Bewertung des Grundstücks [...], Riehen ([...])

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.73

URTEIL

vom 17. Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger,

lic. iur. André Equey,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr

Keller

und Gerichtsschreiber MLaw

Tobias Calò

Beteiligte

A____

Rekurrent 1

[...]

B____

Rekurrentin 2

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Steuerrekurskommission

vom 22. Oktober 2020

betreffend die Neubewertung eines

Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

Sachverhalt

Die Ehegatten A____

und B____ (nachfolgend Rekurrierende) sind Eigentümer der selbstgenutzten Baurechtsparzelle

[...] (Grundbuch Riehen, [...]; nachfolgend Baurechtsparzelle). Im Rahmen der

allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016

setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 den

Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 561’000.–

fest.

Die von den

Rekurrierenden dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit

Entscheid vom 11. Mai 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid erhoben

die Rekurrierenden Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese sistierte das

Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 17. Dezember 2019 und

wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 22. Oktober 2020

kostenfällig ab.

Gegen diesen am 15. März 2021

versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe

vom 12. April 2021 erhobene Rekurs der Rekurrierenden, mit welchem

sie die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen

Entscheids der Steuerrekurskommission und die Belassung des Steuerwerts auf der

bisherigen Höhe beantragen. Mit Eingabe vom 17. Mai 2021 verzichtete

die Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum Rekurs und beantragte

unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen Abweisung. Die

Steuerverwaltung nahm mit Vernehmlassung vom 9. Juni 2021 zum Rekurs

Stellung und beantragte ebenfalls die kosten- und entschädigungsfällige

Abweisung des Rekurses. Zu diesen beiden Eingaben replizierten die

Rekurrierenden mit Eingabe vom 17. Juni 2021.

Die Einzelheiten

der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu

fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den

nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf

dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission

kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben

werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10

Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege [VRPG,

SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1

Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich

nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle

Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1

Zum

Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des

angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und

begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),

weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2

Die

rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren

Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den

Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Aus der

Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid

antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht

prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage

kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die

rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des

Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,

305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich

nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine

speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht

Dispositiv

enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht

insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig

angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder

Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen

unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4 Da

es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von

Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,

muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg

gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom

8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle

entscheidwesentlichen Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem

Zirkulationsweg gefällt werden.

2.

Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016

mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit Einspracheentscheid

vom 11. Mai 2018 bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der

Baurechtsparzelle, der auf CHF 561’000.– festgesetzt und mit dem

angefochtenen Entscheid der Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

3.1 Wie

im vorliegenden Verfahren bereits vom Verwaltungsgericht mit seinem

Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie auch von der

Vorinstanz in ihrem angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht erwogen

worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des

Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,

wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht

äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.

Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser

Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte

mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das

Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und

schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017

E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4; Dzamko-Locher/Teuscher, in:

Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14

N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die

auf eine systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009

E. 3.1; Zigerlig/Jud, in:

Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar StHG, 2. Auflage, Basel 2002,

Art. 14 N 4).

3.2 Der

Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,

den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist

eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom

28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen

Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der

Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307,

128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von

der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede

Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und

Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.

Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und

in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche

Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016

E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die

Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen

Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007

vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar

gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307).

3.3 In

Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG

vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert

angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und

Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige

Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser

Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke

bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem

Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 der Steuerverordnung [StV, SG 640.110]).

Als Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter

angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss

Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des

Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht

dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss

Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des

Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der

Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und

Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem

Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in

derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung

bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf

diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).

Liegenschaften, die mehr als 100 Jahre alt sind, die unter Denkmalschutz

stehen oder sich in der Schutz- oder Schonzone befinden oder die

ausschliesslich oder teilweise einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen,

werden einer gesonderten Bewertung unterstellt (§ 51 Abs. 4 StV).

3.4

3.4.1 Im

vorliegenden Fall hat die Steuerverwaltung erwogen, dass sich der für den

Vermögenssteuerwert massgebende Realwert der Baurechtsliegenschaft nach dem

Gebäudewert ohne Berücksichtigung des Landwerts bemisst. Sie ging dabei von

einem Gebäudeversicherungswert von CHF 786'000.– aus, von dem unter dem

Titel Altersentwertung ein Abzug von insgesamt 32,5 % und mithin von CHF

255'450.– erfolgte. Dieser Abzug setzte sich aus einer Altersentwertung von 20 %

gemäss der Gebäudeversicherung, einem Zuschlag von 10 % für «Zusatzeinflüsse»

und einem solchen von 2,5 % zur Berücksichtigung der Zeitspanne zwischen der

Versicherungsschatzung und der Gebäudeversicherungsindexierung zusammen. Zu

diesem Gebäudewert von CHF 530'550.– kam der Wert des Miteigentums an der

Parzelle [...] von CHF 31'333.–, woraus der abgerundete Vermögenssteuerwert von

CHF 561'000.– resultierte.

3.4.2 Mit

Bezug auf die Rüge der Rekurrierenden, damit werde der Besonderheit einer

Baurechtsparzelle zu wenig Rechnung getragen, erwog die Steuerverwaltung, dass

der nach der gesetzlichen Regelung massgebende Gebäudeversicherungswert und die

Altersentwertung durch die Schatzungsexperten der kantonalen

Gebäudeversicherung festgelegt würden. Um bei der Bestimmung der

Altersentwertung nicht nur der Bausubstanz, sondern auch anderen Einflüssen

Rechnung zu tragen, habe sie die von der Gebäudeversicherung geschätzte Altersentwertung

mit 50 % und mithin einem Zuschlag von 10 % zusätzlich zu Gunsten der

Rekurrierenden gewichtet. Zudem verweist sie auf die Berücksichtigung der

Zeitspanne seit der letzten Revisionsschatzung bis zum Indexierungszeitpunkt

mit 0.5 % pro Kalenderjahr. Es sei nicht ersichtlich, weshalb mit diesen

Abschlägen wertvermindernde Umstände nicht ausreichend berücksichtigt worden

seien. Weitere Reduktionen seien auch für Baurechtsliegenschaften gesetzlich

nicht vorgesehen. Der Baurechtszins sei mit einem separaten Vertrag vereinbart

worden und nicht Gegenstand der Bewertungsverfügung.

3.5 Im

vorinstanzlichen Verfahren hat sich die Steuerrekurskommission mit dem Einwand

der Rekurrierenden, wonach die wirtschaftlichen Besonderheiten des

Baurechtsverhältnisses nicht berücksichtigt worden seien und die Existenz eines

Baurechts die Verkäuflichkeit eines Objektes und damit dessen Preis schmälere,

auseinandergesetzt. Sie hat erwogen, dass die Rekurrierenden die positiven

Effekte wie z.B. die geringere Kapitalbindung und der fehlende

Eigenmietwertanteil auf dem Land unbeachtet liessen. Sie legten keine

alternative Realwert- oder Verkehrswertschätzung vor, welche eine Überbewertung

nachweisen würde. Auch die von ihnen geltend gemachten «Plausibiliätschecks» vermöchten

nicht zu überzeugen. Sie verweist auf die Verdoppelung der Verkaufspreise für

Eigenheime im Kanton Basel-Stadt seit der letzten generellen Neubewertung im

Jahre 2001, wie sie im Eigenheimindex der Basler Kantonalbank vom Januar 2018

ausgewiesen werde. Auch der von den Rekurrierenden geltend gemachte Verkaufspreis

in der Höhe von CHF 770'000.– der typenähnlichen Liegenschaft [...] in

Riehen bei einem Verkauf im Jahr 2005 übersteige den angefochtenen

Vermögenssteuerwert von CHF 561'000.–. Die Neubewertung erscheine daher

plausibel und es seien keine Anhaltspunkte erkennbar, dass es zu Abweichungen

von dem von der Steuerverwaltung festgelegten Verfahren gemäss Merkblatt über

die Neubewertung vom 30. November 2016 bzw. dem diesem zugrunde liegenden

§ 51 StV gekommen sei. Eine Reduktion des Gebäudeversicherungswerts

für Baurechtsliegenschaften sei im Steuergesetz resp. in der Steuerverordnung

nicht vorgesehen. Weshalb mit den durch die Steuerverwaltung zusätzlich

gewährten Abschlägen wertmindernde Umstände nicht ausreichend berücksichtigt

worden seien, sei nicht ersichtlich und würde von den Rekurrierenden auch nicht

näher dargelegt. Bei der Neubewertung habe das Baurechtsverhältnis auch dadurch

Beachtung gefunden, dass für die Bewertung lediglich der Gebäudewert – und kein

Bodenwert – herangezogen worden sei.

4.

4.1 Mit

ihrem Rekurs an das Verwaltungsgericht machen die Rekurrierenden geltend, dass

die von ihnen aufgeworfene Frage, ob es rechtens sei, ein im

Baurechtsverhältnis besessenes Gebäude vermögenssteuerrechtlich wie ein

anderes, ansonsten gleichartiges Gebäude ohne Baurechtsverhältnis zu behandeln,

von der Vorinstanz implizit bejaht worden sei, ohne dass sie sich mit der von ihnen

vorgebrachten Wertminderung zufolge der zeitlichen Begrenzung des Eigentums und

der seit der Bewertung von 2001 wegfallenden Annuitäten des Nutzens beschäftigt

hätte. Dieser Minderwert zufolge der reduzierten Nutzungsdauer sei von ihnen

bereits mit ihrer Einsprache vom 22. Dezember 2016 transparent

berechnet und mit dem Betrag von CHF 62'000.– beziffert worden. Im Übrigen

hätten sie die Berechnung der Steuerverwaltung nicht beanstandet. Die

Feststellung der Vorinstanz, sie hätten keine alternative Realwert- oder

Verkehrswertschätzung vorgelegt, mit der eine Überbewertung nachgewiesen würde,

sei daher falsch. Die im Eigenheimindex der BKB aufgezeigte Preisentwicklung

sei für Baurechtsliegenschaften nicht repräsentativ, weil Einfamilienhäuser im

Baurecht nur 200 bis 300 Einheiten von rund 9’300 Objekten ausmachten. Die

«Nichtberücksichtigung der Nutzzeitverkürzung» führe zu einer Gleichbehandlung

von Ungleichem. Diese systematische Benachteiligung gehe über die jedem

Verfahren inhärente Ermessens- und Schätzungsspanne hinaus und könne nicht

durch die Pauschallösung wegen «anderer Aspekte» ersetzt werden.

4.2

4.2.1 Jede

Nutzung eines Gebäudes ist endlich, soweit es nicht periodisch instand gehalten

und erneuert wird. Insoweit besteht bei jedem Gebäude mit dem Zeitablauf eine

«Nutzzeitverkürzung». Ein Unterschied zwischen Gebäuden auf Grundeigentum der

Gebäudeeigentümerschaft und im Baurecht besessenen Gebäuden besteht darin, dass

das Baurecht als selbständiges Recht gemäss Art. 779l Abs. 2 des

Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) auf höchstens 100 Jahre begründet werden

kann. Nach Ablauf dieser Dauer erfolgt ein Heimfall (Art. 779c ZGB),

soweit das Baurecht nicht verlängert wird (Art. 779l Abs. 2 ZGB).

Im Falle eines Heimfalls haben die Baurechtsberechtigen aber Anspruch auf

angemessene Entschädigung für die heimfallenden Bauwerke (Art. 779d Abs. 1 ZGB),

Gemäss der Lehre richtet sich die Entschädigungshöhe dabei mangels anderer

Abrede grundsätzlich nach dem Verkehrswert der heimfallenden Bauwerke (CHK-Henggeler, Art. 779d ZGB N 8;

KUKO ZGB-Schmid-Tschirren, Art. 779d

N 5; BSK ZGB II-Isler/Gross,

Art. 779d N 4 und 6a). Dieser Anspruch kann von den Baurechtsparteien

zwar wegbedungen oder anderweitig geregelt werden (CHK-Henggeler, Art. 779d ZGB N 8), was aber in

der Praxis nicht zuletzt auch wegen der Belehnungspraxis der Banken bei Bauten

von erheblichem Wert, wie sie Wohnbauten darstellen, kaum je vorkommt (BSK ZGB

II-Isler/Gross, Art. 779d N 14).

Eine durch Wegbedingung einer Heimfallentschädigung erfolgende Abwertung des

Gebäudewerts durch Zeitablauf wird von den Rekurrierenden denn auch nicht

geltend gemacht. Der Wegfall von 15 Nutzungsjahren seit der letzten

Neubewertung ist für sich daher nicht geeignet, zu einer Reduktion des

Gebäudewertes zu führen.

4.2.2 Im

Übrigen bezogen sich die Rekurrierenden bereits mit ihrer Einsprache auf

«Beeinträchtigungen» des Gebäudewertes in Form von «Tendenzen (…), die

hinsichtlich ihrer Folgen für den Gebäudewert nicht präzis beziffert werden

können». Soweit sie sich auf die Entwicklung des Baurechtszinses beziehen,

steht dieser in Relation mit dem Landwert, welchem bei der Bestimmung des

Vermögenssteuerwerts keine Relevanz zukommt. Es bleibt hier allein bei der

Behauptung einer «strukturellen Unsicherheit der künftigen Baurechtszinse»,

welche sich «bei einem Verkauf der Liegenschaft preismindernd» auswirke. Die

Rekurrierenden beziehen sich dabei auf die von Immobilien Basel-Stadt

praktizierte «Partnerschaftsformel», welche auf einer Landpreissteigerung und

einer Altersentwertung des Gebäudes fusst. Dies entspricht aber auch der

Ausgangslage bei sonstigen Eigenheimen, deren Wert insgesamt aufgrund der

Bodenpreisentwicklung zunimmt. Keine Relevanz für die Bestimmung des

Gebäudewertes kann der steuerlichen Behandlung der Baurechtszinsen zukommen. Vor

diesem Hintergrund kann auf die von den Rekurrierenden angerufenen

«finanzmathematische[n] Formel zur Berechnung des Barwerts», mit welcher

weggefallene Nutzwerte (Ertragswerte) des Gebäudes berechnet und auf CHF 62'000.–

beziffert werden, nicht abgestellt werden.

4.3 Vor

diesem Hintergrund ergeben sich keine Anhaltspunkte, weshalb der besonderen

Situation einer selbstgenutzten Baurechtsliegenschaft durch eine

ausserordentliche Erhöhung der ordentlichen Altersentwertung um 50 % unter dem

Titel «Zusatzeinflüsse» zur Berücksichtigung der auch nach Auffassung der

Rekurrierenden nicht präzis bezifferbaren Unsicherheiten bei deren Verkauf und

damit bei der Bewertung ihres Verkehrswerts nicht ausreichend Rechnung getragen

worden ist. Zu beachten ist dabei, dass bei der Bewertung nach dem Gesagten

eine gewisse Pauschalierung und Schematisierung, welche nicht in jedem Fall

allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden braucht, nicht zu beanstanden ist.

Dies wird zudem durch das von den Rekurrierenden in ihrer Einsprache selber

genannte Beispiel des Verkaufs der Einfamilien-Baurechtsliegenschaft [...]

deutlich. Beim Verkauf dieses gleich wie das eigene Haus gebauten Gebäudes habe

der Verkäufer im Jahr 2005 einen Preis von CHF 770'000.– erzielt. Auch

unter Berücksichtigung einer weiteren Altersentwertung in den folgenden 11

Jahren liegt dieser erzielte Verkehrswert deutlich über dem strittigen

Vermögenssteuerwert. Die Rekurrierenden vermögen daher mit ihren Rügen, wie von

den Vorinstanzen festgestellt, kein Missverhältnis zwischen diesem

Vermögenssteuerwert und dem ordentlicherweise erzielbaren Verkaufspreis für die

Baurechtsparzelle zu substantiieren. Daraus folgt, dass der Rekurs abzuweisen

ist.

5.

Nicht zu

beanstanden ist schliesslich auch der vorinstanzliche Kostenentscheid. Die

Rekurrierenden rügen diesbezüglich, dass die steuerrechtliche Behandlung von

Baurechten ein Thema steigenden öffentlichen Interesses sei, an dessen Klärung

auch die Steuerverwaltung interessiert sein müsste, was beim Kostenentscheid

hätte berücksichtigt werden müssen. Darin ist die Vorinstanz den Rekurrierenden

nicht gefolgt und hat die Kosten vielmehr nach dem Ausgang des Verfahrens verlegt.

Dies ist unter Beachtung des weiten Beurteilungsspielraums der Vorinstanz bei

der Festsetzung und Verteilung der Kosten des Verfahrens nicht zu beanstanden.

Grundsätzlich wird mit jedem gerichtlichen Entscheid das Recht weitergehend

konkretisiert. Damit ist ein Gewinn an Rechtssicherheit verbunden, was im

öffentlichen Interesse liegt. Da aber beim vorliegenden Verfahren die konkreten

steuerlichen Interessen, welche die Rekurrierenden erst zum Rekurs legitimiert

haben, im Vordergrund stehen, ist die Verteilung der Kosten nach dem Ausgang

des Verfahrens nicht zu beanstanden.

6.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens tragen die Rekurrierenden dessen Kosten mit einer Gebühr

von CHF 2'000.–.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen in solidarischer Verbindung

die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer Gebühr von

CHF 2'000.– einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrierende

-

Steuerrekurskommission

-

Steuerverwaltung Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.