Renovation im vereinfachten Bewilligungsverfahren (WRFG)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2023.105

URTEIL

vom 10.

Dezember 2024

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.

Claudius Gelzer,

Prof. Dr. Ramon Mabillard und Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Beteiligte

A____ Rekurrent

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Wohnschutzkommission

Basel-Stadt

Grenzacherstrasse 62

4005 Basel

Mieterinnen- und Mieterverband

Basel Beigeladene

Clarastrasse 2, 4058 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen eine

Verfügung der Wohnschutzkommission

vom 26. Juni 2023

betreffend Renovation im

vereinfachten Bewilligungsverfahren (WRFG)

Sachverhalt

Sachverhalt

A____ (Rekurrent) ist Eigentümer der Liegenschaft B____. Im

Herbst 2022 starb der Mieter der 3-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss [...] dieser

Liegenschaft in der Wohnung. Nach der Entdeckung des Todesfalls wurde die

Wohnung gereinigt und die durch den Todesfall verursachten Folgen nach Angaben

des Rekurrenten behelfsmässig behoben.

Am 25. Mai 2023 reichte der Rekurrent bei der

Wohnschutzkommission ein Gesuch um Bewilligung von Arbeiten zur Instandstellung

der Wohnung im 3. Obergeschoss zwecks (allfälliger) Wiedervermietung im

vereinfachten Bewilligungsverfahren ein.

Die Wohnschutzkommission erliess am 26. Juni 2023 folgende

Verfügung:

1. Es wird festgestellt, dass das im

Gesuch dargelegte Bauvorhaben betreffend die Liegenschaft B____,

bewilligungspflichtig nach § 8a WRFG ist.

2. Die Bewilligung wird unter den

nachfolgenden Auflagen erteilt.

3. Nach Durchführung des Bauvorhabens

ist gestützt auf die im Gesuch angeführten baulichen Massnahmen und

Investitionskosten für die Wohnung B____ für die Dauer von fünf Jahren ein

maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag von 44.30 Franken bzw. ein maximaler

Nettomietzins von 1’109.30 Franken zulässig.

4. Die betreffende Wohnung untersteht

ab Mitteilung über den Abschluss der Bauarbeiten der fünfjährigen gesetzlichen

Mietzinskontrolle. Die Eigentümerschaft hat die Staatliche Stelle für Wohnraumschutz

(SSW), Grenzacherstrasse 62, 4005 Basel, zuhanden der Wohnschutzkommission

(WSK) umgehend schriftlich über den Abschluss der Bauarbeiten zu informieren.

5. Einen allfälligen Verzicht auf

Durchführung des vorliegenden Bauvorhabens hat die Eigentümerschaft innerhalb

der Rechtsmittelfrist der Staatlichen Stelle für Wohnraumschutz (SSW), Grenzacherstrasse

62, 4005 Basel, zuhanden der Wohnschutzkommission (WSK) schriftlich mitzuteilen.

Ansonsten ergeht, nachdem die vorliegende Verfügung in Rechtskraft erwachsen

ist, die Anweisung an das Grundbuch- und Vermessungsamt Basel-Stadt, die

fünfjährige Mietzinskontrolle für die Wohnung B____ im Grundbuch anzumerken.

6. Mit der Ausführung der baulichen

Massnahmen darf erst begonnen werden, nachdem die vorliegende Verfügung in

Rechtskraft erwachsen ist.

7. Mit dem Ende der Wohnungsnot

fällt diese Verfügung dahin.

8. Die Eigentümerschaft trägt die

Kosten des Verfahrens mit einer Gebühr in Höhe von CHF 200.–. Die Rechnung für

die Gebühr wird, nachdem diese Verfügung in Rechtskraft erwachsen ist, mit

separater Post verschickt und ist alsdann innert 30 Tagen zu bezahlen.

Gegen diese Verfügung der Wohnschutzkommission erhob der

Rekurrent mit Anmeldung vom 4. Juli 2023 und Begründung vom 28. August 2023

Rekurs an das Appellationsgericht als Verwaltungsgericht mit den folgenden

Anträgen:

1.

Es sei die

Verfügung der Rekursgegnerin vom 26. Juni 2023 (Fall Nr. 105149039) vollumfänglich

aufzuheben und festzustellen, dass die vom Rekurrenten zwecks allfälliger Wiedervermietung

geplanten Arbeiten in der 3-Zimmer-Wohnung, 3. OG, B____ in keiner Weise gemäss

WRFG bewilligungspflichtig sind.

2. Eventualiter sei Ziffer 3 der

Verfügung der Rekursgegnerin vom 26. Juni 2023 (Fall Nr. 105149039)

aufzuheben und es sei in Bezug auf die vom Rekurrenten zwecks allfälliger Wiedervermietung

geplanten Arbeiten in der 3-Zimmer-Wohnung, 3. OG, B____ für die Dauer von fünf

Jahren ein maximaler monatlicher Nettomietzinsaufschlag von CHF 120.–

festzulegen.

3. Eventualiter sei Ziffer 5 der

Verfügung der Rekursgegnerin vom 26. Juni 2023 (Fall Nr. 105149039)

aufzuheben und es sei:

(a) festzustellen bzw. festzulegen,

dass die Anweisung der Rekursgegnerin ans Grundbuch- und Vermessungsamt

Basel-Stadt, die fünfjährige Mietzinskontrolle für die Wohnung B____ im

Grundbuch anzumerken, erst im Anschluss an die Mitteilung über den Abschluss

der Arbeiten gemäss Ziffer 1 der angefochtenen Verfügung erfolgen darf, sowie

(b) festzustellen bzw. festzulegen,

dass, falls der Rekurrenten nach Abschluss der Arbeiten gemäss Ziffer 1 der

angefochtenen Verfügung selber in die betroffene Wohnung einziehen will, dies

in keiner Weise gemäss WRFG bewilligungspflichtig ist, die diesfalls

unterlassene Einholung einer Bewilligung gemäss WRFG auch in keiner Weise eine

strafbare Handlung nach § 20 Abs. 1 WRFG darstellt und keine Anmerkung einer

fünfjährigen Mietzinskontrolle für die Wohnung B____ im Grundbuch erfolgen

darf.

4. Eventualiter sei Ziffer 6 der

Verfügung der Rekursgegnerin vom 26. Juni 2023 (Fall Nr. 105149039)

aufzuheben und es sei festzustellen bzw. festzulegen, dass die vom Rekurrenten

zwecks allfälliger Wiedervermietung geplanten Arbeiten in der 3-Zimmer-Wohnung,

3. OG, B____ bereits vor Eintritt der Rechtskraft der Verfügung der

Rekursgegnerin vom 26. Juni 2023 (Fall Nr. 105149039) ausgeführt werden dürfen.

5. Es sei dem Rekurrenten

vorsorglich und unabhängig vom Eintritt der Rechtskraft der Verfügung der

Rekursgegnerin vom 26. Juni 2023 (Fall Nr. 105149039) zu gestatten, die

folgenden der geplanten Arbeiten auszuführen:

(a) Entfernung der Rohfasertapete,

(b) Auswaschen der Wände (mit

Spezialmitteln),

(c) Isolieren der Wände mit

Anti-Nikotin-Isolieranstrich und

(d) zweimaliges Streichen der Wände

mit Dispersionsfarbe.

6. Alles unter o/e-Kostenfolge

(zuzüglich Auslagen und MWST).

Mit verfahrensleitender Verfügung vom 13. September 2023

wurde dem Rekurrenten im Sinn einer vorsorglichen Massnahme gestattet, bei der

vom Rekurs betroffenen 3-Zimmerwohnung B____ im dritten Obergeschoss der

Liegenschaft B____ die Arbeiten gemäss Ziffer 5 seiner Rechtsbegehren vorzunehmen.

Am 29. September 2023 beantragte die Wohnschutzkommission, es

sei der Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung des Präsidialdepartements

Basel-Stadt (nachfolgend: Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung) Gelegenheit

zu geben, zur Rekursbegründung des Rekurrenten vom 28. August 2023 Stellung zu

nehmen. Mit Eingabe vom 18. Oktober 2023 beantragte der Mieterinnen- und

Mieterverband Basel (nachfolgend Mieterinnen- und Mieterverband [MV]) eine

Beiladung zum Verfahren. Der Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung und dem Mieterinnen-

und Mieterverband wurde daraufhin die Möglichkeit eingeräumt, zur Rekursbegründung

Stellung zu nehmen.

Mit Rekursantwort vom 6. Oktober 2023 beantragte die

Wohnschutzkommission, der Rekurs sei in Bezug auf Ziffer 3a gutzuheissen und im

Übrigen kostenpflichtig abzuweisen. Mit Eingabe vom 30. November 2023 nahm die Abteilung

Kantons- und Stadtentwicklung zum Rekurs Stellung ohne einen formellen Antrag

zu stellen. Der Mieterinnen- und Mieterverband reichte ebenfalls am 30.

November 2023 eine Stellungnahme ein, in welcher er beantragte, es sei die Angelegenheit

zur korrekten Anwendung des § 8d WRFG (ohne Grundrissveränderung) oder gemäss § 8e WRFG (falls der Rekurrent an seinem Ausbauvorhaben festhält) zurückzuweisen.

In der Replik vom 1. Februar 2024 wiederholt der Rekurrent

die in der Rekursbegründung gestellten Anträge. In der Duplik vom 26. Februar

2024 hält die Wohnschutzkommission an den in ihrer Rekursantwort gestellten

Anträgen fest. Der Rekurrent reichte am 5. März 2024 eine weitere Stellungnahme

ein. Der Mieterinnen- und Mieterverband äusserte sich am 18. März 2024 zur

Duplik der Wohnschutzkommission. Die Einzelheiten der Parteistandpunkte sowie

die weiteren Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den Entscheid von Bedeutung

sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil erging auf dem

Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Prozessvoraussetzungen

1.1

Zuständigkeit

Die angefochtene

Verfügung wurde von der Wohnschutzkommission erlassen. Dabei handelt es sich

gemäss § 3a des Gesetzes über die Wohnraumförderung (Wohnraumfördergesetz,

WRFG, SG 861.500) um eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Verfügungen

der vom Regierungsrat gewählten Kommissionen unterliegen gemäss § 10 Abs.

1.

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das

Verwaltungsgericht. In diesem Sinn sieht auch § 16 der Verordnung über den

Schutz von Wohnraum (Wohnraumschutzverordnung, WRSchV [SG 861.540]) vor,

dass Verfügungen der Wohnschutzkommission nach den Bestimmungen des VRPG beim

Verwaltungsgericht angefochten werden können. Gemäss § 92 Abs. 1 Ziff. 11

des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum

Entscheid berufen.

1.2

Rekursfrist

Der Rekurs ist

binnen zehn Tagen nach der Zustellung der Verfügung schriftlich beim

Verwaltungsgericht anzumelden (§ 16 Abs. 1 VRPG). Spätestens binnen

30.

Tagen, vom gleichen Zeitpunkt an gerechnet, ist eine schriftliche

Rekursbegründung einzureichen (§ 16 Abs. 2 VRPG). Die angefochtene Verfügung

wurde dem Rekurrenten gemäss dessen Aussagen am 29. Juni 2023 eröffnet. Aus den

Vorakten geht kein anderer Zustellungstermin hervor. Es liegen jedoch keine Anzeichen

dafür vor, dass die Eröffnung an den Rekurrenten vor dem 29. Juni 2023 erfolgt

ist. Es ist daher davon auszugehen, dass die Rekursanmeldung vom 4. Juli 2023

rechtzeitig und die Begründung vom 28. August 2024 (Abgabe am Schalter am 29.

August 2023) innert erstreckter Frist erfolgt sind. Der Rekurrent ist als

Gesuchsteller und Adressat der angefochtenen Verfügung rechtsmittellegitimiert.

Auf den Rekurs ist grundsätzlich einzutreten.

1.3

Kognition

Die Kognition

des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift von

§ 8 VRPG. Danach prüft das Gericht, ob die Verwaltung öffentliches Recht

nicht oder nicht richtig angewendet, den Sachverhalt unrichtig festgestellt,

wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr Ermessen

überschritten oder missbraucht hat.

2.

Streitgegenstand

2.1

Grundlagen

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die

Bewilligungspflicht des Sanierungsvorhabens der genannten 3-Zimmer-Wohnung des

Rekurrenten sowie die allfällige Festlegung des Mietzinsaufschlags für diese

Wohnung.

Nach § 8a Abs. 1 WRFG unterliegen in Zeiten der Wohnungsnot

sämtliche Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen

ordentlichen Unterhalt hinausgehen, einer Bewilligungspflicht gemäss §§ 8d und 8e WRFG. Gemäss § 8a Abs. 3 WRFG wird die Bewilligung erteilt, wenn in der

Folge die gemäss §§ 8b bis 8e festgelegten Mietzinse eingehalten werden. Nach § 8d Abs. 1 WRFG besteht für ein Umbau-, Renovations- oder

Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand ein einfaches Bewilligungsverfahren,

sofern es einen monatlichen Mietzinsaufschlag zur Folge hat, der sich in einer

Bandbreite von zwischen 0 und 80 Franken für Wohnungen mit ein oder zwei

Zimmern, von zwischen 0 und 120 Franken für Wohnungen mit drei Zimmern und von

zwischen 0 und 160 Franken für Wohnungen mit vier und mehr Zimmern bewegt. Die

Wohnschutzkommission prüft anhand der eingereichten Unterlagen inklusive einer

Kostenzusammenstellung, ob die Wohnungen nach Umbau, Renovation oder Sanierung

in derselben Kategorie verbleiben wie zuvor und den überwiegenden Bedürfnissen der

Wohnbevölkerung entsprechen (§ 8d Abs. 3 WRFG). Gemäss dem umfassenden Verfahren

nach § 8e WRFG kann die Wohnschutzkommission eine Bewilligung erteilen,

wenn die Wohnungen nach Abschluss des Vorhabens in derselben Kategorie

verbleiben wie zuvor, den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung

entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie

die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren. Mietzinse

für Wohnraum, der gestützt auf eine Bewilligung gemäss diesem Gesetz ersetzt,

umgebaut oder saniert wurde, unterliegen nach § 8b WRFG während fünf Jahren von

der definitiven Nutzungsfreigabe an einer amtlichen Beschränkung der

Mietzinsaufschläge und einer Mietzinskontrolle.

Diese der angefochtenen Verfügung zu Grunde liegenden

Bestimmungen des Wohnraumfördergesetzes gehen auf die mit Abstimmung der Basler

Stimmbevölkerung vom 10. Juni 2018 angenommene Initiative «Wohnen ohne Angst

vor Vertreibung. JA zu mehr Rücksicht auf ältere Mietparteien»

(Wohnschutzinitiative I) resp. die entsprechende Änderung von § 34 Kantonsverfassung (KV) zurück. Zur Konkretisierung von § 34 KV beschloss der

Grosse Rat am 23. April 2020 eine Änderung des Wohnraumfördergesetzes, gegen die

das Referendum ergriffen worden ist. Der Beschluss des Grossen Rats wurde in

der Volksabstimmung vom 29. November 2020 angenommen. Am 28. November 2021

wurde aber die ausformulierte Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz!» (Wohnschutzinitiative

II) zur Änderung des Wohnraumfördergesetzes von der Basler Stimmbevölkerung

angenommen. § 22a Abs. 2 des gemäss der vorgenannten Initiative geänderten Wohnraumfördergesetzes

schrieb vor, dass das Gesetz sechs Monate nach Annahme der Initiative in Kraft

tritt. Die Inkraftsetzung der Änderungen wurden vom Regierungsrat auf den

28.

Mai 2022 angesetzt. Ebenfalls am 28. Mai 2022 trat die Wohnraumschutzverordnung

in Kraft.

2.2

Bewilligungsgesuch

Gemäss den insoweit unbestrittenen Sachverhaltsfeststellungen

der Wohnschutzkommission in der angefochtenen Verfügung reichte der Rekurrent

am 25. Mai 2023 ein Bewilligungsgesuch im vereinfachten Bewilligungsverfahren

ein. Gemäss Angaben im Gesuch waren kleinere «RG» wegen des Todesfalls bereits

ausgeführt. Unter der Rubrik «Vorhaben und betroffene Liegenschaften» des

Gesuchs führte der Rekurrent aus:

«Grundsätzliche Renovation der 3-Z’Wohnung B____ im 3. Stock

der Liegenschaft, aufgrund der Tatsache, dass man hier etwas machen muss analog

zu anderen Wohnungen im Haus (wie im EG z.B.), wo man das Bad leicht vergrössert

hatte, um eine heutige Badzimmereinrichtung einbauen zu können. Die Wohnung ist

‘verlebt’, einerseits durch das Alter, andererseits durch das Verhalten des Ex-Mieters,

welcher verstarb innerhalb der Wohnung und auch innerhalb der 12 Jahren Miete

einiges zerstörte (Bodenbelag Küche), extensives Rauchen, ev. Drogen. Durch den

Tod entstand erheblicher Schaden an den Wänden und Boden (Wohnzimmer), mit Körperflüssigkeit,

Insekten/Maden-Befall, der auch [zu] einem üblen Geruch in der ganzen Wohnung

führte».

Laut den Angaben des Rekurrenten im Gesuch traf keine von den

Ausnahmen gemäss § 8a Abs. 2 resp. Abs. 5 WRFG zu und die Sanierung, die

Renovation oder der Umbau würde nicht nur den einfachen ordentlichen Unterhalt

betreffen. Beantragt wurde die Durchführung des vereinfachten Verfahrens «also

mit der Deckelung von maximal 120 Fr. plus für eine 3 Zimmer-Wohnung». In

den schriftlichen Ausführungen des Gesuchs umschrieb der Rekurrent drei

mögliche Vorgehensweisen:

«1. Ich lasse die Miete grundsätzlich

so wie sie ist, auf tiefem Niveau, netto 1065 oder leicht höher gem. der

Teuerung. In diesem Fall würden nur die Wände gewaschen, gestrichen, sowie das

Holzwerk. [Am] Boden, wo der Tote lag, müsste dennoch neuer Industrie-Parkett

angebracht werden, weil der Original Unter-Parkett zerstört worden ist, weil

der tote Mann knapp 20 Tage darauf gelegen war.

2.

Die Renovation wird gemäss den

Offerten und der Schätzung der restlichen Arbeiten eingegeben im vereinfachten

Bewilligungs-Verfahren, mit der Bitte an Sie, die jeweiligen Aufschläge der

einzelnen Positionen mitzuteilen, sodass ich mich dann entscheiden könnte,

welche Arbeiten ausgeführt würden, und welche man allenfalls zurückstellen

würde, respektive ganz sein lassen könnte/würde.

3.

Noch nicht konkret, aber denkbar,

wäre allenfalls, dass ich wieder in mein ex-Elternhaus zurückkehren würde als

Eigentümer, und dann nach eigenem Gusto und den entsprechenden Investitionen in

der Wohnung dort einziehen würde, und dort erstmal wohnen würde ohne Eingabe

von Renovationsschritten bzw. von notwendigen Mietaufschlägen.»

2.3

Angefochtene Verfügung

Mit Verfügung vom 26. Juni 2023 hielt die Wohnschutzkommission

fest, der Rekurrent habe das als Variante 2 beschriebene Bauvorhaben als Gesuch

im vereinfachten Verfahren eingereicht. Die beiden anderen Varianten 1 und 3

könnten mangels Vorliegens diesbezüglicher konkreter, substantiierter Angaben

nicht geprüft werden. Die Prüfung des Gesuchs in Bezug auf das als Variante 2

beschriebene Bauvorhaben erfolge nach den Bestimmungen des vereinfachten Bewilligungsverfahrens

(§ 23 Abs. 3 WRSchV). Für Umbau-, Renovations- oder Sanierungsarbeiten im

bewohnten Zustand, welche einen monatlichen Mietzinsaufschlag von zwischen CHF

0.

und 120 für 3-Zimmerwohnungen zur Folge haben, sei das vereinfachte

Bewilligungsverfahren zu wählen (§ 8d Abs. 1 WRFG). Im vereinfachten

Bewilligungsverfahren könne die Bewilligung nur verweigert werden, wenn das

Bauvorhaben im unbewohnten Zustand durchgeführt werden solle (§ 8d Abs. 1 WRFG). Ansonsten sei die Bewilligung zu erteilen, wobei die gesetzlich

erforderlichen Bewilligungsauflagen zu verfügen seien. Die Bewilligung sei im

vereinfachten Bewilligungsverfahren auch dann zu erteilen, wenn zum

Beurteilungszeitpunkt Leerstände vorliegen würden, die nicht vermieterseits

zwecks Durchführung des Bauvorhabens herbeigeführt worden seien. Dies sei hier

der Fall. Die Voraussetzungen für die Bewilligungserteilung im vereinfachten

Bewilligungsverfahren gemäss § 8d Abs. 1 WRFG seien somit erfüllt. Im Rahmen

der Bewilligungserteilung habe die Wohnschutzkommission maximale monatliche

Mietzinsaufschläge für den geschützten bezahlbaren Mietwohnraum als Bewilligungsauflage

festzulegen (§ 8a Abs. 3 lit. b i.V.m. § 8b Abs. 1 WRFG). für die sanierte

Wohnung einen maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag von CHF 44.30 (vgl. dazu

detailliert E. 4.2.2).

2.4

Rügen des Rekurrenten

Der Rekurrent erhebt mit seinem Rekurs einerseits formelle

Rügen (siehe E. 3). Andererseits wehrt er sich in materieller Hinsicht gegen

die Bewilligungspflicht seines Vorhabens (E. 4.1). Eventualiter beantragt

er die Bewilligung eines maximalen monatlichen Nettomietzinsaufschlags für die

betroffene Wohnung von CHF 120.– für die Dauer von fünf Jahren

(E. 4.2 ff.).

3.

Formelle Rügen

Der Rekurrent

stellt zunächst den Antrag, es sei die angefochtene Verfügung aufzuheben. In

der Rekursbegründung führt er dazu aus, dass in der angefochtenen Verfügung

keine Begründung für die Feststellung der Bewilligungspflicht enthalten sei.

Damit sei der Anspruch auf rechtliches Gehör des Rekurrenten verletzt. Alleine

schon diese Gehörsverletzung müsse zur Aufhebung der Verfügung führen. Es

stelle sich zudem die Frage, ob die Verfügung nicht als nichtig zu betrachten

sei, da sie nicht (eigenhändig) vom Präsidenten der Wohnschutzkommission

unterzeichnet worden sei.

Diesen Rügen zu angeblichen formellen Mängeln kann nicht

gefolgt werden. Zunächst ist festzustellen, dass die Rüge der Gehörsverletzung

keinen Bezug hat zu den Rechtsbegehren, zumal der Rekurrent nicht beantragt,

die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Seine

Rechtsbegehren beziehen sich vielmehr auf eine materielle Abänderung des

angefochtenen Entscheids. Den Rügen kann aber auch in inhaltlicher Sicht nicht

gefolgt werden. Bei der angefochtenen Verfügung handelt es sich um die

Behandlung eines Gesuchs des Rekurrenten. Er hat in diesem Gesuch selbst

angegeben, dass keine der Ausnahmen von der Bewilligungspflicht gemäss WRFG

erfüllt seien und hat selbst die Durchführung des vereinfachten

Bewilligungsverfahrens beantragt. Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten

kann von der Wohnschutzkommission in dieser Situation keine ausführliche

Begründung der Bewilligungspflicht in der entsprechenden Bewilligungsverfügung

verlangt werden. Von einer Verletzung der Begründungspflicht kann hier keine

Rede sein. Vom Rekurrenten wird auch nicht ausgeführt, woraus er eine Pflicht

ableiten möchte, dass die Verfügungen der Wohnschutzkommission durch dessen

Präsidenten unterzeichnet sein müssten und dass eine Unterzeichnung durch den

Schreiber der Kommission, der ebenso wie die Mitglieder der Kommission vom

Regierungsrat gewählt wird (vgl. § 3a Abs. 4 WRFG) ungenügend sein soll oder

gar zur Nichtigkeit der Verfügung führen soll. Dies ist auch nicht ersichtlich

(vgl. etwa VGE VD.2023.96/98 vom 21. November 2023 E. 2.2; BGE 112 V 87 E.

1).

4.

Materielle Rügen

4.1

Bewilligungspflicht

4.1.1

Der Rekurrent beantragt in seinem

Hauptbegehren, die vorinstanzliche Verfügung sei aufzuheben, da sein Vorhaben

nicht bewilligungspflichtig sei. Er weist darauf hin, dass der gemäss der

Wohnschutzinitiative ausformulierte § 34 KV Massnahmen zum Zweck des Schutzes

von bestehendem bezahlbarem Wohnraum verlange. Aus den Abstimmungserläuterungen

sowie der entsprechenden Stellungnahme des Initiativkomitees zur

Wohnschutzinitiative ergebe sich, dass mit der Verfassungsänderung einzig auf

sogenannte Renditesanierungen von gesamten Liegenschaften sowie auf den Abbruch

von Liegenschaften abgezielt worden sei, da diese angeblich zur Vertreibung von

Mietparteien führen würden. Dass die neuen Bestimmungen hingegen für die

Instandstellung von einzelnen Mietwohnungen bei ordentlichen Mieterwechseln

einschlägig sein sollten, lasse sich weder dem Text der Verfassungsbestimmung

noch der Stellungnahme des Initiativkomitees in den Abstimmungsunterlagen

entnehmen. Die vom Volk in der Volksabstimmung vom 28. November 2021 angenommene

Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz!» bzw. «Wohnschutzinitiative II»

würde im Widerspruch zu § 34 KV keine Einschränkung bezüglich bezahlbaren Wohnraums

mehr vorsehen. Der Anwendungsbereich der neuen Bestimmungen zum Wohnschutz sei

aufgrund der damit verbundenen Eingriffe in Grundrechtspositionen der

Liegenschaftseigentümer in jedem Fall einschränkend auszulegen. Dies gelte

nicht nur, aber ganz besonders für Arbeiten, die nicht baubewilligungspflichtig

seien. Diese Ausgangslage ergebe sich aus § 8a Abs. 1 WRFG, der nur so

verstanden werden könne, dass es sich bei den vom ersten Satz erfassten

«sämtlichen Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben» in jedem Fall um

solche handeln müsse, für welche ein ordentliches, ein vereinfachtes oder ein

generelles Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden müsse oder auf welche

das Meldeverfahren oder eine Kanalisationsbewilligungspflicht zur Anwendung

gelange. Ansonsten würde der zweite Satz der Bestimmung keinerlei Sinn machen.

Vorliegend würde unbestrittenermassen keines der genannten «Bauverfahren» zur

Anwendung kommen, sodass auch keine Bewilligungspflicht nach WRFG bestehe.

Daran könne auch die Bestimmung von § 23 Abs. 2 WRSchV nichts ändern, da

sich diese über die gesetzlichen Vorgaben hinwegsetze und sich damit als

rechtswidrig erweise.

4.1.2

Mit der Annahme der sogenannten

«Wohnschutzinitiative I» (kantonale Initiative «Wohnen ohne Angst vor

Vertreibung. JA zu mehr Rücksicht auf ältere Mietparteien

[Wohnschutzinitiative]») wurden § 34 Abs. 2 Satz 3 sowie die Abs. 3–6 in die basel-städtische

Kantonsverfassung eingefügt. Gemäss den Ausführungen des Initiativkomitees in

den Erläuterungen zur Abstimmung vom 10. Juni 2018 über die

Wohnschutzinitiative soll mit der Verfassungsänderung erreicht werden, dass

Sanierungen nicht zu Vertreibungen der Mietparteien führen sollen. Gerade

langjährige und ältere Mietparteien sollen nicht aus ihrem gewohnten

Quartier-Umfeld herausgerissen werden. Die Initiative wolle nur Rechtsmissbrauch

verhindern. Anlass bilde die Angst vor massiven Sanierungs-Aufschlägen oder gar

vor Massenkündigungen. Selbst bei angeblich zwingenden Sanierungsarbeiten gebe

es stets eine sanfte und günstigere Lösung. Mit der Initiative «Wohnen ohne

Angst vor Vertreibung» solle der Verfassungsauftrag zum Schutz von heutigem,

bezahlbarem Wohnraum endlich befolgt werden – anstatt einseitig auf Abriss und

Neubau zu setzen. Der Kanton solle – im Rahmen des eidgenössischen Mietrechts

und im Einklang mit den Genossenschaften – alle notwendigen und nützlichen

öffentlich-rechtlichen Mittel einsetzen bis hin zu städtischen Wohnungen,

Bewilligungspflicht und Mietzinskontrolle.

Der Grosse Rat hat nach der Annahme der Wohnschutzinitiative

I in der Abstimmung vom 18. Juni 2018 am 23. April 2020 das

Wohnraumfördergesetz angepasst. Neu eingeführt wurde unter anderem eine

Bewilligungspflicht und Mietzinskontrollen bei baubewilligungspflichtigen

Umbauten und baubewilligungspflichtigen Sanierungen von bezahlbarem

Mietwohnraum. Als bezahlbar und somit geschützt galt gemäss dieser Regelung die

günstigere Hälfte der Mietwohnungen in Basel. Sanierungen und Umbauten in

bewohntem (ungekündigten) Zustand waren von der Bewilligungspflicht und

Mietzinskontrolle ausgenommen. Gegen den Beschluss des Grossen Rates wurde das

Referendum ergriffen. Die vom Grossen Rat verabschiedete Gesetzesrevision wurde

in der Volksabstimmung vom 29. November 2020 angenommen. Noch vor dieser

Abstimmung wurde die ausformulierte Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN

Wohnschutz!» lanciert. Diese Initiative wurde am 28. November 2021 von den Stimmberechtigten

des Kantons Basel-Stadt angenommen. Die entsprechend abgeänderte Fassung des Wohnraumfördergesetzes

trat am 28. März 2022 in Kraft.

4.1.3

Zunächst ist die Rüge des Rekurrenten zu

behandeln, dass das Gesetz lediglich baubewilligungspflichtige Sanierungen oder

Renovationen erfassen soll. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Im

Ratschlag betreffend Anpassung des Gesetzes über die Wohnraumförderung

(Wohnraumfördergesetz, WRFG) vom 11. Dezember 2018 schlug der Regierungsrat

zwar vor, dass in Zeiten der Wohnungsnot jeder baubewilligungspflichtige

Umbau

und jede baubewilligungspflichtige

Sanierung von preisgünstigem

Mietwohnraum einer Bewilligung bedürfe. Der Regierungsrat führte dazu im

genannten Ratschlag aus, erfasst würden alle baubewilligungspflichtigen

Sanierungen. Dies bedeute, dass viele geringfügige Sanierungen nicht der

Bewilligungspflicht unterstellt seien, was auch mit Blick auf den

administrativen Aufwand für die Vermieterschaft und die involvierten Stellen

sowie die «Paritätische Kommission für Mietwohnraum (PKM)» sinnvoll sei (a.a.O.

S. 18). In der vom Grossen Rat verabschiedeten Änderung des WRFG waren in der

Folge von der Bewilligungspflicht bei Sanierung und Umbau «jeder

baubewilligungspflichtige Umbau und jede baubewilligungspflichtige Sanierung

von bezahlbarem Mietwohnraum» erfasst. In der Fassung gemäss der angenommenen

Gesetzesinitiative werden dagegen von der Bewilligungspflicht gemäss §§ 8d und

8e in § 8a WRFG «Sämtliche Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die

über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen» erfasst. In den

Abstimmungserläuterungen zur Abstimmung vom 28. November 2021 wurde ausgeführt,

dass gemäss der Initiative im Gegensatz zur bestehenden Gesetzeslage eine

Bewilligungspflicht und Mietzinskontrolle nicht nur für

baubewilligungspflichtige Vorhaben eingeführt werden soll, sondern für

sämtliche Umbauten, Renovation und Sanierungen, die über den einfachen Unterhalt

hinausgehen.

Aufgrund des Wortlauts von § 8a Satz 1 WRFG und der

Entstehungsgeschichte ist davon auszugehen, dass von der Bewilligungspflicht

alle Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben erfasst werden, die über den

einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen, auch wenn diese nicht

baubewilligungspflichtig sind. Daran ändert nichts, dass in dem Gesetzestext

gemäss Initiative in § 8a Abs. 1 Satz 3 WRFG (unverändert gegenüber dem vom

Grossen Rat verabschiedeten Gesetzesfassung) nach wie vor ausgeführt wird: «Dies

gilt für das ordentliche, vereinfachte und generelle Baubewilligungsverfahren

sowie für das Meldeverfahren und Kanalisationsbegehren.» Es ist nicht zu

verkennen, dass Satz 1 und Satz 3 dieser Bestimmung in einem Widerspruch zu

einander stehen, wenn Satz 1 so ausgelegt wird, dass davon alle Umbau-,

Renovations- und Sanierungsvorhaben erfasst werden, die über den einfachen ordentlichen

Unterhalt hinausgehen, auch wenn für diese weder das ordentliche, vereinfachte

und generelle Baubewilligungsverfahren noch das Meldeverfahren und

Kanalisationsbegehren zur Anwendung gelangt. Der dritte Satz von § 8a WRFG

hatte in der vom Grossen Rat verabschiedeten Version einen nachvollziehbaren

Zweck: im ersten Satz wurde von baubewilligungspflichtigen Umbauten/Sanierungen

gesprochen und im dritten Satz wurde dazu geklärt, dass unter diese

baubewilligungspflichten Vorhaben auch die (nur) meldepflichtigen Vorhaben

fallen sollen. Wenn nun, wie vom Mieterinnen- und Mieterverband Basel geltend

gemacht, die Frage der baurechtlichen Bewilligungspflicht für die Anwendung der

Bewilligungspflicht gemäss WRFG gar keine Rolle mehr spielt, macht der dritte

Satz, der die verschiedenen baurechtlichen Bewilligungsarten (inkl.

Meldepflicht) aufführt, keinen Sinn mehr. Die Behauptung des Mieterinnen- und

Mieterverbands, wonach Satz 3 von § 8a Absatz 1 nur klarstellen wolle, «dass auch

vereinfachte und generelle Baubegehren in den Schutz miteingeschlossen» seien

und dass dies vor dem Hintergrund der notorischen Erfahrung zu sehen sei,

wonach das Bauinspektorat zulasse, dass auch grössere Bauvorhaben im

vereinfachten Bauverfahren «versteckt» würden (Stellungnahme MV vom 30.

November 2023, S. 3), findet im Wortlaut der Bestimmung keine Stütze. Im

erwähnten Satz 3 der Bestimmung ist entgegen den Ausführungen des Mieterinnen-

und Mieterverbands das Wort «auch» nicht enthalten und zudem werden auch

lediglich meldepflichtige Vorhaben erfasst. Aus der (in der Gesetzesinitiative beibehaltenen)

Formulierung von § 8a Absatz 1 Satz 3 WRFG, wonach die Bewilligungspflicht (des

WRFG) «für das ordentliche, vereinfachte und generelle Baubewilligungsverfahren

sowie für das Meldeverfahren und Kanalisationsbegehren» gelte, folgt zumindest

aus einer grammatikalischen Auslegung, dass sie e contrario dann nicht gilt,

wenn keines dieser Verfahren zur Anwendung gelangt. Damit käme sie auf

Sanierungsvorhaben nicht zur Anwendung, wenn diese nicht zumindest

meldepflichtig im Sinne der baurechtlichen Bestimmungen sind. Diese Auslegung

deckt sich aber nicht mit der Entstehungsgeschichte der Norm. Mit der

Streichung des Wortes «baubewilligungspflichtig» im ersten Satz von § 8a Absatz

1.

WRFG war auch gemäss den Ausführungen in den Abstimmungserläuterungen eine

Ausdehnung der wohnschutzrechtlichen Bewilligungspflicht beabsichtigt. Es ist

daher davon auszugehen, dass die Stimmbevölkerung, welche die Initiative annahm

eine solche Ausweitung der Bewilligungspflicht anstrebte. Mit dieser

Stossrichtung der Initiative wäre es aber nicht vereinbar, wenn der

Geltungsbereich der Bewilligungspflicht unter Anwendung der allein am Wortlaut

orientierten Auslegung von Satz 3 von § 8a Absatz 1 WRFG auf die

baubewilligungspflichtigen (inkl. baurechtlich meldepflichtigen) Vorhaben

beschränkt würde. Bei dieser Auslegung würde gegenüber der vorbestehenden gesetzlichen

Regelung gar keine Ausweitung der Bewilligungspflicht bewirkt, was aber nicht

der gegenüber der Stimmbevölkerung zum Ausdruck gebrachten Zielsetzung der

Initiative entspricht. Es ist daher davon auszugehen, dass die unveränderte

Belassung von § 8a Absatz 1 Satz 3 WRFG auf eine unsorgfältige Redaktion der

ausformulierten Gesetzesinitiative zurückzuführen ist und daher nicht als

Beschränkung der WRFG-Bewilligungspflicht zu verstehen ist, welche gemäss

§ 8a Absatz 1 Satz 1 WRFG für alle Umbau-, Renovations- und

Sanierungsvorhaben gilt, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt

hinausgehen.

In diesem Sinn hat auch der Regierungsrat auf Seite 31 des

Berichts betreffend Kantonale Volksinititative «JA zum ECHTEN Wohnschutz» vom

30.

Juni 2021 ausgeführt, dass die vom Grossen Rat beschlossene Revisionen sich

auf den Abbruch und die baubewilligungspflichtigen Sanierungen und Umbauten

beschränken würde, während die Initiative sämtliche Bauvorhaben betreffen

würde, die über den einfachen Unterhalt hinausgehen würden. Dies entspricht

auch der Auslegung des WRFG, welche der Verordnung über den Schutz von Wohnraum

(Wohnraumschutzverordnung, WRSchV) zu Grunde liegt. Gemäss § 23 WRSchV wird

unterschieden zwischen den Fällen, in welchen eine Sanierung, Renovation oder

ein Umbau ein baurechtliches Verfahren nach dem Bau- und Planungsgesetz

voraussetzt (§ 23 Abs. 1 WRSchV) und den Fällen, in welchen kein

Baubewilligungs- oder Kanalisationsbewilligungsverfahren notwendig ist (§ 23 Abs. 2 WRSchV). Diese vom Verordnungsgeber und auch von der

Wohnschutzkommission vorgenommene Auslegung von § 8a Absatz 1 WRFG ist gemäss

den obigen Ausführungen mit den gesetzgeberischen Zielen vereinbar und damit

nicht zu beanstanden.

4.1.4

Der Rekurrent macht weiter geltend, dass die

Bewilligungspflicht des WRFG nicht gelten könne für die Arbeiten, bei welchen

es um die Instandstellung einer einzelnen Wohnung bei Mieterwechsel zwecks

Wiedervermietung gehe. Dies ergebe sich auch aus der Tatsache, dass

Liegenschaften mit drei und weniger Wohnungen nicht unter den geschützten

Mietwohnraum fallen würden. Diese Ausnahmebestimmung nehme auf den Umstand

Rücksicht, dass die von § 34 KV und vom WRFG alleine anvisierten gesamthaften

Liegenschaftssanierungen bei kleineren Liegenschaften teurer seien als bei

grösseren Liegenschaften. Dies treffe aber bei der Instandstellung einer

einzelnen Wohnung bei Mieterwechsel zwecks Wiedervermietung gerade nicht zu.

Damit werde zusätzlich bestätigt, dass die Instandstellung einer einzelnen

Wohnung bei Mieterwechsel zwecks Wiedervermietung von den Bestimmungen des WRFG

gerade nicht erfasst werde.

Gemäss den obigen Ausführungen gilt die Bewilligungspflicht

für alle Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen

ordentlichen Unterhalt hinausgehen. Nach § 22 WRFG erlässt der Regierungsrat

für das Gesetz die erforderlichen Ausführungsbestimmungen. Dieser Aufgabe ist

der Regierungsrat (u.a.) mit dem Erlass der Wohnraumschutzverordnung

nachgekommen. In § 20 WRSchV werden als einfacher ordentlicher Unterhalt all

jene Aufwendungen definiert, welche der Vermieterschaft für die Erhaltung des

Mietobjekts zum vorausgesetzten gebrauchstauglichen Zustand (Art. 256 Abs. 1

OR) notwendigerweise entstehen, ohne dass dabei eine Wertvermehrung gemäss Art.

14.

der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)

vom 9. Mai 1990 vorliegt oder seitens der Vermieterschaft geltend gemacht wird.

Der Rekurrent legte der Wohnschutzkommission im vorliegenden Fall drei

Varianten eines möglichen Vorgehens bezüglich der streitbezogenen Wohnung vor.

In der ersten von ihm aufgeführten Variante werden Instandsetzungsarbeiten

genannt, welche auch nach den Ausführungen des Rekurrenten nicht zu einer

Mietzinsanpassung führen sollen. Die Wohnschutzkommission weist darauf hin,

dass diese Arbeiten im Gesuch nicht näher substantiiert werden. Es kann daher

auch nicht beurteilt werden, ob es sich dabei ausschliesslich um Arbeiten des

einfachen ordentlichen Unterhalts handelt. Bei den in der Variante 2 beschriebenen

Arbeiten wird auf Offerten und Schätzungen verwiesen. Es wird vom Rekurrenten

weder in dem von ihm eingereichten Gesuch noch in seinem Rekurs an das

Verwaltungsgericht geltend gemacht, dass es sich bei diesen Aufwendungen

ausschliesslich um solche des einfachen ordentlichen Unterhalts handeln soll. Es

ändert an der Bewilligungspflicht auch nichts, dass von einem

Sanierungsvorhaben lediglich eine einzelne Wohnung betroffen ist. Wie die

Wohnschutzkommission zu Recht ausführt, blieben andernfalls etappenweise

vorgenommene Sanierungen, Renovationen oder Umbauten in einer der

Bewilligungspflicht unterworfenen Liegenschaft bewilligungsfrei, was dem

gesetzlichen Schutzzweck zuwiderlaufen würde.

4.1.5

Der Rekurrent führt als weiteres Argument

gegen die Bewilligungspflicht gemäss WRFG aus, dass die Wohnung nach dem Tod

des Mieters leer stehe und somit unbewohnt sei. Gemäss § 8c und 8d WRFG würden

das einfache Prüfverfahren und das vereinfachte Bewilligungsverfahren nur auf

Umbau-, Renovations- oder Sanierungsarbeiten in bewohntem Zustand zur Anwendung

gelangen. Die Anwendung des vereinfachten Bewilligungsverfahren auf diese

Situation widerspreche dem WRFG. Es sei auch nicht richtig, dass ohne die von

der Wohnschutzkommission in sinngemässer Auslegung des WRFG angenommene

Anwendung von § 8d WRFG auf den vorliegenden Fall zwingend das umfassende

Bewilligungsverfahren gemäss § 8e WRFG zur Anwendung gelangen würde. Die

Beschränkung von §§ 8c und 8e WRFG zeige vielmehr, dass die Bewilligungspflicht

im Falle der Instandstellung einer einzelnen Wohnung im unbewohnten Zustand

zwecks Wiedervermietung nicht zur Anwendung gelange.

Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Die

WRFG-Bewilligungspflicht bei Sanierung, Renovation und Umbau in Zeiten der

Wohnungsnot wird in § 8a WRFG geregelt. Diese grundsätzliche

Bewilligungspflicht unterscheidet nicht zwischen bewohnten und unbewohnten

Liegenschaften. In der vom Grossen Rat am 23. April 2020 verabschiedeten

Änderung des WRFG war noch vorgesehen, dass die Bewilligungspflicht nur zum

Tragen kommt, wenn der Umbau- oder die Sanierung nicht im bewohnten Zustand

erfolgt. Der Rekurrent weist zu Recht darauf hin, dass bei einer leerstehenden

Wohnung grundsätzlich kein Schutz vor Verdrängung greifen kann, da eine solche

gar nicht mehr erfolgen kann. Allerdings sieht die gemäss Wohnschutzinitiative

geänderte Kantonsverfassung in § 34 Abs. 4 zusätzlich zum Schutz vor

Verdrängung vor, dass der Staat für den Erhalt von bestehendem bezahlbaren

Wohnraum ergänzend zum bundesrechtlichen Mieterschutz alle notwendigen

wohnpolitischen Massnahmen ergreift, die den Charakter der Quartiere, den

aktuellen Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse bewahren.

Der Kanton wird somit durch diese Verfassungsbestimmung dazu aufgefordert,

Massnahmen zur Bewahrung des aktuellen Wohnbestands sowie der bestehenden Wohn-

und Lebensverhältnisse zu ergreifen. In der Fassung des WRFG gemäss der

Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz» wurde die zuvor bestehende

Beschränkung der Bewilligungspflicht auf Wohnungen in unbewohntem Zustand

gestrichen. In den Abstimmungserläuterungen wurde ausgeführt, dass die

Bewilligungspflicht gemäss der Initiative für Sanierungen und Umbauten

unabhängig davon gelte, ob sie in bewohntem oder unbewohntem Zustand erfolgen

würden. Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten greift die

Bewilligungspflicht gemäss WRGF auch bei Instandstellungsarbeiten einer

einzelnen Wohnung im Leerstand bei Mieterwechsel zwecks Wiedervermietung,

soweit diese Arbeiten über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen.

Die Wohnschutzkommission wies in der angefochtenen Verfügung

zutreffend darauf hin, dass gemäss dem Gesetzeswortlaut das einfache

Prüfverfahren und das vereinfachte Prüfverfahren nur für Umbau-,

Renovationsverfahren und Sanierungsverfahren in bewohntem Zustand zur Anwendung

gelangt. Die Wohnschutzkommission kam allerdings zum Schluss, dass dieser

Ausschluss von der Anwendung des vereinfachten Prüfverfahrens in den Fällen, in

welchen der Leerstand nicht auf eine Kündigung seitens der Vermieterschaft

zurückzuführen sei, nicht gerechtfertigt sei. Da die angefochtene Verfügung nur

vom Rekurrenten als Gesuchsteller angefochten worden ist, kann diese gemäss § 19 Abs. 1 VRPG nicht zum Nachteil des Rekurrenten abgeändert werden. Die

Erteilung der Bewilligung im vereinfachten Prüfverfahren ist daher im

vorliegenden Fall nicht mehr in Frage zu stellen. Den Ausführungen der

Wohnschutzkommission ist aber auch materiell zu folgen. Die rechtsanwendenden

Behörden sind auch bei der Anwendung von gesetzlichen Bestimmungen an das

Gleichbehandlungsgebot gebunden. Es ist tatsächlich nicht sachlich erklärbar,

weshalb bei einer bewohnten Mietwohnung ein vereinfachtes Verfahren zur

Bewilligung einer Sanierung zur Anwendung gelangen soll, während dieses

Verfahren bei einem Leerstand – im vorliegenden Fall infolge des Ablebens der

Mieterschaft – nicht zur Verfügung stehen soll (vgl. VGE VD.2023.102 vom 19. September 2024

E. 2.4.4).

4.1.6

Der Rekurrent rügt des Weiteren, dass die vom

Volk in der Volksabstimmung vom 28. November 2021 angenommene

Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz!» im Widerspruch zu § 34 KV keine

Einschränkung bezüglich bezahlbaren Wohnraums mehr vorsehen würde. § 34 KV

verlange Massnahmen mit dem Zweck, bestehenden bezahlbaren Wohnraum zu schützen.

Der im Gesetz vorgesehene Einbezug des gesamten Mietwohnraums als bezahlbaren Wohnraum

würde § 34 KV und Art. 26 Abs. 1 BV und Art. 27 BV widersprechen.

Der Rekurrent weist zutreffend darauf hin, dass die aufgrund

der Wohnschutzinitiative I eingeführten Verfassungsbestimmungen Massnahmen

zum Schutz des bestehenden bezahlbaren Wohnraums verlangen. In der vom Grossen

Rat in Umsetzung des verfassungsmässigen Auftrags verabschiedeten Änderung des

WRFG wurde zum bestehenden bezahlbaren Mietwohnraum die jeweils 50 %

günstigeren Wohnungen gezählt, gemessen am Nettomietzins und differenziert nach

Zimmerzahl. In der gemäss der Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz!»

geänderten Fassung des WRFG umfasst der «geschützte bezahlbare Mietwohnraum» allen

bestehenden Mietwohnraum. Ausgenommen werden in § 4 Abs. 5 WRFG lediglich für

höchstens drei Monate gemietete Wohnungen, luxuriöse Wohnungen gemäss Art. 253b

des Obligationenrechts (OR, SR 220) sowie «Fälle von nur ein bis drei

Wohnungen». C____ weist in ihrem Kurzgutachten zu Handen der Kantons- und

Stadtentwicklung, Fachstelle Wohnentwicklung, des Präsidialdepartements des

Kantons Basel-Stadt vom 29. April 2021 (nachfolgend Kurzgutachten C____)

zutreffend darauf hin, dass der in den Absätzen 2, 4 und 5 von § 34 KV

verwendete Begriff des «bezahlbaren Wohnraums» auslegungsbedürftig sei. Im

allgemeinen Sprachgebrauch werde der Begriff «bezahlbar» gleichgesetzt mit

kostengünstig, erschwinglich, preiswert und angemessen. Welcher Wohnraum als

bezahlbar zu qualifizieren bzw. mit den erwähnten weiteren Adjektiven zu

versehen sei, hänge in erster Linie von den finanziellen Möglichkeiten der

Mieterschaft ab. Je beschränkter diese Möglichkeit seien, desto geringer sei

der Anteil am effektiv vorhandenen Wohnraum, der als bezahlbar erachtet werden

könne. Daraus resultiere eine höhere Schutzbedürftigkeit vom Wohnbevölkerungsanteil

mit geringeren finanziellen Möglichkeiten als von Personen in besseren

finanziellen Verhältnissen (Kurzgutachten C____, S. 6). Eine Beschränkung der

Massnahmen auf den schutzbedürftigen Wohnbevölkerungsanteil würde dem Anliegen,

praktische Konkordanz zwischen verschiedenen verfassungsrechtlich geschützten

Interessen herzustellen, besser Rechnung tragen (a.a.O. S. 7). Gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung können die Kantone verhältnismässige

Massnahmen zur Bekämpfung der Mietknappheit treffen, indem sie beispielsweise

den Umbau und Abbruch von Wohnhäusern einer Bewilligungspflicht unterwerfen

bzw. die Bewilligung für den Umbau von Wohnhäusern an die Bedingung knüpfen,

während einer bestimmten Zeit die Höhe der Mieten zu kontrollieren und damit

Mieterhöhungen zu verhindern, die dem Ziel der kantonalen Regelung

widersprechen (BGE 137 I 135 E. 2.5.2, 101 Ia 502 E. 2d; BGer 1C_759/2021

vom 19. Dezember 2022 E 4.2.3). Kantonale bzw. kommunale Massnahmen, die dazu

dienen, das knappe Angebot an preisgünstigen Mietwohnungen zu erhalten bzw. zu

erhöhen, hätten eine andere Stossrichtung als die bundesrechtlichen

Bestimmungen zur Bekämpfung missbräuchlicher Mietzinse. An kantonalen bzw.

kommunalen Massnahmen, die darauf abzielen, das Bedürfnis der Bevölkerung an

einem genügenden Angebot von Mietwohnungen in einem bestimmten Preissegment zu

befriedigen, besteht ein öffentliches Interesse (BGer 1C_759/2021 vom 19.

Dezember 2022 E 4.2.3; BGE 146 I 70 E. 5.2.3 mit Hinweisen).

Es ist angesichts der vorgenannten Vorgaben tatsächlich fraglich,

ob ein genügendes öffentliches Interesse daran zu bejahen ist, sämtlichen

Mietwohnraum in einem Kanton mit Ausnahme der lediglich für höchstens drei

Monate gemietete Wohnungen, der luxuriösen Wohnungen gemäss Art. 253b OR

sowie den Wohnhäusern mit nur ein bis drei Wohnungen unter den im WRFG

vorgesehenen Schutz zu stellen. In Bezug auf das «Rückkehrrecht» gemäss § 8a Abs. 3 lit. a WRFG führte das Bundesgericht im Entscheid 1C_759/2021 vom 19.

Dezember 2022 in Erwägung 4.4.5 aus, dass der Regierungsrat gestützt auf § 34 Abs. 3 KV/BS grundsätzlich ein öffentliches Interesse am Schutz der Mieterinnen

und Mieter von bezahlbarem Mietwohnraum in Zeiten der Wohnungsnot anerkenne. § 8a Abs. 3 lit. a WRFG sei jedoch nicht auf bezahlbaren Mietwohnraum beschränkt

und auch nicht auf einen Personenkreis, dessen Schutz aus anderen

sozialpolitischen Überlegungen ein öffentliches Interesse zukomme. Die

Bestimmung sehe auch keine räumlichen Differenzierungen vor, etwa in Bezug auf

bestimmte Quartiere mit besonderen sozialpolitischen Bedürfnissen. § 8a Abs. 3 lit. a WRFG schütze bei Wohnungsnot vielmehr beinahe unterschiedslos alle von

einer Sanierung oder einem Umbau betroffenen Mietparteien davor, dass sie

aufgrund solcher Veränderungen des Mietobjekts ihre Wohnung aufgeben müssen und

nicht mehr dahin zurückkehren können. Das Bundesgericht erachtete es in der

Folge als zweifelhaft, ob ein öffentliches Interesse an einem derart

undifferenzierten rechtlichen Schutz beinahe aller Mietparteien bestehe (BGer

1C_759/2021 vom 19. Dezember 2022 E. 4.4.5). Diese Gedanken lassen sich auch

auf den Einbezug des gesamten bestehenden Mietwohnraums (mit den vorgenannten

Ausnahmen) als «geschützten bezahlbaren Mietwohnraum» übertragen. Die Frage

kann im vorliegenden Fall allerdings offengelassen werden, da der Rekurrent

nicht substantiiert vorbringt, dass die hier betroffene Wohnung nicht zum bezahlbaren

Wohnraum resp. zur Kategorie der bezahlbaren Mietwohnungen gemäss § 34 Abs. 2,

4.

und 5 KV gezählt werden soll und aus diesem Grund vom Schutzbereich des WRFG

ausgenommen werden müsse. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal der Rekurrent

angibt, die Wohnung sei zu einem sehr moderaten Mietzins vermietet worden

(Rekursbegründung, S. 4). Es ist daher im Einklang mit der vorerwähnten

bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall

ein öffentliches Interesse an der hier statuierten Bewilligungspflicht zu

bejahen ist.

4.1.7

Dem Antrag des Rekurrenten, es sei die

angefochtene Verfügung aufzuheben und es sei festzustellen, dass die in Frage

stehenden Arbeiten des Rekurrenten in keiner Weise bewilligungspflichtig nach

WRFG sind, kann somit nicht Folge geleistet werden.

4.2

Höhe des Mietzinsaufschlags

4.2.1

Für den Fall der Bejahung der

Bewilligungspflicht gemäss WRFG beantragt der Rekurrent, in Bezug auf die von

ihm zwecks allfälliger Wiedervermietung geplanten Arbeiten in der

3-Zimmer-Wohnung sei für die Dauer von fünf Jahren ein maximaler monatlicher

Nettomietzinsaufschlag von CHF 120.– festzulegen. Darüber hinaus bleibe

festzuhalten, dass für die Anordnung des absolut zulässigen Mietzinses durch

die Wohnschutzkommission keine gesetzliche Grundlage bestehe. Vielmehr

beschränke sich die Kompetenz auf die Festlegung der maximal zulässigen Höhe

der Mietzinserhöhung.

4.2.2

Die Wohnschutzkommission hielt in der

angefochtenen Verfügung fest, dass sie im Rahmen der Bewilligungserteilung

monatliche Mietzinsaufschläge für den geschützten bezahlbaren Mietwohnraum als

Bewilligungsauflage festzulegen habe. Die Berechnungsformel für die Festlegung

der maximalen monatlichen Mietzinsaufschläge pro Wohnung laute wie folgt (§ 24 Abs. 5 WRSchV): Maximaler Mietzinsaufschlag pro Monat = auf maximal 50 %

beschränkter wertvermehrender Anteil der überwälzbaren Investitionskosten x

Überwälzungssatz gemäss Anhang 1 WRSchV dividiert durch 12. Unter Beachtung des

aktuellen Referenzzinssatzes von 1.25 % betrage der Überwälzungssatz

derzeit 2.315 %. Liege der berechnete Mietzinsaufschlag für die jeweilige

Wohnung unter dem Pauschalbetrag, der für diese gemäss § 8d Abs. 1 WRFG

aufgrund der Zimmerzahl massgeblich sei, so bilde der berechnete Wert den

maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag. Andernfalls bilde der Pauschalbetrag

den maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag, wobei dieser auf Antrag um

höchstens 20 % erhöht werden könne.

Die Wohnschutzkommission hielt fest, die Gesamtkosten für das

Renovationsvorhaben würden gemäss der Kostenzusammenstellung des Rekurrenten

für die beabsichtigten baulichen Massnahmen CHF 83’115.35 betragen. Die

Kostenzusammenstellung beinhalte u.a. folgende Positionen: «Parkett

kontaminiert» von total CHF 1’653.40; «Kontaminierte Wände» in Höhe von

CHF 716.20; «Tatortreiniger» in Höhe von CHF 2’717.80; «Abtransport +

Entsorgung Möbel» in Höhe von CHF 626.60; «Allg. Reinigungsarbeiten» in Höhe

von CHF 5’800.–; «Voller Keller des Mieters ausräumen, ganze Wohnung

ausgeräumt» von CHF 1’160.–. Diese Kosten (total CHF 12’674.–) seien durch

das Ableben des ehemaligen Mieters entstanden, würden nicht unter die baulichen

Massnahmen und Investitionskosten der Renovation fallen und könnten nicht als

Aufschlag auf den Mietzins der Wohnung überwälzt werden. Diese Positionen seien

daher vom Investitionskostentotal abzuziehen. Die WSK ging daher von einem

Investitionskostentotal von CHF 70’441.35 (83’115.35 – 12'674) für die

vorliegenden baulichen Massnahmen aus. Die Überwälzbarkeit der angegebenen

Investitionskosten bemesse sich zunächst an der Konformität der baulichen

Massnahmen mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung. Insgesamt

seien die baulichen Massnahmen aufgrund des überschrittenen Lebenszyklus als

notwendig nach § 8e Abs. 3 lit. a WRFG und somit in einer Gesamtwürdigung als

konform mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung gemäss § 5 Abs. 1 WRSchV zu qualifizieren. Weiter würden sich die geplanten baulichen Massnamen

weder auf den Wohnungstyp oder die Zimmeranzahl noch auf den Ausbaustandard der

betroffenen Wohnungen auswirken. Die Wohnungen würden demzufolge in derselben

Kategorie im Sinn von § 22 Abs. 1 WRSchV bleiben. Nach dem Gesagten sei

vorliegend der gesamte geltend gemachte Investitionskostenanteil in Höhe von CHF

70’441.35 als überwälzbar nach WRFG einzustufen.

Die Wohnschutzkommission wies darauf hin, dass der wertvermehrende

Anteil der Investitionskosten auf maximal 50 % beschränkt sei (§ 24 Abs. 5 WRSchV). Vor dem Hintergrund, dass die Lebensdauer der betroffenen Bauteile

teilweise deutlich überschritten worden sei, qualifizierte sie die

Malerarbeiten, die Bodenleger-/Parkett-/Balkonbodenarbeiten, der

Briefkastenersatz, die Ausbesserungsarbeiten im Schlafzimmer sowie die Arbeiten

an der Küche – mit Ausnahme des Einbaus eines Geschirrspülers – als einfachen

ordentlichen Unterhalt. Diese Massnahmen würden den Wert der Wohnung nicht

erhöhen, sondern dienten lediglich dem Werterhalt der vorhandenen Bausubstanz;

ihr wertvermehrender Anteil betrage 0 %. Für die übrigen als überwälzbar

eingestuften Renovationsarbeiten erachtete die Wohnschutzkommission den

maximalen wertvermehrenden Anteil von 50 % als angemessen. Nach Abzug der

Kosten für die Malerarbeiten (CHF 11’448.50), die Parkettarbeiten (CHF 4’712.–),

die Instandstellung des Balkons (CHF 650.–), die Ausbesserungsarbeiten im

Schlafzimmer (CHF 700.–) und die Arbeiten an der Küche (CHF 6’953.–) sowie der

Kosten für einen neuen Briefkasten (CHF 48.–) seien für die Berechnung des

maximalen Mietzinsaufschlags demzufolge CHF 45’929.85 massgebend, womit der

wertvermehrende Anteil CHF 22’964.90 (50 %) betrage. Nach Einsetzung des

50-prozentigen wertvermehrenden Anteils der überwälzbaren Investitionskosten in

die Formel von § 24 Abs. 5 WRSchV resultiere für die sanierte Wohnung ein

maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag von CHF 44.30 bzw. ein maximaler

Nettomietzins von CHF 1’109.30. Da der berechnete Mietzinsaufschlag unter dem

für eine 3-Zimmerwohnung massgeblichen gesetzlichen Pauschalbetrag von CHF

120.– gemäss § 8d Abs. 1 WRFG liege, entfalle die Notwendigkeit der Prüfung des

Antrags auf Erhöhung der gesetzlichen Pauschalbeträge.

4.2.3

Der Rekurrent wehrt sich im Einzelnen

insbesondere gegen die Festlegung des wertvermehrenden Anteils der

Investitionskosten und macht geltend, dass die Kosten, die durch den Tod des

früheren Mieters in der Wohnung verursacht worden seien, sowie die Kosten für

den einfachen ordentlichen Unterhalt zu Unrecht abgezogen worden seien. Zudem

rügt er die Reduktion des ordentlichen mietrechtlichen Überwälzungssatzes um 50

%. Weiter macht der Rekurrent geltend, dass der Referenzzinssatz im Zeitpunkt

des Entscheids über die zulässige Mietzinserhöhung in Höhe von 1.5 % massgebend

sein müsse und nicht derjenige im Zeitpunkt der Gesuchseingabe in Höhe von

1.25

%. Bevor diese Rügen im Einzelnen zu behandeln sind (E. 4.3–4.5), ist

im Folgenden im Allgemeinen auf die Gestaltung der Mietzinsaufschläge nach den

Bestimmungen des WRFG einzugehen.

4.3

Voraussetzungen der Bewilligung eines

Mietzinsaufschlags

4.3.1

In § 8a WRFG werden als Voraussetzungen

für die (in Zeiten der Wohnungsnot erforderliche) Erteilung einer Bewilligung

für Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen ordentlichen

Unterhalt hinausgehen lediglich zwei Punkte genannt: Einerseits das Erfordernis

des Rückkehrrechts, welches vom Bundesgericht allerdings als bundesrechtswidrig

qualifiziert worden ist (§ 8a Abs. 3 lit. a WRFG, vgl. dazu BGer 1C_759/2021

vom 19. Dezember 2022 E. 4.4). Anderseits die Einhaltung der «gemäss §§ 8b

bis 8e festgelegten Mietzinse» (§ 8a Abs. 3 lit. b WRFG).

Diese

Beschränkung der Voraussetzungen auf den Mietzins wird verstärkt durch die

Formulierung in § 8b Abs. 2 WRFG, wonach die Massnahmen, insbesondere jene in §

8e zum Zweck hätten, die Mietzinse so zu gestalten, dass sie den überwiegenden

Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen und so den Charakter der

Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und

Lebensverhältnisse schützen und bewahren würden. Diesem Gedanken entsprechend

ist für Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand,

welche zu keinen Mietzinsanpassungen führen, keine Bewilligung erforderlich und

nur eine Meldepflicht vorgesehen. Für Umbau-, Renovations- oder

Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand, welche einen monatlichen

Mietzinsaufschlag zur Folge habe, der sich in einer Bandbreite von zwischen

CHF 0 und 80 für Wohnungen mit ein oder 2 Zimmern, von zwischen CHF 0 und

120.

für Wohnungen mit drei Zimmern und von zwischen CHF 0 und 160 für Wohnungen

mit vier und mehr Zimmern bewege, gilt gemäss § 8d WRFG ein vereinfachtes

Verfahren. Gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung können diese Pauschalen reduziert

oder erhöht werden, wenn sich unter Bezugnahme auf verlässliche Statistiken

oder vergleichbare Dokumente ergibt, dass sie die überwiegenden Bedürfnisse der

Wohnbevölkerung nicht oder nicht genügend wiedergeben. Gemäss Abs. 3 der

Bestimmungen prüft die Wohnschutzkommissionen anhand der eingereichten

Unterlagen inklusive einer Kostenzusammenstellung, ob die Wohnung nach Umbau,

Renovation oder Sanierung in derselben Kategorie verbleibe wie zuvor und den

überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entspreche.

4.3.2

§ 22 WRFG sieht vor, dass der Regierungsrat

die erforderlichen Ausführungsbestimmungen zu diesem Gesetz erlässt. Er ist

dabei an die im Gesetz angelegten Vorgaben und Zielsetzungen gebunden. Er muss

aber auch den Grundrechten aller Betroffenen und dem Gleichbehandlungsgebot

Rechnung tragen. Das Bundesgericht führte im Entscheid 1C_759/2021 vom 19.

Dezember 2022 zum Basler Wohnschutzrecht in Erwägung 5 aus, dass es bei

ähnlichen, sozialpolitisch begründeten kantonalen Regelungen festgehalten habe,

dass sich diese so auslegen und umsetzen liessen, dass mit ihrer Anwendung

grundsätzlich keine ungerechtfertigten Eingriffe in die Eigentumsgarantie

verbunden seien. An diese Vorgaben haben sich der Verordnungsgeber und die

rechtsanwendenden Behörden auch bei der Auslegung und Anwendung der

Bestimmungen des WRFG resp. dem Erlass der entsprechenden

Ausführungsbestimmungen zu halten. Bei der Umsetzung der Vorgaben aus der vom

Volk angenommenen Wohnschutzinitiative I (Änderungen von § 34 KV) und der

Wohnschutzinitiative II (Änderungen des WRFG) stellt sich die grundlegende

Schwierigkeit, dass diese Bestimmungen eine Vielzahl von offenen Begriffen

enthalten, welche einen weiten Auslegungsspielraum zulassen. Da die

gesetzlichen Bestimmungen zudem auf eine ausformulierte Gesetzesinitiative

zurückgehen, kann für deren Auslegung im Unterschied zu Gesetzen, die eine

parlamentarische Beratung durchlaufen haben, nicht im gleichen Ausmass auf

Gesetzesmaterialien zurückgegriffen werden.

Gemäss § 34 Abs. 3–5 KV sorgt der Staat in Zeiten von Wohnungsnot,

entsprechend den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, dafür, dass

diese vor Verdrängung durch Kündigungen und Mietzinserhöhungen wirksam

geschützt wird. Dies gilt insbesondere für die älteren und langjährigen

Mietparteien. Um bestehenden bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, ergreift er,

ergänzend zum bundesrechtlichen Mieterschutz, alle notwendigen wohnpolitischen

Massnahmen, die den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie

die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse bewahren. Diese Massnahmen

umfassen auch die befristete Einführung einer Bewilligungspflicht verbunden mit

Mietzinskontrolle bei Renovation und Umbau sowie Abbruch von bezahlbaren

Mietwohnungen. Das WRFG bezweckt gemäss dessen § 1 den Erhalt und die

Schaffung von vielfältigem, unterschiedlichen Ansprüchen genügendem,

insbesondere familiengerechtem, bezahlbarem wie auch preisgünstigem Wohnraum.

Das Gesetz soll wirksamen Schutz vor Verdrängung durch Kündigung und

Mietzinserhöhung bieten und zwar gemäss den überwiegenden Bedürfnissen der

Wohnbevölkerung. Diese überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung werden

weder in der Verfassung noch im Gesetzestext näher definiert. C____ weist in

ihrem Kurzgutachten zutreffend darauf hin, dass es sich dabei um einen

unbestimmten Rechtsbegriff handelt, der einen erheblichen

Interpretationsspielraum belässt, zumal sich die Bedeutung der Formulierung

nicht auf den ersten Blick erschliesse (Kurzgutachten C____, S. 13). Ein

Hinweis für die Auslegung des Begriffes könnte sich aus der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung zu kantonalen Vorschriften zum Schutz von bestehendem und

Erstellung von preisgünstigem Wohnraum ergeben. So führte das Bundesgericht in

BGE 146 I 70 in Erwägung 5.2.3 aus: «An kantonalen bzw. kommunalen Massnahmen,

die darauf abzielen, das Bedürfnis der Bevölkerung an einem genügenden Angebot

von Mietwohnungen in einem bestimmten Preissegment zu befriedigen, besteht ein

öffentliches Interesse (vgl. zum Ganzen BGer 1C_110/2017 vom 29. Mai 2018 E.

3.1

f. und 4.2.2).» Die Wortwahl der Wohnschutzbestimmungen in Basel-Stadt ist

offenbar angelehnt an die Formulierung «besoins prépondérants de la population»

im Genfer Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons

d’habitation (LDTR). Gemäss Art. 9 Abs. 3 LDTR sind als im überwiegenden

Interesse der Bevölkerung die Wohnungen zu qualifizieren, die für eine Mehrheit

der Bevölkerung zugänglich sind («Par besoins prépondérants de la population,

il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population», LDTR

vgl. dazu Cour de justice Genf, ATA/1332/2023 vom 12. Dezember 2023 E. 6.7). Es

ist daher angebracht, im Hinblick auf die Auslegung der Gesetzesbestimmungen im

WRFG einen Vergleich mit denjenigen im LDTR vorzunehmen.

4.3.3

Das LDTR wurde vom Grossen Rat des Kantons

Genf im Juni 1983 ursprünglich aufgrund einer Initiative aus dem Jahr 1977

erlassen und aufgrund von weiteren Initiativen 1985, 1989 und 1996 abgeändert. (Maunoir, La nouvelle

LDTR au regard de la jurisprudence, RDAF 1996 S. 307 ff., 308). Das

Gesetz verlangt mit dem allgemeinen Ziel, den Wohnraum zu erhalten, für jede

wesentliche Änderung bestehender Wohnräume, sei es Abriss, Nutzungsänderung

oder Umbauarbeiten, eine Genehmigung der Behörde. Die Genehmigung zur Durchführung

des geplanten Vorhabens wird nur dann erteilt, wenn ein öffentliches Interesse

an der Durchführung als ausreichend anerkannt wird. Wenn dieses Interesse als

verwirklicht gilt, müssen im Allgemeinen noch weitere Anforderungen,

insbesondere in Bezug auf die nach Abschluss der Arbeiten berechneten Mieten,

beachtet werden. Das LDTR verfolgt parallel ein quantitatives Ziel, das darin

besteht, die Zahl der vorhandenen Wohngebiete zu erhalten, und ein qualitatives

Ziel, das darauf abzielt, bestimmte Arten von Wohnungen, die aufgrund ihres

Preises oder ihrer Gestaltung einem Bedarf entsprechen, auf dem Markt zu

erhalten. Es soll verhindert werden, dass preiswerter Wohnraum umgebaut und

anschliessend zu Preisen wieder auf den Markt gebracht wird, die ihn für die

Mehrheit der Bevölkerung unzugänglich machen (BGE vom 12. Mai 1989 in RDAF 1989

S. 443, S. 445). Aus den Erfahrungen der Rechtsprechung der ersten Jahre nach

Inkrafttreten des Gesetzes und den Eingriffen des LDTR für Eigentümerinnen und

Eigentümer, welche ihre Liegenschaften einer Sanierung unterziehen wollten,

setzte sich 1993 eine Arbeitsgruppe aus Vertretern der Mieterinnen und Mieter,

Eigentümerinnen und Eigentümer und dem Bauverband zusammen, um das Gesetz zu

überarbeiten. Ausfluss dieser Zusammenarbeit war eine substanzielle

Vereinfachung der bestehenden Regelungen, welche am 25. Januar 1996 in einem

neuen LDTR statuiert wurde und die am 23. März 1996 in Kraft trat (vgl. Kernen, Das Gesetz über die Abbrüche,

die Umbauten und Renovationen von Wohnhäusern [LDTR] im Kanton Genf und seine

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, Masterarbeit Universität Zürich, 2011, S.

3). Im heute geltenden LDTR ist festgehalten, dass von der Bewilligungspflicht

gemäss diesem Gesetz routinemässige Instandhaltungsarbeiten, die zu den

gewöhnlichen Betriebskosten eines Wohnhauses gehörten, nicht erfasst würden.

Zumutbare regelmässige Wartungsarbeiten würden demgemäss nicht als

(bewilligungspflichtige) Umbauarbeiten («travaux de transformation») gelten,

sofern sie nicht zu einer Verbesserung des bestehenden Komforts führten (Art. 3

Abs. 2 LDTR). Für die gemäss den Bestimmungen des LDTR bewilligungspflichtigen

Umbauten («transformation») schreibt das LDTR eine Mietzinskontrolle vor. Das

Bundesgericht führte dazu aus, dass das Gesetz keine allgemeine Mietzinskontrolle

vorsehe, sondern der Behörde erlauben würde, aus angemessenen und relevanten

Gründen des Allgemeininteresses die Höhe der Mieten oder Preise einer

umgebauten oder renovierten Wohnung festzulegen (BGE 116 Ia 401 S. 411).

Die Bewilligung für einen Umbau wird gemäss Art. 9 LDTR erteilt, wenn die

umgebauten Wohnungen hinsichtlich ihrer Art, ihrer Miete oder ihres Preises den

überwiegenden Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen. Unter den überwiegenden

Bedürfnissen der Bevölkerung sind gemäss LDTR die Mieten zu verstehen, die für

die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich resp. zugänglich («accessible»)

seien. Der Gesetzgeber in Genf hat im LDTR und somit auf Gesetzesstufe eine

Spanne festgesetzt für solche als für die Mehrheit der Bevölkerung

erschwinglichen Wohnungen. Gemäss Art. 9 Abs. 3 LDTR lag diese Spanne per

1.

Januar 2019 zwischen CHF 2’400.– und CHF 3’225.– pro Zimmer pro

Jahr (wobei die Küche gemäss dieser Regelung ebenfalls als Zimmer gilt; vgl.

Bericht des Regierungsrats betreffend Kantonale Volksinititative «JA zum ECHTEN

Wohnschutz» vom 30. Juni 2021, S. 19). Die Spanne kann vom Staatsrat alle zwei

Jahre unter Berücksichtigung der Entwicklung des Medians des steuerlichen

Bruttoeinkommens der steuerpflichtigen natürlichen Personen überprüft werden.

Die Obergrenze lag im Juni 2024 bei CHF 3’528.– pro Zimmer pro Jahr (Genève

Cour de justice ATA/661/2024 vom 4. Juni 2024 E. 3.1). Die bei einem Umbau bis

zur vorgenannten Obergrenze des Mietzinses überwälzbaren Kosten werden im

Gesetz detailliert geregelt. Die Kosten von Umbauarbeiten, die den einfachen

Gebäudeunterhalt übersteigen, dürfen nur teilweise und bis zu der gesetzlich

festgelegten Maximalmiete übertragen werden. Übersteigt die vorherige Miete

einer renovierten beziehungsweise umgebauten Wohnung den Höchstmietzins, wird

der Mietzins für die Dauer der Mietkontrolle auf diesem Niveau festgesetzt,

wenn die Tragung der Kosten für den Vermieter als wirtschaftlich tragbar

erscheinen («lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de

supporter le coût des travaux sans majoration de loyer»). Die so festgesetzten

Mietzinse gelten bei umgebauten oder renovierten Gebäuden für eine Dauer von

drei Jahren, welche bei gewichtigen Umbauten («transformation lourde») auf fünf

Jahre verlängert werden kann. Die Regelung im LDTR bezweckt, das Verschwinden

von Mietwohnungen zu verhindern (BGer 1P.406/2005 vom 9. Januar 2006 E. 3).

Seine Regelung entspricht nach Ansicht des Bundesgerichts einem klaren

öffentlichen Interesse (BGE 128 I 206 E. 5.2.4; BGer 1P.406/2005 vom 9. Januar

2006.

E. 3).

Der Vergleich zwischen den Regelungen in Genf und in Basel

zeigt gewisse Parallelen, aber auch deutliche Unterschiede. Von den

Bestimmungen des LDTR werden Gebäude mit mehr als einer Wohneinheit in den

Bauzonen 1–4 und bestimmte Gebäude in der fünften Zone erfasst. Im WRFG wird

dagegen keine Differenzierung nach Bau­zonen vorgenommen. Im Genfer LDTR wird

neben dem Abriss und der Nutzungsänderung der Umbau («transformation») von

Wohnhäusern erfasst, während in Basel neben dem Abriss und der Zweckentfremdung

alle Renovations- und Sanierungsvorhaben erfasst werden, die über den einfachen

ordentlichen Unterhalt hinausgehen. Allerdings wird der Begriff Umbau

(«transformation») in Art. 3 LDTR so weit gefasst (vgl. dazu etwa BGE 116 Ia

401.

S. 411), dass im Ergebnis von einem im Vergleich zu den «Renovations- und

Sanierungsvorhaben» im WRFG ähnlichen Anwendungsbereich auszugehen ist. Zur

Abgrenzung zwischen den Unterhalts- und Umbauarbeiten hat sich in Genf eine

umfangreiche Gerichtspraxis entwickelt (Hopf,

Verschärfter Wohnschutz nun auch in Basel, SREJ 25/2022 S. 21 ff., 22; Kernen, a.a.O., S. 9 ff.). Ein Kriterium

für die Qualifizierung als bewilligungspflichtigen Umbau sind die Kosten der

Arbeiten und die Mietzinserhöhung nach den Arbeiten, wobei zum Teil auf das

Verhältnis zwischen den Investitionskosten und den Gebäudeversicherungswert

abgestellt wird (Genève Cour de justice ATA/40/2010 vom 26. Januar 2010). Als

eine bewilligungspflichtige Renovation wird die Wiederherstellung der

Bausubstanz bei gleichzeitiger Erhöhung des bisherigen Komforts definiert,

weshalb auch komfortverbessernde Unterhaltsarbeiten unter die

Bewilligungspflicht fallen. Auch die Durchführung von aufgestauten

Unterhaltsarbeiten gelten aufgrund ihres Umfanges als bewilligungspflichtige

Renovationen, wenn sie vordefinierte Schwellenwerte übersteigen (Hopf, a.a.O., 22 f.).

Die Bewilligung für die Umbauten kommt gemäss dem Genfer LDTR

nur bei Vorliegen von bestimmten Tatbeständen (erforderlich aus Gründen der

Sicherheit oder Hygiene resp. aufgrund von allgemeinen oder spezifischen im

Gesetz aufgeführten Interessen) in Frage (Baumann,

Regelungsinstrumente für bezahlbare Mietwohnungen, recht 2022, S. 193 ff.,

196). Zudem wird sie nur unter der Bedingung erteilt, dass der umgebaute

Wohnraum nach Art, Miete oder Preis den überwiegenden Bedürfnissen der

Bevölkerung entspricht. Das LDTR legt fest, dass die zuständige Behörde als

Teil der Bewilligung den maximal zulässigen Mietzins nach der Ausführung der

Arbeiten festlegt («Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le

montant maximum des loyers des logements après travaux»; Art. 10 Abs. 1 LDTR).

Sie kann auf eine Festlegung des Mietzinses unter anderem dann verzichten, wenn

der Mietzins nach dem Umbau nur leicht erhöht ist («peu élevés», Art. 10 Abs. 2

lit. a LDTR).

4.3.4

Für die Bewilligung von Umbau-, Renovations-

oder Sanierungsvorhaben werden in § 8a WRFG zwei Bedingungen gestellt: Das

Vorhaben darf nur zu einem Mietzinsaufschlag in der im Gesetz genannten Spanne

führen und die Wohnungen müssen nach Umbau, Renovation oder Sanierung in

derselben Kategorie verbleiben wie zuvor und den überwiegenden Bedürfnissen der

Wohnbevölkerung entsprechen. Anders als im Kanton Genf schreibt der Gesetzgeber

in Basel lediglich den maximal zulässigen Mietzinsaufschlag (beim vereinfachten

Bewilligungsverfahren) und nicht einen nach Vornahme der Arbeiten zulässigen

Nettomietzins insgesamt vor. Und anders als im umfassenden

Bewilligungsverfahren werden für die Bewilligung im vereinfachten Verfahren

keine detaillierten materiellen Anforderungen aufgeführt, wie sie in § 8e WRFG

für das umfassende Bewilligungsverfahren vorgesehen sind.

Die Wohnschutzkommission ist im vorliegenden Fall zum Schluss

gekommen, dass die Gesamtheit der vom Rekurrenten umschriebenen

Sanierungsmassnahmen dazu führen würden, dass die Wohnung in derselben

Kategorie bleibe und dass sie den überwiegenden Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen

würde. Da die angefochtene Verfügung einzig durch den Rekurrenten angefochten

wurde, steht diese Einschätzung der Wohnschutzkommission im vorliegenden

Rekursverfahren nicht mehr zur Disposition. Der lediglich beigeladene Mieterinnen-

und Mieterverband macht zwar geltend, dass die Wohnung nach Durchführung der

Massnahmen nicht mehr in der gleichen Kategorie bleibe, da eine

Grundrissänderung vorgesehen sei. Inwieweit im vorliegenden Fall aber eine

Grundrissänderung geplant ist und inwiefern diese zu einer Änderung der

Kategorie der betroffenen Wohnung führen soll, wird von ihm indes nicht

aufgezeigt. Dies ist auch nicht ersichtlich. Dass die Sanierung der Wohnung den

überwiegenden Interessen der Bevölkerung entspricht, wird von der

Wohnschutzkommission zu Recht nicht in Frage gestellt. Bei der Beurteilung der

Frage, ob die Sanierungsmassnahmen dem überwiegenden Interesse der Bevölkerung

entspricht, kann es auch keine Rolle spielen, ob sie zufolge «aufgeschobenen

Unterhalts» erforderlich sind oder nicht, da auch Sanierungsmassnahmen, die

zufolge «aufgeschobenen Unterhalts» erforderlich sind, dem überwiegenden

Interesse der Bevölkerung entsprechen.

4.3.5

Der Mieterinnen- und Mieterverband scheint die

Auffassung zu vertreten, dass der Verordnungsgeber oder die

Wohnschutzkommission in Anlehnung an die gesetzliche Regelung in Genf einen im

Einzelfall oder je nach Wohnungskategorie zulässigen maximalen Nettomietzins

festlegen muss und dieser während der Dauer der Mietzinskontrolle nicht

verändert werden darf. Allerdings ist hier zu berücksichtigen, dass eine solche

Festlegung eines zulässigen Nettomietzinses einen bedeutenden Eingriff in die

Eigentumsgarantie und wohl auch die Wirtschaftsfreiheit bedeutet. Ein solcher

Eingriff bedarf daher einer gesetzlichen Grundlage. Im WRFG fehlt aber eine

gesetzliche Grundlage, welche es dem Verordnungsgeber oder der

Wohnschutzkommission erlauben würde, den nach einem Umbau-, Renovations- oder

Sanierungsvorhaben zulässigen Netto-Mietzins festzusetzen, zumal in § 8d Abs. 3 WRFG ausdrücklich festgehalten wird, dass die Verfügung der

Wohnschutzkommission «das Ausmass des bewilligten Mietzinsaufschlags zu

enthalten» hat und in § 8e Abs. 1 WRFG vorgeschrieben ist, dass die

Wohnschutzkommission «in Abwägung aller Umstände und nach Anhörung der

Parteien» festzulegen hat, «ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein

Mietzinsaufschlag nach Abschluss des Vorhabens zulässig ist.» In § 8a Abs. 3 lit b WRFG und in § 8b Abs. 1 WRFG wird zwar von festgelegten Mietzinsen resp.

Mietzinskontrolle gesprochen. Bei den spezifischen Bestimmungen zur

Bewilligungserteilung wird dann aber gemäss den vorstehenden Ausführungen klar

festgehalten, dass die Wohnschutzkommission den zulässigen Mietzinsaufschlag

und nicht den insgesamt zulässigen Mietzins festlegt. Weiter ist zu beachten,

dass das WRFG anders als das Genfer LDTR keine allgemeinen Obergrenzen festlegt

für Mietzinse, die den überwiegenden Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen.

Festgelegt werden im WRFG nur, aber immerhin, Spannbreiten für im vereinfachten

Verfahren zulässige Mietzinszuschläge. Strittig ist vorliegend, ob die

Wohnschutzkommission den zulässigen Mietzinsaufschlag innerhalb dieser

Spannbreite richtig festgelegt hat.

4.4

Festlegung des wertvermehrenden Anteils

4.4.1

Im vorliegenden Fall wehrt sich der Rekurrent zunächst

gegen den Abzug der rund CHF 12’500.– (Kosten, welche durch das Ableben des

früheren Mieters verursacht worden seien) respektive der rund CHF 24’500.–

(Massnahmen des einfachen ordentlichen Unterhalts) von den Investitionskosten. Er

ist der Ansicht, die massgebende Ausgangsgrösse für die Berechnung der

zulässigen Mietzinserhöhung sei das Total der mutmasslich anfallenden Kosten.

Abzüge von diesem Gesamtbeitrag seien gemäss § 8d Abs. 3 WRFG i.V.m. § 24 Abs. 3 WRSchV nur zulässig, falls Arbeiten beabsichtigt wären, aufgrund

derer das Mietobjekt nicht in derselben Kategorie verbleiben würde und/oder die

nicht den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechend würden.

In der angefochtenen Verfügung sei nicht vorgebracht worden, dass diese

Voraussetzungen für einen Abzug erfüllt seien. Für die vorgenommenen Abzüge

gebe es weder eine rechtliche noch eine sachliche Grundlage. Der

Unterhaltsanteil an den gesamten infrage stehenden Arbeiten werde bereits und allein

dadurch berücksichtigt, dass von einem wertvermehrenden Anteil von max.

50.

% ausgegangen werde. Es könne nicht angehen, die Investitionen um den

einfachen ordentlichen Unterhalt zu reduzieren, wenn der Unterhaltsanteil

bereits aufgrund des reduzierten Mehrwertanteils berücksichtigt sei. Die

vorliegend gegebene abgelaufene Lebensdauer der infrage stehenden Bauteile und

Einrichtungen könne kein Argument dafür sein, die entsprechenden Kosten bei der

Festlegung der zulässigen Mietzinserhöhung nicht zu berücksichtigen.

4.4.2

Die Wohnschutzkommission führt in ihrer

Stellungnahme zum Rekurs aus, dass sie die Kosten in der Höhe von CHF 24’511.–

für die Malerarbeiten, die Bodenleger-/Parkett-/Balkonbodenarbeiten, den

Briefkastenersatz, die Ausbesserungsarbeiten im Schlafzimmer sowie die Arbeiten

an der Küche als nicht wertvermehrend betrachtet und folglich mit einem

wertvermehrenden Anteil von 0 % bewertet habe. Gemäss § 24 Abs. 5 WRSchV sei

von den überwälzbaren Investitionskosten ein maximaler wertvermehrender Anteil

von 50 % mit dem im Anhang 2 vorgesehenen Überwälzungssatz zu multiplizieren.

Innerhalb der Bandbreite von 0–50 % sei der wertvermehrende Anteil von

baulichen Massnahmen nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen. Die

vorerwähnten Arbeiten würden lediglich den gleichwertigen Ersatz von Bauteilen

umfassen und somit einzig dem Werterhalt der vorhandenen Bausubstanz dienen.

Aufgeschobener Unterhalt spreche im allgemeinen ebenfalls für eine tiefere

Ansetzung des wertvermehrenden Anteils innerhalb der möglichen Bandbreite. Wenn

der Rekurrent nun vorbringe, die betreffenden Bauteile seien zuletzt in den

Jahren 1997 und 2004 saniert worden, so hätte er diese Angaben bereits im

Gesuchsprozess einbringen müssen. Aus den mit der Rekursbegründung auszugsweise

eingereichten Rechnungsbücher gehe im Übrigen hervor, dass in den Jahren 1997

(Wohnungstüren, Malermeister, Küchenschränke beidseitig; CHF 29’000.–) und 2004

(Ersatz Parkett Wohnzimmer, restliche Räume Parkett geschliffen und lackiert;

CHF 45’400.–) lediglich partielle Maler-, Boden- und Küchenarbeiten in der

Wohnung vorgenommen worden seien. Die Wohnschutzkommission sei richtigerweise

von einem Aufschub des gebotenen Unterhalts in der betroffenen Wohnung

ausgegangen. Was den Abzug der durch das Ableben der ehemaligen Mietpartei

entstanden Kosten von rund CHF 12’500.– betreffe, verkenne der Rekurrent, dass

es sich bei deren einzelnen Positionen «Parkett kontaminiert», «kontaminierte

Wände», «Tatortreinigung», «Abtransport und Entsorgung Möbel», «allgemeine Reinigungsarbeiten»

und «voller Keller des Mieters ausräumen», «ganze Wohnung ausgeräumt» nicht um

Investitionskosten für bauliche Massnahmen handle, was nach § 24 Abs. 52 WRSchV

eine Voraussetzung für deren Überwälzung wäre.

4.4.3

Die Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung

des Präsidialdepartements weist in ihrer Stellungnahme zum Rekurs darauf hin,

dass durch die Fixierung der Berechnungsmethoden in der Verordnung anhand der

durch das Gesetz vorgegebenen Leitlinien und Grundsätze in den §§ 8d und 8e WRFG sichergestellt werde, dass eine rechtsgleiche Anwendung nach

mathematischen Kriterien erfolgen könne. Wie die Erläuterungen zum Erlass der

Verordnung über den Schutz von Wohnraum festhalten würden, würden die

überwälzbaren Investitionskosten in der Regel halbiert, da pauschalisiert

werde, dass max. 50 % der überwälzbaren Investitionskosten wertvermehrend

seien. Der Wohnschutzkommission komme ein entsprechendes Ermessen zu, den

wertvermehrenden Teil tiefer anzusetzen, wenn sich bei der Prüfung ergeben sollte,

dass der grösste Teil der baulichen Massnahmen Unterhaltsarbeiten und nicht

wertvermehrend seien. Die Wohnschutzkommission berechne den wertvermehrenden

Anteil jeweils auf die einzelne Massnahme bezogen und beschränke auch den

jeweils maximalen wertvermehrenden Anteil der einzelnen Massnahme (auch wenn

diese vollständig wertvermehrenden ist) auf 50 %. Denkbar erschiene auch

eine Bestimmung des wertvermehrenden Anteils anhand einer Gesamtwürdigung der

baulichen Massnahmen nach Unterhaltsanteil und wertvermehrenden Anteil. Dabei

wären baulichen Massnahmen, die reinen Unterhalt darstellen, mit einem

wertvermehrenden Anteil von 0 % einzusetzen, bauliche Massnahmen, die

vollständig wertvermehrend sind, jedoch mit einem Anteil von 100 %

einzusetzen. Bauliche Massnahmen, die sowohl einen Unterhaltsanteil wie auch

einen wertvermehrenden Anteil enthalten würden, seien entsprechend zu einem –

durch die Wohnschutzkommission zu bestimmenden – Anteil von 0–100 % zu

berücksichtigen. Allerdings gehe diese alternative Variante zur Bestimmung des

wertvermehrenden Anteils aus den gesetzlichen Grundlagen und Materialien nicht

explizit hervor. In Bezug auf die Stellungnahme der Wohnschutzkommission zum

Thema «aufgeschobenen Unterhalt», welcher dazu führe, den wertvermehrenden

Anteil zusätzlich zu reduzieren, müsse festgehalten werden, dass dies aufgrund

des strengen zulässigen Überwälzungssatzes vorliegend nicht angemessen

erscheine, da daraus ein noch tieferer Überwälzungssatz resultiere. Der

Überwälzungssatz sei im Vergleich zum mietrechtlichen Normalsatz bereits

reduziert worden, weshalb ein nochmaliger Abzug zufolge eines aufgeschobenen

Unterhalts und damit eine zusätzliche Reduktion nicht mehr vertretbar

erscheine.

4.4.4

Der Mieterinnen- und Mieterverband Basel

erachtet es in seiner Stellungnahme als falsch von der Wohnschutzkommission,

den bewilligten Mietzinsaufschlag rechnerisch herzuleiten. Vielmehr sehe § 8d WFG ein vereinfachtes Verfahren vor, das der Rekurrent nutzen könne, ohne dass

er eine detaillierte Abrechnung vorlegen müsse. Er könne einen Betrag für den

gewünschten Mietzins-Aufschlag vorschlagen, den die Kommission im summarischen

Verfahren auf seine Plausibilität hin überprüfe. Auf die Einforderung umfangreicher

Materialien habe sie dabei kein Recht. Solle sie im Rahmen ihrer

Plausibilitätsabschätzung zum Schluss kommen, dass der beantragte Aufschlag

betragsmässig zu hoch sei, so habe sie einzig die Möglichkeit, ihn zu

reduzieren. Das Wohnschutzrecht verlange, in Zeiten von Wohnungsnot die

überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung in einer Art zu schützen und zu

bewahren, dass massive Aufschläge auf bisherige Mietzinse ebenso verhindert

würden wie auch Grundrissveränderungen und weitere bauliche Massnahmen, die

geeignet seien, die Wohnung in eine andere Kategorie zu katapultierten und so

die Bewahrung des Habitats zu verhindern. Mit anderen Worten könne auch die

Anwendung der Verordnungsformel nicht schematisch an die Investitionssumme

gebunden werden. Schon gar nicht dürfe § 8e WRFG zur Umgehung der Grundwerte

des Wohnschutzrechts führen. Vielmehr sei daran zu denken, dass – wie in Genf –

Elemente der durchschnittlichen (medianen) Lebenshaltungskosten, des

durchschnittlichen Volkseinkommens, der durchschnittlichen Sozialbelastung und

ähnliche Faktoren eine wesentliche Rolle bei der Berechnung spielen sollten.

Dies würde dann einen Höchstwert ergeben.

4.4.5

Es fehlt im WRFG eine Regelung zur Frage,

welcher Mietzinsaufschlag innerhalb der in § 8d Abs. 1 WRFG genannten

Spannbreite festzusetzen resp. zu bewilligen ist (Bericht des Regierungsrats

betreffend Kantonale Volksinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz» vom 30. Juni

2021, S. 25). Der Mieterinnen- und Mieterverband stellt sich auf den

Standpunkt, dass dafür nicht auf die Investitionskosten abgestellt werden

dürfe. Die von ihm als Alternative vorgenannten Faktoren («Elemente der

durchschnittlichen [medianen] Lebenshaltungskosten, des durchschnittlichen

Volkseinkommens, der durchschnittlichen Sozialbelastung und ähnliche Faktoren»)

bleiben aber sehr vage. Insbesondere ist nicht ersichtlich, wie sich aufgrund

von solchen generellen Faktoren Hinweise auf einen bei einem konkreten

Sanierungsvorhaben zu bewilligenden Mietzinsaufschlag ergeben sollen. Zur

Vermeidung einer rein willkürlichen Festlegung von zu bewilligenden

Mietzinsaufschlägen in der Spanne von § 8d Abs. 1 WRFG sind aber

nachvollziehbare Kriterien erforderlich, die eine dem Rechtsgleichheitsgebot

entsprechende Praxis ermöglichen.

Entgegen den Ausführungen des Mieterinnen- und Mieterverbands

ist es unter diesen Umständen nicht zu beanstanden, dass der Verordnungsgeber

bei den Ausführungsbestimmungen zum WRFG als Kriterium zur Festlegung der im

Einzelfall zu bewilligenden Mietzinsaufschlägen (§ 8d Abs. 3 und § 8e Abs. 1 WRFG) auf die Investitionskosten abstellt, welche für Umbau-, Renovations- oder

Sanierungsvorhaben anfallen, die dazu führen, dass die Wohnung nach deren

Umsetzung in derselben Kategorie verbleibt wie zuvor und den überwiegenden

Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entspricht. Es ist denn auch nicht

überraschend, dass auch im Kanton Genf für die Bestimmung des nach dem Umbau

zulässigen Mietzins bis zu den Höchstbeträgen auf das für die Arbeiten

investierte Kapital (abzüglich allfällig gewährter Subvention), eine

angemessene Rendite nach einem im Gesetz definierten Schlüssel, die

Abschreibung nach den im Gesetz definierten Kriterien, die Wartungskosten nach

dem im Gesetz definierten Prozentsatz und andere Faktoren, welche nach Artikel

269.

ff. OR zu berücksichtigen sind, abgestellt wird (Bericht des Regierungsrats

betreffend Kantonale Volksinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz» vom 30. Juni

2021, S. 19). Für die gemäss Stellungnahme des Mieterinnen- und Mieterverbands

gewünschte Festlegung eines maximal zulässigen Netto-Mietzinses aufgrund von «Elementen

der durchschnittlichen (medianen) Lebenshaltungskosten, des durchschnittlichen

Volkseinkommens, der durchschnittlichen Sozialbelastung und ähnliche Faktoren»

fehlt im basel-städtischen Gesetz jeglicher Hinweis.

4.4.6

Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten ist im

Weiteren nicht zu beanstanden, dass der Verordnungsgeber bei den

Ausführungsbestimmungen zum WRFG vom Gedanken ausgegangen ist, dass

grundsätzlich nur wertvermehrende Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben

zur Bewilligung eines Mietzinsaufschlags gemäss WRFG führen können. Auch wenn der

kantonale Gesetzgeber beim Ergreifen von Massnahmen, die darauf abzielen, das

Bedürfnis der Bevölkerung an einem genügenden Angebot von Mietwohnungen in

einem bestimmten Preissegment zu befriedigen (BGE 146 I 70 E. 5.2.3), resp. beim

Erlass von entsprechenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen auf andere

Kriterien abstellen darf, als diejenigen, welche den bundesrechtlichen Vorschriften

zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen zu Grunde liegen, ist dies im

vorliegenden Fall nicht angezeigt. Gemäss Art. 269a Abs. 1 lit. b OR sind

Mietzinse in der Regel unter anderem dann nicht missbräuchlich, wenn sie durch

Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss

Art. 14 VMWG Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die

Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Es ist nicht

nachvollziehbar, weshalb Sanierungsarbeiten der Vermieterschaft, die nicht als

wertvermehrende Verbesserungen zu qualifizieren sind, zu einem gemäss § 8d

Abs. 1 resp. 8e Abs. 1 WRFG zu bewilligenden Mietzinsaufschlag führen sollen,

zumal ja der Zweck des Gesetzes der Schutz vor Verdrängung durch Kündigungen

und Mietzinserhöhungen in Zeiten der Wohnungsnot ist (§ 1 Abs. 2 WRFG).

Umgekehrt ist es auch nicht zu beanstanden, dass die wertvermehrenden

Verbesserungen, welche die Voraussetzungen von § 8d Abs. 3 WRFG resp. § 8 Abs. 2 WRFG erfüllen zur Bestimmung des zulässigen Mietzinsaufschlags beigezogen

werden.

Die Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung des

Präsidialdepartements weist zurecht darauf hin, dass es in dieser Situation die

Aufgabe der Wohnschutzkommission ist, bei der Festlegung der zu berücksichtigenden

Kosten den wertvermehrenden Anteil zu bestimmen. Der Verordnungsgeber hat dazu

bestimmt, dass der wertvermehrende Anteil maximal 50 % betragen würde.

Dass der Verordnungsgeber zur Bestimmung des wertvermehrenden Anteils eine

Pauschalisierung vorsieht, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Insbesondere

beim vereinfachten Bewilligungsverfahren ist aus verfahrensökonomischen Gründen

nichts gegen eine Beurteilung aufgrund von pauschalisierten Kriterien einzuwenden.

Dabei kann auch berücksichtigt werden, dass gemäss der bundesrechtlichen

Regelung in Art. 14 Abs. 1 VMWG die Kosten umfassender Überholungen in der

Regel zu 50–70 % als wertvermehrende Investitionen gelten. Mit der in Art.

14.

VMWG enthaltene Sonderregelung für umfassende Überholungen soll die bei

grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen

Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50–70

% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; BGer 1C_154/2023 vom 22. März

2024.

E. 7.1, 4A_102/2012 vom 30. Mai 2012 E. 2.3). Die Bestimmung des

massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden Kosten bei einer

umfassenden Sanierung gemäss Art. 14 VMWG beruht auf Ermessen (BGer 4A_409/2022

vom 19. September 2023 E. 7.3.1, 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E.

4.

mit Hinweisen). Ob die vom kantonalen Verordnungsgeber in der WRSchV

festgelegte Obergrenze von 50 % des wertvermehrenden Anteils insgesamt und

ohne mögliche Ausnahmebestimmung mit dem Gleichbehandlungsgebot vereinbar ist,

muss zwar als fraglich bezeichnet werden. Dies kann aber vorliegend

offengelassen werden, da der Rekurrent die Festlegung eines

Wertvermehrungsanteils von 50 % auf die Gesamtinvestition nicht

beanstandet und somit nicht geltend macht, dass der wertvermehrende Anteil seiner

Gesamtinvestition höher liege.

4.4.7

Die Wohnschutzkommission nahm in der

angefochtenen Verfügung keine Gesamtbetrachtung des wertvermehrenden Anteils

der gesamten angegebenen Investitionskosten im Sinne einer Pauschalisierung

vor, sondern beurteilte den wertvermehrenden Anteil von verschiedenen

Massnahmen einzeln. Dies ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Es ist bei

dieser Methode sicherlich auch zulässig, den wertvermehrenden Anteil bei

einzelnen Massnahmen auf null festzulegen. Der Rekurrent und die Abteilung

Kantons- und Stadtentwicklung des Präsidialdepartements weisen aber zu Recht

darauf hin, dass es nicht angehen kann, zunächst einzelne der aufgeführten

Sanierungsmassnamen aufgrund eines fehlenden wertvermehrenden Anteils

auszuscheiden und dann bei den übrigen Sanierungsmassnahmen ohne

Einzelqualifizierung unter Berufung auf die in der Verordnung vorgegebene

Begrenzung den wertvermehrenden Anteil auf 50 % festzusetzen. Eine

Beschränkung des wertvermehrenden Anteils auf 50 % unter Berufung auf die

Vorgabe aus der Verordnung ist im Sinn einer Pauschalisierung dann angebracht

und zulässig, wenn sie auf einer Gesamtbetrachtung beruht. Wenn einzelne

Massnahmen individuell qualifiziert werden, muss eine Festlegung des

wertvermehrenden Anteils auch jeweils individuell begründet werden und der

Hinweis auf die obere Grenze gemäss Verordnung reicht hierfür nicht aus. Wenn

etwa in einer Wohnung, die bisher noch über keinen Geschirrspüler verfügt hat,

ein solcher neu eingebaut wird, kann die entsprechende Investition bei einer

individuellen Betrachtung nicht lediglich im Umfang von 50 % als wertvermehrend

qualifiziert werden. Für die nach Abzug der Kosten für die Malerarbeiten (CHF 11’448.50),

die Parkettarbeiten (CHF 4’712.–), die Instandstellung des Balkons (CHF 650.–),

die Ausbesserungsarbeiten im Schlafzimmer (CHF 700.–) und die Arbeiten an

der Küche (CHF 6’953.–) sowie der Kosten für einen neuen Briefkasten (CHF 48.–)

verbleibenden übrigen Investitionskosten von CHF 45’929.85 fehlt in der

angefochtenen Verfügung jegliche Begründung dafür, dass der wertvermehrende

Anteil in diesem Fall lediglich 50 % betragen soll. Der blosse Hinweis auf

die gemäss Verordnung vorgegebene Obergrenze vermag eine solche Begründung im

vorliegenden Fall aus den vorgenannten Gründen nicht zu ersetzen.

Richtig ist hingegen der von der Wohnschutzkommission

vorgenommen Ausschluss von Massnahmen, welche lediglich der Reinigung resp.

Räumung der Wohnung nach dem Tod der früheren Mieterschaft gedient haben. Dies

betrifft vorliegend die Positionen Tatortreiniger (CHF 2’717.80), allgemeine

Reinigungsarbeiten (CHF 5’800.–), Abtransport/Entsorgung Möbel

(CHF 626.60) und Ausräumen des Kellers und der Wohnung (CHF 1’160.–).

Dabei handelt es sich nicht um Massnahmen im Rahmen eines «Umbau-, Renovations-

oder Sanierungsvorhabens» im Sinn von § 8a ff. WRFG. Diese Kosten in Höhe von

insgesamt 10'304.40 sind damit von den Gesamtkosten von CHF 83’115.35

abzuziehen, womit ein Investitionskostentotal von CHF 72’810.95

verbleibt.

Die Wohnschutzkommission weist in Bezug auf die übrigen

eigentlichen Sanierungs- und Renovationsarbeiten zu Recht darauf hin, dass

gemäss den Erläuterungen des Regierungsrats zur Ausführungsverordnung zum WRFG

im Regelfall von einem wertvermehrenden Anteil von 50 % auszugehen ist (vgl.

auch die Vermutung in Art. 14 Abs. 1 VMWG). Diese Regel basiert aber auf einer

Gesamtbetrachtung der Investition. Dabei wird berücksichtigt, dass gewisse

Arbeiten gar keinen Mehrwert generieren und andere im Gegenzug einen solchen

von über 50 %, was auch in der Stellungnahme der Abteilung Kantons- und

Stadtentwicklung des Präsidialdepartements so bestätigt wird. Das von der

Wohnschutzkommission vorgebrachte Argument, die Wohnung sei seit längerem nicht

grundlegend saniert worden und es liege ein aufgeschobener Unterhalt vor,

müsste somit bei jeder einzelnen beurteilten Arbeit berücksichtigt werden. Im

vorliegenden Fall wurde vom Rekurrenten geltend gemacht, dass die Wohnung

aufgrund einer übermässigen Nutzung durch den (verstorbenen) Mieter (intensiver

Raucher, Wand rot gestrichen) und der Folgen des Todesfalls aufwändige

Sanierungsarbeiten erforderlich gewesen seien. Es ist der Wohnschutzkommission

insoweit recht zu geben, als dass diese Instandstellungsarbeiten lediglich dazu

dienen, die Wohnung wieder in den für die Tauglichkeit vorausgesetzten Gebrauch

herzustellen. Dass diese Mängel gemäss Angaben des Rekurrenten durch den

früheren Vermieter verursacht wurden, mag für den Rekurrenten zwar ärgerlich

sein. Dies ändert aber nichts daran, dass die Kosten einer in diesem Fall

erforderlichen Mängelbeseitigung nicht zu einer Wertvermehrung am Mietobjekt

führen. Dies ist bei einer Gesamtbetrachtung zu berücksichtigen. Darüber hinaus

gibt es keine besonderen Anhaltspunkte, dass vorliegend vom Regelfall eines

wertvermehrenden Anteils von 50 % der gesamten Sanierungskosten abzuweichen

ist. Es wird auch nicht geltend gemacht, dass sich der grösste Teil der

baulichen Massnahmen auf Unterhaltsarbeiten beschränke und nicht wertvermehrend

sei. Insgesamt ist somit von eigentlichen Sanierungs- und Renovationsarbeiten

im Gesamtbetrag von CHF 72’810.95 und einem wertvermehrenden Anteil von 50 %

dieser Arbeiten auszugehen, was einen Wertvermehrungsanteil von CHF 36’405.50

ergibt. Dies führt zu einer entsprechenden Korrektur der angefochtenen

Verfügung, die lediglich von einem wertvermehrenden Betrag von CHF 22’964.90

(50 % von 45’929.85) ausging.

4.5

Reduktion des Überwälzungssatzes um 50 %

4.5.1

Der Rekurrent rügt sodann, dass die

Wohnschutzkommission zu Unrecht den von § 24 Abs. 5 WRSchV vorgesehenen

Überwälzungssatz zur Anwendung gebracht habe. Die in dieser Bestimmung

vorgesehene Reduktion des ordentlichen mietrechtlichen Überwälzungssatzes um 50

% verfüge über keine gesetzliche Grundlage. Beim vorliegend zur Anwendung

gelangenden vereinfachten Bewilligungsverfahren werde die

Mietzinserhöhungsdämpfung nebst den von § 8d Abs. 3 WRFG vorgesehenen Abzügen

am Investitionsbedarf zusätzlich durch die von § 8 Abs. 1 WRFG vorgesehenen

maximalen Mietzinserhöhungsbeträge erreicht. Es bestehe daher keine Grundlage

für eine zusätzliche Reduktion des normalen mietrechtlichen Überwälzungssatzes

bei der Berechnung des zulässigen Mietzinses. Die hälftige Reduktion des

mietrechtlichen Überwälzungssatzes sei auch in der Sache willkürlich und führe

zu einer nicht mehr tolerierbaren Ungleichbehandlung zulasten derjenigen

Eigentümerschaft, die der Bewilligungspflicht nach WRFG unterstehen würden, im

Vergleich mit den von der Bewilligungspflicht ausgenommenen Eigentümerschaften,

namentlich den Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Die Halbierung

des Überwälzungssatzes führe dazu, dass die betroffene

Liegenschaftseigentümerschaft nicht nur keinerlei Verzinsung des Kapitals

beanspruchen dürfe, sondern dass ihr auch weder die Amortisation der

Mehrwertinvestition noch deren Unterhalt möglich sei. Damit werde krass gegen

das Prinzip der «Kostenmiete» verstossen, welches unbestrittenermassen die

Grundlage für die Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhung nach dem WRFG

bilde.

4.5.2

Die Wohnschutzkommission berechnete den

maximal zulässigen monatlichen Mietzinsaufschlag pro Monat in Anwendung von § 24 Abs. 5 WRSchV. Die entsprechende Formel ist im Anhang zur WRSchV aufgeführt:

Sie wird als «reduzierter Überwälzungssatz» bezeichnet. Der Mieterinnen-

und Mieterverband weist in seiner Stellungnahme darauf hin, dass die Formel als

eine Art Rabatt auf Art. 14 VMWG zu qualifizieren sei. Bei Art. 14 VMWG handelt

es sich um eine bundeszivilrechtliche Ausführungsbestimmung zu Art. 269a lit. b

OR. Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse, die durch zusätzliche

Leistungen des Vermieters gerechtfertigt sind, in der Regel nicht

missbräuchlich. Gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 1 VMWG gelten Investitionen, die zu

wertvermehrenden Verbesserungen führen, als Mehrleistungen im Sinne von Art.

269a lit. b OR. Art. 14 Abs. 3 VMWG stellt zudem klar, dass nur der Teil

einer Investition, der die Kosten für die Wiederherstellung oder Erhaltung des

ursprünglichen Zustands der Mietsache übersteigt, als zusätzliche Leistung

gilt. Der Vermieter kann also gemäss den bundeszivilrechtlichen Vorschriften

den Mietzins erhöhen, wenn er Renovationsarbeiten (vgl. Art. 260 Abs. 1 OR)

vornimmt, welche die Qualität der Mietsache verbessern und ihren Wert erhöhen

(BGer 4A_75/2022 vom 30 Juli 2024 E. 4.1, 4A_531/2016 vom 11. April 2017 E.

3.1). Gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG gelten Mietzinserhöhungen, die auf

wertvermehrenden Investitionen und energetischen Verbesserungen beruhen, als

nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich dazu dienen, die durch die Investition

verursachten Kosten für Zinsen, Amortisation und Unterhalt angemessen zu

decken. Zur Verzinsung der Investition wird der aktuelle Referenzzinssatz

verwendet. Der zulässige Nettorenditesatz darf gemäss der früher geltenden

Rechtsprechung höchstens ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz liegen

(BGE 123 III 171 E 6a m.w.H = Pra 1997, Nr 123; CHK Handkommentar zum

Schweizerischen Privatrecht, 4. Aufl., Zürich 2023, Art. 269a N 12).

Gemäss der 2020 (vgl. BGE 147 III 14) geänderten Praxis ist nunmehr ein

Nettoertrag zulässig, der den Referenzzinssatz um 2 % übersteigt, solange

der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt. Dieser Modus ist auch bei

der Festlegung des zulässigen Ertrags bei einer Mietzinserhöhung aufgrund

wertvermehrender Investitionen anzuwenden (BGer 4A_75/2022 vom 30 Juli 2024 E.

4.1). Als Unterhalt können 1 % der Gestehungskosten pro Jahr oder 10 %

des Totals von Verzinsung und Amortisation dazugerechnet werden (Rohrer/Rohrer; Urteil des Mietgerichts

Zürich im Verfahren MJ210018-U vom 19. Mai 2022, auszugsweise wiedergegeben in

ZMP 2022, Nr. 5; BGer 4A_56/2023 vom 14. April 2023, MRA 2/23 S. 76, 93).

Aus den vorgenannten Faktoren wird die gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG zulässige Mietzinserhöhung,

die auf wertvermehrenden Investitionen und energetischen Verbesserungen beruht,

berechnet (vgl. zur Berechnung im Einzelfall etwa https://www.mietrecht.ch/wertvermehrende-investitionen,

zuletzt besucht am 10. Dezember 2024; vgl. auch Grünenfelder,

Auslegeordnung der rechtlichen Entwicklung im Schweizer Mietrecht, Auswirkungen

auf die Entwicklung des Immobilienmarktes Basel-Stadt bei Annahme der kantonalen

Initiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz!», Masterarbeit Universität Zürich 2020,

S. 37 f.).

4.5.3

In den Erläuterungen des Regierungsrats zum

Erlass der Wohnraumschutzverordnung wird auf Seite 20 zur Berechnungsformel des

Mietzinsaufschlags folgendes ausgeführt: «§ 24 Abs. 5 WRSchV regelt die

Berechnungsformel des Mietzinsaufschlages. Namentlich werden die – nach Abs. 2

und 3 gegebenenfalls gekürzten – überwälzbaren Investitionskosten als Grundlage

der Berechnung eingesetzt. Diese Investitionskosten werden in der Regel

halbiert, da pauschalisiert wird, dass max. 50 % der überwälzten

Investitionskosten wertvermehrend sind. Dieser wertvermehrende Anteil wird mit

dem jeweils massgebenden Überwälzungssatz multipliziert. Ergebnis dieser

Berechnung ist der maximale jährliche Mietzinsaufschlag. Damit ein Vergleich

mit den Bandbreiten gemäss § 8d Abs. 1 WRFG einfach möglich ist, ist das

Ergebnis in der Folge noch durch 12 zu dividieren. Überschreitet der so

berechnete Mietzinsaufschlag pro Monat die Bandbreiten gemäss § 8d Abs. 1 WRFG

und wurde die Pauschale gemäss Abs. 4 nicht gesenkt oder erhöht, so wird der

Mietzinsaufschlag auf den maximalen Pauschalbetrag der Bandbreite gemäss § 8d Abs. 1 WRFG begrenzt und festgesetzt».

Damit wird der Hintergrund der Formel nicht näher erläutert.

Der Rekurrent und der Mieterinnen- und Mieterverband weisen zu Recht darauf

hin, dass diese offensichtlich an die Praxis zu Art. 14 VMWG angelehnt

ist. Aus den Zahlenangaben ist zu entnehmen, dass der Regierungsrat im Einklang

mit der früheren Rechtsprechung (BGE 123 III 171 E 6a = Pra 1997, Nr 123

mit weiteren Hinweisen) offenbar davon ausgegangen ist, dass der zulässige

Nettorenditesatz ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz liegen soll und

dass von einer pauschalisierten Lebensdauer der betroffenen Bauteile von

30.

Jahren und einem Unterhaltszuschlag von 10 % ausgegangen wird.

Nicht aus den bundeszivilrechtlichen Vorgaben herleitbar ist der Faktor 0.5 am

Anfang der Formel. Eine Erklärung ergibt sich wohl aus dem Begriff des

«reduzierten Überwälzungstarifs». Es ist somit davon auszugehen, dass der

Regierungsrat den Überwälzungstarif in Anlehnung an die Berechnung der gemäss Art.

14.

Abs. 4 VMWG zulässigen Mietzinserhöhungen festgelegt und den bei dieser

Berechnung resultierenden Betrag um die Hälfte gekürzt hat. Die Abteilung

Kantons- und Stadtentwicklung des Präsidialdepartements weist in ihrer

Stellungnahme vom 30. November 2023 darauf hin, dass der Regierungsrat gemäss § 105 Abs. 2 KV in Verbindung mit § 22 WRFG über die grundsätzliche Kompetenz

verfüge, die erforderlichen Ausführungsbestimmungen zum WRFG zu erlassen.

Gemäss § 8b Abs. 1 WRFG seien die Mietzinsaufschläge amtlich zu beschränken und

während der Dauer von fünf Jahren ab definitiver Nutzungsfreigabe einer

Mietzinskontrolle zu unterstellen. § 8b Abs. 2 WRFG halte fest, dass die

Massnahmen, d.h. die Bewilligungspflicht, die amtliche Beschränkung der

Mietzinsaufschläge sowie die Mietzinskontrolle, zum Zweck hätten, die Mietzinse

so zu gestalten, dass sie den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung

entsprechen und den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie

die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren. Es seien

somit sowohl beim vereinfachten wie auch beim umfassenden Bewilligungsverfahren

die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung bei der Festlegung der

maximalen Mietzinsaufschläge zu berücksichtigen. In Verbindung mit den erwähnten

§§ 105 Abs. 2 KV, 8b Abs. 1 und 2 sowie 22 WRFG bestehe ein gesetzlicher

Auftrag an den Regierungsrat, die Berechnung der Mietzinsaufschläge

ausführlicher zu regeln, damit diese dem erwähnten Zweck entsprechen könnten.

Diesem gesetzlichen Auftrag sei der Regierungsrat durch die § 24 und 25 WRSchV

zur Berechnungsmethode nachgekommen. Durch die Fixierung der Berechnungsmethode

in der Verordnung anhand der durch das Gesetz vorgegebenen Leitlinien und

Grundsätze in den §§ 8d und 8e WRFG werde sichergestellt, dass eine

rechtsgleiche Anwendung nach mathematischen Kriterien erfolgen könne. Zur Frage

der Halbierung der gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG zulässigen Mietzinserhöhungen für

den gemäss WRFG zu bestimmenden Mietzinsaufschlag bestätigt die Abteilung

Kantons- und Stadtentwicklung des Präsidialdepartements zwar, dass der

Überwälzungssatz im Vergleich zum mietrechtlichen Normalsatz reduziert worden

sei (Stellungnahme, S. 4). Mit welcher Begründung diese Reduktion um 50 %

(zusätzlich zur Begrenzung des wertvermehrenden Anteils einer Investition auf 50 %)

zustande kam, wird aber in der vorgenannten Stellungnahme nicht weiter erläutert.

Es kann lediglich darüber spekuliert werden, dass der Regierungsrat zum

Ergebnis gekommen ist, dass eine gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG berechnete zulässige

Mietzinserhöhung wohl in sehr vielen Fällen über den in § 8d Abs. 1 WRFG

festgelegten Maximalsätzen zu liegen käme (vgl. etwa die Beispielsrechnungen

bei Grünenfelder, a.a.O., S. 42).

Bei einer direkten Anwendung der Berechnung gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG würde

somit bei einem Grossteil der Fälle der Maximalsatz von § 8d Abs. 1 WRFG zur

Anwendung gelangen. Die in § 8d Abs. 1 WRFG vorgesehene Bandbreite käme dann im

Ergebnis in der Praxis lediglich bei der oberen Begrenzung zum Tragen. Der

Regierungsrat wollte offenbar eine Abstufung der zulässigen Mietzinsaufschläge

in der Anwendungspraxis auch unterhalb des gesetzlich festgelegten Maximalwerte

erreichen. So könnten Investitionskosten bis zu einem bestimmten Richtwert auf

Basis einer reduzierten Rendite zu max. 50 % auf den Mietzins überwälzt werden

(Bericht des Regierungsrats betreffend Kantonale Volksinititative «JA zum

ECHTEN Wohnschutz vom 30. Juni 2021, S. 27). In diesem Sinn hat der

Regierungsrat bereits im Ratschlag betreffend Anpassung des Gesetzes über

Wohnraumförderung vom 11. Dezember 2018 davon gesprochen, dass die Gesetzes-

und Verordnungsgebung bestehende Anreize der Investoren reduzieren soll, ihre

Liquidität in wertvermehrende Sanierungen zu stecken (Ratschlag Anpassung WRFG

vom 11. Dezember 2018, S. 18). Zudem hat gemäss Ausführungen von Grünenfelder eine Arbeitsgruppe unter

der Federführung des Präsidialdepartements im Jahr 2019 nach einer

Berechnungsmethode für Mietzinsaufschläge gesucht, die «strenger wirken soll

als die Mietrechtspraxis» (Grünenfelder,

a.a.O., S. 21). Darauf deuten die Ausführungen auf Seite 27 des Berichts des

Regierungsrats betreffend Kantonale Volksinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz»

vom 30. Juni 2021 hin. Darin wird ausgeführt, dass die (damalige)

Wohnraumschutzverordnung für Sanierung und Umbau im unbewohnten Zustand mit dem

sogenannten «Basler Modell» für die Beschränkung von Mietzinsaufschlägen nach

Sanierung und Umbau und von Mietzinsen bei Ersatzneubau ein abgestuftes System

vorsehe. Ob der Regierungsrat mit der Festlegung des «reduzierten

Überwälzungstarifs» im Anhang zur WRSchV den 2019 diskutierten Ansatz zur

Herleitung der maximalen Mietzinsaufschläge durch eine prozentuale Begrenzung

im Vergleich zur Verteilung der Mietzinsen im Kanton Basel-Stadt und unter Berücksichtigung

des Gebäudeversicherungswerts weiterverfolgt hat oder nicht, geht aus den Erläuterungen

zur Verordnung nicht hervor (vgl. dazu auch den Vorschlag der Wirtschafts- und

Abgabekommission des Grossen Rats in ihrem Mitbericht zum Ratschlag betreffend

Anpassung des Gesetzes über die Wohnraumförderung vom 19. August 2019, S.

6: Perzentilverfahren, «Basler Modell zur Beschränkung von Mietzinsaufschlägen

nach bewilligungspflichtigen Massnahmen»). Welche Berechnungsmodelle oder

erwünschte Zielvorgaben der Reduktion des mietrechtlichen Überwälzungstarifs um

50.

% zu Grunde liegen, lässt sich aufgrund der fehlenden Begründung nicht

klar eruieren.

4.5.4

Die Beschränkung der Möglichkeiten, eine

wertvermehrende Investition eines Umbau‑, Renovations- und

Sanierungsvorhabens bei der Festlegung des Mietzinses zu berücksichtigen,

stellt einen Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV, § 11 Abs. 1 lit. r KV) und wohl auch in die aus der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV)

abgeleitete Vertragsfreiheit dar (BGE 146 I 70 E. 6.1; VGE VG.2020.10 vom 7.

Februar 2022 E. 3.5.1). Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer

gesetzlichen Grundlage und müssen durch ein öffentliches Interesse

gerechtfertigt sowie verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 1 bis 3 BV; BGer

1C_138/2023 vom 10.06.2024 E. 4.1.1). Schwerwiegende Einschränkungen müssen im

Gesetz selbst vorgesehen sein. Das Bundesgericht hat in verschiedenen

Entscheiden festgehalten, dass die Kantone verhältnismässige Massnahmen zur

Bekämpfung der Mietknappheit treffen können und dass auch die Einführung einer

Bewilligungspflicht für den Abbruch, den Umbau und die Renovation von

Wohnhäusern und die Verknüpfung der Bewilligung für eine Wohnungsrenovation an

die Bedingung einer zeitlich begrenzten Mietzinskontrolle zulässig sein kann

(BGE 146 I 70 E. 5.2.2, 131 I 333 E. 2.2 = Pra 95 Nr. 75; Baumann, a.a.O., S. 201). Nach ständiger

Rechtsprechung entspricht die Bekämpfung der Wohnungsnot einem klaren

öffentlichen Interesse (BGer 1C_138/2023 vom 10. Juni 2024 E.

4.4, 1C_529/2015 vom 5. April 2016 E. 4.3, in SJ 2016 I 313, mit zahlreichen

Hinweisen; BGE 101 Ia 502 E. 3b). Es ist angesichts der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu den gesetzlichen Regelungen im Kanton

Genf und im Kanton Waadt davon auszugehen, dass die im WRFG für Zeiten der

Wohnungsnot vorgesehene Einführung einer Bewilligung für Umbau-, Renovations-

und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt

hinausgehen, und die damit verbundene zeitlich begrenzte Festlegung einer

zulässigen Mietzinserhöhung mit anschliessender Mietzinskontrolle als

grundrechtskonform zu qualifizieren und auch mit dem Bundesrecht vereinbar ist.

Das gilt auch für die im Gesetz für die bei Anwendung des vereinfachten

Verfahrens festgelegte Spanne der zulässigen Mietzinsaufschläge in Folge der

erfassten Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben. Da der Regierungsrat für

den Erlass von Ausführungsbestimmungen zuständig ist, ist es ihm zweifellos

unbenommen, den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Bestimmungen zu erlassen,

welche der Wohnschutzkommission erlauben, innerhalb der vom Gesetzgeber

vorgegebenen Spanne gemäss § 8d Abs. 1 WRFG den Mietzinsaufschlag nach

sachlichen Kriterien rechtsgleich festzulegen.

4.5.5

Aus den von der Wohnschutzkommission

publizierten Fällen resp. auch dem vorliegenden Fall ergibt sich, dass die in

Anwendung des «reduzierten Überwälzungstarifs» berechneten Mietzinsaufschläge

im mittleren Bereich der im Gesetz vorgegebenen Spanne liegen. In einem Fall

hat die Wohnschutzkommission einen Mietzinsaufschlag von CHF 69.– (Küchen- und

Badsanierung, Maler-, Gipser- und Plattenarbeiten sowie neue Bodenbeläge und

Elektroarbeiten in einer Einzelwohnung mit einem Gesamtvolumen von CHF 77’153.–)

und in einem anderen einen solchen von CHF 79.– (Bad- und Strangsanierung,

Einbau neuer Wohnungsabschlusstüren, einer neuen Schliessanlage und einer

natürlichen Rauch- und Wärmeabzugsanlage in fünf Dreizimmer-Wohnungen einer

Liegenschaft mit einem Volumen von rund CHF 80’000.– pro Wohnung)

bewilligt. In beiden Fällen hätte der die Anwendung der mietrechtlichen

Überwälzungsregeln ohne den im Anhang zur WRSchV vorgesehenen Reduktionsfaktor

um 50 % dazu geführt, dass die sich daraus ergebende Mietzinserhöhung den

im WRFG für das vereinfachte Verfahren vorgeschriebenen Maximalwert

überschritten hätte. Das trifft auch für den hier vorliegenden Fall zu. Bei den

hier gemäss den obigen Ausführungen anzunehmenden wertvermehrenden

Investitionen von CHF 36’405.50 würde bei Anwendung der Überwälzungsformel

gemäss Anhang zur WRSchV (in Anwendung eines Referenzzinssatzes von 1.5%, vgl.

dazu unten E. 4.6) ohne die darin vorgesehene Reduktion um 50 % ein

zulässiger Mietzinsaufschlag von CHF 144.60 ergeben. Zu einem ähnlichen

Ergebnis führt die Berechnung unter Verwendung des online-tools auf https://www.mietrecht.ch/wertvermehrende-investitionen.

Bei Anwendung des vereinfachten Verfahrens käme hier somit die Obergrenze von

CHF 120.– für eine Dreizimmerwohnung zum Tragen. Die in der Verordnung

vorgesehene Reduktion um 50 % führt nun dazu, dass lediglich ein

Mietzinsaufschlag von CHF 72.30

gewährt werden könnte. Erst bei

einer Investition mit einem Mehrwertanteil von über CHF 60’000.– kommt ein

Mietzinsaufschlag in der Höhe des Maximalwertes von § 8d Abs. 1 WRFG zur

Anwendung.

Es ist nicht zu bestreiten, dass der Regierungsrat mit der

Kürzung des mietrechtlichen Überwälzungstarifs um 50 % erreicht hat, dass

die Mietzinserhöhungen bei Sanierungen nur eingeschränkt möglich sind (vgl. Meyer/Frey/Aepli, BSS

Volkswirtschaftliche Beratung AG, Schlussbericht Wohnraumschutz im Kanton

Basel-Stadt – Auslegeordnung, Basel, 2024, S. 1). Meyer/Frey/Aepli kommen in ihrer Studie zum Schluss, dass der

in der Verordnung definierte Überwälzungssatz und die Weise, auf die die Wohnschutzkommission

die überwälzbaren Kosten bestimmt, der Überwälzung der Sanierungskosten auf die

Mietenden deutlich engere Grenzen setzt als das OR (a.a.O. S. 13). Wenn

bei einer Sanierung die gemäss bundeszivilrechtlicher Regelung zulässige

Überwälzung der (wertvermehrenden) Kosten um 50 % reduziert wird, führt

dies zunächst einmal direkt zu einer Reduktion der aufgrund der Sanierung erfolgten

Mietzinserhöhung. Zudem dürfte die Aussicht, dass nur die Hälfte der Kosten von

wertvermehrenden Ausgaben auf die Mietenden überwälzt werden kann, auch dazu

führen, dass vermehrt auf Sanierungen verzichtet wird (Meyer/Frey/Aepli, a.a.O. S. 15). Der direkte Effekt der

Beschränkung der Mietzinserhöhungen bei wertvermehrenden Investitionen

einerseits und der indirekte Effekt der Reduktion der Anzahl von solchen

Vorhaben aufgrund deren gesunkener Attraktivität steht zweifellos im Einklang

mit dem verfassungs- und gesetzmässigen Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten

sowie in Zeiten von Wohnungsnot die Wohnbevölkerung vor Verdrängung durch

Kündigung und Mietzinserhöhungen zu schützen (§ 34 Abs. 4 KV, § 1 Abs. 2 WRFG).

Allerdings ist zu beachten, dass der Kanton in der Verfassung auch zur Verfolgung

von anderen Zielsetzungen, wie auch zum Schutz des Eigentums und der freien

wirtschaftlichen Betätigung verpflichtet ist (§ 11 Abs. 1 lit. r und lit. s

KV).

4.5.6

Gemäss § 8a Abs. 2 WRFG haben die Massnahmen zum

Ziel, die Mietzinse so zu gestalten, dass sie den überwiegenden Interessen der

Bevölkerung entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen

Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen. Es ist

aufgrund der obigen Ausführungen und den Auswirkungen in der Praxis davon

auszugehen, dass der Regierungsrat mit der Festlegung eines reduzierten

Überwälzungssatz den vorerwähnten Dämpfungseffekt bei den Mietzinsaufschlägen

im Zusammenhang von Sanierungsprojekten angestrebt hat. Er hat dabei der

Stossrichtung der Initiativen zum Wohnschutz Rechnung getragen und vom

Spielraum Gebrauch gemacht, welcher der Gesetzgeber mit der in § 8d Abs. 1 WRFG

festgesetzten Spanne geschaffen hat. Es wäre sicherlich angesichts des mit den

hier vorliegenden Eingriffen in die Grundrechte wünschenswert, wenn auf

Gesetzesstufe festgelegt würde, nach welchen Kriterien festgelegt wird, wie der

zulässige Mietzinsaufschlag im Falle von Umbau-, Renovations- oder

Sanierungsvorhaben (beim vereinfachten Verfahren) innerhalb der gesetzlich

festgesetzten Spanne im Einzelfall zu bestimmen ist. Da das Gesetz die hierfür

relevanten Parameter aber nicht festgelegt, sondern lediglich allgemeine

Zielvorgaben und (beim vereinfachten Bewilligungsverfahren) eine Bandbreite der

zulässigen Mietzinsaufschläge enthält, sind die vom Regierungsrat erlassenen

Ausführungsbestimmungen unter diesen Umständen nicht zu beanstanden. Es wäre

aber zumindest hilfreich gewesen, wenn der Regierungsrat die Überlegung, welche

der Festlegung des «reduzierten Überwälzungstarifs» im Anhang zur WRSchV zu

Grunde liegen, in den entsprechenden Erläuterungen dargelegt hätte.

4.5.7

Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung ist

auch zu berücksichtigen, dass es dem Rekurrenten unbenommen ist, gemäss § 8e Abs. 1 WRFG mit einem begründeten Antrag zu verlangen, dass das Sanierungsvorhaben

nicht gemäss §§ 8c (einfaches Prüfverfahren) und 8d (vereinfachtes

Bewilligungsverfahren), sondern im umfassenden Bewilligungsverfahren gemäss § 8e WRFG geprüft wird. In diesem wird im Gesetz keine Bandbreite der zulässigen

Mietzinserhöhungen festgelegt. Gemäss § 8e Abs. 4 WRFG werden bei der

Festlegung der Mietzinsaufschläge im umfassenden Bewilligungsverfahren solche

Investitionskosten berücksichtigt, die direkt den in Abs. 3 lit. a bis d derselben

Bestimmung aufgeführten Zielen dienen, soweit die Wohnungen nach Abschluss des

Vorhabens in derselben Kategorie belassen und den überwiegenden Bedürfnissen

der Wohnbevölkerung entsprechen. Vorbehalten bleiben zudem gemäss § 8e Abs. 7 WRFG «besondere Nachweise im Rahmen des Bundesrechts, soweit die Bauherrschaft

Antrag stellt und sie im Detail belegt». Gemäss § 25 Abs. 7 Satz 2 WRSchV ist

ein solcher im Rahmen des Bundesrechts geltend gemachter und nachgewiesener

darüberhinausgehender Aufschlag zu dem gemäss § 25 Abs. 1 bis 7 Satz 1 WRSchV

berechneten maximalen Mietzinsaufschlag hinzuzurechnen. Eine ähnlich gelagerte

Bestimmung findet sich auch im Genfer LDTR. Gemäss Art. 11 («Mode de calcul»)

berücksichtigt die zuständige Behörde bei der Festlegung der nach dem Umbau

(«transformation«) zulässigen Mietzinsen neben den Kapital- und Amortisations-

und Unterhaltskosten die anderen Faktoren gemäss Art. 269 ff. OR für eine

Erhöhung oder Reduktion («des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre

en considération selon les articles 269 et suivants du code des obligations»;

vgl. dazu etwa Bericht des Regierungsrats betreffend Kantonale Volksinititative

«JA zum ECHTEN Wohnschutz» vom 30. Juni 2021, S. 19).). Ob und in welchen

Fällen eine gemäss Art. 269a OR resp. Art. 14 VMWG berechneten

Mietzinsaufschlags, insbesondere bei einer energetischen Sanierung/Verbesserung

im Sinne von Art. 14 Abs. 2 VMWG, als ein «darüberhinausgehender

Mietzinsaufschlag im Rahmen des Bundesrechts» zwingend zu berücksichtigen ist,

muss hier nicht geprüft werden, da der Rekurrent im vorliegenden Fall keine

Beurteilung des Sanierungsvorhabens im umfassenden Verfahren beantragt hat.

4.5.8

Entgegen den Ausführungen des Mieterinnen- und

Mieterverbands führt der vom Regierungsrat vorgenommenen Bezug zu Art. 14 Abs.

4.

VMWG bei der Festlegung des zulässigen Mietzinsaufschlags (innerhalb der

Spannbreite von § 8d Abs. 1 WRFG) nicht dazu, dass die Anwendung der

Wohnschutzbestimmungen als bundesrechtswidrig zu qualifizieren sind. In den

durch das Bundeszivilrecht geregelten Bereichen behalten die Kantone gemäss

Art. 6 ZGB die Kompetenz, öffentlich-rechtliche Vorschriften zu erlassen.

Privatrechtlich geregelte Bereiche, welche auch von öffentlichem Interesse

sind, können aufgrund der expansiven Kraft durch kantonales öffentliches Recht

ergänzt oder deren Schutz verstärkt werden. (Hrubesch-Millauer/

Bosshardt, Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches,

[Art. 1–9 ZGB], Bern 2019, S. 193). Gemäss den von der Rechtsprechung zu

Art. 6 ZGB entwickelten Grundsätzen behalten die Kantone ihre Kompetenz im

Bereich des Bundeszivilrechts zum Erlass von öffentlich-rechtlichen

Vorschriften, vorausgesetzt, dass der Bundesgesetzgeber die Materie nicht

abschliessend regelt, die kantonale Regelung durch ein öffentliches Interesse begründet

ist und sie nicht gegen Sinn und Geist des Bundesrechts verstösst oder die

Durchsetzung desselben vereitelt oder beeinträchtigt (BGE 146 I 70 E. 5.2.1,

137.

I 135 E. 2.5.2, 131 I 333 E. 2.1 = Pra 95 Nr. 75; Baumann, a.a.O., S. 201). Das

Bundesgericht hat wiederholt darauf hingewiesen, dass es den Kantonen freisteht,

verhältnismässige Massnahmen zur Bekämpfung der Knappheit auf dem

Mietwohnungsmarkt zu erlassen, indem sie beispielsweise den Abbruch, den Umbau

und die Renovation von Wohnhäusern von einer Bewilligungspflicht abhängig machen

und in diesen Fällen eine Mietzinskontrolle vorschreiben, (BGE 149 I 25 E. 4.2.2,

146.

I 70 E. 5.2.2; BGer 1C_235/2023 vom 11. März 2024 E. 6.1, siehe auch

1C_110/2017 vom 29. Mai 2018 E. 3.1). Der Zulässigkeit solcher Instrumente zur

Bekämpfung der Mietknappheit steht auch der Umstand nicht entgegen, dass sie

sich indirekt auf das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern auswirken

können, indem die Höhe der Mietzinse für die betroffenen Wohnungen beschränkt

wird (BGE 146 I 70 E. 5.2.2; Baumann,

a.a.O., S. 201). Die vorliegend relevanten Bestimmungen des WRFG und auch die

Ausführungsbestimmungen in der WRSchV führen keine allgemeine Kontrolle der

Mieten ein, sondern nur in Fällen, in denen es darum geht, in Zeiten der

Wohnungsnot die Erhöhung von Mieten im Zusammenhang mit dem Umbau‑,

Renovations- und Sanierungsvorhabens zu begrenzen. Daran ändert auch der Bezug

auf Berechnungsmethoden nichts, die (mit Abweichungen) auch bei den

bundeszivilrechtlichen Vorschriften zur Anwendung gelangen. Während Art. 269

ff. OR verhindern sollen, dass Vermieterinnen und Vermieter zum Nachteil der

Mieterinnen und Mieter eine übermässige Rendite erzielt, bezwecken die

kantonalen und kommunalen Massnahmen, ein genügendes Angebot von Mietwohnungen

in einem bestimmten Preissegment sicherzustellen (BGE 146 I 70 E. 5.2.3; BGer

1C_110/2017 vom 29. Mai 2018 E. 3.1). Eine Bezugnahme auf

bundesrechtliche Regeln zur Mietzinsfestsetzung im kantonalen Recht ändert

nichts daran, dass das WRFG und somit auch dessen Ausführungsbestimmungen

gemäss den obigen Ausführungen einen anderen Zweck verfolgen (vgl. zur Regelung

im Genfer LDTR: Maunoir, La

nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 S. 327; Genève Cour

de justice ATA/661/2024 vom 4. Juni 2024 E. 6.1 und Bericht des

Regierungsrats betreffend Kantonale Volksinititative «JA zum ECHTEN Wohnschutz»

vom 30. Juni 2021, S. 19). Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die

Anwendung des «reduzierten Überwälzungstarifs» im Anhang zur WRSchV dem Sinn

und Geist der bundesrechtlichen Vorschriften widersprechen soll oder mit dem

Verhältnismässigkeitsprinzip nicht vereinbar sein sollte, zumal der Mietzins

nach Ausführung der Sanierung in den vorgebebenen Grenzen erhöht werden kann

und die Mietzinskontrolle zeitlich befristet ist (vgl. zu den sich aus dem

Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergebenden Schranken: BGer 1C_110/2017 vom

29.

Mai 2018 E. 4.3.2). Es ist zwar nicht zu verkennen, dass die

Vermieterschaft bei Anwendung der bundesrechtlichen Vorschriften zum Schutz vor

missbräuchlichen Mietzinsen in Art. 269 ff. OR den Mietzins stärker erhöhen

könnte, als dies aufgrund des Bewilligungsverfahrens gemäss WRFG und der WRSchV

der Fall ist. Diese (bundesrechtlichen) Bestimmungen zielen allerdings nicht darauf

ab, dem Vermieter eine Rendite von einer gewissen Höhe oder gar eine maximal

zulässige Rendite zu garantieren (BGE 146 I 70 E. 5.2.3). Kantonale

Vorschriften, welche in Zeiten der Wohnungsnot die Erhöhung von Mieten im

Zusammenhang mit dem Umbau‑, Renovations- und Sanierungsvorhabens

(zeitlich begrenzt) einschränken – mit dem gesetzlich vorgegebenen Ziel einer

Mietzinsgestaltung, die den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung

entspricht und den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie die

bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren soll (§ 8b Abs. 2 WRFG) – sind gemäss der vorzitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung

zu ähnlich gelagerten Regelungen in anderen Kantonen als zulässig anzusehen.

4.5.9

Aus den vorgenannten Gründen ist davon

auszugehen, dass die Berechnung des zulässigen Mietzinsaufschlags beim

vereinfachten Verfahren im Rahmen der im Gesetz vorgeschriebenen Spanne und

unter Verwendung der Vorgaben aus dem WRSchV resp. dem Anhang zum WRSchV mit

den verfassungsmässigen Vorgaben insoweit im Einklang steht.

4.6

Massgeblicher Referenzzinssatz

Schliesslich macht der Rekurrent geltend, dass für die

Bestimmung des Überwälzungssatzes gemäss Anhang 1 zur WRSchV der Referenzzinssatz

im Zeitpunkt des Entscheids über die zulässige Mietzinserhöhung massgebend sein

müsse und nicht derjenige im Zeitpunkt der Gesuchseingabe.

In § 24 Abs. 6 WRSchV wird ausgeführt, dass der jeweils

massgebende Überwälzungssatz anhand der Formel in Anhang 1 zu ermitteln ist. In

diesem wird auf den Referenzzinssatz verwiesen. Der Rekurrent weist zu Recht

darauf hin, dass es keine Gründe dafür gibt, nicht auf den im Zeitpunkt des

Erlasses der Verfügung geltenden Referenzzinssatz abzustellen. Dieser beträgt

unbestrittenermassen 1.5 %. Bei den hier gemäss den obigen Ausführungen

anzunehmenden wertvermehrenden Investitionen von CHF 36’405.50 ist somit unter

Anwendung der Vorgaben aus dem WRFG und der WRSchV ein Mietzinsaufschlag von CHF 72.30

pro Monat zu bewilligen.

Insgesamt ist somit das Eventualbegehren 2 des Rekurrenten betreffend

die Festlegung des Nettomietzinsaufschlags teilweise gutzuheissen.

4.7

Weitere Eventualanträge

4.7.1

Der Rekurrent verlangt mit Eventualantrag 3a, dass

die fünfjährige Mietzinskontrolle erst im Anschluss an die Mitteilung über den

Abschluss der Arbeiten gemäss Ziffer 1 der Verfügung zu erfolgen hat, was von

der Wohnschutzkommission in ihrer Rekursantwort nicht mehr bestritten wird. Der

Eventualantrag 3a ist damit gutzuheissen. Gemäss § 26 Abs. 1 WRSchV

beginnt die Mietzinskontrolle für die Dauer von fünf Jahren bei

baubewilligungspflichtigen Vorhaben ab dem Zeitpunkt der definitiven

Nutzungsfreigabe. Bei nicht baubewilligungspflichtigen Vorhaben beginnt die

Mietzinskontrolle für die Dauer von fünf Jahren ab der Mitteilung der

Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers über den Abschluss der Bauarbeiten an

die Wohnschutzkommission. Gemäss den Angaben des Rekurrenten, die im

vorliegenden Verfahren nicht Gegenstand der verwaltungsgerichtlichen Prüfung

sind, ist das Vorhaben nicht baubewilligungspflichtig, womit Satz 2 der

Bestimmung zur Anwendung kommt. Die Wohnschutzkommission kontrolliert gemäss § 26 Abs. 2 WRSchV die Einhaltung der von ihr festgelegten Auflagen sowie die

Einhaltung der Verfügung stichprobenartig und auf entsprechende Mitteilung hin.

Es wird Aufgabe der Wohnschutzkommission sein, im Fall einer ausbleibenden

Meldung über den Abschluss der Arbeiten die angemessenen Massnahmen zur Prüfung

der Einhaltung der von ihr festgelegten Auflagen sowie die Einhaltung der

Verfügung zu ergreifen.

Die Wohnschutzkommission hält in ihrer Vernehmlassung fest,

da sie eine Anweisung an das Grundbuch- und Vermessungsamt lediglich im Zuge

einer Mitteilung des Rekurrenten über den Abschluss der Bauarbeiten erteilen

werde, erübrige sich auch eine Mitteilung des Rekurrenten über einen

allfälligen Verzicht auf die Durchführung des bewilligten Sanierungsvorhabens.

Darüber hinaus besteht entgegen dem Eventualantrag 3b des Rekurrenten kein

Anspruch des Rekurrenten auf Feststellung, wonach eine Vornahme von (noch nicht

definierten) Umbau- und Sanierungsarbeiten für eine Eigennutzung der Wohnung

durch den Mieter «in keiner Weise gemäss WRFG bewilligungspflichtig ist, die

diesfalls unterlassene Einholung einer Bewilligung gemäss WRFG auch in keiner

Weise eine strafbare Handlung nach § 20 Abs. 1 WRFG darstellt und keine Anmerkung

einer fünfjährigen Mietzinskontrolle für die Wohnung B____ im Grundbuch

erfolgen darf.» Die Wohnschutzkommission hat in der angefochtenen Verfügung

zutreffend darauf hingewiesen, dass eine solche Möglichkeit im Gesuch des

Rekurrenten nur vage als Variante angegeben wurde (s. oben E. 2.2, mögliche

Vorgehensweise 3). Die Wohnschutzkommission weist zu Recht darauf hin, dass sie

sich zu solchen unbestimmten Plänen nicht äussern muss und sich auf die Prüfung

des in Ziffer 2 des Gesuches immerhin einigermassen Begehrens um Prüfung im

vereinfachten Verfahren beschränken konnte. Es besteht kein Anspruch des

Rekurrenten auf eine Feststellung der möglichen rechtlichen Beurteilung eines

noch in keiner Weise festgelegten möglichen Vorgehens des Rekurrenten.

4.7.2

Entgegen dem Eventualantrag 4 des Rekurrenten

kann auch nicht festgestellt bzw. festgelegt werden, dass die vom Rekurrenten

zwecks allfälliger Wiedervermietung geplanten Arbeiten in der 3-Zimmer-Wohnung,

3.

OG, B____ bereits vor Eintritt der Rechtskraft der Verfügung der Wohnschutzkommission

vom 26. Juni 2023 (Fall Nr. 105149039) ausgeführt werden dürfen. Gemäss den

obigen Ausführungen bedarf die vom Rekurrenten geplante Sanierung einer

Bewilligung gemäss § 8a Abs. 1 und 3 WRFG. Im Gesetz selbst ist nicht

festgelegt, dass mit den bewilligungspflichtigen Arbeiten erst begonnen werden

kann, wenn die entsprechende Bewilligung rechtskräftig erteilt worden ist. Dies

entspricht aber grundsätzlich dem Charakter einer Bewilligung. Im Bau- und

Planungsgesetz (BPG, SG 730.100) ist in § 89 Abs. 1 lit. a festgehalten,

dass das zuständige Vollzugsorgan die Einstellung von Bauarbeiten verfügt, wenn

für das Vorhaben nötige Bewilligungen fehlen. Es ist davon auszugehen, dass

sich diese Bestimmung in erster Linie auf Bewilligungen aus dem

Baubewilligungsverfahren bezieht. Im WRFG wird aber explizit auf die

Abwehrmassnahmen des BPG für Abbruch, Umbau, Sanierung und Ersatzneubau sowie

Zweckentfremdung, welche ohne die erforderliche Bewilligung vorgenommen werden,

verwiesen (§ 21 Abs. 1 WRFG). Gemäss § 56 der Bau- und Planungsverordnung (BPV,

SG 730.110) darf mit der Ausführung bewilligungspflichtiger Bauvorhaben erst

begonnen werden, wenn die Baubewilligung vollstreckbar geworden ist. Es ist

unter diesen Umständen nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat in § 23 Abs. 8 WRSchV festgelegt hat, dass mit der Ausführung der baulichen Massnahmen

erst nach Rechtskraft der WRFG-Bewilligung begonnen werden darf. Für die vom

Verordnungsgeber vorgenommene Unterscheidung, wonach bei Baubewilligungen die

Vollstreckbarkeit der Verfügung ausreicht, während bei Bewilligungen gemäss

WRFG die Rechtskraft der Verfügung verlangt wird, fehlt in den Erläuterungen

zur WRSchV eine Erklärung. Es ist aber zu beachten, dass Verfügungen der

Baubewilligungsbehörden in der Regel bei der Baurekurskommission angefochten

werden können, wobei den entsprechenden Rekursen gemäss § 5 Abs. 3 des Gesetzes

betreffend die Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) im Regelfall die aufschiebende

Wirkung zukommt. Demgegenüber sind Verfügungen der Wohnschutzkommission gemäss

den obigen Ausführungen (direkt) beim Verwaltungsgericht anfechtbar. Solche

Rekurse hemmen gemäss § 17 Abs. 1 VRPG die Vollstreckbarkeit der angefochtenen

Verfügung nicht. Es ist davon auszugehen, dass der Regierungsrat mit der

Formulierung in § 23 Abs. 8 WRSchV sicherstellen wollte, dass mit der

Ausführung der (nach WRFG bewilligungspflichtigen) baulichen Massnahmen noch

nicht begonnen wird, wenn noch ein Rekurs an das Verwaltungsgericht möglich ist

oder dieser schon eingereicht worden ist. Unter Berücksichtigung des

Verhältnismässigkeitsgrundsatzes muss es aber sowohl der Wohnschutzkommission

als auch im entsprechenden Rekursverfahren der Verfahrensleitung des Verwaltungsgerichts

möglich sein, dem möglicherweise überwiegenden Interesse der Eigentümerschaft

an einer Umsetzung von dringend erforderlichen baulichen Massnahmen mit dem

Erlass von entsprechenden vorsorglichen Massnahmen Rechnung zu tragen. Diese

Frage ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu

beantworten (vgl. zu den Voraussetzungen der Anordnung von vorsorglichen

Massnahmen etwa VGE VD.2021.241 vom 20. März 2022 E. 3.1, VD.2021.78 vom

21.

Juni 2021 E. 2.2.3). Dies wurde auch vorliegend so gehandhabt. Daraus lässt

sich aber nicht ableiten, dass in jedem Fall das Interesse der Eigentümerschaft

an einer Umsetzung von baulichen Massnahmen vor Rechtskraft der

Bewilligungsverfügung der Wohnschutzkommission als überwiegend zu betrachten sind.

4.8

Schlussfolgerung

Aufgrund der obigen Ausführungen ist der Rekurs in Bezug auf

Eventualbegehren 2 teilweise und in Bezug auf Eventualbegehren 3a

vollumfänglich gutzuheissen. In teilweiser Gutheissung des Rekurses ist somit für

die Dauer von fünf Jahren ein maximaler monatlicher Nettomietzinsaufschlag von

CHF 72.30 pro Monat festzulegen. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen.

5.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

Trotz der teilweisen Gutheissung gemäss den vorstehenden Erwägungen

ist von einem überwiegenden Unterliegen des Rekurrenten auszugehen. Die

Gerichtsgebühr wird gemäss § 23 Abs. 2 in Verbindung mit § 2 Gerichtsgebührengesetz auf CHF 2’000.– festgesetzt. Diese wird aufgrund

des teilweisen Obsiegens des Rekurrenten auf CHF 1’500.– reduziert. Zudem ist

dem Rekurrenten eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen. Sein

Vertreter hat keine Kostennote eingereicht. Der Aufwand ist somit zu schätzen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Rekurrent auf Stellungnahmen seitens der

Wohnschutzkommission, der Abteilung Stadtentwicklung des Präsidialdepartements

und des Mieterinnen- und Mieterverbands reagieren musste. Es ist insgesamt von

einem angemessenen Aufwand von rund 30 Stunden für die Ausarbeitung der

Rekursbegründung und der Replik auszugehen. Dieser wird praxisgemäss mit einem

Stundenansatz von CHF 250.– vergütet. Aufgrund des überwiegenden Unterliegens

ist dem Rekurrenten eine um ¾ reduzierte Parteientschädigung von CHF 1’931.–

zuzusprechen. Darin enthalten ist eine Auslagenpauschale gemäss § 23 Abs. 2 Honorarordnung in Höhe von 3 %. Dazu kommt die Mehrwertsteuer, die jeweils

zur Hälfte zum Satz von 8,1 % und 7,7 % zu berechnen ist. Die

Parteientschädigung wird zu zwei Dritteln der Wohnschutzkommission und zu einem

Drittel dem Mieterinnen- und Mieterverband Basel auferlegt.

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: In teilweiser Gutheissung des Rekurses

werden Ziffer 3 und 5 der Verfügung der Wohnschutzkommission vom 26. Juni 2023 aufgehoben

und durch die nachfolgenden Bestimmungen ersetzt:

3.

Nach Durchführung des

Bauvorhabens ist gestützt auf die im Gesuch angeführten baulichen Massnahmen und

Investitionskosten für die Wohnung B____ für die Dauer von fünf Jahren ein

maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag von CHF 72.30 zulässig.

5.

Nach der Mitteilung gemäss

Ziffer 4 weist die Wohnschutzkommission das Grundbuch- und Vermessungsamt Basel-Stadt

an, die fünfjährige Mietzinskontrolle für die Wohnung B____ im Grundbuch

anzumerken.

Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen.

Der Rekurrent trägt die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen

Rekursverfahrens mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1’500.–,

einschliesslich Auslagen.

Dem Rekurrenten wird eine reduzierte Parteientschädigung

in der Höhe von CHF 1’931.– (inkl. Auslagen), zuzüglich Mehrwertsteuer von

152.55

(7,7 % auf CHF 965.50 und 8,1 % auf CHF 965.50) zugesprochen.

Die Parteientschädigung wird zu zwei Dritteln (CHF 1'389.–) der

Wohnschutzkommission Basel-Stadt und zu einem Drittel (CHF 694.50) dem

Mieterinnen- und Mieterverband Basel auferlegt.

Mitteilung an:

-

Rekurrent

-

Beigeladene

-

Wohnschutzkommission Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.