Neubewertung eines Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.106

URTEIL

vom 18.

Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Beteiligte

A____

Rekurrent 1

[...]

B____

Rekurrentin 2

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Steuerrekurskommission

vom 22. Oktober 2020

betreffend die Neubewertung eines

Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

Sachverhalt

Die Ehegatten A____

und B____ (nachfolgend Rekurrierende) sind Eigentümer des selbstgenutzten

Grundstücks [...] in Riehen (Grundbuch Basel, [...]; nachfolgend Liegenschaft).

Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per

31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016

den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf

CHF 936'000.– fest.

Die von den

Rekurrierenden dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit

Entscheid vom 12. März 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid

erhoben die Rekurrierenden Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese

sistierte das Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 17. Dezember 2019

und wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 22. Oktober 2020

kostenfällig ab.

Gegen diesen am 16. April 2021

versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe

vom 17. Mai 2021 erhobene Rekurs der Rekurrierenden, mit welchem sie

die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung der Verfügung der

Steuerverwaltung vom 15. Dezember 2016 zur Neubewertung der

Liegenschaft, des Einspracheentscheides der Steuerverwaltung vom 12. März 2018

und des Entscheids der Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt vom 22. Oktober 2020

sowie die Anweisung der Steuerverwaltung, den Vermögenssteuerwert der

Liegenschaft ab Steuerperiode 2016 auf CHF 899’000 festzulegen,

beantragen. Mit Eingabe vom 14. Juni 2021 verzichtete die

Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum Rekurs und beantragte unter

Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen Abweisung. Die Steuerverwaltung

verzichtete mit Eingabe vom 25. Juni 2021 auf eine Vernehmlassung.

Die Einzelheiten

der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu

fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den

nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf

dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission

kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben

werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10

Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege

[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92

Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich

nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle

Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1

Zum

Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des

angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und

begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),

weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2

Die

rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren

Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den

Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Aus der

Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid

antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht

prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage

kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die

rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des

Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,

305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich

nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine

speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht

Dispositiv

enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht

insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig

angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder

Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen

unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4 Da

es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von

Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,

muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg

gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle

entscheidwesentlichen Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem

Zirkulationsweg gefällt werden.

2.

Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016

mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit

Einspracheentscheid vom 12. März 2018 von der Steuerverwaltung

bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft. Im Rahmen der

allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016

setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 den

Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 936'000.–

fest, welcher mit dem angefochtenen Entscheid der Steuerrekurskommission

bestätigt worden ist.

3.

3.1 Wie

im vorliegenden Verfahren bereits vom Verwaltungsgericht mit seinem

Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie auch von der

Vorinstanz in ihrem angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht erwogen

worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes

(StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert

angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht äussert sich nicht dazu,

nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist. Den Kantonen verbleibt

bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser Regelungs- und

Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte mitberücksichtigen

können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das Bundesrecht belässt

ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und schreibt kein bestimmtes

Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017

E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4; Dzamko-Locher/Teuscher, in:

Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14

N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die

auf eine systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009

E. 3.1; Zigerlig/Jud, in:

Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar StHG, 2. Auflage, Basel 2002,

Art. 14 N 4).

3.2 Der

Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,

den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist

eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom

28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen

Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der

Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307,

128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von

der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede

Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und

Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.

Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und

in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche

Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016

E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die

Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen

Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007

vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar

gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307).

3.3 In

Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG

vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert

angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und

Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige

Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser

Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke

bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem

Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 der Steuerverordnung [StV, SG 640.110]).

Als Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter

angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss

Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des

Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht

dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss

Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des

Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der

Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und

Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem

Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in

derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung

bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf

diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).

3.4 Im

vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von einem Gebäudeversicherungswert

von CHF 1'114'000.– aus, welchen sie aufgrund der Altersentwertung mit dem

gemäss § 51 Abs. 2 StV maximal anwendbaren Prozentsatz auf die

Hälfte reduzierte. Daraus resultierte ein Gebäudewert von CHF 557'000.–.

Den relativen Landwert errechnete sie auf den ersten 400 m2 der Grundstücksfläche aufgrund

des Alters der Baute mit Baujahr 1930 gemäss dem Merkblatt zur generellen

steuerlichen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften im Kanton

Basel-Stadt per 31. Dezember 2016 vom 30. November 2016

(nachfolgend Merkblatt Neubewertung) auf der Grundlage von 69.5% des absoluten

Landwerts von CHF 1'260.– pro m2 und auf den restlichen 103 m2

des Grundstücks aufgrund eines Drittels dieses relativen Landwerts von CHF 875.–

pro m2. Daraus resultierte ein relativer Landwert von insgesamt CHF 379'973.–.

Aus der Addition des Gebäudewertes und des relativen Landwertes ergab sich der

abgerundete Realwert und Vermögenssteuerwert von CHF 936'000.–.

3.5 Bezogen

auf die von den Rekurrierenden erhobene Rüge einer mit dieser Berechnung

erfolgten Verletzung des Gebots der Rechtsgleichheit setzte sich die Vorinstanz

mit deren Vorhalt auseinander, wonach der Landwert des im Jahre 1930 erstellten

Gebäudes mit 69.5% gewichtet worden ist, wogegen dieser bei einer Errichtung im

Jahre 1950 nur mit 62.5% gewichtet wäre, obwohl die Abbruchwahrscheinlichkeit

dann viel höher sei. Sie erwog, dass die Altersentwertung bei gut erhaltenen

Liegenschaften in der Tat tief sei. Gleichzeitig steige aufgrund der Tabelle im

Merkblatt Neubewertung bei über 70-jährigen Gebäuden der relative Landwert

wieder leicht an, weil die Wahrscheinlichkeit, dass eine Liegenschaft

abgerissen werde, nach der dem Merkblatt Neubewertung zugrundeliegenden

Auffassung der Steuerverwaltung nach 70 Jahren steige. Dies könne bei gut

unterhaltenen älteren Liegenschaften zu einem widersprüchlichen Ergebnis

führen. Eine vertiefte Prüfung, ob im konkreten Einzelfall keine Abrisswahrscheinlichkeit

bestehe, könne aber mangels Nachweises, dass die Liegenschaft (sehr) gut

unterhalten ist, nicht erfolgen. Es liege im Ermessen und in der Pflicht der

Steuerverwaltung, ihren Bewertungsspielraum auszunutzen, wie sie dies mit der

Tabelle im Merkblatt Neubewertung in zulässigem Rahmen gemacht habe. Dabei

seien im Massenverfahren gewisse Schematismen aus Praktikabilitätsgründen zulässig,

sofern sie nicht zu einer systematischen Über- oder Unterbesteuerung führten.

Es sei nicht von der Hand zu weisen, dass für Gebäude, welche nicht mehr dem

Zeitgeist entsprächen und bei denen eine gewisse Abnutzung sichtbar werde, die

Nachfrage sinke, was sich auf deren Wert auswirke. Entsprechend nehme in der

Regel ab einem gewissen Alter der Liegenschaft die Abbruchwahrscheinlichkeit zu

Gunsten eines Neubaus wieder zu. Gleichzeitig steige die Bereitschaft, einen

verhältnismässig höheren Preis für das Bauland zu bezahlen, was in der Tabelle

abgebildet werde. Eine Überbewertung erscheine vorliegend aufgrund einer

Gegenüberstellung von Kaufpreis von CHF 1'180'000.– und Vermögenssteuerwert

von CHF 936'000.– unwahrscheinlich.

4.

4.1

4.1.1 Mit

ihrem Rekurs halten die Rekurrierenden an ihrer Kritik an der Berechnung des

relativen Landwerts gemäss dem Merkblatt Neubewertung und ihrer Rüge an der

höheren Gewichtung des Landwerts ihrer Liegenschaft aufgrund des Baujahres 1930

im Vergleich zu einem im Jahr 1950 überbauten Grundstück fest. Die pauschale

höhere Gewichtung des Landwertes bedeute, dass bei älteren Häusern der Anteil

des Wertes des Gebäudes am gesamten Liegenschaftswert abnehme, sodass der relative

Landwert nur deshalb steige, weil der relative Gebäudewert sinke. Vorliegend

sei der Gebäudeversicherungswert in den vergangenen 30 Jahren aber auch

wegen Neueinschätzungen nach Renovationen von CHF 858'000.– auf CHF 1'089'000.–

gestiegen. Dabei sei die schematische Annahme, bei über 70-jährigen

Liegenschaften nehme die Neubauwahrscheinlichkeit zu, nicht sachgerecht. Die in

diesem Zusammenhang erfolgten vorinstanzlichen Feststellungen, wonach Häuser

aus den 30er Jahren nicht mehr dem Zeitgeist entsprächen, eine gewisse

Abnützung sichtbar werde und die Nachfrage sinke, was sich auf deren Wert

auswirke, seien grundsätzlich unzutreffend.

4.1.2 Die

Neubauwahrscheinlichkeit nehme primär dann zu, wenn mit einem Neubau eine

höhere Ausnutzungsziffer erreicht werden könne. Im Vergleich mit

Einfamilienhäusern, z.B. auf dem Bruderholz aus den 50er oder 60er Jahren,

bestehe bei Reihen-Einfamilienhäusern aus den 30er Jahren viel weniger Bedarf,

das Haus abzureissen. Die Neubauwahrscheinlichkeit könne auf andere Weise

schematisch berücksichtigt werden, z.B. durch einen Vergleich des Gebäudeversicherungswertes

im Verhältnis zum Landwert oder durch Berücksichtigung, ob die Bauvorschriften

geändert hätten. Vorliegend entspreche die Bebauung dem in der Bauzone 2a

zulässigen Kubus, weshalb mit einem Neubau die Ausnutzung nicht erhöht werden könne.

Irrelevant sei auch die Feststellung, ältere Bauten seien grundsätzlich

schlechter unterhalten und ein guter Unterhalt sei nicht dargetan worden. Wenn

im vorliegenden Fall der Neuwert in die Steuerbewertung einfliesse, spiele der

Unterhaltszustand keine Rolle. Zudem ergebe sich schon aus dem

Gebäudeversicherungswert von CHF 1'089'000.–, dass der Gebäudewert im Vergleich

zum Gesamtwert sehr hoch liege und es sich um eine gut unterhaltene

Liegenschaft handle.

4.1.3 Sowohl

das Gebäudeversicherungsgesetz wie auch das Merkblatt Neubewertung gingen grundsätzlich

davon aus, dass über 70-jährige Gebäude nur noch zum Zeitwert zu bewerten seien.

Das Problem liege nun darin, dass die Regel im einen Fall ausnahmslos und im

anderen nur fallweise angewendet werde. So müsste vorliegend der

Gebäudeversicherungswert dem viel tieferen Zeitwert entsprechen, womit der Steuerwert

wesentlich tiefer als von ihnen beantragt wäre. Die Gebäudeversicherung

entscheide aber nicht schematisch nach dem Gebäudealter, sondern fallweise, ob

die Altersentwertung über 50% liege. Im Fall ihrer Liegenschaft entspreche der

Gebäudeversicherungswert zu Recht weiterhin dem Neuwert, auch wenn die

Liegenschaft nun 90 Jahre alt sei. Wenn die Steuerverwaltung eine unzulässige

Ungleichbehandlung hätte vermeiden wollen, hätte sie im Merkblatt Neubewertung schematisch

vorsehen können, dass der Landwert nur dort wieder ansteige, wo die

Gebäudeversicherung den Versicherungswert nicht zum Neuwert, sondern nur zum

Zeitwert festlege.

4.1.4 Daraus

folgern die Rekurrierenden, dass das Merkblatt Neubewertung eine

pauschalisierte Schlechterstellung älterer Gebäude enthalte. Diese sei im

Regelfall, wenn der Gebäudeversicherungswert älterer Gebäude nur dem Zeitwert

entspreche, angemessen. Sie führe aber zu einer unzulässigen

Ungleichbehandlung, wenn die Gebäudeversicherung trotz des Gebäudealters die

Altersentwertung geringer als 50% einschätze und das Gebäude zum Neuwert

versichere. Diese unzulässige Ungleichbehandlung könne etwa durch die

Berücksichtigung der Versicherung eines Gebäudes zum Neuwert oder zum Zeitwert,

einer nicht ausgeschöpften Ausnutzung der Parzelle oder des Verhältnisses

zwischen Gebäudeversicherungswert und Landwert abgewendet werden. Die Anwendung

des Merkblattes Neubewertung führe vorliegend aber zu einem unzulässigen

Schematismus und einer nicht zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung.

4.2

4.2.1 Darin

kann den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Zunächst ist festzustellen, dass

die Rekurrierenden auf die Feststellung der Vorinstanz, dass der strittige

Vermögenssteuerwert der Liegenschaft von CHF 936'000.– deutlich unter dem

Kaufpreis von CHF 1'180'000.– liegt – zu dem die Rekurrierenden diese im

Jahr 1992 erworben haben – nicht eingehen (vgl. § 18 Abs. 1 Satz 4 VRPG).

Damit bestreiten sie auch den von der Vorinstanz daraus gezogenen Schluss

nicht, dass der strittige Vermögenssteuerwert «auf den ersten Blick nicht

überhöht» ist. Dies gilt umso mehr, als die Rekurrierenden zudem auf

Neubewertungen ihres Hauses durch die Gebäudeversicherung infolge Neueinschätzungen

nach Renovationen verweisen, welche auf wertvermehrende Investitionen zurückgehen.

4.2.2 Weiter

blenden die Rekurrierenden mit ihrer Argumentation aus, dass die

vermögensteuerrechtliche Bewertung ihrer Liegenschaft nicht auf einem dem

Gebäudeversicherungswert entsprechenden Gebäudewert beruht. Vielmehr wurde zur

Bestimmung des Gebäudewerts unabh.gig vom tatsächlichen Zustand der Baute die

gemäss § 51 Abs. 2 StV maximal zulässige Altersentwertung vom

Gebäudeversicherungswert abgezogen und dieser halbiert. Dabei wurde nicht nur

dem Alter der Baute im Schatzungszeitpunkt durch die Gebäudeversicherung

Rechnung getragen, sondern der entsprechende Abzug mit einem Zuschlag für

Zustandseinflüsse um 50% erhöht. Es wurde damit beim Gebäudewert gerade nicht

von einem Neuwert des Gebäudes ausgegangen. Insoweit beruht auch der

Gebäudewert, welcher der Realwertberechnung zu Grunde gelegt worden ist, auf

einem Schematismus, bei welchem aufgrund des von den Rekurrierenden geltend

gemachten hohen Zustandswerts der 90- jährigen Baute in Anwendung des

Merkblatts Neubewertung zu ihren Gunsten von einem wohl geringeren Gebäudewert

ausgegangen worden ist.

4.2.3 Zutreffend

erscheint, dass die Annahme einer höheren Abbruchwahrscheinlichkeit bei über

70-jährigen Bauten im Vergleich etwa zu 50- bis 70-jährigen Bauten eine

Schematisierung bildet, welche im Einzelfall, wie bei der Baute der

Rekurrierenden, nicht zutreffen mag. Im Grundsatz ist die dem Merkblatt Neubewertung

für die Berechnung des relativen Landwerts zu Grunde gelegte Annahme einer sich

erhöhenden Abbruchwahrscheinlichkeit bei über 70-jährigen Bauten nicht zu

beanstanden. Gerade aufgrund der Annahme eines maximal reduzierten Gebäudewerts

erscheint die Berücksichtigung dieser Annahme zur Berechnung des relativen

Landwerts im vorliegenden Fall aber nicht widersprüchlich oder sachwidrig.

4.2.4 Berücksichtigt

man, dass jede Schätzung im Rahmen der Massenverwaltung mit einem Streubereich

der Ungenauigkeit verbunden ist, zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung

und Schematisierung führt und nicht allen Einzelaspekten des Einzelfalls völlig

gerecht zu werden kann (VGE VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1),

so ist die gewählte Schätzmethode nicht zu beanstanden. Solche Ungenauigkeiten

wären auch mit den von den Rekurrierenden vorgeschlagenen Methoden verbunden.

Massgebend erscheint dabei aber auch, dass die Rekurrierenden nicht einmal

behaupten, dass die Anwendung der Bewertungsmethode gemäss dem Merkblatt Neubewertung

zu einem Missverhältnis zwischen dem ermittelten Vermögenssteuerwert und den

ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare Objekte (BGer 2A.109/2007

vom 9. August 2007 E. 4.1) und damit zu klar gesetzwidrigen oder

unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307).

Sie substantiieren auch sonst keine Ungleichbehandlung im Vergleich zu

gleichartigen Grundstücken.

5.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens tragen die Rekurrierenden dessen Kosten mit einer Gebühr

von CHF 2'000.–.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen in solidarischer Verbindung

die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer Gebühr von

CHF 2’000.– einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrierende

-

Steuerrekurskommission

-

Steuerverwaltung Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.