonartigen Bau im Zusammenspiel mit den

versetzten Hausteilen und den kontrastreichen Materialien spannungsvolle

Kombinationen und Gegensätze zwischen massiger Schwere und schwebender

Leichtigkeit verleiht. Im Innern folgt die Raumordnung dem Prinzip der beiden

halbgeschossig zueinander versetzten Hausteile (Split-Levels), in welchen die

beiden wichtigsten Funktionsbereiche des Hauses, Schlafen und Wohnen, räumlich

voneinander abgesetzt sind. Auffälligster, grösster Raum des Hauses ist das

Wohnzimmer. Dessen grosse Fensterfront und die über eine breite Treppe in den

Garten hinabführende vierflügelige Fenstertür schaffen eine enge Verbindung

zwischen Haus und Umgebung. Auch im Innern manifestiert sich die

abwechslungsreiche Materialisierung des Baus. Während gegen Nordwesten hin eine

weiss gestrichene Sichtbacksteinmauer im Wohnzimmer den Abschluss gegen den

Schlafteil bildet, sticht im hinteren Teil der in rotem Sichtbackstein

aufgemauerte Kaminblock mit Cheminée hervor, welcher das Wohnzimmer in einen

vorderen, grösseren und einen hinteren, kleineren Bereich unterteilt. Im

angrenzenden Arbeitszimmer ist das gegen Nordosten weisende Bruchsteinmauerwerk

des Schlaftrakts sichtbar.

Die Beigeladenen

bestreiten die architektonische Qualität des Hauses, weil die Baute über die

Jahre hinweg verschiedene Veränderungen erfahren habe und nicht mehr in gutem

baulichen Zustand sei. Nach Angaben des Gutachters wurden neben dem Ende der

60er-Jahre erstellten Anbau namentlich an der Südwest- und Nordostfassade

weisse Brüstungsfelder anstelle verglaster Fensterflügel eingefügt, der

Dachrand verbreitert und die Bruchsteinmauern mit einer Blechüberdeckung

versehen sowie im Innern die meisten Bodenbeläge verändert (Gutachten,

S. 12). Nach Angaben der Beigeladenen wurde auch die Schrankwand zwischen

Küche und Wohnzimmer mit Durchreiche beträchtlich umgebaut

(Verhandlungsprotokoll, S. 6). Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts setzt die Hochrangigkeit eines Denkmals allerdings nicht

voraus, dass das fragliche Objekt noch vollumfänglich im Originalzustand

erhalten ist, solange das Gebäude nicht durch tiefgreifende und nicht

reversible bauliche Eingriffe in seiner Denkmalqualität beeinträchtigt ist

(VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 3.4 mit Hinweisen). Wie der

Gutachter ausgeführt hat (Gutachten, S. 12) und wovon sich das

Verwaltungsgericht heute beim Augenschein auch selber einen Eindruck hat

verschaffen können, sind die ursprüngliche Materialität der Fassaden, die

Innenausstattung und Raumaufteilung über weite Strecken erhalten geblieben.

Soweit Änderungen am Bau von Rasser & Vadi vorgenommen worden sind, trüben

sie das Erscheinungsbild nicht wesentlich oder können, wie etwa die weissen

Brüstungsfelder in den Fenstern, entgegen den Vorbringen der Beigeladenen

(Vernehmlassung VD.2019.172, S. 17), wieder in den Originalzustand versetzt

werden (dazu Verhandlungsprotokoll, S. 31). Bedeutsam ist, dass die

räumliche Organisation im Innern des Hauses unverändert und somit im

Originalzustand erhalten geblieben ist.

Einer näheren

Betrachtung bedarf indessen der später erstellte Atelieranbau, der nicht von

Rasser & Vadi stammt. Nach Auffassung der Beigeladenen sind mit diesem

Anbau eine derart wesentliche Umgestaltung des Schutzobjekts und damit massive

Veränderung der Proportionen einhergegangen, dass der originale Rasser &

Vadi-Bau nicht mehr kenntlich sei (Vernehmlassung VD.2019.172,

S. 10 f. und 17; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 7). Die als

Auskunftsperson befragte Mitarbeiterin der Kantonalen Denkmalpflege, E____, hat

den Anbau demgegenüber heute als "stimmig" bezeichnet

(Verhandlungsprotokoll, S. 9). Der Gutachter hat ihn äusserlich wie

"aus einem Guss" mit dem Wohnhaus beschrieben, da sowohl Dachhöhe als

auch Holzverschalung und Wandkonstruktion in Analogie zum bestehenden Wohnbau

fortgeführt würden, weshalb der Anbau nicht sofort als solcher zu erkennen sei

(Gutachten, S. 5). Das eingeschossige Atelier nimmt bei einem Grundriss

von rund 48 m2 (5,80 x 8,30 Meter [Gutachten, S. 5]) sowie

einer Höhe von 2,70 Meter (Gutachten, S. 11) im Verhältnis zum teils

ein-, teils zweigeschossigen Wohnhaus (maximale Höhe 5,55 Meter) auf einem

Grundriss von 10,80 x 11,30 Meter (= rund 122 m2) ein

vergleichsweise grosses Volumen ein. Von der hier massgeblichen Strassenseite

her gesehen versteckt sich der Anbau jedoch weitgehend hinter dem Hauptbau, da

er dessen Dachhöhe nicht übersteigt und seitlich nur um 2,90 Meter vorspringt

(Gutachten, S. 5). Die Proportionen des Hauptbaus gehen, wie der heutige

Augenschein gezeigt hat, dadurch nicht verloren, sondern bleiben in ihrem

ursprünglichen Verhältnis ausreichend wahrnehmbar. Ebenso wenig werden

Materialisierung und Farbgebung des Wohnhauses tangiert, übernimmt der Anbau

doch dessen Konstruktionsart und Farbe. Auch wenn er dadurch, wie die Mitarbeiterin

der Kantonalen Denkmalpflege heute gleichfalls angeführt hat

(Verhandlungsprotokoll, S. 30), fast schon anbiedernd wirkt, ändert dies

nichts daran, dass die ursprüngliche Volumetrie des Wohnhauses und damit dessen

diesbezügliche architektonische Qualität durch den Anbau nicht in

entscheidender Weise beeinträchtigt werden.

Auch der

bauliche Zustand des Wohnhauses spricht nicht gegen seine Denkmalqualität.

Gewiss, einzelne konstruktive Bauteile wie die in Holzkonstruktion erstellten Umfassungswände

des Wohnteils mit horizontaler Bretterverschalung bedürfen der Erneuerung,

ebenso die Isolation und die Fenster. Demgegenüber sind Fundament und

Aussenwände des Untergeschosses, die aus Stahlbeton bestehen, wie auch das

Bruchsteinmauerwerk, wie der heutige Augenschein gezeigt hat, grundsätzlich in

gutem baulichen Zustand. Dieser Eindruck deckt sich mit der Einschätzung des

Hochbauamts, wonach der bauliche Allgemeinzustand als dem Gebäudealter

entsprechend gut erhalten sei und mittelfristig mit Instandsetzungsbedarf zu

rechnen sei, der aber nicht über den im Allgemeinen üblichen Unterhaltsumfang

hinausgehe (Schreiben des Hochbauamts vom 30. Oktober 2018 an die

Kantonale Denkmalpflege, S. 1). Dieser Beurteilung pflichtet auch der von

den Beigeladenen für eine Immobilienanalyse beigezogene Baufachmann F____ ausdrücklich

bei (Immobilien-Analyse [...], Riehen vom 24. Januar 2019,

Ziff. 7 [Vernehmlassungsbeilage 9 in VD.2019.172 bzw.

Vernehmlassungsbeilage 8 in VD.2019.174]).

Gemäss Gutachten

fügt sich das Haus Sulzer "in den städtebaulichen Kontext des umgebenden

Wohnquartiers" ein (Gutachten, S. 16). In den Augen des

Verwaltungsgerichts kommt dem Haus jedoch kein besonderer Situationswert zu.

Auch wenn es im Zeitpunkt seiner Errichtung gegen Norden hin freie Sicht in

Richtung Tüllinger Hügel genoss, so war diese Aussicht im Gegensatz zu anderen

Werken von Rasser & Vadi an exponierter Hanglage wie das Haus Sponagel ([...])

hier mangels entsprechend grosser Fenster in den beiden Schlafzimmern

architektonisch nicht besonders inszeniert. Die Verbindung von innen und aussen

wurde hauptsächlich vom Wohnzimmer zum Garten im Südosten des Hauses hin

gesucht. Insofern vermag der Umstand, dass seit geraumer Zeit auf der Nachbarsparzelle

ein nahestehendes Wohnhaus die Aussicht zum Tüllinger Hügel hinüber gänzlich

verdeckt, den architektonischen Eigenwert des Hauses Sulzer heute nicht wesentlich

zu schmälern.

4.2.2

Der

Gutachter begründet die Schutzwürdigkeit des Hauses Sulzer auch mit dessen

architekturgeschichtlichem Zeugniswert. Nach seiner Darstellung ist es Zeuge

der prägenden Siedlungsentwicklung von Riehen in den Nachkriegsjahrzehnten und

der Bedeutung des Architekturbüros Rasser & Vadi in jener Zeit und gibt es

Zeugnis ab innerhalb ihres Schaffens. Auch in der Beurteilung des

Verwaltungsgerichts ist der architekturgeschichtliche Stellenwert des Hauses zu

bejahen.

Gemäss der

Darstellung im Gutachten setzte nach dem 2. Weltkrieg aufgrund des enormen

Bevölkerungs- und Wohlstandswachstums sowie der zunehmenden Mobilität

schweizweit bis in die 1960er-Jahre hinein in den Agglomerationen der Städte ein

rasanter Bauboom ein, wo Bauland günstiger als in der Stadt noch zu haben war. Auch

in Riehen ging für viele Menschen der Traum vom Eigenheim im Grünen in

Erfüllung (Gutachten, S. 12). In diesem Sinne ist das Haus Sulzer "ein

typischer Zeuge für die wachsende Einfamilienhausbebauung am Rande der Stadt,

mit Sicht und Kontakt zur Natur, zum Grünen" (Verhandlungsprotokoll,

S. 15). Geprägt wurde diese Entwicklungsphase in Riehen von einer ganzen

Reihe architektonisch anspruchsvoller Einfamilienhäuser, welche an die Ziele

der in den 1920er- und 1930er-Jahre entstandenen Bewegung des Neuen Bauens

anknüpften (Gutachten, S. 12 f.). An der starken Bautätigkeit in der

Landgemeinde beteiligten sich praktisch alle bedeutenden Basler Architekten,

darunter auch Rasser & Vadi. Sie gehörten unbestreitbar neben anderen wie

Johannes Gass, Wilfried Boss, Walter Wurster, Hans Ulrich Huggel, Martin H. Burckhardt,

Marcus Diener, Peter Suter, Florian Vischer und Georges Weber zu den führenden Basler

Architekten ihrer Generation (Gutachten, S. 16). Mit ihrer progressiven

architektonischen Haltung gehörten Rasser & Vadi in ihrer Zeit zur Spitze

der hiesigen Architekten (Verhandlungsprotokoll, S. 13).

Zu Recht darf

die Bedeutung von Architekten und der Stellenwert des unter Schutz zu stellenden

Gebäudes in ihrem Gesamtschaffen berücksichtigt werden, wenn es darum geht,

dessen Schutzwürdigkeit zu beurteilen (VGE 259 und 260/2007 vom

11.

Juni 2008 E. 4.3.2 unter Hinweis auf BGE 120 Ia 270

E. 5c S. 280). Neben vielen, auch in der

Architekturgeschichtsschreibung behandelten öffentlichen Bauten wie das

Niederholzschulhaus in Riehen oder das Gartenbad St. Jakob in Basel/Münchenstein

haben Rasser & Vadi im Raum Basel eine ganze Reihe von Einfamilienhäusern

realisiert, darunter viele auch in Riehen. Das Gutachten führt darunter namentlich

das Haus Wolff ([...], 1952-1953), das Haus Hungerbühler ([...], 1953-1954),

das Haus Sponagel ([...], 1967-1969) und das Haus Tschopp ([...], 1971) an

(Gutachten, S. 14 f.), die allesamt mit dem hier streitbetroffenen

Haus Sulzer in das Inventar der schützenswerten Bauten von 2002 aufgenommen

worden sind. Rasser & Vadi errichteten in Riehen weitere Wohnhäuser, die

jedoch wie das Haus [...], welchem ein Walmdach aufgesetzt wurde, oder [...],

welches durch diverse Umbauten banalisiert wurde, so stark verändert wurden,

dass sie gemäss Gutachter in ihrer ursprünglichen Architektur nicht mehr

wahrnehmbar sind (Gutachten, S. 12).

Nachdem die

ersten Wohnbauten von Rasser & Vadi im Stil der schlichten Moderne

errichtet wurden, realisierten die beiden Architekten mit dem Haus Sulzer ein

Wohnhaus, in welchem sie die modernen Gesichtspunkte wie Auflösung der Volumen,

Split-Level-Organisation, Sichtbarmachung der Materialien und fliessende

Übergänge zwischen Haus und Umgebung, wie der Gutachter heute nochmals

ausgeführt hat (Verhandlungsprotokoll, S. 14), zum ersten Mal in Reinform umsetzten.

Das entsprach auch dem expliziten Willen des Bauherrn, etwas Eigenes und

Schöpferisches seiner Zeit hervorzubringen (vgl. Sulzer, Einfamilienhaus in

Riehen bei Basel, in: Das Werk: Architektur und Kunst, Nr. 3, 1956,

S. 65 ff.). Für die Nachkriegsmoderne charakteristisch war in

gleicher Weise der freistehende Kaminblock mit Cheminée und Feuer als Inbegriff

von Häuslichkeit und Wohnlichkeit (Verhandlungsprotokoll, S. 15 f.).

Das Haus Sulzer darf deshalb mit dem Gutachter (Verhandlungsprotokoll,

S. 14) füglich als Schlüsselwerk im Schaffen von Rasser & Vadi

bezeichnet werden. Entsprechend wird das Haus Sulzer denn auch im Inventar der

schützenwerten Bauten der Kantonalen Denkmalpflege von 2002 als "in der

Region eines der ersten Wohnhäuser der Nachkriegszeit mit klaren Referenzen an

die internationale Moderne" gewürdigt.

Dass das von

Rasser & Vadi in ihrer Frühphase erstellte Haus Sulzer vielleicht nicht ein

Spitzenwerk darstellt, so der Gutachter heute (vgl. Verhandlungsprotokoll,

S. 14), jedenfalls nicht im Vergleich zum später errichteten Haus

Sponagel, und im Gegensatz zu diesem auch nicht im Architekturführer Basel

aufgeführt ist, ändert nichts an seiner Schutzwürdigkeit als Denkmal. Der

Gedanke, dass von mehreren gleichartigen oder ähnlichen Bauwerken eines

Architekten oder gar einer Epoche stets nur das höchstwertige Werk zu schützen

wäre, auch wenn anderen ebenfalls Denkmalqualität zukommt, ist dem

Denkmalschutzgesetz fremd (VGE 659 und 660/2007 vom

11.

Juni 2008 E. 4.3.3 mit Hinweis). Darüber hinaus richtet sich

Denkmalschutz nicht per definitionem alleine auf Spitzenwerke einer

Stilrichtung oder Epoche, sondern auch auf Objekte, die von weniger

herausragender Qualität oder Schönheit sind, aber als Zeugen und Ausdruck einer

historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation

erhalten bleiben sollen (VGE VD.2016.216-218 vom 25. September 2017

E. 3.4.1 mit weiteren Hinweisen). Das Haus Sulzer ist im Gegensatz zum

Haus Sponagel keine Fabrikanten- oder Direktorenvilla an exponierter Hanglage

mit grosszügigem Grundriss und grandioser Weitsicht. Es wurde vielmehr, wie am

heutigen Augenschein nochmals deutlich wurde, für einen mittelständischen

Bauherrn (Lehrer) mit einem beschränkten Budget gebaut (Verhandlungsprotokoll,

S. 10 und 14), so dass sich Rasser & Vadi auf das Notwendige

beschränken mussten (Gutachten, S. 15). In dieser Kategorie

mittelständischer Bauten darf das Haus Sulzer aufgrund seiner architektonischen

Qualitäten durchaus als schützenswürdiges Denkmal eingestuft werden (so auch

die heutigen Aussagen der beiden Fachleute D____ und E____

[Verhandlungsprotokoll, S. 14 und 34]).

4.2.3

Das

Haus Sulzer besticht zusammenfassend durch die vielfältige Formensprache

zwischen Leichtigkeit und Massivität, die sichtbare Materialisierung, die

Aufteilung zwischen Wohnen/Arbeit und Schlafen sowie die bewusste Inszenierung

der Beziehung zwischen innen und aussen. Es wurde im entschiedenen Bestreben

realisiert, die Ansprüche der Moderne zu reduzieren und in einem weniger

repräsentativen Ausdruck für den Mittelstand erlebbar zu machen. Das Haus Sulzer

selbst hat – wenn man vom angebauten Atelier absieht – vergleichsweise wenige

bauliche Änderungen erfahren, die zumeist jedoch reversibel sind, so dass es

nicht wesentlich an architektonischer Qualität eingebüsst hat. Diese ist auch

für den Laien heute noch ohne Weiteres nachvollziehbar. Merkmale wie flache

Kuben, funktional konzipierte Grundrisse, differenzierte räumliche Lösungen,

fliessende Übergänge zwischen geschlossenen und offenen Räumen, grosse

Fensterfronten mit ihren Öffnungen zum Garten, die sichtbare Verwendung

unterschiedlicher Materialien sind augenscheinlich längst zum Allgemeingut im

neuzeitlichen Wohnbau geworden und insoweit von breiten Bevölkerungskreisen

akzeptiert. Auch die architekturgeschichtliche Bedeutung des Hauses Sulzer ist

für den Laien zweifelsohne begreiflich: das Haus Sulzer als Zeuge der rasanten

Siedlungsentwicklung von Riehen in den Nachkriegsjahrzehnten, als progressives

Einfamilienhaus mit seinen klaren Referenzen an die Ikonen der internationalen

Moderne in den USA und Skandinavien, seiner Zeit hierzulande weit voraus, sowie

als Schlüsselwerk im Schaffen von Rasser & Vadi, einem in ihrer Zeit, wie

auch zahlreiche hochstehende öffentliche und private Bauten im Raum Basel

belegen, bedeutenden Architekturbüro. Das Haus Sulzer erfüllt damit die

Merkmale eines erhaltenswürdigen Denkmals im Sinne von § 5 DSchG.

5.

5.1

Aufgrund

der mit der Eintragung in das Denkmalverzeichnis verbundenen Eigentumsbeschränkungen

(§§ 14 ff. DSchG) kommt eine Unterschutzstellung nur für

hochrangige Baudenkmäler in Frage (BJM 1995 S. 43;

VGE VD.2016.2016-218 vom 25. September 2017 E. 3.4.1).

Hochrangig ist ein Denkmal dann, wenn an dessen Schutz ein erhebliches

öffentliches Interesse besteht, das sich in der Interessenabwägung

durchzusetzen vermag. Dem öffentlichen Schutzinteresse können dabei neben

privaten auch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, wie sich aus

§ 22 Abs. 1 DSchG ergibt, wonach ein Denkmal wieder aus dem

Verzeichnis gestrichen werden kann, wenn es das öffentliche Interesse gebietet

(VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 6). Mit

Bezug auf die entgegenstehenden privaten Interessen ist im Sinne des

Verhältnismässigkeitsgrundsatzes zu fragen, ob die mit der Denkmalschutzmassnahme

einhergehende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass

überschreitet, was einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen

ist (BGE 126 I 219 E. 2c S. 222). Dabei sind

Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine

Baute ist. Rein finanzielle Interessen können bei ausgewiesener

Schutzwürdigkeit für sich alleine genommen nicht ausschlaggebend sein (BGer

1C_285/2017 vom 27. Oktober 2017 E. 3.3, 1C_55/2011 vom

1.

April 2011 E. 7.1 und neuerdings 1C_128/2019, 1C_134/2019 vom

25.

August 2020 E. 10.4 [zur Publikation vorgesehen]).

5.2

Das

Haus Sulzer ist in hohem Masse schutzwürdig (oben E. 4). Hinsichtlich der

einer Eintragung ihrer Liegenschaft im Denkmalverzeichnis entgegenstehenden privaten

Interessen bringen die Beigeladenen im Wesentlichen vor, dass ihre Liegenschaft

bei einer Unterschutzstellung "nach heutigen Wertmassstäben" nicht

mehr zumutbar genutzt werden könne. Ihre beschränkte Lebensdauer bzw. der

beschränkte Nutzwert, welche der günstig gebauten Liegenschaft offensichtlich

zugedacht gewesen sei, seien abgelaufen. Ihnen könne nicht zugemutet werden,

mit ihrer Familie in das Haus zu ziehen. Sie müssten es vermieten, was – selbst

unter Einbezug eines veränderten Anbaus – nicht marktkonform machbar wäre.

Darüber hinaus würden die von der Kantonalen Denkmalpflege stipulierten

Auflagen Komfortverbesserungen praktisch ausschliessen, weil innere und äussere

Gebäudegeometrie und Materialisierung weitgehend erhalten bleiben müssten. Stärkere

Isolationen und grössere Materialstärken bei den Fenstern und Fensterrahmen

seien ausgeschlossen. Die dringend notwendige energetische Sanierung liesse

sich wegen der engen Raumverhältnisse und der geschützten Raumoberflächen innen

nicht realisieren (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 20 ff.;

Vernehmlassung VD.2019.174, S. 16 ff.). Die Beigeladenen halten unter

diesen Umständen die Liegenschaft für praktisch nicht verkäuflich. In Frage

kämen höchstens noch eine Eigennutzung des Objektes durch einen "Liebhaber"

oder der Verzicht auf eine Ganzjahresnutzung oder eine

"kleinst-museale" Nutzung durch die öffentliche Hand. Eine Vermietung

bliebe nach Berechnung des beigezogenen Fachmanns klar defizitär

(Vernehmlassung VD.2019.172, S. 22 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174,

S. 18 ff.). Diesen Vorbringen kann nicht gefolgt werden.

5.3

Nach

Einschätzung des Verwaltungsgerichts erlauben die räumliche Konzipierung des

Hauses wie auch sein baulicher Zustand unverändert eine Wohnnutzung in

zumutbarer Weise. Es bedarf unstreitig gewisser Instandsetzungs- und

Sanierungsarbeiten, namentlich in energetischer Hinsicht, damit die

Liegenschaft heutigen Wohnansprüchen genügen kann. Der bauliche

Instandsetzungsbedarf geht nach Einschätzung des Hochbauamts nicht über den üblichen

Unterhaltsumfang hinaus. Wie aus dessen Schreiben vom

30.

Oktober 2018 an die Kantonale Denkmalpflege hervorgeht, ist jedoch

eine Verbesserung des Wärmeschutzes angezeigt. Allerdings ist der

Handlungsspielraum auf bestimmte Bauteile beschränkt, um die Originalsubstanz

zu erhalten. Wärmedämmungsmassnahmen an der Gebäudehülle mit erheblichem

Optimierungspotenzial ortet der Verfasser insbesondere beim Flachdach und bei

den Fenstern. Wie Frau E____, Kantonale Denkmalpflege, heute erläutert hat,

lässt sich etwa die bestehende Fensterfront im Wohnzimmer durch handelsübliche

Holzfenster ersetzen, mit denen ohne Weiteres Dämmwerte nach Neubaustandard zu

erreichen sind, ohne das Erscheinungsbild und die Materialiät zu

beeinträchtigen (Verhandlungsprotokoll, S. 30 f.). Nach Angabe von

Frau G____, Hochbauamt, wie auch von Frau E____ könnte des Weiteren die

Kellerdecke nachisoliert werden (Verhandlungsprotokoll, S. 11

und 20). In gleicher Weise liessen sich bei den (hölzernen)

Fassadenverkleidungsteilen bei deren Demontage und Ersatz dünne

Isolationsschichten anbringen, welche die Dämmwirkung verbessern. Bei den

sichtbaren Materialien, namentlich beim Bruchsteinmauerwerk, lässt sich

hingegen keine Aussendämmung aufbringen, da dies naheliegenderweise das

Erscheinungsbild des Hauses und damit dessen Denkmalqualität empfindlich

schmälern würde (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 11). Selbst eine Umorientierung

der Cheminéeöffnung wurde heute als möglich bezeichnet. Mit den genannten

Massnahmen lässt sich zweifelsohne eine deutliche Verbesserung der

Energiebilanz des Hauses und wie auch der Behaglichkeit erzielen. Auch wenn

damit die – heutigen hohen – Anforderungen an einen Neubau im Ergebnis nicht erreicht

werden können, steht die Bewohnbarkeit der Liegenschaft in energetischer

Hinsicht ausser Frage.

Der

Regierungsrat begründet den Verzicht auf die Unterschutzstellung auch damit,

dass Raumkonzept und Ausstattung des Gebäudes extrem determiniert seien und den

heutigen Ansprüchen einer Wohnnutzung auch mit den gemäss Kantonaler

Denkmalpflege möglichen Veränderungen nicht gerecht werden könnten. Es ist zwar

richtig, dass die – mit der Unterschutzstellung zu bewahrende – Zweiteilung

zwischen Wohn- und Schlaftrakt keine grundsätzlichen Alternativen in der

Aufteilung zulässt. Hingegen könnte der Anbau, der in der Vergangenheit als

Malatelier gedient hat, durch entsprechende Änderungen, etwa durch den Einbau

grösserer Fensterfronten zum Aubachtal hin, welche die Verbindung von innen nach

aussen stärken würden, oder durch einen Neubau zum attraktiven Wohnraum

aufgewertet werden. Dass es dabei zu "langen, abstrusen Wegen" kommen

soll, wer vom Anbau zu dem im Wohnteil gelegenen Bad kommen will, so die

Beigeladenen (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 15 f. und 21;

Vernehmlassung VD.2019.174, S. 17), ist für das Verwaltungsgericht nicht

nachvollziehbar und vermag jedenfalls nicht gegen den Einbezug des Anbaus als

Wohnraum zu sprechen. Anordnung und Grösse der beiden Kinderschlafzimmer erweisen

sich demgegenüber nicht mehr als zeitgemäss, da das hintere Kinderzimmer ein

gefangenes Zimmer ist und beide Zimmer doch klein sind. Diese Einteilung ist jedoch

insofern nicht determinierend, als aus denkmalpflegerischer Sicht nichts

dagegensprechen würde, die Zwischenwand zu entfernen, um ein Schlafzimmer von

angemessener Grösse zu schaffen. Bei Bedarf könnte auch eine Nasszelle

eingebaut werden. Des Weiteren könnte die Aufteilung der Kellerräumlichkeiten

gemäss Vertragsentwurf betreffend Eintragung eines Denkmals in das

Denkmalverzeichnis vom Februar 2018 durch Veränderung der Innenwände optimiert

werden. Denkbar erscheint sogar eine Erweiterung dieser Räumlichkeiten durch

eine Unterkellerung des Anbaus. Schliesslich könnten Ausstattung und

Installationen von Bad und Küche erneuert und auf ein modernes Niveau angehoben

werden.

Mit den

angeführten baulichen Anpassungen und Erweiterungen besteht – dies als

Zwischenfazit – so viel Potenzial, dass sich das Haus Sulzer auch für

Wohnzwecke eignet. Das Haus weist ausreichend Wohnfläche für eine Kleinfamilie

mit 1 Kind (max. 2 Kinder) auf. Die Zimmer wie auch der Sanitärbereich sind

eher klein, was zwar aktuellen Komfortansprüchen nicht vollumfänglich zu

genügen vermag. Es gilt allerdings zu beachten, dass das Haus seinerzeit auch

nicht als "Luxushaus" geplant und erbaut wurde, sondern einem

Minimalstandard genügen sollte. In diesem Sinne würde ein renoviertes und auch

energetisch saniertes Gebäude zeitgemässes Wohnen ohne wesentliche

Einschränkung durchaus erlauben (vgl. auch VGE 684/2005 vom 29. August 2007

E. 4 a.E.), und würde es nach Auffassung des Verwaltungsgerichts auch

einen Käufer bzw. Mieter finden, soweit die Eigentümer nicht selber darin

wohnen wollten.

5.4

Die

Beigeladenen halten eine Vermietung zu marktkonformen Bedingungen für

ausgeschlossen. Eine Vermietung wäre "klar defizitär", wie sie anhand

einer von F____ in ihrem Auftrag erstellten Immobilien-Analyse vom

24.

Januar 2019 (Vernehmlassungsbeilage 9 in VD.2019.172 bzw.

Vernehmlassungsbeilage 8 in VD.2019.174) ausführen. Ausgehend von einem Marktwert

der Parzelle bei einer zonenkonformen Neubebauung (Mehrfamilienhaus mit fünf

Wohnungen) von CHF 2,558 Mio. errechnen sie "Wertverzichte"

von CHF 1,793 Mio. (Szenario "Weiterbetrieb des bestehenden

Einfamilienhauses mit Atelier, Instandsetzung erst in ca. 20 Jahren")

bzw. von CHF 1,631 Mio. (Szenario "Instandsetzung des Ist-Zustands

gemäss Auflagen der Kantonalen Denkmalpflege") bzw. von

CHF 1,703 Mio. (Szenario "Anhebung des Ausbaustandards auf ein

markt- und lagekonformes Niveau ohne Berücksichtigung der Auflagen der

Kantonalen Denkmalpflege"). Nach Berechnungen des Fachmanns müsste der

wirtschaftlich erforderliche Mietertrag (bei einer Verzinsung des gebundenen

Kapitals zu 2 %) beim ersten Szenario bei monatlich CHF 4'400.–, beim

zweiten Szenario bei CHF 5'060.– und beim dritten Szenario bei

CHF 6'490.– liegen (Immobilien-Analyse, S. 6 ff.).

Einfamilienhäuser liessen sich in der Regel nur zu Selbstkosten vermieten. Eine

darüber hinausgehende Erwirtschaftung einer Kapitalverzinsung sei nicht möglich

(Immobilien-Analyse, S. 10 ff.).

Mit diesen

Vorbringen übersehen die Beigeladenen, dass Denkmalschutzmassnahmen als

öffentliche Interessen gelten, die die privaten Interessen an einer

höchstmöglichen Ausnutzung der Liegenschaft grundsätzlich überwiegen

(BGE 126 I E. 2c S. 221). Soweit mit einer bestehenden

Baute die geltenden Nutzungsmöglichkeiten nicht schon vollständig ausgeschöpft

werden, ist mit ihrer Unterschutzstellung regelmässig eine Unternutzung der

Parzelle verbunden. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf daher bei der

Beurteilung der Verhältnismässigkeit des Eintrags im Denkmalverzeichnis nicht

von den Nutzungsmöglichkeiten ausgegangen werden, die der Eigentümer ohne die

Eigentumsbeschränkung besässe. Es kommt deshalb nicht entscheidend auf die

Rendite an, die er bei einer Neuüberbauung erzielen könnte. Eine

Unterschutzstellung ist nicht alleine schon deshalb unzumutbar, weil eine Verzinsung

des gebundenen Kapitals zu einem marktüblichen Zinssatz nicht mehr möglich

erscheint. Denn das rein finanzielle Interesse an einer möglichst

gewinnbringenden Ausnutzung der Parzelle vermag das öffentliche Interesse an

der Denkmalschutzmassnahme nicht zu überwiegen. Ansonsten wäre es nie möglich,

eine Baute, deren Schutzwürdigkeit wie vorliegend ausgewiesen ist, ins

Denkmalverzeichnis aufzunehmen (BGE 118 Ia 384 E. 5e

S. 393). Wie oben ausgeführt (E. 5.3) ist die Liegenschaft [...] mit

den erwähnten Anpassungen funktionell und wirtschaftlich sinnvoll zu

Wohnzwecken nutzbar, auch wenn es hierzu der Investitionen bedarf. Immerhin

darf dabei an die Möglichkeit staatlicher Beiträge an die Kosten der Erhaltung

und Restaurierung von Denkmälern erinnert werden, welche die finanziellen

Konsequenzen der Unterschutzstellung für die Eigentümer auffangen helfen

(§ 11 DschG). Entgegen dem angefochtenen Entscheid fällt das öffentliche

Interesse an einer besseren Ausnutzung der streitbetroffenen Parzelle –

Stichwort "verdichtetes Bauen" – nicht ins Gewicht. Nach Berechnung

des Planungsamts vom 12. November 2018 beträgt die Bruttogeschossfläche

heute rund 200 m2, während das Nutzungspotenzial bei rund 750 m2

liegt. Allerdings schränkt die besondere Geometrie der Parzelle die

Ausschöpfung dieser Nutzungsreserve und damit die Schaffung von zusätzlichem

Wohnraum ein, so dass dem öffentlichen Interesse an einer haushälterischen

Bodennutzung vorliegend nur geringere Bedeutung zukommt, steht diese doch im

Grundsatz meistens der Erhaltung von Denkmälern entgegen. Das öffentliche

Interesse an der Verdichtung der Siedlungen verlangt nicht zwingend auch eine

höhere Ausnutzung der streitbetroffenen Parzelle. Es besteht insoweit keine

positive Standortgebundenheit für die Verwirklichung dieses öffentlichen

Interesses. Im Ergebnis erweist sich der Eintrag der Liegenschaft [...] ins

Denkmalverzeichnis somit als verhältnismässig, umso mehr als Veränderungen am

Objekt zur Verbesserung der Bewohnbarkeit möglich sein werden, wie die

nachfolgenden Erwägungen zum Schutzumfang des Eintrags zeigen.

6.

6.1

In

der Regel erfolgt die Eintragung eines Denkmals mittels öffentlich-rechtlichen

Vertrags zwischen der Eigentümerschaft und der Kantonalen Denkmalpflege. Der

genauere Schutzumfang wird im Vertrag festgelegt, welcher vom Regierungsrat zu

genehmigen ist (§ 15 DSchG). Ist eine Einigung mit der

Eigentümerschaft nicht möglich, erfolgt die Eintragung mittels Verfügung, in

welcher der Regierungsrat auch den Umfang des Schutzes näher bestimmt

(§ 16 Abs. 1 und 2 DSchG). Vorliegend hat der Regierungsrat

jedoch nicht im positiven Sinne über die Eintragung der Liegenschaft [...] ins

Denkmalverzeichnis entschieden, sondern von einem Eintrag abgesehen, so dass

der genauere Schutzumfang noch festzulegen ist, sei es durch Vertrag mit den

Beigeladenen, sei es durch Verfügung des Regierungsrats. Aus diesem Grund wird

der Fall zur Bestimmung des weiteren Vorgehens an die Vorinstanz

zurückgewiesen. Bezüglich des näheren Schutzumfangs kann immerhin ausgeführt

werden was folgt.

6.2

Auch

wenn der Anbau den Denkmalcharakter des Hauptbaus nicht wesentlich zu schmälern

vermag (oben E. 4.2.1), steht ausser Frage, dass das Haus nur soweit, wie

es von Rasser & Vadi erbaut worden ist, unter Schutz gestellt werden kann.

Es besteht Einigkeit, dass der später von einem Dritten, [...], erstellte Anbau

nicht vom Schutzumfang erfasst werden soll. Auch wenn er in Formensprache und

Materialisierung Anleihen an den Hauptbau macht, geht ihm jegliche

architekturgeschichtliche Bedeutung ab und ist er insoweit kein Zeitzeuge. Die

beiden Rekurrenten haben heute denn auch ausdrücklich bestätigt, dass ihre beiden

Rekurse nicht auf einen Einschluss des Ateliers in den Schutzumfang gerichtet

sind (Verhandlungsprotokoll, S. 9).

Gemäss

Vertragsentwurf betreffend Eintragung eines Denkmals in das Denkmalverzeichnis

vom Februar 2018 wie auch gemäss Beschlussentwurf des Regierungsrats für

eine (ursprünglich beantragte) Eintragung der Liegenschaft [...] als

Profanbaute ins Denkmalverzeichnis sollte der Schutzumfang bezüglich der

Gebäudehülle die Fassaden in ihrer jeweiligen Materialität inklusive Haustüre,

Garagentor, Flachdächer und Gestaltungselemente (Aussentreppe, Brise Soleil,

Kamin) sowie die Stützmauer bei der Garageneinfahrt umfassen. Wie ausgeführt

(oben E. 4.2.1) zeichnet sich das Haus Sulzer im Äusseren durch die beiden

zueinander versetzten Kuben (Schlaf-/Wohntrakt) sowie die verschiedenen

sichtbaren Materialien aus. Insofern bedarf die ganze Aussenhaut in ihrer

jeweiligen Materialität und bauzeitlichen Gestaltung (einschliesslich

Aussentreppe, Brise Soleil, Kamin) des Schutzes. Soweit damals Haustüre und

Garagentor in den Schutzumfang einbezogen wurden, gilt es nach Auffassung des

Verwaltungsgerichts zu klären, inwieweit daran festgehalten werden kann. Die

Beigeladenen haben anlässlich des Augenscheins darauf hingewiesen, dass die

Haustüre schon zweimal ersetzt worden sei (Verhandlungsprotokoll, S. 6).

Von der Unterschutzstellung könnten sie und die Garagentür daher nur miterfasst

werden, wenn sie dem ursprünglichen Erscheinungsbild entsprechen würden. Zum

Schutzumfang gehört mangels gegenteiliger Äusserungen auch die Stützmauer bei

der Garageneinfahrt. Der guten Ordnung halber wäre schliesslich auch zu

präzisieren, dass die östliche Aussenmauer wegen des angrenzenden Anbaus nicht

zum Schutzumfang gehört bzw. bei einem neuen Anbau bis zu einem bestimmten Mass

geöffnet werden darf.

Im Innern des

Hauses sind in erster Linie die originalen Grundriss- und Erschliessungsstrukturen

wie auch die Wände mit ihren sichtbaren Materialisierungen – soweit original –

zu schützen. Die Böden erfahren keinen Schutz, weil sie sich (weitgehend) nicht

mehr im Originalzustand befinden. Die Grundrisse müssen mit den nachfolgend

aufgeführten Ausnahmen beibehalten werden, ebenso das Treppenhaus mit seiner

Originalgitterwand über alle Geschosse hinweg. Für das Erdgeschoss postulieren

sowohl der Vertrags- wie auch der Regierungsratsentwurf den Schutz der

Schrankwand zwischen Küche und Wohnzimmer. Die Beigeladenen haben heute geltend

gemacht, dass hier in der Vergangenheit stark umgebaut worden sei, insbesondere

die ehedem durchgehenden Schubladen heute fehlten (Verhandlungsprotokoll,

S. 6). Es gilt deshalb zu klären, inwiefern diese Schrankwand heute noch

erhaltenswert ist oder ob nicht gegebenenfalls auch eine Öffnung der Küche zum

Wohnraum hin ohne wesentliche denkmalpflegerische Einbusse denkbar wäre. Der

Kaminblock in Sichtbackstein mit Cheminée verdient demgegenüber zweifelsohne

Schutz. Die Möglichkeit, die Cheminée-Öffnung gegen den grösseren Wohnbereich

hin umzuorientieren, wurde hingegen zugesichert, ebenso die Möglichkeit, die

Wand zwischen den beiden Kinderschlafzimmern zu entfernen und in diesem Bereich

eine Nasszelle einzubauen. Die Schiebetüren zur Küche bzw. zum Arbeitszimmer

sind zu erhalten. Im Keller können zwecks Optimierung der Raumverhältnisse

einzelne Wände abgebrochen oder verschoben werden, soweit es die Gebäudestatik

erlaubt.

7.

Zusammenfassend

werden die beiden Rekurse gutgeheissen und die Sache zur Eintragung der

Liegenschaft [...], Riehen ins Denkmalverzeichnis mit einem gemäss vorstehender

E. 6 zu bestimmenden Schutzumfang durch Vertrag oder Verfügung an die

Vorinstanz zurückgewiesen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die

Beigeladenen in solidarischer Verpflichtung die Kosten des Rekursverfahrens mit

einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.– (§ 30 Abs. 1

Satz 1 VRPG). Die beiden Rekurrenten haben keine Honorarnoten ihrer

Rechtsvertreter einreichen lassen, so dass deren Aufwand praxisgemäss zu

schätzen ist. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand von jeweils knapp 18

Stunden, was beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250.–/Stunde ein

Honorar von CHF 4'500.–, inklusive Auslagen, ergibt, welches vom

Regierungsrat einerseits und den beiden Beigeladenen andererseits je zur Hälfte

zu tragen ist. Der Vertreter des Rekurrenten

ist Mitglied von dessen Vorstand, so dass davon ausgegangen werden kann, dass

er bereits vor der Mandatierung mit der Streitsache vertraut war bzw. als

dessen Organ in eigener Sache auftritt (vgl. VGE VD.2013.158 vom

11.

April 2014 E. 4). Dies rechtfertigt eine Kürzung der an den Rekurrenten geschuldeten Parteientschädigung um

einen Drittel auf CHF 3'000.–. D____ macht als Auskunftsperson anlässlich

der Verhandlung einen Aufwand von 2 ½ Stunden à CHF 150.– geltend,

was eine Entschädigung von CHF 375.– ergibt, welche ihm zuzüglich

7,7 % MWST aus der Gerichtskasse auszurichten sind. F____ macht als

Auskunftsperson einen Aufwand von 3 Stunden à CHF 160.– geltend, was eine

Entschädigung von CHF 480.– ergibt, welche ihm zuzüglich

7,7 % MWST zu Lasten der Beigeladenen, welche dessen Vorladung

beantragt hatten, zuzusprechen ist.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Die Rekurse werden gutgeheissen und die

Sache wird zur Eintragung der Liegenschaft [...], Riehen ins Denkmalverzeichnis

mit einem gemäss den Erwägungen zu bestimmenden Schutzumfang durch Vertrag oder

Verfügung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Die Beigeladenen tragen die Kosten der Rekursverfahren

mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.– inklusive Auslagen,

zuzüglich der Entschädigung von F____ von CHF 480.–, zuzüglich 7,7 %

MWST von CHF 36.95, in solidarischer Verpflichtung. Den beiden Rekurrenten wird der geleistete Kostenvorschuss

von jeweils CHF 1'800.– zurückerstattet.

Der Freiwilligen Basler Denkmalpflege wird eine

Parteientschädigung von CHF 4'500.– inklusive Auslagen, zuzüglich

7,7 % MWST von CHF 346.50, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch

den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu

tragen ist.

Dem Heimatschutz Basel wird eine reduzierte

Parteientschädigung von CHF 3'000.– inklusive Auslagen, zuzüglich

7,7 % MWST von CHF 231.–, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch

den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu

tragen ist.

Der Auskunftsperson D____ wird eine Entschädigung von

CHF 375.–, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 28.90, und der

Auskunftsperson F____ eine Entschädigung von CHF 480.–, zuzüglich

7,7 % MWST von CHF 36.95, ausgerichtet.

Mitteilung an:

-

Rekurrent

-

Rekurrentin

-

Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt

-

Beigeladener 1

-

Beigeladener 2

-

[...]

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.