Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.1

ENTSCHEID

vom 31.

Januar 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und

Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____

Berufungskläger 1

[...] Mieter

1

B____ Berufungskläger

2

[...] Mieter

2

gegen

C____ Berufungsbeklagte

[...]

Vermieterin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 17. Dezember 2019

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 30. September 1983 vermietete die C____ (im Folgenden: Vermieterin) A____

(im Folgenden: Mieter 1) und seiner inzwischen verstorbenen Mutter eine

2-Zimmerwohnung an der [...] in [...]. Seit einem nicht näher bekannten

Zeitpunkt wohnt auch B____ (im Folgenden: Mieter 2) in dieser Wohnung. Mit

Schreiben vom 3. Januar 2018 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis

ordentlich per Ende April 2018. Der Mieter 1 focht die Kündigung bei der

Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (im Folgenden: Schlichtungsstelle)

an und verlangte eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses. Mit einem

Urteilsvorschlag der Schlichtungsstelle wurde das Mietverhältnis ein erstes Mal

bis Ende April 2019 erstreckt; dieser Urteilsvorschlag wurde rechtskräftig. Mit

einem zweiten Urteilsvorschlag wurde das Mietverhältnis ein zweites und letztes

Mal bis Ende Oktober 2019 erstreckt; auch dieser Urteilsvorschlag wurde

rechtskräftig.

Anfang November

2019 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in

klaren Fällen und beantragte, es seien die Mieter 1 und 2 anzuweisen, die

gemietete 2-Zimmerwonung per sofort zu räumen; für den Fall, dass sie die

Wohnung nicht räumten, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung

zu verlangen. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2019 wies das Zivilgericht

die Mieter an, die Wohnung bis spätestens 31. März 2020, 11.30 Uhr,

zu räumen. Zugleich wurde ihnen angedroht, dass widrigenfalls die Räumung

vollzogen werde. Der schriftlich begründete Entscheid wurde den Mietern am

8. Januar 2020 zugestellt.

Dagegen haben

die Mieter 1 und 2 mit Eingabe vom 12. Januar 2020 (Datum des

Poststempels: 13. Januar 2020) «Einspruch» beim Appellationsgericht

erhoben (vgl. auch Eingabe des Mieters 2 vom 24. Januar 2020).

Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Akten des

Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem

Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des

Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein

erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In

Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls

Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von

drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR,

SR 220] auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei

Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für das

Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder

Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal

das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen

kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE

ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden

Fall, in welchem die beiden Mieter zumindest sinngemäss auch die Gültigkeit der

Beendigung des Mietverhältnisses bestreiten, betrug der monatliche

Bruttomietzins beim Abschluss des Mietvertrags CHF 592.–. Unter

Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die

Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à CHF 592.–

= CHF 21’312.–) erreicht. Der «Einspruch» vom 12. Januar 2020 ist

folglich im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung als Berufung

entgegenzunehmen.

1.2

Die

Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben

worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO).

Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig

(§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG,

SG 154.100]).

2.

2.1

Das

Zivilgericht legt im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden

Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen

eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare

Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2).

In Bezug auf den

Sachverhalt hält das Zivilgericht fest, dieser sei unbestritten beziehungsweise

urkundlich nachgewiesen (ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom

3.

Januar 2018, Anfechtung der Kündigung durch den Mieter 1, rechtskräftige

Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende Oktober 2019, weiterer Aufenthalt

der beiden Mieter in der Wohnung) (E. 3).

In Bezug auf die

Rechtslage legt das Zivilgericht sodann dar, unter welchen Voraussetzungen das

Bundesgericht eine klare Rechtslage annimmt (E. 4.1). Es hält fest, dass

die vorliegend strittige Kündigung weder missbräuchlich noch nichtig oder

unwirksam sei (E. 4.2). Das Mietverhältnis sei rechtskräftig bis Ende

Oktober 2019 erstreckt worden, so dass sich die beiden Mieter seither ohne

Rechtsgrund in der Wohnung aufhielten (E. 4.3). Damit sei die Vermieterin

befugt zu verlangen, dass sie die Wohnung räumten (E. 4.4). Das

Zivilgericht nimmt schliesslich zum Vorbringen des Mieters 1 Stellung,

wonach der Verlust der Wohnung ein einschneidendes und sehr schwieriges

Ereignis für die Mieter darstelle. Dieses Vorbringen sei im Verfahren über die

Erstreckung zu berücksichtigen gewesen und könne im vorliegenden

Ausweisungsverfahren nicht mehr gehört werden. Die Vermieterin habe sich aber

damit einverstanden erklärt, dass das Gericht eine grosszügigere Auszugsfrist

bis Ende März 2020 setze (E. 4.5 und 4.6).

2.2

Aus

der gesetzlichen Pflicht, die Berufung zu begründen (Art. 311 Abs. 1

ZPO), fliesst die Pflicht, mit der Berufung konkrete Anträge zu stellen,

ansonsten auf die Berufung nicht eingetreten werden kann. Mit den konkreten

Rechtsbegehren gibt der Berufungskläger bekannt, in welchem Umfang der

vorinstanzliche Entscheid angefochten wird, mithin dieser Entscheid zu seinen

Gunsten abgeändert werden soll (Reetz/Theiler,

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage,

Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 34). Handelt es sich um ein

Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen, genügt es, wenn der vor

Zivilgericht unterlegene Mieter im Rechtsmittelverfahren die Aufhebung des

Zivilgerichtsentscheids und das Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch

beantragt (Bachofner, Die

Mieterausweisung, Diss. Basel 2018, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 668).

Im Weiteren ist

der Berufungskläger gehalten, darzutun, auf

welchen Berufungsgrund (Art. 310 ZPO) er sich beruft und an welchen

Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Er hat somit zu erklären, weshalb

der erstinstanzliche Entscheid im angefochtenen Punkt unrichtig sein soll; es

wird vorausgesetzt, dass er sich mit der Begründung des angefochtenen

Entscheids auseinandersetzt (Reetz/Theiler,

a.a.O., Art. 311 N 36; BGE 138 III 374 E. 4.3.1

S. 375 f.; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 E. 2.3).

Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und

Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt

werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen,

weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (BEZ.2013.73 vom

24.

Januar 2014 E. 2; Bachofner,

a. a. O., Rz 672).

2.3

Im

vorliegenden Fall stellen die beiden Mieter in ihrer Berufung keinen Antrag.

Ein solcher ergibt sich auch nicht aus der kurzen Begründung der Berufung. Da

kein Rechtsbegehren gestellt wird, kann bereits aus diesem Grund auf die

Berufung nicht eingetreten werden.

Ausserdem

begründen die beiden Mieter auch nicht, inwiefern der eingehend begründete

Entscheid des Zivilgerichts falsch sein soll. Sie führen einzig aus, er – der

Mieter 1 – habe nie das Eigentum verletzt. Ausserdem wohne er seit 1983 an

der [...]. Er sei 79 Jahre alt und könne «nichts gegen das Urteil tun?».

Er habe immer schwer arbeiten müssen und habe das nicht verdient. Er sei

vertreten durch eine unfähige Person (Berufung, S. 1 f.). Die beiden

Mieter legen mit keinem Wort dar, inwiefern diese Ausführungen den

angefochtenen Entscheid als fehlerhaft erscheinen lassen. Es wird nicht klar,

weshalb sie den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachten. Auf die Berufung

kann somit auch mangels ausreichender Berufungsbegründung nicht eingetreten

werden.

3.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens hätten die beiden unterliegenden Mieter die

Prozesskosten zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Umständehalber wird

auf die Erhebung von Gerichtkosten verzichtet. Der Vermieterin sind aufgrund

des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren

keine Kosten entstanden. Es ist deshalb keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 17. Dezember 2019 ([...]) wird nicht eingetreten.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger 1

-

Berufungskläger 2

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

-

KESB Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde

-

ABES Amt für Beistandschaften und Enwachsenenschutz

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in

Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt

dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74

Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei

Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen

übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung

stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne

14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42

BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113

BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.