Vorentscheid Generelles Baubegehren Nr. G-BBG [...] (1) vom 12. November 2021 in Sachen Grundsatzfragen zum Bauvorhaben Ausbau Dachgeschoss mit hofseitigen Dachaufbauten und Balkon, mit strassenseitigen Dachflächenfenstern, [...], Basel

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.83

URTEIL

vom 22. November 2022

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.

Stephan Wullschleger,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

A____

Rekurrent 1

[...]

B____

Rekurrentin 2

[...]

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Bau- und

Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 11, 4001 Basel

C____

Beigeladene 1

[...]

D____

Beigeladener 2

[...]

E____

Beigeladene 3

[...]

Gegenstand

Rekurs gegen einen

Entscheid der Baurekurskommission

vom 23. Februar 2022

betreffend Vorentscheid

Generelles Baubegehren Nr. G-BBG [...] (1) vom 12. November 2021 in Sachen Grundsatzfragen

zum Bauvorhaben Ausbau Dachgeschoss mit hofseitigen Dachaufbauten und Balkon, [...],

Basel

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit generellem

Baubegehren vom 18. Juni 2021 ersuchten A____ und B____ (Rekurrierende) sowie F____

das Bau- und Gastgewerbeinspektorat um die Beantwortung von Grundsatzfragen im

Zusammenhang mit einem geplanten Ausbau des Dachraums der Liegenschaften [...]

und [...] in Basel, die sich in der Stadt- und Dorfbildschutzzone (Schutzzone)

befinden. Die Rekurrierenden sind Eigentümer der Liegenschaft [...], F____ die

Eigentümerin der Liegenschaft [...]. Für den Dachraum der Liegenschaft [...]

wurde bereits ein Ausbau bewilligt (Bauentscheid Nr. BBG [...]), welcher

gartenseitig die Erstellung zweier Gauben in einem Meter Höhe vorsieht. Das

generelle Baubegehren vom 18. Juni 2021 zielt darauf ab, das Dachgeschoss in

eine 3-Zimmerwohnung mit Nettowohnfläche von 75 m2 umzubauen,

wozu das Dach teilweise abgebrochen und bodenebene Gauben mit Balkon erstellt

werden sollen. Gegen das im Juli/August 2021 publizierte Baubegehren erhoben C____,

D____ und E____, alle wohnhaft in der Liegenschaft [...] (nachfolgend

Beigeladene 1-3), mit Eingabe vom 12. August 2021 Einsprache. Mit

Vorentscheid vom 12. November 2021 wies das Bau- und Gastgewerbeinspektorat das

generelle Baubegehren ab und hiess die dagegen gerichteten Einsprachen gut. Den

hiergegen erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission mit Entscheid vom

23. Februar 2022 ab.

Gegen diesen

Entscheid meldeten die Rekurrierenden am 25. April 2022 Rekurs beim

Verwaltungsgericht an. In der Rekursbegründung vom 20. Juni 2022 beantragen

sie, es sei der Entscheid der Baurekurskommission vom 23. April 2022 unter

Kosten- und Entschädigungspflicht aufzuheben und «das generelle Baubegehren vom

18. Juni 2021 zu bewilligen». Mit Stellungnahme vom 21. Juli 2022 beantragt die

Kantonale Denkmalpflege sinngemäss die Abweisung des Rekurses. Die

Baurekurskommission beantragt mit Rekursantwort vom 5. August 2022

die Abweisung des Rekurses. Seitens der Beigeladenen ist innert der ihnen

gesetzten Frist keine Stellungnahme zu den Rekursen eingegangen.

Das

Verwaltungsgericht hat am 22. November 2022 in der Liegenschaft [...]

und deren Garten einen Augenschein genommen. Darin haben die Rekurrierenden mit

ihrem Rechtsvertreter, der Vertreter der Baurekurskommission sowie die

Beigeladene 1 teilgenommen und sich zu den Verhältnissen vor Ort äussern

können. Des Weiteren ist vor Ort und im Gerichtssaal eine Vertreterin der

Kantonalen Denkmalpflege als Auskunftsperson befragt worden. Für die

Ausführungen der Beteiligten anlässlich des Augenscheins und der

Gerichtsverhandlung wird auf das Protokoll verwiesen. Im Übrigen ergeben sich

die Tatsachen und Parteistandpunkte, soweit sie für das vorliegende Urteil von

Belang sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Entscheide

der Baurekurskommission unterliegen gemäss § 6 des Gesetzes betreffend die

Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht

(vgl. auch § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRPG, SG 270.100]).

Zuständig für die Beurteilung des vorliegenden Rekurses ist nach § 92 Abs.

1.

Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) das

Dreiergericht.

1.2

Angefochten

ist der Rekursentscheid der Baurekurskommission vom 23. April 2022 betreffend

Bauentscheid Nr. G-BBG [...] vom 12. November 2021 in Sachen Grundsatzfragen

zum Bauvorhaben Ausbau Dachgeschoss mit hofseitigen Dachaufbauten und Balkon

und strassenseitigen Dachflächenfenstern, [...] und [...]. Als Bauherrschaft

sowie Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Rekurrierenden vom

angefochtenen Entscheid direkt betroffen und haben ein schutzwürdiges Interesse

an dessen Aufhebung oder Abänderung, weshalb sie nach § 13 Abs. 1 VRPG

rechtsmittellegitimiert sind. Auf den frist- und formgerecht eingereichten

Rekurs ist einzutreten.

1.3

Die

Kognition des Verwaltungsgerichtes richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift

Dispositiv

von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das

öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz

(BPG, SG 730.100), die Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) sowie

deren Ausführungsbestimmungen (ABPV, SG 730.115), nicht oder nicht richtig

angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt

unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt

oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler

VGE VD.2018.101 vom 7. Mai 2019 E. 1.3). Im Umfang der Anwendung

des Denkmalschutzgesetzes obliegt dem Verwaltungsgericht auch die Prüfung der

Angemessenheit des angefochtenen Entscheids (§ 28 des Denkmalschutzgesetzes

[DSchG, SG 497.100]).

2.

2.1 Die

Baurekurskommission hat im angefochtenen Bauentscheid festgehalten, dass Inhalt

des generellen Baubegehrens und damit auch des Rekursverfahrens ausschliesslich

die im entsprechenden Begehren gestellten Fragen sein können. Zu beurteilen

waren im vorliegenden Fall die Fragen, ob eine Gaubensituation mit Terrasse wie

in den eingegebenen Plänen dargestellt generell realisierbar sei und ob es

allenfalls eine Möglichkeit gebe, verschiedene Ideen von Grösse und

Ausgestaltung der Denkmalpflege zu präsentieren (angefochtener Entscheid,

E. 5). Die Denkmalpflege sei in ihrer Beurteilung zum Schluss gekommen,

dass die beabsichtigten baulichen Veränderungen auf der Hofseite mit den

gesetzlichen Bestimmungen zur Schutzzone nicht zu vereinbaren seien und deshalb

nicht bewilligungsfähig seien. Die Liegenschaft [...] sei der Schutzzone

zugewiesen (vgl. E. 8). Entgegen den Ausführungen der Rekurrierenden käme

auf die vorliegende Liegenschaft, welche 1926 erbaut worden sei und

gewissermassen ein Prototyp des Baumgartnerhauses auf der Suche nach einem

seriell-reproduzierbaren Typus gewesen sei, die Richtlinie «Baumgartnerhäuser

Möglichkeiten von Dachausbauten» von 2007 nicht zur Anwendung und selbst bei

deren Anwendung wäre das Projekt nicht bewilligungsfähig (E. 14 ff.).

Die Baurekurskommission führte im angefochtenen Entscheid weiter aus, dass mit

dem projektierten Vorgehen ein Teilabbruch des gartenseitigen Daches

einherginge und so in die Substanz der Dachfläche eingegriffen würde. Die

beabsichtigte Veränderung des Daches würde von den umliegenden Häusern

einsehbar sein. Bodenebene Gauben mit Balkon würden die Form des Satteldaches

in erheblicher Art und Weise verändern. Bei diesem erheblichen Eingriff könne

mit der kantonalen Denkmalpflege von einer Beeinträchtigung gesprochen werden

(E. 20 f.). Da sich die Veränderung im Übrigen nicht an der

historischen Dachform orientieren würde, käme eine Bewilligung nach § 37 Abs. 4 BPG nur in Betracht, wenn eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne. Die

hierdurch geplante Schaffung von zusätzlichem Wohnraum stelle grundsätzlich

einen Ausnahmetatbestand im Sinn von § 37 Abs. 4 BPG dar. Ob zusätzlich auch

der Ausnahmetatbestand zur Gewährleistung eines zeitgemässen Wohnstandards

vorliege, könne offenbleiben (E. 22 f.). Die Baurekurskommission

schloss sich aber der fachlichen Einschätzung der kantonalen Denkmalpflege an,

wonach die Erteilung einer solchen Ausnahmebewilligung vorliegend nicht in Frage

komme. Die mit dem generellen Baugesuch eingereichten Pläne für den Ausbau des

Daches zeigten zeitgenössische, überbreite Flachdachgauben sowie einen über die

jeweils gesamte Hausbreite laufenden Dacheinschnitt bzw. Abbruch des unteren

Satteldachteiles und somit massive Veränderung der historischen Dachform. Die

bodenebenen Gauben mit Balkon würde den historischen Charakter der Liegenschaft

als Teil des Dreierensembles zweifellos beeinträchtigen, zumal sie keineswegs

zeitgemäss wären. Der geplante Ausbau wäre daher klar beeinträchtigend und mit

dem historischen oder künstlerischen Charakter der Baumgartnerhäuser nicht

vereinbar (E. 24 f.). Die Ablehnung der Erteilung der

Ausnahmebewilligung sei auch verhältnismässig, zumal auch ohne die

vorgeschlagenen bodenebenen Dachgauben zeitgemäss nutzbarer Wohnraum geschaffen

werden könne (E. 28).

2.2 Die

Rekurrierenden machen in ihrer Rekursbegründung geltend, dass für einen

zeitgemässen Wohnstandard der geplanten zusätzlichen Dreizimmerwohnung mit

einer Nettowohnfläche von 75 m2 zwingend ein Balkon

erforderlich sei. Dies würde durch verschiedene Wohnraumstudien belegt. Der

Aussenbereich (Balkon, Terrasse oder Garten) würde für einen Grossteil der

Befragten das entscheidende Kriterium bei der Wohnungssuche darstellen. Der

Ausnahmetatbestand sei damit klar erfüllt (Rekursbegründung,

Rz 12 f.). Die Ausnahmebestimmung in § 37 Abs. 4 Satz 3 BPG habe

gerade zum Zweck, Substanzveränderungen zu ermöglichen, wenn der künstlerische

oder historische Charakter erhalten bleibe (Rz 14). Die Vorinstanz habe

nicht aufgezeigt, inwiefern das gartenseitige Satteldach historisch wertvoll

sei (Rz 15). Der Begriff «wertvoller Charakter» umfasse die wesentlichen

gestalterischen und städtebaulich prägenden Merkmale in ihrer Gesamtwirkung. Er

beziehe sich deshalb nicht zwingend auf die Substanz oder das Volumen. Aufgrund

der erheblich eingeschränkten Einsehbarkeit vom öffentlichen Raum her sei bei

den geplanten Flachdachgauben und dem Balkon nicht von einer Beeinträchtigung

des künstlerischen Charakters der Liegenschaft auszugehen. Der gartenseitige

Teil des Satteldaches der Liegenschaft an der [...] weise keine schützenswerte

künstlerische Substanz auf, die es zu erhalten gelte. Das prägende Element der

Baute bildet die strassenseitige Fassade. Der strassenseitige Teil des

Satteldaches sei daher schützenswert. Der gartenseitige Teil des Satteldaches

sei jedoch nicht zum künstlerisch wertvollen Teil des Gebäudes zu zählen und

der geplante Umbau (bodenebene Gauben mit Balkon) sei nicht als

Beeinträchtigung des künstlerisch wertvollen Charakters zu werten (Rz 16).

Eingriffe in das Dach seien zudem für die Gewährleistung eines zeitgemässen

Wohnstandards erforderlich (Rz 17). Ein solcher Substanzeingriff sei auch

bei der [...] zugelassen worden. Dort sei die Erstellung von zwei hofseitigen

Gauben bewilligt worden. Es sei unerklärlich, inwiefern die bewilligten Gauben

im Gegensatz zu bodenebenen Gauben und dem Balkon mit dem behaupteten

historischen, jedoch insbesondere künstlerischen Charakter des Daches zu

vereinbaren seien. Der geistige Vater der zum Ensemble gehörenden Liegenschaft,

Wilhelm Emil Baumgartner, habe bei keinem der über 300 in Basel erstellten

Baumgartnerhäuser Gauben erstellt. Eine Vereinbarung mit dem künstlerischen

Charakter könne sich nur auf andere in dieser Zeitepoche erstellte Gebäude

beziehen. Die Beurteilung hinsichtlich der Erhaltung des künstlerischen

Charakters sollte sich jedoch vielmehr am Baustil des Erbauers orientieren.

Dieser hätte seinerzeit grossen Wert auf einen Aussenraum gelegt, weshalb

sämtliche Wohneinheiten über einen eigenen Balkon verfügten. Es sei deshalb

davon auszugehen, dass im Falle eines Dachausbaus ebenfalls ein Balkon erstellt

worden wäre. Unter diesem Aspekt seien bodenebene Gauben und ein Balkon im Sinn

einer individuell-historischen künstlerischen Betrachtung mit dem Charakter der

Baute sehr viel besser zu vereinbaren als Gauben, welche vom Erbauer nie als

architektonisches Element verwendet worden seien (Rz 18). Bei der

Interessenabwägung sei unberücksichtigt geblieben, dass nicht nur ein privates

Interesse der Rekurrierenden am Ausbau des Dachstockes bestehe, sondern auch

ein öffentliches Interesse an der Förderung des verdichteten Bauens

(Rz 21). Der mit dem Dachgeschossausbau verbundene Eingriff sei als

geringfügig zu werten und das private und öffentliche Interesse an der Schaffung

zeitgemässen Wohnraums sei als höherrangig zu werten (Rz 24).

3.

3.1 Die

streitbezogene Baute befindet sich in der Stadtbild-Schutzzone. Die Zuweisung

eines Bauwerks oder eines Ensembles in die Schutzzone ist eine besondere Art

des Gebäudeschutzes im Sinne des Denkmalschutzgesetzes (VGE VD.2012.111 vom 26.

April 2013 E. 3.2 und 718/2008 vom 26. Juni 2009 E. 1.2.1). Als «flächenmässig

angeordneter formeller Denkmalschutz» (Winzeler,

Grundfragen des neuen baselstädtischen Denkmalschutzrechtes, in: BJM 1982

S. 169 ff., 181) kann sich eine Schutzzone grundsätzlich nur auf

ganze Ensembles und damit eine Mehrzahl von Parzellen beziehen. Eine Schutzzone

eignet sich für den Schutz eines parzellenübergreifenden, mehr oder weniger

umfangreichen Gebietsausschnitt, zu dem neben dem eigentlichen Schutzobjekt

auch dessen Umfeld gehören kann (VGE VD.2014.59

vom 2. Februar 2015 E 4.1; Waldmann/Hänni,

Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 17 N 31). In der

Stadtbild-Schutzzone sind die nach aussen sichtbare historisch

oder künstlerisch wertvolle Substanz und der entsprechende Charakter der

bestehenden Bebauung zu erhalten. Fassaden, Dächer und Brandmauern dürfen nicht

abgebrochen werden (§ 37 Abs. 1 BPG und § 13 Abs. 1 DSchG). Nach § 37 Abs. 4 BPG sind Um-, Aus-

und Neubauten in der Schutzzone zulässig, wenn keine nach aussen sichtbare

historisch oder künstlerisch wertvolle Substanz beeinträchtigt wird

(Satz 1) und sie sich an die historischen Baufluchten, Brandmauern,

Geschosszahlen und Dachformen halten (Satz 2). Die

zuständige Behörde kann gemäss § 37 Abs. 4 Satz 3 BPG darüber

hinaus Ausnahmen zulassen, namentlich solche, die zur Schaffung von Wohnraum

oder zur Ausübung von Handel und Gewerbe sowie zur Gewährleistung eines

zeitgemässen Wohnstandards oder zur Einhaltung umweltrechtlicher und

energetischer Standards erforderlich sind, sofern der historische oder

künstlerische Charakter der bestehenden Bebauung nicht beeinträchtigt wird.

3.2 Die Baurekurskommission hat zu Recht geprüft, ob durch den strittigen Bau die nach aussen

sichtbare historisch oder künstlerisch wertvolle Substanz beeinträchtigt wird

und ob das Projekt sich an die historischen Baufluchten, Brandmauern,

Geschosszahlen und Dachformen hält (§ 37 Abs. 4 Sätze 1

und 2 BPG). Unter das Erhaltungsgebot von § 37 Abs. 1 BPG fallen

die nach aussen sichtbare historisch oder künstlerisch wertvolle Substanz und

der entsprechende Charakter der bestehenden Bebauung. Sichtbarkeit nach aussen

bedeutet dabei mehr als blosse Erkennbarkeit. Erforderlich ist, dass der

Betrachter eine bauliche Veränderung optisch überhaupt als solche wahrnehmen

und erfassen kann, was einen einigermassen zusammenhängenden Blick auf das

jeweilige Bauobjekt voraussetzt. Sichtbarkeit nach aussen bedeutet

Einsehbarkeit hauptsächlich vom öffentlichen Raum, aber auch von anderen

Liegenschaften oder von benachbarten Gärten aus (VGE VD.2016.230 vom

20. Juni 2017 E. 2.3.3, VD.2012.7 vom 17. August 2012

E. 5.2 und VD.2014.139 vom 2. Mai 2016 E. 3.1.1; vgl. Ruch, Aus der Rekurspraxis zum

baselstädtischen Raumplanungs- und Baurecht, in: BJM 1990 S. 1 ff., 37). Von

den Rekurrierenden wird nicht bestritten, dass auch das gartenseitige

Satteldach der betroffenen Liegenschaft von den umliegenden Liegenschaften aus

eingesehen werden kann. Der Eingriff in das Dach bei der

Einrichtung von bodenebenen Gauben über die gesamte Länge des Daches mit einem

davor eingerichteten Balkon wird von den Betrachterinnen und Betrachtern als

deutliche Veränderung wahrgenommen. Das Kriterium der Sichtbarkeit vom

öffentlichen Raum ist deshalb erfüllt (vgl. dazu etwa VGE VD.2014.139 vom 2.

Mai 2016 E 3.2.2).

3.3 Die

Rekurrierenden machen geltend, dass das gartenseitige Satteldach nicht zur

historisch oder künstlerisch wertvolle Substanz zu zählen sei. Wertvoll und

damit schützenswert sei ausschliesslich die strassenseitig künstlerisch

ausgebaute Fassade (Rekursbegründung, Rz 16). Dem kann nicht gefolgt

werden. Das Verwaltungsgericht hat festgehalten, dass auch das historische

Erscheinungsbild der Rückfassade der betroffenen Liegenschaft vom Schutz vor

Beeinträchtigung erfasst ist (vgl. VGE 2021.141 vom 4. Mai 2022 E 3.4). Zu

schützen ist gemäss § 37 Abs. 1 BPG nicht nur die Bausubstanz selber, sondern

explizit auch der entsprechende Charakter (VGE VD.2016.230 vom

20. Juni 2017 E. 2.3.4). Es ist zwar richtig, dass bei den Bauten an

der [...] aus der Jahrhundertwende und auch bei den vorliegend betroffenen

Gebäuden vorwiegend die strassenseitige Fassade aufwändiger ausgestaltet ist. Im

ISOS wird dazu ausgeführt, dass diese von der um 1900 in der bürgerlichen

Baukultur beliebten Stilmaskerade zeugten, während die Hinterfassaden oft kahl

blieben (ISOS; Ortsbilder von nationaler Bedeutung, Kanton Basel-Stadt, hrsg.

vom Eidgenössischen Departement des Innern, Bundesamt für Kultur, Frühjahr

2012, S. 216). Die Rekurrierenden weisen zudem zutreffend darauf hin, dass im

Ratschlag des Regierungsrats zur Einweisung des betroffenen Gebiets in die

Schutzzone auf die Details der wertvollen Fassadensubstanz hingewiesen worden

ist, welche besser über die Schutzzone zu sichern sei. Dies ändert aber nichts

daran, dass zur historisch schützenswerten Substanz und zum entsprechenden

Charakter nicht nur die künstlerisch aufwändiger gestaltete strassenseitige

Fassade, sondern auch die schlicht gehaltene gartenseitige Fassadengestaltung

und das Satteldach gehören, zumal gerade das Satteldach ebenso wie die

Stilmaskeraden an der Vorderfassade zu den typischen Elementen dieser Art der

Bebauung und damit zum historischen Charakter der bestehenden

Bebauung gehören, welcher gemäss § 37 Abs. 4 Satz 3 BPG

auch bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht

beeinträchtigt werden darf. Die Baurekurskommission hat zu Recht

erkannt, dass die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 37

Abs. 4 Satz 3 BPG nur in Frage käme, wenn der historische oder künstlerische Charakter

der bestehenden Bebauung durch die Veränderung nicht beeinträchtigt würde. Zum

geschützten historischen Charakter gehört wie gesagt das gesamte Satteldach mit

seinem strassenseitigen und seinem hofseitigen Erscheinungsbild. In Bezug auf

den «historischen oder

künstlerischen Charakters» hat

das Verwaltungsgericht festgehalten, dass diesbezüglich nicht nur auf die

betroffene Baute, sondern auch auf deren Umgebung abzustellen ist. Das Neue muss

sich gut ins Bisherige einfügen und darf nicht als Fremdkörper empfunden werden

(vgl. VGE VD.2016.230 vom 20. Juni 2017 E. 2.3.3 und VD.2009.692 vom 15.

September 2010 E. 2.4.1).

3.4

3.4.1 Die

Baurekurskommission weist zu Recht darauf hin, dass gemäss § 37 Abs. 4 BPG nicht jede noch erkennbare Veränderung der nach aussen sichtbaren

historisch oder künstlerisch wertvollen Substanz unzulässig ist, sondern nur

deren Beeinträchtigung. Selbst eine auffällige Veränderung bedeutet nicht

zwingend eine Beeinträchtigung. Dieser Begriff enthält vielmehr ein negatives

und wertendes Element, indem das bisherige Erscheinungsbild der bestehenden

Bebauung nachteilig und damit störend beeinflusst werden muss. Zwischen der

Sichtbarkeit und der Beeinträchtigung besteht dabei ein enger sachlicher

Zusammenhang, ohne dass die beiden Begriffe gleichzusetzen sind. Die

Anforderungen an eine Beeinträchtigung sind umso höher anzusetzen, je weniger

die Substanzveränderung nach aussen sichtbar ist, was insbesondere bei einem

geringen Ausmass der Substanzveränderung der Fall sein kann. Andererseits hängt

die Beeinträchtigung in der Regel auch vom Wert der geschützten Bausubstanz ab.

Je höher dieser einzuschätzen ist, desto höher ist die Empfindlichkeit des

Bauwerks auf bauliche Veränderungen. Im Übrigen lässt sich nicht allgemein

umschreiben, wann ein Eingriff als Beeinträchtigung zu gelten hat. Dies ist im

Einzelnen anhand der konkreten Umstände wertend zu konkretisieren (VGE VD.2009.692

vom 15. September 2010 E 2.2 und VGE vom 20. August 1997 i.S. B.H., in: BJM

1999 S. 159 ff., 163 f.).

Die Denkmalpflege weist in ihrer Stellungnahme

vom 21. Juli 2022 (S. 1 f.) zutreffend darauf hin, dass den drei

Baumgartnerhäusern an der [...] aufgrund ihrer Pionierhaftigkeit ein eigener

Zeugniswert (= historischer Wert) in der Geschichte der Entwicklung der

Typenhäuser von Wilhelm Emil Baumgartner zukommt, was auch zur Aufnahme der

Baugruppe in das Inventar der schützenswerten Bauten geführt hat. Die

Denkmalpflege und die Baurekurskommission durften bei der Beurteilung der Frage

der Beeinträchtigung des historischen Charakters diesem Zeugniswert des

betroffenen Ensembles Rechnung tragen. Die Rekurrierenden anerkennen selbst,

dass der Architekt Baumgartner bei diesen Gebäuden aus Rücksicht auf die damals

bereits gebauten älteren Nachbarhäuser der Jahrhundertwende die Typologie des

Satteldaches gewählt hatte. Das Satteldach entspricht damit dem historischen

Charakter der bestehenden Bebauung. Das Verwaltungsgericht hat in

diesem Sinn mehrfach ausgeführt, dass beim Begriff des «historischen oder

künstlerischen Charakters» nicht nur auf die betroffene Baute, sondern auch auf

deren Umgebung abzustellen ist (VGE VD.2014.139 vom 2. Mai 2016

E. 3.1.1 und VD.2015.89 vom 15. September 2016 E. 3.4.3).

Auch wenn gemäss den vorstehenden Ausführungen der künstlerisch aufwändiger

gestalteten Vorderfassade ein höherrangiger Schutzwert zukommt als der

schlichter gestalteten Rückfassade und dem auch weniger einsehbaren Dach, ist

auch der rückwärtige Gebäudeteil für den historischen Charakter des Gebäudes

bzw. des Ensembles massgebend und daher vor beeinträchtigenden Eingriffen zu

schützen.

Die Feststellung der kantonalen Denkmalpflege

und ihr folgend der Baurekurskommission, dass dieser historische Charakter der

bestehenden Bebauung mit der geplanten Erstellung einer Dachterrasse mittels

eines die ganzen Hausbreite einnehmenden Dacheinschnitts beeinträchtigt wird

(angefochtener Entscheid, E. 24 f.), ist nicht zu beanstanden. Mit

diesem massiven Eingriff würde der ganze untere Bereich des Satteldaches bis

zur bestehenden Dachtraufe durch die geplante neue Bauweise abgeschnitten und

die historische Ausformung des Daches unsichtbar gemacht. Zudem würde gegenüber

dem benachbarten Gebäude, welches zu einem architektonisch zusammengehörigen

Ensemble gehört, der Dachabschluss erhöht und somit in das harmonische

Erscheinungsbild des Ensembles eingegriffen. Die Denkmalpflege weist zudem

zutreffend darauf hin, dass die Flachdachstruktur auf den geplanten Gauben sich

nicht in diese Typologie des Satteldaches einfügt und damit auch zur

Beeinträchtigung beiträgt (Vernehmlassung vom 21. Juli 2022,

S. 3).

3.4.2 Die Denkmalpflege und ihr folgend die

Baurekurskommission haben das öffentliche Interesse an der Verhinderung einer

solchen Beeinträchtigung der sich in der Schutzzone befindlichen Liegenschaft

zu Recht höher gewertet als das private Interesse der Rekurrierenden an der

Einrichtung der geplanten Aussenanlage der im Dachstock geplanten Wohnung

(angefochtener Entscheid, E. 26 ff.). Zu beachten ist

bei der Interessenabwägung, dass der Gesetzgeber mit den Bestimmungen von

§ 37 Abs. 1 und 4 BPG bereits eine gesetzliche Wertung

zugunsten des Denkmalschutzes – grundsätzliche Untersagung von Veränderungen an

der sichtbaren Aussenhülle von Bauten in der Schutzzone – vorgenommen hat (vgl.

VGE VD.2014.139 vom 2. Mai 2016 E. 3.1.1 mit Hinweisen).

Die Baurekurskommission hat bei der

Interessenabwägung zu Recht gewürdigt, dass der Ausbau des Dachstockes zu

zeitgemäss nutzbarem Wohnraum auch ohne die von der Denkmalpflege und der

Baurekurskommission abgelehnte Aussengestaltung des Dachabschnitts möglich

wäre. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid

(E. 28) verwiesen werden. Entgegen den Ausführungen der Rekurrierenden

gehört die Einrichtung eines Balkons bei einer Dreizimmerwohnung in der

Innenstadt nicht zum erforderlichen Standard für eine zeitgemässe Wohnnutzung,

zumal auch heute noch im Innenstadtbereich zahlreiche Wohnungen ohne solchen

Aussenraum gebaut werden. Daran ändert auch nichts, dass ein solcher Aussenraum

von vielen Mieterinnen und Mietern zweifellos geschätzt wird und für Wohnungen

mit einem Balkon wohl auch höhere Mietzinsen bezahlt werden als für

vergleichbare Wohnungen ohne einen solchen Balkon. Die kantonale Denkmalpflege

und ihr folgend die Baurekurskommission sind zu Recht zum Schluss gekommen,

dass das private Interesse der Rekurrierenden an der Optimierung der Nutzung der

geplanten Dachwohnung bzw. das öffentliche Interesse an der Schaffung einer

Dachwohnung mit einem die ganzen Hausbreite einnehmenden Dacheinschnitts und

der damit verbundenen Anhebung der Dachtraufe um 1,8 Meter als weniger

gewichtig zu qualifizieren ist als das öffentliche Interesse an der

Verhinderung der damit einhergehenden Beeinträchtigung des historischen

Charakters der betroffenen Bebauung.

3.5 Nach

Auffassung der Denkmalpflege sollen in der Stadt- und Dorfschutzzone

Dacheinschnitte in Situationen wie der vorliegenden mit der Geometrie eines

Satteldaches bis zur Dachtraufe, den einliegenden Balkonen und den benachbarten

Gebäuden aufgrund der Beeinträchtigung der nach aussen sichtbaren historisch

oder künstlerisch wertvollen Substanz generell nicht möglich sein. Denkbar

wären nur Gauben und unter der Dachhaut liegende, unbeheizbare Innenloggias

(Verhandlungsprotokoll, S. 10 f.). Dass Dacheinschnitte bei solchen

Verhältnissen in der Schutzzone grundsätzlich ausgeschlossen sein sollen, ist

nach Auffassung des Verwaltungsgerichts in dieser Absolutheit nicht haltbar.

Wie vorne unter

E. 3.4.1 ausgeführt worden ist, besteht zwischen Sichtbarkeit der

baulichen Veränderung und Beeinträchtigung der geschützten Bausubstanz ein

enger sachlicher Zusammenhang. Je weniger die Substanzveränderung nach aussen

sichtbar ist, desto eher ist eine Beeinträchtigung zu verneinen. Umgekehrt ist

die Beeinträchtigung desto eher zu bejahen, je grösser der Wert der geschützten

Bausubstanz ist. Dies kann je nach Situation dazu führen, dass bei

zurückhaltenden Dacheinschnitten, die aus der Umgebung kaum oder nur wenig

einsehbar sind, eine Beeinträchtigung zu verneinen ist, insbesondere wenn dem

historischen bzw. künstlerischen Charakter des betreffenden Daches mit Blick

auf die benachbarte Dachgestaltung oder im Zusammenspiel mit der Fassade

weniger Wert zukommt. Bei der Beurteilung, ob bei Eingriffen in die historische

Dachstruktur eine Ausnahmebewilligung im Sinne von § 37 Abs. 4

Satz 3 BPG erteilt werden kann, ist eine umfassende Interessensabwägung

vorzunehmen.

Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts besteht ein gewichtiges öffentliches

Interesse an der Schaffung von Wohnraum, welches denn auch explizit Eingang in

die gesetzliche Ausnahmeregelung von § 37 Abs. 4 Satz 3 BPG

gefunden hat (VGE VD.2014.106 vom 31. Mai 2016 E. 5.3.7).

Hinzu kommt, dass der eidgenössische Gesetzgeber mit der Revision des

Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) 2012 zu einer inneren

Verdichtung des Siedlungsgebiets aufgerufen hat (vgl. Art. 1 Abs. 2

lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis

RPG [in Kraft seit 1. Mai 2014]). Die zuständigen Behörden sind demnach

verpflichtet, Massnahmen zu treffen zur besseren Nutzung der brachliegenden

oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur

Verdichtung der Siedlungsflächen (VGE VD.2014.106 vom 31. Mai 2016

E. 5.3.7). Es besteht darüber hinaus ein erhebliches öffentliches

Interesse an der Erhaltung und Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität

(§ 1 lit. c BPG), worunter fraglos auch eine helle Belichtung

von Wohnräumen in Dachgeschossen fällt (VGE VD.2009.692 vom

15. September 2010 E. 3.3). Für eine hohe Wohn- und

Lebensqualität sind auch Aussenräume wichtig. Mit der Zonenplanrevision von

2012/2014 sind die Schutzzonen in der Stadt Basel durch Neuzuweisungen und

Aufwertungen von der Schon- zur Schutzzone markant ausgebaut worden, was die

Möglichkeiten der durch das RPG geforderten inneren Verdichtung infolge des in

der Schutzzone geltenden Erhaltungsgebots einschränkt. Es muss daher auch in

der Schutzzone möglich sein, Wohnräume mit angemessenen Fensterflächen und

Flächen zum Aufenthalt im Freien zu erstellen bzw. auszubauen, soll die

Ausnahmebestimmung von § 37 Abs. 4 Satz 3 BPG nicht toter

Buchstaben bleiben. Insofern gilt es einen angemessenen Ausgleich zwischen den

involvierten öffentlichen und privaten Interessen zu finden. Das

Verwaltungsgericht ist der Ansicht, dass aufgrund der vorgenannten gesetzlichen

Vorgaben in der Schutzzone Dacheinschnitte mit begehbarem Aussenraum auch bei

historischen Dachformen nicht gänzlich ausgeschlossen werden können, wenn die

Einschnitte zurückhaltend ausgestaltet sind und der Charakter des Daches noch

klar erkennbar bleibt. Da diese

Voraussetzungen beim vorliegenden behandelten generellen Baubegehren gemäss den

vorstehenden Ausführungen nicht erfüllt sind, wurde das generelle Baubegehren

zu Recht negativ beantwortet und ist der angefochtene Entscheid der

Baurekurskommission nicht zu beanstanden.

4.

Aus den

vorgenannten Gründen ist der Rekurs gegen die Abweisung des generellen

Baubegehrens bzw. den entsprechenden Rekursentscheid der Baurekurskommission

abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrierenden die Kosten

des verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens von CHF 2'500.– zu tragen

(§ 30 Abs. 1 VRPG in Verbindung mit § 23 Abs. 2 und

§ 2 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Den

Beigeladenen, welche sich im verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren nicht

geäussert haben, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen die Gerichtskosten des

Rekursverfahrens von CHF 2'500.–.

Mitteilung an:

-

Rekurrierende

-

Beigeladene 1-3

-

Bau- und Gastgewerbeinspektorat

-

Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.