Neubewertung eines Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer (BGer-Nr. 9C_630/2022 vom 22. Februar 2023)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.19

URTEIL

vom 14. August 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey, lic. iur. Mia Fuchs

und Gerichtsschreiberin MLaw Meret

Cajacob

Beteiligte

A____

Rekurrent

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Steuerrekurskommission

vom 3. Juni 2021

betreffend Neubewertung eines

Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

Sachverhalt

A____ (nachfolgend

Rekurrent) ist Eigentümer der selbstgenutzten Liegenschaft [...] in Basel (Grundbuch

Basel, [...]; nachfolgend Liegenschaft). Mit Verfügung vom 8. Dezember 2016

setzte die Steuerverwaltung Basel-Stadt den Vermögenssteuerwert der

Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 630'000.– fest. Die dagegen

erhobene Einsprache wies die Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 25.

Juli 2018 ab, soweit sie darauf eintrat. Gegen diesen Entscheid erhob der

Rekurrent Rekurs bei der Steuerrekurskommission Basel-Stadt. Diese sistierte

das Verfahren vom 13. März 2019 bis zum 17. Dezember 2019 und wies den Rekurs

sodann mit Entscheid vom 3. Juni 2021 kostenfällig ab.

Gegen diesen am

5. Januar 2022 versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der

mit Eingaben vom 22. Januar und 11. Februar 2022 angemeldete und begründete

Rekurs des Rekurrenten, mit welchem er die kostenfällige Aufhebung des

angefochtenen Entscheids der Steuerrekurskommission vom 3. Juni 2021 betreffend

Bewertung seiner Liegenschaft in der Rechtssache STRK.2018.149 beantragt. Mit

Vernehmlassung vom 25. Februar 2022 verwies die Steuerverwaltung auf den

angefochtenen Entscheid sowie ihre Stellungnahme im vorinstanzlichen Verfahren

und beantragt die Abweisung des Rekurses. Die Steuerrekurskommission beantragt

mit Vernehmlassung vom 31. März 2022 ebenfalls die kostenfällige Abweisung des

Rekurses. Hierzu replizierte der Rekurrent mit Eingabe vom 28. April 2022. Die

Einzelheiten der Parteistandpunkte sowie die weiteren Tatsachen ergeben sich,

soweit sie für das zu fällende Urteil von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen

Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil erging unter

Beizug der Vorakten auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission

kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben

werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 in

Verbindung mit § 99 und 32 Abs. 1 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).

Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das

Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1

Zum

Rekurs ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf den Rekurrenten als Adressaten des angefochtenen

Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171

Abs. 2 in Verbindung mit § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten

ist.

1.2.2

Die

rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren

Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den

Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Aus der

Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid

antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht

prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage

kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die

rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des

Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277, 305; VGE VD.2017.176

vom 28. Februar 2018, mit Hinweisen).

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich

nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine

speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht

Dispositiv

enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht insbesondere, ob

die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den

Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder

Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen

Gebrauch gemacht hat.

1.4 Da

es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von Art. 6

der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt, muss keine

Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg gefällt

werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002

vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle entscheidwesentlichen

Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem Zirkulationsweg gefällt

werden.

2.

Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens ist die mit Bewertungsverfügung vom 8. Dezember

2016 mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit

Einspracheentscheid vom 25. Juli 2018 von der Steuerverwaltung bestätigte

Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der im Eigentum des Rekurrenten stehenden

Liegenschaft, welcher auf CHF 630'000.– festgesetzt und mit dem angefochtenen

Entscheid der Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

Mit seinem

Rekurs rügt der Rekurrent zunächst eine Verletzung seines Anspruchs auf

rechtliches Gehör.

3.1

3.1.1 Unter

Bezugnahme auf das Recht auf Berücksichtigung rechtserheblicher Vorbringen und

auf Begründung macht der Rekurrent in verschiedener Hinsicht geltend, dass die

Steuerrekurskommission die mit seinem Rekurs im vorinstanzlichen Verfahren

vorgetragenen Rügen bezüglich der Bemessung des Verkehrs- und Landwerts und

bezüglich der Vornahme eines prozentualen Einschlags auf dem absoluten Landwert

nur im Rahmen einer Willkürprüfung respektive gar nicht beurteilt habe. Seine

relevanten Vorbringen seien nicht berücksichtigt worden.

3.1.2 Darin

kann dem Rekurrenten nicht gefolgt werden. Aus dem Anspruch auf rechtliches

Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) fliesst auch der

Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit

den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die

Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf

die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass

sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben

und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.

Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass

sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und

nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde

darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (vgl.

zum Ganzen VGE VD.2019.184 vom 2. Dezember 2019 E. 2.2, VD.2015.222/223 vom 2.

Juni 2016 E. 2.5.1; BGE 137 II 266 E. 3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88, 133

III 439 E. 3.3 S. 445; Rhinow/‌Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,

Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel

2021, N 343 ff.).

Vorliegend begründete

die Steuerrekurskommission eingehend, wie sie aufgrund der gesetzlichen

Bestimmung die Bewertung des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft des

Rekurrenten beurteilte.

3.2.

3.2.1 Weiter

rügt der Rekurrent eine Verletzung des aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör

fliessenden Akteneinsichtsrechts. Er macht geltend, dass es sich bei den «Landwerten

aus vorhergehenden Jahren» um verfahrensbezogene Akten handle, mit denen die

Steuerverwaltung die von ihr ermittelten Landwerte begründe. Es handle sich

nicht um amtsinterne Aktenstücke, sondern auch um persönliche Daten des

Rekurrenten. Er habe sowohl vor der Steuerverwaltung als auch vor der

Steuerrekurskommission um Akteneinsicht in die entsprechenden Landwerte ersucht.

Dieser Beweisantrag sei mit der Begründung abgelehnt worden, dass für die

Bewertung einer Liegenschaft die Angaben der Gebäudeversicherung und der

absolute Landwert gemäss Bodenwertkatalog massgebend seien und keine weiteren

Unterlagen erforderlich seien, wenn der gestützt darauf ermittelte Realwert als

plausibel erscheine. Auf die vom Rekurrenten zur Einsicht verlangten Quellen

sei bei der Ermittlung der Bodenpreise nicht abgestellt worden.

3.2.2 Das

Akteneinsichtsrecht stellt einen weiteren Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 BV

verankerten Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, das den Parteien im Verfahren

ermöglichen soll, ihre Mitwirkungsrechte wirksam und sachbezogen wahrnehmen zu

können (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein

grundsätzlich unbeschränktes Recht, in alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht

zu nehmen, die geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden (zum Ganzen Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,

a.a.O., N 322, mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88 f.; vgl. BGE 132 V 387

E. 3.2 S. 389, 121 I 225 E. 2a S. 227, 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 2001 Nr.

57). Gemäss der Rechtsprechung vermittelt die verfassungsmässige Garantie

insbesondere das Recht, am Sitz der Behörde Einsicht in die Akten zu nehmen,

daraus Notizen anzufertigen und Fotokopien zu erstellen, sofern sich daraus für

die Behörde kein übermässiger Aufwand ergibt (BGE 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra

2001 Nr. 57, 122 I 109 E. 2b S. 112, mit Hinweisen). Seine Grenzen findet das

Akteneinsichtsrecht an den öffentlichen Interessen des Staates und berechtigten

Geheimhaltungsinteressen Dritter (BGE 121 I 225 E. 2a S. 227, 119 Ib 12 E. 6b

S. 20, 113 Ia 1 E. 4a S. 4). Die Wahrnehmung des Akteneinsichtsrechts setzt die

Vollständigkeit der Akten voraus. Dessen Korrelat bildet daher die

Aktenführungspflicht, nach welcher die Behörden verpflichtet sind, alles

aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019

E. 1.6.4, VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.3.1.1, mit Hinweis auf Waldmann, in: Basler Kommentar, 2015,

Art. 29 BV N 54, BGE 142 I 86 E. 2.2 S. 89, 130 II 473 E. 4.1 S. 477, 129

I 85 E. 4.1 f. S. 88 ff., 124 V 372 E. 3b S. 375 f., 138 V 218 E. 8.1.2).

Grundsätzlich erstreckt sich das Einsichtsrecht folglich weder auf Akten eines

anderen (nicht die jeweilige Partei betreffenden) Verfahrens noch auf Akten

anderer Behörden, solange die entscheidende Behörde sie nicht beizieht oder

beizuziehen gedenkt (VGE VD.2019.7 vom 25. September 2019 E. 5.2.1, VD.2017.150

vom 14. Mai 2018 E. 2.2).

Für das

Steuerverfahren konkretisiert § 143 StG das verfassungsmässige

Akteneinsichtsrecht. Danach sind die steuerpflichtigen Personen berechtigt, in

die von ihnen eingereichten oder von ihnen unterzeichneten Akten ohne

Einschränkung Einsicht zu nehmen (§ 143 Abs. 1 StG). Die übrigen Akten stehen

der steuerpflichtigen Person zur Einsicht offen, sofern die Ermittlung des

Sachverhalts abgeschlossen ist und soweit nicht öffentliche oder private

Interessen entgegenstehen (§ 143 Abs. 2 StG; VGE VD.2019.7 vom 25. September

2019 E. 5.2.2).

3.2.3 Vom

Akteneinsichtsrecht zu unterscheiden ist der Anspruch auf Beizug von Akten aus

einem anderen Verfahren sowie auf Einholung von Auskünften Dritter. Dieser

Anspruch besteht unter den Voraussetzungen des Beweisantrags- und

Beweisabnahmerechts als weiterer Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör

(vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl. Zweifel/Casanova/Beusch/󠄀‌Hunziker, Schweizerisches

Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018, § 15 N 29 f.; Waldmann/Bickel, in:

Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Auflage, Zürich 2016,

Art. 33 N 1 und 12). Der Untersuchungsgrundsatz verpflichtet die Behörde nur

zum Beizug derjenigen Beweise, die zur Abklärung der rechtserheblichen

Tatsachen notwendig sind (vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl. Krauskopf/Emmenegger/Babey, in:

Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Auflage, Zürich 2016, Art.

12 N 19 ff.). Der Anspruch auf Aktenbeizug setzt voraus, dass die betroffene

Person frist- und formgerecht einen Beweisantrag stellt und dass das

Beweismittel zulässig und verfügbar sowie zur Abklärung des rechtserheblichen

Sachverhalts tauglich ist. Aus dem Beweisantrag muss hervorgehen, für welche

rechtserhebliche Tatsache mit dem Beweismittel der Beweis oder der Gegenbeweis

erbracht werden soll. Die Behörde kann von der Abnahme eines beantragten

Beweismittels insbesondere dann absehen, wenn der rechtserhebliche Sachverhalt bereits

hinreichend geklärt ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich mittels einer

antizipierten Beweiswürdigung (zum Ganzen VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E.

2.2; Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren

und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, Zürich 2013, N 153 und 457;

Waldmann/Bickel, a.a.O., Art. 33 N

3, 7, 12 ff., 21 f.). Demnach darf die Behörde von weiteren Beweisabnahmen

absehen, wenn sie aufgrund der bereits erhobenen Beweise bzw. aufgrund der

Aktenlage ihre Überzeugung gebildet hat und mit nachvollziehbaren Gründen

annehmen kann, dass diese durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde

(VGE VD.2019.7 vom 25. September 2019 E. 5.3.1, VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E.

2.2; Waldmann/Bickel, a.a.O., Art.

33 N 22 und Art. 29 N 88; Kölz/Häner/Bertschi,

a.a.O., N 537).

3.2.4 Vorliegend

haben die Vorinstanzen auf den Beizug der Akten der Bodenbewertungsstelle

verzichtet. Die Steuerrekurskommission hat den Beweisantrag des Rekurrenten, sämtliche

seine Parzelle betreffenden Angaben zum Landwert der Jahre 2002 bis 2015

mittels einer amtlichen Erkundigung bei der Bodenbewertungsstelle einzuholen, abgewiesen.

Es gehe bei der Plausibilisierung des Bodenwerts nicht um eine Betrachtung der

Entwicklung sogenannter Fundamentaldaten wie Mieten, Bruttoinlandprodukt oder

Bevölkerungswachstum etc., sondern gemäss § 46 Abs. 4 StG in Verbindung mit §

51 Abs. 3 der Steuerverordnung (StV, SG 640.110) um die in den letzten zwei

Jahren am Markt erzielten Preise für ähnliche und vergleichbare Objekte in der

gleichen Umgebung. Für die Bewertung einer Liegenschaft benötige die

Steuerverwaltung die Angaben der Gebäudeversicherung und den absoluten Landwert

gemäss Bodenwertkatalog. Eingeholt habe die Steuerverwaltung eine Stellungnahme

der Bodenbewertungsstelle vom 27. November 2018 zu den Argumenten des

Rekurrenten, worin diese Auskunft über fünf in der direkten Umgebung der

betroffenen Liegenschaft in den Jahren 2013 und 2014 registrierten

Liegenschaftsverkäufe erteilt hat. Die Steuerrekurskommission nannte dabei die absoluten

Landwerte der fünf Verkäufe von Liegenschaften, welche bezüglich der Lage und

der Ausnutzung der Liegenschaft des Rekurrenten ähnlich seien, sowie den

entsprechenden Mittel- und Medianwert, woraus sich ergebe, dass der eingesetzte

absolute Landwert von CHF 1'530.– pro m2 keineswegs überhöht und daher

als plausibel erscheine. Weiter wies die Steuerrekurskommission darauf hin,

dass die Bodenbewertungsstelle auch die Verkäufe von Vergleichsobjekten aus den

Jahren 1998 und 1999 offengelegt habe. Daraus folge ein Anstieg der durchschnittlichen

Landpreise der Betrachtungsperiode 1998/99 gegenüber der Betrachtungsperiode

2013/14 um rund 80 %, während der absolute Landpreis der Parzelle des

Rekurrenten um rund 60 % angestiegen sei. In diese Auskünfte wurde dem

Rekurrenten Einsicht gewährt. Soweit der Rekurrent eine weitergehende Einsicht

verlangt, bezieht sich diese auf Unterlagen, welche gar nicht zum Verfahren

beigezogen worden sind. Auf solche bezieht sich das gehörsrechtliche

Akteneinsichtsrecht nach dem Gesagten aber nicht. Eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs ist nicht erkennbar. Ob für die materielle Beurteilung des

Rekurses des Rekurrenten weitere Unterlagen beigezogen werden müssen, ist im

Zusammenhang mit dieser zu beurteilen.

4.

4.1

4.1.1 Wie

bereits vom Verwaltungsgericht im Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie

auch von der Steuerrekurskommission im angefochtenen Entscheid in rechtlicher

Hinsicht erwogen worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des

Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,

wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht

äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.

Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode

ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische

Aspekte mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das

Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und

schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September

2017 E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4; Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.],

Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14 N 28). Unzulässig ist dagegen

die Anwendung einer Bewertungsmethode, die auf eine systematische Über- oder

Unterbewertung hinausliefe (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom

23. April 2009 E. 3.1; Dzamko-Locher/Teuscher,

a.a.O., Art. 14 N 2 StHG).

4.1.2 Der

Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,

den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist

eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94/2014 vom

28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist dabei

nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein

Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1

S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede

Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und

Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.

Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und

in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche

Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128

I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.; 2P.36/1999

vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an

ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den

ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom 9. August

2007 E. 4.1) und damit die Anwendung der Methode zu klar gesetzwidrigen oder

unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307).

4.1.3 In

Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs.

4 StG vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der

Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu

schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine

gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der

Grundlage dieser Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf

selbstgenutzte Grundstücke bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem

Gebäudewert und dem Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 StV). Als Gebäudewert

gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter

angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss

Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des

Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht dem

relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss

Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des

Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der

Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und

Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem

Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in

derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung

bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf

diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).

Liegenschaften, die mehr als 100 Jahre alt sind, die unter Denkmalschutz stehen

oder sich in der Schutz- oder Schonzone befinden oder die ausschliesslich oder

teilweise einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen, werden einer

gesonderten Bewertung unterstellt (§ 51 Abs. 4 StV).

4.2 Bei

der Bewertung des Grundstücks des Rekurrenten ging die Steuerverwaltung

vorliegend von einem Gebäudeversicherungswert des Einfamilienhauses

von CHF 668'000.– aus. Davon brachte sie infolge der Altersentwertung 48 % und

mithin CHF 320'640.– in Abzug, wobei sich der Abzug aus 30 % gemäss

Gebäudeversicherung, 15 % Zuschlag für Zusatzeinflüsse und 3 % für die

Zeitspanne zwischen der Versicherungsschatzung und der

Gebäudeversicherungsindexierung zusammensetzte. Hinzu kam ein

Gebäudeversicherungswert des Geräteschopfs von CHF 5'000.–, von welchem die

Steuerverwaltung eine Altersentwertung von 25,5 % im Betrag von CHF 1'275.– in

Abzug brachte (15 % gemäss Gebäudeversicherung, 7,5 % Zuschlag für

Zusatzeinflüsse und 3 % Zeitspanne). Zu diesem Gebäudewert von CHF 351'085.–

kam auf der Grundlage von 65,9 % des absoluten Landwerts von CHF 1'530/m2

und einer Grundstücksfläche von 277 m2 ein relativer Landwert von

CHF 279'493.–. Für den absoluten Landwert stützte sich die Steuerverwaltung auf

die Ermittlung durch die Bodenbewertungsstelle aufgrund der durchschnittlichen

Verkaufspreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben Gegend und

Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt worden waren.

Dabei wurde zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten auf den

ermittelten mittleren Landwerten eine prozentuale Reduktion von 10 % vorgenommen.

Aus der Summe des Gebäudewerts und des relativen Landwerts resultierte ein

abgerundeter Realwert und Vermögenssteuerwert von CHF 630'000.– (Einspracheentscheid,

S. 4).

Die Steuerrekurskommission

erwog dazu, dass die Bewertung des Bodenwerts jeweils anhand der Angaben des

Bodenwertkatalogs vorgenommen werde. Diese basierten auf den in den letzten

zwei Jahren registrierten Verkäufen in der Umgebung der Liegenschaft, wobei zum

Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten auf dem so ermittelten Mittelwert

gemäss § 51 Abs. 3 StV ein prozentualer Einschlag gewährt werde (angefochtener

Entscheid, E. 7).

5.

5.1 Mit

seinem Rekurs stellt sich der Rekurrent zunächst weiterhin auf den Standpunkt,

dass diese gesetzlich vorgegebene Berechnung der Vermögenssteuerwerte nicht den

Marktwert abbilde, sondern letztlich auf Liebhaberwerten und spekulativen

Grundstückgeschäften beruhe.

5.1.1 Zur

Begründung macht der Rekurrent geltend, dass Immobilien im Rechtsverkehr regelmässig

an die Meistbietenden veräussert würden. Es sei notorisch, dass die auf dem

Markt erzielten Preise vielfach auch ausgesprochen spekulative oder subjektive

Preiskomponenten enthielten. Verkäufe zu Preisen unter ungewöhnlichen oder

persönlichen Verhältnissen, wie bei Käufen unter Verwandten oder zu

Ausnahmepreisen, dürften daher bei der Bewertung nicht berücksichtigt werden.

Diese Aussage fehle im aktuellen Merkblatt der Steuerverwaltung «zur generellen

steuerlichen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften im Kanton

Basel-Stadt per 31. Dezember 2016». Es würden daher bei der Ermittlung der

Landwerte «zufällige Über-, Spekulations-, Liebhaber- oder Freundschaftspreise

und dergleichen eingeschlossen». Indem solche erst im Rahmen der umstrittenen

Neubewertung berücksichtigt würden, nicht jedoch bei der Ermittlung der

Landwerte würden die Angaben im Bodenwertkatalog «jahre- und jahrzehntelang

nach oben gedrückt, bevor – einmalig – ein Korrektiv» einsetze. Es resultiere

eine «unzulässige Besteuerung fiktiver Werte», die das Steuerharmonisierungsrecht

verletze.

Weiter rügt er

eine Verletzung der Rechtsgleichheit bzw. der Grundsätze der Allgemeinheit und

Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie der Besteuerung nach wirtschaftlicher

Leistungsfähigkeit gemäss Art. 127 Abs. 2 BV. Die mit der Neubewertung

angestrebten Mehreinnahmen bei der Vermögenssteuer in der Höhe von CHF 7.6 Millionen

rührten vor allem daher, dass der Verkehrswert durch das Einpreisen zufälliger

Über-, Spekulations-, Liebhaber- oder Freundschaftspreise und dergleichen im

Bodenwertkatalog permanent rechtswidrig nach oben gedrückt werde. Damit müssten

einzig Eignerinnen und Eigner selbstgenutzter Grundstücke einen Teil der

Steuerlast tragen, die von der Allgemeinheit zu tragen wäre. Diese unbegründete

Mehrbelastung widerspreche dem Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung und

führe auch zu einer Verletzung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit gemäss

Art. 5 Abs. 2 BV.

Der Sachverhalt

sei zudem unvollständig und unrichtig ermittelt worden, sei doch manifest, dass

seit der letztmaligen Bewertung bei der Ermittlung der Landwerte über Jahre

hinweg jeweils zufällige Über-, Spekulations-, Liebhaber- oder

Freundschaftspreise und dergleichen eingeschlossen worden seien. Es liege daher

eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes vor. Weil der Entscheid deshalb

mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehe, liege auch eine

Verletzung des Willkürverbots vor.

5.1.2 Mit

seiner Kritik verkennt der Rekurrent zunächst, dass jede Schätzmethode wie

ausgeführt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung führen

muss und nicht allen Einzelaspekten eines Einzelfalls völlig gerecht werden

kann. Dies ist nach dem Gesagten auch dann hinzunehmen, wenn dabei die

rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird. Unzulässig sind Bewertungsnormen

nicht schon dann, wenn einzelne Elemente der vorgesehenen Bewertungsmethode bei

isolierter Beurteilung allenfalls kritisierbar wären, sondern nur dann, wenn

ihre Anwendung insgesamt zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen

führen würde (BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 1.5 [zur Publikation

bestimmt], BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 125 I 166 E. 2a S. 168, 124 I 247 E.

5 S. 250, 123 I 1 E. 4a S. 5; BGer 2P.279/1999 vom 3. November 2000 E. 2f). Wie

ausgeführt stösst eine Schätzmethode deshalb erst dann an eine Grenze, wenn ein

Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den ordentlicherweise

erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom 9. August 2007 E. 4.1)

und die Anwendung der Schätzmethode zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren

Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; vgl. oben E. 4.1.2).

Wie die Steuerrekurskommission

festgestellt hat, hat die Bodenbewertungsstelle der Steuerverwaltung mit Stellungnahme

vom 27. November 2018 offengelegt, dass die Ermittlung des absoluten Landwerts

der Parzelle des Rekurrenten auf fünf Liegenschaftsverkäufen in der direkten

Umgebung der betroffenen Liegenschaft in den Jahren 2013 und 2014 beruht. Dabei

betrugen die absoluten Landwerte der bezüglich Lage und Ausnutzung ähnlichen

Liegenschaften CHF 2'489.– pro m2, CHF 2'455.– pro m2,

CHF 2'408.– pro m2, CHF 2'302.– pro m2 und CHF 723.– pro m2.

Mit Ausnahme des letztgenannten Wertes bewegen sich sämtliche Verkaufspreise

somit in einem engen Preisband. Es ist nicht erkennbar, dass bei der Ermittlung

des absoluten Landwerts einzelne Liebhaberkäufe bei der Bewertung bestimmend

gewesen wären. Von dem auf dieser Grundlage ermittelten Mittel- und Medianwert

von CHF 2'075.– pro m2 respektive CHF 2'408.– pro m2

wurde zur Bestimmung des eingesetzten absoluten Landwerts von CHF 1'530.– pro m2

ein erheblicher Abschlag gemacht. Dieser liegt somit massgeblich unter den auf

dem Markt in der massgebenden Periode erzielten Verkaufspreisen. Er erscheint

daher mit der entsprechenden Feststellung der Steuerrekurskommission keineswegs

überhöht und ist als plausibel einzustufen.

Unzutreffend

erscheint auch die Behauptung des Rekurrenten, der massgebende Wert werde über

Jahre und Jahrzehnte nach oben gedrückt. Massgebend für die Bewertung sind

allein die Veräusserungspreise, die in den letzten zwei Jahren vor der

Neubewertung erzielt worden sind. Wie die Steuerrekurskommission in ihrer

Vernehmlassung zutreffend ausführt, kann daher ein stetiges Anheben des Niveaus

der Liegenschaftswerte über viele Jahre hinweg methodenbedingt gar nicht

stattfinden. Im Übrigen kann vollumfänglich auf die zutreffenden Erwägungen der

Steuerrekurskommission verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid, E.

4b/bb).

Schliesslich

substantiiert der Rekurrent nicht ansatzweise, weshalb der geschätzte

Steuerwert des 277 m2 Grundfläche umfassenden und mit dem einen Teil

eines Doppeleinfamilienhauses bebauten Grundstücks von CHF 630'000.– nicht dem

gängigen, im massgebenden Zeitpunkt für Parzellen dieser Art gehandelten Verkehrswert

entsprechen sollte. Dies gilt umso mehr, wenn man den vom Rekurrenten im

Einspracheverfahren angestrengten Vergleich zur Nachbarparzelle mit dem auf

eine Wohnfläche von 210 m2 ausgebauten anderen Teil des

Doppeleinfamilienhauses und dem damit offengelegten Ausbaupotential

berücksichtigt.

5.2 Weiter

rügt der Rekurrent die Höhe des vorgenommenen prozentualen Einschlags zum

Ausgleich allfälliger Schwankungen und Spitzenwerte.

5.2.1 Zur

Begründung weist der Rekurrent darauf hin, dass der prozentuale Einschlag bis

zur umstrittenen Neubewertung 20 % betragen habe (vgl. BStPra 2006/1 S. 124 ff.

E. 5d) und von der Steuerverwaltung nun neu auf 10 % festgelegt worden sei. Indem

der Subtrahend verringert worden sei, führe dies unter dem Strich zu einer

Erhöhung. Allein dadurch werde «jede betroffene Liegenschaft im Kanton um 10 %

höher bewertet – einfach so». Darin erkennt er eine Verletzung des Grundsatzes

der Gesetzmässigkeit. Die Kompetenz zum Erlass generell-abstrakter

Bewertungsvorschriften von Steuerobjekten liege nach dem Willen des

Gesetzgebers ausschliesslich beim Regierungsrat (vgl. § 46 Abs. 7 StG). Vorliegend

sei keine Delegationsnorm ersichtlich, die es der Steuerverwaltung erlaubt

hätte, den prozentualen Einschlag von ursprünglich 20 % auf neu 10 % zu

verringern. Weiter rügt der Rekurrent eine Verletzung des Grundsatzes der

Rechtsgleichheit. Er macht dabei geltend, mit dem in § 51 Abs. 3 Satz 5 StV

vorgesehenen prozentualen Einschlag von bisher 20 % solle vermieden werden,

dass Bewertungen im oberen Streubereich den effektiven Marktwert übersteigen

würden. Je mehr Spitzenwerte es gebe und je höher diese im Vergleich zur

letztmaligen Bewertung ausfielen, desto eher müsse der prozentuale Einschlag

gegenüber den bis zur umstrittenen Neubewertung geltenden 20 % erhöht und nicht

verringert werden.

Mit der «mit einem

Wisch» vorgenommenen Verringerung des Einschlags könnten bei der Neubewertung

Mehreinnahmen bei der Vermögenssteuer in der Höhe von CHF 7.6 Millionen erzielt

werden. Diese einzig die Eignerinnen und Eigner selbstgenutzter Grundstücke

treffende Mehrbelastung widerspreche den Grundsätzen der Allgemeinheit der

Besteuerung und der Verhältnismässigkeit.

Schliesslich sei

der Sachverhalt unvollständig und unrichtig festgestellt worden, indem die mit

der Verringerung des prozentualen Einschlags erfolgte «automatische weitere

Werterhöhung» im angefochtenen Entscheid mit keinem Wort erwähnt worden sei,

womit auch der Untersuchungsgrundsatz verletzt worden sei. Die mit der

Minderung des prozentualen Einschlags von ursprünglich 20 % auf neu 10 %

automatisch verbundene Erhöhung sämtlicher Landwerte der selbstgenutzten

Liegenschaften um 10 % verletze krass den Grundsatz der Allgemeinheit der

Besteuerung und sei damit willkürlich.

5.2.2 Diesen

Rügen kann ebenfalls nicht gefolgt werden. § 51 Abs. 3 StV verweist für die

absoluten Landwerte auf die im Bodenwertkatalog enthaltenen Erhebungen des

kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts und den Durchschnitt der dort

registrierten Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben

Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt worden

sind. Dabei wird vorgeschrieben, dass zum Ausgleich von Schwankungen und

Spitzenwerten auf diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt wird.

Die Bestimmung dieses Einschlags hat dabei jeweils auf der Grundlage der

konkreten Marktsituation im Zeitpunkt der Neubewertung zu erfolgen. Der

Rekurrent kann folglich aus der früher nach dieser Bestimmung massgebenden Höhe

des Einschlags nichts zu seinen Gunsten ableiten.

Vorliegend

plausibilisiert der Rekurrent durch nichts, weshalb mit einem Einschlag von 10

% in der aktuellen Marktsituation den Schwankungen und Spitzenwerten im

Liegenschaftsmarkt nicht ausreichend Rechnung getragen wird. Dies verdeutlicht

denn auch die Aufstellung der von der Bodenbewertungsstelle nachgewiesenen Höhe

der zur Bestimmung des absoluten Landwerts im vorliegenden Fall massgebenden

Verkaufspreise von CHF 2'489.– pro m2, CHF 2'455.– pro m2,

CHF 2'408.– pro m2, CHF 2'302.– pro m2 und CHF 723.– pro m2.

Während vier dieser Verkäufe Preise in einem engen Preisband aufwiesen, lag ein

Verkauf deutlich darunter. Bereits mit der Berücksichtigung dieses deutlich

unter den Marktpreisen erfolgten Verkaufs wurde der absolute Landwert zu

Gunsten des Rekurrenten gesenkt. Es ist nicht ersichtlich, wieso bei dieser

ansonsten homogenen Marktsituation zur Berücksichtigung von Spitzenwerten ein

weitergehender prozentualer Einschlag gemäss § 51 Abs. 3 Satz 5 StV

notwendig wäre. Hierfür fehlt jeder Anhaltspunkt.

5.2.3 Ebenfalls

nicht gefolgt werden kann der Rüge des Rekurrenten einer Verletzung des

Legalitätsprinzips.

Wie der

Rekurrent zutreffend geltend macht, erlässt der Grosse Rat gemäss § 83 Abs. 1

der Verfassung des Kantons Basel-Stadt (KV, SG 111.100) alle grundlegenden und

wichtigen Bestimmungen in der Form des Gesetzes. Grundlegend und wichtig sind

Bestimmungen, für welche die Verfassung ausdrücklich das Gesetz vorsieht. Weiter

zählen dazu insbesondere Bestimmungen über die Grundzüge der Rechtsstellung des

Einzelnen, den Gegenstand der Abgaben, den Kreis der Abgabepflichtigen und die

Bemessung der Abgaben mit Ausnahme der Gebühren von geringer Höhe, Bestimmungen

über Zweck, Art und Rahmen von kantonalen Leistungen sowie Bestimmungen über die

Grundzüge der Organisation und der Aufgaben der Behörden (§ 83 Abs. 2 KV). Die

wichtigen Regelungen müssen bei der Delegation von Rechtsetzungskompetenzen in

einem Gesetz umschrieben sein (VGE VD.2020.266 vom 8. Dezember 2021 E. 2.2.2, mit

Hinweis auf Häfelin/Müller/Uhlmann,

Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich 2020, N 364 f., 368 und 374a).

Im Weiteren bildet die Frage der Zulässigkeit einer Gesetzesdelegation an ein

dem kantonalen Gesetzgeber nachgeordnetes Organ vorab eine Frage des kantonalen

Verfassungsrechts (BGE 118 Ia 305 E. 2b S. 310 f.). Bundesrechtlich ist die

Delegation von Rechtsetzungskompetenzen vom kantonalen Gesetzgeber an eine

Verwaltungsbehörde zulässig, wenn sie nicht durch das kantonale Recht

ausgeschlossen wird, sie sich auf ein bestimmtes Gebiet beschränkt und das Gesetz

die Grundzüge der Regelung selbst enthält, soweit diese die Rechtsstellung der

Bürger schwerwiegend berührt. Dem entspricht auch die Regelung in § 105 Abs. 2 und 3 KV (VGE VD.2016.195 vom 27. April 2017 E. 3.1.2).

Vorliegend hat

der Gesetzgeber mit § 46 Abs. 4 Satz 2 und Abs. 7 StG in Umsetzung der

bundesrechtlichen Verpflichtung zur Bewertung des Vermögens nach dem

Verkehrswert gemäss Art. 14 StHG den Grundsatz aufgestellt, wonach selbstbewohnte

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf der Basis des Realwertes zu

schätzen sind, wobei der Regierungsrat die für eine gleichmässige Besteuerung

erforderlichen Bewertungsvorschriften festzusetzen hat. Dieser Obliegenheit ist

der Regierungsrat mit der Regelung in § 51 StV nachgekommen. Dabei hat er die

Vornahme der Schatzung und mithin auch des Einschlags zum Ausgleich von

Schwankungen und Spitzenwerten an die Steuerverwaltung delegiert. Dies ist

nicht zu beanstanden, findet sich der Grundsatz der Bewertung auf der Basis des

gemäss dem Realwert zu bestimmenden Verkehrswerts doch bereits im Gesetz selber.

Die weitere Delegation und Subdelegation der Bestimmung der Bewertungsmethode

ist umso weniger zu beanstanden, als das Ergebnis der Bewertung auf dieser

Grundlage im Einzelfall überprüft werden kann, wenn Anhaltspunkte für ein Missverhältnis

zwischen dem ermittelten Vermögenssteuerwert und den ordentlicherweise

erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare Objekte etwa mit einer konkreten

Schatzung substantiiert werden können (vgl. VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022

E. 8.1.4, VD.2021.80 vom 16. Februar 2022 E. 5.3).

5.3 Weiter

stellt der Rekurrent unter dem Titel einer Ergebniskontrolle die Plausibilität

des ermittelten Gebäudewerts in Frage.

5.3.1 Er

macht dabei weiterhin geltend, dass die Plausibilität eines neu festgesetzten

Landwerts massgeblich davon abhänge, ob die Differenz zum letztmals verfügten

Landwert im Einklang stehe «mit der Entwicklung der relevanten Fundamentaldaten

wie Mieten, Bruttoinlandsprodukt und Bevölkerungswachstum sowie mit früheren

Feststellungen zur Preisentwicklung». Zur Bestimmung der Grundstückwerte reiche

die Überlegung nicht aus, dass Immobilienpreise tel quel den Verkehrswert

reflektieren würden. Es werde übersehen, dass «Wert und Preis […] nicht

dasselbe» seien. Es sei sehr wohl möglich, dass bei einem Verkauf für ein

Gebäude mehr bezahlt werde, als es der sogenannte Gebäudeversicherungswert zum

Ausdruck bringe. Es sei notorisch, dass die auf dem Markt erzielten Preise auch

ausgesprochen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive (so bei

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthielten (BGE 131 I 291 E. 3.2.2). Nicht alles, was bei einem Verkauf über die Gebäudeversicherungswerte

hinaus bezahlt werde, dürfe automatisch in die Landwerte fliessen.

Der Rekurrent

rügt dabei, dass sich die Steuerrekurskommission nicht für die von der

Steuerverwaltung ins Feld geführten Landwerte aus vorhergehenden Jahren

interessiere, womit eine Ergebniskontrolle schlichtweg nicht vorgenommen werde.

Diese früher erzielten Landwerte müssten ediert werden. Daraus sei ersichtlich,

ob von einer linearen Wertsteigerung seit 2001 von durchschnittlich ca. 5 % pro

Jahr auszugehen sei oder in welchen Jahren ein höherer, steilerer Anstieg

verbunden mit einem Knick vorliege. Indem diese Angaben nicht beigezogen worden

seien, habe die Steuerrekurskommission den Sachverhalt unvollständig und

unrichtig festgestellt. Er verweist dabei auf eine Publikation des Grundbuch-

und Vermessungsamtes Basel-Stadt vom Januar 2012, worin unter Bezugnahme auf

die Immobilienpreise von Reiheneinfamilienhäusern in den Wohnvierteln

Hirzbrunnen und Neubad explizit festgehalten worden sei, dass die Preise dieser

Reiheneinfamilienhäuser von 1991 bis 2011 «im Schnitt um nicht einmal 20 %

teurer [wurden], was unter der Entwicklung der Konsumentenpreise liegt, welche

im gleichen Zeitraum um knapp 25 % gestiegen» seien. Hinsichtlich der Preise

von Reiheneinfamilienhäusern im Wohnviertel Hirzbrunnen ergebe sich im Vergleich

zwischen 1991 und 2011 sogar eine leichte Rückläufigkeit (Grafik, S. 7). Für

die Bodenpreise im [...], zu dem auch [...] gehöre, werde eine sinkende Tendenz

ausgewiesen. Gemäss dem Bericht zur Finanzstabilität 2014 der Schweizerischen

Nationalbank (SNB) ergebe sich, dass die Preise von Einfamilienhäusern in der

Schweiz auch im Jahr 2014 mit den Mietpreisen Schritt gehalten hätten. Gemäss

dem Basler Mietpreisraster zähle das Hirzbrunnen-Quartier zu den günstigsten

Wohnvierteln. Die Entwicklung der Fundamentaldaten für den absoluten Landwert

des Grundstücks [...] lege daher einen Anstieg zwischen 2,4 % und 4,1 % nahe.

Werde dazu «im Sinne eines Konfidenzintervalls noch 10 % addiert», resultiere «gegenüber

dem letztmals verfügten absoluten Landwert eine Steigerung um 14 %». Indem

dieser Sachverhalt nicht erhoben worden sei, liege eine Verletzung des

Untersuchungsgrundsatzes vor. Indem bei der Beweiswürdigung einseitig einzelne

Beweise berücksichtigt worden seien, sei diese wie auch die mit inneren

Widersprüchen behaftete Begründung willkürlich.

5.3.2 Mit

dieser Argumentation verlangt der Rekurrent im Ergebnis die Anwendung einer

anderen als der gesetzlich vorgesehenen Schatzungsmethode. Darin kann ihm von

vornherein nicht gefolgt werden. Wie die Steuerrekurskommission zutreffend

erwogen hat, geht es bei der Plausibilisierung des Bodenwerts nicht um eine

Betrachtung der Entwicklung sogenannter Fundamentaldaten wie Mieten,

Bruttoinlandprodukt oder Bevölkerungswachstum etc., sondern um die in den

letzten zwei Jahren am Markt erzielten Preise für ähnliche und vergleichbare

Objekte in der gleichen Umgebung (für den Landwert gemäss § 46 Abs. 4 StG in

Verbindung mit § 51 Abs. 3 StV). Diese sind belegt worden und zeigen die

aktuell auf dem Liegenschaftsmarkt erzielten Preise, weshalb sie zur Bestimmung

des Verkehrswerts offensichtlich geeignet sind. Mit seiner Argumentation

verkennt der Rekurrent auch, dass sich der Markt für Einfamilienhäuser vom Mietmarkt

unterscheidet (vgl. auch VGE VD.2022.7 vom 30. Juni 2022 E. 5.3.4). Ebenso

irrelevant sind vor diesem Hintergrund auch die in früheren Jahren erzielten

Grundstückverkaufspreise oder die Preisentwicklungen bei früheren

Liegenschaftsneubewertungen. Die vom Rekurrenten zur Edition verlangten «Fundamentaldaten

für die Bewertung» sind daher mit den entsprechenden Erwägungen der Steuerrekurskommission

nicht relevant und folglich auch nicht beizuziehen.

5.4

5.4.1 Schliesslich

macht der Rekurrent geltend, dass eine Neufestsetzung des Vermögenssteuerwertes

für selbstgenutzte Grundstücke gemäss § 55 Abs. 3 StV einzig beim Abbruch, bei

einer Neuerstellung oder bei einer umfassenden Renovation einer Liegenschaft,

bei der Umzonung eines Grundstücks oder bei einer Änderung der Nutzungsart

erlaubt sei. Er habe daher ein Feststellungsbegehren gestellt, wonach ihm bei

sinkenden Landwerten das Recht zukomme, eine Neufestsetzung des Landwerts und

damit des Vermögenssteuerwerts seines streitgegenständlichen Grundstücks zu

verlangen, selbst wenn weder ein Abbruch noch eine Neuerstellung noch eine

umfassende Renovation noch eine Umzonung noch eine Änderung der Nutzungsart

erfolge. Darauf sei die Steuerrekurskommission nicht eingetreten und habe

seinen dagegen erhobenen Rekurs mangels eines aktuellen Rechtschutzinteresses

abgewiesen. Die streitgegenständliche Bewertungsverfügung sei Auslöser für sein

Feststellungsbegehren gewesen. Bei seinem Reiheneinfamilienhaus mit Baujahr

1937 stünden mit der Zeit Renovationen an. Stelle sich die Steuerverwaltung auf

den Standpunkt, sie könne selbst bei sinkenden Immobilienpreisen einseitig über

eine künftige Neufestsetzung der Landwerte und damit der Vermögenssteuerwerte

entscheiden, verbliebe den Hauseigentümern bei sinkenden Landwerten lediglich

die Möglichkeit, ihr Haus abzureissen oder umfassend zu renovieren, wenn sie

berechtigterweise eine Anpassung bei den Landwerten erreichen wollten. Damit

stelle sich die Frage, ob anstehende Renovationen gestaffelt oder zur Erfüllung

des Kriteriums einer «umfassenden Renovation» gebündelt vorgenommen werden

sollten. Er benötige daher hinsichtlich der Renovationen und den damit

verbundenen Auslagen Planungs- und Rechtssicherheit. Daraus folge ein schutzwürdiges

Interesse. Indem die Steuerrekurskommission als Vorinstanz die Ausführungen der

Steuerverwaltung im angefochtenen Entscheid gestützt und ein aktuelles

Rechtsschutzinteresse an seinem Feststellungsbegehren verneint habe, habe sie

eine formelle Rechtsverweigerung begangen.

5.4.2 Die

Steuerverwaltung ist auf den Antrag des Rekurrenten, ihm bei sinkenden

Landwerten das Recht zuzuerkennen, eine Neufestsetzung des Landwerts zu

verlangen, nicht eingetreten, da er nicht Gegenstand der angefochtenen Bewertungsverfügung

gewesen sei. Der Rekurrent wurde dabei darauf hingewiesen, dass der

Regierungsrat den Zeitpunkt der Bewertung von Grundstücken in § 55 StV geregelt

habe. Danach würden selbstgenutzte Grundstücke des Privat- und des

Geschäftsvermögens einer allgemeinen Neubewertung unterzogen, wenn sich

aufgrund periodisch durchzuführender statistischer Erhebungen zeige, dass die

Vermögenssteuerwerte in einer erheblichen Zahl von Fällen im Durchschnitt in

wesentlichem Ausmass von den tatsächlich erzielbaren Verkehrswerten abweichen

würden. Zudem erfolge eine Neufestsetzung des Vermögenssteuerwertes für

selbstgenutzte Grundstücke beim Abbruch, bei einer Neuerstellung oder bei einer

umfassenden Renovation einer Liegenschaft, bei einer Umzonung eines Grundstücks

oder bei einer Änderung der Nutzungsart.

Dieser

Auffassung ist die Steuerrekurskommission gefolgt. Das Recht, bei sinkenden

Landpreisen eine Neubewertung zu verlangen, sei nicht Inhalt der

Neubewertungsverfügung vom 8. Dezember 2016 gewesen. Es fehle dem Rekurrenten

daher an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse für den Erlass einer

Feststellungsverfügung. Ein Feststellungsbegehren sei rein subsidiärer Natur,

wenn dem Rechtssuchenden gleichzeitig die Möglichkeit eines gestaltenden

Rechtsmittels zustehe. Davon sei bspw. bei Anträgen auszugehen, die auf eine

materielle Beurteilung gerichtet seien (BGE 137 II 199 E. 6.2.f.). Es fehle bei

einer Einsprache an einem Rechtsschutzinteresse, wenn diese nicht auf eine

Abänderung der festgesetzten Steuerfaktoren abziele (Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, a.a.O., § 20 N 7, mit

weiteren Hinweisen). Die Steuerverwaltung sei daher zu Recht nicht auf diesen

Punkt der Einsprache eingetreten, was zur Abweisung des Rekurses bezüglich des

Feststellungsbegehrens auf Neubewertung bei sinkenden Landpreisen führe.

5.4.3 Die

Einsprache ist ein echtes, ordentliches Rechtsmittel. Sie ist daher nur im

Rahmen des Streitgegenstands der mit Einsprache angefochtenen Verfügung der

Steuerverwaltung zulässig. Streitgegenstand bildet dabei das im angefochtenen

Verwaltungsakt geregelte oder zu regelnde Rechtsverhältnis, soweit es

angefochten wird (VGE VD.2020.14 vom 4. März 2022 E. 1.4, mit weiteren

Hinweisen; Schwank, Das

verwaltungsinterne Rekursverfahren des Kantons Basel-Stadt, in: Buser [Hrsg.],

Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel

2008, S. 435, 444; Wullschleger/Schröder,

a.a.O., S. 277, 285). Er darf sich im Lauf des Rechtsmittelzugs nicht erweitern

(VGE VD.2020.14 vom 4. März 2022 E. 1.4, mit weiteren Hinweisen; Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit,

in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons

Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477, 505). Streitgegenstand des Einspracheverfahrens

kann daher nur sein, was bereits Gegenstand des Verfügungsverfahrens gewesen

ist oder hätte sein sollen. Gegenstände, über welche die Steuerverwaltung weder

entschieden hat noch hätte entscheiden müssen, sind von der Steuerrekurskommission

nicht zu behandeln. Daraus folgt, dass der Entscheid der Steuerverwaltung, im

Rahmen des Einspracheverfahrens auf den über den Streitgegenstand der

angefochtenen Verfügung hinausgehenden Antrag auf Feststellung eines Rechts,

bei sinkenden Landpreisen eine Neubewertung verlangen zu dürfen, nicht

einzutreten, nicht zu beanstanden ist.

Da die

Einsprache ein nicht devolutives Rechtsmittel an die verfügende Behörde selber

bildet, stellt sich allerdings die Frage, ob der Antrag von der

Steuerverwaltung als für die beantragte Feststellungsverfügung zuständige Behörde

quasi ausserhalb des Einspracheverfahrens selbständig hätte behandelt werden

müssen. Dies muss vorliegend mit Blick auf das konkrete Feststellungsbegehren

des Rekurrenten verneint werden. Mit seinem Antrag, «es sei festzustellen, dass

dem Einsprecher bei sinkenden Landwerten das Recht zukommt, eine Neufestsetzung

des Landwerts und damit des Vermögenssteuerwerts des Grundstücks [...] zu

verlangen, selbst wenn weder ein Abbruch noch eine Neuerstellung noch eine

umfassende Renovation noch eine Umzonung noch eine Änderung der Nutzungsart

erfolgt», unterbreitete der Rekurrent der Steuerverwaltung eine allgemeine

Rechtsfrage. Diesen Antrag hat der Rekurrent nicht spezifisch begründet,

sondern sich darauf beschränkt, in der Begründung seinen Antrag zu wiederholen

(vgl. Einsprachebegründung, Rz. 66).

Weder das

allgemeine baselstädtische Verwaltungsverfahrensrecht noch das Steuerrecht

regeln die Feststellungsverfügung. Gemäss Art. 25 Abs. 2 des

Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVG, SR 172.021) ist dem Begehren um eine

Feststellungsverfügung zu entsprechen, wenn die gesuchstellende Partei ein

schutzwürdiges Interesse nachweist. Ein solches liegt dann vor, wenn der

Gesuchsteller ohne die verbindliche und sofortige Feststellung des Bestands,

Nichtbestands oder Umfangs öffentlich-rechtlicher Rechte oder Pflichten Gefahr

liefe, dass er oder die Behörde ihm nachteilige Massnahmen treffen oder ihm günstige

unterlassen würden. Das Interesse kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur

sein. Grundsätzlich muss es aktuell, individuell und konkret sein. Bei Fehlen

eines schutzwürdigen Interesses ist auf das Begehren um eine

Feststellungsverfügung nicht einzutreten (VGE VD.2017.210 vom 2. Mai 2018 E.

4.1, VD.2015.179 vom 16. September 2016 E. 5.3.1; Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., N 340; vgl. Häner, in: Waldmann/Weissenberger

[Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 25 N 17, 28). Für

Feststellungsverfügungen auf Begehren einer gesuchstellenden Person gilt das

Erfordernis des schutzwürdigen Interesses an der Feststellung auch in der

Verwaltungsrechtspflege des Kantons Basel-Stadt (VGE VD.2020.194 vom 12. August

2021 E. 1.4.2, VD.2017.210 vom 2. Mai 2018 E. 4.1, VD.2015.179 vom 16.

September 2016 E. 5.3.1; Schwank,

Das verwaltungsinterne Rekursverfahren des Kantons Basel-Stadt, Diss. Basel

2003, S. 86 ff.).

Vorliegend fehlt

es dem Rekurrenten offensichtlich an einem individuellen und konkreten

Interesse an der beantragten Feststellung. Er macht nicht ansatzweise geltend,

wieso er im Vergleich mit allen anderen Eigentümerinnen und Eigentümern

selbstbewohnter Liegenschaften ein besonderes Interesse an der Klärung der

aufgeworfenen Rechtsfrage hat. Daraus folgt, dass dem Rekurrenten ein

schutzwürdiges Interesse am Erlass der verlangten Feststellungsverfügung fehlt.

Die Steuerverwaltung hätte daher auch ausserhalb des Einspracheverfahrens auf

das Feststellungsbegehren nicht eintreten müssen.

6.

Aus den

vorstehenden Erwägungen folgt, dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. Bei

diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Rekurrent dessen Kosten mit einer

Gebühr von CHF 2'000.– (§ 30 Abs. 1 VRPG, § 23 des Reglements über die

Gerichtsgebühren [SG 154.810]).

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Der Rekurrent trägt die Gerichtskosten des

verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 2'000.–, einschliesslich

Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrent

-

Steuerrekurskommission Basel-Stadt

-

Steuerverwaltung Basel-Stadt

-

Eidgenössische Steuerverwaltung

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

MLaw Meret Cajacob

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.