kantonale Steuern pro 2016 (Liegenschaftskosten) (BGer-Nr.: 9C_605/2022)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.213

URTEIL

vom 4. Juli 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey, lic. iur. Mia Fuchs

und Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Beteiligte

A____

Rekurrentin

[...]

vertreten durch [...],

Advokatin,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Steuerrekurskommission

vom 25. März 2021

betreffend kantonale Steuern pro

2016 (Liegenschaftskosten)

Sachverhalt

Sachverhalt

A____

(nachfolgend Rekurrentin) ist Eigentümerin der Liegenschaften [...] und [...]

in Basel (nachfolgend Liegenschaft [...] bzw. [...], zusammen Liegenschaften).

Die Steuerverwaltung Basel-Stadt (nachfolgend Steuerverwaltung) rechnete mit

Veranlagungsverfügung vom 30. Mai 2019 von der Rekurrentin geltend

gemachte Liegenschaftskosten in der Höhe von CHF 124'684.62 betreffend die

Liegenschaft [...] und von CHF 76'535.79 betreffend die Liegenschaft [...]

auf und gewährte stattdessen eine Liegenschaftskostenpauschale von

CHF 34'413.– betreffend die Liegenschaft [...] und von CHF 20'059.–

betreffend die Liegenschaft [...].

Die von der

Rekurrentin dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit

Entscheid vom 10. Januar 2020 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid

erhob die Rekurrentin Rekurs bei der Steuerrekurskommission Basel-Stadt

(nachfolgend Steuerrekurskommission bzw. Vorinstanz), den diese mit Entscheid

vom 25. März 2021 abwies.

Gegen diesen am 24. August 2021

zugestellten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe

vom 23. September 2021 erhobene Rekurs der Rekurrentin, mit welchem

sie beantragt, den Entscheid der Steuerrekurskommission kosten- und

entschädigungsfällig aufzuheben und die «effektiven Verwaltungskosten in Höhe

von CHF 76'535.79 für die Liegenschaft [...] bzw. in Höhe von

CHF 64'798.51 für die Liegenschaft [...]» vollumfänglich zum Abzug

zuzulassen. Mit Vernehmlassung vom 11. November 2021 beantragt die Vorinstanz

unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid die kosten- und

entschädigungsfällige Abweisung des Rekurses. Die Steuerverwaltung hat sich mit

Eingabe vom 3. Dezember 2021 vernehmen lassen und beantragt die

kosten- und entschädigungsfällige Abweisung des Rekurses (nachfolgend

Vernehmlassung Steuerverwaltung). Die Rekurrentin hat dazu mit Eingabe vom 21. Januar 2022

repliziert.

Die Einzelheiten

der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu

fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den

nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf

dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission

kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben

werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10

Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege

[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92

Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich

nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle

Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

Zum

Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrentin als Adressatin des

angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und

begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),

weshalb darauf einzutreten ist.

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich

nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine speziellen

Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (siehe

Dispositiv

§ 171 StG). Demnach prüft das Gericht insbesondere, ob die

Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den

Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder

Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen

unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4 Da

es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von

Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,

muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg

gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle entscheidwesentlichen

Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem Zirkulationsweg gefällt

werden.

2.

Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens sind die von der Rekurrentin in der Steuerperiode

pro 2016 deklarierten Kosten auf den Liegenschaften.

2.1 Für

die Liegenschaft [...] machte die Rekurrentin insg. CHF 124'684.61 geltend,

sich zusammensetzend aus CHF 31'761.35 für «Unterhalt / Reparaturen»,

CHF 3'995.– für «Telefon / Porti», CHF 2'101.– für «Gebühren /

Abgaben / Beträge», CHF 1'482.40 für «Sachversicherungen», CHF 652.–

für «Werbung / Inserate», CHF 19'448.10 für «Elektrizität / Wasser / Gas»,

CHF 300.– für «Entsorgung», CHF 64'798.51 für «Verwaltungskosten» und

CHF 146.25 für «Diverse Unkosten». Gemäss den Vorinstanzen waren die

folgenden abzugsfähigen effektiven Liegenschaftskosten belegt: CHF 15'850.–

für «Unterhalt / Reparaturen», CHF 2'101.– für «Gebühren / Abgaben /

Beträge», CHF 1'482.40 für «Sachversicherungen», CHF 652.– für «Werbung

/ Inserate», CHF 300.– für «Entsorgung», und CHF 146.25 für «Diverse

Unkosten». Zusätzlich sei statt der von der Rekurrentin unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»

geltend gemachten Kosten eine Pauschale von 5 % der Nettomieterträge von CHF 8'603.–

zu berücksichtigen. Insgesamt belaufen sich die gemäss den Vorinstanzen

abzugsfähigen effektiven Liegenschaftskosten damit auf CHF 29'134.–. Statt

dieser effektiven Kosten liessen die Vorinstanzen CHF 34'413.– als

Liegenschaftskostenpauschale, entsprechend 20 % der im massgebenden Zeitraum erzielten

Nettomieten, zum Abzug zu.

2.2 Für

die Liegenschaft [...] machte die Rekurrentin insg. CHF 76'535.79 geltend,

sich zusammensetzend aus CHF 8'429.22 für «Unterhalt / Reparaturen»,

CHF 1'570.80 für «Gebühren / Abgaben / Beiträge», CHF 380.– für Sachversicherungen,

CHF 17'349.75 für «Elektrizität / Wasser / Gas», CHF 48'696.62 für «Verwaltungskosten»

und CHF 109.40 für «Diverse Unkosten». Gemäss den Vor­instanzen waren die

folgenden abzugsfähigen effektiven Liegenschaftskosten belegt: CHF 8'429.22.–

für «Unterhalt / Reparaturen», CHF 1'570.80 für «Gebühren / Abgaben /

Beträge», CHF 380.– für «Sachversicherungen» und CHF 109.40 für «Diverse

Unkosten». Zusätzlich sei statt der von der Rekurrentin unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»

geltend gemachten Kosten eine Pauschale von 5 % der Nettomieterträge von

CHF 5'015.– zu berücksichtigen. Insgesamt belaufen sich die gemäss den

Vorinstanzen abzugsfähigen effektiven Liegenschaftskosten damit auf CHF 15'503.–.

Statt dieser effektiven Kosten liessen die Vorinstanzen CHF 20'059.– als

Liegenschaftskostenpauschale, entsprechend 20 % der im massgebenden Zeitraum

erzielten Nettomieten, zum Abzug zu.

2.3 Die

Rekurrentin beantragt, es seien die effektiven Verwaltungskosten von

CHF 76'535.79 für die Liegenschaft [...] und von CHF 64'798.51 für

die Liegenschaft [...] vollumfänglich zum Abzug zuzulassen. Die genannten

Beträge sind offensichtlich falsch. Der für die [...] beantragte Betrag von CHF 76'535.79

entspricht den gesamten von der Rekurrentin für die [...] geltend gemachten

Liegenschaftskosten und beim für die [...] beantragten Betrag von CHF 64'798.51

handelt es sich um den von der Rekurrentin für die [...] unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»

geltend gemachten Betrag (vgl. Rekursbegründung, S. 4). In der Begründung ihres

Rekurses macht die Rekurrentin bloss geltend, dass unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»

anstelle der Pauschalen von CHF 8'603.00 für die [...] und CHF 5'015.00

für die [...] die behaupteten effektiven Kosten von CHF 64'798.51 bzw.

CHF 48'696.62 zu berücksichtigen seien. Die übrigen Feststellungen der

Vorinstanzen betreffend die abzugsfähigen Liegenschaftskosten beanstandet sie nicht

(vgl. Rekursbegründung, S. 4 ff.). Unter Berücksichtigung der

Begründung ist ihr Rechtsbegehren daher dahingehend zu verstehen, dass sie

beantragt, effektive Verwaltungskosten von CHF 64'798.51 für die [...] und

von CHF 48'696.62 für die [...] seien zum Abzug zuzulassen.

3.

Gemäss § 31 Abs. 2 StG können bei Liegenschaften im Privatvermögen vom steuerbaren Einkommen

bestimmte diesbezügliche Aufwendungen abgezogen werden. Die dabei zulässigen

abziehbaren Liegenschaftskosten und Liegenschaftskostenpauschalen werden in §§

34 und 37 der Steuerverordnung (StV, SG 640.110) weiter konkretisiert.

3.1 Die

Vorinstanzen haben in Anwendung dieser Bestimmungen nicht die unter

Berücksichtigung einer Pauschale von 5 % der Nettomieterträge für den unter der

Bezeichnung «Verwaltungskosten» geltend gemachten Aufwand erstellten gesamten

effektiven Liegenschaftskosten, sondern die höheren

Liegenschaftskostenpauschalen von 20 % der Nettomieterträge abgezogen. Beim von

der Rekurrentin beantragten Abzug der gesamten effektiven Liegenschaftskosten

wäre der abzuziehende Betrag daher nur dann höher als der von den Vorinstanzen berücksichtigte,

wenn sich der unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten» geltend gemachte

Aufwand auf mehr als CHF 13'882.– für die Liegenschaft [...] (CHF 34'413.–

- [CHF 15'850.– + CHF 2'101.– + CHF 1'482.– + CHF 652.– +

CHF 300.– + CHF 146.–]) und mehr als CHF 9'571.– für die Liegenschaft [...]

(CHF 20'059.– - [CHF 8'429.– + CHF 1'571.– + CHF 380.– +

CHF 109.–]) beliefe. Daher setzte auch eine bloss teilweise Gutheissung

des Rekurses voraus, dass die Rekurrentin unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»

geltend gemachte Liegenschaftskosten von mehr als CHF 13'882.– für die [...]

und mehr als CHF 9'571.– nachwiese. Dieser Nachweis ist ihr nicht

gelungen.

3.2

3.2.1 Die

Rekurrentin macht unter der Bezeichnung «Unterhaltskosten» für die Liegenschaft

[...] CHF 64'798.51 (Buchhaltung Liegenschaft [...] [Akten Vorinstanz, S. 79])

und für die Liegenschaft [...] CHF 48'696.62 (Buchhaltung Liegenschaft [...]

[Akten Vorinstanz, S. 135]) geltend. Die unter der Bezeichnung «Unterhaltskosten»

geltend gemachten Beträge ergeben sich, abgesehen von einem in den Unterhaltskosten

der Liegenschaft [...] enthaltenen Betrag von insgesamt CHF 2’000.– (vgl. Akten

Vorinstanz, S. 109), aus 12 und neun Rechnungen der B____ GmbH (Akten

Vor­instanz, S. 159 und 175 ff.). Die Rekurrentin und die B____ GmbH

schlossen am 15. Dezember 2008 einen Verwaltungsvertrag betreffend

die Liegenschaften [...] und [...] (Akten Vorinstanz, S. 777). Gemäss

diesem umfassen die Verwaltungsarbeiten «Neuvermietungen, Mietänderungen,

Mietinkasso, Mietkündigungen, Ueberwachung Versicherungen, Serviceabo, Heizkosten,

Unterhalt veranlassen, Rechnungen begleichen, Erstellen Verwaltungsabrechnung,

ev. Projektplanungen, Hauswartung» und wird das Verwaltungshonorar auf Grund

des effektiven Arbeitsaufwands festgelegt.

3.2.2 Einzige

Gesellschafterin und Geschäftsführerin der B____ GmbH ist die Tochter der

Rekurrentin und die Arbeiten, welche die Gesellschaft der Rekurrentin in

Rechnung gestellt hat, hat die Rekurrentin als Arbeitnehmerin der Gesellschaft

selbst ausgeführt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 4f; Rekursbegründung,

S. 5). Damit ist der Verwaltungsvertrag zwischen der Rekurrentin und der B____ GmbH

unter nahestehenden Personen abgeschlossen worden, wie die Vorinstanzen richtig

festgestellt haben. Bei Rechtsgeschäften zwischen nahestehenden Personen gilt das

Prinzip der effektiven Kostenanrechnung, das besagt, dass anrechenbare

Aufwendungen bzw. Abzüge – vorbehältlich Steuerumgehung und gesetzlicher

Limiten – unabhängig von ihrem objektiven Wert in der Höhe des tatsächlich

bezahlten Betrags anzurechnen sind, nicht. Zahlungen an nahestehende Personen,

die ihrer Natur nach Liegenschaftskosten darstellen, können nur dann in der

bezahlten Höhe vom Bruttomietertrag abgezogen werden, wenn sie einem

Drittvergleich standhalten. Mit anderen Worten sind die Zahlungen an die B____ GmbH

nur im Umfang des Honorars, das die Rekurrentin einer aussenstehenden Dritten

für dieselben Tätigkeiten bezahlt hätte, abzugsfähig. Massgebend ist somit der

Marktwert der betreffenden Leistungen (vgl. Entscheid des Steuerrekursgerichts

des Kantons Zürich DB.2011.7 und ST.2011.9 vom 4. Mai 2011, E. 4).

3.3

3.3.1 Mit

den Rechnungen der B____ GmbH werden jeweils ein Betrag für «Verwaltung

und Bewirtschaftung» und ein Betrag für «ausserordentliche Bewirtschaftung und

Housekeeping Management» fakturiert. Dabei entspricht der Betrag für «Verwaltung

und Bewirtschaftung» jeweils 5 % des Gesamtbetrags für «Verwaltung und

Bewirtschaftung» und «ausserordentliche Bewirtschaftung und Housekeeping

Management». Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, kann den Rechnungen

nicht entnommen werden, welche konkreten Arbeiten in welchem Umfang erbracht

worden sein sollen, und können die geltend gemachten Verwaltungskosten daher

auf der Grundlage der Rechnungen weder überprüft noch einem Drittvergleich unterzogen

werden (angefochtener Entscheid, E. 4f). Im Übrigen ist die Berechnung des

Honorars für «Verwaltung und Bewirtschaftung» nicht nachvollziehbar und mit dem

Verwaltungsvertrag nicht vereinbar. Da der Aufwand für die ausserordentliche

Bewirtschaftung zusätzlich separat in Rechnung gestellt wird, ist davon

auszugehen, dass unter der Bezeichnung «Verwaltung und Bewirtschaftung» der

Aufwand für die ordentliche Verwaltung und Bewirtschaftung fakturiert wird. Der

effektive Arbeitsaufwand für die ordentliche Verwaltung und Bewirtschaftung ist

grundsätzlich unabhängig vom Aufwand für die ausserordentliche Bewirtschaftung

und für das Housekeeping Management und beträgt offensichtlich nicht jeweils 5 %

des stark variierenden Aufwands für die ausserordentliche Bewirtschaftung und

für das Housekeeping.

3.3.2 Im

vorinstanzlichen Verfahren reichte die Rekurrentin von ihr selbst erstellte

Rapporte für Januar bis November 2016 ein (Akten Vorinstanz,

S. 798 ff.). Sie machte geltend, bei den verbuchten «Unterhaltskosten»

handle es sich im Umfang von 5 % um eigentliche Verwaltungskosten und im Umfang

von 95 % um ausserordentliche Kosten für Bewirtschaftung und Housekeeping. «Aus

den Rapporten wird ersichtlich, dass es sich bei den von der B____ GmbH

erbrachten Dienstleistungen fast ausschliesslich um ausserordentliche Kosten

handelt, welche im Rahmen einer regulären Liegenschaftsverwaltung nicht

anfallen würden» (Stellungnahme vom 14. April 2020, S. 1 f.

[Akten Vorinstanz, S. 793 f.]). Aufgrund dieser Darstellung ist davon

auszugehen, dass die im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten

Arbeitsrapporte auch den Aufwand für die ordentliche «Verwaltung und

Bewirtschaftung» und damit den gesamten effektiven Arbeitsaufwand enthalten sollen.

Mit den erwähnten Rapporten macht die Rekurrentin für die Zeit vom 7. Januar

bis 28. November 2016 einen Zeitaufwand von insgesamt 695 Stunden

geltend. Das gesamte unter der Bezeichnung «Unterhaltskosten» geltend gemachte

Honorar der B____ GmbH von CHF 111'495.13 dividiert durch 695 Stunden

ergibt einen Stundenansatz von CHF 160.40. Dieser Ansatz erscheint nicht

marktkonform, wie die Steuerverwaltung zu Recht geltend macht (vgl. Duplik vom 8. Mai 2020,

Ziff. 2 [Akten Vorinstanz, S. 827 f.]), zumal der in Rechnung

gestellte Aufwand auch unqualifizierte Arbeiten wie Reinigung und Entsorgung

umfasst. In den Rapporten werden zwar für die einzelnen Tage einzelne

Tätigkeiten aufgeführt. Da nur ein Zeitaufwand pro Tag erwähnt wird, kann

jedoch auch den Rapporten nicht entnommen werden, welche konkreten Arbeiten in

welchem Umfang erbracht worden sein sollen, und können die geltend gemachten

Verwaltungskosten daher auch auf der Grundlage der Rapporte weder überprüft

noch einem Drittvergleich unterzogen werden. Entgegen der Ansicht der

Rekurrentin (vgl. Rekursbegründung, S. 9) wäre es ihr möglich und zumutbar

gewesen, für die einzelnen in den Rapporten behaupteten Tätigkeiten den

Arbeitsbeginn und das Arbeitsende oder zumindest die Dauer zu vermerken.

3.4 Im

verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren reichte die Rekurrentin erneut

Rapporte ein (Rekursbegründung, Beilage 4). Im Folgenden werden die im

vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Rapporte als alte und die im

verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren eingereichten Rapporte als neue

bezeichnet.

3.4.1 Die

neuen Rapporte unterscheiden sich von den alten zunächst insoweit, als die

neuen unterzeichnet sind und darin für die einzelnen Tätigkeiten ein

Zeitaufwand angegeben wird. Da die Steuerverwaltung im Verfahren vor der

Vorinstanz geltend gemacht hat, dass die alten Rapporte den Anforderungen an

Stundenrapporte unter anderem deshalb nicht gerecht würden, weil Angaben zu den

aufgewendeten Stunden und Unterschriften fehlten (Duplik vom 8. Mai 2020 [Akten

Vorinstanz, S. 827]), ist davon auszugehen, dass die Rekurrentin die neuen

Rapporte nachträglich frühestens im Jahr 2020 erstellt und unterzeichnet

hat. Rapporte, die von der Steuerpflichtigen selbst erstellt und unterzeichnet

worden sind und in die sie den Zeitaufwand für die einzelnen Tätigkeiten erst

mindestens vier Jahre nach den angeblichen Leistungen eingefügt hat, sind zum

Beweis, dass die behaupteten Arbeiten im behaupteten Umfang tatsächlich

erbracht worden sind, nicht geeignet. Dies gilt erst Recht unter

Mitberücksichtigung des Umstands, dass die neuen Rapporte Angaben enthalten,

die in unauflöslichem Widerspruch zu den eigenen Behauptungen der Rekurrentin

stehen, und daher offensichtlich nicht verlässlich sind.

3.4.2 In

den neuen Rapporten wird zusätzlich zum in den alten Rapporten geltend

gemachten Zeitaufwand jeden Monat ein Zeitaufwand von 100, 110, 120, 130, 140

oder 150 Stunden für «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen» bzw.

in einem Monat «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Erledigungen» behauptet. Dass

dieser in den alten Rapporten nicht erwähnte Zeitaufwand tatsächlich angefallen

ist, erscheint bereits deshalb zweifelhaft, weil aus den vorstehend erwähnten

Gründen davon auszugehen ist, dass bereits die alten Rapporte den gesamten effektiven

Arbeitsaufwand enthalten sollen. Zudem steht der behauptete Zeitaufwand in

einem eklatanten und unauflöslichen Widerspruch zu den übrigen Behauptungen der

Rekurrentin. Aufgrund der Ausführungen in ihrer Stellungnahme im

vorinstanzlichen Verfahren (Stellungnahme vom 14. April 2020 [Akten

Vorinstanz, S. 793]) besteht kein Zweifel, dass die alten Rapporte

zumindest den gesamten unter der Bezeichnung «ausserordentliche Bewirtschaftung

und Housekeeping Management» in Rechnung gestellten Zeitaufwand enthalten

sollen. Wenn überhaupt könnte es sich beim in den neuen Rapporten unter der

Bezeichnung «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen» bzw. «Büroarbeit,

Reisezeit, Einkäufe, Erledigungen» zusätzlich geltend gemachten Zeitaufwand

damit höchstens um den unter der Bezeichnung «Verwaltung und Bewirtschaftung»

in Rechnung gestellten Aufwand handeln. Auf diesen Zeitaufwand entfallen gemäss

den Rechnungen und der Stellungnahme (Stellungnahme vom

14. April 2020 [Akten Vor­instanz, S. 793]) nur 5 % des gesamten

Honorars. In unauflöslichem Widerspruch dazu soll der Zeitaufwand für «Büroarbeit,

Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen» bzw. «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe,

Erledigungen» (1'470 Stunden) gemäss den neuen Rapporten hingegen 66 % des

gesamten Zeitaufwands (756 Stunden + 1'470 Stunden = 2'226 Stunden)

umfassen.

3.4.3 Die

neuen Rapporte enthalten zusätzlich einen Rapport für Dezember 2016, mit

dem für einzeln aufgeführte Tätigkeiten ein Zeitaufwand von 68 Stunden

sowie für «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen» ein Zeitaufwand von

110 Stunden geltend gemacht wird. Die Tatsache, dass die Rekurrentin mit

ihrer Stellungnahme vom 14. April 2020 ausdrücklich nur Rapporte für

Januar bis November 2016 eingereicht hat, obwohl ihr der mit dem Rapport

für Dezember 2016 behauptete Aufwand bereits damals längst hätte bekannt

sein müssen, erweckt erhebliche Zweifel daran, dass sie diesen Aufwand effektiv

geleistet hat.

3.4.4 Im

Übrigen bestehen geringfügige Differenzen zwischen den alten und den neuen Rapporten

darin, dass im neuen Rapport für den 26. Februar 2016 zusätzlich ein

Zeitaufwand von fünf Stunden geltend gemacht wird und der im alten Rapport

für den 22. Juni 2016 geltend gemachte Stundenaufwand von

sechs Stunden im neuen Rapport fehlt. Ob weitere Unterschiede zwischen den

Rapporten bestehen, kann offen bleiben.

3.4.5 Da

ein Grossteil des Zeitaufwands nur unter den unterschiedliche Arten von

Tätigkeiten umfassenden Sammelbezeichnungen «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe,

Besorgungen» bzw. «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Erledigungen» geltend

gemacht wird, kann schliesslich auch den neuen Rapporten nicht entnommen

werden, welche konkreten Arbeiten in welchem Umfang erbracht worden sein

sollen, und könnten die geltend gemachten Verwaltungskosten daher selbst bei

Unterstellung der inhaltlichen Richtigkeit auch auf der Grundlage der neuen

Rapporte weder überprüft noch einem Drittvergleich unterzogen werden. Entgegen

der Ansicht der Rekurrentin (vgl. Rekursbegründung, S. 9) wäre es ihr

möglich und zumutbar gewesen, in den Rapporten zu vermerken, an welchen Tagen

sie welchen Zeitaufwand für Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen oder

Erledigungen erbracht hat.

3.5 Wie

bereits erwähnt, beträgt das gesamte unter der Bezeichnung «Unterhaltskosten»

geltend gemachte Honorar der B____ GmbH CHF 111'495.13. Dabei handelt

es sich um das Entgelt für Arbeitsleistungen der Rekurrentin. Als

Arbeitnehmerin der Gesellschaft erhielt die Rekurrentin für dieselben

Arbeitsleistungen bloss einen Lohn von CHF 36'000.– (Steuererklärung 2016

[Vernehmlassung Steuerverwaltung, Beilage 1]). Damit bezahlte die

Rekurrentin der Gesellschaft für ihre eigenen Arbeiten CHF 111'495.13,

obwohl sie von der Gesellschaft dafür bloss CHF 36'000.– erhielt. Wie die

Steuerverwaltung zu Recht geltend macht, lässt sich dies nur damit erklären,

dass die Gesellschaft der Tochter der Rekurrentin gehört, und ist davon

auszugehen, dass das ungewöhnliche Vorgehen aus steuerlichen Gründen gewählt

worden ist (vgl. Vernehmlassung Steuerverwaltung, Ziff. 6).

3.6

3.6.1 Die

Behauptung der Rekurrentin, sie sei sechs Tage pro Woche vor Ort gewesen

(Rekursbegründung, S. 9), ist offensichtlich falsch, sofern damit eine

Tätigkeit im Rahmen des Verwaltungsvertrags gemeint ist. Selbst bei

Wahrunterstellung der Angaben in den neuen Rapporten hätte die Rekurrentin im

Jahr 2016 nur an 121 Tagen und damit durchschnittlich bloss an etwas

mehr als zwei Tagen pro Woche vor Ort Arbeiten verrichtet. Dies entspricht auch

den Angaben des damaligen Vertreters der Rekurrentin anlässlich der Vorsprache

bei der Steuerverwaltung vom 21. August 2019, wonach die Rekurrentin

vielleicht zwei Mal pro Woche nach Basel fahren müsse, um nach dem Rechten zu

sehen (Besprechungsnotiz der Steuerverwaltung vom 21. August 2019,

S. 2 [Akten Steuerverwaltung]).

3.6.2 Die

allgemeinen Ausführungen der Rekurrentin zur Verwaltung und Bewirtschaftung

sowie zum Housekeeping der beiden Liegenschaften und zum Verhalten der Mieter

(vgl. Rekursbegründung, S. 5 f.) sowie die entsprechenden Beilagen 5

bis 12 sind zur Substantiierung des konkreten Umfangs konkreter Arbeiten nicht

geeignet. Erst recht liefern sie dafür keinen Beweis.

3.6.3 Im

Weiteren sind die Leistungen der Rekurrentin offensichtlich nicht vergleichbar

mit denjenigen der Diakonischen Stadtarbeit Elim im Rahmen des stationären

betreuten Wohnens im Haus Elim. Neben vielen weiteren Unterschieden sei

insbesondere erwähnt, dass im Haus Elim die ganze Woche von 6:00 bis

22:00 Uhr ein Betreuungsteam anwesend ist und in der Nacht eine Nachtwache

für Sicherheit, Ruhe und Ordnung sorgt. Eine auch nur annähernd vergleichbare

Betreuung wird von der Rekurrentin nicht einmal behauptet. Im Übrigen macht die

Steuerverwaltung zu Recht geltend, dass der Aufwand für Betreuungsarbeiten für

die Mieter bzw. betreutes Wohnen (Rekursbegründung, S. 6 f.) keine

abzugsfähigen Liegenschaftskosten darstellen (vgl. Vernehmlassung

Steuerverwaltung, Ziff. 2). Aus den Kosten des stationären betreuten

Wohnens im Haus Elim kann die Rekurrentin daher entgegen ihrer Ansicht (vgl. Rekursbegründung,

S. 7 f.) nichts zu ihren Gunsten ableiten.

4.

4.1 Aus

den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Rekurrentin nicht belegt hat, dass

ihr die B____ GmbH Leistungen erbracht hat, deren Marktwert die Pauschalen

von CHF 8'603.– und CHF 5'015.– oder gar die für eine teilweise Gutheissung

des Rekurses erforderlichen Beträge von CHF 13'882.– und CHF 9'571.–

(vgl. dazu oben E. 3.1) übersteigt. Damit hat die Rekurrentin nicht

belegt, dass es sich beim unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten» geltend

gemachten Aufwand von CHF 64'798.51 und CHF 48'696.62 im die

Pauschalen von CHF 8'603.– und CHF 5'015.– übersteigenden Umfang um

Liegenschaftskosten handelt, die einem Drittvergleich standhalten. Aus den

vorstehenden Gründen haben die Vorinstanzen unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»

zu Recht keine über die erwähnten Pauschalen hinausgehenden effektiven

Liegenschaftskosten berücksichtigt. Betreffend die Pauschale von 3 bis 5 % der

Mieteinnahmen ist zu präzisieren, dass damit nicht nur die Verwaltung, sondern

auch die Wartung einer Liegenschaft durch Dritte abgegolten wird (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Handkommentar zum DBG, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 32 N 107

und 120). Mit der maximalen Pauschale von 5 % (vgl. dazu angefochtener

Entscheid, E. 4g) werden damit hohe Verwaltungs- und Wartungskosten

berücksichtigt. Im Übrigen würden selbst Pauschalen von 8 % nicht dazu führen,

dass die für eine teilweise Gutheissung des Rekurses erforderlichen Beträge von

CHF 13'882.– und CHF 9'571.– überschritten würden.

4.2. Der

Rekurs ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Rekurrentin

dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 3'000.–, einschliesslich Auslagen.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrentin trägt die Gerichtskosten des

verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 3'000.–,

einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrentin

-

Steuerverwaltung Basel-Stadt

-

Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.