Bewertung des Grundstücks C___ (BGer 2C737/2022 vom 16.1.2023)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.6

URTEIL

vom 30.

Juni 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.

André Equey, MLaw Anja Dillena

und Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Beteiligte

A____ Rekurrent

[...]

B____ Rekurrentin

[...]

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Rechtsdienst, Fischmarkt 10,

4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Beschluss

der Steuerrekurskommission

vom 29. April 2021

betreffend Bewertung des

Grundstücks C____

Sachverhalt

Sachverhalt

Die Ehegatten A____

und B____ (nachfolgend Rekurrierende) sind Eigentümer des selbstgenutzten

Grundstücks C____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten

Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung mit

Verfügung vom 15. Dezember 2016 den Vermögenssteuerwert der

Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 2'723’000.– fest.

Die von den

Rekurrierenden dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit

Entscheid vom 22. März 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid

erhoben die Rekurrierenden Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese

sistierte das Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 16. Dezember 2019

und wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 29. April 2021 kostenfällig ab.

Gegen diesen am

6. Dezember 2021 versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet

sich der mit Eingabe vom 6. Januar 2022 erhobene und begründete Rekurs der

Rekurrierenden. Mit ihrem Rekurs beantragen sie die bezüglich des verwaltungsgerichtlichen

wie auch der beiden vorinstanzlichen Verfahren kosten- und

entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Steuerrekurskommission

Basel-Stadt vom 29. April 2021 und der Verfügung der Steuerverwaltung

Basel-Stadt vom 15. Dezember 2016 betreffend die Neubewertung des selbstbewohnten

Grundstücks Grundbuch [...] Sektion [...] Parzelle [...], mit Einfamilienhaus C____,

ab Steuerperiode 2016 und die Festlegung des Vermögenssteuerwerts auf den

Betrag von CHF 1’269'000.–. Eventualiter verlangen sie die Rückweisung der

Sache zur Neufestsetzung eines tieferen Vermögenssteuerwerts. In

verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie neben dem Beizug der Vorakten,

dass ihnen Akteneinsicht in sämtliche Bewertungsgrundlagen zur angefochtenen

Verfügung der Steuerverwaltung vom 15. Dezember 2016 zu gewähren sei. Weiter

verlangen sie die Ermittlung der «Marktmiete des Grundstücks» und gestützt

darauf die Bezifferung des Vermögenssteuerwerts ihres Grundstücks gemäss

geltender Praxis für den Fall der Vermietung. Schliesslich sei ihnen nach Akteneinsicht

in die Bewertungsgrundlagen und nach Ermittlung der Marktmiete eine angemessene

Frist zur Ergänzung der Begründung des vorliegenden Rekurses anzusetzen.

Mit Eingabe vom 7.

Februar 2022 verzichtete die Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum

Rekurs und beantragte unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen

Abweisung. Die Eingabe der Steuerrekurskommission und der Beizug der Vorakten

ist den Rekurrierenden mit Verfügung vom 22. Februar 2022 zur Kenntnis gebracht

worden.

Die Einzelheiten

der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu

fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den

nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf

dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission

kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben

werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10

Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege

[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92

Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).

Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das

Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1

Zum

Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des

angefochtenen Entscheids und Eigentümer des bewerteten Grundstücks zu. Der

Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2

i.V.m. § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2

Die

rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren

Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den

Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Aus der

Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid

antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht

prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage

kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die

rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des

Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,

305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich

nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine

speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht

Dispositiv

enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht

insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig

angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften

verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch

gemacht hat.

2.

Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016

mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit

Einspracheentscheid vom 22. März 2018 von der Steuerverwaltung

bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der von den Rekurrierenden

selbst genutzten Liegenschaft C____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der

selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung

den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf

CHF 2'723’000.– fest, welcher mit dem angefochtenen Entscheid der

Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

Mit ihrem Rekurs

rügen die Rekurrierenden in formeller Hinsicht vorab in verschiedener Hinsicht

eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs.

3.1 Zunächst

machen sie eine Verletzung ihres Rechts geltend, in alle den Entscheid

betreffenden Akten Einsicht zu nehmen.

3.1.1 Die

Rekurrierenden halten diesbezüglich an ihrer Rüge einer Verletzung ihres

Anspruchs auf rechtliches Gehör fest, weil ihnen die zahlenmässigen Grundlagen

der bei selbstbewohntem Wohneigentum per 2016 verfügten grossen Erhöhung der

Vermögenssteuerwerte nicht vollständig offengelegt worden seien. Sie machen

geltend, sowohl in der Einsprache als auch im Verfahren vor Rekurskommission

Einsicht in die massgeblichen Bewertungsparameter und insbesondere in die

(anonymisierten) Akten über die Ermittlung der absoluten Landwerte begehrt zu

haben, damit rechtsgenüglich nachvollzogen werden könne, wie der absolute und –

in einem zweiten Schritt – der relative Landwert ermittelt worden sei. Aufgrund

der verwaltungsgerichtlichen Urteile VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9 und

VD.2019.10 sei nicht davon auszugehen, dass das Verwaltungsgericht auf die

Verwehrung der Akteneinsicht zurückkomme, werde diesbezüglich auf einen

detaillierten Vortrag ihrer Argumente verzichtet und stattdessen «integral» auf

die Ausführungen im Einsprache- sowie im vorinstanzlichen Rekursverfahren

verwiesen und ein detailliertes Zurückkommen in einem bundesgerichtlichen

Verfahren vorbehalten.

3.1.2 Wie

ausgeführt (vgl. oben E. 1.2) gilt im verwaltungsgerichtlichen Verfahren das

Rügeprinzip. Mit diesen pauschalen Verweisen auf andere Rechtsschriften und

Eingaben genügen die Rekurrierenden ihrer Begründungsobliegenheit gemäss § 16 Abs. 2 VRPG nicht, ist es doch praxisgemäss unzulässig, zur Rekursbegründung

einfach auf frühere Rechtsschriften zu verweisen (VGE VD.2012.11 vom 10.

September 2012 E. 2.3; VD.2010.253 vom 23. Februar 2012 E. 1.5; VD.2009.707 vom

6. Mai 2010 E. 1.2; Wullschleger/Schröder,

a.a.O., 305 f.). Wie ausgeführt verlangt das gesetzliche Rügeprinzip im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren, dass sich die rekurrierende Partei mit den Erwägungen

im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und mit ihrer Rekursbegründung vorzutragen

hat, weshalb der angefochtene Entscheid antragsgemäss aufgehoben oder

abgeändert werden soll. Die Vorinstanz hat diesbezüglich in ihrem Entscheid die

Erwägungen des Verwaltungsgerichts in den Urteilen VGE VD.2019.7, VD.2019.8.

VD.2019.8 und VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 eingehend referiert und

auf den vorliegenden Sachverhalt zur Anwendung gebracht (vgl. angefochtener

Entscheid E. 4b und c). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Rekurrierenden

nicht auseinander. Sie waren im Zeitpunkt der Einsprache- und vorinstanzlichen

Rekursbegründung vom 2. Mai 2017 respektive 23. April 2018 noch gar nicht

bekannt, weshalb sich die Rekurrierenden in diesen Eingaben damit auch noch gar

nicht haben auseinandersetzen können. Aus alle diesen Gründen folgt, dass auf

diese Rüge nicht eingetreten werden kann.

3.1.3 Konkret

gerügt wird einzig der «pauschale Hinweis der Vorinstanz, dass in nicht

beigezogene Akten keine Akteneinsicht gewährt werden könne». Dies sei

unzutreffend, weil die Steuerverwaltung die Beweislast für steuerbegründende

und -erhöhende Tatsachen treffe. Die Steuerverwaltung wäre daher verpflichtet

gewesen, die für die Beweisführung notwendigen Informationen einzuholen und den

Rekurrierenden zur Einsicht vorzulegen (Rekursbegründung Ziff. 127 f.).

Darin kann den

Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Wie das Verwaltungsgericht in den von der

Vorinstanz referenzierten Urteilen (VGE VD.2019.7–10, je vom 25. September 2019

E. 5.2.1 f.) erwogen hat, stellt das in § 143 StG konkretisierte Akteneinsichtsrecht

einen Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) verankerten

Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, das den Parteien im Verfahren ermöglichen

soll, ihre Mitwirkungsrechte wirksam und sachbezogen wahrnehmen zu können (VGE

VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein grundsätzlich

unbeschränktes Recht, in alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht zu nehmen, die

geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden (zum Ganzen Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,

Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel

2021, Rz. 322 mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88 f.; vgl. BGE 132 V 387 E. 3.2 S. 389, 121 I 225 E. 2a S. 227, 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 90

[2001] Nr. 57). Gemäss der Rechtsprechung vermittelt die verfassungsmässige

Garantie insbesondere das Recht, am Sitz der Behörde Einsicht in die Akten zu

nehmen, daraus Notizen anzufertigen und Fotokopien zu erstellen, sofern sich

daraus für die Behörde kein übermässiger Aufwand ergibt (BGE 126 I 7 E. 2b

S. 10, in: Pra 90 [2001] Nr. 57, 122 I 109 E. 2b S. 112, mit

Hinweisen). Entsprechend sind die steuerpflichtigen Personen berechtigt, in die

von ihnen eingereichten oder von ihnen unterzeichneten Akten ohne Einschränkung

Einsicht zu nehmen (§ 143 Abs. 1 StG), während ihnen die übrigen Akten zur

Einsicht offenstehen, sofern die Ermittlung des Sachverhalts abgeschlossen ist

und soweit nicht öffentliche oder private Interessen entgegenstehen (§ 143 Abs. 2 StG). Seine Grenzen findet das Akteneinsichtsrecht somit an den öffentlichen

Interessen des Staates und berechtigten Geheimhaltungsinteressen Dritter (BGE 121 I 225 E. 2a S. 227, 119 Ib 12 E. 6b S. 20, 113 Ia 1 E. 4a S. 4). Die

Wahrnehmung des Akteneinsichtsrechts setzt die Vollständigkeit der Akten

voraus. Dessen Korrelat bildet daher die Aktenführungspflicht, nach welcher die

Behörden verpflichtet sind, alles aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört

(VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.4, VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E.

2.3.1.1 m. H. auf Waldmann, in:

Basler Kommentar, 2015, Art. 29 BV N 54, BGE 142 I 86 E. 2.2 S. 89, 130 II

473 E. 4.1 S. 477, 129 I 85 E. 4.1 f. S. 88 ff. und 124 V 372 E.

3b S. 375 f. und 138 V 218 E. 8.1.2). Grundsätzlich erstreckt sich das

Einsichtsrecht folglich weder auf Akten eines anderen (nicht die jeweilige

Partei betreffenden) Verfahrens noch auf Akten anderer Behörden, solange die

entscheidende Behörde sie nicht beizieht oder beizuziehen gedenkt (VGE VD.2019.7–10,

je vom 25. September 2019 E. 3.5.1 m.H. auf VD.2017.150 vom 14. Mai 2018

E. 2.2).

3.1.4 Soweit

sich die Rekurrierenden auf den Standpunkt stellen, die Steuerverwaltung «wäre

in casu verpflichtet gewesen, die für die Beweisführung notwendigen

Informationen einzuholen und den Rekurrenten zur Einsicht vorzulegen» (Rekursbegründung

Ziff. 128), kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Zunächst konkretisieren

sie in ihrer Rekursbegründung in Verletzung ihrer Rügeobliegenheit nicht, in

welche Unterlagen Einblick zu gewähren wäre. In rechtlicher Hinsicht beziehen

sie sich damit auf den vom Akteneinsichtsrecht zu unterscheidenden

Anspruch

auf Beizug von Akten aus einem anderen Verfahren sowie auf Einholung von

Auskünften von Dritten. Wie das Verwaltungsgericht wiederum in dem von der

Vorinstanz referenzierten Urteilen (VGE VD.2019.7–10, je vom 25. September 2019

E. 5.3.1) dargelegt hat, besteht dieser Anspruch unter den Voraussetzungen des

Beweisantrags- und Beweisabnahmerechts als weiterem Teilgehalt des Anspruchs

auf rechtliches Gehör (vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018

E. 2.2; vgl. Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,

a.a.O., § 15 N 29 f.; Waldmann/Bickel,

in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz

[VwVG], 2. Aufl., Zürich 2016, Art. 33 N 1 und 12). Der

Untersuchungsgrundsatz verpflichtet die Behörde nur zum Beizug derjenigen

Beweise, die zur Abklärung der rechtserheblichen Tat­sachen notwendig sind

(vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl. Krauskopf/Emmenegger/Babey, in:

Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 12 N 19 ff.). Der Anspruch

auf Aktenbeizug setzt voraus, dass die betroffene Person frist- und formgerecht

einen Beweisantrag stellt und dass das Beweismittel zulässig und verfügbar

sowie zur Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts tauglich ist. Aus dem

Beweisantrag muss hervorgehen, für welche rechtserhebliche Tatsache mit dem

Beweismittel der Beweis oder der Gegenbeweis erbracht werden soll. Die Behörde

kann von der Abnahme eines beantragten Beweismittels insbesondere dann absehen,

wenn der rechtserhebliche Sachverhalt bereits hinreichend geklärt ist. Ob dies

der Fall ist, beurteilt sich mittels einer antizipierten Beweiswürdigung (VGE

VD.2019.7-10, je vom 25. September 2019 E. 5.2.1 f.; VGE VD.2017.150 vom

14. Mai 2018 E. 2.2; Kölz/Häner/Bertschi,

a.a.O., Rz. 153 und 457; Waldmann/Bickel,

a.a.O., Art. 33 N 3, 7 und 12 ff. und 21 f.). Demnach darf

die Behörde von weiteren Beweisabnahmen absehen, wenn sie aufgrund der bereits

erhobenen Beweise bzw. aufgrund der Aktenlage ihre Überzeugung gebildet hat und

mit nachvollziehbaren Gründen annehmen kann, dass diese durch weitere

Beweiserhebungen nicht geändert würde (VGE VD.2019.7–10, je vom 25. September

2019 E. 5.2.1 f., VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2;

Waldmann/Bickel, a.a.O.,

Art. 33 N 22 und Art. 29 N 88; Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., Rz. 537; vgl. auch

VGE VD.2020.24 vom 4. März 2022 E. 2.1.2.2.m.w.H.).

Wie das Verwaltungsgericht

in den von der Vorinstanz referenzierten Urteilen erwogen hat, hat die

Steuerverwaltung auf den Beizug der Akten der Bodenbewertungsstelle und der

Gebäudeversicherung aufgrund ihrer Bindung an die Wertermittlungen der sachverständigen

Gebäudeversicherung und der sachverständigen Bodenbewertungsstelle gemäss § 46

Abs. 4 und Abs. 7 StG in Verbindung mit § 51 der Steuerverordnung (StV,

SG 640.110) verzichtet, wobei die Grundstückeigentümerinnen und

-eigentümer bei der Bodenbewertungsstelle eine Richtwertangabe betreffend ihr

Grundstück einfordern könnten. Demgegenüber handle es sich bei Vergleichsdaten bezüglich

anderer Grundstücke um finanzielle Verhältnisse von Personen, die geschützte

Personendaten darstellten, die gemäss § 9 Abs. 1 des Informations- und

Datenschutzgesetzes (IDG, SG 153.260) nur bearbeitet werden dürften, wenn dafür

eine gesetzliche Grundlage bestehe oder dies zur Erfüllung einer gesetzlichen

Aufgabe erforderlich sei. Einzig unter diesen Voraussetzungen sei ohne

Einwilligung im Einzelfall auch eine Weitergabe von Personendaten zulässig

(§ 21 Abs. 1 IDG). Da die Steuerverwaltung aufgrund der gesetzlichen

Regelung nur Kenntnis des Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts

gemäss Bodenwertkatalog benötige, habe die Bodenbewertungsstelle nur das

Ergebnis der Preisauswertung und dieses bloss in einer Weise bekanntzugeben,

die keine Rückschlüsse über die für bestimmte Grundstücke bezahlten Preise gebe.

Zumindest soweit der gestützt darauf ermittelte Realwert als plausibel

erscheine, benötige die Steuerverwaltung zur Ermittlung des Realwerts

selbstgenutzter Liegenschaften neben den genannten Werten daher keine weiteren

Unterlagen der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung (VGE VD.2019.7-10,

je vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.).

Mit der

Zusammenfassung dieser Rechtsprechung durch die Vorinstanz (vgl. angefochtener

Entscheid E. 4 b und c) setzen sich die Rekurrierenden nicht auseinander,

weshalb auf diese Rüge wie ausgeführt nicht eingetreten werden kann. Im Übrigen

wäre sie unter Hinweis auf die dargestellten Erwägungen abzuweisen. Dabei ist

auch darauf hinzuweisen, dass das Steuergeheimnis und damit die

vermögenssteuerrechtlichen Daten Dritter im Kanton Basel-Stadt verfassungsrechtlichen

Schutz geniessen (§ 75 Abs. 3 der Kantonsverfassung [KV, SG 111.100]; VGE

VD.2014.100 vom 8. Oktober 2014 E. 4.3). Aufgrund des Gesagten besteht

kein Grund, den Rekurrierenden Einblick in die privaten Vermögensdaten Dritter

zu geben. Eine Anonymisierung dieser Daten ist nicht möglich, da sie nur

verwertbar sind, wenn sie konkrete Hinweise zu den jeweiligen

Grundstückgeschäften und damit zur Käufer- und Verkäuferschaft erlauben. Diese

sind verpflichtet, den Behörden diese Angaben zu ihren Vermögensverhältnissen

offenzulegen. Diese nicht verfahrensbeteiligten Dritten sind aber in ihrem

berechtigten Interesse am Schutz dieser Personendaten und damit ihrer

Geheimsphäre vor dem Zugriff durch Dritte und damit auch durch die

Rekurrierenden zu schützen.

3.1.5 Im

Unterschied zu anderen Parteien, welche gegen die Steuerbewertung ihrer

Liegenschaft rekurriert haben, machen die Rekurrierenden auch nicht geltend,

ergänzende Richtwertangaben bei der Bodenbewertungsstelle verlangt zu haben.

Sie können sich daher auch nicht auf den Standpunkt stellen, dadurch in ihrem

rechtlichen Gehör bezüglich dieser bei der Bodenbewertungsstelle erhältlichen

Angaben verletzt worden zu sein.

3.2 Weiter

machen die Rekurrierenden eine Nichtbehandlung entscheidungswesentlicher Argumente

und eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids geltend.

3.2.1 Die

Rekurrierenden begründen dies damit, dass die «zentrale Frage der

rechtsungleichen Behandlung von vermietetem und selbstgenutztem Wohneigentum

nur ganz am Rande, verzerrt und in äusserst oberflächlicher Weise behandelt»

worden sei, ohne dass auf ihre ausführlichen Argumente eingegangen worden sei.

Nicht thematisiert worden seien die Rügen der «verfassungswidrige[n]

Diskriminierung durch die vermögenssteuerliche Bewertung der Selbstnutzunq

ihrer Liegenschaft in [...] im Vergleich zur Vermietung», der erhobene «Vorwurf

der Verletzung verfassungsmässiger Förderungsaufträge» gemäss Art. 108 Abs. 1

und Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV und der Vorwurf der Verletzung des

Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit.

3.2.2 Aus

dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst auch der

Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit

den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die

Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf

die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass

sich die betroffene Partei über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben

und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.

Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass

sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und

nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde

darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (VGE

VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 4.3 m.H. auf VGE VD.2019.184 vom 2. Dezember

2019 E. 2.2, VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E. 2.5.1; BGE 137 II 266 E.

3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88, 133 III 439 E. 3.3 S. 445; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,

a.a.O., Rz. 343 ff.).

3.2.3 Die

Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument der

Rekurrierenden eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und

vermieteten Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des

verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl.

angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des

selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes

der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits haben

die Rekurrierenden mit ihrer Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren

ebenfalls auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung

bei vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl. vorinstanzliche

Rekursbegründung Ziff. 72 ff. sowie Ziff. 86 i.V.m. Ziff. 24 ff.). Auch wenn

sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen bezogen hat, hat

sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache auseinandergesetzt.

Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung der Rekurrierenden

auf die verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die Wohneigentums- respektive

Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid aber mit den aus ihrer

Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung eingehend

auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese

verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten

Wohneingentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war den

Rekurrierenden auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das

Verwaltungsgericht möglich. Es liegt daher keine Verletzung der

verfassungsrechtlichen Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches

Gehör vor.

4.

4.1 Wie

von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht in der

Sache erwogen worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des

Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,

wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht

äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.

Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser

Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte

mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das

Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und

schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017

E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4; Dzamko-Locher/Teuscher, in:

Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017,

Art. 14 N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer

Bewertungsmethode, die auf eine systematische Über- oder Unterbewertung

hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214;

BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009 E. 3.1; Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch

[Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14

N 2, 29; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.1,VD.2021.30 vom 17.

Februar 2022 E. 2.1, VD.2021.73 vom 17. Februar 2022 E. 3.1, VD.2021.80 vom 16.

Februar 2022 E. 4.1, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1). Dies wird auch

von den Rekurrierenen explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 71).

4.2 Der

Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,

den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist

eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom

28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen

Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der

Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249; Kocher, Liegenschaftssteuern, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt

[Hrsg.], Immobiliensteuern, Basel 2021, § 28 N 509). Mit jeder Schätzung ist,

unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit

verbunden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen

Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig

gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen

Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei

die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243;

BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f., 2P.36/1999

vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an ihre

Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den

ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom

9. August 2007 E. 4.1) deren Anwendung zu klar gesetzwidrigen

oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2

S. 307; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.2, VD.2021.30 vom 17.

Februar 2022 E. 2.2, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1) respektive ein

offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultieren würde (BGE 141 I 113 E.

6.2 S. 117; BGer 2C_68/2021 vom 22. Feburar 2021 E. 3.3.2; Kocher a.a.O., § 28 N 511). Auch

dies wird von den Rekurrierenden zu Recht explizit anerkannt (Rekursbegründung

Ziff. 71), auch wenn sie an anderer Stelle geltend machen, der steuerliche

Verkehrswert entspreche «praxisgemäss nicht dem Marktwert (=100 %)»

(Rekursbegründung Ziff. 124). Darauf wird zurückzukommen sein.

4.3 In

Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden,

wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu

schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die

für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf

der Grundlage dieser Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf

selbstgenutzte Grundstücke bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem

Gebäudewert und dem Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 StV). Als

Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter

angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss

Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des

Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht

dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss

Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des

Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der

Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und

Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem

Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in

derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung

bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf

diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV, VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.3, VD.2021.30

vom 17. Februar 2022 E. 2.3, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.2).

4.4

4.4.1 Im

vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von einem Gebäudeversicherungswert

von CHF 1'850’000.– für das Haus und von CHF 239'000.– für die Auto­boxe aus.

Davon zog sie die Altersentwertung entsprechend dem Baujahr von CHF 582'750.–

resp. CHF 21'510.– ab. Daraus resultierte ein Gebäudewert von insgesamt CHF 1'484’740.–.

Für die Berechnung des relativen Landwerts gingen die Vorinstanzen von einem

von der Bodenbewertungsstelle festgelegten absoluten Landwert von CHF 1'350.–/m2

aus. Der altersabhängigen Nutzungsintensität trugen sie gemäss der Tabelle der

Steuerverwaltung mit einem Einschlag von 32,5 % Rechnung, woraus sich ein

relativer Landwert von CHF 911.–/m2 ergab. Aufgrund der 1'200 m2

übersteigenden Grundstückfläche wurde der relative Landwert zudem auf dem 1/3

übersteigenden Teil der Parzelle um 2/3 reduziert. Somit wurden 816.7 m2

zum relativen Landwert von CHF 911.– und 1’633.3 m2 zum reduzierten

Landwert von CHF 303.– bewertet. Daraus resultierte insgesamt ein

relativer Landwert von CHF 1’238'904.–. Die Vorinstanz stellte fest, dass

die Steuerverwaltung dabei die Neubewertung des Grundstücks nach Gesetz und

Verordnung vorgenommen habe. Unter Hinweis auf den von den Rekurrierenden im

Jahr 2007 entrichteten Kaufpreis für ihre Liegenschaft von CHF 3'515'000.– kam

die Vorinstanz zum Schluss, dass die Bewertung auch nicht überhöht erhöht

erscheine und der von den Rekurrierenden beantragte Vermögenssteuerwert von CHF

1'269’000.– realitätsfremd erscheine.

4.4.2

4.4.2.1 Diesbezüglich

rügen die Rekurrierenden die Bewertung ihrer Autoabstellboxe mit CHF 239'000.–

als massiv überhöht. Die Schatzung von Autoboxen könne nicht pauschal den

gleichen Bewertungsregeln folgen wie die Schatzung der Wohnfläche.

4.4.2.2 Diese

Rüge ist neu und wurde im vorinstanzlichen Rekursverfahren nicht vorgetragen.

Insbesondere findet sich auch keine auf die Autoboxe bezogene Argumentation im

Zusammenhang mit den Rügen der Berechnung des Gebäudewerts im vor­instanzlichen

Verfahren (vgl. vorinstanzliche Rekursbegründung Ziff. 47 ff.).

Nach ständiger

Praxis des Verwaltungsgerichts können im verwaltungsgerichtlichen Verfahren in

Steuersachen Noven grundsätzlich nicht berücksichtigt werden. Im

steuerrechtlichen Rekursverfahren hat bereits die Steuerrekurskommission als

unabhängige Justizbehörde im Sinne von Art. 50 StHG und damit als Gericht im

materiellen Sinne gemäss Art. 110 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG, SR 173.110)

eine freie Prüfung des Sachverhalts unter Einschluss vorgebrachter neuer Tatsachen

und Beweismittel vorzunehmen (vgl. auch § 136 Abs. 4 StG; dazu Freivogel, Die Basler

Gerichtsorganisation, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und

Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 401, 427 f.). Für das

verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren schreibt das Bundesgericht daher in

Steuersachen keine umfassende Sachverhaltskontrolle mehr vor (VGE VD.2013.116

vom 10. Februar 2015 E. 3.2.1 und VD.2014.132 vom 9. Januar 2015 E.

2.3.4). Entsprechend der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist damit für

die Beurteilung des Rekurses durch das Verwaltungsgericht in Anwendung des

Grundsatzes der nachträglichen Verwaltungskontrolle die Sachlage massgebend,

wie sie im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids bestanden hat und belegt

worden ist (Wullschleger/Schröder,

a.a.O., S. 277, 300 f.). Daraus folgt nach feststehender Praxis des

Verwaltungsgerichts, dass Noven trotz der Geltung des Untersuchungsgrundsatzes

gemäss § 18 VRPG im verwaltungsgerichtlichen Verfahren in Berücksichtigung des

funktionellen Instanzenzugs nicht zugelassen werden (BGer 1A.211/2001 vom 3.

Mai 2002 E. 2.1). Anders zu entscheiden, hiesse, einer trölerischen

Prozessführung Vorschub zu leisten. Denn mit dem Novenverbot soll vermieden

werden, dass eine steuerpflichtige Partei im Verfahren vor der zweiten

kantonalen Gerichtsinstanz ihre Verfahrenspflichten nachholt, denen

nachzukommen sie im Einspracheverfahren vor der Steuerverwaltung und im

Verfahren vor der Steuerrekurskommission versäumt hat (BGE 131 II 548 E. 2.3 S.

551). Immerhin ist von diesem Grundsatz dann abzuweichen, wenn das Festhalten

an der ursprünglichen Sach- und Rechtslage einem überspitzten Formalismus

gleichkäme und zu einem prozessualen Leerlauf führte. Noven werden auch dann

zugelassen, wenn die neuen Tatsachen und Beweismittel dem Nachweis bereits

früher vorgetragener Behauptungen dienen (VGE VD.2013.116 vom 10. Februar 2015

E. 3.2.1 f. und VD.2014.132 vom 9. Januar 2015 E. 2.3.4 f.; Wullschleger/Schröder, a.a.O., S. 277,

301; Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch

des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477,

509 f.). Diese Voraussetzung für eine Berücksichtigung der in Verletzung der

Rügeobliegenheiten im vorinstanzlichen Verfahren vor Verwaltungsgericht

erstmals vorgetragenen Rüge sind vorliegend nicht erfüllt, weshalb auf diese

Rüge nicht weiter einzugehen ist.

4.4.2.3 Selbst

wenn die Rüge aber behandelt werden könnte, wäre sie nicht gutzuheissen. Gemäss

§ 51 Abs. 2 StV gilt als Gebäudewert der (indexierte) Gebäudeversicherungswert

unter angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung

gemäss Gebäudeversicherung. Die Ermittlung der Gebäudeversicherungswerte

erfolgt grundsätzlich für die Gebäudeversicherung durch zwei unabhängige

Schatzungsexperten (§ 7 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes [SG 695.100]

i.V.m. § 13 Abs. 1 der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz [SG 695.110]).

Der Eigentümerschaft obliegt dabei die Prüfung der Richtigkeit des Versicherungswerts

auf ihre Richtigkeit, soweit ihr dies zumutbar ist (vgl. § 7 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz).

Wie bei jeder Sachversicherung ist dabei eine über den durch den Gebäudewert

definierten möglichen Schadensumfang hinausgehende Überversicherung

ausgeschlossen (vgl. dazu auch Art. 51 des Versicherungsvertragsgesetzes [VVG,

SR 221.229.1]). Die Vorinstanzen haben auf den von der Gebäudeversicherung

übermittelten Gebäudewert abgestellt. Die Rekurrierenden bestreiten nicht, dass

der Gebäudeversicherungswert ihrer Liegenschaft von der kantonalen

Gebäudeversicherung festgesetzt worden ist, sodass das Verwaltungsgericht

darauf abstellen kann (§ 18 VRPG in fine). Sie machen auch nicht geltend, die

Verfügung der Gebäudeversicherung angefochten zu haben (vgl. § 34 Gebäudeversicherungsgesetz). Grundsätzlich besteht daher eine Bindung einer

Verwaltungsbehörde an den Entscheid der sachkompetenten Behörde bei der

Beurteilung der Vorfrage der Höhe des Gebäudeversicherungswerts als Grundlage

für den unter Berücksichtigung der Altersentwertung zu ermittelnden Gebäudewert

(Häfelin/Müller/Uhlmann,

Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, N 1760 ff.). Dies

gilt insbesondere dann, wenn nicht neue Tatsachen dargetan und belegt werden,

welche der sachkompetenten Behörde nicht bekannt gewesen waren oder diese den

massgebenden Sachverhalt klar falsch beurteilt hat (vgl. zur entsprechenden

Rechtsprechung zur Bindung der Administrativbehörde an Strafurteile in

Strassenverkehrssachen: VGE VD.2020.10 vom 25. September 2020 E. 3.3.2 m.H.).

Solche Noven oder Anhaltspunkte für eine klar falsche Bewertung der Autoboxe

machen die Rekurrierenden auch im vorliegenden Verfahren nicht konkret geltend.

4.4.3 Weiter

bestreiten die Rekurrierenden darüber hinaus wie schon im vorinstanzlichen

Verfahren ganz allgemein «die Richtigkeit und rechtliche sowie tatsächliche

Herleitung des angefochtenen Vermögenssteuerwerts ihres Eigenheims sowohl dem

Grundsatz als auch der Höhe nach, und zwar in Bezug auf jede

Berechnungskomponente».

4.4.3.1 Die

Festlegung des Gebäudewerts richte sich zwar nach den Feststellungen der

Gebäudeversicherung, wobei der Steuerverwaltung ein erhebliches Ermessen

zukomme. Dieses gebrauche sie nicht pflichtgemäss, wenn sie die

Gebäudeentwertung bei selbstgenutzten Eigenheimen im Vergleich zu Mietobjekten

nicht genügend berücksichtige. Weiter machen sie geltend, dass sich der Wert

des steuerbaren Vermögens nach dem Stand am Ende der Steuerperiode bemesse (§ 45 Abs. 1 StG). Bei selbstbewohntem Grundeigentum sei dem jährlich angepassten

Gebäudeversicherungswert Rechnung zu tragen. Unter Hinweis auf den Index der

Gebäudeversicherung für die Jahre 2009 bis 2018 machen sie geltend, es könne

nicht angehen, dass der höhere Gebäudeversicherungswert des Jahres 2011 indexiert

und auf die Steuerperiode 2016 angewendet werde, wenn bereits der (tiefere)

Gebäudeversicherungswert 2016 bekannt sei. Auch im Rahmen eines

Massenveranlagungsverfahrens sei es der Steuerverwaltung zuzumuten, den

Steuerwert an diesen geglätteten, amtlichen und jährlich publizierten

Gebäudeversicherungsindex anzupassen, zumal auch die Gebäudeversicherung im

Massenverfahren arbeite. Die Steuerverwaltung müsse daher grundsätzlich jedes

Jahr die Anpassung des Gebäudeversicherungswerts bei der Festsetzung des

Vermögenssteuerwerts nachführen, ansonsten sie das Stichtagsprinzip gemäss Art.

17 Abs. 1 StHG verletze.

4.4.3.2 Die

Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Rekurrierenden verkennten, dass die

Verkehrswertfestsetzung für selbstbewohnte Liegenschaften einen unverhältnismässig

grossen Aufwand bedeute. Es sei unvermeidlich, dass der Bewertungsstichtag vom

Zeitpunkt, ab dem der neue Steuerwert gelte, abweiche. Es sei faktisch nicht

möglich, jeweils auf die Werte per Ende der jeweiligen Steuerperiode

abzustellen.

4.4.3.3 Darin

ist der Vorinstanz zu folgen. Gemäss dem von der Steuerverwaltung bei der

Liegenschaftsbewertung per Ende 2016 einheitlich angewandten Merkblatt

Neubewertung gilt als Bewertungsstichtag, auf dem die Bewertungsparameter (Gebäudeversicherungswert,

Altersentwertung, absoluter Landwert) basieren, der 31. Dezember 2014.

Daher war bei allen Neubewertungen aus Rechtsgleichheitsgründen auf den

Gebäudeversicherungswert pro 2014 abzustellen. Da die Gebäude von der

Gebäudeversicherung periodisch geschätzt und die ermittelten

Gebäudeversicherungswerte für die Folgejahre bis zu einer Neuschätzung jeweils

mit dem Baukostenindex indexiert werden, wird damit der Gleichbehandlung aller,

zu verschiedenen Zeitpunkten von der Gebäudeversicherung geschatzten

Liegenschaften Rechnung getragen. Da dieser Gebäudeversicherungswert aber nicht

unmittelbar als massgebender Gebäudewert gilt, sondern dieser vielmehr durch

die pauschal zu ermittelnde Altersentwertung bestimmt wird, bleibt die

Schätzung des Vermögenswertes unter einheitlicher Berücksichtigung des

Gebäudeversicherungswerts pro 2014 aufgrund des grossen Regelungs- und

Anwendungsspielraums bei der Bestimmung der Schatzungsmethode wie auch der aus

praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen folgenden Notwendigkeit einer gewissen

Pauschalierung und Schematisierung zulässig (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128

I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.; 2P.36/1999

vom 3. November 2000 E. 2c; VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9,

VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 3.1; sowie oben E. 4.1).

Entgegen der

Auffassung der Rekurrierenden ist bei der Vermögensbesteuerung von

Liegenschaften auch keine jährliche Anpassung der Steuerwerte erforderlich.

Zweck einer Bewertungsverfügung ist es vielmehr, solange auf alle betroffenen

Veranlagungsverfügungen auszustrahlen und die Werte zu fixieren, bis die

Verhältnisse eine Neubewertung erfordern (BGer 2C_1123/2018 vom 8. Januar 2019

E. 3.2.3; Kocher, a.a.O., § 28 N

501). Zudem ist das Stichtagsprinzip bei der Wertbestimmung von Liegenschaften

insoweit nicht wörtlich zu nehmen, als ein gewisser Beobachtungszeitraum

herangezogen werden darf, solange nur die Verhältnisse gleichbleibend sind

(BGer 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.6; Kocher,

a.a.O., § 28 N 510).

4.4.3.4 Daraus

folgt, dass auch keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Bemessung des

Gebäudewerts bei der Bewertung der Liegenschaft vorliegen. Zurückzukommen ist

auf den diesbezüglich geltend gemachten Aspekt der Gleichbehandlung mit

vermietetem Grundeigentum.

4.4.4

4.4.4.1 Mit

ihrem Rekurs rügen die Rekurrierenden auch weiterhin die Schätzung des

Landwerts durch die Steuerverwaltung. Sie rügen, dass nicht offengelegt werde,

worauf sich die behauptete Erhöhung des absoluten Landwerts pro m2

von CHF 700.– im Jahr 2010 auf CHF 1'350.– im Jahr 2016 stütze. Weiter stellen

sie sich auf den Standpunkt, dass der Garten keinen Ertrag, sondern bloss hohe

Kosten verursache, weshalb er «neutral, d.h. unberücksichtigt, bleiben» müsse,

da ihm per Saldo nachweislich kein zusätzlicher Bruttoertrag und daher

steuerlich kein Wert zukomme.

4.4.4.2 Zur

Bestimmung des relativen Landwerts stützte sich die Steuerverwaltung auf den

absoluten Landwert gemäss Bodenwertkatalog der Bodenbewertungsstelle des

kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts ab. Für deren Berechnung stehen

dieser die Bodenpreissammlung aller im Kanton erfolgten Transaktionspreise von

bebauten und unbebauten Grundstücken zur Verfügung. Wie das Verwaltungsgericht festgestellt

hat, hat die Grundstückeigentümerschaft die Möglichkeit, bei der

Bodenbewertungsstelle selber eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück

einfordern zu können. Ohne konkrete Hinweise seitens der steuerpflichtigen

Person seien deshalb im Verfahren der Massenverwaltung aufgrund des

Schematismus bei der Ermittlung des Schätzwertes keine Unterlagen zu

Vergleichsliegenschaften einzuholen. Zudem kann die Steuerrekurskommission auf konkrete

Hinweise für eine Überbewertung einer Liegenschaft ergänzende Auskünfte bei der

Bodenbewertungsstelle über die Preisauswertungen als sogenannte

Richtwertangaben vortragen. Das Gericht stützte sich dabei auf die im

Abgaberecht geltende Normentheorie in sinngemässer Anwendung von Art. 8 des

Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wonach der steuerpflichtigen Person für

steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen die objektive Beweislast zukommt,

während die Steuerbehörde jene für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen

trifft (Locher, Kommentar zum

Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 – 222 DBG,

Basel 2015, Einführung zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff.

N 36; Behnisch, Die

Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht

[dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer], in: ASA 56 [1987/1988], S.

577, 624 ff.; Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,

Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018,

§ 14 N 3 und § 19 N 8; BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252; 121 II 257 E. 4c/aa

S. 266; vgl. VGE VD.2016.2 und 3 vom 17. September 2016 E. 3.2.2, VD.2016.135

vom 20. Oktober 2016 E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setzt dabei voraus,

dass der den steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie leistbar ist

(Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,

a.a.O., § 19 N 9). Die Rekurrierenden hätten daher der Steuerverwaltung im

gesetzlich vorgesehenen, schematischen Verfahren dem auf der Grundlage der von

der Bodenbewertungsstelle ermittelten Werte errechneten Steuerwert konkrete

Anhaltspunkte für ein deutliches Abweichen des ermittelten Steuerwerts vom

tatsächlichen Verkehrswert ihrer Liegenschaft, etwa aufgrund einer privaten

Liegenschaftsschatzung, entgegen zu halten (VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022

E. 3.2.1 m.H. auf VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.). Auch in

anderen Verfahren wurde festgestellt, dass der Bodenbewertungstelle mit Bezug

auf einzelne, von der Steuerverwaltung bewertete Grundstücke auch konkrete

Einwände zur weiteren Prüfung unterbreitet werden können (vgl. VGE VD.2021.80

vom 16. Februar 2022 E. 4.5). Dies haben die Rekurrierenden unterlassen. Sie

haben auch sonst keine konkreten Rügen erhoben, welche die Einholung ergänzender

Auskünfte bei der Bodenbewertungsstelle erforderlich gemacht hätten.

4.4.4.3 Offensichtlich

falsch ist zudem die Auffassung, dass ertragsloses Vermögen, welches

Unterhaltskosten verursache, steuerrechtlich nicht zu berücksichtigen sei. Ob

ein Vermögenswert mit einem Verkehrswert einen Ertrag abwirft oder nicht, ist

für den Grundsatz seiner Berücksichtigung bei der Vermögenssteuer irrelevant.

Deshalb unterstehen etwa auch Kunstwerke, welche hohe Unterhaltskosten, aber

keinen Ertrag nach sich ziehen können, der Vermögenssteuer. Der fehlende Ertrag

ist allein bei der Bewertung wertmindernd zu berücksichtigen (Ramseier, in: Tarolli

Schmidt/Villard/Bienz/Jaussi, Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel 2019, §

46 N 60). Genau dies hat die Steuerverwaltung auch getan, indem für zwei

Drittel der Parzellenfläche bloss ein Drittel des Landwerts angerechnet worden

ist. Ein grosser Umschwung erhöht den Wert eines Grundstücks an bevorzugter

Lage offensichtlich, weshalb er zu Recht mit einem aufgrund des reduzierten

Nutzwerts herabgesetzten Landwert zur Bestimmung des Vermögenssteuerwerts der

Liegenschaft berücksichtigt worden ist.

4.4.4.4 Es

ist daher nicht ersichtlich, inwiefern der zur Bewertung herangezogene relative

Landwert unzutreffend sein könnte. Dieser massgebende Landwert beträgt im

Übrigen nicht CHF 1'350.– sondern bezogen auf die gesamte Grundstücksfläche CHF

506.–.

4.4.5

4.4.5.1 Weiter

machen die Rekurrierenden geltend, im Jahr 2007 für ihr neues Eigenheim in [...]

einen Liebhaberpreis gezahlt zu haben, aus welchem nichts zur Rechtfertigung

des Vermögenssteuerwerts abgeleitet werden könne. Weiter verweisen sie darauf,

dass die seit 2009 auf dem Grundstück zu Gunsten der Basler Denkmalpflege

lastende Veränderungsbeschränkung als wertmindernd zu berücksichtigen sei.

4.4.5.2 Die

Rekurrierenden haben die von ihnen bewohnte Liegenschaft im Jahr 2007 und

mithin vor 15 Jahren unbestrittenermassen zum Preis von CHF 3'515'000.–

erworben. Dieser Erwerbspreis liegt rund 30 % über dem von den

Vorinstanzen ermittelten Steuervermögenswert von CHF 2’723'000.–. Dabei ist zu

beachten, dass ein Steuerwert, der in der Regel 60 Prozent des Marktwertes oder

70 Prozent des Schätzwerts entspricht, bundesrechtswidrig ist (BGer 2C_418/2020

vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.9). Weiter zu berücksichtigen ist die notorische,

erhebliche Steigerung der Bodenpreise seit dem Erwerb der Liegenschaft durch

die Rekurrierenden (vgl. VGE VD.2019.8 vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Der

geltend gemachten Liebhaberei beim Erwerb der Liegenschaft mit grossem

Umschwung an privilegierter Lage wäre somit bereits durch den deutlichen

Abschlag beim Steuervermögenswert gegenüber dem Erwerbspreis Rechnung getragen

worden. Wollten die Rekurrierenden bei dieser Sachlage einen noch weiter unter

diesem Erwerbspreis liegenden Vermögenswert ihrer Liegenschaft geltend machen,

so müssten sie hierfür zumindest konkrete Hinweise darlegen. Aufgrund der

bereits im Zusammenhang mit der Berechnung des Landwerts ausgeführten

Beweislastverteilung (vgl. oben E. 4.4.4.2), hat die Steuerverwaltung

danach als steuerbegründende Tatsache den von ihr ermittelten Grundstückwert

mittels des gesetzlich vorgesehenen, schematischen Verfahrens auf der Grundlage

der von der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung ermittelten Werte

zu belegen. Dagegen haben die betroffenen steuerpflichtigen

Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer den Gegenbeweis des Missverhältnisses

des so ermittelten Steuerwerts im Verhältnis zu den realen Marktverhältnissen

anzutreten. Dazu haben sie zumindest konkrete Anhaltspunkte für ein deutliches

Abweichen des ermittelten Steuerwerts von dem tatsächlichen Verkehrswert ihrer

Liegenschaft zu belegen. Dieser Beweis ist für eine private Eigentümerschaft

mittels ergänzender Auskünfte der Bodenbewertungsstelle (Richtwertangabe) und

der Gebäudeversicherung oder einer privaten Liegenschaftsschatzung leistbar (VGE

VD.2019.8 vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Es fällt dabei auf, dass die

Rekurrierenden zwar zwei Schatzungen zur Berechnung einer erzielbaren

Marktmiete für ihre Liegenschaft eingeholt haben (vgl. act. 3/10 und 11), es

aber offensichtlich unterlassen haben, die angeblich zu hohe Bewertung ihrer

Liegenschaft durch eine eigene Grundstückschatzung zu belegen und hierfür

entsprechende Anhaltspunkte zu liefern. Sie machen denn auch zu Recht nicht

einmal geltend, dass ihre Liegenschaft Ende 2016 im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr unter normalen Umständen nicht zum Preis von CHF 2'723'000.–

auf dem Liegenschaftsmarkt an einen unabhängigen Dritten hat verkauft werden

können (vgl. Kocher, a.a.O., § 28

N 508). Die Bewertung entspricht daher nicht einem unbeachtlichen

Liebhaberpreis (Dzamko-Locher/Teuscher,

a.a.O., Art. 14 N 4).

4.4.5.3 Ein

Hinweis auf die angeblich wertmindernde, auf ihrer Liegenschaft lastende

Verfügungsbeschränkung zugunsten der Denkmalpflege erfolgt erstmals in der

vorliegenden Rekursbegründung und damit nach dem Gesagten (vgl. oben E. 4.4.2.2)

verspätet. Die Rüge wird auch nicht weiter substantiiert, weshalb nicht

ersichtlich ist, welchen Einfluss die geltend gemachte Grunddienstbarkeit auf

den ermittelten Steuerverkehrswert haben könnte. Auf diese Rüge ist daher nicht

weiter einzutreten.

4.4.6 Schliesslich

stellen sich die Rekurrierenden auf den Standpunkt, dass nicht ersichtlich sei,

ob und inwiefern die Überhitzung des lokalen Immobilienmarkts angemessen

korrigiert worden sei. Da in [...] nachweislich nur sehr wenige Transaktionen

als Bewertungsreferenz herangezogen werden könnten, müsse beim absoluten

Landwert eine Korrektur nach unten vorgenommen werden. Zudem belege der UBS

Swiss Real Estate Bubble Index (act. 3/17–19), dass sich in den letzten Jahren

ein «Blasenrisiko» aufgebaut habe und eine temporäre Überbewertung der

Grundstücke bestehe. Nach der Diagnose der UBS würden Basel und [...] dabei als

«Risikozone» gelten. Es würden auf dem Markt unbeachtliche Spekulationspreise

bezahlt. Deshalb taugten die wenigen Käufe im hier interessierenden Perimeter

von [...] in der Zeit von 2013 bis 2015 a priori nicht.

Auch darin kann

den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Die Rekurrierenden legen auch in

diesem Zusammenhang nicht ansatzweise dar, wieso ein Grundstückwert, welcher

trotz steigender Bodenpreise um 30 % unter dem neun Jahre zuvor von den

Rekurrierenden selber bezahlten Kaufpreis einen in den Jahren 2013 bis 2015

überhitzten Liegenschaftsmarkt widerspiegle.

4.5 Zusammenfassend

ist daher festzustellen, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der von

der Steuerverwaltung ermittelte Steuerwert der Liegenschaft der Rekurrierenden zu

deren Nachteil von ihrem tatsächlichen Verkehrswert massgebend abweicht.

5.

Die

Rekurrierenden machen mit ihrem Rekurs aber weiterhin geltend, dass der so

ermittelte Vermögenswert ihrer Liegenschaft zu einer systematischen

Benachteiligung des Selbstbewohnens führe.

5.1 Die

Vorinstanz hat dazu erwogen, das Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 BV

gebiete die gleiche Behandlung von Gleichem nach Massgabe seiner Gleichheit und

die ungleiche Behandlung von Ungleichem nach Massgabe seiner Ungleichheit. Es werde

verletzt, wenn ein Erlass rechtliche Unterscheidungen treffe, für die ein

vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich sei oder

Unterscheidungen unterlasse, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängten

(vgl. statt vieler bspw. BGE 138 I 225 E. 3.6.1). Nach geltender Rechtsprechung

stelle es jedoch keine unzulässige Ungleichbehandlung dar, wenn eine vermietete

Liegenschaft nach dem Ertragswert und eine selbstgenutzte Liegenschaft nach dem

Realwert bewertet werde. Die Regelung, wonach vermietete Liegenschaften

einerseits und selbstgenutzte Grundstücke andererseits unterschiedlich bewertet

würden, sei auch nach den Vorgaben des harmonisierten Steuerrechts nicht zu

beanstanden (vgl. dazu bspw. Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 43/2003

vom 18. September 2003, in: BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.). Bei selbstbewohnten

Liegenschaften könne kein Ertragswert anhand der effektiven Erträgnisse in

Betracht kommen, da solche Erträge eben gerade nicht erzielt würden.

Selbstbewohnte Einfamilienhäuser seien zudem im Gegensatz zu

Mehrfamilienhäusern keine Renditeobjekte und entsprechend auch keine

Investitionsgüter, sondern Konsumgüter. Somit seien sie in Bezug auf den

Vermögenssteuerwert auch nicht vergleichbar. Entsprechend seien die

unterschiedlichen Bewertungsmethoden aus steuerlicher Optik sachlich gerechtfertigt,

weshalb der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht verletzt werde. Entsprechend

seien auch die Verfahrensanträge der Rekurrierenden, wonach die Marktmiete des

Grundstücks zu ermitteln und der Vermögenssteuerwert des Grundstücks im Falle

der Fremdnutzung zu beziffern sei, abzuweisen.

5.2 Mit

ihrem Rekurs halten die Rekurrierenden an ihrem Standpunkt fest, dass die

Bewertung von vermieteten und selbstbewohnten Grundstücken nach gleichen Grundsätzen

erfolgen müsse. Sie machen geltend, dass die angefochtene Festsetzung des

Vermögenssteuerwerts massiv und systematisch finanziell ungünstiger als bei

Vermietung zur Marktmiete sei. Der Vermögenssteuerwert ihres selbstbewohnten

Eigenheims dürfe daher nicht höher festgesetzt werden, als wenn sie dieses zur

möglichen Marktmiete vermieten würden. Es sei rechtlich unzulässig, dass die

Steuerverwaltung bei selbstbewohntem Wohneigentum zur Ermittlung der

steuerbaren Eigenmiete (beim Selbstbewohnen) einen Zinssatz von 3,5 %

anwende, während beim gleichen Objekt im Falle der Vermietung der Zinssatz von

6,5 % als Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung des Vermögenssteuerwerts

aus dem erzielten Nettomietzins gelte. Es würden damit durch die Anwendung von

unterschiedlichen Zins­sätzen für identische – und auch für vergleichbare – Wohnobjekte

jeweils zum Nachteil des selbstbewohnten Wohneigentums nicht zu rechtfertigende

und nicht auflösbare Widersprüche sowie Diskrepanzen resultieren. Zum Vergleich

machen sie geltend, dass die Eigenmiete ihrer Liegenschaft C____ aufgrund des

angefochtenen Vermögenssteuersatzes gemäss dem Eigenmietwertsatz gemäss § 16 Abs. 1 StV von 3,5 % in der Steuerperiode 2016 CHF 7'942.– pro Monat betragen

habe. Demgegenüber betrage die Marktmiete ihres Grundstücks auf der Grundlage

zweier Schatzungen CHF 6'875.– netto. Dabei stelle ein grosser Garten aufgrund

der zusätzlichen Kostentragungspflicht bei der Vermietung einen Nachteil dar,

welcher zu einem relativ tieferen erzielbaren Nettomietzins führe. Mit den

monatlichen Kosten der Gartenpflege von CHF 1'700.– resultiere eine

«Bruttomiete» von CHF 8'757.–. Demgegenüber werde die praktisch 1:1

vergleichbare, unmittelbare Nachbarliegenschaft mit Einfamilienhaus D____ mit

gleichem Baujahr gleicher Grösse und Zimmerzahl sowie fast identischer Fläche

von 2'469 m2 im Vergleich zu 2'450 m2 sowie ähnlicher

Gestaltung seit über 20 Jahren vermietet. Bis 2015 sei sie zu netto CHF 3'500.—

pro Monat bzw. CHF 42'000.— pro Jahr vermietet worden. Kapitalisiert zu 6,5 %

gemäss § 50 Abs. 4 StV und Ziff. 1 Anhang zur StV resultiere aus diesem

Nettomietzins ein Vermögenssteuerwert von CHF 646'154.–. Bei einem

Nettomietzins von CHF 5'700.- resp. CHF 68'400.– resultiere ein Vermögenssteuerwert

von CHF 1'052'000.–. Die Diskrepanz der Vermögenssteuerwerte der vergleichbaren

Liegenschaften C____ und D____ sei so exorbitant, dass sie widerspruchsfrei und

rechtmässig weder erklärt noch begründet werden könne. Daraus leiten die

Rekurrierenden eine Verletzung des Rechtsgleichgebots durch eine systematische

Benachteiligung des Selbstbewohnens und eine diskriminierende Bewertungspraxis

von selbstgenutztem im Vergleich zu vermietetem Wohneigentum im Kanton

Basel-Stadt ab. Sie verlangen daher, dass der Vermögenssteuerwert ihrer

Liegenschaft auch im Fall des Selbstbewohnens maximal so hoch festgesetzt wird,

wie wenn sie diese zu Marktkonditionen vermieten würden.

5.3 Die

Argumentation der Rekurrierenden beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass es

sich bei vermietetem und selbstgenutzen Wohneigentum um vergleichbare

Sachverhalte handelt. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden, wie sich

sogleich zeigen wird. Folglich erübrigt sich, den Marktmietwert des Grundstücks

der Rekurrierenden antragsgemäss zu ermitteln.

5.3.1 Nach

Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu

behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich

differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche

Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen

Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger

Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn

Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten

getroffen werden müssen (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 147 I 73 E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Auf dem Gebiet

der Steuern wird das allgemeine Gleichbehandlungsgebot durch die Grundsätze der

Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch den Grundsatz

der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2

BV) konkretisiert. Danach sind Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen

Verhältnissen gleich zu besteuern und müssen wesentliche Ungleichheiten in den

tatsächlichen Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen

führen (BGE 136 I 49 E. 5.2 S. 59 f. mit Hinweisen; BGer 2C_681/2020 vom 25.

Juni 2021 E. 5.1). Der Gesetzgeber hat aber im Abgaberecht innerhalb der

Schranken der Verfassung weitgehende Gestaltungsfreiheit. Die Rechtsgleichheit

ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht schon verletzt, wenn der

Gesetzgeber Lösungen trifft, die nicht in jeder Hinsicht einem bestimmten,

wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwirtschaftlichen System folgen (BGE 126 I 76 E. 2a S. 78 mit Hinweisen). Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung

jedes einzelnen Steuerpflichtigen ist aus praktischen Gründen nicht erreichbar.

Deshalb ist eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts

unausweichlich und deshalb auch zulässig. Soweit keine absolute

Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung

nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder

systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (VGE

VD.2014.143 vom 26. Juni 2015 m.H. auf BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f. m.H.;

BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 141 II 338 E. 4.5; 133

II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen).

5.3.2 Gemäss

Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts

von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum

wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert

ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung

dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes

der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8

Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und

Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der

Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E.

3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240

E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied

zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum

daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte

Liegenschaften dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken. Der Erwerb mag zwar

in beiden Fällen der Vermögensanlage dienen, zielt aber bei selbstgenutztem Wohneigentum

nicht auf Kapitaleinkommen respektive Rendite.

Wie aus den

Vorbringen der Rekurrierenden weiter selbst implizit folgt, existiert für

vermietete Einfamilienhäuser nur ein sehr beschränkter Markt, da bloss ein

kleiner, wenig repräsentativer Teil der in aller Regel zur Eigennutzung durch

die jeweilige Eigentümerschaft bestimmten Einfamilienhäuser vermietet wird (VGE

VD.2021.258 vom 21. März 2022 m.H. auf Botschaft zum Steuerpaket 2001, in: BBl

2001 3055 f.). Der Marktwert der primär zur Eigennutzung bestimmten Einfamilienhäuser

bestimmt sich daher nicht primär nach dem Ertragswert. Für die Möglichkeit von

gehobenem Wohneigentum werden auf dem Markt notorischerweise Erwerbspreise

bezahlt, mit denen im Falle einer Vermietung bloss eine im Vergleich zu anderen

Liegenschaften unterdurchschnittliche Rendite erzielt werden könnte.

Demgegenüber richtet sich der Erwerbspreis von vermietbarem Wohneigentum

notorischerweise nach dem erzielbaren Ertrag. Bei dessen Bestimmung sind die

aktuellen Mietzinsen aufgrund des obligationenrechtlichen Mietschutzes von

Bedeutung (vgl. z.B. Art. 270 des Obligationenrechts [OR, SR 220]).

5.3.3 Weiter

ist festzustellen, dass hier allein der Steuerwert der Liegenschaft, nicht aber

der auf dessen Grundlage berechnete, bei der Einkommensbesteuerung massgebende

Eigenmietwert Streitgegenstand bildet. Aus diesem können daher im vorliegenden

Verfahren keine relevanten Schlüsse gezogen werden. Soweit die Rekurrierenden

der Auffassung sind, dass die Methode der Bestimmung des Eigenmietwerts gemäss

§ 16 StV im Falle der von ihnen bewohnten Liegenschaft zu einem unangemessenen

Resultat führt, so haben sie Gelegenheit, diesen mit der Veranlagung ihrer

Einkommensbesteuerung anzufechten. Da die Berechnung des Eigenmietwerts gemäss

der Regelung in § 16 StV aus dem Steuerwert des selbstgewohnten

Einfamilienhauses folgt und nicht umgekehrt, können die Rekurrierenden daraus

nichts zu ihren Gunsten ableiten.

5.3.4 Wie

die Vorinstanz daher zutreffend erwogen hat, ist die unterschiedliche Bewertung

von vermieteten Liegenschaften nach dem Ertragswert und von selbstgenutztem

Wohneigentum nach dem Realwert somit nicht zu beanstanden (StRKE Nr. 43/2003

vom 18. September 2003, in BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.; zustimmend Ramseier, a.a.O., § 46 N 38).

5.4

5.4.1 Liegen

aber im Unterschied zu dem vom Bundesgericht in dem von den Rekurrierenten

referenzierten Entscheid BGE 98 Ia 151 beurteilten Sachverhalt einer Reihe von

vergleichbaren, selbstbewohnten Nachbarhäusern keine vergleichbaren Sachverhalte

vor, so fehlt der mit dem Vergleich der Bewertung von vermieteten und

selbstgenutzten Grundstücken begründeten Rüge der Verletzung des

Gleichbehandlungsgrundsatzes resp. der Besteuerung nach der wirtschaftlichen

Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 BV die Grundlage. Die Rekurrierenden können

daher auch aus ihrer Berechnung des Vermögenssteuerwerts ihrer Liegenschaft im

Falle ihrer Vermietung nichts ableiten, da diese gerade nicht vermietet wird,

sondern ihrer primären Bestimmung entsprechend der Wohnnutzung durch die

Eigentümerschaft dient.

5.4.2 Gleiches

gilt auch für die Behauptung einer Diskriminierung von selbstbewohntem

Grundeigentum. Die Rekurrierenden berufen sich in diesem Zusammenhang zu Recht

nicht auf den besonderen Diskriminierungsschutz von Art. 8 Abs. 2 BV. Da es

notorischerweise kaum vermietete Anwesen in der Art der Liegenschaft der

Rekurrierenden mit grossem Umschwung im Kanton Basel-Stadt gibt, bei denen im

Vergleich zu ihrem Verkehrswert nur eine unterdurchschnittliche Rendite erzielt

werden kann, sodass dies aufgrund der Wertbestimmung nach dem Ertragswert zu

einem günstigeren Steuerwert führt, kann auch nicht von einer systematischen

Schlechterstellung von selbstbewohntem Grundeigentum bei der

Vermögensbesteuerung gesprochen werden. Entgegen der verallgemeinernden

Argumentation der Rekurrierenden zeigt sich die von ihnen beschriebene

Diskrepanz denn auch bloss bei Wohnliegenschaften, die dem obersten

Luxussegment zugeschrieben werden müssen und von der von ihnen als Beispiel

genannten Ausnahme abgesehen auch kaum vermietet werden.

6.

Schliesslich

weisen die Rekurrierenden auf Schranken durch verfassungsmässige Förderaufträge

hin.

6.1 Zur

Begründung machen sie geltend, das Regelungsermessen des kantonalen

Gesetzgebers werde bei der Grundstücksbewertung für die Vermögenssteuer dahingehend

beschränkt, dass ausschliesslich die selbstbewohnende Eigentümerschaft

privilegiert, nicht aber im Vergleich zu vermietender Eigentümerschaft schlechter

gestellt bzw. benachteiligt werden dürfe. Sie beziehen sich dabei als

verfassungsrechtliche Förderaufträge auf Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV

sowie § 123 Abs. 2 KV, welche asymmetrische Ermächtigungen zur Abweichung von

der Rechtsgleichheit zu Gunsten, aber nicht zu Ungunsten der förderungswürdigen

selbstbewohnenden Wohneigentümerschaft bildeten.

6.2

6.2.1 Wie

die Rekurrierenden selbst zutreffend ausführen, verpflichtet Art. 108

Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und

Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung

begründet eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs-

und Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone

daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen.

Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im

Rahmen des Steuerharmonisierungsrecht eine solche Förderpflicht aufzuerlegen.

Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini,

in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2.

Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale

Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu

einer solchen Förderung.

6.2.2 Demgegenüber

verpflichtet Art. 111 Abs. 4 BV den Bund, «in Zusammenarbeit mit den Kantonen

die Selbstvorsorge namentlich durch Massnahmen der Steuer- und

Eigentumspolitik» zu fördern. Dieser bundesrechtliche Auftrag ist in § 123 Abs. 2 KV als Grundsatz der Besteuerung aufgenommen worden. Diesem Auftrag

entspricht die steuerliche Privilegierung des Sparens im Rahmen der sogenannten

dritten Säule. Daraus kann aber entgegen der Auffassung der Rekurrierenden

keine Verpflichtung zu einer bestimmten Form der Privilegierung von selbstbewohntem

Wohneigentum abgeleitet werden (vgl. bezüglich der Besteuerung des

Eigenmietwerts VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.2). Vielmehr ist es

unzulässig, auf unbeweglichem Vermögen einen generellen, rein

eigentumspolitischen Abschlag auf dem Verkehrswert zu gewähren (BGer

2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.8). Schliesslich ist im Ergebnis mit

dem trotz deutlichem Anstieg der Liegenschaftspreise rund 30 % unter dem

Kaufpreis liegenden Steuerwert der Förderung der Selbstvorsorge Rechnung getragen

worden.

6.3 Die

entsprechend dem massgebenden kantonalen Gesetzes- und Verordnungsrecht

vorgenommene Besteuerung widerspricht daher auch insoweit nicht höherrangigem

Recht.

7.

Daraus folgt,

dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des

Verfahrens tragen die Rekurrierenden dessen Kosten mit einer Gebühr von

CHF 4'000.–.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen

Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 4'000.–, einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrierende

-

Steuerverwaltung Basel-Stadt

-

Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.