Sanierung im vereinfachten Bewilligungsverfahren

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2023.102

URTEIL

vom 19. September 2024

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.

Claudius Gelzer, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiberin Dr.

Michèle Guth

Beteiligte

Mieterinnen- und Mieterverband

Basel Rekurrent

Clarastrasse 2, 4058 Basel

gegen

Wohnschutzkommission

Basel-Stadt

Grenzacherstrasse 62, 4005 Basel

A____ Beigeladene

c/o [...]

vertreten durch [...],

[...]

Gegenstand

Rekurs gegen eine Verfügung

der Wohnschutzkommission

vom 16. Juni 2023

betreffend Sanierung im vereinfachten

Bewilligungsverfahren

Sachverhalt

Sachverhalt

Die A____ (nachfolgend: Beigeladene) vertreten durch die B____

(nachfolgend: Gesuchstellerin) reichte am 11. Oktober 2022 bei der

Wohnschutzkommission Basel-Stadt ein Gesuch im umfassenden Bewilligungsverfahren

gemäss § 8e des Wohnraumfördergesetzes (WRFG, SG 861.500) für die Wohnung [...]

in der Liegenschaft C____ ein, welches sie am 30. Januar 2023 wieder

zurückzog. Am 4. April 2023 reichte sie ein neues Gesuch um Bewilligung

desselben Sanierungsvorhabens ein, nun im vereinfachten Bewilligungsverfahren

gemäss § 8d WRFG. Das Gesuch betrifft eine Küchen- und Badsanierung, den Ersatz

der elektrischen Leitungen und der Bodenbeläge sowie die Anbringung einer neuen

Wandtapete und eines neuen Anstrichs in der 115 m2 grossen

4-Zimmerwohnung. Nach der Beratung der Wohnschutzkommission vom 10. Mai 2023

erliess diese am 16. Juni 2023 folgende Verfügung:

1. Es wird festgestellt, dass das im

Gesuch dargelegte Bauvorhaben an der Liegenschaft C____ bewilligungspflichtig

nach § 8a WRFG ist.

2. Die Bewilligung wird unter den

nachfolgenden Auflagen erteilt.

3. Nach Durchführung des

Bauvorhabens ist gestützt auf die im Gesuch aufgeführten Arbeiten für die

Wohnung [...] für die Dauer von fünf Jahren ein maximaler monatlicher

Mietzinsaufschlag von 66.75 Franken bzw. ein maximaler Nettomietzins von

1885.75 Franken zulässig.

4. Die Arbeiten wurden bereits

ausgeführt.

5. Die Wohnung untersteht ab dem 1.

Dezember 2022 der fünfjährigen gesetzlichen Mietzinskontrolle.

6. Nachdem die vorliegende Verfügung

in Rechtskraft erwachsen ist, ergeht die Anweisung an das Grundbuch- und

Vermessungsamt Basel-Stadt, die fünfjährige Mietzinskontrolle für die

betroffene Wohnung im Grundbuch anzumerken.

7. Mit dem Ende der Wohnungsnot

fällt diese Verfügung dahin.

8. Die Eigentümerin trägt die Kosten

des Verfahrens mit einer Gebühr in Höhe von 650 Franken. Die Rechnung für

die Gebühr wird, nach Rechtskraft, mit separater Post verschickt und ist alsdann

innert 30 Tagen zu bezahlen.

Gegen diese Verfügung der Wohnschutzkommission erhob der

Mieterinnen- und Mieterverband Basel (nachfolgend Rekurrent) mit Anmeldung vom

27. Juni 2023 und Begründung vom 19. Juli 2023 Rekurs an das

Appellationsgericht als Verwaltungsgericht. Darin stellte der Rekurrent die

folgenden Anträge:

1. Die Bewilligung zur Sanierung der

Wohnung sei zu widerrufen.

2. Es sei der Rückbau der Wohnung zu

verfügen.

3. Eventualiter sei der

Mietzinsaufschlag auf null Franken festzulegen.

4. Es sei eine Busse von 100’000.-

Franken festzulegen.

5. Die Vorinstanz sei anzuweisen,

Strafanzeige gegen den verantwortlichen Geschäftsleiter der A____, sowie gegen

den verantwortlichen Geschäftsleiter der B____ zu stellen.

6. o/e Kostenfolge.

Mit Rekursantwort vom 22. August 2023 beantragte die

Wohnschutzkommission die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses. Mit

Vernehmlassung vom 22. September 2023 beantragte die Beigeladene die Abweisung

des Rekurses mit Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekurrenten. Mit

Replik vom 13. November 2023 stellte der Rekurrent die folgenden abgeänderten

Rechtsbegehren:

1. Der

Wohnschutzkommissionsentscheid vom 22.08.2023 sei aufzuheben und die Vor­instanz

sei anzuweisen, die Prüfung der von der A____ bereits vorgenommenen

Wohnungssanierung nach dem umfassendem Bewilligungsverfahren (§ 8e Wohnschutzgesetz [recte: Wohnraumfördergesetz]) vollständig neu durchzuführen.

2. Eventualiter sei der

Mietzinsaufschlag auf null Franken festzulegen.

3. Es sei eine Busse von bis zu 100’000.-

Franken festzulegen.

4. Die Vorinstanz sei anzuweisen,

Strafanzeige gegen die verantwortlichen Personen je der A____ sowie der B____

zu stellen.

5. o/e Kostenfolge.

Weiter stellte der Rekurrent unter dem Titel «Verfahrensanträge»

Anträge in Bezug auf eine allfällige Parteientschädigung. Die

Wohnschutzkommission verzichtete mit Eingabe vom 30. November 2024 unter

Verweis auf ihre Rekursantwort vom 22. August 2023 auf weitere Ausführungen.

Die Beigeladene beantragte in ihrer Duplik vom 14. Dezember 2023, der Rekurs

sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekurrenten abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei. Der Rekurrent reichte am 3. Januar 2024 eine

weitere Stellungnahme ein, welche den übrigen Verfahrensbeteiligten zugestellt wurde.

Die Einzelheiten der Parteistandpunkte sowie die weiteren Tatsachen ergeben

sich, soweit sie für den Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden

Erwägungen. Das vorliegende Urteil erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Die

angefochtene Verfügung wurde von der Wohnschutzkommission erlassen. Dabei

handelt es sich gemäss § 3a WRFG um eine vom Regierungsrat gewählte Kommission.

Verfügungen der vom Regierungsrat gewählten Kommissionen unterliegen gemäss § 10

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das

Verwaltungsgericht. In diesem Sinn sieht auch § 16 Abs. 4 der Verordnung über

den Schutz von Wohnraum (Wohnraumschutzverordnung, WRSchV, SG 861.540)

vor, dass Verfügungen der Wohnschutzkommission nach den Bestimmungen des VRPG

beim Verwaltungsgericht angefochten werden können. Gemäss § 92 Abs. 1

Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das

Dreiergericht zum Entscheid berufen.

1.2

Nach

§ 21 Abs. 4 WRFG sind private kantonale Organisationen im Kanton, die seit

mindestens zehn Jahren statutengemäss die Interessen der Mieterschaft wahren,

in jedem Verfahren betreffend Abbruch, Umbau, Renovation, Sanierung oder

Zweckentfremdung rekursberechtigt. Beim Mieterinnen- und Mieterverband Basel-Stadt

handelt es sich gemäss Anhang 3 zur WRSchV um eine solche Organisation, womit

er zur Erhebung des vorliegenden Rekurses legitimiert ist.

1.3

Der

Rekurs ist binnen zehn Tagen nach der Zustellung der Verfügung schriftlich beim

Verwaltungsgericht anzumelden (§ 16 Abs. 1 VRPG). Spätestens binnen

30.

Tagen, vom gleichen Zeitpunkt an gerechnet, ist eine schriftliche

Rekursbegründung einzureichen (§ 16 Abs. 2 VRPG). Die angefochtene Verfügung

wurde dem Rekurrenten von der Wohnschutzkommission mit Schreiben vom 16. Juni

2023.

zugesandt. Aus den Vorakten geht nicht hervor, wann die entsprechende

Postsendung beim Rekurrenten einging. Es liegen jedoch keine Anzeichen dafür

vor, dass die Eröffnung an den Rekurrenten vor dem 17. Juni 2023 erfolgt ist.

Es ist daher davon auszugehen, dass die Rekursanmeldung vom 27. Juni 2023 und

die Begründung vom 18. Juli 2023 (Postaufgabe) rechtzeitig erfolgt sind. Auf

den Rekurs ist grundsätzlich einzutreten.

1.4

1.4.1

Der

Rekurrent stellte in der Rekursbegründung vom 19. Juli 2023 unter anderem den

Antrag, es sei «der Rückbau der Wohnung zu verfügen». Auf diesen Antrag

verzichtet der Rekurrent in der Replik vom 13. November 2024 explizit. Dies

stellt einen (zulässigen) teilweisen Rückzug des Rekurses in Bezug auf dieses

Rechtsbegehren dar. Auf dieses Rechtsbegehren ist somit nicht einzutreten.

1.4.2

Weiter

stellte der Rekurrent in der Rekursbegründung vom 19. Juli 2023 den Antrag,

«die Bewilligung zur Sanierung der Wohnung sei zu widerrufen». In der Replik

vom 13. November 2023 stellt er «erweiterte bzw. abgeänderte Rechtsbegehren». Gemäss

Ziffer 1 der geänderten Rechtsbegehren sei der Wohnschutzkommissionsentscheid

vom 22. August 2023 aufzuheben und die Vorinstanz sei anzuweisen, die Prüfung

der von der [...] bereits vorgenommenen Wohnungssanierung nach dem umfassenden Bewilligungsverfahren

(§ 8e Wohnschutzgesetz) vollständig neu durchzuführen. Eine Erweiterung der

Rechtsbegehren in der Replik ist nicht zulässig. Hingegen ist eine Präzisierung

der Rechtsbegehren zulässig, soweit es sich nicht um eine Erweiterung handelt.

In der Begründung vom 19. Juli 2023 führt der Rekurrent bei Randziffer 11 aus,

die Bewilligung sei zu verweigern beziehungsweise sei das Dossier an die Vorinstanz

zurückzuweisen zur Verweigerung der Bewilligung. Beim geänderten Antrag in der

Replik handelt es sich demgemäss gegenüber dem Rechtsbegehren, es sei die die

Bewilligung zur Sanierung der Wohnung zu widerrufen, um eine auch in der Replik

zulässige Beschränkung. Dies gilt auch für den modifizierten Antrag, wonach

nicht «eine Busse von 100’000 Franken festzulegen» sei, sondern eine «Busse bis

zu 100’000 Franken» festzulegen sei. Auch hier handelt es sich um eine in der

Replik zulässige Rückstufung der Rechtsbegehren. Es ist demzufolge auf die

Rechtsbegehren in der Replik einzutreten und nicht auf die davon abweichenden

weitergehenden Rechtsbegehren in der Rekursbegründung.

1.5

Die

Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift

von § 8 VRPG. Danach prüft das Gericht, ob die Verwaltung öffentliches

Recht nicht oder nicht richtig angewendet, den Sachverhalt unrichtig

festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr

Ermessen überschritten oder missbraucht hat.

2.

2.1

Gemäss § 8a Abs. 1 WRFG unterliegen in Zeiten

der Wohnungsnot sämtliche Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über

den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen, einer Bewilligungspflicht

gemäss §§ 8d und 8e WRFG. Nach § 8d Abs. 1 WFG besteht für ein Umbau-,

Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand ein einfaches

Bewilligungsverfahren, sofern es einen monatlichen Mietzinsaufschlag zur Folge

hat, der sich in einer Bandbreite von zwischen 0 und 80 Franken für Wohnungen

mit ein oder zwei Zimmern, von zwischen 0 und 120 Franken für Wohnungen mit

drei Zimmern und von zwischen 0 und 160 Franken für Wohnungen mit vier und mehr

Zimmern bewegt. Die Wohnschutzkommission prüft anhand der eingereichten

Unterlagen inklusive einer Kostenzusammenstellung, ob die Wohnungen nach Umbau,

Renovation oder Sanierung in derselben Kategorie verbleiben wie zuvor und den

überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen (§ 8d Abs. 3 WRFG). Gemäss

dem umfassenden Verfahren nach § 8e WRFG kann die Wohnschutzkommission

eine Bewilligung erteilen, wenn die Wohnungen nach Abschluss des Vorhabens in

derselben Kategorie verbleiben wie zuvor, den überwiegenden Bedürfnissen der

Wohnbevölkerung entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen

Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und

bewahren. Das Vorhaben entspricht nach § 8e Abs. 3 WRFG insbesondere dann

den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, wenn es auch nach

Auffassung von Fachorganisationen: (a) notwendig ist, weil der Lebenszyklus

einzelner Bauteile oder Einrichtungen abgelaufen ist; (b) standardisiert

vorgenommen wird, indem bei Mehrfamilienhäusern von mindestens sechs Wohnungen

die Arbeitsvorgänge nach einfachen fachlichen Kriterien durchgeführt werden;

(c) schonend vorgenommen wird, indem die bestehende Baustruktur sowie der

bisherige Standard des Wohnraums belassen werden, und (d) nachweislich zu

bedeutenden Energieeinsparungen insbesondere bezüglich grauer Energie führt. Diese

der angefochtenen Verfügung zu Grunde liegenden Bestimmungen des WRFG sind am

28.

Mai 2022 in Kraft getreten.

2.2

2.2.1

Gemäss den insoweit unbestrittenen

Sachverhaltsfeststellungen der Wohnschutzkommission (WSK) in der angefochtenen

Verfügung reichte die Beigeladene, vertreten durch die Gesuchstellerin für die

Wohnung [...] in der Liegenschaft C____, am 11. Oktober 2022 bei der

Wohnschutzkommission ein Gesuch im umfassenden Bewilligungsverfahren gemäss § 8e WRFG ein. Nach erfolgter Vorprüfung des Gesuchs forderte die Präsidentin der

WSK die Beigeladene mit Instruktionsverfügung vom 21. Dezember 2022 unter

Fristansetzung zur Präzisierung unvollständiger Gesuchsangaben auf. Ausserdem

wies sie die Beigeladene auf die Möglichkeit hin, ihr Gesuch zurückzuziehen und

im vereinfachten Bewilligungsverfahren einzureichen. Mit Schreiben vom 30. Januar

2023.

teilte die Beigeladene mit, dass sie ihr Gesuch zurückziehe, da sie zum Schluss

komme, dass ihr Bauvorhaben keiner Bewilligung gestützt auf die Bestimmungen

des WRFG bedürfe. Mit Verfügung vom 3. März 2023 stellte die Präsidentin

der WSK fest, dass es sich beim vorliegenden Bauvorhaben um bewilligungs- bzw.

meldepflichtige Arbeiten im Sinne von § 8a Abs. 1 WRFG und § 2 Abs. 3 lit. c WRSchV handle. Sie forderte die Beigeladene daher auf, ihr Gesuch bis am 3.

April 2023 mit den für die Durchführung des umfassenden Bewilligungsverfahrens

erforderlichen Unterlagen und Belegen zu vervollständigen. Alternativ stellte

sie es der Beigeladenen frei, innert der gleichen Frist und ebenfalls mit

Vervollständigung der fehlenden Unterlagen, das Gesuch statt im umfassenden

Bewilligungsverfahren neu im einfachen Prüfungsverfahren gemäss § 8c WRFG oder

im vereinfachten Bewilligungsverfahren gemäss § 8d WRFG einzureichen. Am 4.

April 2023 reichte die Beigeladene bei der WSK ein neues Gesuch um Bewilligung

desselben Sanierungsvorhabens im vereinfachten Bewilligungsverfahren gemäss

§ 8d WRFG ein, welches von der WSK mit der angefochtenen Verfügung

behandelt worden ist.

2.2.2

Die WSK stellte in dieser Verfügung zunächst

fest, dass zurzeit Wohnungsnot im Sinne von § 4 Abs. 4 WRFG herrsche, weshalb die

Bewilligungspflicht gemäss § 8a WRFG zum Tragen komme. Die Prüfung des

vorliegenden Gesuchs erfolge nach den Bestimmungen des vereinfachten

Bewilligungsverfahrens (§ 23 Abs. 3 WRSchV). Für Umbau-, Renovations- oder

Sanierungsarbeiten im bewohnten Zustand, welche einen monatlichen

Mietzinsaufschlag von 0 bis 160 Franken für 4-Zimmerwohnungen zur Folge hätten,

sei das vereinfachte Bewilligungsverfahren zu wählen (§ 8d Abs. 1 WRFG). Die

Bewilligung im vereinfachten Bewilligungsverfahren sei auch dann zu erteilen,

wenn im Beurteilungszeitpunkt nicht mit dem Bauvorhaben zusammenhängende

Leerstände vorliegen würden (z.B. wegen mieterseitiger Kündigung oder

Versterbens der letzten Mietpartei). Vorliegend habe die Beigeladene angegeben,

dass die Sanierungsarbeiten in der betroffenen Wohnung bereits abgeschlossen seien.

Die Wohnung habe sich zum Zeitpunkt der Sanierungsarbeiten im Leerstand

befunden, da die ehemalige Mieterin den Vertrag per 31. März 2021 gekündigt

habe. Die Voraussetzungen für die Bewilligungserteilung im vereinfachten

Bewilligungsverfahren gemäss § 8d Abs. 1 WRFG seien somit erfüllt. Im Rahmen

der Bewilligungserteilung habe die WSK maximale monatliche Mietzinsaufschläge

für den geschützten bezahlbaren Mietwohnraum als Bewilligungsauflage festzulegen

(§ 8a Abs. 3 lit. b i.V.m. § 8b Abs. 1 WRFG). Anhand der eingereichten

Unterlagen ergebe sich ein Total von CHF 90'660.– Investitionskosten, welche

für die Mietpreisberechnung berücksichtigt werden können, da sie mit den

überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung konform seien. In Anwendung der

Formel von § 24 Abs. 5 WRSchV resultiere für die sanierte Wohnung ein

maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag von CHF 66.75 bzw. ein maximaler

Nettomietzins von CHF 1’885.75. Die Mietzinskontrolle beginne ab dem Zeitpunkt

der Mitteilung über den Abschluss der Arbeiten. Die Beigeladene habe die WSK

mit E-Mail vom 28. November 2022 informiert, dass die Wohnung fertig saniert

und per 1. Dezember bezugsbereit ist. Daher sei der Beginn der

Mietzinskontrolle rückwirkend auf den 1. Dezember 2022 festzulegen. Nach

Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung lasse die WSK die Mietzinskontrolle im

Grundbuch anmerken.

Die WSK hielt sodann fest, dass mit der Ausführung der

baulichen Massnahmen erst begonnen werden dürfe, nachdem die Bewilligung durch

die WSK in Rechtskraft erwachsen sei (§ 23 Abs. 8 WRSchV). Bei dieser Vorgabe

handle es sich um eine Mitwirkungspflicht i.S.v. § 20 Abs. 1 lit. c WRFG. Indem

die Immobilienbewirtschafterin der Beigeladenen in Kenntnis der Vorschriften

des Wohnraumfördergesetzes die Bauarbeiten habe ausführen lassen, ohne dass sie

vorgängig die Bewilligung der WSK eingeholt und deren Rechtskraft abgewartet habe,

habe die Gesuchstellerin ihre Mitwirkungspflichten gemäss § 20 Abs. 1 lit. c WRFG verletzt. Die WSK könne gemäss § 15 Abs. 2 lit. g WRSchV bei

Verstössen gegen § 20 WRFG eine Anzeige bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde

erstatten.

2.3

Der Rekurrent rügt, beim Vorgehen der Beigeladenen

handle es sich um eine mehrfache Umgehung der öffentlich-rechtlichen

Bestimmungen zum Wohnschutz gemäss § 34 der Verfassung des Kantons Basel-Stadt

(KV, SG 111.100) sowie §§ 1 ff. WRFG. Es sei offensichtlich, dass die

Beigeladene das Wohnschutzverfahren von Anfang an geringgeschätzt und den

klaren Willen gezeigt habe, den aufgrund jahrzehntelanger Vernachlässigung

entstandenen nachzuholenden Unterhalt nachträglich zu legitimieren und dabei

erst noch zu «versilbern». Sie habe die Wohnung im Voraus und ohne die

Tätigkeit der Behörden abzuwarten genau gemäss ihren ursprünglichen Absichten

und ohne Rücksicht auf das Bewilligungsverfahren vor der Wohnschutzkommission

und vor dessen Ausgang saniert. Die Beigeladene habe «in ihrer Dreistigkeit

sogar bereits einen Mietvertrag mit einer von ihnen gewünschten Sollmiete»

abgeschlossen und dabei lediglich einen mietrechtlichen Vorbehalt getroffen,

der auf das öffentlich-rechtliche Verfahren Bezug nehme. Die Beigeladene habe

dabei «skrupellos» die Tatsache ausgenützt, dass die neue Rechtslage erst seit

dem 28. Mai 2023 (recte: 2022) bestehe und daher noch keinerlei gefestigte

Rechtspraxis vorliege. Die Bewilligung nachträglich telquel zu erteilen, wie

die Wohnschutzkommission dies in ihrer Verfügung vom 16. Juni 2023 tue,

erscheine daher als willkürlich. Die Bewilligung sei daher zu verweigern

beziehungsweise das Dossier sei an die Vorinstanz zurückzuweisen zur

Verweigerung der Bewilligung. Das «Vergehen» der Eigentümerschaft werde dabei

nicht geringer durch den zu rügenden Umstand, dass die Wohnschutzkommission die

Eigentümerschaft indirekt noch zur Umgehung ermuntert habe, indem sie ihr den

Tipp gegeben habe, wie sie das umfassende Verfahren umgehen und ins

vereinfachte Verfahren wechseln könne, was die Eigentümerschaft dann ja dazu

gebracht habe, weitere Umgehungsvarianten ins Spiel zu bringen und zu

behaupten, ihr Vorhaben sei – entgegen dem offensichtlichen Gesetzestext – gar

nicht bewilligungspflichtig. Unterlasse es eine Eigentümerschaft, das korrekte

vorgängige Bewilligungsverfahren zu durchlaufen, so habe sie ihren Anspruch auf

eine Bewilligung einer Mietzinserhöhung verwirkt. Der Schwere des Vergehens

könne nur mit einer Busse begegnet werden. Sie sei angesichts der Potenz der

Eigentümerschaft innerhalb des Gebührenrahmens von § 20 Wohnschutzgesetz am

Maximum zu orientieren und gegebenenfalls auch auf weitere Bussenbestimmungen

zu stützen.

2.4

Den Vorbringen des Rekurrenten kann nicht

gefolgt werden.

2.4.1

Es ist unbestritten und wird in der

angefochtenen Verfügung auch so ausgeführt, dass die Beigeladene im

vorliegenden Fall die Sanierungsarbeiten an der streitbezogenen Wohnung der

Liegenschaft C____ ausgeführt hat, bevor ein Entscheid der Wohnschutzkommission

zum entsprechenden Bewilligungsgesuch vorlag. Die Beigeladene legt in ihrer

Vernehmlassung zum Rekurs nachvollziehbar und belegt dar, dass die bisherige

Mieterin der besagten Wohnung diese am 26. Januar 2022 vor Inkrafttreten der

geänderten Bestimmungen des WRFG kündigte. Die Beigeladene führt in der

Vernehmlassung weiter aus, dass die von ihr beauftragte Liegenschaftsverwaltung

in der Folge den Unterhalts- und Erneuerungsbedarf der Wohnung (nach

40-jähriger Mietdauer) abgeklärt und sich nach den Bewilligungserfordernissen

bei der Kantonalen Denkmalpflege (die Liegenschaft ist im kantonalen

Denkmalverzeichnis eingetragen) und dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat

erkundigt habe. Daraus habe sich kein Erfordernis einer Bewilligungspflicht

ergeben. Daraufhin seien Offerten für eine umfassende Erneuerung der Wohnung

eingeholt worden. Die Verantwortlichen seien sich einer Pflicht zur Einholung

einer Bewilligung nach dem (per 28. Mai 2022) geänderten WRFG nicht bewusst

gewesen und seien von den vorgenannten Behörden darauf auch nicht hingewiesen

worden. Die Bauarbeiten seien im Herbst 2022 abgeschlossen worden.

Diese Ausführungen der Beigeladenen sind nachvollziehbar und

werden vom Rekurrenten auch in der Replik nicht substantiiert hinterfragt.

Ebenso zutreffend sind die Ausführungen der Beigeladenen, wonach die

Wohnschutzkommission erst ab November 2022 zur Behandlung von Gesuchen gemäss

Wohnraumschutzverordnung konstituiert war.

Die Beigeladene führt weiter aus, dass sich die von ihr

beauftragte Liegenschaftsverwaltung bei der Wohnschutzkommission im September

2022.

betreffend eine allfällige Bewilligung über die Höhe des zulässigen

Mietzinses erkundigt habe. Sie habe daraufhin am 2. Oktober 2022 einen Antrag

im umfassenden Bewilligungsverfahren gemäss § 8e WRFG gestellt. Zu diesem

Gesuch habe das Amt für Umwelt und Energie am 14. November 2022 Stellung

genommen und die Überwälzbarkeit der energetischen Investitionen in Frage

gestellt und dazu ausgeführt, dass eine sinnvolle Anwendung des WRFG und WRSchV

auf den vorliegenden Fall schwierig sei. Die Liegenschaftsverwaltung habe die

Wohnschutzkommission am 13. Dezember 2022 über den Abschluss der Arbeiten an

der Wohnung informiert und sich in der Folge bei einem Mitarbeitenden der

Wohnschutzkommission danach erkundigt, wann mit einem Entscheid über die

Mietzinshöhe zu rechnen sei und ob sie die Wohnung nun vermieten dürfe. Der

Mitarbeiter habe der Liegenschaftsverwaltung der Beigeladenen mitgeteilt, dass

die Wohnschutzverordnung keinen «Vermietungsstopp» vorsehe. Daraufhin sei die

Wohnung vermietet worden, wobei die Mieterschaft über das laufende

Bewilligungsverfahren informiert worden und in den Mietvertrag eine Klausel

aufgenommen worden sei, wonach der Anfangsmietzins ausgeglichen werde, sobald

die Wohnschutzkommission ihren Entscheid gefällt habe. In der

Instruktionsverfügung der Wohnschutzkommission vom 21. Dezember 2022 sei unter

Verweis auf die Stellungnahme des Amtes für Umwelt und Energie vom 14. November

2022.

festgehalten worden, dass bis dato die Voraussetzungen nicht gegeben

seien, um das eingereichte Gesuch im umfassenden Bewilligungsverfahren zu

prüfen, da sich aus den bis dahin eingereichten Unterlagen kein Nachweis einer

«bedeutenden Energieeinsparung» ergebe. Die Wohnschutzkommission habe die

Beigeladene auf die Möglichkeit hingewiesen, ein Gesuch im vereinfachten

Bewilligungsverfahren neu einzureichen. Nach weiteren Schriftenwechseln habe

die Beigeladene schliesslich aufforderungsgemäss – entgegen der Empfehlung ihres

damaligen Rechtsvertreters, der nicht von einer Bewilligungspflicht ausgegangen

sei – ein neues Gesuch im vereinfachten Bewilligungsverfahren eingereicht, das

in der Folge von der Wohnschutzkommission behandelt worden sei. Nach Eingang

des entsprechenden Entscheids der WSK sei die Mietpartei darüber informiert und

eine rückwirkende Anpassung des Mietzinses vorgenommen worden.

Die Ausführungen der Beigeladenen sind belegt und stehen im

Einklang mit den Ausführungen im angefochtenen Entscheid resp. den Vorakten.

Die Beigeladene weist zutreffend darauf hin, dass die geänderten Bestimmungen

des WRFG und die dazu erlassene Wohnraumschutzverordnung Ende Mai 2022 in Kraft

traten und dass mit der Anwendung der neuen Bestimmungen noch keine Erfahrungen

vorgelegen hätten. Auch der Rekurrent weist in seiner Rekursbegründung auf die

«Neuheit der Materie» sowie die bisher ausgebliebene Rechtspraxis hin.

2.4.2

Es ist zwar richtig, dass gemäss § 23 Abs. 8

der WRSchV mit der Ausführung der baulichen Massnahmen erst nach Eintritt der

Rechtskraft der Bewilligungen begonnen werden darf. Die Beigeladene weist aber

zutreffend darauf hin, dass für die von ihr vorgenommenen Arbeiten gemäss

Angaben der zuständigen Behörden kein Baubewilligungsverfahren erforderlich war

(vgl. § 23 Abs. 1 der WRSchV). Die Wohnschutzkommission ist in dem vom

Rekurrenten angefochtenen Entscheid zwar zum Ergebnis gekommen, dass die

Arbeiten nach den Bestimmungen des WRFG bewilligungspflichtig seien und dass

daher die Ausführung der Arbeiten verfrüht durchgeführt worden waren. Es

handelt sich vorliegend um einen der ersten Entscheide der Wohnschutzkommission

und zu den Bestimmungen des WRFG und der WRSchV lagen zum Zeitpunkt der

Ausführung der Arbeiten noch keine Entscheide zur Frage der Abgrenzung zwischen

dem einfachen ordentlichen Unterhalt und dem darüber hinausgehenden Sanierungsvorhaben

gemäss § 8a WRFG sowie zum jeweiligen Anwendungsbereich des einfachen

Prüfungsverfahrens gemäss § 8c WRFG, dem vereinfachten Bewilligungsverfahren

gemäss § 8d WRFG und dem Umfassenden Bewilligungsverfahren gemäss § 8e WRFG vor.

Es ist daher verständlich, dass bei der Beigeladenen eine gewisse Unsicherheit

über das gemäss den neuen Bestimmungen korrekte Vorgehen bestand. Es ist unter

diesen Umständen entgegen den Ausführungen des Rekurrenten nicht zu

beanstanden, wenn die Wohnschutzkommission, welche ja auch erst eine eigene Praxis

zu den neuen Bestimmungen entwickeln muss, die Gesuchstellenden über das aus

Sicht der Wohnschutzkommission richtige und angebrachte Vorgehen informierte.

2.4.3

Der Rekurrent geht zu Unrecht davon aus, die

Tatsache, dass die Sanierungsarbeiten entgegen den Vorgaben von § 23 Abs. 8 WRSchV bereits ausgeführt wurden, bevor eine rechtskräftige Bewilligung der

Wohnschutzkommission vorlag, führe dazu, dass eine solche Bewilligung nicht

mehr (nachträglich) erteilt werden kann. Die Situation ist mit derjenigen vergleichbar,

in welcher eine Eigentümerschaft eine baubewilligungspflichtige Baute ohne

entsprechende vorgängige Bewilligung erstellt hat. Bei der Feststellung einer

solchen, ohne erforderliche Bewilligung errichteten Anlage (oder Umnutzung

etc.) wird die Eigentümerschaft gemäss § 65 der Bau- und Planungsverordnung zur

Einreichung eines nachträglichen Baubewilligungsgesuchs aufgefordert. Im

entsprechenden Verfahren wird diese nachträgliche Bewilligung erteilt, wenn die

entsprechenden (materiellen) öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten

sind. Ein Rückbau wird nur angeordnet, wenn die Anlage oder Nutzung materiell

unzulässig, d.h. nicht bewilligungsfähig ist und die Anordnung des Rückbaus

verhältnismässig ist (vgl. dazu etwa VGE VD.2009.749 vom 27. August 2010). Im

vorliegenden Fall wird vom Rekurrenten nicht geltend gemacht, dass die an der

streitbezogenen Wohnung vorgenommenen Arbeiten materiell rechtswidrig resp.

nicht bewilligungsfähig sein sollen. Der Rekurrent hat daher an seinem in der

Rekursbegründung gestellten Antrag, «es sei der Rückbau der Wohnung zu verfügen»,

in der Replik nicht mehr festgehalten und diesen damit zurückgezogen. Darauf

ist somit nicht weiter einzugehen.

2.4.4

Aber auch die in der Replik aufrechterhaltenen

resp. geänderten Anträge, wonach der angefochtene Wohnschutzkommissionsentscheid

aufzuheben sei und die Vorinstanz anzuweisen sei, die Prüfung der von der [...]

bereits vorgenommenen Wohnungssanierung nach dem umfassendem Bewilligungsverfahren

vollständig neu durchzuführen, wird vom Rekurrenten lediglich mit dem aus

seiner Sicht formell nicht korrekten Vorgehen der Beigeladenen begründet. Mit

der Begründung im Entscheid der Wohnschutzkommission, weshalb im vorliegenden

Fall die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung im vereinfachten

Verfahren erfüllt sind und daher diese Bewilligung zu erteilen ist, setzt sich

der Rekurrent nicht auseinander und zeigt auch nicht auf, weshalb diese

unzutreffend sein sollen. Gemäss dem Gesetzeswortlaut gelangt das vereinfachte

Prüfverfahren zwar nur für Umbau-, Renovations- und Sanierungsverfahren in bewohntem

Zustand zur Anwendung. Die Wohnschutzkommission kam allerdings zum Schluss,

dass dieser Ausschluss von der Anwendung des vereinfachten Prüfverfahrens in

den Fällen, in welchen der Leerstand nicht auf eine Kündigung seitens der

Vermieterschaft zurückzuführen sei, nicht gerechtfertigt sei. Im Interesse der

Mietparteien muss es möglich sein, eine anstehende Sanierung vorzunehmen, wenn

die Wohnung ohnehin leer steht. Es kann von der Eigentümerschaft nicht verlangt

werden, eine solche Wohnung zuerst wieder zu vermieten, um nachher eine

Sanierung in bewohntem Zustand vorzunehmen, um damit vom vereinfachten

Bewilligungsverfahren profitieren zu können. Die rechtsanwendenden Behörden sind

auch bei der Anwendung von gesetzlichen Bestimmungen an das

Gleichbehandlungsgebot gebunden (statt vieler: BGE 148 I 271E. 2.2). Es ist vorliegend

tatsächlich nicht sachlich erklärbar, weshalb bei einer bewohnten Mietwohnung

ein vereinfachtes Verfahren zur Bewilligung einer Sanierung zur Anwendung

gelangen soll, während dieses Verfahren bei einem nicht aufgrund der Sanierung

bestehenden Leerstand – im vorliegenden Fall infolge der Kündigung durch die

Mieterschaft – nicht zur Verfügung stehen soll.

Für das Vorbringen des Rekurrenten, wonach sich ein

Gesuchsteller bei Einreichung eines Gesuches auf ein bestimmtes Verfahren

festlegen müsse und nicht ein bereits eingereichtes Gesuch um Prüfung im

umfassenden Verfahren zurückziehen und stattdessen ein Gesuch im vereinfachten

Bewilligungsverfahren einreichen können soll, fehlt jegliche Grundlage. Die

Wohnschutzkommission weist in ihrer Rekursantwort zutreffend darauf hin, dass

es gemäss § 23 Abs. 3 WRSchV grundsätzlich der gesuchstellenden Partei obliegt,

zu entscheiden, in welchem Verfahren sie ihr Gesuch einreichen will. Bei einem

Verfahrenswechsel vom umfassenden Bewilligungsverfahren in das vereinfachte

Bewilligungsverfahren könne nicht von einer Umgehung die Rede sein, da es der

gesuchstellenden Partei schon zu Beginn offengestanden hätte, ihr Gesuch im

vereinfachten Verfahren einzureichen und sie sich damit keiner Rechtsfolge

entziehe. Im Gegenteil sei es der gesuchstellenden Partei jederzeit – sogar

nach Erlass einer Verfügung der WSK – möglich, ein erneutes Gesuch in einer

anderen Verfahrensart zu stellen. Wenn sich in einem Bewilligungsverfahren

zeige, dass die durch die gesuchstellende Partei für die von ihr gewählte

Verfahrensart eingereichten Unterlagen nicht ausreichen würden, so werde sie

mittels Verfügung angewiesen, die fehlenden Dokumente nachzureichen. Werde

bereits bei Einreichung eines Gesuchs festgestellt, dass das Gesuch nicht den

Anforderungen der gewählten Verfahrensart genüge, jedoch ein anderes Verfahren

offenstehe, weise die Wohnschutzkommission die Partei in der

Instruktionsverfügung darauf hin. Dies diene dem Beschleunigungsgebot und solle

verhindern, dass unnötig bürokratische Verfahren geführt würden und die Behörde

überspitzt formalistisch agiere. Damit werde auch dem Umstand Rechnung

getragen, dass die Bewilligungsverfahren gemäss den Wohnraumschutzbestimmungen

des WRFG erst seit kurzem eingeführt seien und entsprechend grosse Unsicherheit

bei den Eigentümern herrsche. Der Rekurrent vermag in keiner Weise aufzuzeigen,

dass dieses Vorgehen der Wohnschutzkommission rechtswidrig sein soll. Der

Rekurrent weist in der Replik selbst darauf hin, dass gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu den ähnlich lautenden Gesetzgebungen in

der Waadt und in Genf die Interessen der Eigentümerschaft mit zu

berücksichtigen seien und dass dies unter anderem in Form von Beratung

geschehen soll. Dass die Gesuchstellenden bei Einführung eines neuen

Bewilligungsverfahrens mit komplizierten Abgrenzungsfragen von der zuständigen

Behörde eine Wegleitung und auch Hinweise bei erkannten Fehlern resp. Mängeln

erhalten, ist entgegen den Ausführungen des Rekurrenten nicht zu beanstanden,

sondern im Sinne eines effizienten und kundenorientierten Verwaltungshandelns

zu begrüssen.

2.4.5

Auch der Eventualantrag, wonach der

Mietzinsaufschlag auf null Franken festzulegen sei, wird vom Rekurrenten

lediglich mit dem geltend gemachten formell nicht korrekten Vorgehen der

Beigeladenen begründet. Nach Ansicht des Rekurrenten ist eine Bewilligung nicht

oder nicht zu den gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen zu erteilen, wenn die

Ausführung der Arbeiten vorgenommen wurde, bevor die Bewilligung vorliegt. Dies

ist aber mit den Vorgaben eines Rechtsstaats nicht vereinbar. Eine Bewilligung

ist dann zu erteilen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Dass dies vorliegend der Fall ist, wurde im angefochtenen Entscheid begründet

dargestellt und wird vom Rekurrenten in seinem Rekurs nicht in Abrede gestellt.

Die Rechtsbegehren betreffend Aufhebung der erteilten Bewilligung resp.

Verweigerung einer Mietzinserhöhung sind somit abzuweisen.

2.4.6

Der Rekurrent beantragt des Weiteren in seiner

Rekursbegründung, es sei eine «Busse von 100’000.- Franken» resp. in der

Replik, es sei «eine Busse von bis zu 100’000.- Franken» festzulegen und in der

Rekursbegründung und in der Replik übereinstimmend, es sei die Vorinstanz

anzuweisen, Strafanzeige gegen die verantwortlichen Personen je der Beigeladenen

sowie der B____ zu stellen. Der Rekurrent rügt, die Wohnschutzkommission könne

nicht frei darüber entscheiden, ob sie eine Anzeige erstatte oder nicht.

Zumindest in Fällen grober Verfahrensverletzungen sei die Wohnschutzkommission

dazu verpflichtet, den gesetzlichen Sanktionsrahmen auszuschöpfen. Weiter macht

der Rekurrent geltend, dass die Publikation von Sanktionen im Rahmen des

Kommissionsentscheids erfolgen solle oder in gesonderter Weise öffentlich

gemacht werden soll.

Gemäss § 20 Abs. 1 WRFG wird mit Busse bis zu CHF 100’000.-

bestraft, wer vorsätzlich durch unwahre oder unvollständige Angaben oder in

anderer Weise zu Unrecht eine Bewilligung bzw. staatliche Leistungen nach

diesem Gesetz erwirkt (lit. a), Bedingungen oder Auflagen missachtet, die mit

einer Bewilligung bzw. staatlichen Leistung verbunden sind (lit. b) oder als Eigentümerschaft

die Mitwirkungspflichten verletzt (lit. c). Bei § 20 WRFG handelt es sich um

eine Übertretungsstrafbestimmung. Sie untersteht gemäss § 1 des

Übertretungsstrafgesetzes vom 13. Februar 2019 (ÜStG, SG 253.100) und § 1 Abs.

2.

des Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen Strafprozessordnung (EG StPO,

SG 257.100) den Bestimmungen dieser beiden Gesetze. Strafverfolgungsbehörden

sind gemäss § 3 EG StPO die Kantonspolizei, die Staatsanwaltschaft und die

Verwaltungsbehörden mit Ermittlungsbefugnis. Der Wohnschutzkommission kommt

gemäss § 15 Abs. 2 lit. g WRSchV die Kompetenz zu, bei der zuständigen

Strafverfolgungsbehörde eine Anzeige zu erstatten. Eigene Ermittlungsbefugnis

kommt ihr dagegen nicht zu, soweit sie nicht gemäss § 12 Abs. 2 EG StPO und § 1

Abs. 2 der Verordnung über die Durchführung des polizeilichen

Ermittlungsverfahrens bei Vergehen und Übertretungen (SG 257.110) durch die

Staatsanwaltschaft zur Durchführung des polizeilichen Ermittlungsverfahrens bei

Vergehen eingesetzt wurde. Dass Letzteres der Fall ist, wird vom Rekurrenten zu

Recht nicht behauptet.

Die Wohnschutzkommission weist zutreffend darauf hin, dass es

sich bei einer Anzeigeerstattung gemäss § 15 Abs. 2 lit. g WRSchV nicht um

eine gemäss § 16 Abs. 4 WRSchV anfechtbare Verfügung handelt. Analog der

gängigen Strafverfolgungspraxis würden die rekursberechtigten Organisationen

wie weitere Verfahrensbeteiligte nicht über die Anzeigeerstattung durch die WSK

informiert. Die Strafanzeige ist eine blosse Wissenserklärung (Küffer, in: Basler Kommentar, 3. Auflage

2023, Art. 105 StPO N 11). Sie hat keine direkte Rechtswirkung,

weshalb ihr auch kein Verfügungscharakter zukommt. Ob bei einer unterlassenen

Anzeige einer in einem Bereich tätigen Behörde über Vorkommnisse in diesem

Bereich allenfalls eine Feststellungsverfügung verlangt werden könnte, kann

hier offenbleiben, da entgegen den Ausführungen des Rekurrenten im vorliegenden

Fall ohnehin nicht erkennbar ist, dass die Wohnschutzkommission bei einer

unterbliebenen Anzeigeerstattung eine Rechtsverletzung begangen haben sollte.

Die Wohnschutzkommission weist zu Recht darauf hin, dass ihr beim Entscheid

über eine allfällige Anzeigeerstattung Ermessen zukommt. Explizit werde in § 26 Abs. 5 WRSchV sowie den regierungsrätlichen Erläuterungen zur WRSchV (Erläuterungen

Nr. P220025 S. 25 und 28) festgehalten, dass es sich bei § 20 WRFG um eine

«Kann-Bestimmung» handle und dass auch ein Verzicht auf die Anzeige denkbar sei.

Im vorliegenden Fall wurden die Sanierungsarbeiten an der Wohnung zwar nach

Inkrafttreten der geänderten Gesetzesbestimmungen und der Verordnung umgesetzt,

nachdem das Mietverhältnis noch vor diesem Zeitpunkt geendete hatte. Die

Ausführung von gemäss WRFG bewilligungspflichtigen Sanierungsarbeiten vor dem

Vorliegen einer entsprechenden rechtskräftigen Bewilligung der

Wohnschutzkommission ist gemäss § 23 Abs. 8 WRSchV nicht zulässig. Die

Beigeladene hat aber nach einer Erkundigung bei der Wohnschutzkommission ein

Bewilligungsgesuch eingereicht und einer Aufforderung in einer

Instruktionsverfügung mit Rechtsbelehrung folgend ein Gesuch im vereinfachten

Bewilligungsverfahren eingereicht, welches in der Folge bewilligt worden ist.

Da das geänderte Gesetz und die dazugehörige Verordnung erst in Kraft getreten

waren und noch keine publizierte Praxis dazu bestand, war eine Unsicherheit der

Beigeladenen resp. der von ihr beauftragten Immobilienverwaltung über den

Anwendungsbereich der neuen Bewilligungsvorschriften nicht ganz unverständlich.

Ob unter diesen Umständen von einer vorsätzlichen Verletzung der

Mitwirkungspflichten der Eigentümerschaft gemäss § 20 Abs. 1 WRFG

auszugehen ist, kann zumindest als fraglich bezeichnet werden. Es ist daher

nicht erkennbar, dass die Wohnschutzkommission von dem ihr zustehenden Ermessenspielraum

nicht rechtmässigen Gebrauch gemacht hätte.

2.5

Insgesamt erweisen sich die Rügen des

Dispositiv

Rekurrenten als unbegründet. Demnach ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf

einzutreten ist.

3.

3.1 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend trägt

der Rekurrent die Verfahrenskosten. Die Gerichtsgebühr wird gemäss § 23 Abs. 2

in Verbindung mit § 2 des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG

154.810) auf CHF 2’000.– festgelegt und mit dem Kostenvorschuss verrechnet.

3.2 Gemäss § 30 Abs. 1 VRPG kann die unterliegende

Partei zudem zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Beigeladene

verpflichtet werden. Diese Parteientschädigung bemisst sich gemäss der Praxis

des Verwaltungsgerichts nach dem angemessenen Aufwand für die Vertretung der

Beigeladenen, wobei in der Regel ein Überwälzungstarif von CHF 250.– zur

Anwendung gebracht wird (vgl. etwa VGE VD.2015.109 vom 18. März 2016 E. 5;

VD.2015.153 vom 24. Oktober 2016 E. 5; VD.2019.172/174 vom 30. September 2020

E. 7). Dies gilt auch für die Fälle, in welchen Rekurrierende in Ausübung eines

Verbandsbeschwerderechts Rekurs erheben (vgl. etwa VD.2015.153 vom 24. Oktober

2016; VGE vom 10. Dezember 1999 i.S. B.H. und S.H E. 3). Entgegen den

Ausführungen des Rekurrenten liegen keine Gründe dafür vor, von dieser Praxis im

vorliegenden Verfahren abzuweichen. Bei der Festlegung der Höhe der

Parteientschädigung kann aber dem Gedanken der Wahrnehmung öffentlicher

Interessen durch die Ergreifung einer ideellen Verbandsbeschwerde durchaus

Rechnung getragen werden. In diesem Sinn hat das Bundesgericht im Entscheid 2C_26/2019

vom 22. Dezember 2021 in Bezug auf den mit § 30 VRPG vergleichbaren Art. 64

Abs. 1 VwVG festgehalten, dass es sich zwar nicht darum handeln könne, eine vom

verursachten Aufwand unabhängige Pauschalentschädigung festzusetzen; gleichwohl

sei der besonderen Konstellation des ideellen Verbandsbeschwerderechts

jedenfalls bei der Höhe der Parteientschädigung Rechnung zu tragen (vgl. dazu

auch Bütler, Zur

Verbandsbeschwerde der Natur- und Umweltschutzorganisationen, Anwaltsrevue 2022

S. 455 ff., 463). Es ist allerdings zu beachten, dass im vorgenannten

Bundesgerichtsentscheid eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt rund

CHF 250’000.– zur Diskussion stand. Dass Parteientschädigungen in dieser Höhe

eine abschreckende Wirkung auf zukünftige Beschwerdeführer haben können, ist

offensichtlich (vgl. dazu etwa Brunner,

Gefährden die Verfahrenskosten die Verwirklichung des objektiven

Verwaltungsrechts?, BVR 2022 S. 262 ff., 271). Eine vergleichbare Situation

liegt hier nicht vor.

Die Beigeladene macht im vorliegenden Fall einen Aufwand von

32.40 Stunden für die Ausarbeitung der Rekursantwort geltend. Dabei noch nicht

berücksichtigt ist der Aufwand zur Ausarbeitung der Duplik. Der Rekurrent macht

in seiner Replik geltend, die von der Beigeladenen beauftragte «[...]

Starkanzlei» wiederhole sich in ihrer umfangreichen Rechtsschrift, ohne

wirklich schlüssige Argumente vorzulegen, was in der Literatur auch schon als

Vernebelungstaktik bezeichnet worden sei. Dass sie daraus auch noch ein

exorbitant hohes Anwaltshonorar ableiten wolle, wirke fast schon grotesk. Dass

ein versierter Anwalt für das Studium des Basler Gesetzes horrende Teilsummen

einsetze, sei nicht vertretbar. Es werde beantragt, diesem «Powerplay» keine

Geltung zu verschaffen und diese Honorarnote zurückzuweisen. Hinzu komme, dass

vorliegend ein klassischer Fall von «David gegen Goliath» vorliege, indem ein

potenter Konzern versuche, die Grenzen auszuloten und mit seinem Verhalten «durchzukommen»,

wobei er sich jegliches Honorar und die kundigsten HEV-Anwaltskanzleien leisten

könne. Demgegenüber sei der Rekurrent als Deutschschweizer «Vorreiter» in der

Wohnschutzfrage eine NGO, welche über keine «schwarzen oder grauen Kässeli»

verfüge und jeden in Grundsatzfragen investierten Franken erarbeiten müsse.

Auch aus dieser Überlegung heraus werde darum gebeten, auf die Zusprechung

einer Parteientschädigung zu verzichten. Eventualiter soll die Parteientschädigung

dem mit der Beigeladenen geschaffenen Ungleichgewicht Rechnung tragen.

Diesen – teilweise als polemisch zu qualifizierenden – Ausführungen

kann nicht gefolgt werden. Der Rekurrent hat im vorliegenden Rekursverfahren

massive Vorwürfe gegenüber der Beigeladenen erhoben, welche sich in der Folge

zum grössten Teil als haltlos erwiesen haben. Der Rekurrent hat mit dem

Rechtsbegehren, es sei der «Rückbau» der mit einer Investition von über

CHF 100’000.– sanierten Wohnung anzuordnen und es sei eine Busse von

CHF 100’000.– festzulegen, selbst bewirkt, dass die wirtschaftliche

Bedeutung des Rekurses für die Beigeladene hoch war. Es ist daher in keiner

Weise zu beanstanden, dass die Beigeladene, welche ihren Sitz in [...] hat, als

Rechtsvertretung im Rekursverfahren eine im Bau- und Immobilienrecht erfahrene

Anwaltskanzlei beigezogen hat und dass diese in der Rekursantwort den für die

Beurteilung des monierten Handelns der Beigeladenen relevanten Sachverhalt

dargestellt und zu den massiven Vorwürfen des Rekurrenten in tatsächlicher und

rechtlicher Sicht Stellung genommen hat. Dabei ist auch zu beachten, dass es

sich bei den im Mai 2022 in Kraft getretenen Wohnschutzbestimmungen

unbestrittenermassen um neue Rechtsregeln handelt, bei denen es noch an

publizierten Entscheiden über deren Auslegung fehlt. Insgesamt ist der von der

Rechtsvertretung der Beigeladenen geltend gemachte Aufwand von etwas mehr als

30 Stunden für die Wahrnehmung der Rechte im verwaltungsgerichtlichen

Rekursverfahren nicht zu beanstanden. Es ist aber angebracht, der der Beigeladenen

zuzusprechenden Parteientschädigung den praxisgemäss zu Anwendung gebrachten Überwälzungstarif

von CHF 250.– zu Grunde zu legen. Insgesamt erscheint im vorliegenden Fall

unter Berücksichtigung des Charakters einer ideellen Verbandsbeschwerde, aber

auch des prozessualen Vorgehens des Rekurrenten und des dadurch verursachten

Aufwands die Festlegung einer Parteientschädigung in der Höhe von CHF 8’000.–

als angemessen. Mit den pauschalierten Auslagen von CHF 100.– (vgl. § 23 des

Honorarreglements [HoR, SG 291.400]) folgt daraus ein Honorar von CHF 8’100.–.

Da die Beigeladene im UID-Register als mehrwertsteuerpflichtig aufgeführt ist

und der Prozess im Zusammenhang mit ihrer unternehmerischen Tätigkeit steht,

kann sie die von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte

Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen. Aus diesem Grund ist ihr

das genannte Honorar zuzüglich Auslagen ohne Mehrwertsteuer als

Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. VGE VD.2020.246 vom 1. Dezember 2021 E.

4.2, VD.2019.238 vom 31. März 2020 E. 2, VD.2019.68 vom 11. November 2019 E.

5).

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf

eingetreten wird.

Der Rekurrent trägt die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen

Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 2’000.–, einschliesslich Auslagen.

Der Rekurrent hat der Beigeladenen für das

verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren eine Parteientschädigung von CHF 8’100.–,

einschliesslich Auslagen, zu bezahlen.

Mitteilung an:

-

Rekurrent

-

Beigeladene

-

Wohnschutzkommission Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde

an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel

in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.