betreffend Einspracheentscheide zum Bauentscheid Nr. BBG [...] (1) vom 5. Oktober 2020 in Sachen Abbruch [...], Neubau Mehrfamilienhaus Z_strasse 111, Neubau Einfamilienhaus Z_strasse 109, mit Bohrungen ins Erdreich, mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.126

URTEIL

vom 17. Mai 2022

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.

Stephan Wullschleger, Dr. Andreas Traub und Gerichtsschreiberin

MLaw Marion Wüthrich

Beteiligte

A____

Rekurrentin

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Bau- und

Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 11, 4001 Basel

B____

Beigeladene 1

[...]

C____

Beigeladene 2

[...]

Gegenstand

Rekurs gegen einen

Entscheid der Baurekurskommission

vom 24. März 2021

betreffend Einspracheentscheide

zum Bauentscheid Nr. BBG [...] (1) vom 5. Oktober 2020 in Sachen Abbruch [...],

Neubau Mehrfamilienhaus Z____strasse [...], Neubau Einfamilienhaus Z____strasse

[...], mit Bohrungen ins Erdreich, mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen, Y____strasse

[...], Z____strasse [...], [...], Basel

Sachverhalt

Sachverhalt

Dem vorliegenden

Verfahren ging ein generelles Baubewilligungsverfahren (Nr. G-BBG [...]) voraus.

Gegen das generelle Baubegehren erhoben unter anderem A____ und B____

(nachfolgend: Beigeladene 1 und 2) Einsprache. Ein erster Vorentscheid in der

Sache erging am 15. April 2019. Gleichentags wurden auch die entsprechenden

ablehnenden Einspracheentscheide erlassen. Mit Datum vom 20. Juni 2019 erging

ein zweiter Vorentscheid in der Sache, welcher inhaltlich einzig die Änderung

einer das Amt für Mobilität betreffenden Frage betraf, den Vorentscheid vom 15.

April 2019 aber formell als Ganzes ersetzte. Dieser Vorentscheid mit den

entsprechenden Einspracheentscheiden erwuchs in Rechtskraft.

Mit Eingabe vom

21. November 2019 beantragte C____ (nachfolgend: Rekurrentin) die Bewilligung

zum Abbruch des Mehrfamilienhauses an der Y____strasse [...], zum Neubau eines

Mehrfamilienhauses an der Z____strasse [...] sowie eines Einfamilienhauses an

der Z____strasse [...]. Beantragt wurden überdies Bohrungen ins Erdreich,

Baumfällungen und Ersatzpflanzungen. Gegen das Bauvorhaben erhoben die

Beigeladenen 1 und 2 Einsprache.

Mit Bauentscheid

Nr. BBG [...] vom 5. Oktober 2020 wurde das Gesuch unter dem Vorbehalt von

Bedingungen und Auflagen bewilligt. Gleichentags wurden die Einsprachen der Beigeladenen

1 und 2, soweit darauf eingetreten wurde, abgewiesen.

Gegen den

Einspracheentscheid vom 5. Oktober 2020 erhoben die Beigeladenen 1 und 2 mit

Anmeldung vom 13. Oktober 2020 und Begründung vom 10. November 2020 Rekurs bei

der Baurekurskommission.

Die

Baurekurskommission führte am 24. März 2021 eine Augenscheinverhandlung durch

und hiess mit Entscheid vom gleichen Tag (versandt am 10. Juni 2021) den Rekurs

im Sinne der Erwägungen gut, soweit darauf eingetreten wurde. Der angefochtene

Bauentscheid Nr. BBG [...] vom 5. Oktober 2020 sowie die Entsprechenden

Einspracheentscheide vom 5. Oktober 2020 wurden aufgehoben.

Gegen diesen

Entscheid vom 24. März 2021 erhob die Rekurrentin mit Anmeldung vom 15. Juni

2021 und Begründung vom 15. Juli 2021 Rekurs an das Verwaltungsgericht. Darin

beantragt sie, es sei der Bauentscheid BBG [...] vom 5. Oktober 2020 zu

bestätigen und der Entscheid der Baurekurskommission vom 24. März 2021/10. Juni

2021 im Punkt des vierten Ersatzbaumes (Zerreiche) im Eckbereich Z____strasse/Y____strasse

aufzuheben. Eventualiter sei Ziffer 85 der Baubewilligung baumrechtlich

bestimmbar anzupassen, sodass die Baubewilligung umgesetzt bzw. nicht

aufgehoben werde. Subeventualiter sei der Entscheid der Vorinstanz

zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Vorinstanz

in solidarischer Haftung mit den beiden Beigeladenen.

Die Beigeladenen

1 und 2 äusserten sich mit Eingabe vom 13. August 2021 und die Stadtgärtnerei

mit Stellungnahme vom 10. August 2021 zum Rekurs. Die Baurekurskommission

beantragt in ihrer Stellungnahme vom 17. September 2021 die Abweisung des

Rekurses. Die Rekurrentin reichte am 21. Oktober 2021 unaufgefordert eine

schriftliche Replik und die Aufstellung des bis dahin erfolgten Aufwandes ihres

Rechtsvertreters ein. Die Eingabe wurde den übrigen Parteien zur Kenntnisnahme

zugestellt.

Anlässlich des

Augenscheins vor Ort und der Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 17. Mai

2022 wurden der Rechtsvertreter der Rekurrentin und deren Architekt, die

Beigeladene 2 sowie eine Vertreterin der Stadtgärtnerei als Auskunftsperson zu

Sache befragt. Anschliessend gelangten der Rechtsvertreter der Rekurrentin und

die Vertreterin der Baurekurskommission zum Vortrag. Für sämtliche Ausführungen

wird auf das Verhandlungsprotokoll verwiesen. Die weiteren Tatsachen und die

Einzelheiten der Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie für das vorliegende

Urteil von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Die

Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die

Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte

Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 10 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das

Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG ausdrücklich festhält. Daraus folgt die

sachliche und funktionelle Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur

Beurteilung des vorliegenden Rekurses. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des

Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum

Entscheid berufen.

1.2

Die

Rekurrentin ist als Eigentümerin der betroffenen Liegenschaft und als

Adressatin des angefochtenen Entscheids von diesem berührt und hat ein

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung, weshalb sie

gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert ist. Auf ihren frist- und

formgerecht erhobenen Rekurs ist somit einzutreten.

1.3

Die

Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich mangels ausdrücklicher

Dispositiv

spezialgesetzlicher Regelung nach § 8 VRPG. Demnach prüft das

Gericht, ob die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche

Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt, das öffentliche Recht nicht oder

nicht richtig angewendet oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen

unzulässigen Gebrauch gemacht hat (statt vieler VGE VD.2010.189 vom

9. Februar 2011 E. 1.1 mit Hinweisen).

2.

Die

Baurekurskommission prüfte im angefochtenen Entscheid zunächst, welche Rügen im

Rekursverfahren noch behandelt werden können. Sie wies darauf hin, dass dem

vorliegenden Verfahren ein generelles Baubewilligungsverfahren vorangegangen

sei. Im Rahmen dieses generellen Baubegehrens sei auch die Frage der Zustimmung

zu Baumfällungen und Ersatzpflanzungen behandelt worden. Auch die heutigen Beigeladenen

1 und 2 hätte sich dazu im genannten Verfahren geäussert. Die Frage der

Baumfällungen könne daher nicht mehr Gegenstand des Verfahrens vor der

Baurekurskommission bilden. Allerdings hätten sowohl die Baumschutzkommission

als auch die Stadtgärtnerei die Zulässigkeit der Baumfällungen in einem

ordentlichen Baubewilligungsverfahren mit notwendigen Auflagen

(Ersatzpflanzungen) verknüpft. Nicht mehr thematisiert werden könne im Verfahren

vor der Baurekurskommission die Rüge der Beigeladenen, wonach die vorgesehenen

Ersatzpflanzungen ungenügend seien, da diese Frage ebenfalls im Vorentscheid

behandelt worden sei. Zulässig sei hingegen die Rüge insoweit, als sie die

Realisierbarkeit und damit die Frage betreffen würde, ob die im Vorentscheid

verfügten behördlichen Auflagen betreffend die Ersatzpflanzungen im Rahmen des

ordentlichen Baubewilligungsverfahrens auch tatsächlich umgesetzt werden

könnten. Während in Bezug auf die Ersatzbäume entlang der Z____strasse von

einer abschliessenden Beurteilung im Rahmen des generellen

Baubewilligungsverfahrens auszugehen sei, treffe dies auf den Baum im

Eckbereich der Z____strasse und der Y____strasse nicht zu. Aus dem damaligen

Einspracheentscheid im Rahmen des generellen Baubegehrens würde sich ergeben,

dass die Stadtgärtnerei damals nicht abschliessend habe beurteilen können, ob

die Ausdehnung des Gebäudes am genannten Ort reduziert werden müsse, um den

verlangten grosskronigen, markanten Baum zu pflanzen. Es müsse daher geprüft

werden, ob die Auflage der Ersatzpflanzung gemäss dem Vorentscheid erfüllt sei,

was zwangsläufig nur dann der Fall sei, wenn dem Baum auch die

Wachstumsbedingungen ermöglicht würden, die vorausgesetzt seien, um die

geforderten Qualitäten zu erreichen. Von einem grosskronigen Baum sei dann

auszugehen, wenn die Baumkrone mindestens einen Durchmesser von 8 m

erreichen könne. Einen solchen Kronendurchmesser könne die durch die

Bauherrschaft zur Pflanzung vorgesehene Baumart, die Zerreiche, ohne weiteres

erreichen, jedoch nur unter der Voraussetzung hinreichender

Standortbedingungen. Von solchen Standortbedingungen könne vorliegend jedoch

nicht ausgegangen werden. Mit dem aktuell gewählten Standort werde die

Zerreiche in einer Entfernung von lediglich rund 3,20 m zur Gebäudefassade

gepflanzt. Mit einer Ausladung der Baumkrone von 4 m (Radius) entstünde

damit offensichtlich ein Konflikt zwischen dem Neubau und der Ersatzpflanzung.

Dieser Konflikt liesse sich einseitig zulasten des Baumes nur durch regelmässige

Rückschnitte lösen, was wiederum das Erreichen der verlangten Grosskronigkeit

verunmöglichen würde. Dieses Ergebnis wäre nicht nur aus baumpflegerischer Sicht

nicht vertretbar, sondern würde auch der Auflage des Vorentscheides

widersprechen. Eine artgerechte Entwicklung der vorgesehenen Zerreiche

erfordere eine Entfernung von mindestens 5 m zur Gebäudefassade (4 m Radius Baumkrone

inkl. 1 m Abstand zur Fassade). Andernfalls könne der Baum das Potenzial, das

ihn zum grosskronigen Baum mache, nicht erreichen. Bei einer Entfernung wie

aktuell vorgesehen von rund 3,20 m könne die Zerreiche zwar als Jungbaum

durchaus gedeihen. Ihre Wachstumsmöglichkeit sei aufgrund der vorherrschenden

Platzverhältnisse indessen stark eingeschränkt und könne nicht ausgeschöpft

werden. Daher müsse das Projekt zur Erfüllung der in Bauentscheid enthaltenen

Auflage im Eckbereich der Z____- und der Y____strasse redimensioniert werden.

Die erforderliche Rückversetzung um rund 1,5 m erweise sich als

verhältnismässig, da ein gewichtiges öffentliches Interesse am hinreichenden

Ersatz für die zu fällenden Bäume bestehe und zudem eine beinahe maximale

Ausnutzung der Parzelle vorliege.

3.

3.1 Die

Rekurrentin macht in formeller Hinsicht zunächst geltend, dass die Ausführungen

der Baurekurskommission nirgends eine Stütze finden würden. Sie seien

unlogisch, nicht fachgerecht und nicht nachvollziehbar. Selbst wenn der Abstand

des vierten Ersatzbaumes zum nächstgelegenen Fassadenteil tatsächlich als zu

klein erachtet werde, hätte die Baurekurskommission den relevanten Punkt der angefochtenen

Baubewilligung (Ziff. 85) bestimmbar abändern oder ergänzen müssen, ohne die

gesamte Baubewilligung aufzuheben. Der angefochtene Entscheid sei jedenfalls

unklar und unbestimmt und verletze somit die Grundsätze von Art. 9 und 29 der Bundesverfassung

(Begründungspflicht; BV, SR 101).

3.2 Diesen

Ausführungen der Rekurrentin kann nicht gefolgt werden. Die Baurekurskommission

hat mit nachvollziehbarer Begründung ausgeführt, weshalb nach ihrer

Einschätzung die Voraussetzungen für die Einhaltung der Auflagen gemäss dem

rechtsverbindlichen Bauentscheid nicht erfüllt sind. Die Baurekurskommission

kann sich ausschliesslich über die Rechtmässigkeit eines Baubegehrens äussern und

nicht von sich aus Änderungen an einem Baubewilligungsgesuch vornehmen. Es ist

deshalb auch nicht zu beanstanden, dass die Baurekurskommission den Bauentscheid

aufgrund der von ihr erkannten Nichteinhaltung der Auflagen aufgehoben hat. Die

Baurekurskommission hat ihre Beurteilung im angefochtenen Entscheid den

verfassungsmässigen Anforderungen entsprechend begründet. Der angefochtene

Entscheid enthält auch genügend präzise Angaben für die (allfällige)

Ausarbeitung und Einreichung eines überarbeiteten Baubegehrens durch die

Bauherrschaft, welches wegen der vorzunehmenden substanziellen Änderungen vom

Bau- und Gastgewerbeinspektorat zu beurteilen wäre. Der Entscheid der

Baurekurskommission ist somit in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

4.

4.1 In

materieller Hinsicht macht die Rekurrentin geltend, dass die

Baurekurskommission zu Unrecht von einem Abstand von 3,2 m zur Fassade und von einem

symmetrischen Kronenwuchs ausgegangen sei. Für die Behauptung der Vorinstanz,

dass ein neu zu pflanzender grosskroniger Baum einen Mindestabstand von 5 m

einhalten müsse, gebe es weder auf Gesetzes- oder Verordnungsebene beziehungsweise

in Richtlinien eine Grundlage. Der geplante Standort sei für einen

grosskronigen und strassenbildprägenden Baum geeignet und die Zerreiche würde

sich ohne Probleme entwickeln können. Da die Zerreiche im Zeitpunkt der vollen

Kronenausbreitung zumindest das Attikageschoss oder sogar eine klar höhere Höhe

erreichen werde, sei die Ausbreitung der Krone problemlos über 360° möglich. Ab

einer Höhe von 15 m finde ein erster Rücksprung von 3 m statt (Attika). Damit

könne der Baum ab einer Wuchshöhe von 15 m einen Kronenumfang von stolzen

12,8 m erreichen. Eine Zerreiche habe mit einer Wuchshöhe von 15 m

nur etwa 40 % ihres Potenzials erreicht. Der Baum könne somit problemlos einen

ungestörten Kronendurchmesser von ca. 8 m und mehr erreichen. Die von der

Baurekurskommission verlangte Redimensionierung des Bauvorhabens wäre

unverhältnismässig. Der Rekursbegründung liegt eine Stellungnahme von [...]

bei. Darin wird ausgeführt, dass sich grosskronige Bäume durchaus in beengten

Situationen praktisch arttypisch entwickeln könnten und einen sehr wichtigen

Beitrag zur Abkühlung der innenstädtischen Bereiche in den heissen

Sommermonaten leisten könnten. Die Bäume würden grundsätzlich immer dorthin

wachsen, wo es am meisten Licht habe und ihr Wachstum entlang von Fassaden

(dunkle Bereiche) reduzieren. Damit könne eine nahezu identische

Assimilationsfläche entwickelt werden wie bei komplett freistehenden Bäumen.

Daher werde sich auch am hier strittigen Standort ein grosskroniger und

strassenbildprägender Baum ohne Probleme entwickeln können. Es sei

unbestritten, dass man den Baum von Zeit zu Zeit im Kronenbereich entlang einer

Fassade kürzen müsse. Gemäss Bauherrschaft sollten die zukünftigen Ersatzbäume

regelmässig gepflegt und somit in ihrer Wachstumsentwicklung gefördert werden.

4.2 Die

Stadtgärtnerei führt in ihrer Stellungnahme vom 10. August 2021 aus, dass

Baugesuche durch die Stadtgärtnerei unter anderem im Hinblick auf die Qualität

der Standorte für Baumpflanzungen, insbesondere für verfügte Ersatzpflanzungen

geprüft würden. Dabei sollten die Baumstandorte wenn immer möglich so gewählt

werden, dass eine artgerechte Entwicklung dieser Bäume möglich sei. Die

Baurekurskommission habe zu Recht erkannt, dass die räumlichen Gegebenheiten an

der Ecke Z____-/Y____strasse nicht optimal seien und auf den ersten Blick kein

artgerechtes Wachstum eines grosskronigen Baumes in diesen Bereich erlauben

würden. Der maximale Abstand vom Baum zum Baukörper betrage 3,5 m. Dies würde

bei einer symmetrischen Ausbildung der Krone einem Kronendurchmesser von

maximal 7 m und somit einem mittelkronigen Baum entsprechen. Aufgrund des

Eckbereichs könne sich der Baum aber auf drei Seiten frei entwickeln. Eine

asymmetrische Krone könne sich ausbilden mit einem Kronendurchmesser, welcher

weit über die 7 m hinauswachsen könne. Solche asymmetrische Kronenausbildungen

seien typisch für Bäume, welche in unmittelbarer Nähe zur Gebäudefassaden und

Strassenzügen, insbesondere in Vorgärten stehen würden. Die Zerreiche sei

gezielt für diesen Ort ausgewählt worden. Ihr Wachstum sei extrem

anpassungsfähig. Die Krone könne sich asymmetrisch und trotzdem artgerecht

ausbilden. Der Entscheid der Baurekurskommission würde zur Folge haben, dass in

Zukunft viele Ersatzbaumpflanzungen aufgrund der eingeschränkten

Platzverhältnisse, insbesondere in den Vorgärten verunmöglichen würden. Zur

Sicherstellung einer artgerechten Entwicklung der Zerreiche fordere die

Stadtgärtnerei zusätzlich zu den festgelegten Auflagen eine verbindliche

Vereinbarung für einen Baumpflegeauftrag mit einem ausgewiesenen

Baumpflegespezialisten.

4.3 Die

Beigeladenen machen in ihrer Stellungnahme vom 13. August 2021 geltend, dass

ein grosses öffentliches Interesse am Erhalt von ökologisch wertvollen Bäumen

bestehe. Es müsse als fraglich bezeichnet werden, ob und wann die neu zu

pflanzenden Bäume mehr Blattmasse bilden würden als die vorhandenen Rosskastanien.

Es sei unwahrscheinlich, dass die zur Diskussion stehende Zerreiche an diesem

Standort und in den aktuell geplanten Platzverhältnissen innert nützlicher

Frist über das Attikageschoss der neuen Liegenschaft hinauswachsen werde. Noch

unwahrscheinlicher sei, dass sie die Wuchshöhe von 35 m erreiche. Es gebe zwar

an vielen Orten in der Stadt Bäume, die eigentlich zu gross seien für den ihr

zur Verfügung stehenden Platz. Bei einer Neupflanzung sei dies aber nicht

sinnvoll.

4.4 Die

Baurekurskommission führt in ihrer Rekursantwort vom 17. September 2021 aus,

dass erst im vorinstanzlichen Verfahren betreffend das ordentliche Baubegehren

habe geprüft werden können, ob die Auflage der Ersatzpflanzung eines

grosskronigen, markanten Baumes eingehalten werden könne. Deshalb hätte beurteilt

werden müssen, ob die für die Entfaltung notwendigen Platz- und

Wachstumsbedingungen – was auch einen genügend grossen Abstand zum

Gebäudekörper erfordere – zur Verfügung stehen würden. Dies sei von der

Baurekurskommission verneint worden. Auch aus der Stellungnahme der

Stadtgärtnerei gehe hervor, dass der Baum aufgrund der räumlichen Gegebenheit

sein Potenzial nicht werde erfüllen können und somit tatsächlich in der Form

eines mittelkronigen Baumes gehalten werden würde. Damit werde aber die Auflage

aus dem Vorentscheid nicht erfüllt. Zwischen der Baumkrone und der

Gebäudefassade sei aus baumpflegerischer Sicht zwingend ein Abstand

erforderlich und somit miteinzurechnen. In diesem Sinne halte auch das Baumschutzgesetz

fest, dass die Abstände zwischen Bauten und Bäumen unter Berücksichtigung der

Baumentwicklung, der Wohnhygiene und des Bauvorganges festzusetzen seien. Den

anwendenden Behörden sei insofern ein Ermessensspielraum eingeräumt worden, den

die Baurekurskommission unter Beizug eines Baumschutzexperten richtig ausgeübt

habe. Unter Verhältnismässigkeitsaspekten gelte es zu erwähnen, dass die

Rekurrentin mit ihrem Bauprojekt zum einen das maximale Entwicklungspotenzial

der Parzelle ausschöpfe und dass im Zuge der Realisierung dieses grossen

Projekts vier Bäume gefällt werden müssten. Dass für diese Ersatz zu leisten

sein werde, sei im Vorentscheid verbindlich geregelt worden. Dabei sei die

Auflage hinsichtlich des geforderten grosskronigen, markanten Ersatzbaumes an

der Ecke Z____-/Y____strasse von der Rekurrentin unbeanstandet geblieben. Die

geforderten Ersatzpflanzungen stellten eine durchaus adäquate und, gemessen an

der Grösse des Projekts, realistische Auflage dar, deren konkrete Umsetzung im

geforderten Mass ohne Weiteres zumutbar erscheine. Die Baurekurskommission habe

in ihren Erwägungen aufgezeigt, in welchem Umfang das Projekt redimensioniert werden

müsse. Es sei daher unumgänglich gewesen, den Bauentscheid aufzuheben, da es

sich nicht um eine untergeordnete Änderung des Projekts gehandelt habe. Nicht

zielführend sei schliesslich der Verweis der Rekurrentin auf andernorts bereits

bestehende und gewachsene Bäume, gehe es in diesem Verfahren doch um die

Beurteilung einer Ersatzpflanzung im Rahmen eines Neubauprojektes, welches

nicht mit Ersatzpflanzungen und den entsprechenden Platzverhältnissen bei

bereits bestehenden Gebäuden und deren Grünraumumgebung vergleichbar sei.

4.5 Die

Rekurrentin hält in ihrer unaufgefordert eingereichten Replik vom 21. Oktober

2021 an ihren Ausführungen fest und reicht eine Stellungnahme ihres Architekten

ein. Darin wird geltend gemacht, dass die maximale Flächenausnutzung gemäss

Vergleichsobjekt nicht ausgeschöpft werde. Sodann stehe der Baum an einer

gerundeten Gebäudeecke. Er werde daher zu 80 % freistehend sein und nur in

Bereich von 20 % in der Nähe zur Fassade stehen. Die Krone müsse nicht

zwingend symmetrisch zum Baumstamm sein, sondern könne auch zur Strasse beziehungsweise

zum Licht hin asymmetrisch um den Baumstamm wachsen. Eine grosse Krone könne dabei

auch mit einem Wachstum in die Höhe erreicht werden.

5.

5.1 Dem

vorliegenden Verfahren ging ein generelles Baubewilligungsverfahren voraus. Gegen

das generelle Baubegehren erhoben unter anderem die heutigen Beigeladenen 1 und

2 Einsprache. Ein generelles Baubegehren dient der Abklärung von «Grundsatzfragen

oder wesentlichen Teilfragen» (§ 32 der Bau-und Planungsverordnung [BPV, SG

730.110]). Der auf ein generelles Baubegehren und dessen Publikation hin

ergehende Vorentscheid ist im Hinblick auf ein zukünftiges konkretes

Bewilligungsverfahren verbindlich, wenn innerhalb von drei Jahren nach seiner

Erteilung ein Bewilligungsverfahren eingeleitet wird und wenn sich das

anwendbare Recht nicht ändert (§ 32 in Verbindung mit § 45 Abs. 3 und

§ 53 Abs. 2 BPV; VGE VD.2016.167 vom 26. April 2018 E. 2.3, VD.2014.106

vom 31. Mai 2016 E. 2.1). Dieses Institut ist mit Varianten in vielen Kantonen

vorgesehen (vgl. VGE VD.2016.167 vom 26. April 2018 E. 2.3, mit weiteren

Hinweisen). Der Zweck des Vorentscheids besteht darin, Klarheit zu schaffen

über den Inhalt und die Bedeutung der geltenden Bauvorschriften im Hinblick auf

ein bestimmtes Bauprojekt (Hänni,

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Auflage 2016, S. 352

f.). Er stellt keine gültige Baubewilligung dar, hat aber Verfügungscharakter.

Der Vorentscheid über die von der Bauherrschaft gestellten Grundsatzfragen zu

einem spezifischen Bauprojekt ist für die Behörde bei der späteren Entscheidung

über die formelle baurechtliche Bewilligung verbindlich, sofern sich die

tatsächlichen Verhältnisse und die Rechtslage bis zum Entscheid nicht

wesentlich ändern (Dussy,

Verfahren, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch

Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, S. 652).

5.2 Ein

erster Vorentscheid Nr. G-BBG [...] im generellen Baubewilligungsverfahren erging

am 15. April 2019. Gleichentags wurden auch die entsprechenden ablehnenden

Einspracheentscheide erlassen. Am 20. Juni 2019 erging ein zweiter Vorentscheid

Nr. G-BBG [...] (2) in der Sache, welcher inhaltlich einzig die Änderung

einer das Amt für Mobilität betreffenden Frage betraf, den Vorentscheid vom

15. April 2019 aber formell als Ganzes ersetzte. Mit dem Vorentscheid wurden

die von der Bauherrschaft gestellten Grundsatzfragen durch die Stellungnahmen

der mitwirkenden Behörden beantwortet. Gegenstand dieses generellen

Baubegehrens war dabei unter anderem die Frage, ob die Ersatzpflanzung und

Anordnung der vier bestehenden und zu fällenden Bäume möglich sei (Beantwortung

Frage 2 / Vorentscheid Ziff. 8). Die Stadtgärtnerei nahm dazu, unter

Berücksichtigung der Empfehlungen der Baumschutzkommission, am 25. März 2019

Stellung. Sie führte dabei aus, dass aus Sicht der Baumschutzkommission und der

Stadtgärtnerei im Eckbereich der Z____- und der Y____strasse die Pflanzung

eines grosskronigen, strassenraumprägenden und ökologisch wertvollen Baumes

möglich und erforderlich sei. Ob dazu eine Rückversetzung der Bebauung hinter

die Baulinie und somit eine Reduktion der Ausdehnung des Gebäudes erforderlich

sei, müsse im Rahmen der weiteren Projektierung geprüft werden. Im Vorentscheid

selbst wurde diesbezüglich festgehalten, dass die Baumschutzkommission aufgrund

des eingeschränkten Baumzustandes das Festhalten an den vier auf dem Grundstück

wachsenden Rosskastanien als unverhältnismässig erachte, da damit das geplante

Projekt verhindert würde. Entlang der Z____strasse würden schlanke eher

mittelkronige Baumarten empfohlen. Um für die Pflanzung von mittelkronigen,

schlanken Bäumen geeignete Standortvoraussetzungen zu erhalten, müsse auf die

Veloabstellplätze im Vorgarten und auf eine Niveauabsenkung verzichte werden. Im

Eckbereich der Z____strasse und Y____strasse sei zudem ein grosskroniger,

markanter Baum vorzusehen. Die Stadtgärtnerei stütze diese Empfehlung der Baumschutzkommission.

Im Rahmen eines ordentlichen Baubegehrens könne der Fällung der vier

Rosskastanie nur unter der Voraussetzung zugestimmt werden, dass ein Ersatz mit

drei eher mittelkronigen Bäumen entlang der Z____strasse und einem

grosskronigen Baum im Eckbereich der Z____strasse und Y____strasse erfolge

(Vorentscheid vom 20. Juni 2019 Ziff. 8). Dieser Vorentscheid vom 20. Juni

2019 erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

5.3 Was

die Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid in Berücksichtigung dieser

rechtlichen Ausgangslage zur Verbindlichkeit der im Vorentscheid gestellten

Grundsatzfragen erwogen hat, ist nicht zu beanstanden. Ergänzend anzumerken

ist, dass im Zusammenhang mit einem anderen, auf dem benachbarten Grundstück

realisierten Bauprojekt eine der vier Rosskastanien mittlerweile gefällt wurde

(vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3). Bereits im Vorentscheid wurde unter der

Voraussetzung von Ersatzpflanzungen grundsätzlich die Zustimmung zur Fällung

der vier Rosskastanien erteilt und wurde definiert, wo die Ersatzpflanzungen zu

erfolgen und welche Anzahl und welche Qualitäten diese aufzuweisen haben. Wären

die Beigeladenen 1 und 2 mit der Fällung und den Vorgaben zu den

Ersatzpflanzungen – drei eher mittelkronige Bäume entlang der Z____strasse und

ein grosskroniger, markanter Baum im Eckbereich der Z____- und der Y____strasse

– nicht einverstanden gewesen, hätten sie gegen den Vorentscheid im generellen

Baubewilligungsverfahren beziehungsweise gegen die darauf gestützt ergangenen

Einspracheentscheide vom 15. April 2019 rekurrieren müssen. Dies haben sie

nicht getan (angefochtener Entscheid E. 14 f. und 17). Die Baurekurskommission hat

daher zu Recht keine erneute Prüfung der Fällbewilligung für die vier

Rosskastanien vorgenommen und die Zulässigkeit der Fällung kann auch nicht mehr

Gegenstand des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahrens bilden.

Als zulässig

erweisen sich jedoch diejenigen Rügen, die sich auf Aspekte der

Ersatzpflanzungen beziehen, die im generellen Baubewilligungsverfahren noch

nicht abschliessend beurteilbar waren bzw. abschliessend beurteilt wurden. Im

Rahmen des generellen Baubewilligungsverfahrens wurden in Bezug auf die drei

mittelkronigen Ersatzbäume entlang der Z____strasse spezifische Vorgaben zur

Erweiterung des Wurzelraumes (Verzicht auf Veloabstellplätze und eine

Niveauabsenkung in diesem Bereich) gemacht, welche mit dem im ordentlichen

Baubegehren eingereichten Projekt umgesetzt wurden. Der Vorentscheid regelte

dagegen noch nicht spezifisch die für den geforderten grosskronigen Baum im

Eckbereich der Z____- und der Y____strasse erforderlichen Platzverhältnisse. Dies

ergibt sich explizit aus den damaligen Einspracheentscheiden an die Beigeladenen

1 und 2, denen entnommen werden kann, dass durch die Stadtgärtnerei nicht

abschliessend beurteilt werden konnte, ob die Ausdehnung des Gebäudes an der Z____-

und der Y____strasse reduziert werden muss, um den verlangten grosskronigen,

markanten Baum zu pflanzen (Einspracheentscheid vom 15. April 2019, S. 2). Da

die Realisierbarkeit dieser Ersatzpflanzung im Rahmen des generellen

Baubegehrens keine abschliessende Beurteilung erfuhr, konnte deren Umsetzung im

vorinstanzlichen Entscheid überprüft werden. Nachfolgend zu beurteilen ist

damit, ob die Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid zu Recht zum

Schluss gekommen ist, dass die im Vorentscheid verfügten behördlichen Auflagen

betreffend die Ersatzpflanzung eines grosskronigen Baumes im Eckbereich der Z____-

und der Y____strasse mit dem im ordentlichen Baubegehren eingereichten Projekt

nicht umgesetzt werden können.

6.

6.1 Insbesondere

alte Baumbestände sind wichtige Lebensräume und ökölogisch sehr wertvoll. Bei

den ursprünglich vier zu fällenden Rosskastanien wurden jedoch bereits in dem

im Rahmen des generellen Baubewilligungsverfahrens erstellten

Baumzustandsbericht eine reduzierte Vitalität und zahlreiche Faulstellen

aufgrund von starken Schnittmassnahmen beschrieben (vgl. Stellungnahme

Stadtgärtnerei vom 25. März 2019 S. 2). Im ordentlichen Baubegehren gab

die Rekurrentin in den Austauschplänen vom 29. Mai 2020 an, dass als

Ersatz für die vier zu fällenden Kastanienbäume drei mittelkronige Bäume und

ein grosskroniger Baum gepflanzt werden sollen. Mit Bauentscheid Nr. BBG [...] vom

5. Oktober 2020 wurde das Baubegehren unter Vorbehalt von Bedingungen und

Auflagen bewilligt. Betreffend den Baumschutz wurde in Ziffer 85 festgehalten,

dass für die vier zu fällenden Rosskastanien vier Ersatzbäume zu pflanzen seien.

Im Vorgarten entlang der Z____strasse seien drei schlanke, mittelkronige Bäume

(Quercus robur Fastigiata Koster [Stieleiche]) und im Eckbereich der Z____- und

Y____strasse sei ein grosskroniger Baum (Quercus cerris [Zerreiche]) zu

pflanzen. Diese Baumarten seien in Absprache mit der Stadtgärtnerei festgelegt

worden.

Es ist im

vorliegenden Verfahren deshalb als unbestritten anzusehen, dass gemäss dem

Vorentscheid des generellen Baubegehrens und den Auflagen im Bauentscheid im

Eckbereich der Z____- und der Y____strasse die Pflanzung eines grosskronigen, markanten

Baumes verbindlich festgelegt wurde. Auch wenn dies aus dem Wortlaut der

entsprechenden Auflagen nicht explizit hervorgeht, ist offensichtlich nicht nur

die Pflanzung eines solchen Baumes verlangt, sondern muss – wie von den

Beigeladenen 1 und 2 gefordert – auch dessen Entwicklung zu einem grosskronigen,

strassenraumprägenden und ökologisch wertvollen Baum gewährleistet sein. Nur

unter dieser Voraussetzung kann diese Pflanzung (zusammen mit den drei

mittelkronigen Bäumen entlang der Z____strasse) einen angemessenen Ersatz für

die vier zu fällenden Rosskastanien darstellen. Dies wird auch von der

Rekurrentin nicht in Abrede gestellt.

6.2 In

§ 9 Abs. 1 des Baumschutzgesetzes (BSchG, SG 789.700) wird festgelegt, dass für

zu fällende, geschützte Bäume eine «geeignete Ersatzpflanzung» angeordnet

werden kann. In Umsetzung dieser Vorgabe wurde vorliegend eine Ersatzpflanzung im

Eckbereich der Z____- und der Y____strasse mit einem grosskronigen, markanten

Baum angeordnet. Eine gesetzliche Definition, wann von einem grosskronigen Baum

gesprochen werden kann, findet sich jedoch weder im Baumschutzgesetz noch in

der Baumschutzverordnung (BSV, SG 789.710). Die Baurekurskommission erwog im

angefochtenen Entscheid, von einem grosskronigen Baum sei dann auszugehen, wenn

die Baumkrone mindestens einen Durchmesser von 8 m erreichen könne. Dies

sei bei der zur Pflanzung vorgesehenen Baumart, der Zerreiche, zwar der Fall,

jedoch nur unter der Voraussetzung hinreichender Standortbedingungen. Die

Stadtgärtnerei weist in ihrer Stellungnahme vom 10. August 2021 zuhanden des

Verwaltungsgerichts ebenfalls darauf hin, dass ein Kronendurchmesser von

7 m «eher einem mittelkronigen Baum entspreche[…]». Wie die Vertreterin

der Stadtgärtnerei am Augenschein ausführte, bestehe für die Unterscheidung von

mittelkronigen und grosskronigen Bäumen jedoch «nichts fixes». Intern werde

eine Liste verwendet (Verhandlungsprotokoll S. 7).

Die von der

Baurekurskommission und der Stadtgärtnerei formulierte Anforderung, wonach ein

grosskroniger Baum einen Kronendurchmesser von mindestens 8 m aufweisen

müsse, wird von der Rekurrentin nicht substantiiert in Zweifel gezogen. Auch

der von ihr beigezogene Baumpfleger führt aus, dass die als Ersatzpflanzung

geplante Zerreiche mittelfristig einen Kronendurchmesser von mindestens 8 m

und mehr erreichen würde. Langfristig dürfte sich die Baumkrone über das

Attikageschoss noch weiter ausbreiten und einen Kronendurchmesser von gegen

15 m erreichen. Auch in der Rekursbegründung selbst wird betont, dass die

vorliegende Zerreiche «problemlos einen ungestörten Kronendurchmesser von ca. 8

m und mehr erreichen könne». Die von der Baurekurskommission vorgenommene

Auslegung der Auflagen des streitgegenständlichen Bauentscheids, dass – im

Sinne einer Grössenordnung – erst ab einem Kronendurchmesser von 8 m von einem

grosskronigen Baum auszugehen ist, ist daher nicht zu beanstanden. Die

Umsetzung der im Vorentscheid verfügten behördlichen Auflage betreffend die

Ersatzpflanzung eines grosskronigen Baumes im Eckbereich der Z____- und der Y____strasse

ist damit nur gewährleistet, wenn die baulichen Gegebenheiten eine solche

Entwicklung der dort zur Pflanzung vorgesehenen Zerreiche erlauben.

6.3 Der

Baurekurskommission ist zunächst in ihrer Einschätzung zu folgen, dass für eine

gute Entwicklung eines Baums und auch in Berücksichtigung wohnhygienischer

Gründen ein genügender Abstand zwischen der Baumkrone und der Fassade

erforderlich ist (vgl. § 8 Abs. 2 BSchG). Unbestritten ist sodann, dass die

Platzverhältnisse am geplanten Standort für die Zerreiche als eng zu bezeichnen

sind. Wie sich auch den eingereichten Bauplänen ergibt, wird ein minimaler

Abstand vom etwa 5 m zwischen dem Pflanzort (ab Stammmitte) und der

Hausfassade zumindest bis zu einer Gebäudehöhe von 15 m nicht erreicht. Zwischen

dem geplanten Standort im Eckbereich der Z____strasse/Y____strasse und der

Hausfassade ist von einem Abstand von 3,5 m beziehungsweise gemäss den Ausführungen

der Rekurrentin von einem Abstand von 3,4 m ab Stammmitte am Boden

auszugehen, welcher die Entwicklung eines gemäss obigen Beschrieb grosskronigen

Baumes bei einem symmetrischen Wachstum des Baumes nicht erlaubt. Entgegen den

Ausführungen der Rekurrentin kann es für die Erfüllung der Auflage der

Pflanzung eines grosskronigen Baumes nicht ausreichen, wenn dieser Baum eine

grosse Krone erst ab einer Höhe von über 15 Metern (Attikaebene) entwickeln

kann.

Wie von der

Stadtgärtnerei aber in ihrer Stellungnahme zuhanden des Verwaltungsgerichts und

anlässlich des Augenscheins zu Recht ausgeführt, wurde die Zerreiche für diesen

Standort – in Kenntnis der Platzverhältnisse – in enger Zusammenarbeit mit dem Baumpfleger

und der Bauherrschaft ausgesucht (Verhandlungsprotokoll S. 3). Für die

Zerreiche wurde ein Standort an einer abgerundeten Ecke vorgesehen. In diesem

Eckbereich ist eine freie Entwicklung des Baumes auf drei Seiten möglich

(Stellungnahme vom 10. August 2021 S. 2). Gemäss den Ausführungen der

Vertreterin der Stadtgärtnerei am Augenschein zeigt sich die enorme Anpassungsfähigkeit

der Zerreichen auch dadurch, dass sie auf freiem Feld relativ kurze Stämme und

relativ früh kugelartige Kronen ausbilden. Im Bereich eines Strassenzugs im

Vorgartenbereich mit wenig Platz, bildet die Zerreiche jedoch einen langen,

geraden Stamm und die Beastung beginnt erst relativ weit oben. Im juvenilen

Stadium (etwa während der ersten 10 Jahre) ist sie dabei eher sehr schlank

wachsend. Steht die Zerreiche an einer Hausfront, bilden sich zur Fassade hin zudem

keine Äste aus und der Baum wächst nach vorne (Verhandlungsprotokoll S. 4). Äste

dürfen dabei auch auf die Allmend hinausragen, da bei einer Baumpflanzung kein

Mindestabstand zur Parzellengrenze eingehalten werden muss

(Verhandlungsprotokoll S. 8). Nach Einschätzung der Stadtgärtnerei bleibt die

Stabilität eines Baumes auch bei einer derart strassenseitigen Ausrichtung

eines Grossteils der Äste gewährleistet (Verhandlungsprotokoll S. 4). Die Baumkrone

kann sich asymmetrisch und trotzdem artgerecht ausbilden (Stellungnahme vom 10.

August 2021 S. 2). Einen qualitativen Unterschied zwischen einer symmetrischen

und einer asymmetrischen Krone gibt es nicht (Verhandlungsprotokoll S. 5).

Das

Verwaltungsgericht kann sich den nachvollziehbaren und überzeugenden

Ausführungen der Stadtgärtnerei anschliessen, zumal sich die Stadtgärtnerei auf

die Erfahrungen im Umgang mit Baumpflanzungen beziehungsweise Ersatzpflanzungen

im gesamten Stadtgebiet stützen kann. Zutreffend weist sie in ihrer Stellungnahme

zuhanden des Verwaltungsgerichts daraufhin, dass das Basler Stadtbild von grosskronigen

«Baumriesen» geprägt wird, welche aufgrund der im städtischen Gebiet nur

beschränkt vorhandenen Fläche und der fortschreitenden Verdichtung immer wieder

an nicht optimalen Standorten zu finden sind, jedoch zu einem spannenden

Stadtbild und der Aufwertung von Strassenzügen beitragen. Es ist deshalb

sinnvoll und erforderlich, dass die Stadtgärtnerei auch im städtischen dicht

bebauten Siedlungsgebiet zwischen Strassenzügen und Gebäudefassaden

Ersatzpflanzungen mit grosskronigen Bäumen anordnen kann.

Vorliegend wurde

die Vereinbarkeit von beengten Platzverhältnissen und artgerechter

Entwicklungsmöglichkeit der verfügten Ersatzpflanzung am vorgesehenen Standort

von der Stadtgärtnerei nachgewiesen. Sie legt nachvollziehbar dar, dass sich

die Baumkrone, um den geforderten minimalen Durchmesser zu erreichen, nicht

zwingend symmetrisch um den Stamm ausbilden muss. Vielmehr darf sich der Baum

auch in Richtung des Lichtraums neigen, ohne dass deshalb von einem nicht

artgerechten Wachstum des Baumes auszugehen ist. Zudem muss sich das

massgebliche Volumen eines Ersatzbaums nicht innerhalb der Parzellengrenzen

ausbreiten können, sondern der Baum darf einen wesentlichen Teil seines Potenzials

auf der Allmend (Luftraum) entfalten. Eine arttypische Entwicklung der

Ersatzpflanzung zu einem grosskronigen Baum ist am vorgesehenen Standort damit

auch bei der bestehenden Dimension des Bauprojekts möglich.

Die

Baurekurskommission ist daher im angefochtenen Entscheid zu Unrecht zum Schluss

gekommen, dass die im Vorentscheid verfügten behördlichen Auflagen betreffend

die Ersatzpflanzung eines grosskronigen Baumes im Eckbereich der Z____- und der

Y____strasse mit dem im ordentlichen Baubegehren eingereichten Projekt nicht

umgesetzt werden können. Der Einschätzung der Stadtgärtnerei folgend kann trotz

des eingeschränkten Raumes eine baumverträgliche Entwicklung des geforderten

Baumersatzes gewährleistet werden.

6.4 Ist

trotzt annähernd maximaler Ausnutzung der Parzelle ein artgerechtes Wachstum am

vorgesehenen Standort und damit eine Erfüllung der Auflage möglich, bedarf es

keiner Verhältnismässigkeitsprüfung betreffend die Redimensionierung des

Bauprojekts. Anzumerken bleibt, dass es entgegen den Ausführungen der Rekurrentin

für die Frage der artgerechten Entwicklungsmöglichkeit der zur Ersatzpflanzung

vorgesehen Zerreiche nicht darauf ankommen kann, ob an anderen Standorten in

der Stadt Basel Bäume in ähnlich engen Verhältnissen wachsen und gedeihen. Bei

der Bewilligung eines Neubaus verbunden mit der Fällung von bestehenden Bäumen

und der Anordnung einer Ersatzpflanzung dürfen die Anforderungen an eine

Ersatzpflanzung beziehungsweise die Schaffung von guten Verhältnissen für die

Entwicklung des als Ersatz gepflanzten Baumes höher angesetzt werden als dies

bei einer Ersatzpflanzung bei einem bestehenden Gebäude der Fall ist. Die Anordnung

der Redimensionierung eines bestehenden (bewilligten) Bauwerks zugunsten der

ungestörten Entwicklungsmöglichkeit für einen Ersatzbaum dürfte kaum je als

verhältnismässig angesehen werden. Demgegenüber ist die Anordnung der

Redimensionierung eines Bauprojekts im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens

zugunsten einer arttypischen guten Entwicklungsmöglichkeit für einen Ersatzbaum

als deutlich weniger schwerwiegender Eingriff zu qualifizieren. Bei einer solchen

Ersatzpflanzung bei Neubauten ist die Verhältnismässigkeitsprüfung eine andere

und es ist möglich, dass sich eine Redimensionierung als verhältnismässig

erweist. Eine solche Redimensionierung ist vorliegend aber gemäss den obigen

Ausführungen entgegen dem angefochtenen Entscheid für ein arttypisches Wachstum

des Baumes zur geforderten Dimension eines markanten grosskronigen Baumes nicht

erforderlich.

6.5 Um

die Vorgabe zu erfüllen, wird es aber Aufgabe der Rekurrentin beziehungsweise

der Eigentümerschaft sein, mittels entsprechenden baumpflegerischen Massnahmen

sicherzustellen, dass die Zerreiche ihr Potenzial zur Entwicklung eines

grosskronigen Baumes tatsächlich ausschöpfen kann. Aus den Akten geht hervor,

dass eine solche Entwicklung der bestehenden Kastanienbäume aufgrund von

übermässigen Rückschnitten unangemessen behindert worden ist. Dem Antrag der

Stadtgärtnerei folgend, welcher von der Rekurrentin anlässlich der

Gerichtsverhandlung explizit anerkannt worden ist, ist mit einer entsprechenden

Ergänzung der Auflagen im angefochtenen Bauentscheid sicherzustellen, dass die artgerechte

Entwicklung der Ersatzbäume durch entsprechende Baumpflege gewährleistet wird.

7.

7.1 Gemäss

den vorstehenden Erwägungen ist der Rekurs gutzuheissen und der Entscheid der

Baurekurskommission vom 24. März 2021 aufzuheben.

7.2 Diesem

Ausgang des Verfahrens entsprechend wird auf die Erhebung von Gerichtskosten

verzichtet. Der Rekurrentin ist aufgrund ihres Obsiegens eine Parteientschädigung

zu entrichten. Der Rechtsvertreter der Rekurrentin, [...], macht in seiner

Honorarnote vom 6. Mai 2022 einen Aufwand von 25,6 Stunden, zuzüglich Auslagen

und Mehrwertsteuer geltend. Bei einem praxisgemäss zur Anwendung kommenden

Überwälzungstarif von CHF 250.– und unter zusätzlicher Berücksichtigung

der Dauer der Gerichtsverhandlung von 4 Stunden ergibt sich eine

Parteientschädigung von insgesamt CHF 7'400.–, zuzüglich 3,3 % Auslagen von CHF

222.– und 7,7 % MWST von CHF 586.90. Die Parteientschädigung ist der Baurekurskommission

sowie den Beigeladenen je zur Hälfte aufzuerlegen

(§ 30 Abs. 1 VRPG), wobei die Beigeladenen 1 und 2 für ihren Teil

solidarisch haften.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird gutgeheissen und der

Entscheid der Baurekurskommission vom 24. März 2021 aufgehoben.

Der Bauentscheid BBG [...] vom 5. Oktober 2020 wird mit

folgender Ergänzung bestätigt: Die Eigentümerschaft ist verpflichtet, eine verbindliche

Vereinbarung für einen Pflegeauftrag mit einem ausgewiesenen

Baumpflegespezialisten abzuschliessen, welcher alle vier Neupflanzungen (drei

mittelkronige Säulenstileichen und eine grosskronige Zerreiche) unterhält.

Auf die Erhebung von Gerichtskosten für das

verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren wird verzichtet.

Die Baurekurskommission hat der Rekurrentin für das

verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren eine Parteientschädigung von CHF

3'700.–, zuzüglich Auslagen von CHF 111.– und 7,7 % Mehrwertsteuer von CHF

293.45, zu bezahlen.

Die Beigeladenen 1 und 2, in solidarischer Verbindung,

haben der Rekurrentin für das verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren eine

Parteientschädigung von CHF 3'700.–, zuzüglich Auslagen von CHF 111.– und

7,7 % Mehrwertsteuer von CHF 293.45, zu bezahlen.

Mitteilung an:

-

Rekurrentin

-

Beigeladene 1 und 2

-

Bau- und Gastgewerbeinspektorat

-

Baurekurskommission

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

MLaw Marion Wüthrich

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.