Umbau Mehrfamilienhaus mit Dachausbau mit Dacheinschnitt und Dachterrasse, [...]

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.279

URTEIL

vom 6.

Juni 2023

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.

Claudius Gelzer, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiberin Dr.

Michèle Guth

Beteiligte

A____ AG Rekurrentin

[...]

gegen

Bau- und

Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 11, 4001 Basel

B____ AG Beigeladene

[...]

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Baurekurskommission

vom 30. November 2022

betreffend Umbau Mehrfamilienhaus

mit Ladenfläche sowie Dachausbau

mit Dacheinschnitt und

Dachterrasse, [...]

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Baubegehren

vom 1. März 2022 gelangte die B____ AG als Grundeigentümerin der Liegenschaft C____strasse

3 in [...] an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat und ersuchte um die

Bewilligung von Umbauarbeiten sowie eines Dachausbaus mit Dacheinschnitt und

gartenseitiger Dachterrasse. Gegen das vom 6. April 2022 bis zum 6. Mai

2022 publizierte Vorhaben erhob die A____ AG, Eigentümerin der unmittelbar

benachbarten Liegenschaft C____strasse 1, Einsprache. Mit Entscheid vom

11. August 2022 bewilligte das Bau- und Gastgewerbeinspektorat das

Baubegehren unter dem Vorbehalt von Bedingungen und Auflagen und wies

gleichentags die Einsprache der A____ AG ab, soweit es darauf eintrat.

Dagegen

rekurrierte die A____ AG bei der Baurekurskommission, die den Rekurs mit

Entscheid vom 30. November 2022 abwies, soweit sie darauf eintrat.

Gegen diesen

Entscheid meldete die A____ AG (nachfolgend Rekurrentin) am 19. Dezember 2022

Rekurs beim Verwaltungsgericht an, den sie am 26. Januar 2023 begründete. Sie

beantragt sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und eine

Änderung der Firsthöhe und der Dachneigung des projektierten Umbauobjekts. Der

Instruktionsrichter stellte die Rekursbegründung der Baurekurskommission, dem

Bau- und Gastgewerbeinspektorat sowie der Beigeladenen zur Kenntnisnahme zu und

verzichtete auf die Einholung von Vernehmlassungen und Stellungnahmen sowie auf

die Durchführung eines Augenscheins und einer Hauptverhandlung. Das vorliegende

Urteil erging unter Beizug der Vorakten auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Die

Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die

Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte

Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 10 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das

Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG noch ausdrücklich unterstreicht. Dementsprechend

ist das Verwaltungsgericht für die Beurteilung des vorliegenden Rekurses

sachlich und funktionell zuständig. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des

Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum

Entscheid berufen.

1.2

Die

Rekurrentin ist Eigentümerin der unmittelbar an das Baugrundstück grenzenden

Liegenschaft. Sie hat sich als Einsprecherin am ursprünglichen

Baubewilligungsverfahren sowie als Rekurrierende im vorinstanzlichen

Rekursverfahren beteiligt. Sie ist daher sowohl formell wie auch materiell

beschwert und somit gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert. Da

auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs

einzutreten.

1.3

Die

Kognition des Verwaltungsgerichtes richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift

Dispositiv

von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das

öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz

(BPG, SG 730.100), die Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) sowie

deren Ausführungsbestimmungen (ABPV, SG 730.115), nicht oder nicht richtig

angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt

unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt

oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler

VGE VD.2018.101 vom 7. Mai 2019 E. 1.3). Im Umfang der Anwendung

des Denkmalschutzgesetzes obliegt dem Verwaltungsgericht auch die Prüfung der

Angemessenheit des angefochtenen Entscheids (§ 28 des Denkmalschutzgesetzes

[DSchG, SG 497.100]).

1.4 Im

verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren gilt das Rügeprinzip. Das Gericht

prüft einen angefochtenen Entscheid gestützt auf die Begründungsobliegenheit

gemäss § 16 Abs. 2 Satz 1 VRPG nicht von sich aus unter allen in

Frage kommenden Aspekten, sondern untersucht nur die rechtzeitig vorgebrachten

konkreten Beanstandungen. Die rekurrierende Person hat ihren Standpunkt

substanziiert vorzutragen und sich mit den Erwägungen im angefochtenen

Entscheid auseinanderzusetzen (Wullschleger/Schröder,

Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005

S. 277, 305; Stamm, Die

Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und

Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477, 504;

VGE VD.2018.140 vom 8. Mai 2019 E. 1.3, VD.2016.66 vom 20. Juni 2016

E. 1.3). Bei juristischen Laien werden an die Substantiierung des Rekurses

allerdings geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, dass aus einer auch

knapp ausgefallenen, summarischen Rekursbegründung zumindest ersehen werden

kann, worum es der rekurrierenden Partei geht und welche Argumente sie

berücksichtigt wissen will (VGE VD.2016.117 vom 15. August 2016 E. 1.3.2; Wull­schleger/Schröder, a.a.O.,

S. 305). Dies ist vorliegend der Fall.

2.

2.1 Die

Beigeladene ersuchte mit Baugesuch vom 21. Februar 2022 um Bewilligung des

Umbaus des Mehrfamilienhauses C____strasse 3 in [...]. Dieses Haus bildete bis

im Jahr 1930 zusammen mit der Liegenschaft C____strasse 1 ein einheitliches

Bauernhaus mit durchgehenden Dachflächen und einheitlicher Firsthöhe. Während das

Haus an der C____strasse 1 als ehemaliger Wohnteil des früheren Bauernhauses im

Jahr 1923/24 den dekorativen Dachaufbau mit Quergiebel erhielt, wurde der

Ökonomieteil 1930 abgerissen und an dessen Stelle das heute bestehende Wohn-

und Geschäftshaus C____strasse 3 errichtet. Mit der Erhöhung des Firstes des

Hauses an der C____strasse 1 im Zuge des Umbaus 1979/80 ging die vorherige

Einheitlichkeit von Dachneigung und Firsthöhe verloren (zum Ganzen: act. 5/3,

Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 22. Juli 2022).

2.2 Die

Rekurrentin beanstandet, dass im Rahmen des vorliegenden Baugesuchs nicht der

ursprüngliche Zustand mit einem einheitlichen Dach wiederhergestellt wird. Sie

ist der Ansicht, dass das Dach des benachbarten Hauses auf die Firsthöhe ihres

Hauses angepasst werden sowie – wie «sämtliche Häuser» in der Umgebung – eine

Dachneigung von 45 Grad aufweisen soll.

2.3 Wie

die Vorinstanz erwog, bewegt sich die Rekurrentin mit diesem Antrag ausserhalb

des Streitgegenstands des Verfahrens. Streitgegenstand bildet das im

angefochtenen Verwaltungsakt geregelte oder zu regelnde Rechtsverhältnis,

soweit es angefochten wird (VGE VD.2022.80 vom 9. Dezember 2022 E. 1.5.1 mit

weiteren Hinweisen), vorliegend das Baugesuch der Beigeladenen. Der

Streitgegenstand darf sich im Lauf des Rechtsmittelzugs nicht erweitern (VGE

VD.2022.80 vom 9. Dezember 2022 E. 1.5.1; VD.2018.43 vom 1. März 2019 E. 1.4,

VD.2018.29 vom 16. August 2018 E. 1.2.2; Stamm,

a.a.O., S. 505). Durch das Baugesuch wird auch der Umfang der Rügen allfälliger

Einsprechenden begrenzt. Mit einer Einsprache kann geltend gemacht werden, dass

das publizierte Bauvorhaben gegen Bauvorschriften verstösst, es können jedoch

keine alternative Projektvarianten Gegenstand einer Einsprache oder der behördlichen

Beurteilung bilden. Das Bauvorhaben der Beigeladenen beinhaltet den Umbau der

Wohnungen des Mehrfamilienhauses sowie den Ausbau des Dachgeschosses zu einer

Wohnung. Gemäss den Projektplänen soll das Dach verschiedentlich ausgebaut und

erneuert, jedoch nicht erhöht werden. Es ist damit nicht zu beanstanden, dass

die Baurekurskommission auf den Antrag der Rekurrentin, die Beigeladene sei zu ermächtigen,

das Dach anzuheben, nicht eingetreten ist.

2.4 Im

Übrigen wäre dieser Antrag auch in der Sache abzuweisen.

2.4.1 Die

Liegenschaft C____strasse 3 ist der Schutzzone zugewiesen. Gemäss § 37 Abs. 1 BPG sind in der Schutzzone die nach aussen sichtbare historisch oder

künstlerisch wertvolle Substanz und der entsprechende Charakter der bestehenden

Bebauung zu erhalten. Fassaden, Dächer und Brandmauern dürfen nicht abgebrochen

werden. Nach § 37 Abs. 4 BPG sind Um-, Aus- und Neubauten nur zulässig, wenn

keine nach aussen sichtbare historisch oder künstlerisch wertvolle Substanz

beeinträchtigt wird. Sie haben sich an die historischen Baufluchten,

Brandmauern, Geschosszahlen und Dachformen zu halten. Die zuständige Behörde

kann Ausnahmen zulassen, namentlich solche, die zur Schaffung von Wohnraum oder

zur Ausübung von Handel und Gewerbe sowie zur Gewährleistung eines zeitgemässen

Wohnstandards oder zur Einhaltung umweltrechtlicher und energetischer Standards

erforderlich sind, sofern der historische oder künstlerische Charakter der

bestehenden Bebauung nicht beeinträchtigt wird.

2.4.2 Die

Kantonale Denkmalpflege führte in ihrer Stellungnahme im Einspracheverfahren

aus, dass sie eine Angleichung der Firsthöhe grundsätzlich begrüsse, es müsse

jedoch dabei eine Änderung an der Liegenschaft der Rekurrentin erfolgen, nicht

an jener der Beigeladenen. Die Änderung der strittigen Liegenschaft sei

aufgrund deren geschützten bauzeitlichen Dachs und des charakteristischen Erscheinungsbildes

nicht möglich (act. 5/3, Stellungnahme vom 22. Juli 2022). In der Stellungnahme

im Rekursverfahren hält die Kantonale Denkmalpflege sodann fest, dass «dem

Gebäude die Rekonstruktion der früheren Einheitlichkeit (…) gut anstehen»

würde. Die Denkmalpflege erlaubte sich deshalb im Rahmen der Rekursbeantwortung

den Hinweis, «dass die geforderte Änderung von Firsthöhe und Dachneigung

durchaus möglich sei» (act. 5/1, Stellungnahme vom 29. September 2022 S. 1

f.).

Soweit die

Rekurrentin diese Ausführungen als widersprüchlich taxiert, kann ihr nicht

gefolgt werden. Zuerst führte die Kantonale Denkmalpflege aus, dass die von der

Rekurrentin geforderte Wiederherstellung des ursprünglichen Volumens

nicht durch eine Veränderung der Dachneigung von C____strasse 3 erfolgen könne,

da dieses Gebäude nach wie vor das historische Volumen tradiere. Der Verlust

der gemeinsamen Dachform sei auf den tiefergreifenden Umbau von C____strasse 1

(1979/80, Architekt [...]) zurückzuführen, als das Dach mit steilerer Neigung

neu errichtet worden sei. Die Denkmalpflege hielt sodann explizit fest, dass

die geforderte Änderung von Firsthöhe und Dachneigung «nicht im Zuge des

Dachausbaus von C____strasse 3» möglich sei. Vielmehr stehe es der

Rekurrentin frei, ein entsprechendes Baubegehren (Rekonstruktion der

historischen Dachform) für ihre Liegenschaft C____strasse 1 einzureichen (act.

5/1, Stellungnahme vom 29. September 2022 S. 2). Diese Ausführungen sind

klar und einleuchtend. Ob ein solches Bauvorhaben bewilligt werden kann, ist

nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Jedenfalls kommen die

Denkmalpflege sowie die Vorinstanzen zum Schluss, dass der projektierte

Dachausbau der Liegenschaft C____strasse 3 mit den Vorgaben von § 37 BPG

vereinbar ist.

2.4.3 Wenn

Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen

Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen, die

öffentliche Ordnung nicht gefährden und wenn keine Hindernisse der Planung

entgegenstehen, sind sie zu bewilligen (VGE VD.2019.73 vom 30. Juni 2020 E.

3.1.1). Da das Bauvorhaben, bei dem das Dach keine grösseren baulichen

Veränderungen und insbesondere auch keine Erhöhung im durch die Rekurrentin

gewünschten Ausmass erfahren soll, rechtmässig ist, wurde das Gesuch der

Beigeladenen zu Recht bewilligt. Damit erweist sich die Rüge der Rekurrentin

als unbegründet.

2.5 Nicht

mehr einzugehen ist schliesslich auf die Frage der Farbgebung der Fassade, da

sich innert Frist keine Partei gegen die entsprechenden vorinstanzlichen

Ausführungen (angefochtener Entscheid E. 19) gewehrt hat und das

Verwaltungsgericht aufgrund des Rügeprinzips nur die konkreten Beanstandungen

prüft (vgl. oben E. 1.3).

3.

Aus den

vorstehenden Erwägungen folgt, dass der Rekurs abzuweisen ist. Bei diesem

Ausgang des Verfahrens trägt die Rekurrentin die Gerichtskosten mit einer

Gebühr von CHF 2’000.–, einschliesslich Auslagen (vgl. § 30 Abs. 1 VRPG; § 23

Abs. 1 des Reglements über die Gerichtsgebühren [SG 154.810]). Diese werden mit

dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrentin trägt die Gerichtskosten des

verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 2’000.–,

einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrentin

-

Beigeladene

-

Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.