Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15, Riehen in das Denkmalverzeichnis

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.47

VD.2022.50

URTEIL

vom 28. April

2023

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer

(Vorsitz), Dr. Stephan Wullschleger,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr

Keller

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

Heimatschutz Basel Rekurrent

Hardstrasse 45, 4052 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

und

Baukult Freiwillige Basler

Denkmalpflege Rekurrentin

4000 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Regierungsrat des Kantons

Basel-Stadt

Marktplatz 9, 4001 Basel

A____

Beigeladener 1

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

B____

Beigeladene 2

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Rekurs gegen einen

Entscheid des Regierungsrats

vom 15. Februar 2022

betreffend Eintragung der

Liegenschaft Höhenstrasse 15, Riehen

in das Denkmalverzeichnis

Sachverhalt

Sachverhalt

Der Denkmalrat kam in seiner Sitzung vom 17. September 2019

zum Schluss, dass es sich beim Einfamilienhaus Grüninger-Meyer (benannt nach

der damaligen Bauherrschaft) an der Höhenstrasse 15 in Riehen um ein

schützenswertes Objekt handle, das ins Denkmalverzeichnis des Kantons

Basel-Stadt aufzunehmen sei. Nach erfolglosen Bemühungen um Abschluss eines

Schutzvertrags stellte der Denkmalrat am 6. Januar 2020 Antrag an den

Vorsteher des Bau- und Verkehrsdepartements (BVD) auf Eintragung der

Liegenschaft ins Kantonale Denkmalverzeichnis aufgrund ihres besonderen

baukünstlerischen, architektur- und kulturgeschichtlichen Zeugniswertes. Mit

Verfügung vom 28. Januar 2020 stellte der Vorsteher des Bau- und

Verkehrsdepartements die Liegenschaft durch eine vorsorgliche Massnahme

vorläufig unter Schutz.

Am 16. Juni 2020 ergänzte der Denkmalrat seinen

Antrag mit Angaben zum Schutzumfang. Dieser umfasse die gesamte Aussenhaut des

Einfamilienhauses in seiner Materialsichtigkeit und Farbgebung, die originale

Grundriss- und Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage und die bauzeitlichen

Ausstattungselemente. Darüber hinaus sprach sich der Denkmalrat für die

Erneuerung von Küche und Bädern in Absprache mit der Denkmalpflege gemäss der

Option 3 des Sanierungsgutachtens vom August 2019 aus. Zudem sei die Erstellung

einer weiteren Wohneinheit durch die Neugestaltung und Erweiterung des

Untergeschosses oder durch ein Zusatzvolumen auf der Parzelle zu prüfen.

Nachdem alle erforderlichen Stellungnahmen eingeholt worden

waren, legte das Bau- und Verkehrsdepartement dem Regierungsrat das Geschäft

mit Bericht vom 16. Juni 2021 zum Beschluss vor. Am 11. August 2021 nahm eine

Delegation des Regierungsrats einen Augenschein vor Ort vor. Mit Beschluss vom

15. Februar 2022 verzichtete der Regierungsrat auf die Eintragung des Gebäudes Höhenstrasse

15 in Riehen ins Denkmalverzeichnis.

Gegen diesen Beschluss erhoben der Heimatschutz Basel

(Rekurrent im Verfahren VD.2022.47) sowie Baukult Freiwillige Basler

Denkmalpflege (Rekurrentin im Verfahren VD.2022.50) mit Rekursanmeldung vom 22.

Februar 2022 sowie Rekursbegründung vom 19. April 2022 Rekurs an das

Verwaltungsgericht. Der Rekurrent im Verfahren VD.2022.47 beantragt mit der

Rekursbegründung, es sei der Regierungsratsbeschluss vom 15. Februar 2022

aufzuheben und die Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen (Haus Grüninger)

entsprechend den Anträgen des Denkmalrates vom 6. Januar und 16. Juni 2020 ins

Kantonale Denkmalverzeichnis einzutragen. Die Rekurrentin

im Verfahren VD.2022.50 beantragt mit ihrer Rekursbegründung, es sei der

Beschluss des Regierungsrats vom 15. Februar 2022 aufzuheben und die

Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen ins Kantonale Denkmalverzeichnis

aufzunehmen, eventualiter sei der genannte Regierungsratsbeschluss aufzuheben

und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Der durch

das BVD vertretene Regierungsrat beantragt in der Rekursantwort vom 22. Juni

2022 die Abweisung der beiden Rekurse. A____ und B____ (Beigeladene), die die

streitbezogene Liegenschaft Ende 2021 gekauft haben, beantragen in ihrer Stellungnahme

vom 28. Juni 2022 ebenfalls die Abweisung der Rekurse.

Am 28. April 2023 hat das Verwaltungsgericht bei

und in der Liegenschaft Höhenstrasse 15, Riehen einen Augenschein genommen.

Daran haben die Rechtsvertreter der Rekurrenten

wie auch des Regierungsrats, ferner die Beigeladenen mit ihrem Rechtsvertreter

teilgenommen und sich zu den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort äussern

können. Des Weiteren sind verschiedene Auskunftspersonen vor Ort und im

Gerichtssaal befragt worden. Die Tatsachen und Standpunkte der Beteiligten

ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus den

nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Angefochten ist vorliegend ein Beschluss des

Regierungsrats vom 15. Februar 2022, mit welchem der Regierungsrat auf die

Eintragung der Liegenschaft Grüninger an der Höhenstrasse 15, Riehen ins

Kantonale Denkmalverzeichnis verzichtet hat. Gemäss § 28 des

Denkmalschutzgesetzes (DSchG, SG 497.100) richtet sich die Anrufung des

Verwaltungsgerichts nach den allgemeinen Bestimmungen des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100). Nach § 10 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes unterliegen Verfügungen des Regierungsrates der

Beurteilung durch das Verwaltungsgericht. Damit ist dessen Zuständigkeit

gegeben, wobei der Entscheid in die Spruchkompetenz des Dreiergerichts fällt (§

92.

Abs. 1 Ziff. 11 und § 99 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG

154.100]). Die beiden Rekurrenten sind

private Organisationen, die sich seit mehr als fünf Jahren statutengemäss der

Denkmalpflege und ähnlichen ideellen Zielen widmen. Als solche sind sie vom

Regierungsrat gemäss § 29 Abs. 2 DSchG in die Liste der zum Rekurs berechtigten

Organisationen aufgenommen worden (Anhang zur Verordnung betreffend die Denkmalpflege

[Denkmalpflegeverordnung, SG 497.110]). Sie sind deshalb rekurslegitimiert (§ 13 Abs. 1 VRPG und § 29 Abs. 1 DSchG). Da die Rekurse sich gegen das gleiche

Anfechtungsobjekt richten und inhaltlich weitgehend identisch sind,

rechtfertigt sich ihre Zusammenlegung und gemeinsame Behandlung im vorliegenden

Urteil. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Rekurse ist einzutreten.

1.2

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet

sich nach § 28 DSchG, soweit die Anwendung von Bestimmungen des

Denkmalschutzgesetzes zu beurteilen ist. Danach hat das Verwaltungsgericht

nicht bloss im Sinne von § 8 VRPG zu prüfen, ob der Regierungsrat den

Sachverhalt unrichtig festgestellt, das geschriebene oder ungeschriebene

öffentliche Recht falsch angewendet oder sein Ermessen überschritten hat,

sondern es hat auch über die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids zu

befinden. Soweit allerdings die Anwendung und Auslegung der im

Denkmalschutzgesetz enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe zur Diskussion

stehen, übt das Verwaltungsgericht praxisgemäss auch bei freier Kognition eine

gewisse Zurückhaltung, um dem Beurteilungsspielraum der Verwaltung und vor

allem ihrer besonderen Sachkenntnis Rechnung zu tragen (vgl. VGE VD.2014.151

vom 2. Februar 2015 E. 1.2).

2.

Der Regierungsrat wies in seinem Beschluss vom 15. Februar

2022.

darauf hin, dass Haus Grüninger aus den Jahren 1956/57 stammt. Es sei von

den Basler Architekten Florian Vischer und George Weber erbaut worden. Das Wohnhaus

an der Höhenstrasse 15 in Riehen sei das erste von fünf Einfamilienhäusern, die

das Büro insgesamt realisiert habe. Die Gestaltung des Flachdachbaus verrate eine

progressive Auseinandersetzung mit den Bauformen der internationalen Moderne,

wie Alvar Aaltos Villa Mairea (1938/39) und Frank Lloyd Wrights Wohnhaus «Fallingwater»

(1935). Die luxuriöse Ausstattung, die fliessenden Räume und die zum Aussenraum

ausgreifenden Wandscheiben würden die Faszination für das amerikanische

Lebensgefühl verkörpern. Aufgrund seiner zeitlich verortbaren Erscheinung und

der ihm zukommenden architekturhistorischen Bedeutung sei die Baute als

Zeitzeuge aus den fünfziger Jahren grundsätzlich schutzwürdig. Es würden jedoch

Zweifel bestehen, ob die Höhenstrasse 15 in Riehen überhaupt schutzfähig sei.

So wäre eine energetische Sanierung der Baute äusserst aufwändig und wäre nur

mit Massnahmen möglich, die mit erheblichen denkmalpflegerischen Einbussen

verbunden wären. Dieser Umstand sei bei der Annahme der Schutzfähigkeit der

Baute Höhenstrasse 15 in Riehen zumindest bei der Gewichtung des öffentlichen

Interesses im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit einzubeziehen. Insgesamt

erachtete der Regierungsrat das öffentliche Interesse am Erhält des

Einfamilienhauses für gering.

Dem öffentlichen Interesse am Erhalt stünde sodann der

Umstand gegenüber, dass die bestehende Baute das Grundstück massiv unternutze.

Gemäss den Berechnungen des Planungsamtes betrage die heutige Bruttogeschossfläche

des Wohnhauses 392 m2 und weise eine Ausnützungsziffer von 0,26

auf. Mit dem vollständigen Ersatz der Baute würde sich dagegen der doppelte

Wert der Ausnutzungsziffer in Höhe von 0,54 realisieren lassen. Durch die

Unterschutzstellung würde der Eigentümerschaft im Vergleich zum Abriss und

einem zweigeschossigen Ersatzneubau eine Bruttogeschossfläche von 441 m2

verloren gehen. Vor dem Hintergrund des aktuellen Wohnraummangels in Riehen sei

das öffentliche Interesse an der Verdichtung und Schaffung von mehr Wohnraum im

Vergleich zum nur unter grossem Aufwand zu sanierenden Baudenkmal, an dessen

Erhalt nur ein mässiges Interesse bestehe, höher zu gewichten als das Interesse

an der Unterschutzstellung. Aus raumplanerischer und städtebaulicher Sicht der

haushälterischen Nutzung sei deshalb die Erhaltung der Liegenschaft abzulehnen.

Gesamthaft betrachtet sei das Interesse am Erhalt des Gebäudes zu geringfügig,

um eine Unterschutzstellung der Höhenstrasse 15 in Riehen zu rechtfertigen. Das

öffentliche Interesse am verdichteten Bauen und an der haushälterischen Nutzung

des Bodens sowie die privaten Interessen an einer zeitgemässen Nutzung der

Parzelle würden somit überwiegen.

3.

Die Rekurrentin im Verfahren VD.2022.50 moniert zunächst eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs. Der Regierungsrat habe im angefochtenen

Entscheid pauschal ausgeführt, dass er das öffentliche Interesse am Erhalt des

Einfamilienhauses Höhenstrasse 15 in Riehen für gering erachte. Eine Begründung

für diesen Schluss fehle. Der Regierungsrat zeige auch nicht auf, inwiefern

eine Überbauung der Parzelle dem öffentlichen Interesse an der Verdichtung und

Schaffung von Wohnraum in Riehen dienen würde. Die Begründung des angefochtenen

Entscheids genüge den verfassungsrechtlichen Anforderungen an die Begründungspflicht

nicht. Der Beschluss sei daher aufzuheben und zur Neubeurteilung an den

Regierungsrat zurückzuweisen (Rekursbegründung, Rz 33-35).

Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Aus dem

Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR

101) fliesst auch der Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und

Weise, dass daraus die Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat

leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so

abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des

Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere

Instanz weiterziehen kann. Die Entscheidbehörde darf sich auf die für den

Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (vgl. zum Ganzen VGE VD.2022.19

vom 14. August 2022 E. 3.1.2 und VD.2019.184 vom 2. Dezember 2019 E. 2.2; BGE 137 II 266 E. 3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88 und 133 III 439 E. 3.3 S.

445; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,

Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel

2021, N 343 ff.). Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid die von

ihm vorgenommene Interessensabwägung in rechtsgenüglicher Form dargelegt. Es

ist nicht nachvollziehbar, wenn die Rekurrentin vorbringt, der angefochtene

Entscheid habe es ihr verunmöglicht, sich mit den Argumenten, von denen sich

der Regierungsrat habe leiten lassen, vertieft auseinanderzusetzen. Aus der

28-seitigen Rekursbegründung geht vielmehr das Gegenteil hervor. Ob die

Interessenabwägung, welche dem Entscheid zu Grunde liegt, rechtskonform war,

ist nachfolgend zu prüfen.

4.

4.1

Die Rekurrentin

im Verfahren VD.2022.50 hält zunächst den Denkmalcharakter der Liegenschaft Höhenstrasse

15.

in Riehen für erstellt. Sie sei eine authentische Baute der beiden bekannten

Basel Architekten Florian Vischer und George Weber aus der Nachkriegszeit,

welche neben skandinavischen Einflüssen auch die typischen Bauelemente aus der

US-amerikanischen Baukunst der damaligen Zeit aufweise. Aufgrund ihres beinahe

unveränderten Zustands (hochwertige Qualität der originalen Bausubstanz), ihrer

architektonischen Gestaltung und vor allem durch die architekturgeschichtliche

und baukünstlerische Bedeutung sei die Liegenschaft in hohem Masse schutzwürdig

(Rekursbegründung, Rz 39-43). Die Rekurrentin

hält auch die Schutzfähigkeit der Liegenschaft für gegeben. Es sei nicht

ersichtlich, wie der Regierungsrat zur Einschätzung gekommen sei, die

notwendigen Sanierungsmassnahmen wären mit erheblichen denkmalpflegerischen

Einbussen verbunden. Das Gutachten der Architekten C____ und D____ führe gerade

aus, dass die Liegenschaft ohne Weiteres mit den notwendigen Massnahmen wieder

instand gestellt werden könnte. Auch das Hochbauamt habe in seiner

Stellungnahme festgehalten, dass sämtliche aktuellen Schäden am Haus sanierbar

seien (Rz 44). An der Erhaltung der Liegenschaft bestehe ein erhebliches

öffentliches Interesse. Sie stelle ein architektonisch und kunsthistorisch

wichtiges Bauwerk aus der Nachkriegsmoderne dar, welches nahezu noch

Originalcharakter aufweise. Die Liegenschaft stehe für die Aufschwungszeit der

Nachkriegszeit und verkörpere den amerikanischen Lebensstil in seiner

Leichtigkeit und Offenheit. Der Baustil sei damit epochentypisch und zeige

eindrücklich, dass auch hier diesem amerikanischen Ideal nachgeeifert worden

sei. Auch für Aussenstehende würden diese typischen architektonischen Elemente

sofort herausstechen (Rz 45-47).

Die Rekurrentin bestreitet ein

öffentliches Interesse an der Überbauung der Liegenschaft. Es bestehe zwar ein

öffentliches Interesse an der Förderung von Wohnraum. Die bestehende

Liegenschaft liefere ohne Weiteres genügend Wohnraum, um eine Familie

komfortabel zu beherbergen. Selbst wenn das Grundstück neu überbaut und ein

grösseres Haus errichtet würde, entstünde dadurch zwar eine grössere

Wohnfläche. Jedoch würde dieser zusätzliche Wohnraum nicht zwingend zusätzlichen

Personen zukommen. Es gebe keinerlei Indizien, dass künftig ein

Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück erstellt würde, welches tatsächlich

zusätzlichen Personen eine Wohngelegenheit bieten würde. Es sei fraglich, ob

die angegebene maximale Ausnutzungsziffer überhaupt erreicht werden könne.

Zudem bestehe auch ein öffentliches Interesse am Erhalt des Bestands von

Grünflächen in den Quartieren (Rz 48-51). Die vom Regierungsrat

angegebenen erwarteten hohen Renovationskosten seien auf die unterlassenen

Investitionen der Eigentümerschaft in die Liegenschaft zurückzuführen, diese

hätten den Zustand der Liegenschaft somit selbst herbeigeführt. Es mute als

rechtsmissbräuchlich an, wenn die zu erwartenden Renovationskosten nun als

unzumutbar geltend gemacht würden, zumal davon auszugehen sei, dass der von der

jetzigen Eigentümerschaft gezahlte Kaufpreis den Investitionsbedarf bereits

berücksichtigt habe. Zudem sei die Liegenschaft – trotz der Vernachlässigung –

immer noch gut erhalten, was auf eine gute Bausubstanz hindeutete. Die privaten

Interessen an der Vermeidung hoher Renovationskosten seien damit als gering zu

werten (Rz 54-60).

Der Denkmalrat habe sich – so die Rekurrentin weiter – bei der Umschreibung des beantragten

Schutzumfangs für die am wenigsten einschränkende Option entschieden und damit

der Eigentümerschaft grösstmöglichen Freiraum gewährt. Durch die Einschränkung

des Schutzumfangs würden die privaten Interessen der Eigentümerschaft in

weitgehender Art und Weise berücksichtigt. So würde im Antrag des Denkmalrats

die Möglichkeit der Erstellung einer weiteren Wohneinheit durch Neugestaltung

und Erweiterung des Untergeschosses offengelassen. Auch die Umnutzung der

bestehenden Garage und die Ausführung der ursprünglich vorgesehenen Garage

würden in den Raum gestellt. Damit würde dem Prinzip der Verhältnismässigkeit

Rechnung getragen (Rz 61-64). Die Interessen an der Erhaltung des Bauwerks

würden diejenigen an einer Nicht-Unterschutzstellung bei weitem überwiegen.

Eine Unterschutzstellung der Liegenschaft sei zu deren Erhaltung geeignet,

erforderlich sowie verhältnismässig und mit den verfassungsmässigen Rechten der

Eigentümerschaft zu vereinbaren. Daher sei eine Aufnahme des Gebäudes in das

kantonale Denkmalschutzverzeichnis unverzichtbar (Rz 65-67).

4.2

Der Rekurrent

im Verfahren VD.2022.47 rügt unter eingehender Zitierung einschlägiger Passagen

aus dem Gutachten von E____ von Mai/Juni 2019, dass der Regierungsrat, indem er

das öffentliche Interesse am Erhalt des Einfamilienhauses Höhenstrasse 15 für

gering erachtet habe, sich in krassen Widerspruch zu diesem

denkmalpflegerischen Gutachten gesetzt und damit gegen das Denkmalschutzgesetz

verstossen habe (Rekursbegründung, S. 2-5). Entgegen den Ausführungen im

angefochtenen Beschluss gebe es keine Zweifel an der Schutzfähigkeit der

Liegenschaft. Eine Sanierung nach heutigem Standard sei möglich und sei schon

an diversen anderen Objekten gemacht worden (S. 5 f.). Das im

angefochtenen Entscheid angesprochene Interesse an einer besseren Ausnutzung

der streitbezogenen Parzelle falle nicht ins Gewicht. Die Unterschutzstellung

sei für die Eigentümerschaft zumutbar. Das rein finanzielle Interesse der

Eigentümerschaft an der möglichst gewinnbringenden Nutzung der Liegenschaft

vermöge das öffentliche Interesse an der Denkmalschutz Massnahme nicht zu

überwiegen (S. 6-8).

4.3

Der Regierungsrat lässt in seiner für die

beiden Verfahren identischen Vernehmlassung ausführen, dass er der Liegenschaft

Höhenstrasse 15 in Riehen gestützt auf das eingeholte Gutachten zwar eine

grundsätzliche Schutzwürdigkeit zugesprochen habe. Allerdings sei das

Zusammenspiel des Innen- und Aussenraums der Liegenschaft stark beeinträchtigt,

da früher bereits eine Abparzellierung erfolgt sei und darauf Neubauten

entstanden seien. Dabei handle es sich um eine Qualitätseinbusse, welche

insbesondere den unteren Bereich des Hauses betreffe (Vernehmlassung,

Rz 22). Schutzwürdigkeitsgutachten und Sanierungsgutachten sowie

verschiedene Amtsstellen gingen davon aus, dass mit grossen

Instandsetzungskosten bzw. Kosten zur Erneuerung der Baute

(Wiederherstellungskosten) zu rechnen sei. Der Regierungsrat sei gestützt auf

diese Fachmeinungen zum Schluss gekommen, dass nur durch massive Investitionen

die Schutzfähigkeit der Liegenschaft überhaupt als gegeben deklariert werden

könne, und habe in der Folge die Schutzfähigkeit in Zweifel gezogen. In

Anbetracht der bereits erfolgten Beeinträchtigung und den ausgewiesenen

Zweifeln an der Schutzfähigkeit der Liegenschaft habe der Regierungsrat das

öffentliche Interesse am Erhalt lediglich als gering eingestuft

(Rz 23-29).

Gegen das Interesse am Erhalt der Liegenschaft spricht nach

Auffassung des Regierungsrats zunächst das Interesse an der haushälterischen

Nutzung des Bodens. Ein Abriss der Villa verbunden mit einem anschliessenden

Neubau mehrerer Bauten würde dringend benötigten Wohnraum (doppelte Ausnutzung

gegenüber der aktuellen Ausnutzungsziffer) schaffen. Die

Wiederkonstruktion/Erneuerung des Hauses würde hingegen eine Unternutzung der

Parzelle bedeuten (Rz 33-35). Aufgrund der zu erwartenden Auflagen betreffend

energetischen Wärmeschutz und Erdbebenertüchtigung seien beachtliche

Investitionen in die originäre Substanz zu erwarten. Eine Modernisierung der

Liegenschaft sei de facto gar nicht möglich, auch wenn der beantragte

Schutzumfang versuche, verhältnismässig zu sein (Rz 36-38). Bei einer

Unterschutzstellung sei mit grossen Erhaltungs- und Sanierungskosten zu rechnen.

Der Nutzen der Liegenschaft sei defizitär und stünde in keinem Verhältnis zu

diesen Aufwänden. Die jahrelange Vernachlässigung der Liegenschaft, aufgrund

welcher auch kaum mit Subventionen zu rechnen sei, könne nicht der

Eigentümerschaft vorgeworfen werden. Denn sie durfte bis zur Eröffnung des

Unterschutzstellungsverfahrens im Februar 2019 davon ausgehen, dass auch ein

Abbruch erlaubt sei. Bis dahin habe sie auch keine Unterhaltspflicht gehabt. In

Anbetracht der finanziellen Aufwendungen für den Erhalt der Villa bzw. der

Erneuerung und der geringen Beteiligung des Staates habe der Regierungsrat zu

Recht die Zumutbarkeit für die Eigentümer verneint (Rz 39 f.). In

Abwägung aller Interessen sei der Regierungsrat im Rahmen des ihm zustehenden

Ermessens zum Schluss gekommen, dass eine Unterschutzstellung

unverhältnismässig und der Eigentümerschaft unzumutbar sei (Rz 41 f.)

Das öffentliche Interesse am Erhalt bzw. an der Erneuerung vermöge sich

vorliegend aufgrund der bereits beeinträchtigten, ungenügend abgeklärten

Schutzfähigkeit nicht durchzusetzen (Rz 43).

4.4

Die Beigeladenen bestreiten die Schutzwürdigkeit

der Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen. Aus dem Gutachten von E____ aus dem

Jahre 2019 ergebe sich nichts, was die zwingend notwendige Unterschutzstellung

rechtfertigen würde. Die Liegenschaft sei keine hochrangige Baute, welche die

Merkmale eines erhaltenswürdigen Denkmals im Sinne der einschlägigen

Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes erfülle. Das denkmalpflegerische

Gutachten ignoriere nicht nur den schlechten Erhaltungszustand der

Liegenschaft. Es sei auch aufgrund von veralteten Akten erstellt worden und die

Gutachterin habe es nicht für notwendig erachtet, das Gutachten aufgrund des

später durchgeführten Augenscheins zu aktualisieren (beide Vernehmlassungen,

Rz 8-15). Desgleichen bestreiten die Beigeladenen die Sanierungsfähigkeit der

Liegenschaft. Das Sanierungsgutachten von C____ und D____ äussere sich bloss

aufgrund von rudimentären Abklärungen und Annahmen, welche sich durchwegs als

zu optimistisch erwiesen hätten. Es habe eine zusätzliche Nutzungsmöglichkeit

als notwendige Vorausaussetzung der Sanierungs- und damit der Erhaltenswürdigkeit

deklariert. Eine weitere Abparzellierung der Liegenschaft für ein zusätzliches

Bauvolumen komme aufgrund der anspruchsvollen Geometrie der Stammparzelle und

des Umgebungsschutzes des Gebäudes nicht infrage. Das Objekt möge zwar mit

erheblichem Aufwand saniert werden können, die damit verbundenen Kosten wären

jedoch massiv. Eine Sanierung wäre aus wohnhygienischen und energetischen

Gesichtspunkten mit der Anbringung einer Aussenwärmdämmung verbunden, was das

jetzige Erscheinungsbild vollständig ändern würde. Das als schutzwürdig

bezeichnete Erscheinungsbild würde damit zerstört (Rz 16-23). Mit Bezug

auf die Abwägung der verschiedenen betroffenen Interessen weisen die

Beigeladenen besonders darauf hin, dass die Erhaltung des kulturell

unbedeutenden und schlecht erhaltenen Gebäudes ökonomisch unsinnig sei. Die

Sanierungsarbeiten müssten von Gesetzes wegen subventioniert werden. Die

entsprechenden Finanzhilfen dürften beträchtlich sein. Die Unterschutzstellung

wäre mithin auch mit bedeutenden Kosten für die öffentliche Hand verbunden

(Rz 25-27).

5.

Nach der gesetzlichen Definition von § 5 Abs. 1 DSchG sind Denkmäler Einzelwerke, Ensembles und deren Reste, die wegen ihres

kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Wertes

erhaltenswürdig sind. Darunter fallen auch private Bauwerke wie Wohn- und

Geschäftshäuser sowie Gaststätten (§ 5 Abs. 2 Ziff. 1 DSchG). Der

Grundsatz der Erhaltung von Denkmälern gemäss § 6 DSchG kommt indes aufgrund

des damit verbundenen Grundrechtseingriffs nur für hochrangige Baudenkmäler in

Frage (vgl. dazu BJM 1995 S. 42 ff., 43 mit weiteren Hinweisen; VGE

VD.2016.216-218 vom 25. September 2017 E. 3.4.1). Hochrangig

sind dabei allerdings nicht allein Spitzenwerke einer Stilrichtung oder Epoche,

sondern auch Bauwerke, die in Einzelheiten gewisse Mängel oder Fehler aufweisen,

aber in ihrer Gesamtheit als schützenswert erscheinen – sei dies als

Einzelbauwerk oder als Teil eines Ensembles. Insbesondere braucht die

Hochrangigkeit nicht in jedem Fall im architektonischen Bereich zu liegen,

sondern sie kann sich auch aus der kulturellen, historischen, künstlerischen oder

städtebaulichen Bedeutung des Bauwerks ergeben (BJM 1995 S. 43; VGE 659 und

660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 2.2). Die Denkmalqualität eines Bauwerks ist

somit anhand historischer Gesichtspunkte und ästhetischer Einstufungen auf der

Grundlage einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten

Gesamtbeurteilung zu ermitteln, die den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,

gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben

(zum Ganzen BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275 und

118.

Ia 384 E. 5 S. 389 mit weiteren Hinweisen; VGE 659

und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 2.3 sowie 686 und

687/2003 vom 22. Oktober 2004 E. 3b). Dabei erstreckt sich der

Denkmalschutz heute nicht nur auf Altertümer und Bauten von überragender

Schönheit, kunsthistorischem Wert und geschichtlicher Bedeutung, sondern auch

auf Objekte aus neuerer Zeit und auf Gebäude, welche für ihre Entstehungszeit

charakteristisch sind wie Industriegebäude, Fabrik- und andere technische

Anlagen (BGE 121 II 8 E. 3b S. 15 f.;

BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2010 E. 3.1 mit weiteren

Hinweisen). Denkmalschutzmassnahmen können mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen

verbunden sein, namentlich wenn mit einer integralen Unterschutzstellung

wesentliche Nutzungsänderungen verunmöglicht oder erheblich erschwert werden

(BGer 1C_368/2019 vom 9. Juni 2020 E. 9.3). Sie dürfen deshalb

nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten angeordnet

werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien

abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um

Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können

(BGE 135 I 176 E. 6.2 S. 182 mit weiteren Hinweisen [=

Praxis 2009 Nr. 117]; BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2010

E. 3.1). Die zuständige Behörde hat bei ihrem Entscheid einen Ausgleich

zwischen kunsthistorischer Erkenntnis und publikumsgängiger Meinung zu finden

(VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 2.1 a.E.).

Das Verwaltungsgericht überprüft die fachliche Einschätzung

der Denkmalqualität von Werken hinsichtlich der objektiven und grundsätzlichen

Kriterien nur zurückhaltend, jedenfalls dann, wenn die einbezogenen Fachleute

sich einheitlich geäussert haben (dazu VGE 659 und 660/2007 vom

11.

Juni 2008 E. 1.4 mit weiteren Hinweisen). Ähnlich wie bei

Fachgutachten und in Anlehnung an die Kriterien für die Beurteilung medizinischer

Gutachten kann sich die Überprüfung dieser Fachäusserungen darauf beschränken,

ob der Bericht der Fachbehörden bezüglich der streitigen Belange umfassend ist,

auf allseitigen Untersuchungen beruht und hinsichtlich der Beurteilung der

fachlichen Zusammenhänge und der daraus gezogenen Schlussfolgerungen

einleuchtend und schlüssig erscheint. Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht

frei bei der Einschätzung, ob ein grösserer Teil der Bevölkerung der fachlichen

Beurteilung folgen würde. Denn die Beurteilung durch die Fachwelt umfasst eine

solche durch die Laiensphäre gerade nicht. Zudem erachtet sich das Gericht in

der Beurteilung ästhetischer Fragen als gleichermassen befähigt wie die

Verwaltung oder die Regierung.

6.

6.1

Wie aus dem Protokoll der Sitzung des

Denkmalrats vom 17. September 2019 hervorgeht, nahm die Denkmalpflege 2018 in

dessen Auftrag eine Erweiterung des Inventars mit schützenswerten

Einfamilienhäusern der Nachkriegsmoderne in Riehen vor. In diesem Zusammenhang

wurde das streitbetroffene Haus Grüninger im Februar 2019 in das Inventar

aufgenommen. Im Mai/Juni 2019 wurde von E____ im Auftrag der Basler

Denkmalpflege ein Gutachten zum Haus Grüninger verfasst.

Dem Gutachten von E____ ist zu entnehmen, dass das Haus

aufgrund seiner grossen baukünstlerischen Qualitäten und seines hohen architektur-

und kulturgeschichtlichen Zeugenwertes als Denkmal einzustufen sei (Gutachten,

S. 4). Das 1956/57 erbaute repräsentative Wohnhaus an prominenter Lage

stamme von den Basler Architekten Florian Vischer und George Weber. Diese

hätten 1951-1991 ein erfolgreiches Architekturbüro in Basel geführt. Der Bau

der ersten Alterssiedlung in Basel am Luzernerring 1956 habe Massstäbe für eine

ganze Reihe von ähnlichen Einrichtungen gesetzt. Ein Höhepunkt ihrer Karriere

seien die Anlagen für die Expo 1964 in Lausanne gewesen. Die Architekten hätten

sich einen guten Ruf als Spezialisten für Renovation und Umbauten von

historischen Bauten erworben. Wie für viele Architekten ihrer Generation hätten

Einfamilienhäuser in der stadtnahen Umgebung einen wichtigen Teil des Werks der

1950er und 1960er Jahren gebildet. Die Bauten von Vischer und Weber zeichneten

sich durch eine umsichtige Planung, ein umfassendes Verständnis der Aufgabe und

der Anliegen der Bauherrschaft sowie eine sorgfältige architektonische und

konstruktive Durchbildung aus. Stilistisch hätten sie sich zeitlebens der

klassischen Moderne verpflichtet gefühlt, wobei der in der

Nachkriegsarchitektur wirksame Einfluss der skandinavischen und der

US-amerikanischen Architektur unverkennbar sei (Gutachten, S. 6 f.).

Bezüglich der architektonischen Gestaltung führt das

Gutachten aus, dass das Haus Grüninger aufgrund seiner Grösse, Anlage und

Ausstattung wie auch der Scheidung von eher öffentlich repräsentativen und

ausgesprochen privaten Teilen als Villa anzusprechen sei. Als architektonische

Mittel würden die ausgreifende Hausform, die zueinander gestaffelt und versetzt

angeordneten Hausteile, die freigespielten Scheiben und Platten und die

differenzierte sinnliche Anmutung der eingesetzten Materialien die angestrebte

Grosszügigkeit der räumlichen Wirkung, die Bequemlichkeit bei gastlichen

Anlässen und die private Behaglichkeit unterstützen. Aussen Sichtbeton,

unverputzter Backstein und Holzverkleidung, innen farbige Wandanstriche,

Spannteppiche, Plattenböden, Sichtbacksteinwände, Holzdecken, eine

Haussteinwand und weisser Verputz: Vielleicht könnte man von einem gelungenen

Zusammenwirken haptischer und farblicher Gegensätze sprechen, wenn die vielen

ausgewählten Materialien eine ungewöhnliche harmonische architektonische

Verbindung eingingen (Gutachten, S. 7).

Hinsichtlich seiner architekturgeschichtlichen und

baukünstlerischen Bedeutung zeichne das Wohnhaus Grüninger – so das Gutachten

weiter – sich unter den vielen in den Jahren des wirtschaftlichen Aufschwungs

nach dem Zweiten Weltkrieg rund um Basel entstandenen Einfamilienhäusern durch

seine als repräsentativ zu bezeichnende Interpretation von Leitgedanken der

Nachkriegsmoderne aus. Die gestalterische Freiheit im Umgang mit dem Erbe der

grossen Meister der klassischen Moderne zeige sich hier beispielhaft: Die

Lehrsätze der Moderne hätten an dogmatisch zwingender Verbindlichkeit

eingebüsst, den Architekturschaffenden hätten sich neue Spielräume eröffnet,

die sie gerade bei den Einfamilienhäusern dank der Grosszügigkeit von

aufgeschlossenen Bauherrn auch zu nutzen gewusst hätten. Allen voran würden die

beiden Raumgruppen der Wohnräume im Erdgeschoss und des Elternbereichs im

Obergeschoss vom Wunsch nach einem unbeschwerten Wohnen im Übergang von innen

und aussen zeugen. Das gewissermassen amerikanische Lebensgefühl vermittle sich

in den fliessenden Räumen, gefasst von nach Aussen ausgreifenden Bandscheiben,

ausgeführt in als «natürlich» erlebten Materialien wie Beton, Backstein und

Holz. Im Wohnhaus würden sich viele architektonische Themen der reifen Nachkriegsmoderne

beispielhaft und in überdurchschnittlicher architektonischer Qualität ausgeführt

finden. Aufgrund seiner grossen baukünstlerischen Qualitäten und seines hohen architektur-

und kulturgeschichtlichen Zeugenwertes sei das Haus als Denkmal einzustufen.

Nicht zuletzt auch wegen seines authentischen Zustands der Überlieferung

verdiene es eine von der Denkmalpflege begleitete sorgfältige fachgerechte

Erneuerung (Gutachten, S. 8).

6.2

Der Regierungsrat hat dem Haus Grüninger

grundsätzlich die Schutzwürdigkeit zuerkannt. Den Verzicht auf die

Unterschutzstellung hat er indessen mit der fehlenden Schutzfähigkeit

begründet. Die Beigeladenen stellen demgegenüber bereits die Schutzwürdigkeit in

Abrede. Ihre Bestreitungen fallen jedoch bloss pauschal aus. Sie führen hierzu

aus, dass sich die Hochrangigkeit der Baute nicht aus dem Gutachten von E____

ergebe. Die Beigeladenen setzen sich indessen nicht mit den baukünstlerischen

Qualitäten und dem architektur- und kulturgeschichtlichen Zeugniswert des

Hauses Grüninger auseinander. Sie bemängeln allein den «desolaten Zustand» der

Liegenschaft und die in der Vergangenheit vorgenommenen Abparzellierungen,

aufgrund derer die «weite Aussicht über die Stadt und das Markgräflerland» und

der «weitläufige Garten» nicht mehr vorhanden seien (Vernehmlassung,

Rz 8 f. und 12). Die nicht weiter substanziierten Vorbringen sind,

wie die nachstehenden Ausführungen zeigen (E. 6.3), jedoch nicht geeignet,

die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft in Frage zu stellen.

Die Kritik der Beigeladenen richtet sich im Übrigen gegen die

Person der Gutachterin. Sie halten diese für voreingenommen und nicht für

unabhängig. E____ habe einerseits schon bei der Aufnahme der streitgegenständlichen

Liegenschaft ins Inventar schützenswerter Bauwerke im Jahre 2016

mitgewirkt. Sie sei mithin bereits im Rahmen dieser Inventur von der Denkmaleigenschaft

der Liegenschaft überzeugt gewesen. Andererseits gehöre die Gutachterin dem

Denkmalrat an, dem für die Beantragung der Unterschutzstellung an den

Regierungsrat zuständigen Gremium. Es handle sich damit nicht um ein objektives

Gutachten einer unbefangenen Sachverständigen, sondern vielmehr um einen

subjektiv gefärbten internen Amtsbericht (Vernehmlassung, Rz 10). Auch

wenn E____ seinerzeit an der Aufnahme des Hauses Grüninger in das Inventar

schützenswerter Bauten beteiligt war und im fraglichen Zeitpunkt dem Denkmalrat

angehörte, ändert dies nichts an ihrer ausgewiesenen Expertise. Sie studierte Kunstgeschichte

an der Universität Basel. Sie arbeitete unter anderem als wissenschaftliche

Mitarbeiterin am Historischen Museum Basel, am Lehrstuhl für Kunstgeschichte

der ETH Zürich, am Institut für Geschichte und Theorie der Architektur gta der

ETH Zürich sowie am Architektur Museum Basel. Ausserdem wirkte sie als Dozentin

für Architekturgeschichte am Institut Architektur der Fachhochschule

Nordwestschweiz (FHNW). Schliesslich ist sie Autorin des angesehenen

Standardwerks «Architekturführer Basel. Die Baugeschichte der Stadt Basel und

ihrer Umgebung» aus dem Jahre 2014. E____ ist aufgrund ihrer

unbestreitbaren Fachkenntnisse nicht als Gutachterin in Frage zu stellen. Entgegen

der Darstellung der Beigeladenen wirkte sie beim Entscheid des Denkmalrats,

beim Regierungsrat Antrag auf Unterschutzstellung der Liegenschaft Höhenstrasse

15.

zu stellen, jedoch nicht mit. Denn sie trat bei diesem Geschäft in Ausstand

(Auszug aus dem Protokoll der Plenarsitzung des Denkmalrats vom

17.

September 2019, S. 3 [Vorakten 9]). Ebenso wenig kann

bei diesem Gutachten von einem amtsinternen Bericht die Rede sein. Es werden ausschliesslich

externe Fachleute in den Denkmalrat berufen. Soweit Personen aus der kantonalen

Verwaltung wie der Kantonale Denkmalpfleger oder der Leiter des Amtes Städtebau &

Architektur Einsitz in diesem Gremium haben, nehmen sie bloss mit beratender

Stimme an den Sitzungen teil (§ 2 Abs. 4 DSchG in Verbindung mit

§ 5 Abs. 3 der Denkmalpflegeverordnung [DPV, SG 497.110]). Der

Denkmalrat verfügt über keinerlei Kompetenz, schutzwürdige Bauten von sich aus in

das Denkmalverzeichnis einzutragen. Ihm steht alleine das Recht zu, beim

Regierungsrat Antrag auf Eintragung ins Denkmalverzeichnis zu stellen (§ 3 Ziff. 2 DSchG). Der Denkmalrat ist demzufolge keine Amtsstelle

innerhalb der kantonalen Verwaltung. Das Gutachten von E____ kann infolgedessen

auch nicht als interner Amtsbericht bezeichnet werden. Unter diesen Umständen besteht

kein Anlass, dem Antrag der Beigeladenen auf eine weitere denkmalpflegerische

Begutachtung zu entsprechen, umso mehr als die Ausführungen im vorliegenden

Gutachten fundiert begründet sind, wie die nachstehenden Erwägungen zeigen.

6.3

6.3.1

Die Gutachterin begründet die Schutzwürdigkeit

des Hauses Grüninger einerseits mit dessen architektonischen Qualitäten und

andererseits mit dessen architekturgeschichtlichem Zeugniswert. Das

Verwaltungsgericht kann ihren Schlussfolgerungen vollumfänglich folgen. Ihre

Ausführungen sind ohne Weiteres nachvollziehbar und schlüssig, wie sich am

heutigen Augenschein bestätigt hat.

Das Gutachten von E____ weist zu Recht auf das klare,

feingliedrige Konzept der Architekten hin, die sich bemühten, wie sie es damals

gegenüber der Staatlichen Heimatschutzkommission formulierten, angesichts der

prominenten Hanglage des Hauses «kein Auge zu brüskieren» (Gutachten,

S. 7 f.). Das Haus Grüninger zeichnet sich durch kubisch gegliederte

Baukörper aus (dazu und zum Folgenden Gutachten, S. 5). Das Erdgeschoss

umfasst neben Mädchenzimmer und Garage jeweils grosszügig gehaltene Ess- und

Wohnzimmer mit dazwischenliegendem Entrée und Wintergarten. Angelpunkt der

beiden Hausteile bildet der turmartig aufsteigende Kamin. Die ebenfalls im

Erdgeschoss liegende Küche ist über eine Durchreiche mit Speisezimmer und

Wintergarten verbunden. Jeder Raum hier hat in Materialität, Ausstattung und

Farbgebung einen funktional und baukünstlerisch passenden individuellen

Ausdruck erhalten. Im Obergeschoss findet sich neben den drei Kinderzimmern mit

einem eigenen Bad ein grosszügig ausgelegter Elternteil mit Bad, Schrankraum,

eigenem Wohnbereich einschliesslich Cheminée und grossem Schlafzimmer sowie

eigener Terrasse mit kleinem Schwimmbecken. Wie die Gutachterin weiter ausführt

(Gutachten, S. 6), legten Bauherrschaft und Architekten damals offensichtlich

Wert auf hochwertige Materialien und die neuesten und technisch besten Geräte.

Materialien und Einrichtungen waren auf Langlebigkeit ausgerichtet, sie zeigen

auch heute kaum gröbere Verschleissspuren. Ohne Zweifel, die Grosszügigkeit der

Räume, ihre individuelle Materialität und Ausgestaltung verweisen auf ein

äusserst repräsentatives Wohnhaus an privilegierter Lage. Die von der

Gutachterin aufgeführten charakteristischen Kennzeichen für die Epoche der

reifen Nachkriegsmoderne mit dem vielfältig gegliederten Hauskörper, den

freigespielten Scheiben und Platten und der Vielzahl von unverfälscht

eingesetzten Materialien sind ohne Weiteres erkennbar, nicht nur für die

betreffenden Fachkreise, sondern auch für das breitere Publikum. An der

Überzeugungskraft des Gutachtens ändert nichts, dass das darin erwähnte

Gartentor aus horizontalen, weiss gestrichenen Holzlatten nicht mehr existiert

und dass die weite Aussicht über die Stadt und das Markgräflerland seit der

Parzellierung der Liegenschaft nur noch in reduziertem Ausmass vorhanden ist,

wie die Beigeladenen einwenden. Auch die übrigen von ihnen monierten

Unstimmigkeiten bei der Bezeichnung einzelner Räume im Kellerbereich bzw. derer

Nutzung (vgl. Vernehmlassung, Rz 12 ff.) vermögen die Schlüssigkeit des

Gutachtens nicht umzustossen.

Die Gutachterin erkennt dem Haus Grüninger zu Recht hohen

architektur- und kulturgeschichtlichen Zeugenwert zu. Hier fänden sich viele

architektonische Themen der reifen Nachkriegsmoderne beispielhaft und in

überdurchschnittlicher architektonischer Qualität ausgeführt (Gutachten,

S. 8). Vischer und Weber hätten sich stilistisch zeitlebens der

klassischen Moderne verpflichtet gefühlt. Der Einfluss der skandinavischen und

US-amerikanischen Architektur sei unverkennbar (Gutachten, S. 7). Die

Lehrsätze der Moderne hätten im vorliegenden Fall indessen an dogmatisch

zwingender Verbindlichkeit eingebüsst, womit sich neue Spielräume eröffnet

hätten, welche die Architekten gerade bei Einfamilienhäusern dank der

Grosszügigkeit der Bauherren zu nutzen gewusst hätten. Gleichzeitig hätten die

Leitsätze der Moderne wie die Ausrichtung des Entwurfs an den Geboten der

Funktion und der Konstruktion ihre Gültigkeit behalten. Vom Wunsch nach einem

unbeschwerten Wohnen im Übergang von innen und aussen und einem gewissermassen

amerikanischen zukunftsfrohen, sorglosen Lebensgefühl in gesicherten

wirtschaftlichen Verhältnissen zeugten insbesondere die Wohnräume im

Erdgeschoss und der Elternteil im Obergeschoss (Gutachten, S. 8). Wie das

Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung des Hauses

Sulzer in Riehen ausgeführt hat, gehörten Florian Vischer und George Weber

neben anderen wie Max Rasser und Tibère Vadi, Johannes Gass, Wilfried Boss,

Walter Wurster, Hans Ulrich Huggel, Martin H. Burckhardt, Marcus Diener sowie

Peter Suter zu den führenden Basler Architekten ihrer Generation

(VGE VD.2019.172/174 vom 30. September 2020 E. 2.2.2).

Hierzu hatte der Gutachter in jenem Fall ausgeführt, dass nach dem

2.

Weltkrieg in der Schweiz aufgrund des enormen Bevölkerungs- und

Wohlstandswachstums sowie der zunehmenden Mobilität bis in die

1960er Jahre hinein in den Agglomerationen der Städte ein rasanter Bauboom

eingesetzt habe, wo Bauland günstiger als in der Stadt zu haben gewesen sei.

Auch in Riehen sei für viele Menschen der Traum vom Eigenheim im Grünen in

Erfüllung gegangen. In Riehen sei diese Entwicklungsphase von einer ganzen

Reihe architektonisch anspruchsvoller Einfamilienhäuser geprägt worden, welche

an die Ziele der in den 1920er und 1930er Jahre entstandenen Bewegung des Neuen

Bauens angeknüpft hätten. An der starken Bautätigkeit in der Landgemeinde in

der Nachkriegszeit hätten sich praktisch alle bedeutenden Basler Architekten

beteiligt. Darunter waren wie erwähnt auch Vischer und Weber, die in jener Zeit

im Raum Basel neben dem Haus Grüninger weitere private Wohnhäuser erstellten

(vgl. Übersicht im Gutachten E____, S. 9) und sich dabei an Ikonen der

Architektur wie Alvar Aalto, Frank Lloyd Wright, Ludwig Mies van der Rohe,

Marcel Breuer, Richard Neutra oder Le Corbusier orientierten (Gutachten,

S. 8). Der architektur- und kulturgeschichtliche Zeugniswert des für seine

Erbauungszeit wie auch für seine Architekten repräsentativen Hauses Grüninger

ist vor diesem Hintergrund offensichtlich.

6.3.2

In gleicher Weise hat auch die Vertreterin der

Denkmalpflege [...] die Denkmalqualität des Hauses Grüninger an der Sitzung des

Denkmalrats vom 17. September 2019 bejaht. Sie hat dabei verwiesen auf

den vielfältig gegliederten Baukörper, das qualitätsvolle und starke

Wechselspiel von vertikaler und horizontaler Betonung sowie auf zahlreiche

äusserst plastische Momente – unter anderem beim Balkon oder beim

Cheminée-Block – sowie auf das qualitätsvolle sowie zeittypische Wechselspiel

von unterschiedlichen Farben und Materialien. Die fliessenden Räume, die in den

Aussenraum greifenden Wandscheiben, die Verwendung verschiedener Materialien

wie Beton, Backstein und Holz, das Schwimmbecken auf der Terrasse vor dem

Elternschlafzimmer sowie das den Grundriss und den Schnitt stark prägende Cheminée

zeugten vom Streben nach dem damaligen amerikanischen Lebensstil. Hervorgehoben

hat die Vertreterin der Denkmalpflege des Weiteren, dass der Erhaltungszustand

des Hauses, abgesehen von der Vernachlässigung des Unterhalts, generell erstaunlich

gut bzw. weitgehend original sei. Der Grundriss sei nie verändert worden und

sämtliche Oberflächen im Haus entsprächen noch dem Zustand von 1956/57 (Auszug

aus dem Protokoll der Plenarsitzung des Denkmalrats vom

17.

September 2019, S. 2). Gestützt hierauf kam der Denkmalrat

einstimmig (bei einer Enthaltung) zum Schluss, dass es sich beim Haus Grüninger

um ein schützenswertes Objekt handle, das unter Denkmalschutz zu stellen sei

(ebenda, S. 3).

In der Verfügung des Vorstehers des Bau- und

Verkehrsdepartement vom 28. Januar 2020 betreffend vorsorgliche Massnahmen zum

Erhalt des derzeitigen Zustands der Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen wird

ausgeführt, dass es sich beim Haus Grüninger um eines der ausgereiftesten

Einfamilienhäuser aus der Frühzeit des vielfältig tätigen Architekturbüros

Vischer und Weber handle. Über die charakteristischen Kennzeichen der reifen

Nachkriegsmoderne hinaus bezeuge das Haus den Einfluss des in den 1950er Jahren

in Europa wirksamen amerikanischen Lebensstils. Es gehöre zu den bedeutendsten

Wohnbauten der Nachkriegsmoderne in Riehen und sei architektur- und

kulturhistorisch äusserst wertvoll.

6.3.3

Aufgrund des Gesagten ist von einer fachlich

einhelligen Bejahung der Schutzwürdigkeit des Hauses Grüninger auszugehen. Auch

wenn weder im Gutachten von E____ noch im Protokoll der Sitzung des Denkmalrats

vom 17. September 2019 von einem hochrangigen Denkmal die Rede ist,

ergibt sich die entsprechende Qualifizierung implizit aus dem Antrag des

Denkmalrats an den Regierungsrat auf Unterschutzstellung. Das Haus Grüninger

besticht durch die vielfältige Formensprache, die sichtbare Materialisierung

und die bewusste Inszenierung der Beziehung zwischen innen und aussen gegen den

Garten hin wie auch durch die Grosszügigkeit der Wohnräume. Elemente wie der

Wintergarten mit seinem Pflanzenbeet, die raumteilende Durchreiche zwischen

Küche, Speisezimmer sowie Wintergarten sowie der turmartige Kamin sind

originelle Ausstattungselemente, die sich anderswo kaum finden (Gutachten,

S. 7). Für die Hochrangigkeit des Denkmals spricht auch, dass der

Grundriss und die meisten architektonischen Grundelemente nie verändert wurden

und inklusive den Oberflächen noch dem Zustand zur Erbauungszeit von 1956/1957

entsprechen. Seine architektonischen Qualitäten sind auch für das breitere

Publikum heute noch ohne Weiteres nachvollziehbar. Merkmale wie flache Kuben,

funktional konzipierte Grundrisse, differenzierte räumliche Lösungen,

fliessende Übergänge zwischen geschlossenen und offenen Räumen, grosse

Fensterfronten mit ihren Öffnungen zum Garten hin, die sichtbare Verwendung

unterschiedlicher Materialien sind, wie das Verwaltungsgericht schon in seinem

Entscheid zum Haus Sulzer in Riehen festgestellt hat (VGE VD.2019.172/174 vom

30.

September 2020 E. 4.2.3), längst zum Allgemeingut im

neuzeitlichen Wohnbau geworden und von breiten Bevölkerungskreisen akzeptiert.

Auch die architektur- und kulturgeschichtliche Bedeutung des Hauses Grüninger

ist für Laien augenscheinlich: das Haus Grüninger als Zeuge der rasanten Siedlungsentwicklung

von Riehen in den Nachkriegsjahrzehnten mit seinen klaren Referenzen an die

Ikonen der internationalen Moderne in den USA und Skandinavien sowie als

ausdruckstarkes Werk im Schaffen von Vischer und Weber, einem in ihrer Zeit,

wie auch zahlreiche hochstehende öffentliche und private Bauten im Raum Basel

belegen, renommierten Architekturbüro.

7.

7.1

Aufgrund der mit der Eintragung in das Denkmalverzeichnis

verbundenen Eigentumsbeschränkungen (§§ 14 ff. DSchG) kommt eine

Unterschutzstellung nur für hochrangige Baudenkmäler in Frage (BJM 1995

S. 43; VGE VD.2016.2016-218 vom 25. September 2017

E. 3.4.1). Hochrangig ist ein Denkmal dann, wenn an dessen Schutz ein

erhebliches öffentliches Interesse besteht, das sich in der Interessenabwägung

durchzusetzen vermag. Dem öffentlichen Schutzinteresse können dabei neben

privaten auch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, wie sich aus

§ 22 Abs. 1 DSchG ergibt, wonach ein Denkmal wieder aus dem

Verzeichnis gestrichen werden kann, wenn es das öffentliche Interesse gebietet

(VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 6). Mit

Bezug auf die entgegenstehenden privaten Interessen ist im Sinne des

Verhältnismässigkeitsgrundsatzes zu fragen, ob die mit der

Denkmalschutzmassnahme einhergehende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer

zumutbare Mass überschreitet, was einzelfallweise aufgrund der gesamten

Umstände zu beurteilen ist (BGE 126 I 219 E. 2c

S. 222). Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten,

je schutzwürdiger eine Baute ist. Rein finanzielle Interessen können bei

ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich alleine genommen nicht ausschlaggebend

sein (BGE 147 II 125 E. 10.4 S. 133 mit Hinweis auf

BGer 1C_285/2017 vom 27. Oktober 2017 E. 3.3 und 1C_55/2011 vom

1.

April 2011 E. 7.1).

7.2

Massgebend für den Entscheid des

Regierungsrats, auf eine Unterschutzstellung zu verzichten, war dessen

Einschätzung der Schutzfähigkeit sowie die Gesamtabwägung der involvierten

Interessen. Nach Auffassung des Regierungsrats ist die Liegenschaft Höhenstrasse

15.

in Riehen stark sanierungsbedürftig (Vernehmlassung, Rz 19). Eine

Sanierung zum Erhalt der Liegenschaft sei kostspielig. Hinzukämen teure

Massnahmen zur Erdbebensicherheit und zur energetischen Sanierung (Rz 25).

Die Beigeladenen bringen vor, dass die Liegenschaft eine Bauruine sei. Kein

Bauteil könne als nur annähernd gut erhalten bezeichnet werden. Das Objekt möge

zwar mit erheblichem Aufwand saniert werden können; die damit verbundenen

Kosten wären jedoch massiv (Vernehmlassung, Rz 23). Bereits in dem von der

Denkmalpflege eingeholten Gutachten zur Sanierungsfähigkeit würde darauf

hingewiesen, dass sich im Zusammenhang mit der Instandstellung die Frage der Verhältnismässigkeit

akzentuiere. Die Behebung der Schäden am Gebäude sei mit erheblichen Kosten

verbunden. Aus technischer Sicht seien die Sanierungsszenarien «minimalinvasive

Reparatur» (Option 1), «nachhaltige Instandstellungen» (Option 2) und «Instandstellung

mit mehr gestalterischen Freiheiten» (Option 3) möglich. Die Option 1 wäre aber

nicht geeignet, die Bausubstanz langfristig befriedigend zu erhalten, und die

Optionen 2 und 3 seien mit erheblichen Kosten verbunden (Rz 20). Eine

neuere Abklärung der F____ würde einen erheblichen zusätzlichen Sanierungsbedarf

aufzeigen. So sei die gesamte Sanierung des Vordaches erforderlich, wobei deren

Erhalt wirtschaftlich schwer zu erreichen sei. Es seien wegen Wassereintritts

im Bereich des Schornsteins eine Untersuchung und Sanierung erforderlich. Die

Tragstruktur erreiche den minimalen Brandschutz nicht und die filigranen

Ausbildungen der Deckenränder würden Gefahren laufen, durch Korrosion der

Bewehrung beschädigt zu werden und mit der Zeit nicht mehr tragfähig zu sein.

Die F____ empfehle zudem aus energetischer und bauphysikalischer Sicht zur

thermischen Ertüchtigung des Gebäudes den Ersatz der Aussenwärmedämmung. Eine derart

umfassende Sanierung würde aber das jetzige Erscheinungsbild vollständig ändern

(Rz 22).

7.3

7.3.1

Das von der Kantonalen Denkmalpflege in

Auftrag gegebene Gutachten der Architekten C____ und D____ vom August 2019

zur Sanierungsfähigkeit der Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen

(Vorakten 8) erachtet alle Schäden am Haus grundsätzlich als behebbar

(Gutachten, S. 7). Die Gutachter zeigen aus technischer Sicht drei

mögliche Sanierungsszenarien auf (S. 9 f.):

1) Bei einer minimalinvasiven Reparatur würde die

originale Substanz mit all ihren Zeitspuren erhalten. Lediglich Arbeiten zur

Auffrischung der Holzschalungen und die Sanierung der Betonoberflächen und die

Reparatur und der Anstrich aller Doppelverglasungsfenster würden vorgenommen.

Die Flachdächer könnten voraussichtlich mitsamt den Spenglerarbeiten bestehen

bleiben mit Ausnahme der Terrasse im 1. Obergeschoss, die neu gedichtet werden

müsste. Im Inneren müssten die Verschleissschichten ersetzt werden. Die Bäder

seien brauchbar, die Küche müsste repariert und wo nötig am alten Ort mit

sorgfältig ausgewählten Apparaturen ausgerüstet werden. Die Gutachter führen

aber selbst aus, dass die minimalinvasive Reparatur dem Prinzip der physischen

Zeugenschaft des Denkmals entsprechen möge, aber nicht die gesamte Gebäudehülle

in einen langfristig befriedigenden Zustand zu versetzen vermöge. Sie versäume

zudem eine minimale Anpassung an die geltenden energetischen Standards

(S. 10).

2) Eine nachhaltige Instandsetzung gehe ebenfalls

von der Substanzerhaltung aus, berücksichtige aber mögliche energetische

Verbesserungen der Gebäudehüllen und strebe die Rückführung störender

nachträglicher Eingriffe an. Bei den Fassaden würde es sich ebenfalls um die

Auffrischung der Holzschalungen und die Sanierung der Betonoberflächen handeln.

Der Grossteil der Fenster würde durch ein neues Modell mit gleichen Abmessungen

ersetzt, vorzugsweise durch Holzfenster und eine Isolierverglasung mit grossem

Scheibenzwischenraum. Die Rolllädenkästen würden isoliert. Die Dächer würden

neu eingedeckt und im Rahmen des Möglichen wärmegedämmt, später vorgenommene

Spenglerarbeiten entweder eliminiert oder auf ein optisch verträgliches Mass

reduziert. Ebenfalls wärmegedämmt würden die Decken des Untergeschosses. Eine

nachhaltige Instandsetzung sei umfassender und deshalb teurer (S. 10).

3) Als möglich genannt wird im Gutachten auch eine Instandsetzung

mit mehr gestalterischen Freiheiten, welche das Bedürfnis nach einem

sogenannten zeitgemässen Standard insbesondere der Sanitär- und

Kücheneinrichtung berücksichtigen würde. Bei der Definition des Schutzumfanges

könnten das Badezimmer und die Küche und das Untergeschoss für eine

Neugestaltung freigegeben werden und es könnten Einschränkungen bei den

Vorschriften für die Wiederherstellung der Umgebung aufgehoben werden.

7.3.2

In dem von den Beigeladenen eingeholten Gutachten

der F____ vom 23. Juni 2022 (Vernehmlassungsbeilage 1) wird bezüglich

der Tragkonstruktion ausgeführt, dass die horizontal abtragenden Bauteile aus

Stahlbeton bestehen würden. Im Fassadenbereich gebe es diverse Unterzüge aus

Stahlbeton. Die vertikal abtragenden Bauteile würden aus Mauerwerk (Wände) und

Stahlbeton (Stützen) bestehen. Die aussenliegenden Vordächer würden ebenfalls

aus Stahlbeton bestehen. Die Betonkonstruktion im Innenbereich sehe gut aus.

Die Beton- und Stahlqualität entspreche nicht den heutigen Standards

(Gutachten, Ziff. 3.1). Die Vordächer im Aussenbereich würden an diversen

Stellen bereits erhebliche Korrosionsschäden aufweisen. Wenn die

Korrosionsbildung nicht gestoppt werde, würden die Abplatzungen weiter zunehmen

und die Korrosion der Bewehrungseisen würde fortschreiten. Dies werde früher

oder später zu einem Tragsicherheitsproblem und das Vordach drohe einzustürzen.

Die Vordächer müssten also zwingend saniert werden. Dazu könne der Beton

abgetragen und eine neue Betonschicht aufgetragen werden. Alternativ könnten

die Bewehrungseisen auch mit einem Korrosionsschutz versehen werden. Da es sich

aber um ein Problem auf der ganzen Fläche des Vordaches handle, müsse für eine

dauerhafte Sanierung das ganze Vordach ertüchtigt werden. Beim Vordach auf der

südwestlichen Seite würden Verformungen auf eine ungenügende Dimensionierung

hinweisen, weshalb hier Massnahmen zu empfehlen seien. Die Dächer müssten somit

unbedingt ertüchtigt werden, sodass die Korrosion gestoppt werden könne.

Geprüft werden müssten auch die Durchstanzsicherheit und die wahrscheinlich

ungenügende Aussteifung gegen Erdbebeneinwirkung. Im Zusammenhang mit der

Betonsanierung werde eine wirtschaftliche Ertüchtigung schwer zu erreichen

sein. Ein Abbruch und Neubau des Vortags dürfte da wesentlich günstiger kommen

(Ziff. 3.2). Es sei davon auszugehen, dass die Erdbebensicherheit nach

heutiger Normen deutlich unter 100 % sei. Eine Ertüchtigung von Einfamilienhäusern

werde zwar von den Baubehörden nicht zwingend verlangt. Sie solle aber im Sinn

der Bauherrschaft ermöglicht werden können. Die Ertüchtigungsmassnahme könne

relativ einfach erfolgen, indem die Mauerwerkswände mit einer 10 cm dicken

Stahlbetonschale vorbetoniert würden (Ziff. 3.3). Stellen mit

Wasserschäden seien zu untersuchen und fachgemäss zu sanieren und abzudichten

(Ziff. 3.4). Die Tragstruktur mit den vorhandenen Abmessungen erreiche den

minimal erforderlichen Brandschutz nicht (Ziff. 3.5). Hinweise auf

ungenügende Tragsicherheit im Inneren des Gebäudes gebe es keine. Eine

Ertüchtigung scheine nicht erforderlich zu sein (Ziff. 3.6).

Im Rahmen der bauphysikalischen Beurteilung der Liegenschaft

führt das Gutachten aus, dass die thermische Qualität der Bauteile der

Gebäudehülle nicht mehr den heutigen Anforderungen des kantonalen

Energiegesetzes und den Mindestanforderungen nach SIA 180:2014 entspreche

(Ziff. 4.1). Bei einer weiteren Nutzung als Einfamilienhaus würden sich

keine weiteren Anforderungen an den Schallschutz ergeben (Ziff. 4.2). Zur

Erfüllung der heutigen Anforderungen des kantonalen Energiegesetzes sei bei den

Aussenwänden der Einbau von zusätzlichen Dämmstofflagen von rund 18 cm Dicke

notwendig. Bei einer Anordnung der erforderlichen Dämmschichten auf der

Innenseite käme es zu grossen Wärmebrücken. Bei der Anbringung auf den Aussenwänden

werde das äusserliche Erscheinungsbild vollständig geändert. Die Innendämmung würde

auch weitere Änderungen in Innenbereich bezüglich Fensterbrüstung, Anpassung

der Türen und Geschosstreppen nach sich ziehen (Ziff. 4.3). Insgesamt

zeige sich, dass bei beiden Möglichkeiten zur thermischen Ertüchtigung der

Gebäudehülle eine Veränderung des jetzigen Erscheinungsbildes unabwendbar sei.

Aus bauphysikalischer Sicht werde der Einsatz einer Aussenwärmedämmung mit

neuen Fensterelementen empfohlen. Nur so könne das Gebäude ökologischen

zeitgemäss genutzt und betrieben werden (Ziff. 4.4).

7.4

Wie oben (E. 7.3.1) ausgeführt, kommt

das von der Kantonalen Denkmalpflege eingeholte Gutachten C____/D____ zum

Schluss, dass alle festgestellten Schäden am Haus grundsätzlich behoben werden

können. Die Beigeladenen anerkennen zwar, dass die Gutachter die

Sanierungsfähigkeit des Gebäudes in grundsätzlicher Hinsicht bejaht hätten. Sie

hätten aber den Vorbehalt der Verhältnismässigkeit angebracht. Um eine günstige

finanzielle Basis für die anstehenden Arbeiten zu schaffen, hätten sie den

Verkauf und die Bebauung eines Teils der Parzelle angeregt. Das Gutachten habe

damit eine zusätzliche Nutzungsmöglichkeit als notwendige Voraussetzung der

Sanierungsfähigkeit deklariert. Diese zusätzliche Nutzung habe sich jedoch

nicht als realisierbar erwiesen. Da das Grundstück die erforderliche Nutzung

nicht zulasse, sei eine entscheidende Voraussetzung für die Unterschutzstellung

nicht gegeben (Vernehmlassung, Rz 17 f.). Dass die Gutachter einen

Verkauf eines Teils der Parzelle für die Erstellung einer weiteren Wohneinheit

zur unabdingbaren Voraussetzung («conditio sine qua non») gemacht hätten,

ansonsten die Sanierungsfähigkeit zu verneinen wäre, trifft indessen nicht zu.

Vielmehr zielt, wie bei genauerer Lektüre des Gutachtens festgestellt werden

kann, ihr Vorschlag einer Abparzellierung alleine darauf ab, «eine günstige

finanzielle Basis für den Kauf des Hauses und die anstehenden Arbeiten zu

schaffen» (S. 11). Dass die Beseitigung der bestehenden Schäden hohe

Kosten nach sich zieht, spricht nicht gegen das öffentliche Interesse an der

Unterschutzstellung des Hauses Grüninger. Eine eigentliche Unmöglichkeit der

Instandsetzung oder eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit gehen aus dem Gutachten

C____/D____ jedenfalls nicht hervor, ansonsten sie nicht in drei Szenarien

aufgezeigt hätten, wie das Gebäude aus technischer Sicht saniert werden könnte.

Gegenteiliges ergibt sich entgegen den Vorbringen der

Beigeladenen (vgl. Vernehmlassung, Rz 22) auch nicht aus dem von ihnen

eingeholten Bericht der F____. Der Bericht macht zwar aus konstruktiver und

bauphysikalischer Sicht verschiedenenorts grösseren Sanierungs- bzw.

Ertüchtigungsbedarf aus (dazu oben E. 7.3.2). Es wird indessen nirgends ausgeführt,

dass eine Instandsetzung nicht möglich oder in jedem Fall wirtschaftlich

unzumutbar wäre.

Auch der heutige Augenschein wie die Befragung der beiden

Auskunftspersonen zeigen, dass das Haus Grüninger grundsätzlich saniert werden kann,

auch wenn es unter Schutz gestellt wird. So könnten nach Auskunft von [...],

Amt für Umwelt und Energie, auch in diesem Fall das Flachdach und die Terrasse

mit Balkon saniert und die grosse Fensterfront zum Garten hin mit einer 3-fach

Verglasung versehen werden. Ebenso könnten die Wände, wenigstens innen, gedämmt

werden (Verhandlungsprotokoll, S. 13). Ebenfalls Sanierungspotenzial sieht

die Vertreterin der Kantonalen Denkmalpflege, [...], bei den Fenstern und bei

Dämmungen an verschiedenen Orten wie beim Dach, im Keller und im

1.

Obergeschoss (Verhandlungsprotokoll, S. 4, 6 und 14).

Nach dem Gesagten lässt sich das Haus Grüninger mit Blick auf

seine Bestimmung als Wohnhaus grundsätzlich sanieren. Die Schutzfähigkeit im

Sinne einer Sanierungsfähigkeit steht ausser Frage. Dass eine Wohnnutzung des

Hauses Grüninger auch in Zukunft trotz aller gegenwärtiger Schäden möglich ist,

zeigt auch der Kauf der Liegenschaft durch die Beigeladenen Ende 2021. Sie

entschieden sich in Kenntnis des laufenden Unterschutzstellungsverfahrens für

den Erwerb der Liegenschaft, was sie bestimmt nicht getan hätten, wenn sie

nicht damit gerechnet hätten, das Haus auch unter denkmalpflegerischen Auflagen

bewohnen zu können. Dass eine Instandsetzung möglicherweise mit höheren Kosten

verbunden ist – die Beigeladenen sind im vorin-stanzlichen Verfahren von

CHF 2,2 Mio. ausgegangen, die nach ihrer Ansicht aber heute nicht mehr

genügen würden (Vernehmlassung, Rz 27) –, ist grundsätzlich eine Frage der

Verhältnismässigkeit. Abgesehen davon, dass die genaueren Sanierungskosten

bislang nie vertieft abgeklärt wurden, gilt es auch zu berücksichtigen, dass

das Haus seit 2012 unbewohnt ist und die bestehenden Schäden offensichtlich

auch auf den seither vernachlässigten Unterhalt zurückzuführen sind. Die Höhe

der Sanierungskosten kann jedoch nicht dazu führen, dem schützenswerten Objekt

(oben E. 6) allein deswegen den Schutz zu versagen (VGE 678/2008 vom

16.

April 2008 E. 3.2) und auf die Eintragung des Hauses

Grüninger im Denkmalverzeichnis zu verzichten. Nach ständiger Rechtsprechung können

rein finanzielle Interessen der Eigentümerschaft für sich allein nicht

ausschlaggebend sein, ein Denkmal nicht unter Schutz zu stellen. Ansonsten wäre

es nie möglich, eine Baute bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit wie vorliegend

ins Denkmalverzeichnis aufzunehmen (BGE 147 II 125 E. 10.4

S. 133 und 118 Ia 384 E. 5e S. 393; BGer 1C_285/2017

vom 27. Oktober 2017 E. 3.3 und 1C_101/2010 vom

11.

Mai 2010 E. 3.5; VGE VD.2019.172/174 vom 30. September 2020

E. 5.4). Den zu erwartenden Sanierungskosten bei Unterschutzstellung bzw.

der Verhältnismässigkeit der hierbei erforderlichen Instandsetzung ist freilich

im Rahmen der Festsetzung des Schutzumfangs Rechnung zu tragen (dazu nachfolgend

E. 8.2).

7.5

Der Regierungsrat hat den Verzicht auf eine

Unterschutzstellung des Hauses Grüninger auch mit dem entgegenstehenden

öffentlichen Interesse an einer haushälterischen Nutzung des Bodens begründet.

Die bestehende Baute würde das Grundstück massiv unternutzen. Gemäss den

Berechnungen des Planungsamtes betrage die heutige Bruttogeschossfläche des

Wohnhauses 392 m2 und weise eine Ausnutzungsziffer von 0,26

auf. Mit dem vollständigen Ersatz der Baute liesse sich dagegen der doppelte

Wert der Ausnutzungsziffer in Höhe von 0,54 realisieren. Durch die

Unterschutzstellung würde der Eigentümerschaft im Vergleich zum Abriss und

einem zweigeschossigen Ersatzneubau eine Bruttogeschossfläche von 441 m2

verloren gehen. Vor dem Hintergrund des aktuellen Wohnraummangels in Riehen sei

das öffentliche Interesse an der Verdichtung und Schaffung von mehr Wohnraum im

Vergleich zum nur unter grossen Aufwand zu sanierenden Baudenkmal höher zu

gewichten als die Unterschutzstellung (begründeter Entscheid des Regierungsrats,

S. 2). Wie das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid

VGE VD.2019.172/174 vom 30. September 2020 E. 5.4 bereits

ausgeführt hat, fällt das öffentliche Interesse an einer besseren Ausnutzung

der betroffenen Parzelle in der Interessenabwägung nicht ins Gewicht. Das

Interesse an einem haushälterischen Umgang mit Bodenressourcen steht

regelmässig der Erhaltung von Denkmälern entgegen. Das öffentliche Interesse an

der Verdichtung von Siedlungen verlangt indessen nicht zwingend auch eine

höhere Ausnutzung des streitbetroffenen Grundstücks. Insofern besteht keine

positive Standortgebundenheit für die Verwirklichung dieses öffentlichen

Interesses.

Der Regierungsrat bringt im Übrigen vor, dass vor dem

Hintergrund der Klimakrise die energetische Sanierung der Liegenschaft bei

einem Erhaltungszwang bzw. einer Erneuerungspflicht zwingend zu beachten sei

(Vernehmlassung, Rz 41). Die Notwendigkeit einer energetischen Sanierung

bei Unterschutzstellung des Hauses Grüninger steht ausser Frage. Wie weit diese

Sanierung zu gehen hat, ist bei der Bestimmung des Schutzumfangs zu klären. Das

öffentliche Interesse an der Bewältigung der aktuellen Klima- bzw. Energiekrise

ist indessen von genereller Bedeutung und vermag im Einzelfall nicht das

öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung eines Denkmals aufzuwiegen.

8.

8.1

Aus den vorgenannten Gründen ist der

Entscheid des Regierungsrats, auf eine Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse

15.

ins Denkmalverzeichnis zu verzichten, aufzuheben und die Sache zur

Eintragung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ist eine Einigung mit der

Eigentümerschaft nicht möglich, erfolgt die Eintragung mittels Verfügung, in

welcher der Regierungsrat auch den Umfang des Schutzes näher bestimmt

(§ 16 Abs. 1 und 2 DSchG). Vorliegend hat der Regierungsrat

nicht im positiven Sinne über die Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15

ins Denkmalverzeichnis entschieden, sondern von einem Eintrag abgesehen, so

dass der genauere Schutzumfang noch festzulegen ist

8.2

8.2.1

Im Nachgang zu seinem Antrag vom

6.

Januar 2020 an den Regierungsrat zur Eröffnung eines

Eintragungsverfahrens ins Kantonale Denkmalverzeichnis hat der Kantonale

Denkmalrat am 16. Juni 2020 den Umfang der beantragten

Unterschutzstellung wie folgt präzisiert (Vorakten 23):

«Der Schutzumfang umfasst die gesamte Aussenhaut in

ihrer Materialsichtigkeit und Farbgebung, die originale Grundriss- und

Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage und die bauzeitlichen Ausstattungselemente.

Der Option 3 des Gutachtens zur Sanierungsfähigkeit vom August 2019

folgend, ist in Absprache mit der Denkmalpflege die Erneuerung von Küche und

Bädern möglich. Die Erstellung einer weiteren Wohneinheit durch eine Neugestaltung

und Erweiterung des Untergeschosses oder durch ein Zusatzvolumen auf der

Parzelle ist zu prüfen.»

Der Rekurrent im Verfahren VD.2022.47 verlangt mit seinem

Rechtsbegehren explizit die Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15 im

Umfang, wie er vom Denkmalrat in seinem Schreiben vom 16. Juni 2020

umrissen worden ist. Auch die Rekurrentin im Verfahren VD.2022.50 orientiert

sich, wie sich aus ihren Ausführungen unter Rz 61 ff. ihrer

Rekursbegründung ergibt, am präzisierten Unterschutzstellungsantrag vom

16.

Juni 2020.

8.2.2

Wie ausgeführt (oben E. 6) besticht das

Haus Grüninger im Innern wie auch Äussern durch die vielfältige Formensprache

und die sichtbare Materialisierung sowie durch die bewusste Inszenierung der

Beziehung zwischen innen und aussen. Die Wohnräume sind grosszügig gestaltet.

Der Grundriss des Hauses und die meisten architektonischen Grundelemente wurden

nie verändert. Den bauzeitlichen Zustand des Hauses gilt es grundsätzlich zu

erhalten. Der Schutzumfang umfasst dementsprechend die gesamte Aussenhaut des

Hauses in ihrer Materialsichtigkeit und Farbgebung, d.h. in ihrem gesamten

Erscheinungsbild. Im Innern ist die originale Grundriss- und

Erschliessungsstruktur (einschliesslich Treppenanlage) zu schützen. Die innere

Raumaufteilung ist zu bewahren, namentlich dürfen keine inneren Wände

abgebrochen und/oder versetzt werden. Geschützt sind auch die bauzeitlichen

Ausstattungselemente, namentlich die raumteilende Durchreiche im Erdgeschoss

zwischen Esszimmer und Küche und die Wandschränke im Obergeschoss. Wo aber wie

im Obergeschoss die Räume aufgrund der geringen Wandstärken sehr hellhörig

sind, muss eine Verbesserung des akustischen Schutzes ermöglicht werden. Der

Kaminblock, der zusammen mit dem Wintergarten Ess- vom Wohnzimmer trennt, muss

nur in seiner Form und sichtbaren Materialisierung, nicht jedoch in seiner

Funktionalität erhalten bleiben. Es kann somit im Rahmen der energetischen

Sanierung ausser Betrieb genommen und verschlossen werden.

Nicht vom Schutzumfang erfasst werden mangels Schutzwürdigkeit

das Untergeschoss einschliesslich der Aussenhaut wie auch die Garage

einschliesslich Tor. Im Keller sind infolgedessen Um- und Ausbauten zulässig,

ebenso ist eine Umnutzung der Garage, etwa zu Wohnzwecken oder zu einem Atelier,

denkbar. Vom Schutz ausgenommen wird auch die Innenausstattung der Küche und

der Nasszellen. Die Beigeladenen sind entsprechend frei, Küche und Bäder/WCs

nach ihren Vorstellungen zu erneuern. Eine Absprache mit der Denkmalpflege ist

entgegen dem Antrag des Denkmalrats diesbezüglich nicht notwendig.

Die energetische Sanierung der Liegenschaft ist unumgänglich.

Es bedarf unstreitig einiger Instandsetzung- und Sanierungsmassnahmen, damit

die Liegenschaft heutigen Wohnansprüchen genügen kann. Wie unter E. 7.4

vorstehend ausgeführt, besteht grosses Sanierungspotenzial durch die Dämmung

von Flachdach, Terrasse und Keller. Mit neuen 3-fach-verglasten Fenstern sollten

sich Dämmwerte nach Neubaustandard erreichen lassen können. Im Innenbereich

lassen sich verschiedenenorts Dämmputze anbringen. Im Bereich bereits

bestehender Holzdämmungen stehen heute bessere Dämmstoffe zur Verfügung.

Schwieriger präsentiert sich die Situation im Bereich der Backsteinscheiben,

die nach dem Gesagten grundsätzlich in ihrer sichtbaren Materialität erhalten

werden müssen. Nach Auskunft der Vertreterin der Denkmalpflege müsste hier eine

Dämmung mit Hinterlüftung und einer massiven Aufmauerung aus Backstein

erfolgen, was das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Aussen würden die

Proportionen des Hauses verändert, auch im Innern würde man die Aufdoppelung

sehen (Verhandlungsprotokoll, S. 14). Aus energetischer Sicht zu

bevorzugen wäre nach Auskunft der Vertreterin des Amts für Umwelt und Energie

eine Dämmung der Aussenmauern, weil da höhere Dämmwerte zu erreichen wären als

bei einer Innendämmung (Verhandlungsprotokoll, S. 13). In gleicher Weise

Schwierigkeiten bieten grössere Betonelemente im Bereich der grossen

Fensterfront gegen den Garten hin sowie beim Cheminée, wo durch entsprechende

Dämmungsvorkehrungen unerwünschte Wärme- bzw. Kältebrücken zu eliminieren sind,

was wiederum zu Beeinträchtigungen des Erscheinungsbilds führen kann (vgl.

Verhandlungsprotokoll, S. 6 f. und 13). Hier müssen in Absprache

mit der Denkmalpflege Lösungen gefunden werden, die allen involvierten

Interessen Rechnung tragen. Dabei erscheinen auch Aussendämmungen nicht

ausgeschlossen. Das Interesse der Eigentümerschaft an einem zeitgemässen

Wohnkomfort und an effizienten Energiesparmassnahmen ist im vorliegenden jedenfalls

höher zu gewichten als das öffentliche Interesse an der ungeschmälerten

Erhaltung der originären Ausgestaltung der Aussenmauern. Mit angepassten

Massnahmen lässt sich fraglos eine deutliche Verbesserung der Energiebilanz des

Hauses wie auch der Behaglichkeit erzielen. Auch wenn damit die – heutzutage

hohen – Anforderungen an einen Neubau im Ergebnis nicht erreicht werden können,

steht die Bewohnbarkeit der Liegenschaft in energetischer Sicht nach Sanierung ausser

Frage.

Die energetische Sanierung des Hauses wird zweifelsohne mit

erheblichen Kosten verbunden sein. Hinzukommen je nach Ergebnis weiterer

Abklärungen auch die Kosten für die Ertüchtigung bzw. Ersetzung tragender

Strukturen und/oder die Ersetzung des Vordachs. Es darf dabei indessen an die

Möglichkeit staatlicher Beiträge an die Erhaltung und Restaurierung von

Denkmälern erinnert werden, welche die Konsequenzen der Unterschutzstellung für

die Eigentümerschaft auffangen helfen (§ 11 DSchG). Zur weiteren

Abfederung der finanziellen Belastung ist auch an die von den Beteiligten

bereits früher angedachte Möglichkeit von Nutzungserweiterungen wie den Neubau

einer zusätzlichen Wohneinheit auf dem Grundstück oder der Erstellung einer

separaten Garage (bei Umnutzung/Aufhebung der bestehenden Garage) zu denken. Im

Sinne des Verhältnismässigkeitsprinzips, genauer der Abwägung der involvierten

Interessen, dürfte ein solches Vorhaben, soweit es sorgfältig ausgearbeitet

ist, nicht mit dem Hinweis auf den Umgebungsschutz des Denkmals

(§ 19 DSchG) von den Baubehörden blockiert werden.

9.

9.1

Zusammenfassend werden die beiden Rekurse

gutgeheissen und die Sache zur Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15,

Riehen ins Denkmalverzeichnis mit dem im Dispositiv beschriebenen Schutzumfang

(vgl. dazu die Ausführungen in E. 8) an die Vorinstanz zurückgewiesen. Bei

diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beigeladenen in solidarischer

Verpflichtung die Kosten des Rekursverfahrens mit einer reduzierten

Urteilsgebühr von CHF 1'500.– (§ 30 Abs. 1 Satz 1 VRPG). Der

Rekurrent im Verfahren VD.2022.47 hat

keine Honorarnote seines Rechtsvertreters einreichen lassen, so dass dessen

Aufwand praxisgemäss zu schätzen ist. Angemessen erscheint vorliegend ein

Aufwand von knapp 18 Stunden, was beim geltenden Überwälzungstarif von

CHF 250.–/Stunde ein Honorar von CHF 4'500.–, inklusive Auslagen,

ergibt. Der Vertreter des Rekurrenten ist

Mitglied von dessen Vorstand, so dass davon ausgegangen werden kann, dass er

bereits vor der Mandatierung mit der Streitsache vertraut war bzw. als dessen

Organ in eigener Sache auftritt (vgl. VGE VD.2013.158 vom

11.

April 2014 E. 4 und VD.2019.172/174 vom

30.

September 2020 E. 7). Dies rechtfertigt eine Kürzung der an

den Rekurrenten geschuldeten

Parteientschädigung um einen Drittel auf CHF 3'000.–. Die Rekurrentin im Verfahren VD.2022.50 hat durch

ihren Rechtsvertreter eine Honorarnote einreichen lassen, worin ein Aufwand von

19.

Stunden ausgewiesen ist. Dies ergibt beim geltenden Überwälzungstarif

von CHF 250.–/Stunde ein Honorar von CHF 4'750.–. Der Regierungsrat

einerseits und die beiden Beigeladenen andererseits haben die beiden

Parteientschädigungen je zur Hälfte zu tragen.

9.2

Die Rekurrenten sind beide private

Organisationen, die sich statutengemäss der Denkmalpflege widmen und

entsprechend gemäss § 29 DSchG rekursberechtigt sind (Anhang zur

Denkmalpflegeverordnung). Wenn sie gegen Entscheide des Regierungsrats auf

Nichteintragung eines Gebäudes in das Denkmalverzeichnis Rekurs erheben, nehmen

sie öffentliche Interessen wahr. Mit Blick auf künftige Verfahren behält sich

das Verwaltungsgericht vor, die ausgewiesenen Honorare bzw. den geschätzten Aufwand

zu kürzen, wenn die beiden Rekurrenten ihre diesbezüglichen Bemühungen bei

gleichgerichteten Rekurserhebungen nicht koordinieren.

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Die Rekurse werden gutgeheissen und die

Sache wird zur Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15, Riehen ins

Denkmalverzeichnis gemäss den Erwägungen mit folgendem Schutzumfang an die

Vorinstanz zurückgewiesen:

Der Schutzumfang umfasst die gesamte Aussenhaut in ihrer

Materialsichtigkeit und Farbgebung, die originale Grundriss- und

Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage und die bauzeitlichen

Ausstattungselemente. Vom Schutzumfang ausgeschlossen sind das Untergeschoss

inklusive Aussenhaut, die Garage inklusive Garagentor sowie die

Innenausstattung der Küche und der Nasszellen. Die Backsteinscheiben sind

insoweit unter Schutz, als eine Wärmedämmung gemäss den Erwägungen möglich sein

muss.

Die Beigeladenen tragen die Kosten der beiden Rekursverfahren

mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.– inklusive Auslagen, in

solidarischer Verpflichtung.

Dem Heimatschutz Basel wird eine reduzierte

Parteientschädigung von CHF 3'000.– inklusive Auslagen, zuzüglich 7,7 %

MWST von CHF 231.–, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch den

Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu

tragen ist.

Der Baukult Freiwilligen Basler Denkmalpflege wird eine

Parteientschädigung von CHF 4'750.– inklusive Auslagen, zuzüglich

7,7 % MWST von CHF 365.75, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch

den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu

tragen ist.

Mitteilung an:

-

Rekurrent

-

Rekurrentin

-

Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt

-

Beigeladene

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.