generelles Baubegehren Neubau Baulücke

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2020.129

URTEIL

vom 22. September 2021

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.

Stephan Wullschleger, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiberin MLaw Anja

Fankhauser

Beteiligte

A____

Rekurrentin

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Bau- und

Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 11, 4001 Basel

B____

Beigeladene

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...] und [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Rekurs gegen einen

Entscheid der Baurekurskommission

vom 19. Februar 2020

betreffend generelles Baubegehren

Neubau Baulücke

Sachverhalt

Sachverhalt

Die A____ (nachfolgend

Rekurrentin) ist Eigentümerin der Liegenschaft [...] auf der Parzelle Nr. [...]

in Basel. Am 23. November 2018 gelangte die Rekurrentin mit generellem

Baubegehren an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat Basel-Stadt. Darin begehrte

sie um die Beantwortung von insgesamt acht Fragen, die im Zusammenhang mit der

geplanten Überbauung eines heute zwischen den Gebäuden an der [...] und der

gegenüberliegenden [...] bestehenden Freiraumes (nachfolgend Lücke oder Baulücke)

standen. Die für den vorliegenden Rekurs relevanten Fragen betrafen die beiden

Fragen 1 und 4, wonach beantwortet werden sollte, ob die Referenzzone zur vorliegenden

Stadt- und Dorfbildschonzone äquivalent zur Zone 5a sei, und ob die Schliessung

der Baulücke mit dem eingereichten Projekt bewilligungsfähig sei. Gegen das

generelle Baubegehren wurde im Rahmen der Auflagefrist Einsprache durch B____ (nachfolgend

Beigeladene) erhoben. Mit Vorentscheid vom 16. Juli 2019 beantwortete das Bau-

und Gastgewerbeinspektorat das generelle Baubegehren und legte bezüglich der

beiden erwähnten Fragen dar, dass die Referenzzone äquivalent zur Zone 5a, die

Schliessung der Baulücke jedoch nicht bewilligungsfähig sei. Mit separatem

Entscheid vom 16. Juli 2019 hiess das Bau- und Gastgewerbe­inspektorat die

Einsprache der Beigeladenen bezüglich der Schliessung der Bau­lücke gut. Gegen den

Vorentscheid vom 16. Juli 2019 erhob die Rekurrentin am 25. Juli 2019 bei

der Baurekurskommission Rekurs, welchen diese mit Entscheid vom 19. Februar

2020 (versandt am 7. Juli 2020) kostenfällig abwies.

Gegen diesen

Entscheid richtet sich der am 13. Juli 2020 angemeldete und am 31. August

2020 begründete Rekurs an das Verwaltungsgericht. Darin begehrt die Rekurrentin

zusammengefasst, es sei der angefochtene Entscheid unter o/e-Kostenfolge

dahingehend zu korrigieren, dass eine Bebauung der derzeitigen Freifläche als

möglich erklärt werde. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat verzichtete am 17.

September 2020 auf eine Stellungnahme. Mit Vernehmlassungen vom 4. bzw. 6.

November 2020 beantragten die Baurekurskommission sowie die Beigeladene die

kostenpflichtige Abweisung des Rekurses.

Am 22. September

2021 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor Ort durch. Anschliessend

wurde die Verhandlung im Gerichtssaal fortgesetzt. Dabei gelangten die

Rekurrentin, die Vertreterin der Baurekurskommission sowie die Beigeladene zum

Vortrag. Für die Ausführungen der Beteiligten anlässlich des Augenscheins sowie

der Gerichtsverhandlung wird auf das entsprechende Protokoll verwiesen. Im

Übrigen ergeben sich die Einzelheiten der Parteistandpunkte, soweit sie für das

vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Die

Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die

Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission.

Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 10 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das

Verwaltungsgericht (vgl. auch § 6 BRKG). Daraus folgt die sachliche und

funktionelle Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts für die Beurteilung des

vorliegenden Rekurses. Gemäss § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des

Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum

Entscheid berufen.

1.2

Die Rekurrentin ist als Bauherrin und Eigentümerin der

Liegenschaft, auf welcher der geplante Neubau erstellt werden soll, vom

angefochtenen Entscheid direkt betroffen und hat ein schutzwürdiges Interesse

an dessen Aufhebung oder Abänderung, weshalb sie nach § 13 Abs. 1 VRPG

rechtsmittellegitimiert ist. Auf den frist- und formgerechten Rekurs ist

einzutreten.

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach

Dispositiv

der Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die

Verwaltung das öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und

Planungsgesetz (BPG, SG 730.100) sowie die Ausführungsbestimmungen, nicht

oder nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen,

den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder

Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht

pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler: VGE VD.2018.101 vom 7. Mai 2019 E.

1.3 mit Hinweisen).

2.

2.1 Im

vorliegenden Fall ist auf der Parzelle Nr. [...] zwischen der [...] und der [...]

die Erstellung eines mehrgeschossigen Neubaus vorgesehen. Gemäss den im Rahmen

des generellen Baubegehrens eingereichten Plänen (act. 10 2/5) sowie gestützt

auf die Erläuterungen der Rekurrentin vor Ort (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 2)

soll für dieses Vorhaben einerseits ein an die Brandmauer der Liegenschaft [...]

angrenzender einstöckiger Garagenschopf mit anschliessendem Gewerbebau, sowie andererseits

einer von zwei an die Liegenschaft [...] angeschlossenen Balkontürmen

rückgebaut werden. Durch den Neubau würde der bis anhin in diesem Bereich unterbrochene

Abschnitt der Blockrandbebauung – die Lücke oder Baulücke – vollständig geschlossen.

Die Parzelle Nr. [...] ist gemäss aktuellem Zonenplan der Stadt Basel rechtskräftig

der Stadt- und Dorfbildschonzone (nachfolgend Schonzone) gemäss § 38 des

Bau- und Planungsgesetzes (BPG, SG 730.100) zugewiesen. Der Innenhof der

Überbauung liegt zudem in der Baumschutzzone.

2.2 Die

Baurekurskommission begründete ihren ablehnenden Entscheid im Wesentlichen

damit, dass die Frage bezüglich der Schliessung der Lücke gestützt auf die Vorschriften

zur Schonzone nach § 38 BPG zu beurteilen sei (angefochtener Entscheid Ziff.

13). Sie kam zum Schluss, dass die Lücke als Freiraum charakterprägend sei und

einen Zweck im Ensemble erfülle. Sie könne deshalb nicht geschlossen werden. Der

Blockrand der Überbauung bilde mit der Lücke einen zeittypisch offenen und

einsehbaren Stadtkörper. Zudem erweise sich die Lücke auch als charakteristisch

für diesen Teil des Gundeldingerquartiers und für die Entstehungszeit der

Bauten. Die konzeptionelle Idee der Lücke ergebe sich unter anderem aus dem

Walmdach des Gebäudes [...] in Richtung [...], welches einen Abschluss dieser

Häuserzeile darstelle. Ebenso gebe die hofseitig künstlerische Gestaltung der

Liegenschaft durch die beiden Balkontürme Hinweise auf die konzeptionelle Idee.

Schliesslich sei die Lücke auch unter architektonisch-funktionalen

Gesichtspunkten bedeutsam und erfülle für den Innenhof der Bebauung eine

wichtige Funktion, indem durch sie die Belüftung desselben erst möglich werde

(angefochtener Entscheid Ziff. 16). Bei Änderungen müsse besondere Rücksicht

auf das bestehende Erscheinungsbild genommen werden. Die Realisierung des

Bauprojekts würde zu einer massgeblichen Veränderung von Kubus und Massstäblichkeit

der heutigen Bebauung führen, da durch den Anbau ein L-förmiges Gebäude

entstehen und der Zeilenbau eliminiert würde (angefochtener Entscheid Ziff. 17,

18).

2.3 Die

Rekurrentin macht demgegenüber zusammengefasst geltend, sie habe umfangreiche

historische Recherchen zu dieser Baulücke angestellt. Es gebe keinen Hinweis

darauf, dass die Lücke auf einem planerischen oder architektonischen Konzept

beruhe. Blockrandbebauungen seien im Gundeldingerquartier typisch und prägend,

und dies in allen möglichen Varianten. Lücken seien nur in wenigen Fällen

konzeptionell angelegt worden, und zwar dann, wenn sie symmetrisch angeordnet worden

seien, um damit bewusst Einblicke und Durchblicke zu ermöglichen. Einzellücken

seien demgegenüber Zufallsprodukte. Zudem sei der Freiraum entlang der

Parzellengrenze über Jahrzehnte hinweg zumindest partiell geschlossen worden,

so durch Brandmauern und einen Schuppen. Daher müsse die Lücke auch nicht

zwingend offen gelassen werden, wenn der Zwischenbau die baurechtlichen

Anforderungen erfülle. Die zu erstellende Zwischenbaute erfülle die

Zonenvorschriften der Referenzzone 5a und wahre Baukubus und Massstäblichkeit

jedenfalls dann, wenn sie als eigenständige Baute gestaltet und nicht als

L-förmiger Anbau wahrgenommen werde (Rekursbegründung Ziff. 21–29).

2.4

2.4.1 Zunächst

ist festzustellen, dass der östliche Gebäudezug der Blockrandbebauung entlang

der [...] inklusive des Eckgebäudes mit dem Walmdach ([...]) erstmals im Zuge

der Zonenplanrevision von 1988 von der altrechtlichen Altstadtzone neu der

Schonzone zugewiesen wurde. Der südliche Gebäudezug entlang der [...] inklusive

der Liegenschaft [...] und ihrer vorstehend erwähnten Anbauten, einschliesslich

der Lücke und der beiden Balkontürme, verblieb demgegenüber vorerst in der Zone

5a. Diese Revision fusste auf dem Ratschlag «betreffend Revision des Zonenplans

für das Gebiet der inneren Stadt» Nr. 7819 vom 13. Juli 1984 (nachfolgend

Ratschlag Revision 1984) und dem Ratschlag «betreffend Revision des Zonenplans

für das Gebiet der äusseren Stadt» Nr. 7907 vom 25. April 1986 (nachfolgend

Ratschlag Revision 1986). Das gesamte Gebäudeensemble bzw. die gesamte

Blockrandbebauung zwischen der [...] (exklusive des [...]-Gebäudes am nordwestlichen

Rand) wurde gestützt auf die Zonenplanrevision von 2012 und dem Ratschlag «Basisratschlag

– Zonenplanrevision» Nummern P120740 / P095337 / P115063 von 16. Mai 2012

(nachfolgend Ratschlag Revision 2012) im Jahr 2014 rechtskräftig der Schonzone zugewiesen

(vgl. dazu die entsprechenden historischen Zonenpläne, ersichtlich unter www.map.geo.bs.ch und Beschluss des Grossen Rates Nr. 207 vom

15. Januar 2014).

2.4.2 Die

Schonzone nach § 38 BPG und § 13 des Gesetzes über den Denkmalschutz

(DSchG, SG 497.100) ist eine Schutzzone im Sinne von Art. 17 Abs. 1 des

Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700), aber auch eine Bauzone im Sinne von

Art. 15 RPG. Nach dem Wortlaut darf der nach aussen sichtbare historische

oder künstlerische Charakter der bestehenden Bebauung nicht beeinträchtigt

werden. Insbesondere sollen Baukubus und Massstäblichkeit gewahrt bleiben (§ 38 Abs. 1 RBG, § 13 Abs. 2 DSchG). Die Wahrung von Baukubus und Massstäblichkeit

bedeutet, dass das bisherige Bauvolumen nicht überschritten werden darf und die

Verteilung und Gliederung des Volumens nach unveränderten Massstäben erfolgen

müssen (Winzeler, Grundfragen des

neuen baselstädtischen Denkmalschutzes, in: BJM 1982, S. 183). § 38 RBG

entspricht mit Ausnahme von Abs. 5 im Wortlaut § 3a des Anhangs zum ausser

Kraft getretenen Hochbautengesetz vom 11. Mai 1939 (aHBG). Dieser § 3a aHBG

löste im Jahr 1977 die damaligen Bestimmungen über die Altstadtzone ab (Ruch, Die Entwicklungen des

baselstädtischen Bau- und Raumordnungsrechts in der Gesetzgebung vom 1970 bis

heute, in: BJM 1987, S.122). Die Schonzone wurde als «Nachfolgerin» der vorherigen

Altstadtzone bezeichnet (Ratschlag Revision 1984 S. 34). Gemäss den Ratschlägen

sollten, wenn auch unter einschränkenden Bedingungen, Um- und Neubauten möglich

sein. Die Schonzone beziehe sich nur auf das nach aussen Sichtbare, die äussere

Erscheinung, auf das Besondere und Kennzeichnende, das den historischen oder

künstlerischen Charakter eines Ensembles ausmache. Der Charakter könne dabei

auch in der als charakteristisch empfundenen Einheit und Geschlossenheit eines

Strassenzugs begründet sein. Die Massstäblichkeit lese sich primär nicht an der

einzelnen Liegenschaft ab, sondern am ganzen Strassenzug. Auch müsse die

Massstäblichkeit einer einzelnen Fassade im Einklang mit den Nachbarbauten

sein, da für die Einweisung in die Schonzone der Charakter des Ganzen

entscheidend sei. Analoges gelte für den Kubus eines einzelnen Gebäudes und für

den kubischen Aufbau einer ganzen Strasse. Stehe der Kubus eines zu ersetzenden

Altbaus in einem störenden Gegensatz zur kubischen Gesamterscheinung des

Ensembles oder klaffe eine Baulücke, weil eine Parzelle zufällig und ohne

städtebaulichen Grund noch unbebaut sei, dann sei eine kubische Anpassung an

die bauliche Umgebung angezeigt (dazu ausführlich Ratschlag Revision 1984 S. 36

und Ratschlag Revision 1986 S. 11).

2.4.3 Gemäss

dem späteren Ratschlag Revision 2012 sollten sich die für die Schutz- und

Schonzonen ausgesuchten Ensembles ebenfalls durch ihre künstlerische Qualität

und ihren historischen Zeugnischarakter auszeichnen (Ratschlag Revision 2012

Teil 3 S. 10) Dabei seien insbesondere solche Bauten berücksichtigt worden, die

bei der letzten Revision 1988 noch nicht der Schonzone zugewiesen worden waren:

Neben grossen Bereichen mit Gebäuden aus verschiedenen Epochen habe es Gebiete zur

Zuweisung in die Schonzone gegeben, die ihren besonderen Charakter durch ein

einheitliches Erscheinungsbild gewinnen und als Ensemble ihre Individualität

entwickeln würden (Ratschlag Revision 2012, Teil 3 S. 11).

2.4.4 Die

Besonderheit der Schonzone liegt nach dem Gesagten darin, dass das Mass der

baulichen Nutzung und die Proportionen der Gebäude nicht durch Vorschriften

oder Pläne festgelegt, sondern durch die bestehende Bebauung bestimmt werden. Diese

Grundsätze hat auch das Verwaltungsgericht stets in seinen Urteilen

berücksichtigt. Demnach dient die Schonzone dem Schutz des vorherrschenden

Charakters eines Ensembles, welches primär durch die Baukubi und die

Massstäblichkeit der Bebauung geprägt wird (VGE VD.2016.45 vom 13. Juni 2018

E. 3.3.1, VD.2014.55 vom 10. Februar 2015, E. 2.1, VD.2008.307 vom 7.

März 2008 E. 3.1). Weiter hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich des

historischen oder künstlerischen Charakters festgehalten, dass diesbezüglich

nicht nur auf die betroffene Baute, sondern auch auf deren Umgebung abzustellen

sei; das Neue müsse sich gut ins Bisherige einfügen und dürfe nicht als

Fremdkörper empfunden werden (vgl. VGE 743/2004 vom 21. Dezember 2005

E. 3.7.1, auch VGE VD.2009.692 vom 15. September 2010 E. 2.4.1). Veränderungen

sind nach den allgemeinen Zonenbestimmungen grundsätzlich zulässig, wobei

besondere Rücksicht auf das bestehende Erscheinungsbild zu nehmen ist (vgl. VGE

VD.2014.55 vom 10. Februar 2015 E. 2.1 mit weiteren Hinweisen).

2.4.5 Die

Baurekurskommission hat sich in ihrem Entscheid bezüglich der Beurteilung der

Baulücke der Einschätzung der Stadtbildkommission angeschlossen, welche diese

am 8. Oktober 2019 in Form einer Stellungnahme zum Rekurs gegen den

Vorentscheid vom 16. Juli 2019 abgegeben hat. Die Stadtbildkommission besteht

gemäss § 15 Abs. 1 der Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) aus sieben

vom Regierungsrat gewählten Fachleuten insbesondere aus den Bereichen

Architektur, Städtebau, Landschaftsarchitektur, Gestaltung, Wirtschaft und

Gebäude- und Energietechnik. Stellungnahmen der Stadtbildkommission werden nach

§ 16 Abs. 1 lit. b BPV in Bewilligungs- und Planzirkulationsverfahren

von der verfahrensleitenden Behörde eingeholt. Diese sind für die

Bewilligungsbehörden vorbehältlich § 3 Abs. 3 der Denkmalpflegeverordnung

verbindlich, sofern sie die Schonzone betreffen (Abs. 2 lit. a BPV). Dieser

Fachbehörde steht ein Ermessensspielraum bei der Beurteilung von für baulichen

Eingriffen zu, sofern sie sich mit den Zielen der Schonzone vereinbaren lassen

(Ratschlag Revision 2012 Teil 3 S. 9). Es handelt sich demnach fraglos um eine

spezialisierte Behörde, deren fachlicher Einschätzung auch das

Verwaltungsgericht gebührenden Respekt entgegenzubringen hat. So hat das

Gericht die breite fachliche Abstützung der Stadtbildkommission in früheren

Entscheiden betont und sich eine gewisse richterliche Zurückhaltung auferlegt,

sofern es um die Beurteilung eines Projekts auf der Grundlage fachspezifischen

Wissens geht. Frei geprüft kann hingegen beispielsweise die Nachvollziehbarkeit

von ästhetikbezogenen Überlegungen der Stadtbildkommission durch einen

grösseren Teil der Bevölkerung sowie der Anspruch dieser Überlegungen auf eine

gewisse Allgemeingültigkeit (vgl. dazu VGE VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E.

2.4.3, bestätigt in VD.2019.30 vom 8. Januar 2020 E. 2.1.3). Im vorliegenden

Fall hat sich das Gericht bei der Überprüfung daher im Wesentlichen darauf zu

beschränken, ob die Ausführungen der Stadtbildkommission bzw. der

Baurekurskommission hinsichtlich der gesetzlichen Bestimmungen korrekt sowie überzeugend

und nachvollziehbar sind.

2.4.6 Vorliegend

ist zwar weder die Zuweisung des Gesamtensembles der Blockrandbebauung noch der

Parzelle Nr. [...] mit den darauf befindlichen Gebäuden in die Schonzone

strittig. Mit der definitiven Zuordnung des Gevierts in die Schonzone im Rahmen

der Revision von 2012 (vgl. oben E. 2.4.1) steht jedoch ausser Frage, dass der

historische Charakter des Gesamtensembles inklusive des Freiraumes zwischen den

Gebäuden [...] und [...] von der zuständigen Fachbehörde damals als schützenswert

eingestuft worden ist, und zwar unabhängig vom Baujahr der einzelnen Gebäude

oder der Gebäudezüge. Auf das Gesamterscheinungsbild des Gevierts ist bei

allfälligen Umbauten daher gebührend Rücksicht zu nehmen. Nicht massgebend ist

dabei, dass für die vorliegende Schonzone die Zone 5a als Referenzzone bestätigt

worden ist (vgl. Vorentscheid vom 16. Juli 2019), denn dadurch wird einzig § 38 Abs. 5 RBG konkretisiert: Diese Referenzzone kommt erst dann zum Tragen,

wenn ein entsprechendes Bauvorhaben in der Schonzone überhaupt bewilligt werden

kann, d.h. wenn die Voraussetzungen nach den Absätzen 1-4 von § 38 RBG erfüllt

sind. Diese Referenzzone bedeutet demnach nicht, dass in der Schonzone wie in

der Zone 5a gebaut werden darf, widerspräche dies doch im Grundsatz der

Zuweisung der Liegenschaften in die Schonzone.

2.4.7 Die

Ausführungen der Stadtbildkommission vom 8. Oktober 2019, auf welche sich die Baurekurskommission

in ihrem Entscheid vom 19. Februar 2020 stützt, sind sowohl mit Blick auf die

Rechtsprechung als auch die genannten Materialien überzeugend und

nachvollziehbar. Das Verwaltungsgericht kann sich insbesondere nach der

Durchführung des Augenscheins dieser sachlich begründeten Einschätzung anschliessen.

Demnach ist auch das Gericht der Ansicht, dass es sich beim fraglichen Freiraum

zwischen den Liegenschaften an der [...] und der [...] nicht um eine Baulücke handelt,

sondern um eine konzeptionell geschaffene Lücke, welche für den Charakter und

den Zweck der gesamten Blockrandbebauung prägend ist. Insbesondere ist nicht

ersichtlich, dass von einer «klaffenden Baulücke» (vgl. oben E. 2.4.2) zu

sprechen und die Parzelle Nr. [...] dadurch zufällig und ohne städtebaulichen

Grund noch unbebaut oder nicht vollständig bebaut wäre. Eine bauliche

Verbindung der [...] mit der [...] scheint zu keinem Zeitpunkt gewünscht

gewesen zu sein, vielmehr wirkt die Lücke als eigenständige Öffnung in der

Blockrandbebauung bewusst gewollt. Zudem hat die Stadtbildkommission richtig

dargelegt, dass solche oder ähnliche Öffnungen eines ansonsten geschlossenen

Blockrand als städtebauliche Typologie in Basel an verschiedenen Stellen

anzutreffen sind. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen

verwiesen werden (act. 10 1/5). Zu Recht führte die Baurekurskommission in

ihrem Entscheid aus, dass die Ausgestaltung des Walmdaches der Liegenschaft an

der [...] einen Abschluss dieser Häuserzeile ([...]) gegenüber der Rückseite in

Richtung Innenhof darstelle. Dafür spricht im Übrigen auch die erstmalige

Zuweisung dieser Häuserzeile in die Schonzone im Rahmen der Revision von 1988

(vgl. oben E. 2.4.1). Ebenso ist davon auszugehen, dass die beiden Balkontürme

des Gebäudes [...] zum Erscheinungsbild dieser Liegenschaft gehören und sie

bewusst hofseitig angeordnet wurden, wurde dieser Abschnitt an der [...] doch im

Jahr 2012 ebenfalls der Schonzone zugewiesen. Beim vorgesehenen Bauvorhaben müsste

der südliche Balkonturm gänzlich weichen und würde deutlich mehr als die Hälfte

rückseitigen Fassade der Liegenschaft [...] verdeckt (Stellungnahme Beigelade

vom 6. November 2020 Ziff. 010, 011 sowie entsprechende Baupläne, act. 10

2/5). Dies würde eine massive Veränderung des Erscheinungsbildes sowohl des

Gebäudes selbst als auch des Gesamtensembles bewirken, da dadurch der

Zeilencharakter des Gebäudezugs entlang der [...] verloren ginge.

2.4.8 Zusammengefasst

kann sich das Verwaltungsgericht nach dem Dargelegten der Einschätzung der

Baurekurskommission anschliessen, dass die bestehende Lücke in diesem Teil des Gundeldingerquartiers

für die Entstehungszeit der Bauten charakteristisch und gewünscht ist. Mit der

Umsetzung des geplanten Neubaus würde eine Veränderung des nach aussen

sichtbaren historischen und künstlerischen Charakters der Liegenschaften

erreicht, welche mit dem Schonzonenvorschriften nicht im Einklang stünde bzw. würde

der vorherrschende Charakter des Gesamt­ensembles durch den geplanten Anbau

klar verletzt: Mit dem Neubau könnten weder Baukubus noch Massstäblichkeit des

Gesamtensembles gewahrt werden. Die Rekurrentin vermag mit ihrem Rekurs nicht

aufzuzeigen, dass diese fachliche Einschätzung unzutreffend sein soll.

3.

3.1 Nach

§ 38 Abs. 2 RBG sind Abweichungen von Baukubus und Massstäblichkeit anzuordnen,

wenn ein öffentliches Interesse an ihrer Beibehaltung fehlt oder das private

Interesse an der Abweichung überwiegt. Soweit die Verweigerung des Bauprojekts in

diesem Sinne zu einer Beeinträchtigung führt, ist im Einzelnen eine

Interessenabwägung vorzunehmen (§ 38 Abs. 2 BPG) und schliesslich zu prüfen, ob

ein Härtefall vorliegt (§ 38 Abs. 3 BPG; VGE VD.2008.307 vom 7. März 2008 E.

4.1; vgl. auch Ruch, a.a.O., S

125). Die Baurekurskommission führte in ihrem Entscheid diesbezüglich aus, dass

das öffentliche Interesse an der Einhaltung von Kubus und Massstäblich als sehr

hoch einzustufen sei. Überwiegende private Interessen seien nicht ersichtlich

bzw. würden von der Rekurrentin nicht dargelegt. Ein allenfalls durch den

Neubau entstehender vorteilhafterer Grundriss der Wohnungen im Gebäude [...]

vermöge das öffentliche Interesse jedenfalls nicht zu überwiegen. Auch

hinsichtlich des Lärmschutzes hielt die Baurekurskommission fest, dass mit der

Lage des Objektes an der [...] ohnehin eine Lärmbelästigung durch Auto- und

Tramverkehr einhergehe (angefochtener Entscheid Ziff. 19).

3.2 Die

Rekurrentin macht wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren erneut geltend,

die

derzeitigen Mieter seien vom Bauvorhaben überzeugt, da der Neubau zur

Verbesserung einzelner Wohnungsgrundrisse im Bestandesbau [...] führe. Zudem

bringe das Bauvorhaben hinsichtlich Ausblick, Licht und Besonnung einen

deutlichen Vorteil. Der Neubau trage mit fünf zusätzlichen Dreizimmerwohnungen ausserdem

zur Verdichtung von Wohnbauten im Stadtgebiet bei. Der bislang durch die Lücke eindringende

Strassenlärm werde vermindert. Zudem läge auch gar kein Innenhof vor, welcher

belüftet werden müsse, die Belüftung sei bereits auf natürliche Weise

gewährleistet. Schliesslich könne auch die triste Innenhofsituation verbessert

werden (Rekursbegründung Ziff. 33–38).

3.3

3.3.1 Dieser

Argumentation der Rekurrentin kann nichtgefolgt werden. Wie die

Baurekurskommisssion richtig erwog, ist das öffentliche Interesse an der

Beibehaltung von Kubus und Masstäblichkeit grundsätzlich als sehr hoch zu

werten. Zu beachten ist zudem entgegen der Ansicht der Rekurrentin, dass die

Möglichkeit der Belüftung von Innenhöfen durch entsprechende Öffnungen in der

umgebenden Bebauung angesichts des Klimawandels zweifellos an Bedeutung

gewinnt. In diesem Zusammenhang führt auch der Regierungsrat im Entwurf zur

öffentlichen Vernehmlassung des Ratschlags «Vereinfachung und Liberalisierung

der Blockrandvorschriften zur Förderung der inneren Verdichtung» (nachfolgend Ratschlag

Blockrandvorschriften) aus, dass der Bebauungstyp Blockrand aus stadtklimatischer

Sicht keine günstige Bebauungsstruktur sei. Aus den neuen Klimaanalysenkarten

sei zu erkennen, dass beispielsweise das Kaltluftströmungsfeld, das von der

Erhöhung Bruderholz in die Stadt fliesst, durch die Blockrandstruktur des

Quartiers Gundeldingen fast vollständig blockiert werde. Dies habe einen

stadtklimatisch negativen Einfluss auf grosse Teile in der Innenstadt. Weiter

sei in der Klimaanalysekarte zu erkennen, dass Blockrandbebauungen stärker

erwärmt würden, wie beispielsweise die durchgrünte Zeilenbebauung im

Gellertquartier. Blockrand-Gebiete würden zukünftig mit den zu erwarteten

Klimawandelbedingungen noch wärmer (Ratschlag Blockrandvorschriften S. 16, unter

www.regierungsrat.bs.ch/geschaefte/vernehmlassungen/abgeschlossen.html).

Der Lücke in der vorliegenden Blockrandbebauung kommt damit ohne Weiteres eine

klimatische Bedeutung zu, ist der Luftstrom bei heutiger Bebauung weniger

tangiert als bei einer wie angedacht vollständigen Schliessung der Lücke.

3.3.2 Diesem

grossen öffentlichen Interesse steht kein erkennbar überwiegendes privates

Interesse an der Errichtung des geplanten Erweiterungsbaus gegenüber. Wie die

Baurekurskommission richtig darlegte, würde der Neubau die bestehende

Lärmsituation nicht verbessern, da sowohl die geplanten neuen Wohnungen als

auch die neuen Loggien der bestehenden Wohnungen des Gebäudes [...] nach Süden

zur [...] hin ausgerichtet und die Bewohner immer noch dem Verkehrslärm ausgesetzt

wären. Daran vermag entgegen den Ausführungen der Rekurrentin auch ein

mutmasslich schöner Ausblick nichts ändern, welchen im Übrigen lediglich die

potentiellen Bewohner der neuen Wohnungen geniessen dürften: Die Bewohner der bestehenden

Wohnungen würden im Gegenteil ihres jetzigen Ausblickes beraubt, da der Anbau

direkt vor den verbleibenden Balkonturm gesetzt würde und damit lediglich ein

Ausblick auf die neue Häuserwand verbliebe. Bezüglich der tatsächlich heute

recht tristen Ausgestaltung des Freiraums bleibt festzustellen, dass dieser von

der Rekurrentin auch ohne den geplanten Neubau aufgewertet werden könnte.

3.4 Nach

dem Gesagten hat die Baurekurskommission das öffentliche Interesse am Erhalt

der Lücke sachlich hinreichend mit dem städtebaulichen Charakter der

bestehenden Bebauung und dem damit verbundenen Zweck der Durchlüftung

begründet. Die privaten Interessen der Rekurrentin vermögen diese nicht

aufzuwiegen. Insgesamt betrachtet erscheint der Entscheid der Baurekurskommission

auch verhältnismässig, denn eine andere Art der Bebauung in der Schonzone wird

von der Stadt­bildkommission nicht gänzlich ausgeschlossen. Ein Anbau, der den

Charakter des Ensembles und auch der Balkone hinreichend wahrt und der

künftigen Belüftung des Innenhofes Rechnung trägt, scheint demnach möglich und

prüfenswert. Ein Härtefall nach § 38 Abs. 3 RBG ist jedenfalls nicht erkennbar

und wird im Übrigen von der Rekurrentin auch in keiner Weise dargelegt.

4.

4.1 Aus den

vorstehenden Erwägungen folgt, dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Rekurrentin die Gerichtskosten mit

einer Gebühr von CHF 2'500.–, einschliesslich Auslagen (§ 30 Abs. 1 VRPG, § 23

Abs. 2 des Reglements über die Gerichtsgebühren [SG 154.810]). Diese werden mit

dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

4.2 Aufgrund

der Abweisung des Rekurses hat die Rekurrentin der Beigeladenen für das

verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren nach § 30 Abs. 1 VRPG eine

Partei­entschädigung auszurichten. Die Rechtsvertreter der Beigeladenen haben

keine Kostennote eingereicht. Daher ist der angemessene Aufwand vom Gericht zu

schätzen. Mit Blick auf die ausführliche Stellungnahme der Beigeladenen vom 6.

November 2020 sowie für die Teilnahme am Augenschein und an der Verhandlung erscheint

ein Aufwand von rund 14 Stunden angemessen. Dieser ist zum praxisgemässen

Überwälzungstarif von CHF 250.– zu entschädigen. Unter Berücksichtigung

notwendiger Auslagen ergibt sich somit eine Parteientschädigung in der Höhe von

CHF 3'500.–, zuzüglich Mehrwertsteuer.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrentin trägt die Gerichtskosten des

verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 2'500.–.

Die Rekurrentin hat der Beigeladenen eine

Parteientschädigung von CHF 3'500.–, einschliesslich Auslagen, zuzüglich

7,7 % MWST von CHF 269.50, zu bezahlen.

Mitteilung an:

-

Rekurrentin

-

Beigeladene

-

Bau- und Gastgewerbeinspektorat Basel-Stadt

-

Baurekurskommission Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

MLaw Anja Fankhauser

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.