Neubewertung eines Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.30

URTEIL

vom 17. Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller

und Gerichtsschreiber MLaw Tobias

Calò

Beteiligte

A____

Rekurrentin 1

[...]

B____

Rekurrent 2

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Steuerrekurskommission

vom 17. August 2020

betreffend die Neubewertung eines

Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

Sachverhalt

B____ und A____ (nachfolgend

Rekurrierende) sind Eigentümer der selbstgenutzten Liegenschaft [...] (Grundbuch

Basel, Sektion 2, Parzelle [...]; nachfolgend Liegenschaft). Im

Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016

setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 10. Juni 2016 (nachfolgend

Bewertungsverfügung) den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der

Steuerperiode 2016 neu auf CHF 372'000.– fest.

Dagegen erhoben die

Rekurrierenden bei der Steuerverwaltung Einsprache und machten im Wesentlichen

geltend, die Voraussetzungen für eine generelle Neubewertung seien nicht

gegeben und die vorgenommene Neubewertung verletze die Rechtsgleichheit sowie

den Anspruch auf rechtliches Gehör. Mit Entscheid vom 28. März 2017 wies

die Steuerverwaltung diese Einsprache ab, soweit sie darauf eintrat. Den

dagegen erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommission (nachfolgend auch

Vorinstanz) mit Entscheid vom 6. September 2018 gut und hob den

Einspracheentscheid vom 28. März 2017 sowie die Bewertungsverfügung auf.

Sie wies das Verfahren an die Steuerverwaltung zurück mit der Anweisung, das

Bewertungsverfahren unter Berücksichtigung des Anspruchs auf rechtliches Gehör,

insbesondere der Begründungspflicht, durchzuführen. Diesen Entscheid der

Steuerrekurskommission hob das Verwaltungsgericht auf Rekurs der

Steuerverwaltung hin mit Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019

auf, verneinte die von der Vorinstanz feststellte Verletzung des rechtlichen

Gehörs der Rekurrierenden und wies die Sache zum neuen Entscheid im Sinne der

Erwägungen an die Steuerrekurskommission zurück. Mit neuem Entscheid vom

17. August 2020 wies die Steuerrekurskommission den Rekurs

kostenfällig ab, soweit sie darauf eintrat.

Gegen diesen am 25. Januar 2021

versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe

vom 25. Februar 2021 erhobene Rekurs der Rekurrierenden, mit welchem

sie die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids

der Steuerrekurskommission und die Rückweisung der Streitsache an die

Vorinstanz zu einem neuen materiellen Entscheid über die steuerliche Bewertung der

Liegenschaft sowie zur Aufhebung der Spruchgebühr über CHF 1'000.–

beantragen. Mit Eingabe vom 22. März 2021 verzichtete die

Steuerrekurskommision auf eine Vernehmlassung zum Rekurs und beantragte unter

Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen Abweisung. Die Steuerverwaltung

nahm mit Vernehmlassung vom 13. April 2021 zum Rekurs Stellung und

beantragte dessen kosten- und entschädigungsfällige Abweisung. Hierzu haben die

Rekurrierenden mit Eingabe vom 5. Mai 2021 repliziert.

Die Einzelheiten

der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu

fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den

nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf

dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission

kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben

werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10

Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege

[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92

Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich

nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle

Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1

Zum

Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des

angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und

begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),

weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2

Die

rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren

Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den

Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Aus der

Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid

antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht

prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage

kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die

rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses

im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277, 305; VGE VD.2017.176

vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich

nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine

speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht

Dispositiv

enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht

insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig

angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften

verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch

gemacht hat.

1.4 Da

es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von

Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,

muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg

gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom

10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle

entscheidwesentlichen Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem

Zirkulationsweg gefällt werden.

2.

Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens ist die mit Bewertungsverfügung mit Wirkung ab der

Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit Einspracheentscheid vom

28. März 2017 von der Steuerverwaltung bestätigte Ermittlung des

Vermögenssteuerwerts der im Eigentum der Rekurrierenden stehenden Liegenschaft,

welcher auf CHF 372'000.– festgesetzt und mit dem angefochtenen Entscheid

der Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

2.1 Wie

im vorliegenden Verfahren bereits vom Verwaltungsgericht mit seinem

Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie auch von der

Vorinstanz in ihrem angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht erwogen

worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des

Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,

wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht

äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.

Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser

Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte

mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das

Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und

schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017

E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4; Dzamko-Locher/Teuscher, in:

Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14

N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die

auf eine systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009

E. 3.1; Zigerlig/Jud, in:

Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar StHG, 2. Auflage, Basel 2002,

Art. 14 N 4).

2.2 Der

Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,

den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist

eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom

28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen

Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der

Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307,

128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von

der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede

Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und

Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.

Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und

in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche

Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016

E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die

Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen

Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007

vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar

gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307).

2.3 In

Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG

vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert

angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und

Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige

Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser

Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke

bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem

Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 der Steuerverordnung [StV, SG 640.110]).

Als Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter

angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss

Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des

Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht

dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss

Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des

Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der

Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und

Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem

Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in

derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt

wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf diesem

Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).

Liegenschaften, die mehr als 100 Jahre alt sind, die unter Denkmalschutz

stehen oder sich in der Schutz- oder Schonzone befinden oder die

ausschliesslich oder teilweise einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen,

werden einer gesonderten Bewertung unterstellt (§ 51 Abs. 4 StV).

2.4

2.4.1 Zur

Berechnung des Gebäudewerts ging die Steuerverwaltung vorliegend in Anwendung

des Merkblatts zur generellen steuerlichen Neubewertung der selbstgenutzten

Liegenschaften im Kanton Basel-Stadt per 31. Dezember 2016 vom 30. November 2016

(nachfolgend Merkblatt Neubewertung) von einem Gebäudeversicherungswert von

CHF 574'000.– aus, welchen sie im Rahmen von § 51 Abs. 2 StV aufgrund der Altersentwertung im maximalen Umfang auf die

Hälfte reduzierte. Den relativen Landwert berechnete sie unter Berücksichtigung

der Schutzzonenzuweisung der Parzelle mit 40 % des absoluten Landwerts von

CHF 1'440.– pro m2. Bei einer Fläche von 148 m2

resultierte so ein relativer Landwert von CHF 85'248.– und aus der Summe

mit dem Gebäudewert ein abgerundeter Realwert und Vermögenssteuerwert von

CHF 372'000.–

2.4.2 Nach

Auseinandersetzung mit den Rügen der Rekurrierenden kam die Vor­instanz auch

unter Hinweis auf den von den Rekurrierenden im Jahr 1985 bezahlten Kaufpreis

für die Liegenschaft von CHF 360'000.– zum Schluss, dass diese

Neubewertung grundsätzlich plausibel erscheine. Insbesondere könnten die

Rekurrierenden weder substantiieren noch belegen, dass der absolute Landwert

von CHF 1'440.– pro m2 als Basis für den relativen Landwert

falsch wäre.

3.

Mit ihrem Rekurs

rügen die Rekurrierenden zunächst, dass die Vorinstanz in Missachtung des Urteils VD.2019.10

vom 25. September 2019 es unterlassen habe, Auskünfte der

Bodenbewertungsstelle einzuholen. Darin kann ihnen nicht gefolgt werden.

3.1 Im

genannten Entscheid hat das Verwaltungsgericht im Rahmen des Verfahrens

bezüglich der hier strittigen Grundstücksbewertung erwogen, dass sich ein

Anspruch auf Beizug von Akten aus einem anderen Verfahren sowie auf Einholung

von Auskünften von Dritten als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör ergebe

(VGE VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.1 m.H. auf Zweifel/Casanova/ Beusch/Hunziker, Schweizerisches

Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018, § 15

N 29 f.; Waldmann/Bickel,

in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz

[VwVG], 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 33 N 1 und 12). Der

Untersuchungsgrundsatz verpflichtet die Behörde dabei aber nur zum Beizug

derjenigen Beweise, die zur Abklärung der rechtserheblichen Tatsachen notwendig

sind (vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl. Krauskopf/Emmenegger/Babey, in:

Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 12 N 19 ff.). Der

Anspruch auf Aktenbeizug setzt voraus, dass die betroffene Person frist- und

formgerecht einen Beweisantrag stellt und dass das Beweismittel zulässig und

verfügbar sowie zur Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts tauglich ist.

Die Behörde kann von der Abnahme eines beantragten Beweismittels insbesondere

dann absehen, wenn der rechtserhebliche Sachverhalt bereits hinreichend geklärt

ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich mittels einer antizipierten

Beweiswürdigung (VGE VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.1

m.H.a. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren

und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, Zürich 2013, Rz. 153

und 457; Waldmann/Bickel, in:

Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 33 N 3, 7 und 12 ff.

sowie 21 f.). Demnach darf die Behörde von weiteren Beweisabnahmen absehen,

wenn sie aufgrund der bereits erhobenen Beweise bzw. aufgrund der Aktenlage

ihre Überzeugung gebildet hat und mit nachvollziehbaren Gründen annehmen kann,

dass diese durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (VGE VD.2019.10

vom 25. September 2019 E. 5.3.1 m.H.a. VGE VD.2017.150 vom

14. Mai 2018 E. 2.2; Waldmann/Bickel,

in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 33 N 22 und Art. 29

N 88; Kölz/Häner/Bertschi,

a.a.O., Rz. 537).

3.2

3.2.1 Bezogen

auf das vorliegende Bewertungsverfahren hat das Verwaltungsgericht festgestellt,

die Auffassung der Steuerverwaltung, auf den Beizug der Akten der

Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung unter Hinweis auf die

Möglichkeit der Grundstückeigentümerschaft, bei der Bodenbewertungsstelle selber

eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück einfordern zu können, sei nicht

zu beanstanden. Ohne konkrete Hinweise seitens der steuerpflichtigen Person seien

im Verfahren der Massenverwaltung aufgrund des Schematismus bei der Ermittlung

des Schätzwertes keine Unterlagen zu Vergleichsliegenschaften einzuholen. Der

Steuerrekurskommission stehe es aber frei, ihrerseits ergänzende Auskünfte bei

der Bodenbewertungsstelle über die Preisauswertungen als sogenannte

Richtwertangaben, die sich auf die absoluten Landwerte bezögen, einzuholen. Dabei

müssten die Rekurrierenden aber konkrete Hinweise für eine Überbewertung ihrer

Liegenschaft vortragen, da nach der im Abgaberecht geltenden Normentheorie in

sinngemässer Anwendung von Art. 8 des Zivilgesetzbuches (ZGB,

SR 210) der steuerpflichtigen Person für steueraufhebende oder -mindernde

Tatsachen die objektive Beweislast zukommt, während die Steuerbehörde jene für

steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen trifft (Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte

Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 – 222 DBG, Basel 2015,

Einführung zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff.

N 36; Behnisch, Die

Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht

[dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer], in: ASA 56

[1987/1988], S. 577, 624 ff.; Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,

a.a.O., § 14 N 3 und § 19 N 8; BGE 140 II 248 E. 3.5

S. 252; 121 II 257 E. 4c/aa S. 266; vgl. VGE VD.2016.2

und 3 vom 17. September 2016 E. 3.2.2, VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016

E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setze voraus, dass der den

steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie leistbar ist (Zweifel/Casanova/ Beusch/Hunziker,

a.a.O., § 19 N 9). Die Rekurrierenden hätten daher der

Steuerverwaltung im gesetzlich vorgesehenen, schematischen Verfahren dem auf der

Grundlage der von der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung

ermittelten Werte errechneten Steuerwert konkrete Anhaltspunkte für ein

deutliches Abweichen des ermittelten Steuerwerts vom tatsächlichen Verkehrswert

ihrer Liegenschaft, etwa aufgrund einer privaten Liegenschaftsschatzung, entgegen

zu halten (VGE VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.2

f.).

3.2.2 Vor

diesem Hintergrund hat das Verwaltungsgericht erwogen, die

Steuerrekurskommission werde weitere Auskünfte der Bodenbewertungsstelle

einholen können, wenn sie annehme, dass die Steuerverwaltung dies zu Unrecht

aufgrund einer antizipierten Beweiswürdigung unterlassen habe (VGE VD.2019.10

vom 25. September 2019 E. 5.3.4). In diesem Fall werde von der

Steuerrekurskommission zu prüfen sein, welche von der Bodenbewertungsstelle

aufgrund konkreter Anhaltspunkte übermittelten Angaben als nicht ausreichend

plausibel erscheinen. Sie werde dabei im gesetzlichen Rahmen der Amtshilfe die notwendig

erscheinenden ergänzenden Abklärungen treffen können (VGE VD.2019.10 vom

25. September 2019 E. 5.3.5).

3.3 Aus

diesen Ausführung folgt nicht, dass die Steuerrekurskommission verpflichtet

war, weitere Abklärungen zu treffen. Vielmehr galt auch in ihrem Verfahren,

dass auf die Einholung weiterer Auskünfte unter den Voraussetzungen einer antizipierten

Beweiswürdigung hat verzichtet werden dürfen (vgl. oben E. 3.1). Die

allgemein gehaltene Rüge ist daher abzuweisen.

4.

4.1 Weiter

rügen die Rekurrierenden, dass die Vorinstanz auf ihre als appellatorisch

bezeichnete Rüge einer Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht

eingetreten ist. Die Vorinstanz hat diesbezüglich erwogen, dass das

Verwaltungsgericht mit seinem Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019

bereits über diese Fragen entschieden habe, ohne dass die Rekurrierenden diesen

Entscheid ans Bundesgericht weitergezogen hätten. Der in Rechtskraft erwachsene

Entscheid könne daher im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht mehr abgeändert

werden.

4.2 Die

an dieser Feststellung geübte Kritik der Rekurrierenden zielt an der Sache

vorbei. Sie machen mit ihrer Rekursbegründung geltend, dass sich die Vorinstanz

mit der in Ziff. 2.3.2 ihrer Rekursbegründung im vorinstanzlichen

Verfahren erhobenen Kritik gar nicht auseinandergesetzt habe. An dieser Stelle

hätten sie als Verletzung ihres rechtlichen Gehörs gerügt, dass die

Steuerverwaltung im Einspracheentscheid auf ihre Kritik bezüglich des

massgebenden Werts der Gebäudeschätzung der Gebäudeversicherung nicht

eingegangen sei. Sie hätten dabei darauf hingewiesen, dass aus dem

Versicherungsausweis 2011 der Gebäudeversicherung ein aufgerundeter

Versicherungswert von CHF 526‘000.– hervorgehe und auf Ihrer Bewertung ein

Neuwert von CHF 574‘000.– ausgewiesen werde. Nach der Revisionsschätzung

Mitte 2011 sei der Wert auf CHF 565‘000.– festgelegt worden. Massgebend

sollte jedoch der Wert anfangs und nicht Mitte Jahr sein, da sich sonst eine

Rechtsungleichheit gegenüber den Bewertungen der Liegenschaften ohne

Revisionsschätzung im Bemessungsjahr ergebe.

4.3 Aus

dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung (BV, SR 101) fliesst auch der Anspruch auf Begründung

eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit den Vorbringen der

betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die Überlegungen

hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr

Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der

Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in

voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Die Begründungspflicht

wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die Behörde nicht mit

allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und nicht jedes einzelne

Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde darf sich auf die für

den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (vgl. zum Ganzen VGE VD.2019.184

vom 2. Dezember 2019 E. 2.2, VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E.

2.5.1; BGE 137 II 266 E. 3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88,

133 III 439 E. 3.3 S. 445; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,

Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 3. Auflage,

Basel 2014, Rz. 343 ff.).

4.4 Vorliegend

hat die Steuerverwaltung in ihrem Einspracheentscheid angegeben, von welchem

Gebäudeversicherungswert sie ausgegangen ist. In der Folge hat sich die

Vorinstanz im angefochtenen Entscheid eingehend mit der Frage des massgebenden

Stichtages für die Bestimmung des Gebäudeversicherungswerts auseinandergesetzt

(vgl. E. 6d). Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör der

Rekurrierenden ist daher insoweit nicht zu erkennen.

4.5 Im

Übrigen ist auch zutreffend, dass die Vorinstanz die im

verwaltungsgerichtlichen Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019 beurteilten

Fragen nicht mehr inhaltlich zu überprüfen hatte. Die Steuerrekurskommission

war an den Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts zu neuer Beurteilung der

Sache gebunden. Die Bindung umfasst sowohl das, was das Verwaltungsgericht

definitiv entschieden hat, als auch die Umschreibung des Rückweisungsauftrags (VGE VD.2017.246

und 247 vom 16. August 2018 E. 2.3.2; Schwank, Das verwaltungsinterne Rekursverfahren des Kantons

Basel-Stadt, Diss. Basel 2003, S. 85, 203; vgl. Dormann, in: Basler Kommentar BGG, 3. Auflage,

Basel 2018, Art. 107 N 18; vgl. auch VGE VD.2010.211 vom

17. Februar 2014). Die von den Rekurrierenden im vorinstanzlichen

Verfahren erhobenen, von der Steuerrekurskommission zunächst bejahten und vom

Verwaltungsgericht mit Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019

verworfenen Rügen der Verletzung ihres rechtlichen Gehörs waren daher von der

Vorinstanz mit dem angefochtenen Entscheid nicht mehr zu prüfen.

5.

Weiter halten

die Rekurrierenden an ihrer Rüge einer interkantonalen Ungleichbehandlung fest.

5.1 Die

Vorinstanz hat erwogen, die Rüge der Rekurrierenden, wonach der Steuerwert von

Liegenschaften in diversen Kantonen in Missachtung der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung mehr als die maximal zulässigen 40 % unter dem tatsächlichen

Verkehrswert lägen, ziele auf einen Gleichbehandlung im Unrecht. Ein solcher

Anspruch könne aber nicht aus Art. 8 BV abgeleitet werden.

5.2 Mit

ihrem Rekurs machen die Rekurrierenden nun aber eine Ungleichbehandlung im

Verhältnis zur Bewertung ausserkantonaler Vermögenswerte geltend. Die

auswärtigen oder ausländischen Werte würden nicht ebenso neu bewertet oder

deren Unterbewertungen auf den Bewertungsstichtag hin nicht aufgehoben. Dagegen

könnten sie als nicht steuerpflichtige Person gar nicht in anderen Kantonen eine

Beschwerde erheben. Es bleibe daher eine Verletzung von Art. 8 BV

bestehen.

5.3 Wie

die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung zutreffend ausgeführt hat, hat

der Kanton keinen direkten Einfluss auf die Neubewertung auswärtiger

Liegenschaften. Die daraus folgende unterschiedliche Bewertung von

Liegenschaften in verschiedenen Kantonen wurde aber mittels der

Repartitionswerte gemäss dem nach der generellen Neubewertung per 31. Dezember 2016

erlassenen Kreisschreiben der Schweizerischen Steuerkonferenz (SSK) betreffend

Regeln für die Bewertung der Grundstücke bei interkantonalen

Steuerausscheidungen erst gerade am 17. September 2018 ausgeglichen.

Weiter weist die Steuerverwaltung zutreffend darauf hin, dass Liegenschaften

sowohl einkommens- als vermögenssteuerrechtlich am Lageort besteuert werden.

Tiefere Bewertungen von ausserkantonalen Liegenschaften durch andere Kantone

wirken sich im Kanton Basel-Stadt daher bloss auf die Satzbestimmung aus.

6.

Weiter rügen die

Rekurrierenden eine Ungleichbehandlung im Vergleich zur Bewertung benachbarter

Liegenschaften in der [...]strasse.

6.1 Die

Rekurrierenden machen geltend, während der Wert ihrer Liegenschaft wie auch der

Liegenschaft C____ gegenüber der Einschätzung von 2001 von CHF 266'000.–

auf CHF 372'000.– resp. von CHF 282'000.– auf CHF 395'000.– um

je 40 % angehoben worden sei, sei der Wert der Liegenschaft D____ nur um 3 %

von CHF 371'000.– auf CHF 382'000.–, jener der Liegenschaft E____ um

22 % von CHF 273'000.– auf CHF 332'000.– und jener der Liegenschaft F____

um 25 % von CHF 288'000.– auf CHF 361'000.– angehoben worden. Alle

diese Liegenschaften würden selbst genutzt und hätten seit der letzten

Bewertung keine wertvermehrenden Investitionen erfahren. Die unterschiedlichen

Innenausbaustandards seien bereits bei der vorangegangenen Bewertung

berücksichtigt worden. Die Aufschläge müssten daher innerhalb einer geringen

Abweichung liegen. Weiter weisen sie darauf hin, dass ihr Estrich nicht ausgebaut

sei.

6.2 Dem

hält die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung entgegen, dass der unterschiedliche

Wertzuwachs bzw. Werterhalt der verglichenen Liegenschaften darauf zurückgeführt

werden könne, dass gewisse Liegenschaften durch den Zeitablauf weniger stark

abgenutzt bzw. besser unterhalten oder mit Energiesparmassnahmen ausgestattet worden

seien. Gemäss § 8 Abs. 1 der Schatzungs- und Abgrenzungsbestimmungen

zum Gebäudeversicherungsgesetz vom 14. August 1973 sei die

Wertverminderung eines Gebäudes vom Alter, der mutmasslichen Lebensdauer und

vom Zustand des Gebäudes abhängig. Die Wertverminderung beurteilte sich somit

nebst dem Alter und der mutmasslichen Lebensdauer nach dem Zustand des

Gebäudes, d.h. nach dem Umfang des Unterhalts der Liegenschaft. Ein unterschiedlich

intensiver Unterhalt könne dazu führen, dass der Vermögenssteuerwert der

Nachbarn in einem anderen Umfang angestiegen sei als derjenige der Liegenschaft

der Rekurrierenden.

6.3 Massgabend

ist vorliegend primär die Bewertung der Liegenschaft der Rekurrierenden selber.

Der Vergleich mit der Bewertung von Nachbarliegenschaften kann die Richtigkeit

dieser Bewertung nur in Frage stellen, wenn die Vergleichbarkeit der

Verhältnisse belegt würde. Davon kann keine Rede sein. Wie die Steuerverwaltung

zutreffend darlegt, hängt die Entwicklung der Bewertung von Liegenschaften

wesentlich von den Verhältnissen im Einzelfall ab. Dies ergibt sich bereits

daraus, dass die Werte der benachbarten Liegenschaften sowohl bezogen auf die

Bewertung im Jahr 2001 wie auch die nun strittige Neubewertung trotz ihrer

äusserlichen Vergleichbarkeit (vgl. act. 4; Beilagen D und N) erheblich

differieren.

7.

Mit ihrem Rekurs

bestreiten die Rekurrierenden sodann weiterhin die Erfüllung der

Voraussetzungen für eine Neubewertung selbstgenutzter Liegenschaften.

7.1 Wie

die Vorinstanz erwogen hat und von den Rekurrierenden anerkannt wird, werden selbstgenutzte

Grundstücke des Privat- und Geschäftsvermögens gemäss § 55 Abs. 2 StV

einer allgemeinen Neubewertung unterzogen, wenn sich aufgrund periodisch

durchzuführender statistischer Erhebungen zeigt, dass die Vermögenssteuerwerte

in einer erheblichen Zahl von Fällen im Durchschnitt in wesentlichem Ausmass

von den tatsächlich erzielbaren Verkehrswerten abweichen. Die Vorinstanz erwog

diesbezüglich, zur Feststellung einer wesentlichen Veränderung der Verkehrswerte

stelle die kantonale Steuerverwaltung auf den BKB-Index ab, was sachgerecht sowie

nicht willkürlich erscheine und daher nicht beanstandet werden könne. Dem

halten die Rekurrierenden entgegen, es sei «fahrlässig, auf einen

undifferenzierten und unnachgewiesenen Index einer privaten Institution

abzustellen», obwohl das Bau- und Verkehrsdepartement selber eigene

differenzierte Erhebungen nach Quartieren und Objekten vornehme. Wie sie schon

im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt hätten, seien die Liegenschaftspreise

für vergleichbare Reiheneinfamilienhäuser im Neubad- und Hirzbrunnenquartier

gemäss diesen Erhebungen in der Zeit von 1991 bis 2011 im Schnitt nicht einmal

um 20 % teurer geworden. Dies entspreche nicht den Anforderungen von § 55 Abs. 2 StV.

7.2 Wie

die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung zutreffend ausführt, handelt es

sich bei der Basler Kantonalbank nicht um eine private Institution, sondern

gemäss Art. 1 des Gesetzes über die Kantonalbank (SG 915.200) um eine

selbständige öffentlich-rechtliche Anstalt und damit um eine

technisch-organisatorisch verselbständigte, d.h. eine aus der Zentralverwaltung

ausgegliederte Verwaltungseinheit, welcher die Erfüllung einer bestimmten

öffentlichen Aufgabe obliegt (Häfelin/Müller/

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 1661).

Dieser von einer notorisch im Hypothekarmarkt führend engagierten Bank erstellte

Index weist für den Zeitraum von 1998 bis 2016 eine Verdoppelung der Preise von

Eigenheimen im Kanton nach. Warum auf diese Erhebungen nicht abgestellt werden

können soll, ist daher unerfindlich und wird von den Rekurrierenden denn auch

nicht substantiiert geltend gemacht. Weiter ist der Steuerverwaltung darin

zuzustimmen, dass über eine Neubewertung nicht auf der Grundlage der

Preisentwicklung in einzelnen Quartieren, sondern vielmehr aufgrund der statistischen

Entwicklung im gesamten Kantonsgebiet zu entscheiden ist.

8.

8.1

8.1.1 Mit

Bezug auf die Neubewertung der Liegenschaft der Rekurrierenden hat die

Vorinstanz in allgemeiner Hinsicht erwogen, die Überprüfung des ermittelten Vermögenssteuerwerts

von CHF 372'000.– habe ergeben, dass diese vorliegend grundsätzlich

plausibel erscheine. Es seien keine Anhaltspunkte zu erkennen, wonach es zu

Abweichungen von dem von der Steuerverwaltung festgelegten Verfahren gemäss

Merkblatt über die Neubewertung vom 30. November 2016 bzw. dem diesem

zugrunde liegenden § 51 StV gekommen sei. Dieser Wert erscheine vor

dem Hintergrund der Tatsache, dass die Liegenschaft im Jahr 1985 zu einem

Kaufpreis von CHF 360'000.– erworben worden sei, zumindest nicht als

übersetzt. Dass der absolute Landwert von CHF 1’440.– pro m2,

welcher als Basis für den relativen Landwert dient, falsch sei, könnten die

Rekurrierenden vorliegend weder belegen noch entsprechende Hinweise hierfür

darlegen. Entsprechend könne nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung

auf die Einholung weiterer Auskünfte bei der Bodenbewertungsstelle verzichtet

werden.

8.1.2 Wie

die Rekurrierenden zutreffend ausführen, hat das Verwaltungsgericht bereits mit

seinem Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019 erwogen, bei der

Bewertung benötige die Steuerverwaltung bloss Kenntnis des

Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts gemäss Bodenwertkatalog,

wenn der gestützt darauf ermittelte Realwert wie im vorliegenden Fall als

plausibel erscheine (E. 5.3.3). Das Verwaltungsgericht verwies dabei wie die

Vorinstanz auch darauf, dass der neu ermittelte Vermögenswert bloss CHF 12'000.–

über dem vor über 30 Jahren bezahlten Kaufpreises von CHF 360'000.–

liege. Es liege daher angesichts der in der Zwischenzeit gestiegenen

Bodenpreise kein Hinweis für eine Überbewertung vor. Für eine gegenteilige

Einschätzung müssten die Steuerpflichtigen in Anwendung der im Abgaberecht

geltenden Normentheorie in sinngemässer Anwendung von Art. 8 ZGB

mindestens konkrete Hinweise im Einspracheverfahren darlegen. Dazu hätten sie

zumindest konkrete Anhaltspunkte für ein deutliches Abweichen des ermittelten

Steuerwerts von dem tatsächlichen Verkehrswert ihrer Liegenschaft zu belegen,

was für sie beispielsweise mit einer privaten Liegenschaftsschatzung leistbar

sei.

8.1.3 Diesen

Beweis sind die Rekurrierenden weiterhin nicht angetreten. Demgegenüber weisen

sie darauf hin, dass die Parzelle zwischenzeitlich von der Bauzone 4 in

die Bauzone 2 herabgestuft worden sei. Der Kaufpreis habe noch auf der

Möglichkeit basiert, die Liegenschaft aufzustocken oder durch einen

viergeschossigen Neubau zu ersetzen, was unbeachtet geblieben sei. Weiter sei

zwischen den beiden Bewertungen per 31. Dezember 2001 und 31. Dezember 2016

eine Umzonung von der Schon- in die Schutzzone erfolgt, weshalb der Einschlag

beim Landwert höher ausfalle. Ohne die von der Steuerverwaltung vorgenommenen

gesetzlichen Steuerwerteinschläge wegen der Schutzzone würde der Steuerwert ihrer

Liegenschaft im richtigen Vergleich zum Wert per 1. Juli 1985 per 31. Dezember 2016

nämlich auf CHF 499'400.– lauten und somit CHF 139'400.– über dem

Kaufpreis liegen. Damit würde der Steuerwert um 354 % über dem Steuerwert von

CHF 141'061.– im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs liegen.

8.1.4 Wie

die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung explizit anerkennt, lassen sich

die Verhältnisse im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs aufgrund der

zwischenzeitlichen Zonenplanänderungen nicht «eins zu eins» vergleichen. Wie

die Rekurrierenden aber selber nachweisen, lag der Steuerwert ihrer

Liegenschaft im Zeitpunkt ihres Erwerbs mit 39.2 % weit unter dem Verkehrswert

des Grundstücks. Diese Bewertung erscheint offensichtlich mit der heute

geltenden bundesgerichtlichen Leitlinie, wonach der Steuerwert maximal 40 %

unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen darf (vgl. BGE 124 I 145)

nicht vereinbar, weshalb sie von vornherein nicht als Vergleichsbasis für die

aktuelle Bewertung gelten kann. Vor dem Hintergrund der belegten

Preisentwicklung bei den Eigenheimen im Kanton Basel-Stadt wäre es daher trotz

den nutzungsplanerischen Änderungen seit dem Erwerb ihrer Liegenschaft Sache

der Rekurrierenden gewesen, den von der Steuerverwaltung aufgrund der massgebenden

der statistischen Angaben errechneten Steuerwert ihrer Liegenschaft mittels

einer konkreten Schatzung in Frage zu stellen, was sie unterlassen haben.

8.2

8.2.1 Mit

Bezug auf die konkrete Grundstückbewertung ist die Vorinstanz weiter auf die

Rüge der Rekurrierenden eingetreten, wonach als Gebäudeversicherungswert jener

per 1. Januar 2011 in Höhe von CHF 526’000.– und nicht jener vom

30. Januar 2012 in Höhe von CHF 574’000.–, welcher im Rahmen

einer Revisionsschatzung und Neubewertung festgesetzt worden sei, zu

berücksichtigen sei. Sie erwog, dass der Bewertungszeitpunkt für den Gebäudeversicherungswert

der 31. Dezember 2014 sei, weshalb von jenem vom 30. Januar 2012

auszugehen sei. Zurückgewiesen hat die Vorinstanz die Einwendung der

Rekurrierenden, dass im Gebäudeversicherungswert auch allfällige Abrisskosten

beinhaltet seien, welche in Abzug gebracht werden müssten. Dies sähen die gesetzlichen

Grundlagen nicht vor. Die entsprechende Schematisierung sei im Massenfallrecht

zulässig. Die Steuerverwaltung habe daher zu Recht einen Gebäudeversicherungswert

in Höhe von CHF 574'000.– berücksichtigt.

8.2.2 Mit

ihrem Rekurs halten die Rekurrierenden an ihrem Standpunkt fest, dass

massgebend ein Wert anfangs und nicht Mitte Jahr sein müsse, um eine

Rechtsungleichheit zu vermeiden. Zudem machen sie weiter geltend, dass der

Gebäudeversicherungswert nicht den effektiven Wert der Liegenschaft, sondern

bloss den Baukostenwert für einen Neu- oder Wiederaufbau spiegle. In beiden

Punkten kann den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Wie die Steuerverwaltung

zutreffend ausführt, gilt gemäss dem Merkblatt Neubewertung als

Bewertungsstichtag, auf dem die Bewertungsparameter (Gebäudeversicherungswert,

Altersentwertung, absoluter Landwert) basieren, der 31. Dezember 2014.

Daher war bei allen Neubewertungen aus Rechtsgleichheitsgründen auf den Gebäudeversicherungswert

pro 2014 abzustellen. Da die Gebäude von der Gebäudeversicherung periodisch

geschätzt und die ermittelten Gebäudeversicherungswerte für die Folgejahre bis

zu einer Neuschätzung jeweils mit dem Baukostenindex indexiert werden, wird

damit der Gleichbehandlung aller, zu verschiedenen Zeitpunkten von der

Gebäudeversicherung geschatzten Liegenschaften Rechnung getragen. Vorliegend hat

der Gebäudeversicherungswert für das Jahr 2012 gemäss Versicherungsausweis der

Gebäudeversicherung vom 30. Januar 2012 bei einem Baukostenindex von

140.1 Punkten CHF 574‘000.– betragen (act. 8, Beilage 2). Im

Jahr 2014 hat der Baukostenindex 140.2 Punkte betragen (act. 8,

Beilage 3), weshalb der Gebäudeversicherungswert, auf CHF 1'000.–

gerundet, gleich geblieben ist und immer noch CHF 574‘000.– betragen hat.

Daraus folgt, dass auch die Bewertungsverfügung bezüglich des ihr zu Grunde

gelegten Gebäudeversicherungswertes nicht zu beanstanden ist.

8.3 Gerügt

wird von den Rekurrierenden auch weiterhin die Berücksichtigung der Einweisung

ihrer Liegenschaft in die Schutzzone.

8.3.1 Die

Vorinstanz erwog dabei, gemäss § 51 Abs. 4 StV seien

Liegenschaften in der Schutzzone wie von der Steuerverwaltung vorgenommen gesondert

zu bewerten. Die Berücksichtigung der Schutzzone werde mittels Einschlag beim

relativen Landwert vorgenommen. Bei Liegenschaften, welche nicht in der

Schutzzone belegen seien, könne der relative Landwert je nach Gebäudealter auf

ein Minimum von 62,5 % des absoluten Landwertes sinken. Bei der vorliegenden

Liegenschaft sei der relative Landwert aufgrund der Belegenheit in der

Schutzzone auf 40 % des absoluten Landwertes festgelegt worden. Damit sei die

Schutzzone angemessen berücksichtigt worden. Zum Vorhalt der Rekurrierenden,

wonach der im Merkblatt Neubewertung zum Ausdruck gebrachte Alterszuschlag für

Abbruchliegenschaften nicht zum Zuge kommen dürfe, da ihre Liegenschaft in der

Schutzzone nicht abgerissen werden dürfe, erwog die Vorinstanz, dass der

Prozentsatz ab einem Liegenschaftsalter von 70 Jahren wieder ansteige, weil

die Abbruchwahrscheinlichkeit einer Liegenschaft mit zunehmendem Gebäudealter

steige. Dies komme jedoch vorliegend nicht zum Tragen, da mittels der

gesonderten Bewertung der Einschlag auf dem absoluten Landwert unabhängig von

dieser Tabelle festgelegt worden sei.

8.3.2 Mit

ihrem Rekurs rügen die Rekurrierenden, dass in Anwendung von § 51 Abs. 4 StV

ein Einschlag bloss beim Landwert, nicht aber beim Gebäudewert erfolgt sei. Sie

machen geltend, dass das Gesetz klar von Liegenschaften und damit vom Gebäude

und dem Grundstücke spreche. Deshalb müsse auch beim Liegenschaftswert ein

Einschlag von 60 % auf dem nach der Altersentwertung feststehenden Wert

zusätzlich angerechnet werden. Zudem sei vom Rechtsetzer eine Kumulation der

Abzüge Altersentwertung und Zoneneinschlag nicht ausgeschlossen. Entgegen der

Auffassung der Steuerrekurskommission könne die Falschbewertung durch die

Höherwertung beim Versicherungswert nicht mit einer angeblichen Korrektur beim

Landwert ausgeglichen werden. Die Korrektur beim Gebäudewert müsse für

Liegenschaften in der Schutz- oder Denkmalzone auch über den Gebäudewert

erfolgen. Die Steuerrekurskommission habe zwar den unlogischen Abriss-Aufschlag

erkannt, lasse diese Ungleichheit aber zu und versuche die Tatsache mit einer

Verwässerung mit dem Landwert zu begründen. Wenn die Basis für die Berechnung

eines Wertes Tatsachen aber beinhalte, welche tatsächlich nicht möglich seien,

so führe dies automatisch zu falschen Ergebnissen. Korrekterweise müssten die

Gebäudeversicherungswerte deshalb bei Liegenschaften in der Schutz- und

Denkmalschutzzone von Amtes wegen korrigiert werden. Man könne nicht

wissentlich Dinge, wie vorliegend die Abbruchkosten, mitberücksichtigen, welche

nicht existierten und nicht vorkommen könnten.

8.3.3 Dem

hält die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung entgegen, dass der Abzug nicht

auf dem Gebäudewert erfolge, da der Maximalabzug bei unter 100-jährigen

Liegenschaften auf 50 % beschränkt und im vorliegenden Fall voll ausgeschöpft

worden sei. Würde der Abzug im Übrigen nicht auf dem Landwert erfolgen, würde

der absolute Landwert mit 73.5 % entsprechend CHF 1‘058.– pro m2

oder insgesamt mit CHF 156‘584.– bewertet. Mit den gewährten Abzügen von

50 % auf dem Gebäudewert und 60 % auf dem Landwert sei den geltend gemachten

Umständen genügend Rechnung getragen worden.

8.3.4 Wie

das Verwaltungsgericht bereits mit seinem Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019

(E. 3.1) erkannt hat, ist mit jeder Schätzung, unabhängig von der angewendeten

Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede Schätzmethode führt

zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag

nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen

und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen

Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos

gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3

S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4

f., 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt

dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und

den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007

vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar

gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307). Solche Konsequenzen der Anwendung der Bewertungsleitlinien von § 51 StV

machen die Rekurrierenden nicht substantiiert geltend. Auch wenn die

vorgegebene, schematisierende Berechnungsweise in einzelnen Punkten anfechtbar

erscheinen mag, machen die Rekurrierenden nicht glaubhaft, dass das Resultat

der Berechnung zu einem Missverhältnis zu den ordentlicherweise erzielten

Verkaufspreisen der Liegenschaften in der [...]strasse führt.

8.4.

8.4.1 Zudem

machen die Rekurrierenden geltend, dass der «Neuwert» gar nicht der effektive

Wert der Liegenschaft darstelle. Der Gebäudeversicherungswert bildet denjenigen

Betrag ab, welcher möglicherweise zum Wiederaufbau bei einer totalen Zerstörung

benötigt wird. Die Herleitung dieses Betrages basiere auf versicherungstechnischen

Vorgängen und habe somit nichts mit dem aktuellen Wert der Liegenschaft zu tun.

Zwar werde eine Altersentwertung in Abzug gebracht, gleichwohl lägen

Versicherungswerte vorsichtshalber immer über den wirklich zu erwartenden

Kosten. Zudem sei die Höhe der Altersentwertung fragwürdig und der Gebäudeversicherungswert

enthalte auch Abrisskosten von 10 bis 15 % der Versicherungssumme, obwohl

solche bei Liegenschaften in der Schutzzone allerhöchstens in einem Schadenfall

anfielen. Das zeige, dass dieser Wert nicht tel quel übernommen werden könne.

Deshalb müssten solche nicht zutreffenden Zuschläge eliminiert werden.

8.4.2 Wie

die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung zutreffend ausführt, ist auch in

diesem Punkt auf den zulässigen Schematismus bei der Grundstückbewertung als

Massenverwaltung hinzuweisen (vgl. oben E. 8.3.4). Auch diesbezüglich

substantiieren die Rekurrierenden nicht, dass die schematische Berücksichtigung

von Abbruchkosten beim Gebäudeversicherungswert unter Beachtung der übrigen,

vorgenommenen Einschläge bei der Berechnung des Liegenschaftswerts im Ergebnis

zu einer über dem Verkehrswert liegenden Bewertung führt.

8.5

8.5.1 Schliesslich

machen die Rekurrierenden geltend, die «Höherwertung auf den Verkehrswert» stehe

in Widerspruch zu Art. 108 BV, wonach das Hauseigentum für den

Eigenbedarf gefördert und dabei namentlich die Interessen von Familien und

Betagten berücksichtigt würden. Mit der angefochtenen Bewertung werde das

private Grundeigentum steuerlich gar nicht mehr durch tiefe Steuer- und

Eigenmietwerte gefördert.

8.5.2

Art. 108 BV

bezüglich der Wohnbau- und Wohneigentumsförderungskompetenz richtet sich an den

Bund. Auf dessen Grundlage hat der Bund das Wohnbau- und

Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) erlassen. Steuererleichterungen

gehören nicht zum Instrumentarium dieses Gesetzes (vgl. Art. 47 ff. WEG).

Insbesondere lassen sich aus der Kompetenznorm des Bundes auch keine

Leitplanken für die kantonale Steuerpolitik ableiten.

9.

9.1

9.1.1 Mit

ihrem Rekurs rügen die Rekurrierenden sodann den vorinstanzlichen

Kostenentscheid. Sie weisen darauf hin, dass die Steuerrekurskommission bei ihrem

ersten Entscheid StRK.2017.42 vom 6. September 2018 darauf verzichtet

habe, zulasten Steuerverwaltung Basel-Stadt eine Spruchgebühr zu erheben. Mit

dem neuen Entscheid StRK.2017.42 vom 17. August 2020 werde nun eine

Gebühr von CHF 1'000.– zu ihren Lasten erhoben, was sie als eine

ungerechte Ungleichbehandlung der Parteien empfänden. Eine unterschiedliche Behandlung

der Verwaltung und der Steuerzahlenden bilde einen Verstosse gegen Art. 8

Abs. 1 BV und insbesondere gegen Art. 29 Abs. 1 BV.

9.1.2 Darin

kann den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Das Verfahren vor der

Steuerrekurskommission richtet sich gemäss § 165 Abs. 1 StG nach

den Vorschriften des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege

(VRPG), soweit das Steuergesetz keine abweichende Regelung enthält. In

§ 170 StG wird zwar die Verteilung der Kosten des Verfahrens vor der

Steuerrekurskommission geregelt; gemäss § 170 Abs. 1 StG werden

die Kosten des Verfahrens der unterliegenden Partei auferlegt. Wie der weiteren

Regelung in dieser Bestimmung entnommen werden kann, ist die Steuerverwaltung

aber nicht als Partei, sondern als Vorinstanz des Rekursverfahrens vor der

Steuerrekurskommission zu verstehen. Dies entspricht denn auch der Regelung in

§ 30 Abs. 1 VRPG. Im Verzicht auf die Erhebung von Gebühren

gegenüber der unterliegenden Verwaltung liegt denn auch keine Verletzung von

Art. 8 Abs. 1 BV oder des Fairnessgebots gemäss Art. 29

Abs. 1 BV. Das Gebot der rechtsgleichen Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV)

ist verletzt, wenn rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein

vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist,

oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse

aufdrängen. Die verfahrensrechtliche Stellung rekurrierender Steuerpflichtiger

einerseits und der Steuerverwaltung als Vorinstanz andererseits ist im

Verfahren der Steuerrekurskommission offensichtlich unterschiedlich. Zudem

würde die Erhebung von Gebühren zulasten der Steuerverwaltung zu einem internen

Finanztransfer innerhalb des Finanzdepartements, dem die Steuerrekurskommission

administrativ angegliedert ist, führen, worauf verzichtet werden darf.

9.2

9.2.1 Schliesslich

rügen die Rekurrierenden mit Bezug auf den Kostenentscheid der Vorinstanz eine

Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, weil die Steuerrekurskommission auf ihre

Argumente, weshalb die Kosten unabhängig vom Ausgang des Verfahrens der

Verwaltung aufzuerlegen seien, nicht eingetreten sei. Inhaltlich haben dies die

Rekurrierenden mit einem trölerischen Verhalten der Verwaltung im

Einspracheverfahren begründet.

9.2.2 Darin

kann ihnen nicht gefolgt werden. Für den Inhalt des aus dem Anspruch auf

rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Recht auf

eine sich mit den erhobenen Rügen auseinandersetzende Begründung kann auf das

oben Ausgeführte (vgl. E. 4.3) verwiesen werden. Inwiefern die Art der

Beantwortung der Fragen der Rekurrierenden im Einspracheverfahren einen

Anspruch auf eine vom Ausgang des Verfahrens abweichende Verlegung der Kosten

begründen sollte, ist nicht erfindlich.

10.

Daraus folgt,

dass der Rekurs der Rekurrierenden vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem

Ausgang des Verfahrens tragen sie dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 1'500.–.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen in solidarischer Verbindung

die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer Gebühr von

CHF 1'500.– einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrierende

-

Steuerrekurskommission

-

Steuerverwaltung Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.