Handänderungssteuer

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2023.68

URTEIL

vom 22. September 2023

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.

André Equey, lic. iur. Mia Fuchs

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

A____

Rekurrent

B____weg [...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4051 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Steuerrekurskommission

vom 24. November 2022

betreffend Handänderungssteuer

Sachverhalt

Sachverhalt

A____ (nachfolgend: Rekurrent) erwarb am 11. Dezember

2020 eine Stockwerkeigentumswohnung und einen Autoeinstellhallenplatz an der C____strasse

[...] bzw. am D____weg [...], Basel zu einem Kaufpreis von insgesamt CHF 1'608'000.–.

Mit der Verkäuferschaft wurde eine hälftige Teilung der Handänderungssteuer von

3 % vereinbart, welche von dieser im Umfang von 1,5 % bzw.

CHF 24'120.– entrichtet wurde. Mit Erklärung vom 6. Januar 2021

gab der Rekurrent an, die Liegenschaft

während mindestens sechs Jahren dauernd selbst zu bewohnen, und verlangte, dass

gestützt auf die einschlägige Bestimmung des Handänderungssteuergesetzes

käuferseitig auf die Entrichtung seines Steueranteils von 1,5 % zu

verzichten sei. In verschiedenen nachfolgenden Korrespondenzen erklärte der Rekurrent, dass er die Wohnung nicht für sich,

sondern als Teil der nachehelichen Regelung für seine ehemalige Ehefrau und die

gemeinsamen Kinder erworben habe. Diese Vorgehensweise sei erforderlich

gewesen, da es der Ehefrau nicht möglich gewesen sei, die Grundstücke selber zu

erwerben. Ausserdem sei dies aus Gründen der finanziellen und

vorsorgetechnischen Absicherung der ehemaligen Ehefrau für die Zeit nach der

Scheidung geplant worden. Das Kriterium der dauernden und ausschliesslichen

Selbstnutzung sei durch dieses Vorgehen nicht in Frage gestellt und könne

aufgrund einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht nur durch den Erwerber,

sondern auch durch dessen geschiedene Ehegattin erfüllt werden. Mit Schreiben

vom 19. Januar 2021 teilte die Steuerverwaltung Basel-Stadt dem Rekurrenten mit, dass von zwei Handänderungen

auszugehen sei. Bezüglich des Erwerbs durch den Rekurrenten

sei mangels des Kriteriums des Selbstbewohnens nicht von einer privilegierten

Besteuerung auszugehen. Bezüglich der im Rahmen der Scheidung nachfolgenden Übertragung

an die geschiedene Ehefrau liege hingegen ein Befreiungstatbestand vor. Die

Steuerverwaltung hielt in der Folge an dieser Einschätzung verschiedentlich

fest. Am 3. Juni 2021 entrichtete der Rekurrent

die fragliche Handänderungssteuer in der Höhe von CHF 24'120.– ohne

Anerkennung einer Rechtspflicht. Die Steuerverwaltung setzte die

Handänderungssteuer mit amtlicher Veranlagung vom 23. Juli 2021 auf

CHF 48'240.– zuzüglich Verzugszins fest. Eine hiergegen erhobene

Einsprache wies die Steuerverwaltung mit Entscheid vom

20. Oktober 2021 ab. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die

Steuerrekurskommission mit Entscheid vom 24. November 2022 ab.

Gegen diesen Entscheid richtet sich der am 11. Mai 2023

an das Verwaltungsgericht erhobene Rekurs. Damit verlangt der Rekurrent die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids der Steuerrekurskommission, des Einspracheentscheids der

Steuerverwaltung vom 20. Oktober 2021 und der amtlichen Veranlagung

der Steuerverwaltung vom 23. Juli 2023 sowie den Verzicht auf die

Erhebung der Handänderungssteuer von CHF 24'120.– betreffend die

Stockwerkeigentumswohnung und den Autoeinstellhallenplatz unter Rückerstattung

der vom Rekurrenten ohne Anerkennung

einer Rechtspflicht bezahlten Handänderungssteuer von CHF 24'120.– samt

Zinsen. Die Steuerverwaltung beantragte mit Vernehmlassung vom

16. Juni 2023 die Abweisung des Rekurses, ebenso die

Steuerrekurskommission mit ihrer Vernehmlassung vom 20. Juni 2023. Die

Tatsachen und Vorbringen der Parteien ergeben sich aus dem angefochtenen Entscheid

und den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist auf dem

Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission

kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben

werden (§ 171 des Gesetzes über die direkten Steuern [Steuergesetz, StG,

SG 640.100], § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und

Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das

Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Das Verfahren richtet

sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle Vorschrift

enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

Zum

Rekurs ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat (vgl. § 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf den Rekurrenten als Adressaten des

angefochtenen Entscheids zu. Der Rekurs wurde innerhalb der 30-tägigen

Rekursfrist rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2 in

Verbindung mit § 164 Abs. 2 StG). Auf den Rekurs ist somit

einzutreten.

1.3

Die

Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Bestimmung

von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine speziellen Vorschriften über

das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (vgl. § 171 StG).

Dispositiv

Demnach prüft das Gericht insbesondere, ob die Vorinstanz das

öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den Sachverhalt unrichtig

festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder von

dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4 Da es sich bei Steuersachen nicht um

zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von Art. 6 der Europäischen

Menschenrechtskonvention (EMRK, SR 0.101) handelt, muss keine Verhandlung

durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg gefällt werden

(§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004

E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5).

2.

2.1 Gemäss § 1 des Handänderungssteuergesetzes (HäStG,

SG 650.100) unterliegen die zivilrechtlichen und die in diesem Gesetz

aufgeführten wirtschaftlichen Handänderungen der Handänderungssteuer mit einem

Steuersatz von 3 %. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Erwerber oder

die Erwerberin. Bei Erwerb eines ausschliesslich und während mindestens sechs

Jahren dauernd selbstbewohnten Grundstücks reduziert sich gemäss § 4 Abs. 2

lit. a HäStG die Handänderungssteuer auf 1,5 % und es wird anstelle der

erwerbenden Partei der Veräusserer bzw. die Veräusserin steuerpflichtig (§ 5

Abs. 2 HäStG).

2.2 Strittig ist vorliegend, ob der Erwerb der

Stockwerkeigentumswohnung an der C____strasse [...] (und des damit verbundenen

Autoeinstellhallenplatzes am D____weg [...]) durch den Rekurrenten

(Kaufvertrag vom 11. Dezember 2020) der Handänderungssteuer

unterliegt oder ob der Rekurrent von der Handänderungssteuer befreit ist,

nachdem seine (frühere) Ehefrau zusammen mit den gemeinsamen Kindern im Gefolge

der mit Scheidungskonvention vom 12./13. Februar 2021 getroffenen

Vereinbarung per 1. April 2021 in diese Wohnung gezogen ist und ihr

im Nachgang zur Scheidung (Entscheid des Zivilgerichts vom

27. April 2021) die Wohnung grundbuchlich übertragen worden ist.

2.3 Die Steuerrekurskommission ist mit der

Steuerverwaltung zum Schluss gekommen, dass vorliegend von zwei Handänderungen

auszugehen ist. Das erste Rechtsgeschäft habe der Grundstückkauf vom

11. Dezember 2020 dargestellt, das zweite Rechtsgeschäft die im

Rahmen der Scheidung erfolgte Übertragung auf die Ehefrau. Die

Handänderungssteuer sei als Rechtsverkehrssteuer ausgestaltet, entsprechend

werde der Rechtsvorgang des Erwerbs besteuert. Der vom Rekurrenten angeführte mutmassliche Wille einer (späteren)

Übertragung auf die Ehefrau sei unbeachtlich. Massgebend sei einzig, dass die

Liegenschaftstransaktion zwischen dem Rekurrenten

und der Verkäuferschaft willensfehlerfrei und gültig zustande gekommen sei

(angefochtener Entscheid, E. 5.a). Die vom Rekurrenten

vertretene Ansicht, dass die Handänderungssteuer durch jedes Rechtsgeschäft

ausgelöst werde, mit dem auch die wirtschaftliche Verfügungsgewalt an einem

Grundstück übergehe, hat die Steuerrekurskommission verworfen. Die Konzeption

der Handänderungssteuer als Rechtsverkehrssteuer bedeute, dass grundsätzlich

auf das formale Erfordernis der Eigentumsübertragung abgestellt werde. Davon

ausgenommen seien die gesetzlich abschliessend normierten Fälle einer

wirtschaftlichen Handänderung gemäss § 3 Abs. 3 lit. a-f HäStG,

bei denen auf das formelle Erfordernis einer zivilrechtlichen

Eigentumsübertragung verzichtet werde (E. 5.d/cc). Die wirtschaftlich

geprägte Betrachtung des Rekurrenten sei

nicht überzeugend und vermöge keine Privilegierung gemäss § 4 Abs. 2

lit. a HäStG zu rechtfertigen (E. 6).

2.4

2.4.1 Im Zusammenhang mit dem Geschehen im Vorfeld

des Erwerbs der Wohnung an der C____strasse [...] behauptet der Rekurrent, die Verkäufer hätten die Wohnung an

der C____strasse seiner Ehefrau zum Kauf angeboten (Rekurs, Rz 23 f.).

Soweit er damit behaupten will, dass die Verkäufer seiner Ehefrau angeboten

hätten, den Kaufvertrag persönlich als Käuferin abzuschliessen, wird seine

Behauptung durch die eingereichte E-Mail-Korrespondenz nicht bewiesen. Mit

E-Mail vom 28. Oktober 2020 (Rekursbeilage 10) sandte einer der Verkäufer die

Angaben betreffend die Wohnung zwar der Ehefrau des Rekurrenten zu, nannte ihr

aber eine Kontaktperson für den Fall, dass sie oder der Rekurrent nähere

Angaben wünschten. Mit E-Mail vom 3. November 2020 (Rekursbeilage 11) liessen

die Verkäufer dem Rekurrenten und seiner Ehefrau Unterlagen betreffend die

Wohnung zukommen und erklärten, dass sie als ihre Freunde erste Priorität

hätten. Mit E-Mail vom 4. November 2020 (Rekursbeilage 12) fragte der Rekurrent

die Verkäufer, wie viel Zeit ihnen bleibe, um sich einig zu werden und sich zu

koordinieren. Die Ehefrau des Rekurrenten selbst schrieb in ihrer E-Mail vom

3. November 2020 an ihn (Rekursbeilage 10), sie sei gefragt worden, ob sie

(«we») an der Wohnung interessiert seien («were»). Im Übrigen könnte der

Rekurrent aus dem Umstand, dass die Verkäufer die Wohnung ursprünglich seiner

Ehefrau zum Kauf angeboten hätten, ohnehin nichts zu seinen Gunsten ableiten.

2.4.2 Aufgrund der Akten kann davon ausgegangen werden,

dass der Rekurrent und seine Ehefrau sich einig gewesen sind, dass der

Rekurrent die Wohnung an der C____strasse zum Zweck erwirbt, dass sie von

seiner Ehefrau zusammen mit den beiden gemeinsamen Kindern bewohnt wird, und

dass der Kauf im Kontext der Auflösung der Ehe erfolgt ist. Der Rekurrent

scheint geltend machen zu wollen, auch mit den Verkäufern einig gewesen zu sein,

dass die Wohnung von seiner Ehefrau und den Kindern und nicht von ihm bewohnt

wird (vgl. Rekurs, Rz 23 und 25). Dies ist durch die vom Rekurrenten genannten

Beweismittel jedoch nicht erstellt. Insbesondere kann dem Kaufvertrag entgegen

der Darstellung des Rekurrenten (Rekurs, Rz 25) nicht entnommen werden, dass er

die Wohnung zum Zweck des Selbstbewohnens durch seine Ehefrau und die Kinder

erworben hat. Der Kaufvertrag spricht vielmehr dafür, dass sich die Parteien

bewusst gewesen sind, dass kein Erwerb zum Selbstbewohnen im Sinn von § 4 Abs.

2 lit. a HäStG vorliegt.

Im Kaufvertrag vom 17. Dezember 2019 (Rekursbeilage 9), mit

dem der Rekurrent die Wohnung am B____weg [...] erworben hat, ist vom selben

Notar beurkundet worden wie der Kaufvertrag vom 11. Dezember 2020

(Rekursbeilage 13), mit dem der Rekurrent die Wohnung an der C____strasse [...]

erworben hat. Im Kaufvertrag betreffend die Wohnung am B____weg hat der

Rekurrent erklärt, dass er beabsichtige, das Grundstück im Sinn von § 4 Abs. 2

lit. a HäStG ausschliesslich und während mindestens sechs Jahren dauernd selbst

zu bewohnen (Ziff. 5.5), und haben die Parteien vereinbart, dass die

Handänderungssteuer von 1,5 % vom Verkäufer getragen wird (Ziff. 6). Im

Kaufvertrag betreffend die Wohnung an der C____strasse hingegen fehlen jegliche

Angaben betreffend Selbstbewohnen und haben die Parteien vereinbart, dass sie

die Handänderungssteuer von 3 % je zur Hälfte tragen (Ziff. 6). Dies lässt sich

nur damit erklären, dass die Parteien selbst davon ausgegangen sind, dass der

reduzierte Steuersatz von 1,5 % gemäss § 4 Abs. 2 lit. a HäStG nicht zur

Anwendung gelangt. Im Übrigen änderte der Umstand, dass sich der Rekurrent,

seine Ehefrau und die Verkäufer einig gewesen wären, dass der Erwerb der

Wohnung an der C____strasse zum Zweck des Selbstbewohnens durch die Ehefrau und

die Kinder erfolgt, nichts daran, dass das Bewohnen des Grundstücks durch die

Ehefrau und die Kinder, die am Kaufvertrag nicht beteiligt sind, nicht als ein

Selbstbewohnen durch den Erwerber im Sinn von § 4 Abs. 2 lit. a HäStG zu

qualifizieren ist.

2.5

2.5.1 Gemäss § 4 Abs. 2 lit. a HäStG wird die

Handänderungssteuer beim «Erwerb eines ausschliesslich und während mindestens 6

Jahren dauernd selbstbewohnten Grundstücks» zum Steuersatz von 1,5 % erhoben.

Wer das Grundstück selbst bewohnen muss, damit die Handänderungssteuer

reduziert wird, wird in dieser Bestimmung nicht ausdrücklich erwähnt. Nach Sinn

und Zweck kann damit aber offensichtlich nur der Erwerber persönlich gemeint

sein. Dementsprechend geht es dabei gemäss der Lehre um den Fall, dass der

Erwerber das Grundstück mit der Absicht erwirbt, es ausschliesslich und während

mindestens 6 Jahren dauernd selbst zu bewohnen (Simon/Pfirter,

in: Tarolli Schmidt et al. [Hrsg.], Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel

2019, § 4 HäStG N 27). Wenn ein Ehegatte als einzige Vertragspartei auf der

Käuferseite ein Grundstück zu Alleineigentum erwirbt, liegt ein Selbstbewohnen

im Sinn von § 4 Abs. 2 lit. a HäStG daher nur dann vor, wenn er das Grundstück

persönlich bewohnt. Dass das Grundstück auch von seiner Familie bewohnt wird,

steht der Anwendung dieser Bestimmung dabei selbstverständlich nicht entgegen.

Im Entscheid STRK.2011.24 vom 22. März 2012 hat die

Steuerrekurskommission erwogen, dass ein Grundstück, das Ehegatten zu

Gesamteigentum gekauft und zunächst zusammen mit ihren Kindern bewohnt haben,

auch dann noch als selbstbewohnt im Sinn von § 4 Abs. 2 lit. a

HäStG gelte, wenn aufgrund der Trennung der Ehegatten der eine aus der

Liegenschaft auszieht und der andere mit den Kindern weiterhin dort wohnt

(Sachverhalt lit. A und E. 4). Aus diesem Entscheid kann der Rekurrent (vgl.

Rekurs, Rz 46 f.) nichts zu seinen Gunsten ableiten, weil sich der

damit beurteilte Fall in mehreren wesentlichen Aspekten vom vorliegenden

unterscheidet. Erstens ist das Grundstück in jenem Fall zunächst von beiden

Personen, die auf der Käuferseite Parteien des Kaufvertrags gewesen waren und

gestützt auf den Kaufvertrag das Eigentum erworben hatten, selbst bewohnt

worden, während der Rekurrent im vorliegenden Fall das Grundstück nie bewohnt

hat, obwohl er allein auf der Käuferseite Partei des Kaufvertrags gewesen und

zunächst er allein das Eigentum am Grundstück erworben hat. Zweitens hat die

Steuerrekurskommission in ihrem Entscheid vom 22. März 2012 die Anwendung

des reduzierten Steuersatzes gemäss § 4 Abs. 2 lit. a HäStG insbesondere damit

begründet, dass es bei einer Trennung einem Ehegatten nicht mehr möglich sei,

das Grundstück selbst zu bewohnen und damit das Erfordernis des

ausschliesslichen und dauernden Selbstbewohnens zu erfüllen (vgl. STRK.2011.24

vom 22. März 2012 E. 4). Im vorliegenden Fall dagegen ist der Rekurrent von

Anfang an gar nie gewillt gewesen, das Grundstück selbst zu bewohnen und damit

das Erfordernis des ausschliesslichen und dauernden Selbstbewohnens zu

erfüllen.

§ 4 Abs. 2 lit. a HäStG bezweckt die Förderung des

selbstbewohnten Wohneigentums (STRK.2011.24 vom 22. März 2012 E. 4b; vgl. Simon/Pfirter, a.a.O., § 4 HäStG

N 25). Mit dem Kaufvertrag vom 11. Dezember 2020 ist kein selbstbewohntes

Wohneigentum erworben worden, weil der Rekurrent als Käufer nicht beabsichtigt

hat, das gekaufte Grundstück zu bewohnen, und es auch tatsächlich nie bewohnt

hat. Erst indem gestützt auf das Scheidungsurteil vom 27. April 2021 das

Eigentum vom Rekurrenten auf die das Grundstück mit den Kindern bewohnende

Ehefrau übertragen worden ist, ist durch eine weitere Handänderung

selbstbewohntes Wohneigentum entstanden. Damit diente der Kaufvertrag vom 11.

Dezember 2020 höchstens indirekt dem Erwerb selbstbewohnten Wohneigentums. Der

Zweck von § 4 Abs. 2 lit. a HäStG verlangt nicht, dass der reduzierte

Steuersatz auch in einem solchen Fall zur Anwendung gelangt.

2.5.2 Der Rekurrent kann auch aus einer

wirtschaftlichen Betrachtungsweise keinen Anspruch auf Anwendung des

reduzierten Steuersatzes ableiten. Der Handänderungssteuer unterliegen die

zivilrechtlichen und die im Handänderungssteuergesetz aufgeführten

wirtschaftlichen Handänderungen (§ 1 Abs. 1 HäStG). Dass die zivilrechtliche

Handänderung auch eine wirtschaftliche Handänderung darstellt, ist keine

Voraussetzung für die Besteuerung (vgl. Felber/Häni,

in: Zweifel et al. [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht.

Immobiliensteuern, Basel 2021, § 3 N 77 f.; Schöniger,

Die Handänderungssteuer des Kantons Basel-Stadt, Basel 1992, S. 31 f. [zum bis

am 10. August 1996 geltenden früheren Handänderungssteuergesetz]).

Dementsprechend liegen bei treuhänderischem Grundstückerwerb grundsätzlich zwei

handänderungssteuerpflichtige (zivilrechtliche) Handänderungen vor (vgl. Felber/ Häni, a.a.O., § 3 N 78 f.; Schöniger, a.a.O., S. 86).

Zivilrechtlich sind im vorliegenden Fall offensichtlich zwei Handänderungen

erfolgt, eine zwischen den Verkäufern und dem Rekurrenten und eine zwischen dem

Rekurrenten und seiner Ehefrau. Ob auch wirtschaftlich betrachtet zwei

Handänderungen vorliegen, ist aus dem vorstehend erwähnten Grund unerheblich.

Im Übrigen ändern auch die Umstände, dass der Kauf der Wohnung an der C____strasse

im Kontext der Auflösung der Ehe erfolgt ist und sich der Rekurrent und seine

Ehefrau einig gewesen sind, dass der Rekurrent die Wohnung an der C____strasse

zum Zweck erwirbt, dass sie von seiner Ehefrau zusammen mit den beiden

gemeinsamen Kindern bewohnt wird, nichts daran, dass der Rekurrent mit dem Kauf

vom 11. Dezember 2020 zunächst auch die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über

die Wohnung erworben hat und damit auch wirtschaftlich zwei Handänderungen

vorliegen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des

Kaufvertrags vom 11. Dezember 2020 noch nicht einmal der Entwurf der

Vereinbarung über die Scheidungsfolgen vom 23. Dezember 2020 vorlag

(Rekursbeilage 14; vgl. dazu Rekurs, Rz 31 f.).

Die hypothetischen Ausführungen des Rekurrenten unter

Rz 38 des Rekurses sind unbehelflich. Entgegen der Ansicht des Rekurrenten

erscheint es fraglich, ob keine Handänderungssteuerfolgen eingetreten wären,

wenn bei der Scheidung die Wohnung am B____weg der Ehefrau und diejenige an der

C____strasse dem Rekurrenten zugeteilt worden wären. Der Rekurrent hat die

Wohnung am B____weg mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 2019 als einzige Partei

auf Käuferseite zu Alleineigentum erworben. Gemäss seinen Angaben bewohnt er

sie seit dem 10. April 2020 selbst und ist davon auszugehen, dass seine Ehefrau

nie darin gewohnt hat (vgl. Rekurs, Rz 9, 16 und 19). Da der Rekurrent erklärte, dass er das Grundstück im

Sinn von § 4 Abs. 2 lit. a HäStG ausschliesslich und während mindestens

sechs Jahren dauernd selbst zu bewohnen beabsichtige, wurde nur eine

Handänderungssteuer von 1,5 % erhoben. Diese wurde vom Verkäufer getragen

(Kaufvertrag vom 17. Dezember 2019, Ziff. 5.5 und 6). Wenn das Eigentum an

dieser Wohnung im Rahmen der Scheidung auf die Ehefrau übertragen worden und

die Wohnung künftig von der Ehefrau bewohnt worden wäre, wäre die Wohnung nach

der Scheidung vom 27. April 2021 nicht mehr vom Rekurrenten als Käufer bewohnt

worden, sondern von einer Person, die nicht am Kaufvertrag vom

17. Dezember 2019 beteiligt gewesen ist, gestützt auf den Kaufvertrag kein

Eigentum an der Wohnung erworben und die Wohnung mindestens während der ersten

16 Monate nach dem Vertragsschluss nicht bewohnt hat. Damit wäre die

Voraussetzung gemäss § 4 Abs. 2 lit. a HäStG, dass die Wohnung während

mindestens sechs Jahren dauernd vom Rekurrenten als Käufer selbst bewohnt wird,

grundsätzlich nicht mehr erfüllt gewesen, und hätte der Rekurrent daher

grundsätzlich nachträglich zusätzlich 1,5 % Handänderungssteuer geschuldet

(vgl. dazu Simon/Pfirter, a.a.O.,

§ 4 HäStG N 31). Weshalb es in diesem Fall, in dem die Ehefrau bis zur Scheidung

nie in der Wohnung gewohnt hätte und die Wohnung den Ehegatten auch nie als

Familienwohnung gedient hätte, möglich gewesen sein sollte, dass die Ehefrau

des Rekurrenten als seine Rechtsnachfolgerin das Erfordernis des

Selbstbewohnens während der verbleibenden Zeit der Mindestfrist von sechs

Jahren erfüllt, ist nicht ersichtlich. Die Frage braucht im vorliegenden Fall

aber nicht abschliessend geklärt zu werden, weil sich der Rekurrent und seine

Ehefrau freiwillig für eine andere Lösung entschieden haben und der Rekurrent

die Wohnung an der C____strasse gemäss eigenen Angaben im Einvernehmen mit

seiner Ehefrau zum Zweck gekauft hat, dass sie nicht von ihm, sondern von ihr

mit den Kindern bewohnt wird.

2.5.3 Abzulehnen ist auch eine Ausdehnung bzw. analoge

Anwendung der Regelung des Steueraufschubs bei der Grundstückgewinnsteuer

gemäss § 105 Abs. 1 lit. e StG (Handänderungen unter Ehegatten

zwecks Abgeltung güter-, unterhalts- und scheidungsrechtlicher Ansprüche), wo

der Rechtsnachfolger – so der Rekurrent

(Rekurs, Rz 45) – in die Rechtspositionen seines Rechtsvorgängers

eintritt. Die vom Rekurrenten geforderte Ausdehnung auf die Handänderungssteuern

gestützt auf «die Notwendigkeit einer Gleichschaltung der Grundsteuern im

selben Kanton» (Rekurs, Rz 46) scheitert schon aus systematischen Gründen.

Bei der Grundstückgewinnsteuer handelt es sich um eine direkte Steuer

(Spezialeinkommenssteuer), während die Handänderungssteuer als typische

Rechtsverkehrssteuer (Rechtsübergangssteuer) und damit als indirekte Steuer

ausgestaltet ist (Opel, in:

Zweifel et al. [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht.

Immobiliensteuern, Basel 2021, § 1 N 156 f.). Privilegiert im Sinne eines

Steueraufschubs wird bei der Grundstückgewinnsteuer der Veräusserer des

Grundstücks. Diesfalls wird der Wertzuwachs seit der letzten steuerpflichtigen

Handänderung bis zur nächsten steuerbaren Veräusserung ausgesetzt. Der neue

Grundeigentümer tritt bezüglich der Gewinnermittlung und Steuerberechnung in

die Stellung seines Rechtsvorgängers ein und übernimmt den während dessen

Besitzesdauer aufgelaufenen Gewinn und die darauf lastende latente Steuerlast,

aber auch dessen Besitzesdauer. Die Grundstückgewinnsteuerforderung entsteht

erst mit der letzten, nicht mehr zu einem (weiteren) Steueraufschub

berechtigenden Handänderung (dazu Van der

Haegen, in: Tarolli Schmit et al. [Hrsg.], Kommentar zum Basler

Steuergesetz, Basel 2019, § 105 N 2; Reich, Steuerrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/ Genf 2020,

§ 25 Rz 43). Demgegenüber wird bei der Handänderungssteuer der

Erwerber (und nicht der Veräusserer) von der Steuer (ganz oder teilweise)

befreit. Die Befreiung ist endgültig, eine latente Steuerlast entsteht nicht (Dorosamy/Spörri, in: Zweifel et al.

[Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht. Immobiliensteuern, Basel

2021, § 8 N 9 f.; Van der

Haegen, a.a.O. § 105 N 2). Im Übrigen besteht zwischen der

Grundstückgewinnsteuer und der Handänderungssteuer auch insoweit ein

wesentlicher Unterschied, als der Besitzesdauerabzug nur voraussetzt, dass die

steuerpflichtige Person Eigentümerin des veräusserten Grundstücks gewesen ist

oder die wirtschaftliche Verfügungsgewalt darüber gehabt hat (vgl. § 107 Abs. 2 StG), während die Anwendung des reduzierten Steuersatzes gemäss § 4 Abs. 2

lit. a HäStG voraussetzt, dass der Erwerber das Grundstück selbst bewohnt.

Unter diesen Umständen besteht kein Raum für die vom Rekurrenten postulierte analoge Anwendung von § 105 Abs. 1 lit. e StG auf den vorliegenden Fall.

3.

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.

Bei diesem Ausgang trägt der Rekurrent

die Kosten des Verfahrens von CHF 1'800.– (§ 30 Abs. 1 VRPG).

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Der Rekurrent

trägt die ordentlichen Kosten des verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit

einer Gebühr von CHF 1'800.–, einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

-

Rekurrent

-

Steuerrekurskommission Basel-Stadt

-

Steuerverwaltung Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre

Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich

aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,

sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.