Bewertung Grundstück B____

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.224

URTEIL

vom 30.

Juni 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.

André Equey, MLaw Anja Dillena

und Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Beteiligte

A____ Rekurrent

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Rechtsdienst, Fischmarkt 10,

4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Beschluss

der Steuerrekurskommission

vom 27. Mai 2021

betreffend Bewertung Grundstück B____

Sachverhalt

Sachverhalt

A____ ist

Eigentümer des selbstgenutzten Grundstücks B____. Im Rahmen der allgemeinen

Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016

setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 den

Vermögenssteuerwert der Liegenschaft von A____ ab der Steuerperiode 2016

neu auf CHF 2’286’000.– fest.

Die von A____ dagegen

erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit Entscheid vom 31. Januar 2018

abgewiesen. Gegen diesen Entscheid erhob A____ Rekurs bei der

Steuerrekurskommission. Diese sistierte das Verfahren vom

17. Januar 2019 bis zum 16. Dezember 2019 und wies den

Rekurs sodann mit Entscheid vom 27. Mai 2021 kostenfällig ab.

Gegen diesen am

6. September 2021 versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet

sich der mit Eingabe vom 30. September 2021 erhobene und begründete Rekurs

von A____. Mit seinem Rekurs beantragt er die bezüglich des

verwaltungsgerichtlichen wie auch der beiden vorinstanzlichen Verfahren kosten-

und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Steuerrekurskommission

Basel-Stadt vom 27. Mai 2021 und der Verfügung der Steuerverwaltung Basel-Stadt

vom 15. Dezember 2016 betreffend die Neubewertung des selbstbewohnten

Grundstücks B____, ab Steuerperiode 2016 und die Festlegung des Vermögenssteuerwerts

auf den Betrag von CHF 1’472’000.–. Eventualiter verlangt er die Rückweisung

der Sache zur Neufestsetzung eines tieferen Vermögenssteuerwerts. In

verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt er neben dem Beizug der Vorakten, dass

ihm Akteneinsicht in sämtliche Bewertungsgrundlagen zur angefochtenen Verfügung

der Steuerverwaltung vom 15. Dezember 2016 zu gewähren sei. Weiter verlangt er

die Ermittlung der «Marktmiete des Grundstücks» und gestützt darauf die

Bezifferung des Vermögenssteuerwerts seines Grundstücks gemäss geltender Praxis

für den Fall der Vermietung. Schliesslich sei ihm nach Akteneinsicht in die

Bewertungsgrundlagen und nach Ermittlung der Marktmiete eine angemessene Frist

zur Ergänzung der Begründung des vorliegenden Rekurses anzusetzen.

Mit Eingabe vom 27.

Oktober 2021 verzichtete die Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum

Rekurs und beantragte unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen

Abweisung. Die Eingabe der Steuerrekurskommission und der Beizug der Vorakten

ist dem Rekurrenten mit Verfügung vom 18. November 2021 zur Kenntnis gebracht

worden.

Die Einzelheiten

der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu

fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den

nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf

dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission

kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben

werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10

Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege

[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92

Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).

Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das

Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1

Zum

Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf den Rekurrenten als Adressaten des

angefochtenen Entscheids und Eigentümer des bewerteten Grundstücks zu. Der

Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2

i.V.m. § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2

Die

rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren

Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den

Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Aus der

Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid

antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht

prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage

kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die

rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des

Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,

305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich

nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine

speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht

Dispositiv

enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht

insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig

angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften

verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch

gemacht hat.

2.

Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016

mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit

Einspracheentscheid vom 31. Januar 2018 von der Steuerverwaltung bestätigte

Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der vom Rekurrenten selbst genutzten Liegenschaft

B____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten

Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung den

Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF

2’286’000.– fest, welcher mit dem angefochtenen Entscheid der

Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

Mit seinem

Rekurs rügt der Rekurrent in formeller Hinsicht vorab in verschiedener Hinsicht

eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs.

3.1 Zunächst

macht er eine Verletzung seines Rechts geltend, in alle den Entscheid

betreffenden Akten Einsicht zu nehmen.

3.1.1 Der

Rekurrent hält diesbezüglich an seiner Rüge einer Verletzung seines Anspruchs

auf rechtliches Gehör fest, weil ihm die zahlenmässigen Grundlagen der bei

selbstbewohntem Wohneigentum per 2016 verfügten grossen Erhöhung der

Vermögenssteuerwerte nicht vollständig offengelegt worden seien. Er macht

geltend, bereits vor Einreichung der Einsprachebegründung Akteneinsicht

verlangt zu haben, die ihm nicht gewährt worden sei. Somit seien ihm die

massgeblichen Bewertungsparameter für die Ermittlung des absoluten Landwerts nicht

offengelegt worden.

3.1.2 Das

in § 143 StG konkretisierte Akteneinsichtsrecht stellt einen Teilgehalt des in

Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) verankerten Anspruchs auf

rechtliches Gehör dar, das den Parteien im Verfahren ermöglichen soll, ihre

Mitwirkungsrechte wirksam und sachbezogen wahrnehmen zu können (VGE VD.2018.44

vom 22. März 2019 E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein grundsätzlich

unbeschränktes Recht, in alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht zu nehmen, die

geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden (zum Ganzen Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,

Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel

2021, Rz. 322 mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88 f.; vgl. BGE 132 V 387 E. 3.2 S. 389, 121 I 225 E. 2a S. 227, 126 I 7 E. 2b S. 10, in:

Pra 90 [2001] Nr. 57). Gemäss der Rechtsprechung vermittelt die

verfassungsmässige Garantie insbesondere das Recht, am Sitz der Behörde

Einsicht in die Akten zu nehmen, daraus Notizen anzufertigen und Fotokopien zu

erstellen, sofern sich daraus für die Behörde kein übermässiger Aufwand ergibt

(BGE 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 90 [2001] Nr. 57, 122 I 109 E. 2b

S. 112, mit Hinweisen). Entsprechend sind die steuerpflichtigen Personen

berechtigt, in die von ihnen eingereichten oder von ihnen unterzeichneten Akten

ohne Einschränkung Einsicht zu nehmen (§ 143 Abs. 1 StG), während ihnen die

übrigen Akten zur Einsicht offenstehen, sofern die Ermittlung des Sachverhalts

abgeschlossen ist und soweit nicht öffentliche oder private Interessen entgegenstehen

(§ 143 Abs. 2 StG). Seine Grenzen findet das Akteneinsichtsrecht somit an

den öffentlichen Interessen des Staates und berechtigten

Geheimhaltungsinteressen Dritter (BGE 121 I 225 E. 2a S. 227, 119 Ib 12 E. 6b

S. 20, 113 Ia 1 E. 4a S. 4). Die Wahrnehmung des Akteneinsichtsrechts

setzt die Vollständigkeit der Akten voraus. Dessen Korrelat bildet daher die

Aktenführungspflicht, nach welcher die Behörden verpflichtet sind, alles

aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019

E. 1.6.4, VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.3.1.1 m. H. auf Waldmann, in: Basler Kommentar, 2015,

Art. 29 BV N 54, BGE 142 I 86 E. 2.2 S. 89, 130 II 473 E. 4.1 S. 477,

129 I 85 E. 4.1 f. S. 88 ff. und 124 V 372 E. 3b S. 375 f. und 138 V

218 E. 8.1.2). Grundsätzlich erstreckt sich das Einsichtsrecht folglich weder

auf Akten eines anderen (nicht die jeweilige Partei betreffenden) Verfahrens

noch auf Akten anderer Behörden, solange die entscheidende Behörde sie nicht

beizieht oder beizuziehen gedenkt (VGE VD.2019.7–10, je vom 25. September 2019

E. 3.5.1 m.H. auf VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2).

3.1.3 Wie

das Verwaltungsgericht in den von der Vorinstanz referenzierten Urteilen VGE VD.2019.7–10,

je vom 25. September 2019, erwogen hat, hat die Steuerverwaltung auf den Beizug

der Akten der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung aufgrund ihrer

Bindung an die Wertermittlungen der sachverständigen Gebäudeversicherung und

der sachverständigen Bodenbewertungsstelle gemäss § 46 Abs. 4 und Abs. 7 StG in

Verbindung mit § 51 der Steuerverordnung (StV, SG 640.110) verzichtet,

wobei die Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer bei der

Bodenbewertungsstelle eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück einfordern

könnten. Demgegenüber handle es sich bei Vergleichsdaten bezüglich anderer

Grundstücke um finanzielle Verhältnisse von Personen, die geschützte Personendaten

darstellten, die gemäss § 9 Abs. 1 des Informations- und Datenschutzgesetzes

(IDG, SG 153.260) nur bearbeitet werden dürften, wenn dafür eine gesetzliche

Grundlage bestehe oder dies zur Erfüllung einer gesetzlichen Aufgabe

erforderlich sei. Einzig unter diesen Voraussetzungen sei ohne Einwilligung im

Einzelfall auch eine Weitergabe von Personendaten zulässig (§ 21 Abs. 1 IDG). Da die Steuerverwaltung aufgrund der gesetzlichen Regelung nur

Kenntnis des Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts gemäss

Bodenwertkatalog benötige, habe die Bodenbewertungsstelle nur das Ergebnis der

Preisauswertung und dieses bloss in einer Weise bekanntzugeben, die keine

Rückschlüsse über die für bestimmte Grundstücke bezahlten Preise gebe. Zumindest

soweit der gestützt darauf ermittelte Realwert als plausibel erscheine,

benötige die Steuerverwaltung zur Ermittlung des Realwerts selbstgenutzter

Liegenschaften neben den genannten Werten daher keine weiteren Unterlagen der

Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung (VGE VD.2019.7-10, je vom 25.

September 2019 E. 5.3.2 f.).

Weiter ist

darauf hinzuweisen, dass das Steuergeheimnis und damit die

vermögenssteuerrechtlichen Daten Dritter im Kanton Basel-Stadt

verfassungsrechtlichen Schutz geniessen (§ 75 Abs. 3 der Kantonsverfassung

[KV, SG 111.100]; VGE VD.2014.100 vom 8. Oktober 2014 E. 4.3). Aufgrund

des Gesagten besteht kein Grund, dem Rekurrenten Einblick in die privaten

Vermögensdaten Dritter Einblick zu geben. Eine Anonymisierung dieser Daten ist

nicht möglich, da sie nur verwertbar sind, wenn sie konkrete Hinweis zu den

jeweiligen Grundstückgeschäften und damit zur Käufer- und Verkäuferschaft

erlauben. Diese sind verpflichtet, den Behörden diese Angaben zu ihren

Vermögensverhältnissen offenzulegen. Diese nicht verfahrensbeteiligten Dritten

sind aber in ihrem berechtigten Interesse am Schutz dieser Personendaten und

damit ihrer Geheimsphäre vor dem Zugriff durch Dritte und damit auch durch den

Rekurrenten zu schützen.

3.1.4 Soweit

der Rekurrent geltend macht, bloss Einsicht in die massgebenden

Bewertungsgrundlagen «in aggregierter Form» zu verlangen, macht er nicht

geltend, entsprechende Richtwertangaben von der Bodenbewertungsstelle verlangt

aber nicht erhalten zu haben (vgl. dazu VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9 und

VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Auch konkretisiert er nicht,

inwieweit anonymisierte Angaben ohne Bezug zu konkreten Grundstücken für eine

Überprüfung der übermittelten Werte dienlich sein können. Soweit der Rekurrent

tatsächlich Anlass hätte, den ermittelten Verkehrs- resp. Steuerwert in Frage

zu stellen, so könnte er hierfür eine Grundstückschatzung edieren, welche seinen

Standpunkt untermauern könnte (VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9 und

VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Dies unterlässt er.

3.2

3.2.1 Weiter

macht der Rekurrent eine Nichtbehandlung entscheidungswesentlicher Argumente

und eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids geltend.

3.2.2 Aus

dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst auch der

Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit

den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die

Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf

die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass

sich die betroffene Partei über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben

und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.

Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass

sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und

nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde

darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (VGE

VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 4.3 m.H. auf VGE VD.2019.184 vom 2. Dezember

2019 E. 2.2, VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E. 2.5.1; BGE 137 II 266 E.

3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88, 133 III 439 E. 3.3 S. 445; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,

a.a.O., Rz. 343 ff.).

3.2.3 Die

Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument des

Rekurrenten eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und vermieteten

Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des

verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl.

angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des

selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes

der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits hat der

Rekurrent mit seiner Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren ebenfalls

auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung bei

vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl. vorinstanzliche

Rekursbegründung Ziff. 83 ff. sowie Ziff. 95 i.V.m. Ziff. 37 ff.). Auch wenn

sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen bezogen hat, hat

sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache auseinandergesetzt.

Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung des Rekurrenten auf die

verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die Wohneigentums- respektive

Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid aber mit den aus ihrer

Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung eingehend

auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese

verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten

Wohneigentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war dem Rekurrenten

auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das Verwaltungsgericht

möglich. Es liegt daher keine Verletzung der verfassungsrechtlichen

Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.

4.

4.1 Wie

von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht in der

Sache erwogen worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des

Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,

wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht

äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.

Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser

Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte

mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das

Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und

schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom

13. September 2017 E. 5.2, 2C_290/2014 vom

9. September 2014 E. 2.4; Dzamko-Locher/Teuscher,

in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017,

Art. 14 N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer

Bewertungsmethode, die auf eine systematische Über- oder Unterbewertung

hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214;

BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009 E. 3.1; Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch

[Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14

N 2, 29; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.1,VD.2021.30 vom 17.

Februar 2022 E. 2.1, VD.2021.73 vom 17. Februar 2022 E. 3.1, VD.2021.80 vom 16.

Februar 2022 E. 4.1, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1). Dies wird auch

vom Rekurrenten explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 62).

4.2 Der

Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,

den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist

eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom

28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen

Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der

Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249; Kocher, Liegenschaftssteuern, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt

[Hrsg.], Immobiliensteuern, Basel 2021, § 28 N 509). Mit jeder Schätzung ist,

unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit

verbunden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen

Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig

gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen

Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei

die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243;

BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f., 2P.36/1999

vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an ihre

Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den

ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom

9. August 2007 E. 4.1) deren Anwendung zu klar gesetzwidrigen

oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.2, VD.2021.30 vom 17.

Februar 2022 E. 2.2, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1) respektive ein

offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultieren würde (BGE 141 I 113 E.

6.2 S. 117; BGer 2C_68/2021 vom 22. Feburar 2021 E. 3.3.2; Kocher a.a.O., § 28 N 511). Auch

dies wird vom Rekurrenten zu Recht explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 62),

auch wenn er an anderer Stelle geltend macht, der steuerliche Verkehrswert

entspreche «praxisgemäss nicht dem Marktwert (=100 %)» (Rekursbegründung

Ziff. 130). Darauf wird zurückzukommen sein.

4.3 In

Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden,

wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu

schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die

für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf

der Grundlage dieser Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf

selbstgenutzte Grundstücke bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem

Gebäudewert und dem Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 StV). Als

Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter

angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss

Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des

Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht

dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss Bodenwertkatalog

ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des Grundstücks durch einen

prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der Bodenwertkatalog enthält die auf den

Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts basierenden absoluten

Landwerte. Diese richten sich nach dem Durchschnitt der Immobilienpreise,

welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben Gegend und Bauzone in den

letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt wurden. Zum Ausgleich von

Schwankungen und Spitzenwerten wird auf diesem Mittelwert ein prozentualer

Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV, VGE VD.2021.106 vom 18.

Februar 2022 E. 3.3, VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 2.3, VD.2019.10 vom 25.

September 2019 E. 3.2).

4.4

4.4.1 Im

vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von einem Gebäudeversicherungswert

von CHF 1’761’000.– für das Einfamilienhaus und CHF 208’000.– für die

Autoboxe aus. Davon zog sie die Altersentwertung entsprechend dem Baujahr mit

CHF 677’985.– bzw. CHF 80’080.– ab. Daraus resultierte ein Gebäudewert von insgesamt

CHF 1’210’935.–. Für die Berechnung des relativen Landwerts gingen die

Vorinstanzen von einem von der Bodenbewertungsstelle festgelegten absoluten

Landwert von CHF 1’350.–/m2 aus. Der altersabhängigen

Nutzungsintensität trugen sie gemäss der Tabelle der Steuerverwaltung mit einem

Einschlag von 62,5 % Rechnung, woraus sich ein relativer Landwert von CHF

843.–/m2 ergab. Aufgrund der 1’200 m2 übersteigenden

Grundstückfläche wurde der relative Landwert zudem auf dem 1/3 übersteigenden

Teil der Parzelle um 2/3 reduziert. Somit wurden 765.3 m2 zum

relativen Landwert von CHF 843.– und 1’530.7 m2 zum reduzierten

Landwert von CHF 281.– bewertet. Daraus resultierte insgesamt ein relativer

Landwert von CHF 1’075’275.–. Die Vorinstanz stellte fest, dass die

Steuerverwaltung dabei die Neubewertung des Grundstücks nach Gesetz und

Verordnung vorgenommen habe. Unter Hinweis auf den vom Rekurrenten im Jahr 2010

entrichteten Kaufpreis für seine Liegenschaft von CHF 3’760’000.– kam die

Vorinstanz zum Schluss, dass die Bewertung auch nicht überhöht erhöht erscheine

und der vom Rekurrenten beantragte Vermögenssteuerwert von CHF 1’472’000.–

realitätsfremd erscheine.

4.4.2 Mit

Bezug auf den Gebäudewert seiner Liegenschaft macht der Rekurrent geltend, die

Steuerverwaltung habe bei der Bewertung auf den Gebäudeversicherungswert 2014

von CHF 1’761’000.– (Gebäudeversicherungsindex 2014: 140.20) abgestellt. Er

verfüge demgegenüber bloss über die aktuelle Gebäudeversicherungspolice von 2017.

Diese weise einen um CHF 44’000.– tieferen Gebäudewert von CHF 1’717’000.–

aus (Gebäudeversicherungsindex 2017: 136.70). Zum Beweis verlangt er die

Edition der Gebäudeversicherungspolice 2014 seiner Liegenschaft durch die

Steuerverwaltung.

Gemäss § 51 Abs. 2 StV gilt als Gebäudewert der (indexierte) Gebäudeversicherungswert unter

angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss

Gebäudeversicherung. Die Ermittlung der Gebäudeversicherungswerte erfolgt

grundsätzlich für die Gebäudeversicherung durch zwei unabhängige

Schatzungsexperten (§ 7 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes

[SG 695.100] i.V.m. § 13 Abs. 1 der Verordnung zum

Gebäudeversicherungsgesetz [SG 695.110]). Der Eigentümerschaft obliegt dabei

die Prüfung der Richtigkeit des Versicherungswerts auf ihre Richtigkeit, soweit

ihr dies zumutbar ist (vgl. § 7 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz). Wie bei

jeder Sachversicherung ist dabei eine über den durch den Gebäudewert

definierten möglichen Schadensumfang hinausgehende Überversicherung

ausgeschlossen (vgl. dazu auch Art. 51 des Versicherungsvertragsgesetzes [VVG,

SR 221.229.1]). Aufgrund des Stichtagsprinzips ist nicht der

Gebäudeversicherungswert gemäss der Police 2017 sondern jener von 2014

massgebend. Der Rekurrent hat im ganzen Verfahren nie konkret bestritten, dass

die Gebäudeversicherung per 2014 einen Gebäudeversicherungswert von CHF 1’761’000.–

ausgewiesen hat. Aufgrund der fehlenden konkreten Bestreitung hat die

entsprechende Feststellung der Vorinstanz daher als anerkannt zu gelten (§ 18

Abs. 1 Satz 4 VRPG). Im Übrigen hat er, obwohl er selber Versicherungsnehmer

ist und bereits 2014 Eigentümer der Liegenschaft war, auch im Rechtsmittel

darauf verzichtet, die für ihn verfügbare Police einzureichen. Es kann daher auf

den von ihm verlangten amtlichen Beizug dieser Police verzichtet werden.

4.4.3

4.4.3.1 Weiter

macht der Rekurrrent geltend, dass sich der Wert des steuerbaren Vermögens nach

dem Stand am Ende der Steuerperiode bemesse (§ 45 Abs. 1 StG). Bei

selbstbewohntem Grundeigentum sei dem jährlich angepassten Gebäudeversicherungswert

Rechnung zu tragen. Unter Hinweis auf den Index der Gebäudeversicherung für die

Jahre 2009 bis 2018 macht er geltend, dass der Gebäudeversicherungswert von

2016 tiefer ausfalle als der Wert von 2014. Auch im Rahmen eines

Massenveranlagungsverfahrens sei es der Steuerverwaltung zuzumuten, den

Steuerwert an aktuellen Gebäudeversicherungsindex anzupassen, zumal auch die

Gebäudeversicherung im Massenverfahren arbeite. Die Steuerverwaltung müsse

daher grundsätzlich jedes Jahr die Anpassung des Gebäudeversicherungswerts bei

der Festsetzung des Vermögenssteuerwerts nachführen, ansonsten sie das

Stichtagsprinzip gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG verletze.

4.4.3.2 Die

Vorinstanz erwog diesbezüglich, der Rekurrent verkenne, dass die

Verkehrswertfestsetzung für selbstbewohnte Liegenschaften einen unverhältnismässig

grossen Aufwand bedeute. Es sei unvermeidlich, dass der Bewertungsstichtag vom

Zeitpunkt, ab dem der neue Steuerwert gelte, abweiche. Es sei faktisch nicht

möglich, jeweils auf die Werte per Ende der jeweiligen Steuerperiode

abzustellen.

4.4.3.3 Darin

ist der Vorinstanz zu folgen. Gemäss dem von der Steuerverwaltung bei der

Liegenschaftsbewertung per Ende 2016 einheitlich angewandten Merkblatt

Neubewertung gilt als Bewertungsstichtag, auf dem die Bewertungsparameter

(Gebäudeversicherungswert, Altersentwertung, absoluter Landwert) basieren, der

31. Dezember 2014. Daher war bei allen Neubewertungen aus Rechtsgleichheitsgründen

auf den Gebäudeversicherungswert pro 2014 abzustellen. Da die Gebäude von der

Gebäudeversicherung periodisch geschätzt und die ermittelten

Gebäudeversicherungswerte für die Folgejahre bis zu einer Neuschätzung jeweils

mit dem Baukostenindex indexiert werden, wird damit der Gleichbehandlung aller,

zu verschiedenen Zeitpunkten von der Gebäudeversicherung geschatzten

Liegenschaften Rechnung getragen. Da dieser Gebäudeversicherungswert aber nicht

unmittelbar als massgebender Gebäudewert gilt, sondern dieser vielmehr durch

die pauschal zu ermittelnde Altersentwertung bestimmt wird, bleibt die

Schätzung des Vermögenswertes unter einheitlicher Berücksichtigung des

Gebäudeversicherungswerts pro 2014 aufgrund des grossen Regelungs- und

Anwendungsspielraums bei der Bestimmung der Schatzungsmethode wie auch der aus

praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen folgenden Notwendigkeit einer

gewissen Pauschalierung und Schematisierung zulässig (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S.

307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.;

2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c; VGE VD.2019.7, VD.2019.8,

VD.2019.9, VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 3.1; sowie oben E. 4.1).

Entgegen der

Auffassung des Rekurrenten ist bei der Vermögensbesteuerung von Liegenschaften

auch keine jährliche Anpassung der Steuerwerte erforderlich. Zweck einer

Bewertungsverfügung ist es vielmehr, solange auf alle betroffenen

Veranlagungsverfügungen auszustrahlen und die Werte zu fixieren, bis die

Verhältnisse eine Neubewertung erfordern (BGer 2C_1123/2018 vom 8. Januar 2019

E. 3.2.3; Kocher, a.a.O., § 28 N

501). Zudem ist das Stichtagsprinzip bei der Wertbestimmung von Liegenschaften

insoweit nicht wörtlich zu nehmen, als ein gewisser Beobachtungszeitraum

herangezogen werden darf, solange nur die Verhältnisse gleichbleibend sind

(BGer 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.6; Kocher,

a.a.O., § 28 N 510). Nichts anderes folgt auch aus der Feststellung von König/Maduz, wonach es den Kantonen

gemäss Art. 17 Abs. 1 und 15 Abs. 2 StHG harmonisierungsrechtlich nicht erlaubt

sei, das Vermögen in grösseren zeitlichen Intervallen als einem Jahr zu

bewerten (König/Maduz, in:

Zweifel/Beusch (Hrsg.), Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten

Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl., Basel 2017, Art. 17 N 2). Diese

Aussage bezieht sich offensichtlich auf den Vermögensbestand und die Bewertung

von Vermögenswerten mit einem einfach feststellbaren Vermögenswert (z.B.

börsenkotierte Aktien), nicht aber auf Liegenschaften, deren Vermögenswert mit

einer Bewertungsverfügung festgestellt wird. Nichts anderes ergibt sich auch

aus BGE 131 I 291 E. 2.5.3 S. 300, auf den die Autoren Bezug nehmen, wird doch

in diesem Entscheid keine jährliche Neubewertung sämtlicher im Kanton liegenden

Grundstücke verlangt.

4.4.3.4 Daraus

folgt, dass auch keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Bemessung des

Gebäudewerts bei der Bewertung der Liegenschaft vorliegen. Zurückzukommen ist

auf den diesbezüglich geltend gemachten Aspekt der Gleichbehandlung mit

vermietetem Grundeigentum.

4.4.4 Mit

seinem Rekurs rügt der Rekurrent sodann, die Steuerverwaltung habe keinen

Beweis beigebracht, nicht einmal glaubhaft gemacht, dass der absolute Landwert

korrekt ermittelt worden sei. Die Ermittlung des absoluten Landwerts müsse aus

Gründen der Statistik auf einer ausreichend grossen Zahl von Transaktionen

beruhen.

Zur Bestimmung

des relativen Landwerts stützte sich die Steuerverwaltung auf den absoluten

Landwert gemäss Bodenwertkatalog der Bodenbewertungsstelle des kantonalen

Grundbuch- und Vermessungsamts ab. Für deren Berechnung stehen dieser die

Bodenpreissammlung aller im Kanton erfolgten Transaktionspreise von bebauten

und unbebauten Grundstücken zur Verfügung. Wie das Verwaltungsgericht festgestellt

hat, hat die Grundstückeigentümerschaft die Möglichkeit, bei der

Bodenbewertungsstelle selber eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück

einfordern zu können. Ohne konkrete Hinweise seitens der steuerpflichtigen

Person seien deshalb im Verfahren der Massenverwaltung aufgrund des

Schematismus bei der Ermittlung des Schätzwertes keine Unterlagen zu

Vergleichsliegenschaften einzuholen. Zudem kann die Steuerrekurskommission auf konkrete

Hinweise für eine Überbewertung einer Liegenschaft ergänzende Auskünfte bei der

Bodenbewertungsstelle über die Preisauswertungen als sogenannte

Richtwertangaben vortragen. Das Gericht stützte sich dabei auf die im

Abgaberecht geltende Normentheorie in sinngemässer Anwendung von Art. 8 des

Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wonach der steuerpflichtigen Person für

steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen die objektive Beweislast zukommt,

während die Steuerbehörde jene für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen

trifft (Locher, Kommentar zum

Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 – 222 DBG,

Basel 2015, Einführung zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff.

N 36; Behnisch, Die

Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht

[dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer], in: ASA 56 [1987/1988], S.

577, 624 ff.; Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,

Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018,

§ 14 N 3 und § 19 N 8; BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252; 121 II 257 E. 4c/aa

S. 266; vgl. VGE VD.2016.2 und 3 vom 17. September 2016 E. 3.2.2, VD.2016.135

vom 20. Oktober 2016 E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setzt dabei voraus,

dass der den steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie leistbar ist

(Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,

a.a.O., § 19 N 9). Der Rekurrent hätte daher der Steuerverwaltung im gesetzlich

vorgesehenen, schematischen Verfahren dem auf der Grundlage der von der Bodenbewertungsstelle

ermittelten Werte errechneten Steuerwert konkrete Anhaltspunkte für ein

deutliches Abweichen des ermittelten Steuerwerts vom tatsächlichen Verkehrswert

ihrer Liegenschaft, etwa aufgrund einer privaten Liegenschaftsschatzung,

entgegen zu halten (VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 3.2.1 m.H. auf VD.2019.10

vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.). Auch in anderen Verfahren wurde

festgestellt, dass der Bodenbewertungstelle mit Bezug auf einzelne, von der

Steuerverwaltung bewertete Grundstücke auch konkrete Einwände zur weiteren

Prüfung unterbreitet werden können (vgl. VGE VD.2021.80 vom 16. Februar 2022 E.

4.5). Dies hat der Rekurrent unterlassen. Er hat auch sonst keine konkreten

Rügen erhoben, welche die Einholung ergänzender Auskünfte bei der

Bodenbewertungsstelle erforderlich gemacht hätten.

4.4.5 Schliesslich

stellt sich der Rekurrent auf den Standpunkt, dass nicht ersichtlich sei, ob

und inwiefern die Überhitzung des lokalen Immobilienmarkts angemessen

korrigiert worden sei. Da in […] nachweislich nur sehr wenige Transaktionen als

Bewertungsreferenz herangezogen werden könnten, müsse beim absoluten Landwert

eine Korrektur nach unten vorgenommen werden. Zudem belege der UBS Swiss Real

Estate Bubble Index (act. 3/17–19), dass sich in den letzten Jahren ein

«Blasenrisiko» aufgebaut habe und eine temporäre Überbewertung der Grundstücke

bestehe. Nach der Diagnose der UBS würden Basel und […] dabei als «Risikozone»

gelten. Es würden auf dem Markt unbeachtliche Spekulationspreise bezahlt.

Deshalb taugten die wenigen Käufe im hier interessierenden Perimeter von […] in

der Zeit von 2013 bis 2015 a priori nicht.

Auch darin kann dem

Rekurrenten nicht gefolgt werden. Er legt auch in diesem Zusammenhang nicht

ansatzweise dar, wieso ein Grundstückwert, welcher trotz steigender Bodenpreise

um rund 40 % unter dem sechs Jahre zuvor von dem Rekurrenten selbst

bezahlten Kaufpreis einen in den Jahren 2013 bis 2015 überhitzten

Liegenschaftsmarkt widerspiegle. Dabei ist zu beachten, dass ein Steuerwert,

der in der Regel 60 Prozent des Marktwertes oder 70 Prozent des Schätzwerts entspricht,

bundesrechtswidrig ist (BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.9).

4.5 Zusammenfassend

ist daher festzustellen, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der von

der Steuerverwaltung ermittelte Steuerwert der Liegenschaft des Rekurrenten zu

dessen Nachteil von ihrem tatsächlichen Verkehrswert massgebend abweicht.

5.

Der Rekurrent

macht mit seinem Rekurs aber weiterhin geltend, dass der so ermittelte

Vermögenswert seiner Liegenschaft zu einer systematischen Benachteiligung des

Selbstbewohnens führe.

5.1 Die

Vorinstanz hat dazu erwogen, das Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 BV

gebiete die gleiche Behandlung von Gleichem nach Massgabe seiner Gleichheit und

die ungleiche Behandlung von Ungleichem nach Massgabe seiner Ungleichheit. Es werde

verletzt, wenn ein Erlass rechtliche Unterscheidungen treffe, für die ein

vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich sei oder

Unterscheidungen unterlasse, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängten

(vgl. statt vieler bspw. BGE 138 I 225 E. 3.6.1). Nach geltender Rechtsprechung

stelle es jedoch keine unzulässige Ungleichbehandlung dar, wenn eine vermietete

Liegenschaft nach dem Ertragswert und eine selbstgenutzte Liegenschaft nach dem

Realwert bewertet werde. Die Regelung, wonach vermietete Liegenschaften

einerseits und selbstgenutzte Grundstücke andererseits unterschiedlich bewertet

würden, sei auch nach den Vorgaben des harmonisierten Steuerrechts nicht zu

beanstanden (vgl. dazu bspw. Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 43/2003

vom 18. September 2003, in: BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.). Bei selbstbewohnten

Liegenschaften könne kein Ertragswert anhand der effektiven Erträgnisse in

Betracht kommen, da solche Erträge eben gerade nicht erzielt würden.

Selbstbewohnte Einfamilienhäuser seien zudem im Gegensatz zu

Mehrfamilienhäusern keine Renditeobjekte und entsprechend auch keine

Investitionsgüter, sondern Konsumgüter. Somit seien sie in Bezug auf den

Vermögenssteuerwert auch nicht vergleichbar. Entsprechend seien die

unterschiedlichen Bewertungsmethoden aus steuerlicher Optik sachlich

gerechtfertigt, weshalb der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht verletzt werde.

Entsprechend seien auch die Verfahrensanträge des Rekurrenten, wonach die

Marktmiete des Grundstücks zu ermitteln und der Vermögenssteuerwert des

Grundstücks im Falle der Fremdnutzung zu beziffern sei, abzuweisen.

5.2 Mit

seinem Rekurs hält der Rekurrent an seinem Standpunkt fest, dass die Bewertung

von vermieteten und selbstbewohnten Grundstücken nach gleichen Grundsätzen

erfolgen müsse. Er macht geltend, dass die angefochtene Festsetzung des

Vermögenssteuerwerts massiv und systematisch finanziell ungünstiger als bei

Vermietung zur Marktmiete sei. Der Vermögenssteuerwert seines selbstbewohnten

Eigenheims dürfe daher nicht höher festgesetzt werden, als wenn er dieses zur

möglichen Marktmiete vermieten würde. Es sei rechtlich unzulässig, dass die

Steuer­verwaltung bei selbstbewohntem Wohneigentum zur Ermittlung der steuerbaren

Eigenmiete (beim Selbstbewohnen) einen Zinssatz von 3,5 % anwende, während

beim gleichen Objekt im Falle der Vermietung der Zinssatz von 6,5 % als Kapitalisierungszinssatz

zur Ermittlung des Vermögenssteuerwerts aus dem erzielten Nettomietzins gelte.

Es würden damit durch die Anwendung von unterschiedlichen Zins­sätzen für

identische – und auch für vergleichbare – Wohnobjekte jeweils zum Nachteil des

selbstbewohnten Wohneigentums nicht zu rechtfertigende und nicht auflösbare

Widersprüche sowie Diskrepanzen resultieren. Zum Vergleich macht er geltend,

dass die Eigenmiete seiner Liegenschaft B____ aufgrund des angefochtenen

Vermögenssteuersatzes gemäss dem Eigenmietwertsatz gemäss § 16 Abs. 1 StV

von 3,5 % in der Steuerperiode 2016 CHF 80’010.– pro Jahr betragen würde.

Ein solcher Mietzins sei aber reine Theorie und lasse sich am Markt nicht

erzielen, weshalb die Steuerverwaltung die Eigenmiete bei CHF 67’000. – deckle.

Für das Grundstück des Rekurrenten bestehe kein eigentlicher Markt. Die

einzigen, im näheren Umfeld zur Liegenschaft am Markt zur Vermietung

angebotenen Immobilien waren Ende 2016 die Liegenschaften [...] mit einer

Grundstückfläche von 2’469 m2 und [...] für einen monatlichen

Mietzins von CHF 5’700.– bzw. CHF 5’000.–. Bei einem Netto-Mietertrag von CHF 5’700.–

pro Monat bzw. CHF 68’400.– pro Jahr resultiere ein Vermögenssteuerwert von

«nur» CHF 1’052’000.–, d.h. nur rund 46 % des angefochtenen neuen

Vermögenssteuerwert der Liegenschaft des Rekurrenten von CHF 2’286’000.–. Daraus

leitet der Rekurrent eine Verletzung des Rechtsgleichgebots durch eine

systematische Benachteiligung des Selbstbewohnens und eine diskriminierende

Bewertungspraxis von selbstgenutztem im Vergleich zu vermietetem Wohneigentum

im Kanton Basel-Stadt ab. Er verlangt daher, dass der Vermögenssteuerwert seiner

Liegenschaft auch im Fall des Selbstbewohnens maximal so hoch festgesetzt wird,

wie wenn er diese zu Marktkonditionen vermieten würde.

5.3 Die

Argumentation des Rekurrenten beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass es

sich bei vermietetem und selbstgenutztem Wohneigentum um vergleichbare

Sachverhalte handelt. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden, wie sich

sogleich zeigen wird. Folglich erübrigt sich, den Marktmietwert des Grundstücks

des Rekurrenten antragsgemäss zu ermitteln.

5.3.1 Nach

Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu

behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich

differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche

Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen

Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger

Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn

Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten

getroffen werden müssen (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 147 I 73 E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Auf dem Gebiet

der Steuern wird das allgemeine Gleichbehandlungsgebot durch die Grundsätze der

Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch den Grundsatz

der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2

BV) konkretisiert. Danach sind Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen

Verhältnissen gleich zu besteuern und müssen wesentliche Ungleichheiten in den

tatsächlichen Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen

führen (BGE 136 I 49 E. 5.2 S. 59 f. mit Hinweisen; BGer 2C_681/2020 vom 25.

Juni 2021 E. 5.1). Der Gesetzgeber hat aber im Abgaberecht innerhalb der

Schranken der Verfassung weitgehende Gestaltungsfreiheit. Die Rechtsgleichheit

ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht schon verletzt, wenn der

Gesetzgeber Lösungen trifft, die nicht in jeder Hinsicht einem bestimmten,

wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwirtschaftlichen System folgen (BGE 126 I 76 E. 2a S. 78 mit Hinweisen). Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung

jedes einzelnen Steuerpflichtigen ist aus praktischen Gründen nicht erreichbar.

Deshalb ist eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts

unausweichlich und deshalb auch zulässig. Soweit keine absolute

Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung

nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder

systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (VGE

VD.2014.143 vom 26. Juni 2015 m.H. auf BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f. m.H.;

BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 141 II 338 E. 4.5; 133

II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen).

5.3.2 Der

Rekurrent rügt vorliegend einen unzulässigen Schematismus aufgrund des aus dem

Rechtsgleichheitsgebot abgeleiteten Differenzierungsgebots und wirft den

Steuerbehörden diesbezüglich eine Ermessensüberschreitung vor. Wie ausgeführt

(E. 4.2) führt jede Schätzmethode zwangsläufig zu einer gewissen

Pauschalisierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten

völlig gerecht zu werden. Wie das Bundesgericht in konstanter Praxis

feststellt, gibt es zur Ermittlung eines Verkehrswerts keine einzig anerkannte

Bewertungsmethode. Da der steuerrechtliche Verkehrswert nicht einer

mathematisch punktgenau bestimmbaren Grösse entspricht, sind zu dessen

Bestimmung regelmässig Schätzungen anzustellen, mit denen zwangsläufig eine

Streuung und gewisse Ungenauigkeit verbunden ist. Es seien daher der

Verkehrswert und der Vermögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund

vorsichtiger, schematischer Annäherungen festzulegen, auch wenn das dazu führt,

dass die so ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den tatsächlichen

Marktwerten abweichen (BGer 2C_181/2018 vom 12. März 2018 E. 2.2.3 m.H. auf BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249; Kocher, a.a.O., § 28 N 209).

Auf der

Grundlage der gesetzlichen Vorgaben in § 46 Abs. 4 StG und § 51 StV erfolgt

zwar ein gewisser Schematismus bei der Bewertung von selbstbewohnten

Grundstücken. Dabei wird aber den spezifischen Eigenheiten jedes konkreten

Grundstücks sowohl bei der Bewertung des Landes wie auch der Wohnbaute angemessen

Rechnung getragen. Wie der Rekurrent selber zutreffend geltend macht, wird

dabei auch dem konkreten Alter einer Baute sowie ihrem besonderen Schutz

wertmindernd Rechnung getragen (§ 51 Abs. 4 StV). Das Gleiche gilt für die

konkrete altersabhängige Nutzungsintensität des bewerteten Gebäudes (§ 51 Abs. 3 StV). Schliesslich basiert die Berechnung dem konkreten, von der

Gebäudeversicherung geschatzten Gebäudeversicherungswert (§ 51 Abs. 2 StV) und

dem auf dem Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren

Verhältnissen in derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor

der Bewertung bezahlt worden sind (§ 51 Abs. 3 StV). Damit erfolgt trotz einer

gewissen Schematisierung und Pauschalierung eine genügende Differenzierung bei

der Bewertung der Steuerwerte selbstgenutzter Grundstücke. Soweit der Rekurrent

seine Rüge ungenügender Differenzierung mit einem Vergleich mit dem von ihm

bemessenen Steuerwert seiner Liegenschaft im Fall ihrer Vermietung begründet,

kann darauf nicht abgestellt werden (s. sogleich).

5.3.3 Gemäss

Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts

von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum

wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert

ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung

dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes

der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8

Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und

Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der

Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E.

3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240

E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied

zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum

daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften

dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken. Der Erwerb mag zwar in beiden

Fällen der Vermögensanlage dienen, zielt aber bei selbstgenutztem Wohneigentum

nicht auf Kapitaleinkommen respektive Rendite.

Wie der

Rekurrent selbst geltend macht, besteht für Einfamilienhäuser der gehobensten

Wohnklasse eine erschwerte Vermietbarkeit (Rekursbegründung Ziff. 28 f.). Daraus

folgt auch, dass für vermietete Einfamilienhäuser nur ein sehr beschränkter

Markt existiert, da bloss ein kleiner, wenig repräsentativer Teil der in aller

Regel zur Eigennutzung durch die jeweilige Eigentümerschaft bestimmten

Einfamilienhäuser vermietet wird (VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 m.H. auf Botschaft

zum Steuerpaket 2001, in: BBl 2001 3055 f.). Der Marktwert der primär zur

Eigennutzung bestimmten Einfamilienhäuser bestimmt sich daher nicht primär nach

dem Ertragswert. Für die Möglichkeit von gehobenem Wohneigentum werden auf dem

Markt notorischerweise Erwerbspreise bezahlt, mit denen im Falle einer

Vermietung bloss eine im Vergleich zu anderen Liegenschaften

unterdurchschnittliche Rendite erzielt werden könnte. Demgegenüber richtet sich

der Erwerbspreis von vermietbarem Wohneigentum notorischerweise nach dem

erzielbaren Ertrag. Bei dessen Bestimmung sind die aktuellen Mietzinsen

aufgrund des obligationenrechtlichen Mietschutzes von Bedeutung (vgl. z.B. Art.

270 des Obligationenrechts [OR, SR 220]).

5.3.4 Wie

die Vorinstanz daher zutreffend erwogen hat, ist die unterschiedliche Bewertung

von vermieteten Liegenschaften nach dem Ertragswert und von selbstgenutztem

Wohneigentum nach dem Realwert somit nicht zu beanstanden (StRKE Nr. 43/2003

vom 18. September 2003, in BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.; zustimmend Ramseier, in: Tarolli

Schmidt/Villard/Bienz/Jaussi, Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel 2019, §

46 N 38).

5.4

5.4.1 Liegen

aber im Unterschied zu dem vom Bundesgericht in dem vom Rekurrenten

referenzierten Entscheid BGE 98 Ia 151 beurteilten Sachverhalt einer Reihe von

vergleichbaren, selbstbewohnten Nachbarhäusern keine vergleichbaren

Sachverhalte vor, so fehlt der mit dem Vergleich der Bewertung von vermieteten

und selbstgenutzten Grundstücken begründeten Rüge der Verletzung des

Gleichbehandlungsgrundsatzes resp. der Besteuerung nach der wirtschaftlichen

Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 BV die Grundlage. Der Rekurrent kann daher

auch aus seiner Berechnung des Vermögenssteuerwerts seiner Liegenschaft im

Falle ihrer Vermietung nichts ableiten, da diese gerade nicht vermietet wird,

sondern ihrer primären Bestimmung entsprechend der Wohnnutzung durch die

Eigentümerschaft dient.

5.4.2 Gleiches

gilt auch für die Behauptung einer Diskriminierung von selbstbewohntem

Grundeigentum. Der Rekurrent beruft sich in diesem Zusammenhang zu Recht nicht

auf den besonderen Diskriminierungsschutz von Art. 8 Abs. 2 BV. Da es

notorischerweise kaum vermietete Anwesen in der Art der Liegenschaft des

Rekurrenten mit grossem Umschwung im Kanton Basel-Stadt gibt, bei denen im

Vergleich zu ihrem Verkehrswert nur eine unterdurchschnittliche Rendite erzielt

werden kann, sodass dies aufgrund der Wertbestimmung nach dem Ertragswert zu

einem günstigeren Steuerwert führt, kann auch nicht von einer systematischen

Schlechterstellung von selbstbewohntem Grundeigentum bei der

Vermögensbesteuerung gesprochen werden. Entgegen der verallgemeinernden

Argumentation des Rekurrenten zeigt sich die von ihnen beschriebene Diskrepanz

denn auch bloss bei Wohnliegenschaften, die dem obersten Luxussegment

zugeschrieben werden müssen und von den von ihm als Beispiel genannten Ausnahmen

abgesehen auch kaum vermietet werden.

6.

Schliesslich weist

der Rekurrent auf Schranken durch verfassungsmässige Förderaufträge hin.

6.1 Zur

Begründung macht er geltend, das Regelungsermessen des kantonalen Gesetzgebers

werde bei der Grundstücksbewertung für die Vermögenssteuer dahingehend

beschränkt, dass ausschliesslich die selbstbewohnende Eigentümerschaft

privilegiert, nicht aber im Vergleich zu vermietender Eigentümerschaft schlechter

gestellt bzw. benachteiligt werden dürfe. Er bezieht sich dabei als

verfassungsrechtliche Förderaufträge auf Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV

sowie § 123 Abs. 2 KV, welche asymmetrische Ermächtigungen zur Abweichung von

der Rechtsgleichheit zu Gunsten, aber nicht zu Ungunsten der förderungswürdigen

selbstbewohnenden Wohneigentümerschaft bildeten.

6.2

6.2.1 Wie

der Rekurrent selbst zutreffend ausführt, verpflichtet Art. 108 Abs. 1 BV

den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, welches dem

Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet eine Kompetenz des

Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und Förderauftrag richtet sich

allein an den Bund und verpflichtet die Kantone daher nicht unmittelbar, die

Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen. Der Bund hat

darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im Rahmen des

Steuerharmonisierungsrechts eine solche Förderpflicht aufzuerlegen. Die

Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini,

in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2.

Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale

Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu

einer solchen Förderung.

6.2.2 Demgegenüber

verpflichtet Art. 111 Abs. 4 BV den Bund, «in Zusammenarbeit mit den Kantonen die

Selbstvorsorge namentlich durch Massnahmen der Steuer- und Eigentumspolitik» zu

fördern. Dieser bundesrechtliche Auftrag ist in § 123 Abs. 2 KV als Grundsatz

der Besteuerung aufgenommen worden. Diesem Auftrag entspricht die steuerliche

Privilegierung des Sparens im Rahmen der sogenannten dritten Säule. Daraus kann

aber entgegen der Auffassung des Rekurrenten keine Verpflichtung zu einer

bestimmten Form der Privilegierung von selbstbewohntem Wohneigentum abgeleitet

werden (vgl. bezüglich der Besteuerung des Eigenmietwerts VGE VD.2021.258 vom

21. März 2022 E. 3.3.2). Vielmehr ist es unzulässig, auf unbeweglichem Vermögen

einen generellen, rein eigentumspolitischen Abschlag auf dem Verkehrswert zu

gewähren (BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.8). Schliesslich ist im

Ergebnis mit dem trotz deutlichem Anstieg der Liegenschaftspreise rund 40%

unter dem Kaufpreis liegenden Steuerwert der Förderung der Selbstvorsorge

Rechnung getragen worden.

6.3 Die

entsprechend dem massgebenden kantonalen Gesetzes- und Verordnungsrecht

vorgenommene Besteuerung widerspricht daher auch insoweit nicht höherrangigem

Recht.

7.

Daraus folgt,

dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des

Verfahrens trägt der Rekurrent dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 3’500.–.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Der Rekurrent trägt die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen

Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 3’500.–, einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrent

-

Steuerverwaltung Basel-Stadt

-

Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.