Bauentscheid Nr. BBG [...] vom 14. September 2022 in Sachen Umbau und Sanierung Mehrfamilienhaus mit Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, Einbau Dachflächenfenster strassen- und hofseitig sowie Velounterstand im Garten, [...], Basel

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2024.166

VD.2024.174

URTEIL

vom 6.

Oktober 2025

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.

Claudius Gelzer,

Prof. Dr. Ramon Mabillard

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

Bau- und Verkehrsdepartement

des Kantons Basel-Stadt Rekurrent 1

Rechtsabteilung, Münsterplatz 11,

Postfach, 4001 Basel

A____

Rekurrentin 2

[...]

vertreten durch Daniel Ordás, Advokat,

Salinenstrasse 25, Postfach,

4133 Pratteln

gegen

Bau- und

Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 1, 4001 Basel

Mieterinnen- und Mieterverband

Basel Beigeladener

Clarastrasse 2, 4058 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid

der Baurekurskommission

vom 26. Juni 2024

betreffend Bauentscheid Nr. BBG [...]

vom 14. September 2022 in Sachen Umbau und Sanierung Mehrfamilienhaus mit

Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, Einbau Dachflächenfenster strassen-

und hofseitig sowie Velounterstand im Garten, [...], Basel

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Baueingabe vom 16. November 2021 ersuchte die B____

als Grundeigentümerin der Liegenschaft [...] in Basel beim Bau- und

Gastgewerbeinspektorat (BGI) um Bewilligung eines Umbaus und einer Sanierung

des Mehrfamilienhauses mit Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken und Einbau

von strassen- und hofseitigen Dachflächenfenstern sowie um Bewilligung der

Erstellung eines Velounterstands im Garten. Gegen das am

1. Dezember 2021 publizierte Vorhaben erhob der Mieterinnen- und

Mieterverband Basel (MV Basel) im Namen diverser Mietparteien der betroffenen

Liegenschaft Einsprache. Am 14. September 2022 erteilte das BGI die

Baubewilligung unter Vorbehalt verschiedener Bedingungen und Auflagen. Die

Dachflächenfenster (strassen- und hofseitig) wurden im Meldeverfahren

bestätigt. Auf die Einsprache der durch den MV Basel handelnden Mietparteien

trat das BGI mit Einspracheentscheid vom gleichen Tag nicht ein.

Hiergegen erhob der MV Basel am 29. September 2022

im Namen von vier Mietparteien sowie im eigenem Namen Rekurs bei der

Baurekurskommission. Mit verfahrensleitender Verfügung vom

3. Oktober 2022 stellte der Präsident der Baurekurskommission unter

Hinweis auf § 4 des Advokaturgesetzes fest, dass die berufsmässige

Vertretung vor den Gerichten des Kantons Basel-Stadt Personen vorbehalten sei,

die in einem kantonalen Anwaltsregister eingetragen sei, und entsprechend der

MV Basel die rekurrierenden Mietparteien im Baurekurekursverfahren nicht

vertreten könne. Entsprechend wurden die betroffenen Mietparteien aufgefordert,

persönlich unterzeichnete Kopien ihrer Eingabe vom 29. September 2022

einzureichen, andernfalls besagte Eingabe als nicht erfolgt gelten würde, mit

der Folge, dass nicht auf ihren Rekurs eingetreten werden könnte. Am

18. Oktober 2022 reichten die Mietparteien C____, D____, E____ und F____

unterzeichnete Kopien der Eingabe vom 29. September 2022 ein. Mit

Instruktionsverfügung vom 20. Oktober 2022 wurde festgestellt, dass

der MV Basel in eigenem Namen Rekurs führe. In Bezug auf die Mietparteien wurde

ein separates Rekursverfahren eröffnet. Nachdem mit Blick auf das von den

Beteiligten gegen die Instruktionsverfügung vom 3. Oktober 2022 beim

Verwaltungsgericht angehobene Rekursverfahren das Rekursverfahren vor der

Baurekurskommission zwischenzeitlich sistiert worden war, wurde das

Rekursverfahren nach Vorliegen des Urteils des Verwaltungsgerichts VGE

VD.2022.218 vom 15. September 2023 fortgesetzt. Mit Rekursbegründung

vom 15. Januar 2024 beantragte der MV Basel die Aufhebung des

Entscheids des Bauinspektorats vom 14. September 2022 unter Rückweisung

der Sache an die Wohnschutzkommission, eventualiter an das Bauinspektorat. Am

26. Juni 2024 fällte die Baurekurskommission folgenden Entscheid:

«1. Der Rekurs wird im Sinne der

Erwägungen gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die angefochtenen Entscheide

werden aufgehoben. Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen zur

Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen und

insbesondere unter Berücksichtigung des Gesetzes über die Wohnraumförderung vom

5. Juni 2013 (WRFG, SG 861.500) in der im Zeitpunkt des durch die Vorinstanz zu

fällenden Entscheids geltenden Fassung.»

Gegen diesen Entscheid meldete die Vorsteherin des Bau- und

Verkehrsdepartements (BVD) am 5. November 2024 beim

Appellationsgericht Rekurs an (Verfahren VD.2024.166) und beantragte unter

Hinweis auf ein beim Appellationsgericht bereits hängiges Rekursverfahren

(Verfahren VD.2023.136) mit ähnlichem Streitgegenstand (Anwendung der

Übergangsbestimmung aus § 22a des neuen Wohnraumfördergesetzes) die

Sistierung des vorliegenden Rekursverfahrens. Am 7. November 2024 meldete

auch die A____ (ehemals B____) beim Appellationsgericht Rekurs an (Verfahren

VD.2024.174). Mit Eingabe vom 14. November 2024 stellte die A____ sich

gegen die Sistierung des Rekursverfahrens unter Hinweis auf die Gefahr, dass im

hier sistierten Verfahren später etwas vorgebracht würde, was das Gericht im

Leitentscheid VD.2023.136 zu einem anderen Schluss geführt hätte. Zugleich

bestätigte die A____ die Feststellung des Instruktionsrichters in dessen

verfahrensleitender Verfügung vom 11. November 2024, wonach gemäss

Angaben im Handelsregister die B____ per 27. Mai 2024 zufolge Fusion

gelöscht worden sei, woraufhin Aktiven und Passiven auf eine G____ übergegangen

seien, die per 12. Juni 2024 zufolge Aufspaltung jedoch wieder gelöscht

worden sei und deren Aktiven und Passiven an drei verschiedene

Aktiengesellschaften übergegangen seien. Die vom Bauvorhaben betroffene

Liegenschaft stehe nun im Eigentum der A____. Mit Verfügung vom

15. November 2024 wies der Verfahrensleiter den Antrag des BVD auf

Verfahrenssistierung ab unter Hinweis auf die ablehnende Haltung der

Bauherrschaft und deren verfassungsrechtlichen Anspruch auf Behandlung der sie

betreffenden Sache innert angemessener Frist. Mit Rekursbegründung vom

16. Januar 2025 stellte das BVD Antrag auf Aufhebung des

angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission und die Bestätigung des

Bauentscheids vom 14. September 2022. Die A____ (nachfolgend

Bauherrschaft) beantragte mit Rekursbegründung vom gleichen Tag die Aufhebung

des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz mit

der Auflage, auf den Rekurs des MV Basel nicht einzutreten, eventualiter zum

sofortigen materiellen Entscheid im Rekurs des MV Basel gegen den

Einspracheentscheid zum betreffenden Bauentscheid, subeventualiter die Abweisung

des Rekurses des MV Basel im direkten materiellen Entscheid durch das

Appellationsgericht. Mit Stellungnahmen vom 27. Februar 2025 beantragten

die Mietparteien D____ und F____ (Beigeladene in den sie betreffenden

Parallelverfahren VD.2024.164/167) die Abweisung der Rekurse in allen vier

Verfahren. Mit Eingaben vom gleichen Tag erklärte die Baurekurskommission unter

Hinweis auf das inzwischen im Rekursverfahren VD.2023.136 ergangene Urteil des

Appellationsgerichts ihren jeweiligen Verzicht auf eine Stellungnahme. Am

21. März 2025 erklärte der Beigeladene MV Basel, auf die Einreichung

einer Vernehmlassung zu verzichten und sich an den Rekursverfahren nicht weiter

beteiligen zu wollen. Mit Repliken vom 26. Mai 2025 hielt die Bauherrschaft

in beiden Verfahren jeweils an ihrem Antrag auf Gutheissung des Rekurses sowie

Aufhebung des angefochtenen Entscheids fest. Am 16. Juni 2025 nahm

der beigeladene MV Basel noch Stellung zum Antrag der Bauherrschaft, ihm Kosten

aufzuerlegen. Mit Eingabe vom 11. Juli 2025 teilte die

Rechtsvertretung der in den Parallelverfahren beigeladenen Mietparteien mit,

dass D____ im vergangenen Monat die Wohnung und die Zusatzräume an der [...]

auf den 30. September 2025 gekündigt habe und dementsprechend kein

schutzwürdiges Interesse am Verfahren und dessen Ausgang mehr habe. Sie, die

Anwältin, habe den Auftrag gehabt, die Anträge und Ausführungen vollumfänglich

zurückzuziehen. Damit entfalle die Stellung von D____ als Beigeladene in den

Rekursverfahren ohnehin. Am 29. Juni 2025 sei D____ jedoch gestorben.

Die andere im Rekursverfahren verbliebene Mietpartei, F____, würde unter diesen

Umständen am Verfahren nicht festhalten wollen, sondern ziehe alle Anträge und

Ausführungen zurück. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Vorakten auf

dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Die Baurekurskommission ist gemäss § 2 des

Gesetzes betreffend die Bau-rekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom

Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100)

dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11

des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht

zum Entscheid berufen.

1.2

Verfügungen der vom Regierungsrat gewählten

Kommissionen können gemäss § 13 Abs. 2 VRPG unter anderem vom zuständigen

Departementsvorsteher angefochten werden. Die Vorsteherin des Bau- und

Verkehrsdepartementes ist folglich zur Rekurserhebung legitimiert. Die

rekurrierende Bauherrschaft ist sodann als Grundeigentümerin der Bauparzelle durch

den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen

Aufhebung oder Änderung, womit sie nach § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs berechtigt

ist.

1.3

Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid der

Baurekurskommission, mit dem das Baubewilligungsverfahren nicht abgeschlossen wurde.

Bei Rückweisungsentscheiden handelt es sich grundsätzlich um

Zwischenentscheide. Solche unterliegen gemäss § 10 Abs. 2 VRPG nur dann

selbständig der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht, wenn sie einen nicht

wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung des

Rekurses sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden

Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde

(vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes [BGG, SR 173.110]; VGE VD.2023.89

vom 12. März 2024 E. 1.3 mit weiteren Hinweisen). Das BVD verlangt die

Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Bestätigung des ursprünglichen

Bauentscheids. Die Bauherrschaft verlangt mit ihrem Rekurs die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache an die

Baurekurskommission zum materiellen Entscheid im Rekurs der MV Basel. Als

Eventualantrag verlangt sie einen direkten Entscheid des Verwaltungsgerichts in

der Sache. Bei einer Gutheissung der jeweiligen Rekurse könnte somit sofort ein

Endentscheid bewirkt werden. Auf die beiden Rekurse gegen den angefochtenen

Rückweisungsentscheid ist daher einzutreten.

1.4

Die beiden Rekurse betreffen das gleiche

Bauvorhaben sowie die selbe Sach- und Rechtslage, weshalb die beiden Verfahren

VD.2024.166 und VD.2024.174 vereinigt werden können und über die Rekurse in

einem einzigen Urteil befunden werden kann.

2.

Das vorliegend umstrittene Baugesuch wurde am

16.

November 2021 und damit vor Inkrafttreten der mit der

formulierten Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» durch das Basler

Stimmvolk angenommenen Änderungen des Wohnraumförderungsgesetz (nWRFG,

SG 861.500) am 28. Mai 2022 eingereicht. Der angefochtene

Bauentscheid datiert allerdings vom 14. September 2022, womit sich im

vorinstanzlichen Verfahren die Frage nach dem anwendbaren Recht gestellt hatte.

Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid hierfür zunächst auf die

Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG verwiesen, wonach

Verfahren, welche bei Inkrafttreten der neuen Bestimmungen hängig sind, bis zum

Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht unterstehen. Sie

hat sodann auf ihren Entscheid vom 31. Mai 2023 i.S. [...] Bezug

genommen. In diesem grundlegenden Entscheid sei sie zum Schluss gelangt, dass

in einer Konstellation wie der vorliegenden, in der das erstinstanzliche

Verfahren nach Massgabe von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG noch nach

altem Recht beurteilt worden sei, im Baurekursverfahren als

Rechtsmittelverfahren – dem klaren Wortlaut der Bestimmung (§ 22a

Abs. 1 Satz 2) entsprechend – das nWRFG zur Anwendung zu bringen sei.

Sie habe im genannten Entscheid festgestellt, dass eine rechtsanwendende

Behörde – und somit auch die Baurekurskommission – nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung vom wörtlichen Sinn eines klaren Textes auf dem Wege der

Auslegung nur dann abweichen dürfe, wenn objektive Gründe vermuten liessen,

dass dieser Text nicht den wahren Sinn der betreffenden Bestimmung wiedergebe.

Sie sei im Rahmen ihrer Beurteilung in jenem Entscheid zum Schluss gekommen,

dass sich die fragliche Übergangsbestimmung mit Blick darauf, dass sich die

Aufgabe einer Rechtsmittelinstanz üblicherweise darin erschöpfe zu überprüfen,

ob die Vorinstanz das massgebliche Recht richtig angewendet habe, durchaus als

ungewöhnlich präsentiere. Ungewöhnlich an dieser Regelung sei, dass die

Rechtsmittelinstanz den Sachverhalt nach einem anderen materiellen Recht prüfen

müsse als demjenigen Recht, das die erstinstanzliche Bewilligungsbehörde ihrer

Beurteilung habe zugrunde legen müssen. Für die Baurekurskommission habe sich

infolgedessen die Frage gestellt, ob objektive Gründe vermuten liessen, dass

der klare Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG nicht den wahren Sinn der

Bestimmung wiedergeben könnte, wobei sie der Frage nach der Intention des

Gesetzgebers nachgegangen sei. Es sei zu beachten gewesen, dass die

Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG ebenso wie sämtliche

anderen am 28. Mai 2022 in Kraft getretenen Änderungen dieses Gesetzes auf

die formulierte Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz», welche am

28.

November 2021 durch das Basler Stimmvolk angenommen worden sei,

zurückgingen. Vor diesem Hintergrund habe es für die Baurekurskommission in

Analogie zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend die Überprüfung der

Gültigkeit von Volksinitiativen in erster Linie relevant erschienen, wie die

Stimmberechtigten den Initiativtext vernünftigerweise hätten verstehen dürfen.

Da der Wortlauf von § 22a Abs. 1 nWRFG – wie gesagt – klar und

eindeutig sei, sei für die Baurekurskommission kein Grund erkennbar gewesen,

weshalb dieser Text nicht den wahren Sinn der betreffenden Bestimmung wiedergeben

sollte, zumal sich auch den Argumenten des Initiativkomitees in den

Abstimmungsunterlagen nichts zur strittigen Übergangsbestimmung entnehmen

lasse. Hinweise darauf, dass der Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG

nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergeben sollte, habe sich auch nicht

aus den weiteren Auslegungsmethoden ergeben. Ebenso wenig habe die

Baurekurskommission eine Unvereinbarkeit mit übergeordneten Rechtsgrundlagen

erkannt, weshalb sie in jenem Entscheid vom 31. Mai 2023 zum Schluss

gelangt sei, dass vom klaren und unzweideutigen Text nicht abgewichen werden

dürfe. Daran sei auch im vorliegenden Fall festzuhalten, zumal die Parteien

nichts vorbringen würden, was ein Abweichen von dieser Rechtsprechung

erforderlich machen würde (angefochtener Entscheid, E. 15).

Komme – so die Baurekurskommission weiter (E. 16) –

Dispositiv

demnach im vorliegenden Rekursverfahren neues Recht (nWRFG) zur Anwendung,

stelle sich die Frage nach der Zuständigkeit der Baurekurskommission zur

Beurteilung der materiellen wohnschutzbezogenen Rügen des rekurrierenden MV

Basel. Diesbezüglich habe sie im genannten Entscheid vom 31. Mai 2023

– damals ein Sanierungs- und Umbauvorhaben betreffend – in grundsätzlicher

Weise festgestellt, dass die Baurekurskommission als Rechtsmittelbehörde nicht

zuständig und befähigt sei, konkrete Streitfragen, die sich im Rahmen der

umfassenden erstinstanzlichen Beurteilung eines Baugesuchs ergeben hätten, zu

beurteilen und zu entscheiden. Sie verfüge selbst nicht über die personellen

Ressourcen zur Durchführung eines erstinstanzlichen Bewilligungsverfahrens und

zur umfassenden erstinstanzlichen Prüfung eines Baugesuchs. Auch die für die

Baurekurskommission geltenden Verfahrensbestimmungen seien nicht für die

Durchführung der erstinstanzlichen Prüfung eines Baugesuchs geeignet. Diese

Überlegungen hätten die Baurekurskommssion zum Schluss geführt, dass die Sache

an die Vorinstanz zur Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens unter

Berücksichtigung des nWRFG zurückzuweisen sei. Diesen Überlegungen folgend sei

die Sache nicht wie von den rekurrierenden Mietparteien gefordert an die

Wohnschutzkommission, sondern an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat

zurückzuweisen, welches im Rahmen des durchzuführenden koordinierten

Baubewilligungsverfahrens als Leitbehörde fungiere und darüber zu befinden

haben werde, welche Behörde mit der inhaltlichen Prüfung der

wohnschutzrechtlichen Bestimmungen betraut werden soll (angefochtener

Entscheid, E. 16).

3.

3.1 Das BVD bezieht sich in seiner

Rekursbegründung vom 16. Januar 2025 im Wesentlichen auf die Erwägungen,

welche das Verwaltungsgericht in seinem Urteil VGE VD.2023.136/138 vom

6. Januar 2025 zum Schluss hätten kommen lassen, dass die Anwendung

der Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG zu einem unhaltbaren

Ergebnis führe, da sie sich nicht in Einklang bringen liesse mit dem Grundsatz

rechtsgleicher Behandlung, dem Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot

sowie dem Vertrauensschutz. Die genannte Bestimmung sei so auszulegen, dass

Bauentscheide, welche gemäss Satz 1 noch unter altem Recht hätten geprüft

werden dürfen und müssen, auch im Rekursverfahren nach diesen Vorschriften auf

ihre Rechtmässigkeit zu überprüfen seien. Die Überprüfung der Entscheide des

BGI durch die Baurekurskommission sei – entgegen deren Ansicht und in Korrektur

von § 22a Abs. 1 Satz 2 nWRFG – auf die korrekte Anwendung des

alten Rechts (aWRFG) zu beschränken. Der angefochtene Entscheid der

Baurekurskommission sei infolgedessen aufzuheben und der Bauentscheid

Nr. BBG [...] vom 14. September 2022 zu bestätigen

(Rekursbegründung, Ziff. 15 ff.).

3.2 Die Bauherrschaft bestreitet in ihrer

Rekursbegründung vom 16. Januar 2025 zunächst die Legitimation des

beigeladenen MV Basel, dessen Rekurs im Verfahren vor der Baurekurskommission

nicht hätte zugelassen werden dürfen (Rekursbegründung, Rz 12 ff.).

Sodann rügt sie die Verfassungswidrigkeit der Regelung von § 22a nWRFG. Die

Bauherrschaft macht dabei im Wesentlichen geltend, dass mit dieser Bestimmung,

wonach bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren bis zum

Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht unterstehen,

daran anschliessende Rechtsmittelverfahren jedoch dem neuen Recht unterstehen,

die Anwendbarkeit des alten bzw. neuen Rechts der Willkür privater Dritter

überlassen werde. Einsprecher/Rekurrenten könnten durch den Weiterzug eines

rechtskonformen, d.h. nach bisherigen Recht ergangenen Entscheids dafür sorgen,

dass dieser plötzlich nicht mehr rechtskonform sei, da durch den Weiterzug, im

nächsten Verfahrensschritt, neues Recht zur Anwendung komme. In casu käme nicht

nur neues materielles Recht zu Anwendung, sondern sogar neues formelles Recht

und ein ganz anderes Verfahren. Dies sei mit den verfassungsrechtlichen

Grundsätzen der Rechtssicherheit, dem Vertrauensschutz sowie dem Gebot

staatlichen Handelns nach Treu und Glauben nicht vereinbar (Rekursbegründung,

Rz 19 ff.). Die echte Rückwirkung einer neuen Gesetzesnorm verstosse

gegen die Rechtssicherheit, die Rechtsgleichheit und das

Rechtsstaatlichkeitsprinzip. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise

Zulässigkeit einer echten Rückwirkung seien vorliegend nicht erfüllt

(Rz 22 und 27 ff.). Die Bauherrschaft beanstandet im Übrigen, dass

der Entscheid der Baurekurskommission, die Sache an das BGI zum neuen Entscheid

insbesondere unter Berücksichtigung des WRFG zurückzuweisen, im Widerspruch zu

den massgeblichen gesetzlichen Vorschriften stehe. Gemäss den einschlägigen

Bestimmungen der Wohnraumschutzverordnung sei das Verfahren vor der

Wohnschutzkommission ein autonomes Verfahren, das dem Baubewilligungsverfahren

vor dem BGI nachgelagert sei. Die Auffassung der Baurekurskommission, die sich

unzulässigerweise auf die Koordinationspflicht im Raumplanungsgesetz des Bundes

abstütze, degradiere die Wohnschutzkommission zu einem Berichterstatter im

Rahmen des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens. Die Wohnschutzkommission sei

nur noch eine mitwirkende Behörde im Sinne von § 41 der Bau- und

Planungsverordnung. Geboten sei nicht koordiniertes, sondern gestaffeltes

Vorgehen (Rz 33 ff.).

3.3 Das Verwaltungsgericht hat in dem den

Parteien bekannten Urteil VGE VD.2023.136/ 138 vom 6. Januar 2025 bei

gleicher Ausgangslage – Erteilung einer Baubewilligung nach altem

Wohnschutzförderrecht durch das BGI und Aufhebung des Bauentscheids durch die

Baurechtskommission unter Rückweisung an die Vorinstanz mit der Anweisung zur

Prüfung des noch unter altem Recht eingereichten Baugesuchs nach neuem

Wohnschutzförderrecht – die Frage nach dem im Rekursverfahren anwendbaren Recht

eingehend geprüft und den in diesen Verfahren angefochtenen Entscheid der

Baurekurskommission aufgehoben.

Das Verwaltungsgericht hat in besagtem Urteil in einem ersten

Abschnitt die Entstehungsgeschichte der (auch vorliegend) umstrittenen

Bestimmung von § 22a nWRFG nachgezeichnet (zum Nachstehenden VGE

VD.2023.136/138 E. 4.6.1). Diese Bestimmung bildete Gegenstand der in der

Volksabstimmung vom 28. November 2021 angenommenen Gesetzesinitiative

«Ja zum ECHTEN Wohnschutz». Diese Gesetzesinitiative war die Reaktion auf einen

Beschluss des Grossen Rats, welcher in Konkretisierung der Ergänzung von

§ 34 der Kantonsverfassung (KV, SG 111.100) mit Bestimmungen zum

Wohnschutz (Abs. 3–6), welche auf die 2018 angenommene Initiative «Wohnen

ohne Angst vor Vertreibung. JA zu mehr Rücksicht auf ältere Mietparteien

(Wohnschutzinitiative)» zurückgingen, am 23. April 2020 verschiedene

Änderungen des Wohnraumfördergesetz beschlossen hatte, darunter auch eine

Übergangsbestimmung mit folgendem Wortlaut:

§ 22a Übergangsbestimmungen gemäss

Grossratsbeschluss vom (Datum)

1 Bei

Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum

Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht.

2 Rechtsmittelverfahren unterstehen dem Recht, das

für den erstinstanzlichen Entscheid massgebend war.

Gegen diesen Grossratsbeschluss

ergriffen die Initiantinnen und Initianten der ursprünglichen

Wohnschutzinitiative das Referendum, da sie offenbar nicht mit der vom Grossen

Rat beschlossenen Umsetzung von § 34 KV zufrieden waren. Zugleich

lancierten sie auch die Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz». Diese

Initiative wurde in der Volksabstimmung vom 28. November 2021

angenommen. § 22a Abs. 2 des gemäss dieser Initiative geänderten WRFG

schrieb nun vor, dass diese Änderungen sechs Monate nach Annahme der Initiative

in Kraft treten. Die neuen Bestimmungen wurden vom Regierungsrat auf den 28.

Mai 2022 in Kraft gesetzt. In der gemäss der angenommenen Gesetzesinitiative

«Ja zum ECHTEN Wohnschutz» nunmehr geltenden Fassung lautet die

Übergangsbestimmung wie folgt:

§ 22a Übergangsbestimmung gemäss

Grossratsbeschluss vom (Datum)

1 Bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige

Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem

bisherigen Recht. Daran anschliessende Rechtsmittelverfahren unterstehen dem

neuen Recht.

In einem nächsten Abschnitt hat sich das Verwaltungsgericht

in genereller Weise mit der Frage befasst, wie Übergangsvorschriften im

Baurecht ausgestaltet sein können. Nach § 178 Abs. 1 des Bau- und

Planungsgesetzes (BPG, SG 730.110) unterstehen bei Inkrafttreten neuer

Vorschriften hängige erstinstanzliche Verfahren dem neuen Recht, während gemäss

Abs. 2 dieser Bestimmung Rechtsmittelverfahren dem Recht unterstehen, das

für den erstinstanzlichen Entscheid massgeblich war. Demgegenüber haben die

Initianten und Initiantinnen der Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz»

eine derartige sofortige Anwendung der neuen Bestimmungen nach ihrem

Inkrafttreten auch auf zu diesem Zeitpunkt hängige Gesuche offenbar nicht

angestrebt. Nach der Übergangsvorschrift von § 22a Abs. 1 Satz 1

nWRFG sollten auf die bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängigen Gesuche

das bisherige Recht zur Anwendung gelangen. Abweichend von der vom Grossen Rat

verabschiedeten, aber nie in Kraft getretenen Regelung sieht nun aber

Satz 2 der Bestimmung vor, dass daran anschliessende Rechtsmittelverfahren

dem neuen Recht unterstehen sollten. Das Verwaltungsgericht hat in diesem

Zusammenhang auf die Ausführungen des Regierungsrats in dessen Bericht vom

30. Juni 2021 betreffend die Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN

Wohnschutz» verwiesen. In diesem Bericht habe der Regierungsrat Bedenken

betreffend die Rechtsstaatlichkeit geäussert, die Übergangsregelung aber grundsätzlich

als zulässig erachtet. Das Verwaltungsgericht hat weiter ausgeführt, dass bei

Änderungen des materiellen Rechts üblicherweise das bisherige Recht auch auf

Rechtsmittelverfahren anwendbar sei, da die funktionelle Zuständigkeit der

Rechtsmittelbehörde dies begründe, solle doch der Verwaltungsakt auf die

Rechtmässigkeit im Zeitpunkt des Erlasses dieses Verwaltungsakts überprüft

werden und nicht die Anwendung neuen Rechts erzwungen werden. Die vorliegend zu

beurteilende Regelung könne zu einer rechtsmissbräuchlichen Erhebung von

Rechtsmittelverfahren führen, damit die neuen Bestimmungen im vorliegenden

Gerichtsfall zur Anwendung gelangen würden. Auch stelle sich diesfalls die

Frage, welche Rechte der betroffenen Gesuchstellerin bzw. dem betroffenen

Gesuchsteller zustehen würden, welcher lediglich die zum Zeitpunkt der

Gesuchseinreichung für die Prüfung relevanten Unterlagen bzw. Nachweise

erbracht habe und sich in gerichtlichen Verfahren durch den von der Initiative

vorgesehenen Rechtswechsel mit zusätzlichen Anforderungen bzw.

Nachweispflichten konfrontiert sehe (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.2).

Unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des

Bundesgerichts zu den Grenzen der Zulässigkeit der Ausgestaltung von

Übergangsvorschriften im Entscheid BGE 149 I 291 E. 5.4 hat das Verwaltungsgericht

anschliessend erwogen, dass bei der Frage, ob hängige Baugesuche bereits nach

neuem oder noch nach altem Recht zu beurteilen sind, eine Abwägung zwischen dem

Vertrauensschutz der Gesuchstellenden einerseits und dem öffentlichen Interesse

an einer sofortigen Wirkung der neuen Regeln vorzunehmen ist. Es hat darauf

verwiesen, dass mit der hier vorliegenden Übergangsregelung diesbezüglich zwei

widersprüchliche Grundlagen zum Ausdruck gebracht werden (VGE VD.2023.136/138

E. 4.6.3):

«Mit der Vorschrift, dass auf die

im Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Regelung hängigen Baugesuche noch das

alte Recht zur Anwendung gebracht werden soll, hat der Gesetzgeber zum Ausdruck

gebracht, dass kein überwiegendes öffentliches Interesse an der sofortigen

Anwendung der neuen Bestimmungen auf die schon hängigen Baugesuche besteht.

Diesbezüglich sind die Initiantinnen und Initianten offenbar der […] Empfehlung

des Regierungsrats gefolgt, wonach es im Sinne der Rechtssicherheit und der

Praktikabilität angebracht sei, auch nach dem Wirksamwerden der neuen

Vorschriften das alte Recht auf die zu diesem Zeitpunkt bereits hängigen

Verfahren zur Anwendung zu bringen. Davon abgewichen werden soll nun aber im

Rechtsmittelverfahren. Allerdings handelt es sich bei den geänderten

Vorschriften nicht in erster Linie um Verfahrensrecht. Es werden vielmehr neue

materielle Vorgaben eingeführt wie etwa gesetzlich definierte Höchstgrenzen für

einen monatlichen Mietzinsaufschlag bei Umbau-, Sanierungs- oder Renovationsvorhaben

bei Anwendung des vereinfachten Verfahrens (§ 8d WRFG).»

In der Folge hat das Verwaltungsgericht sich mit der Frage

befasst, ob diese unterschiedliche Behandlung von Baugesuchen, welche

erstinstanzlich erledigt werden, und solchen, die mit einem Rechtsmittel

angefochten werden, mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz, dem

Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot sowie dem Vertrauensschutz zu

vereinbaren sind. Dabei hat sich das Verwaltungsgericht mit den Vorbringen der

Beigeladenen, neben den Mieterinnen und Mietern der vom Umbau- und

Sanierungsvorhaben betroffenen Liegenschaft auch der MV Basel,

auseinandergesetzt (zum Nachfolgenden VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4). Nach

deren Darstellung sollte mit der Behandlung von im Zeitpunkt des Inkrafttretens

der neuen Regeln hängigen Baugesuchen nach altem Recht eine Besserstellung von

«Fairvermietenden» erreicht werden. Demgegenüber

sollten jene Investoren, die es darauf angelegt hätten, das neue Gesetz bewusst

zu umgehen, eben gerade nicht von dieser Erleichterung profitieren. Mit anderen

Worten sollten die «Unfairen» mit ihrer Grundhaltung gerade nicht durchkommen

und nicht mit einer «billigen» Baubewilligung belohnt werden. Genau diese

Triage zwischen «Fairvermietenden» und «Umgehungs-Investoren» sei beabsichtigt

gewesen. Wo keine Unregelmässigkeiten auftauchten, bleibe ein Rekurs aus und

die «fairvermietende» Partei erhalte problemlos die Baubewilligung nach altem

Recht. Die Beigeladenen gingen, so das Verwaltungsgericht, offenbar von

der Idee aus, dass die Nichtergreifung von Rechtsmitteln gegen einen

Bauentscheid entscheidend sei für die Qualifizierung von bauwilligen

Vermietenden als «fairvermietend». Umgekehrt solle die Ergreifung eines

Rechtsmittels – unabhängig davon, von welcher Partei und aus welchen

(Rechts-)Gründen dieses erhoben werde – zeigen, dass es sich eben nicht um eine

«fairvermietende» Bauherrschaft handle.

Den Beigeladenen im damaligen Verfahren hat das

Verwaltungsgericht entgegengehalten, dass der von ihnen insinuierte Konnex,

wonach die Ergreifung eines Rechtsmittels gegen einen Bauentscheid einen Beweis

für eine «unfaire» Vermieterschaft darstelle, nicht haltbar ist. Denn es kann

nicht ausgeschlossen werden, dass auch bei rechtlich und auch aus

Wohnschutzrecht unbedenklichen Sanierungsvorhaben Rekurs eingelegt wird. Der

(unausgesprochenen) Logik der Beigeladenen folgend müsste bei einer Abweisung

eines Rekurses wiederum das ursprünglich geltende alte Recht zur Anwendung

gelangen, da aufgrund der Abweisung des Rekurses ja erstellt wäre, dass das

ursprünglich gestellte Baugesuch nicht zu beanstanden war und es sich somit um

eine «fairvermietende» Bauherrschaft handelt. Zudem muss die Bauherrschaft bei

einer fehlerhaften Behandlung ihres Baugesuchs durch die Baubewilligungsbehörde

selbst die Möglichkeit haben, diese Verhinderung ihres Bauvorhabens mittels

einer Rekurserhebung korrigieren zu lassen, ohne dass sich daraus ergeben

würde, dass es sich nicht um eine «fairvermietende» Bauherrschaft handelt. Die

«Belohnung» von Gesuchstellenden, bei welchen kein Rekursverfahren eingeleitet

wird, durch die Anwendung des alten Rechts und die «Bestrafung» von anderen Gesuchstellenden,

deren Baugesuch aufgrund einer Rekurserhebung, unabhängig von der Begründung

eines solchen Rechtsmittels, nunmehr im Rechtmittelverfahren nach neuem Recht

geprüft wird, lässt sich folglich mit den von den Beigeladenen vorgebrachten

Gründen sachlich nicht begründen. Die Beigeladenen lassen im Übrigen völlig

offen, nach welchem – auch justiziablen – Massstab denn «fairvermietende» und

«unfairvermietende» Bauherrschaften voneinander unterschieden werden könnten.

Der Auffassung der Beigeladenen liegt implizit die Vorstellung einer Vorwirkung

des neuen Rechts trotz formeller Anwendbarkeit des bisherigen Rechts im

erstinstanzlichen Verfahren zugrunde. So soll letztlich geprüft werden können,

ob eine Bauherrschaft sich bereits unter der Geltung des bisherigen Rechts am

Wohnschutz nach Massgabe des neuen Rechts hält, dem gegebenenfalls mit der

Einlegung eines Rechtsmittels Geltung verschafft werden soll. Die Anwendung von

§ 22a Abs. 1 Satz 2 nWRFG hiesse den neuen wohnschutzrechtlichen

Bestimmungen im Falle einer Rekurserhebung nachträglich eine positive

Vorwirkung beizumessen, was jedoch wegen des Verstosses gegen das

Legalitätsprinzip rechtswidrig wäre (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4).

Das Verwaltungsgericht hat sodann auch die Überlegung der

Baurekurskommission im Zusammenhang mit der Rückweisung der Sache an das BGI

zur erneuten Prüfung des Baugesuchs nach neuem Wohnschutzförderrecht geprüft,

wonach sie nicht zur erstmaligen Prüfung von Baugesuchen eingesetzt und auch

nicht funktional geeignet sei. Dass die erstinstanzlich korrekte Prüfung des

Baugesuchs damit unbeachtlich wird, habe die Baurekurskommission selbst als

unglücklich bezeichnet. Die Rückweisung einer Sache durch die Rekursinstanz zur

erneuten Prüfung an die erste Instanz hat nach Auffassung des Verwaltungsgerichts

aber nichts daran geändert, dass es sich nach der Zurückweisung erneut um ein

erstinstanzliches Verfahren, das beim Inkrafttreten des neuen Rechts bereits

hängig gewesen ist, handelt. Die Baurekurskommission hat nicht aufgezeigt,

worauf sie ihre Auflage stützt, dass die erneute Prüfung entgegen dem klaren

Wortlaut von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG («Bei Inkrafttreten der neuen

Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen

Verfahrensstufe dem bisherigen Recht.») nunmehr nach dem neuen Recht

erfolgen soll. Ohne eine solche Auflage macht eine Rückweisung zur erneuten

Prüfung – wiederum in Anwendung des alten Rechts – keinen Sinn. Das Verwaltungsgericht

ist infolgedessen zum Schluss gelangt, dass die Anwendung sowohl des ersten wie

auch des zweiten Satzes gemäss dem Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG

rechtlich nicht möglich ist. Auch dies zeigt, dass die Anwendbarkeit der neuen

materiellen Vorschriften (erst) im Rechtsmittelverfahren zu einem stossenden

Ergebnis führt. Für die Anwendung einer solchen Übergangsvorschrift müssten

überwiegende sachliche Gründe vorliegen, welche jedoch nicht erkennbar sind (VGE

VD.2023.136/138 E. 4.6.4).

Schliesslich hat das Verwaltungsgericht darauf verwiesen,

dass nach § 48 Abs. 2 KV und § 14 des Gesetzes betreffend

Initiative und Referendum (IRG, SG 131.100) in Verbindung mit Art. 34

Abs. 1 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101) kantonale

Initiativen nicht übergeordnetem Recht widersprechen dürfen. Gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist im Rahmen der Prüfung der

Rechtmässigkeit einer Initiative von verschiedenen Auslegungsmöglichkeiten jene

zu wählen, die einerseits dem Sinn und Zweck der Initiative am besten

entspricht und zu einem vernünftigen Ergebnis führt und welche andererseits im

Sinne der verfassungskonformen Auslegung mit dem übergeordneten Recht von Bund

und Kanton vereinbar erscheint. In analoger Anwendung dieses Grundsatzes auf

die Auslegung und Anwendung von § 22a Abs. 1 nWRFG, welche Bestimmung

auf eine ausformulierte Gesetzesinitiative zurückgeht, hat das Verwaltungsgericht

in mehrfacher Hinsicht auf einen Verstoss gegen übergeordnetes Recht erkannt.

Da für die in dieser Übergangsbestimmung vorgenommenen Unterscheidung der

Anwendbarkeit der neuen Normen für das erstinstanzliche Verfahren einerseits

und für das darauf folgende Rechtsmittelverfahren andererseits keine sachliche

Begründung ersichtlich ist und die Anwendung der Bestimmung zu einem

unhaltbaren Ergebnis führt, lässt sich die Übergangsbestimmung nicht in

Einklang bringen mit dem Grundsatz rechtsgleicher Behandlung (Art. 8

Abs. 1 und 29 Abs. 1 BV), dem Verhältnismässigkeitsprinzip

(Art. 5 Abs. 2 BV), dem Willkürverbot (Art. 9 BV) sowie dem

Vertrauensschutz (Art. 9 BV). Aus diesen verfassungsmässigen Vorgaben

ist abzuleiten, dass ein Baugesuch vielmehr einheitlich entweder bereits im

erstinstanzlichen Verfahren nach den neu in Kraft getretenen Vorschriften zu

behandeln ist oder dass bei Anwendung der altrechtlichen Regeln im

erstinstanzlichen Verfahren eine Prüfung des Entscheids auch im

Rechtsmittelverfahren gestützt auf diese Regeln erfolgen muss. Dabei ist unter

Beachtung der verfassungsmässigen Vorgaben wiederum zu beachten, dass die

geänderten Bestimmungen im nWRFG einen Eingriff in die Eigentumsrechte der

betroffenen Grundeigentümerinnen und –eigentümer (Art. 26 Abs. 1 BV) sowie auch in die

Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) bedeuten. Aus diesem Grund ist § 22a

Abs. 1 nWRFG in verfassungsmässiger Auslegung so zur Anwendung zu bringen, dass

Bauentscheide, welche gemäss Satz 1 dieser Bestimmung noch unter altem Recht

geprüft werden durften und mussten, auch im Rekursverfahren nach diesen

Vorschriften auf ihre Rechtmässigkeit zu überprüfen sind. An diesem Ergebnis

ändert entgegen der Auffassung der Baurekurskommission nichts, dass die Zahl

der Fälle, welche von der strittigen Übergangsregelung erfasst werden,

überschaubar sein soll. In jedem dieser Fälle haben die Betroffenen Anspruch

auf eine Anwendung der Vorschriften im Einklang mit dem

Gleichbehandlungsgrundsatz, dem Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot

sowie dem Vertrauensschutz. Mit diesen verfassungsmässigen Vorgaben ist die von

der Baurekurskommission vorgenommene Auslegung und Anwendung von § 22a Abs. 1 WRFG nicht zu vereinbaren (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.5).

3.4 An der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

im genannten Urteil VGE VD.2023.136/138 vom 6. Januar 2025 ist

vorliegend festzuhalten. Der beigeladene MV Basel hat mit seiner Eingabe vom

21. März 2025 keine Einwände gegen die ihm bekannte Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts erhoben, sondern ausdrücklich auf eine Vernehmlassung und

eine weitere Beteiligung am Verfahren verzichtet. Er sehe die Sache selbst

durch die Mieterseite sehr gut vertreten. Die beiden in den Parallelverfahren

beigeladenen Mietparteien haben zwar mit ihren beiden Stellungnahmen vom

27. Februar 2025 verschiedene Einwände gegen dieses Urteil erhoben. Darauf

ist vorliegend jedoch nicht näher einzugehen, weil D____ ihr Mietverhältnis per

30. September 2025 gekündigt hat und darauffolgend verstorben ist,

womit ihre Stellung als Beigeladene entfallen ist, und F____ im Gefolge davon

seine Anträge und Ausführungen zurückgezogen hat (Schreiben RA Ursula Ramseier

vom 11. Juli 2025).

3.5 Aus den vorgenannten Gründen

ist der angefochtene Entscheid aufzuheben. Wenn das Verwaltungsgericht

einen Rekurs für begründet erachtet, hebt es den angefochtenen Entscheid auf

und erlässt entweder selbst einen den Streit materiell erledigenden Entscheid

oder weist die Sache zu neuem Entscheid an die Behörde zurück, von der die

aufgehobene Verfügung ausgegangen ist (§ 20 Abs. 1

VRPG; VGE VD.2020.150 vom 19. November 2020 E. 4.1; Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.],

Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel

2008, S. 477 ff., 513). Im – wie hier ein Umbau- und Sanierungsvorhaben

betreffenden – Fall VD.2023.136/138 hat es das Verwaltungsgericht abgelehnt,

einen eigenen Entscheid in der Sache zu fällen, sondern hat die Sache an die

Baurekurskommission zurückgewiesen, weil die Vorinstanz die von den

rekurrierenden Parteien erhobene Rügen bau- und umweltrechtlicher Natur zufolge

der (zu Unrecht) erfolgten Rückweisung an das BGI nicht geprüft hatte und sich

die Parteien im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hierzu auch nicht mehr

geäussert hatten (VGE VD.2023.136/138 vom 6. Januar 2025

E. 4.7).

Vorliegend hat der beigeladene MV Basel wie ausgeführt mit

Eingabe vom 21. März 2025 ausdrücklich auf eine Teilnahme an den Verfahren

verzichtet. Er muss das vorliegende Urteil deshalb trotz Nichtbeteiligung am

Verfahren gegen sich gelten lassen (Brunner,

Verfahren mit mehreren Parteien im öffentlichen Recht – Von

Verfügungsadressatinnen, Streitgenossen, Beigeladenen und anderen Parteien,

Zürich 2021, Rz 461; § 15 Satz 3 VRPG). Der MV Basel könnte

deshalb bei einer Rückweisung an die Baurekurskommission aufgrund der Preisgabe

seiner Parteistellung nicht mehr am Rückweisungsverfahren teilnehmen. Selbst

wenn er noch am Verfahren beteiligt werden könnte, könnten seine im

vorinstanzlichen Verfahren gegen das Bauvorhaben erhobenen materiellen Rügen

mangels Legitimation nicht mehr geprüft werden. Wie das Verwaltungsgericht in

seinem ebenfalls den MV Basel betreffenden Urteil VD.2024.107/109 vom

19. Juni 2025 E. 3.1 unter Hinweis auf seine Rechtsprechung in

VGE VD.2016.216-218 vom 25. September 2017 E. 1.3.3 festgestellt

hat, kommt privaten Organisationen des Mieterschutzes mangels einer

spezialgesetzlichen Regelung hinsichtlich der Anwendung von Bau-,

Denkmalschutz, Naturschutz- und Baumschutzrecht grundsätzlich keine

Rekurslegitimation zu. Zur Erhebung von Rügen in Bezug auf die Verletzung von

Gesetzen bzw. Normen ausserhalb des WRFG könnte der MV Basel nur soweit befugt

sein, wie die angerufenen Bestimmungen auch dem Schutz von Interessen dienen,

welche vom WRFG erfasst werden. Der MV Basel hat es in seiner im vorinstanzlichen

Verfahren eingereichten Rekursbegründung unterlassen, hinsichtlich der

vorgebrachten materiellen Rügen den Bezug zu den vom WRFG geschützten

Interessen (vgl. z.B. § 8e Abs. 2 und 3 WRFG) aufzuzeigen.

Stattdessen hat er seine Rekurslegitimation einzig mit dem per

28. Mai 2022 neu gefassten und nunmehr im Rechtsmittelverfahren

massgeblichen Verbandsbeschwerderecht nach § 21 Abs. 4 nWRFG

begründet, wonach private kantonale Organisation im Kanton, welche wie der MV

Basel seit mindestens zehn Jahren statutengemäss die Interessen der

Mieterschaft wahren, in jedem Verfahren betreffend Abbruch, Umbau,

Renovationen, Sanierung oder Zweckentfremdung rekursberechtigt sind

(Rekursbegründung vom 15. Januar 2024, Rz 1 und 22). Nach dem

Gesagten kommt im vorliegenden Fall die übergangsrechtliche Bestimmung von

§ 22a Abs. 1 Satz 2 nWRFG jedoch nicht zur Anwendung, so dass

das Baugesuch der Rekurrentin 2 noch nach dem alten Recht zu beurteilen

ist. Gemäss der bis zum 27. Mai 2022 geltenden Fassung von § 21 Abs. 4 WRFG waren private Organisationen wie der MV Basel jedoch bloss in

Verfahren betreffend Bewilligung eines Abbruchs rekursberechtigt. Da es sich

vorliegend unbestrittenermassen um ein Umbau- und Sanierungsvorhaben ohne

Abbruch handelt, wäre der MV Basel bei einer Rückweisung im Verfahren vor der

Baurekurskommission (nicht mehr) zum Rekurs befugt. Auch mit Bezug auf die

beiden in den Parallelverfahren beigeladenen Mietparteien und F____ erübrigt es

sich, die Sache zwecks Überprüfung ihrer materiellen Rügen (Baurecht, Denk- und

Denkmalschutz) an die Vorinstanz zurückzuweisen. Wie ausgeführt haben die beiden

Mietparteien infolge Kündigung des Mietverhältnisses/Versterbens (D____) bzw.

Rückzugs der Rechtsbegehren und Ausführungen (F____) ihre Parteistellung im

Rekursverfahren verloren bzw. aufgegeben. Sie könnten demzufolge im

Rückweisungsverfahren vor der Baurekurskommission keine eigenen Rechte mehr

geltend machen. Infolgedessen kann das Verwaltungsgericht in der Sache selber entscheiden

und damit die erstinstanzlich mit Bedingungen und Auflagen erteilte

Baubewilligung bestätigen.

4.

Aus den obigen Ausführungen folgt, dass in Gutheissung der

Rekurse der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben ist und

der Bauentscheid des BGI vom 14. September 2022 zu bestätigen ist.

Entsprechend diesem Verfahrensausgang ist der Beigeladene als unterliegend im

Sinne von § 30 Abs. 1 Satz 1 VRPG zu betrachten.

Entsprechend hat er die Verfahrenskosten zu tragen, unabhängig von seiner

Nichtbeteiligung am Verfahren. Aufgrund der Verfahrensvereinigung (oben

E. 1.4) sind die Kosten der beiden verwaltungsgerichtlichen

Rekursverfahren auf insgesamt CHF 3'000.– zu reduzieren. Diese Kosten

gehen zur Hälfte zu Lasten des Beigeladenen. Die andere Hälfte geht zu Lasten

des Gerichts, da der Vorinstanz gemäss § 30 Abs. 1 VRPG keine

Verfahrenskosten auferlegt werden. Der anwaltlich vertretenen Bauherrschaft ist

zudem gemäss § 30 Abs. 1 VRPG eine angemessene

Parteientschädigung zuzusprechen. Mangels einer Honorarnote ist der Aufwand

ihrer Rechtsvertretung zu schätzen. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand

von rund 20 Stunden für Rekursbegründung und Replik. Dieser Aufwand ist

auf die Bemühungen der Rechtsvertretung im Parallelverfahren VD.2024.164

(vereinigt mit dem Verfahren VD.2024.167) aufzuteilen. Dieses Parallelverfahren

betrifft dasselbe Bauvorhaben; angefochten ist aber ein separater Entscheid der

Baurekurskommission, in welchem der Rekurs der Mietparteien gegen den

Einspracheentscheid zum Bauentscheid zu prüfen war. Der Rechtsvertreter der

Bauherrschaft hat im Verfahren VD.2024.164 praktisch gleichlautende

Rechtsschriften eingereicht, welche Bemühungen nicht doppelt vergütet werden können.

Im vorliegenden Fall ist ein gewisser Mehraufwand entstanden, weil die

Bauherrschaft hier den Entscheid der Baurekurskommission zusätzlich unter dem

Aspekt der Rekurslegitimation des MV Basel im vorinstanzlichen Verfahren

bestritten hat. Dieser Mehraufwand ist mit zwei Stunden zu veranschlagen, womit

sich eine Aufteilung des Aufwands von 11 Stunden für das vorliegende

Verfahren und von 9 Stunden im Verfahren VD.2024.164 ergibt. Für das

vorliegende Rekursverfahren resultiert beim geltenden Überwälzungstarif von CHF

250.–/Stunde damit ein Honorar von CHF 2'750.–. Ausserdem wird in

Anwendung von § 23 Abs. 1 des Honorarreglements (HoR) eine

Auslagenpauschale von CHF 82.50 berücksichtigt. Ersatz der Mehrwertsteuer

ist der Bauherrschaft keine zuzusprechen. Sie macht nicht geltend, dass sie

bezüglich der Rechnung ihres Anwalts nicht vorsteuerabzugsberechtigt wäre. Die

Parteientschädigung ist durch die Baurekurskommission zu tragen, da der

beigeladene MV Basel infolge seiner Nichtbeteiligung am Verfahren nicht zur

Mittragung der Parteientschädigung verpflichtet werden kann (§ 30

Abs. 1 Satz 2 VRPG).

Demgemäss

erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Die Rekursverfahren VD.2024.166 und

VD.2024.174 werden vereinigt.

In Gutheissung der beiden Rekurse wird der Entscheid

der Baurekurskommission vom 26. Juni 2024 aufgehoben und der

Bauentscheid Nr. BBG [...] vom 14. September 2022 bestätigt.

Der Beigeladene trägt die Kosten der beiden

Rekursverfahren mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.–.

Der von der Rekurrentin 2 geleistete

Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2'500.– wird dieser zurückerstattet.

Der Rekurrentin 2 wird eine Parteientschädigung

von CHF 2'832.50, inklusive Auslagen, zugesprochen, welche durch die

Baurekurskommission zu tragen ist.

Mitteilung an:

-

Rekurrent 1

-

Rekurrentin 2

-

Beigeladener

-

Beigeladene 1 und 2 in den Parallelverfahren VD.2024.164/167

-

Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein

anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde

an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel

in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.